Neuralex Gerechtshof 's-Hertogenbosch
ECLI:NL:GHSHE:2025:2683
2025-09-30
Civiel recht; Verbintenissenrecht
200.336.820_01
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Formele procesketen
- hogerBeroep ECLI:NL:GHSHE:2025:2683 → ECLI:NL:RBLIM:2023:5646
Inhoudsindicatie
Huurovereenkomst met betrekking tot een appartement in een appartementencomplex uit 1938. Beroep van de huurder op dwaling, althans op vermindering van de huurprijs vanwege door de huurder gestelde ontoereikende verwarming, gebrekkige isolatie en aanwezigheid van marters.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2021:1534 Hoge Raad 15-10-2021
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (49.385 tekens)
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.336.820/01
arrest van 30 september 2025
in de zaak van
[appellant]
,
ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep wonende te [A] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. S. Ikiz te Maastricht,
tegen
Stichting Woonpunt,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonpunt,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 maart 2024 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 10081583 CV EXPL 22-3911 gewezen vonnis van 20 september 2023.
5Het vervolg van de procedure in hoger beroep
Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het tussenarrest van 5 maart 2024 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 mei 2024;
de memorie van grieven, tevens inhoudende een vermeerdering van eis in reconventie;
de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6De beoordeling
De vaststaande feiten en de kern van het geschil
6.1.1.
Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om het volgende. [appellant] heeft gedurende bijna twee jaar een appartement in een complex uit 1938 gehuurd van Woonpunt. Partijen verschillen van mening over de vraag of [appellant] recht heeft op vermindering van de verschuldigde huurprijs vanwege door hem gestelde gebreken ter zake verwarming, isolatie en de aanwezigheid van een marter op de zolder van het complex.
6.1.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a. Bij huurovereenkomst van 30 juni 2021 heeft Woonpunt met ingang van die datum het appartement aan [adres] verhuurd aan [appellant] . Het appartement maakt onderdeel uit van een complex uit 1938. Het is voorzien van dubbel glas en heeft energielabel C. Het dak is geïsoleerd.
b. Naar aanleiding van afzonderlijke klachten van [appellant] , heeft Woonpunt op 26 juli 2021 de kraan van de wasmachine in het washok laten repareren, op 28 juli 2021 vier nieuwe tochtstrippen op de ramen laten aanbrengen, op 12 augustus 2021 in verband met de overstroom van inkomende lucht de bad- en slaapkamerdeur laten inkorten, en op 10 september 2021 een wespennest onder de dakpannen laten verwijderen.
c. In september 2021 heeft Woonpunt naar aanleiding van een klacht geconstateerd dat zich naar alle waarschijnlijkheid steenmarters op de zolder van het complex bevinden. Een overzicht van Woonpunt met uitgevoerde reparaties vermeldt in dit verband bij de datum 7 september 2021 onder meer:
Op zolder moet een tussenruimte dichtgemaakt worden met gaas.
Waarschijnlijk marter op de zolder.
Opdracht afgemeld (…) succesvol afgerond.”
- d. Bij brief van 1 januari 2022 heeft [appellant] , naast klachten over een doucheslang die lekt en een afzuiging die lawaai maakt, (al dan niet opnieuw) geklaagd over:
de aanwezigheid van een of meerdere marters boven zijn appartement;
de verwarming;
een gebrek aan isolatie en loslatende tochtstrips.
Hierbij heeft [appellant] aangegeven dat de situatie onhoudbaar is en dat Woonpunt vier weken de gelegenheid heeft om de gebreken te herstellen. Tevens heeft [appellant] geschreven dat bij het uitblijven van herstel, middels een procedure huurprijsvermindering en herstel zal worden gevorderd, en heeft hij Woonpunt aansprakelijk gesteld voor schade en kosten.
e. Op 11 januari 2022 is de complexopzichter van Woonpunt bij [appellant] langs geweest. Naar aanleiding van dit bezoek heeft de complexopzichter enkele werkopdrachten naar de onderhoudsdienst gestuurd.
f. Op 17 januari 2022 heeft [appellant] alle afspraken voor het uitvoeren van werkzaamheden afgebeld bij de klantenservice van Woonpunt, met als reden dat hij eerst wil overleggen met zijn gemachtigde.
g. Bij e-mail van 17 februari 2022 heeft [appellant] aan Woonpunt onder meer het volgende meegedeeld:
“Enkele weken geleden heeft u een opzichter langs laten komen (...)
Hij concludeerde opnieuw tocht strips te laten plaatsen, ook al vertelde hij dat vorige keer deze niet goed zijn geplaatst door de vorige werknemer. Er kon ook gekeken worden naar de ramen en eventueel zouden deze vervangen moeten worden. Hij gaf aan dal hij mij wel “zwart op wit” kon geven dat verder aan de problemen van de verwarming en isolatie niks gedaan zou worden, en eventueel opnieuw een ander bedrijf zou laten kijken naar de marters.
Zoals aangegeven in mijn aangetekende brief, verwacht ik een geheel plan, voor al mijn
problemen, die tot op de dag van vandaag, structureel niet zijn opgelost. Daar ik niks meer van u heb vernomen, zowel schriftelijk niet als telefonisch of email, kunt u verdere
juridische stappen van mijn kant verwachten op korte termijn.”
- h. Bij e-mail van eveneens 17 februari 2022 heeft Woonpunt aan [appellant] meegedeeld dat zij de klacht van [appellant] heeft ontvangen en dat een medewerker binnen vijf werkdagen contact met [appellant] zal opnemen. [appellant] heeft in antwoord daarop per e-mail van 18 februari 2022 het volgende meegedeeld:
“U hoeft niet de moeite te nemen om contact op te nemen over mijn klachten, dat stadia ben ik allang voorbij.”
- i. Bij e-mail van 28 februari 2022 heeft Woonpunt aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:
“Sommige zaken kunnen wij niet oplossen bijvoorbeeld de marter op zolder, het is een
beschermde diersoort en wij kunnen dus alleen werende middelen aanbrengen. Verder
maakt uw woning deel uit van een Verenging van Eigenaren, dit betekent dat ook andere eigenaren akkoord moeten gaan met bijvoorbeeld het aanbrengen van dak en muurisolatie. Dit kunnen wij niet zondermeer uitvoeren.
(…)
In antwoord op uw klachtenbrief laat ik u weten, dat Woonpunt nog steeds de intentie heeft (voor zover dit mogelijk is) om de klachten op te lossen. Zodra u hiermee instemt, maken wij de opdrachten gereed voor uitvoer.”
j. Bij brief van 31 maart 2022 heeft [appellant] aan Woonpunt meegedeeld dat hij vanaf 1 april 2022 de huurbetalingen met 70% zal opschorten, en € 179,64 per maand zal betalen. De all-in huurprijs (inclusief servicekosten) bedroeg in 2022 € 612,90 per maand (kale huur: € 470,58).
k. Met ingang van april 2022 is [appellant] maandelijks het bedrag van € 179,64 gaan betalen, waardoor een huurachterstand is ontstaan.
l. De door Woonpunt ingeschakelde deurwaarder heeft [appellant] bij e-mail van 22 juli 2022 en bij brief van 25 juli 2022 aangemaand tot betaling van de huurachterstand.
m. De huurachterstand over de periode tot en met augustus 2022 bedraagt € 2.104,12.
n. Op 29 oktober 2022, dus na aanvang van de onderhavige procedure bij inleidende dagvaarding van 18 augustus 2022, heeft [appellant] € 1.500,-- aan Woonpunt betaald. Daarna heeft [appellant] de korting van de huurbetalingen tot € 179,64 per maand achterwege gelaten. De all-in huurprijs is met ingang van januari 2023 verhoogd tot € 656,10.
o. [appellant] heeft op 15 mei 2023 de huur opgezegd. De huurovereenkomst is daardoor geëindigd per 15 juni 2023.
Het geding bij de kantonrechter in conventie en in reconventie
6.2.1.
In het geding bij de kantonrechter vorderde Woonpunt in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellant] tot betaling van:
€ 2.104,12 aan huurachterstand over de periode tot en met augustus 2022, vermeerderd met wettelijke rente;
de huur vanaf 1 augustus 2022 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderde met wettelijke rente;
een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, vermeerderd met wettelijke rente;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
6.2.2.
Aan deze vordering heeft Woonpunt naar de kern genomen ten grondslag gelegd dat [appellant] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
6.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer in conventie vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter bij conclusie van eis in reconventie, samengevat:
1. veroordeling van Woonpunt om de gebreken aan het gehuurde, bestaande uit geen of geen goede isolatie, defecte of niet goed functionerende verwarming en overlast van marters, binnen 4 weken te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
2. een verklaring voor recht dat op basis van de door [appellant] aangegeven gebreken en het feit dat het huurgenot van [appellant] als gevolg van die gebreken is verminderd, de huurprijs dient te worden verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag dat de gebreken zijn opgeheven;
3. veroordeling van Woonpunt tot terugbetaling van de teveel betaalde huur;
4. Veroordeling van Woonpunt tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant] van € 10,-- per dag met ingang van 30 juni 2021;
met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
6.2.4.
Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Er is sprake van meerdere gebreken aan het gehuurde, te weten onvoldoende isolatie, ontoereikende verwarming en overlast van marters. Het huurgenot van [appellant] wordt daardoor ernstig aangetast. Daarom heeft [appellant] recht op een vermindering van de huurprijs met 50% vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag dat Woonpunt de gebreken heeft verholpen. Verder moet Woonpunt aan [appellant] een vergoeding voor geleden immateriële schade betalen van € 10,-- per dag.
6.2.5.
[appellant] heeft daarna bij akte van 17 mei 2023 zijn eis in reconventie nog vermeerderd, maar die eisvermeerdering is niet toegestaan door de kantonrechter.
6.2.6.
Woonpunt heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.7.
In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.
De door Woonpunt te laat ingediende conclusie van antwoord in reconventie wordt bij de beoordeling van de zaak betrokken (rov. 4.1).
De door [appellant] bij akte na de mondelinge behandeling gewijzigde grondslag van zijn vordering in reconventie en vermeerdering van eis in reconventie worden buiten beschouwing gelaten (rov. 4.2).
De vordering van Woonpunt tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat de huurovereenkomst inmiddels geëindigd is (rov. 4.4).
De vordering van [appellant] tot herstel van vermeende gebreken wordt afgewezen omdat [appellant] bij die vordering geen belang meer heeft aangezien de huurovereenkomst al geëindigd is (rov. 4.5).
De vordering van Woonpunt tot ontruiming is toewijsbaar omdat de huurovereenkomst inmiddels geëindigd is en omdat, zoals hierna zal worden overwogen, [appellant] de huurbetalingsverplichting niet is nagekomen (rov. 4.6).
Ten tijde van het einde van de huurovereenkomst bedroeg de huurachterstand € 2.238,72 (rov. 4.7).
Ten aanzien van het beroep van [appellant] op opschorting van zijn huurbetalingsverplichting geldt dat opschorting op zichzelf de huurder niet bevrijdt van zijn betalingsverplichting. [appellant] meent dat hij recht heeft op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. Een huurder moet echter wel zijn medewerking verlenen als een verhuurder desverzocht gebreken wil herstellen (rov. 4.8).
Woonpunt was bereid om (opnieuw) werende middelen aan te brengen tegen steenmarters. [appellant] heeft ten onrechte geweigerd om daar medewerking aan te verlenen (rov. 4.8.1).
De enkele afwezigheid van functionerende tochtstrips levert geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW op, omdat het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen een kleine herstelling betreft (rov. 4.8.3).
De verwarming wordt centraal geregeld en voor het hoger instellen van de thermostaat is de instemming van 70% van de overige bewoners vereist. Voor het isoleren van het complex is de instemming van alle eigenaren vereist. Er is niet gebleken dat meerdere andere huurders van het complex in een niet te ver verleden daadwerkelijk tevergeefs bij Woonpunt hebben geklaagd over een te koude woning (rov. 4.8.4).
Daar komt bij dat [appellant] niet wilde meewerken aan oplossingen die wel op korte termijn mogelijk zouden zijn geweest. Uitgaande van de stellingen van [appellant] zou het huurgenot bovendien met name in de wintermaanden zijn verminderd, terwijl hij de huurbetalingen heeft opgeschort in de periode van april tot en met september. Een huurprijsvermindering kan ook niet worden gevorderd over een periode langer dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, zodat huurprijsvermindering in dit geval slechts gevorderd kan worden vanaf 9 mei 2022 (rov. 4.8.5).
Gelet op het bovenstaande is niet komen vast te staan dat vanaf 9 mei 2022 sprake was van een vermindering van huurgenot ten gevolge van een substantieel gebrek. Bovendien staat schuldeisersverzuim in de weg aan het vorderen van huurprijsvermindering (rov. 4.9).
[appellant] was dus niet gerechtigd om de betaling van een deel van de huur op te schorten, laat staan om slechts € 179,84 per maand te betalen. [appellant] is hiermee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting. Gelet op de betalingsachterstand zou de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar zijn geweest (rov. 4.10).
De vordering tot betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 2.238,72 is toewijsbaar (rov. 4.11).
De vordering tot ontruiming wordt uitsluitend toegewezen voor het geval [appellant] het gehuurde nog niet heeft ontruimd (rov. 4.12).
Indien [appellant] het gehuurde niet per 15 juni 2023 heeft ontruimd, is hij aan Woonpunt een gebruiksvergoeding verschuldigd gelijk aan de dan geldende huurprijs over de periode vanaf de beëindiging van de huur tot en met de maand van de ontruiming (rov. 4.13).
De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar (rov. 4.15).
[appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld (rov. 4.16).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie , samengevat:
[appellant] (voorwaardelijk, voor het geval hij het gehuurde nog niet heeft ontruimd) veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen;
[appellant] veroordeeld om aan Woonpunt € 2.238,72 te betalen aan huurachterstand over de periode tot en met de 15 juni 2023, zijnde de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd, waarvan € 2.104,12 aan aanvankelijke huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2022 en de overige restanthuurbedragen telkens vanaf de eerste van elke maand tot de dag van de volledige betaling;
[appellant] voorwaardelijk, voor zover hij het gehuurde op 15 juni 2023 niet heeft ontruimd, veroordeeld om aan Woonpunt € 328,05 te betalen voor de tweede helft van de maand juni 2023 en vervolgens € 656,10 per maand ingaande juli 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand tot de dag van de volledige betaling;
[appellant] veroordeeld om aan Woonpunt € 303,30 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten.
Tot slot heeft de kantonrechter in conventie [appellant] in de proceskosten veroordeeld, het vonnis, uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.
In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
Het geding in hoger beroep
6.3.1.
In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis in reconventie (wederom) vermeerderd. Hij vordert nu, samengevat:
primair:
1. vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling, en veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 4.775,55;
2. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 6.900,-- ter zake immateriële schadevergoeding;
3. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 7.156,-- ter zake verhuiskosten;
subsidiair:
1. een verklaring voor recht dat vanwege de vermindering van huurgenot door de gestelde gebreken de huurprijs moet worden verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot het einde van de huurovereenkomst;
2. veroordeling van Woonpunt tot terugbetaling van € 1.839,05 aan teveel betaalde huur;
3. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 6.900,-- ter zake immateriële schadevergoeding;
4. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 7.156,-- ter zake verhuiskosten;
primair en subsidiair: met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden, namelijk bij de memorie van grieven, en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis.
6.3.2.
[appellant] heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd:
afwijzing van de vorderingen van Woonpunt in conventie;
toewijzing van de vermeerderde vorderingen van [appellant] in reconventie;
met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
6.3.3.
Woonpunt heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.
Gebeurtenissen na de mondelinge behandeling bij de kantonrechter: ontruiming van de woning door [appellant]
6.4.1.
De kantonrechter heeft in rov. 2.13 van het vonnis geoordeeld dat de huurovereenkomst op 15 juni 2023 is geëindigd doordat [appellant] de huur op 15 mei 2023 heeft opgezegd. [appellant] heeft tegen dit oordeel geen voldoende duidelijke grief gericht en bovendien niet de stelling van Woonpunt betwist dat hij ter zake de eerste helft van juni 2023 nog huur heeft betaald. Ook voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat 15 juni 2023 de laatste dag is van de huurovereenkomst.
6.4.2.
Hoewel de memorie van grieven dateert van 30 juli 2024 en de memorie van antwoord van 10 september 2024, hebben partijen niet de moeite genomen om aan het hof mee te delen of de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden. Het hof gaat er vanuit dat [appellant] de woning inmiddels heeft ontruimd, omdat de dagvaarding in hoger beroep als woonplaats van [appellant] niet langer [B] maar [A] vermeldt, en [appellant] na zijn wijziging van eis niet langer herstel van gebreken aan het gehuurde vordert.
6.4.3.
[appellant] vordert na zijn wijziging van eis in reconventie subsidiair onder 1 een verklaring voor recht dat vanwege de vermindering van huurgenot door de gestelde gebreken de huurprijs moet worden verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot het einde van de huurovereenkomst, dat wil dus zeggen tot en met 15 juni 2023. Het hof begrijpt hieruit dat de ontruiming door [appellant] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden vóór of uiterlijk op 15 juni 2023. Ter zake de periode daarna vordert [appellant] immers geen vermindering van de gebruiksvergoeding tot betaling waarvan hij door de kantonrechter (voorwaardelijk) is veroordeeld.
Omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep
6.5.1.
[appellant] heeft geen voldoende duidelijke grief gericht tegen de veroordeling in conventie om het gehuurde te ontruimen. Naar het hof begrijpt, houdt dit verband met het feit dat [appellant] de huur zelf heeft opgezegd en het gehuurde zelf heeft ontruimd. De veroordeling in conventie tot ontruiming van het gehuurde ligt dus niet ter toetsing voor in hoger beroep.
6.5.2.
[appellant] heeft ook geen voldoende duidelijke grief gericht tegen de (voorwaardelijke) veroordeling in conventie om, voor zover hij het gehuurde op 15 juni 2023 niet heeft ontruimd, aan Woonpunt € 328,05 te betalen voor de tweede helft van de maand juni 2023 en vervolgens € 656,10 per maand ingaande juli 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Ook dit houdt, naar het hof begrijpt, verband met het feit dat [appellant] het gehuurde zelf vóór of uiterlijk op 15 juni 2023 heeft ontruimd. Ook deze voorwaardelijke veroordeling ligt dus niet ter beoordeling voor in hoger beroep.
6.5.3.
De grieven van [appellant] zijn naar de kern genomen wel gericht tegen de veroordeling van [appellant] in conventie om aan Woonpunt € 2.238,72 te betalen aan huurachterstand over de periode tot en met de einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 15 juni 2023. [appellant] meent dat die veroordeling onjuist is en dat in plaats daarvan Woonpunt in reconventie moet worden veroordeeld om aan [appellant] de hiervoor in rov. 6.3.1. genoemde bedragen te betalen. Die bedragen zijn als volgt samengesteld.
Het primair onder 1 genoemde bedrag van € 4.775,55 bestaat uit € 7.014,27 (50% van de huur over de periode van juli 2021 tot en met mei 2023), verminderd met door [appellant] ingehouden huurbedrag van (€ 2.193,62 + € 45,10 =) € 2.238,--.
Het subsidiair onder 2 genoemde bedrag van € 1.839,05 bestaat uit € 4.077,77 (50% van de huur over de periode van 9 mei 2022 tot en met 31 mei 2023), verminderd met het reeds door [appellant] ingehouden bedrag van € 2.238,72.
Het bedrag van € 6.900,-- ter zake immateriële schadevergoeding bestaat uit € 300,-- per maand gedurende 23 maanden, naar het hof begrijpt de maanden juli 2021 tot en met mei 2023.
Het bedrag van € 7.156,-- ter zake verhuiskosten is ontleend aan de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.
Grief 5: het beroep op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst
6.6.1.
Het hof zal eerst grief 5 behandelen, omdat die grief ten grondslag ligt aan de primaire vordering van [appellant] tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.
6.6.2.
Het hof stelt naar aanleiding van die grief voorop dat in de artikelen 7:204 en verder BW een regeling is neergelegd over gebreken aan een verhuurde zaak en over onder meer de mogelijkheid om vanwege dergelijke gebreken een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Volgens artikel 7:205 BW komen de uit die regeling voortvloeiende rechten van de huurder aan de huurder toe, “onverminderd alle andere rechten en vorderingen”. Die zinsnede maakt duidelijk dat náást de rechten die neergelegd zijn in de gebrekenregeling, de huurder ook zijn rechten geldend kan maken die gebaseerd zijn op de algemene bepalingen in Boek 6 BW. Als aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan, kan een huurovereenkomst dus vernietigd worden op grond van de in artikel 6:228 en verder BW neergelegde dwalingsregeling.
6.6.3.
Volgens artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
Volgens artikel 6:228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
6.6.3.
In de toelichting op grief 5 beroept [appellant] zich primair op de b-grond. Volgens [appellant] had Woonpunt op grond van hetgeen zij wist over de ontoereikende verwarming, de gebrekkige isolatie van de woning en de aanwezigheid van marters, [appellant] daarover vóór het sluiten van de huurovereenkomst moeten inlichten, en zou [appellant] dan de huurovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zijn aangegaan. Omdat niet meer ongedaan kan worden gemaakt dat [appellant] ten dele huurgenot heeft ontvangen, is het volgens [appellant] redelijk om Woonpunt vanwege de vernietiging van de huurovereenkomst te veroordelen om 50% van de huur aan [appellant] terug te betalen.
6.6.4.
Woonpunt heeft de grief bestreden. Volgens Woonpunt was ten aanzien van de verwarming en isolatie geen sprake van gebreken aan de woning en was Woonpunt bij het aangaan van de huurovereenkomst in elk geval niet op de hoogte van dergelijke gebreken. Verder betwist Woonpunt dat zij bij aangaan van de huurovereenkomst wist dat er sprake was van een marterprobleem en dat daarvan in het aan [appellant] verhuurde appartement overlast kon worden ondervonden.
6.6.5.
Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat bij aanvang van de huurovereenkomst al sprake was van gebreken ter zake de verwarming, de isolatie en de aanwezigheid van marters en dat Woonpunt daarvan op de hoogte was, rust op [appellant] de plicht die stelling voldoende concreet te onderbouwen.
6.7.1.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] die voldoende onderbouwing achterwege gelaten voor zover het de gestelde gebreken aan de verwarming betreft. [appellant] heeft namelijk in het geheel niet gesteld tot welke temperatuur het gehuurde kan worden verwarmd bij winterse buitentemperaturen. Verder heeft [appellant] wel verwezen naar diverse getuigenverklaringen, maar zonder concreet duidelijk te maken welke passages van welke verklaringen van belang zouden zijn. Het ligt niet op de weg van het hof om zelf in de overgelegde getuigenverklaringen te gaan zoeken naar passages die mogelijk van belang zouden kunnen zijn. Overigens leert een globale blik op de verklaringen dat zij veelal betrekking hebben op kwesties uit een ver verleden. Zo wordt in de verklaring op naam van de getuige [persoon A] melding gemaakt van het “toentertijd”, dat wil zeggen in 2011, nauwelijks werken van de verwarming. Dit betreft bovendien een ander appartement dan het door [appellant] gehuurde appartement. Datzelfde geldt ten aanzien van de verklaring op naam van de getuige [persoon B] , die stelt er enkele jaren te hebben gewoond vanaf 1993 en getuige [persoon C] die er gewoond heeft in 1991.
6.7.2.
Ten aanzien van de verwarming geldt bovendien dat het appartement gelegen is in een complex uit 1938. Het is voorzien van dubbel glas, heeft energielabel C en het dak is geïsoleerd, maar de dikke muren hebben geen spouw die voorzien kan worden van spouwmuurisolatie. [appellant] wist dat hij een appartement in een oud complex ging huren. Hij mocht dus wel het comfort verwachten van een (goed onderhouden) oud complex, maar niet hetzelfde huurgenot als van een (goed onderhouden) nieuwbouwwoning. Het hof acht voorts, evenals de kantonrechter, van belang dat de complexopzichter heeft verklaard dat hij op het bed van [appellant] een zeer dun dekentje heeft zien liggen en dat [appellant] , hoewel daartoe uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld, niet heeft aangetoond dat veel andere huurders over een te koud appartement hebben geklaagd. Voor het hoger zetten van de thermostaat is bovendien de instemming van 70% van de bewoners vereist (vanwege het dan hogere verschuldigde voorschotbedrag) en die instemming is niet verleend. Dat wijst erop dat de meerderheid van de andere bewoners de temperatuur die in de appartementen kan worden behaald, wel toereikend vindt. Bij deze stand van zaken kan niet worden geoordeeld dat Woonpunt ter zake de verwarming een mededelingsplicht heeft gezonden jegens [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst.
6.7.3.
Ook voor toepassing van de in artikel 6:228 BW neergelegde c-grond (wederzijdse dwaling) is naar het oordeel van het hof ten aanzien van het functioneren van de verwarming onvoldoende houvast aanwezig, nu onvoldoende concreet onderbouwd is dat de verwarming gebrekkig is.
6.8.
Ten aanzien van de isolatie geldt in grote lijnen hetzelfde als ten aanzien van de verwarming. Daar komt ter zake de isolatie nog bij dat Woonpunt zich steeds bereid heeft getoond om naar aanleiding van door [appellant] geuite klachten onderzoek te verrichten en maatregelen te nemen, zoals het laten plaatsen van nieuwe tochtstrippen en het vervangen van ramen. [appellant] heeft vervolgens geweigerd om Woonpunt nog gelegenheid te geven om dergelijke of andere maatregelen te treffen. Het staat dus niet vast dat op dit punt sprake was van een niet-oplosbare problematiek waarvan Woonpunt voor het aangaan van de huurovereenkomst melding had moeten maken. Onder deze omstandigheden moet een dwaling ter zake gebrekkige isolatie, voor zover daarvan al sprake is, op grond van artikel 6:228 lid 2 BW in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellant] blijven.
6.9.1.
Ten aanzien van de gestelde marterproblematiek geldt het volgende. Ook hier heeft [appellant] niet door middel van citaten uit bepaalde overgelegde schriftelijke verklaringen duidelijk gemaakt welke passages hij van belang acht. Ook op dit punt geldt dat een deel van de verklaringen betrekking heeft op huurperiodes van tientallen jaren geleden (begin van de jaren ’90 van de vorige eeuw). Verder blijkt onder meer uit de verklaring van de getuigen [persoon F] en [persoon B] dat er ook periodes en appartementen zijn waarin door huurders geen overlast wordt ondervonden van marters. Bij deze stand van zaken kan niet worden geoordeeld dat Woonpunt ten aanzien van de marters een mededelingsplicht heeft geschonden. Ook is niet aannemelijk geworden dat [appellant] , als hij vooraf op de hoogte zou zijn geweest van de aanwezigheid van marters bij het complex, de huurovereenkomst niet gesloten zou hebben, althans dat Woonpunt met de mogelijkheid daarvan rekening diende te houden. Uit de getuigenverklaringen blijkt dat meerdere huurders langdurig in het complex hebben gewoond en nog wonen, zonder dat de aanwezigheid van marters bij het complex daar een beletsel voor is geweest.
6.9.2.
Tot slot geldt dat Woonpunt, naar aanleiding van klachten van [appellant] over marters, aangeboden heeft om een ander bedrijf naar mogelijke maatregelen tegen de problematiek te laten kijken, maar dat [appellant] geweigerd heeft om mee te werken aan verder onderzoek en de uitvoering van verdere maatregelen. Onder deze omstandigheden moet een eventuele dwaling ter zake de gestelde marterproblematiek, voor zover daarvan al sprake is, op grond van artikel 6:228 lid 2 BW in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellant] blijven.
6.10.
Op grond van het voorgaande is de primaire vordering in reconventie van [appellant] tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling en tot vermindering van de huurprijs met 50% niet toewijsbaar. Daarom kan in het midden blijven of het mogelijk is om met een beroep op dwaling de vervaltermijn van zes maanden voor een beroep op huurprijsvermindering (artikel 7:257 lid 1 en 3 BW) te ontduiken.
Over de grieven 1 tot en met 4: de gevorderde vermindering van de huurprijs
6.11.1.
Met de grieven 1 tot en met 4 stelt [appellant] zijn vordering tot vermindering van de huurprijs wegens de aanwezigheid van gebreken aan de orde. Alvorens die grieven te behandelen, stelt het hof het volgende voorop.
6.11.2.
In de artikelen 7:204 en verder BW is een regeling neergelegd over gebreken aan een verhuurde zaak. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. De wettelijke definitie van gebrek in artikel 7:204 lid 2 is geobjectiveerd. In dit opzicht gaat het er niet om wat de(ze) huurder, maar wat een – doorsnee – huurder mag verwachten. En hetgeen verwacht mag worden ontleent men niet zozeer aan de verhuurde zaak in kwestie, als wel aan een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarbij is wel van belang dat het gehuurde in dit geval geen nieuwbouwwoning maar een appartement in een wooncomplex uit 1938 betreft.
6.11.3.
Volgens artikel 7:207 BW lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing voorstaat (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18).
Volgens artikel 7:207 lid 2 BW heeft de huurder geen aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 7:217 verplicht is zelf te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.
6.12.1.
Bij toetsing aan deze maatstaf kunnen de stellingen van [appellant] over een ontoereikende verwarming geen huurprijsvermindering rechtvaardigen. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 6.7.1 en 6.7.2 is overwogen. Daaruit volgt dat niet is gebleken dat in het complex daadwerkelijk sprake is van een ontoereikende verwarming.
6.12.2.
Daar komt als zelfstandig dragende grond bij dat [appellant] Woonpunt, ondanks de bereidheid van Woonpunt, vanaf begin 2022 niet in de gelegenheid heeft gesteld om nadere maatregelen uit te voeren of te onderzoeken, zoals het plaatsen van nieuwe tochtstrippen en het plaatsen van nieuwe ramen. [appellant] heeft het daardoor aan zichzelf te wijten dat mogelijkheden om de behaaglijkheid in het appartement te vergroten, onbenut zijn gebleven. In zoverre kan hij het voortduren van zijn subjectieve gevoel over een ontoereikende verwarming niet aan Woonpunt tegenwerpen, en is een vordering tot huurprijsvermindering over de periode vanaf 9 mei 2022 niet op zijn plaats. Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid kan op grond van artikel 7:204 lid 2 BW niet als gebrek aan het gehuurde worden bestempeld.
6.13.
Ten aanzien van de isolatie geldt in grote lijnen hetzelfde als ten aanzien van de verwarming. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rov. 6.8 is overwogen. Ook op dit punt is een vordering tot huurprijsvermindering over de periode vanaf 9 mei 2022 niet op zijn plaats. Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid kan op grond van artikel 7:204 lid 2 BW immers niet als gebrek aan het gehuurde worden bestempeld.
6.14.
Ten aanzien van de gestelde marterproblematiek geldt het volgende. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rov. 6.9.1 en 6.9.2 over die gestelde problematiek is overwogen. Ook hier is onder meer van belang dat Woonpunt, naar aanleiding van klachten van [appellant] over marters, aangeboden heeft om een ander bedrijf naar mogelijke maatregelen tegen de problematiek te laten kijken, maar dat [appellant] vanaf begin 2022 geweigerd heeft om mee te werken aan verder onderzoek en de uitvoering van verdere maatregelen. [appellant] heeft het daardoor aan zichzelf te wijten dat mogelijkheden om de overlast door marters te bestrijden, onbenut zijn gebleven. In zoverre kan hij het voortduren van die door hem ervaren overlast niet aan Woonpunt tegenwerpen, en is een vordering tot huurprijsvermindering over de periode vanaf 9 mei 2022 niet op zijn plaats. Ook hier geldt dat een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet als gebrek kan worden aangemerkt.
6.15.
Omdat [appellant] , mede gelet op zijn weigering om vanaf begin 2022 nog gelegenheid te bieden voor uitvoering van werkzaamheden, onvoldoende concreet en feitelijk heeft onderbouwd dat over de periode vanaf 9 mei 2022 aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering, acht het hof geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden. Ook hierbij is mede van belang dat Woonpunt in de loop van de huurovereenkomst steeds adequaat heeft gereageerd op meldingen van [appellant] en naar aanleiding van die meldingen telkens actie heeft ondernomen, zoals blijkt uit de hiervoor in rov. 6.1.2 opgesomde feiten. Vanaf begin 2022 heeft [appellant] echter alle afspraken voor het uitvoeren van werkzaamheden afgebeld bij Woonpunt, en heeft hij medewerking aan de uitvoering van dergelijke werkzaamheden geweigerd. De vanaf dat moment door [appellant] ervaren ongemakken moeten daarom worden beschouwd als aan hemzelf toe te rekenen omstandigheden die op grond van artikel 7:204 lid 2 BW niet als gebrek aan het gehuurde kunnen worden bestempeld. Hierbij is van belang dat [appellant] , vanwege de vervaltermijn van artikel 7:257 leden 1 en 3 BW, geen huurprijsvermindering vordert over de periode vóór 9 mei 2022.
6.16.
De slotsom van het voorgaande is dat de grieven 1 tot en met 4 geen doel treffen. Het hof verwerpt daarom die grieven.
Over grief 6: de materiële schadevergoeding en de immateriële schadevergoeding
6.17.
Gelet op al het bovenstaande moet de omstandigheid dat [appellant] er uiteindelijk voor heeft gekozen de huur op te zeggen en te verhuizen, voor zijn eigen rekening blijven. Er is daarom geen grondslag aanwezig om Woonpunt te veroordelen aan [appellant] een vergoeding voor verhuiskosten te betalen. Overigens heeft Woonpunt er terecht op gewezen dat de door [appellant] genoemde Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie in dit geval niet van toepassing is, en dat [appellant] geen enkel inzicht heeft gegeven in de verhuiskosten die hij heeft gemaakt. Dat kan echter verder in het midden blijven omdat geen grondslag aanwezig om Woonpunt te veroordelen aan [appellant] een vergoeding voor verhuiskosten te betalen
6.18.1.
Ten aanzien van de door [appellant] gevorderde vergoeding van immateriële schade geldt het volgende. Volgens artikel 6:106 BW heeft de benadeelde voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding:
a. indien de aansprakelijke persoon het oogmerk had zodanig nadeel toe te brengen;
b. indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast;
c. indien het nadeel gelegen is in aantasting van de nagedachtenis van een overledene en toegebracht is aan de niet van tafel en bed gescheiden echtgenoot, de geregistreerde partner of een bloedverwant tot in de tweede graad van de overledene, mits de aantasting plaatsvond op een wijze die de overledene, ware hij nog in leven geweest, recht zou hebben gegeven op schadevergoeding wegens het schaden van zijn eer of goede naam.
Vast staat dat de onder a en c genoemde gevallen in deze zaak niet aan de orde zijn.
6.18.2.
Ook is niet gebleken dat [appellant] door de aanwezigheid van voor rekening van Woonpunt komende gebreken aan het gehuurde lichamelijk letsel heeft opgelopen of in zijn eer of goede naam is geschaad in de zin van artikel 6:106 onder b BW. Daarmee resteert de vraag of [appellant] door voor rekening van Woonpunt komende gebreken aan het gehuurde “op andere wijze in zijn persoon is aangetast”. Volgens vaste rechtspraak is van de in art. 6:106 onder b BW bedoelde aantasting in de persoon op andere wijze in ieder geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel zal degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen (HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1534, rov. 3.3.2).
6.18.3.
Het hof stelt voorop dat in dit geval geen sprake is van gebreken aan het gehuurde die aanleiding geven voor vermindering van de huurprijs. Het hof wijst op hetgeen daarover in het voorgaande is overwogen. In zoverre is geen grondslag aanwezig om Woonpunt tot veroordeling van schadevergoeding aan [appellant] te veroordelen.
6.18.4.
Daar komt het volgende bij. [appellant] heeft zich, ter onderbouwing van zijn stelling dat ten aanzien van hem sprake is van een “aantasting in de persoon” door gebreken aan het gehuurde, beroepen op het door hem overgelegde deel van zijn medische dossier bij zijn huisarts, een e-mail van psycholoog [persoon D] , en een rapportage van Wmo-consulent [persoon E] . Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze stukken, in onderling verband en samenhang bezien, wel dat ten aanzien van [appellant] sprake is van een psychische problematiek, maar niet dat voor rekening van Woonpunt komende gebreken aan het gehuurde bij [appellant] hebben geleid tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 onder b BW. De slotsom is dat de vordering van [appellant] tot veroordeling van Woonpunt tot vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] op dit punt nog tot bewijslevering toe te laten, omdat zijn stellingen hierover onvoldoende concreet zijn.
Conclusie en afwikkeling
6.19.1.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat geen van de grieven doel treft. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen.
6.19.2.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen, en die kosten aan de zijde van Woonpunt vaststellen op:
Griffierechten € 2.175,--
Salaris advocaat € 2.428,-- (2 punt(en) x tarief II)
Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
+
Totaal € 4.781,--
6.19.3.
Dit alles leidt tot de onderstaande uitspraak.
7De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 10081583 CV EXPL 22-3911 gewezen vonnis van 20 september 2023;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 4.781,--, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, J.B. Smits en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 september 2025.
griffier rolraadsheer
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.336.820/01
arrest van 30 september 2025
in de zaak van
[appellant]
,
ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep wonende te [A] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. S. Ikiz te Maastricht,
tegen
Stichting Woonpunt,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonpunt,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 maart 2024 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 10081583 CV EXPL 22-3911 gewezen vonnis van 20 september 2023.
5Het vervolg van de procedure in hoger beroep
Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het tussenarrest van 5 maart 2024 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 mei 2024;
de memorie van grieven, tevens inhoudende een vermeerdering van eis in reconventie;
de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6De beoordeling
De vaststaande feiten en de kern van het geschil
6.1.1.
Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om het volgende. [appellant] heeft gedurende bijna twee jaar een appartement in een complex uit 1938 gehuurd van Woonpunt. Partijen verschillen van mening over de vraag of [appellant] recht heeft op vermindering van de verschuldigde huurprijs vanwege door hem gestelde gebreken ter zake verwarming, isolatie en de aanwezigheid van een marter op de zolder van het complex.
6.1.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a. Bij huurovereenkomst van 30 juni 2021 heeft Woonpunt met ingang van die datum het appartement aan [adres] verhuurd aan [appellant] . Het appartement maakt onderdeel uit van een complex uit 1938. Het is voorzien van dubbel glas en heeft energielabel C. Het dak is geïsoleerd.
b. Naar aanleiding van afzonderlijke klachten van [appellant] , heeft Woonpunt op 26 juli 2021 de kraan van de wasmachine in het washok laten repareren, op 28 juli 2021 vier nieuwe tochtstrippen op de ramen laten aanbrengen, op 12 augustus 2021 in verband met de overstroom van inkomende lucht de bad- en slaapkamerdeur laten inkorten, en op 10 september 2021 een wespennest onder de dakpannen laten verwijderen.
c. In september 2021 heeft Woonpunt naar aanleiding van een klacht geconstateerd dat zich naar alle waarschijnlijkheid steenmarters op de zolder van het complex bevinden. Een overzicht van Woonpunt met uitgevoerde reparaties vermeldt in dit verband bij de datum 7 september 2021 onder meer:
Op zolder moet een tussenruimte dichtgemaakt worden met gaas.
Waarschijnlijk marter op de zolder.
Opdracht afgemeld (…) succesvol afgerond.”
- d. Bij brief van 1 januari 2022 heeft [appellant] , naast klachten over een doucheslang die lekt en een afzuiging die lawaai maakt, (al dan niet opnieuw) geklaagd over:
de aanwezigheid van een of meerdere marters boven zijn appartement;
de verwarming;
een gebrek aan isolatie en loslatende tochtstrips.
Hierbij heeft [appellant] aangegeven dat de situatie onhoudbaar is en dat Woonpunt vier weken de gelegenheid heeft om de gebreken te herstellen. Tevens heeft [appellant] geschreven dat bij het uitblijven van herstel, middels een procedure huurprijsvermindering en herstel zal worden gevorderd, en heeft hij Woonpunt aansprakelijk gesteld voor schade en kosten.
e. Op 11 januari 2022 is de complexopzichter van Woonpunt bij [appellant] langs geweest. Naar aanleiding van dit bezoek heeft de complexopzichter enkele werkopdrachten naar de onderhoudsdienst gestuurd.
f. Op 17 januari 2022 heeft [appellant] alle afspraken voor het uitvoeren van werkzaamheden afgebeld bij de klantenservice van Woonpunt, met als reden dat hij eerst wil overleggen met zijn gemachtigde.
g. Bij e-mail van 17 februari 2022 heeft [appellant] aan Woonpunt onder meer het volgende meegedeeld:
“Enkele weken geleden heeft u een opzichter langs laten komen (...)
Hij concludeerde opnieuw tocht strips te laten plaatsen, ook al vertelde hij dat vorige keer deze niet goed zijn geplaatst door de vorige werknemer. Er kon ook gekeken worden naar de ramen en eventueel zouden deze vervangen moeten worden. Hij gaf aan dal hij mij wel “zwart op wit” kon geven dat verder aan de problemen van de verwarming en isolatie niks gedaan zou worden, en eventueel opnieuw een ander bedrijf zou laten kijken naar de marters.
Zoals aangegeven in mijn aangetekende brief, verwacht ik een geheel plan, voor al mijn
problemen, die tot op de dag van vandaag, structureel niet zijn opgelost. Daar ik niks meer van u heb vernomen, zowel schriftelijk niet als telefonisch of email, kunt u verdere
juridische stappen van mijn kant verwachten op korte termijn.”
- h. Bij e-mail van eveneens 17 februari 2022 heeft Woonpunt aan [appellant] meegedeeld dat zij de klacht van [appellant] heeft ontvangen en dat een medewerker binnen vijf werkdagen contact met [appellant] zal opnemen. [appellant] heeft in antwoord daarop per e-mail van 18 februari 2022 het volgende meegedeeld:
“U hoeft niet de moeite te nemen om contact op te nemen over mijn klachten, dat stadia ben ik allang voorbij.”
- i. Bij e-mail van 28 februari 2022 heeft Woonpunt aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:
“Sommige zaken kunnen wij niet oplossen bijvoorbeeld de marter op zolder, het is een
beschermde diersoort en wij kunnen dus alleen werende middelen aanbrengen. Verder
maakt uw woning deel uit van een Verenging van Eigenaren, dit betekent dat ook andere eigenaren akkoord moeten gaan met bijvoorbeeld het aanbrengen van dak en muurisolatie. Dit kunnen wij niet zondermeer uitvoeren.
(…)
In antwoord op uw klachtenbrief laat ik u weten, dat Woonpunt nog steeds de intentie heeft (voor zover dit mogelijk is) om de klachten op te lossen. Zodra u hiermee instemt, maken wij de opdrachten gereed voor uitvoer.”
j. Bij brief van 31 maart 2022 heeft [appellant] aan Woonpunt meegedeeld dat hij vanaf 1 april 2022 de huurbetalingen met 70% zal opschorten, en € 179,64 per maand zal betalen. De all-in huurprijs (inclusief servicekosten) bedroeg in 2022 € 612,90 per maand (kale huur: € 470,58).
k. Met ingang van april 2022 is [appellant] maandelijks het bedrag van € 179,64 gaan betalen, waardoor een huurachterstand is ontstaan.
l. De door Woonpunt ingeschakelde deurwaarder heeft [appellant] bij e-mail van 22 juli 2022 en bij brief van 25 juli 2022 aangemaand tot betaling van de huurachterstand.
m. De huurachterstand over de periode tot en met augustus 2022 bedraagt € 2.104,12.
n. Op 29 oktober 2022, dus na aanvang van de onderhavige procedure bij inleidende dagvaarding van 18 augustus 2022, heeft [appellant] € 1.500,-- aan Woonpunt betaald. Daarna heeft [appellant] de korting van de huurbetalingen tot € 179,64 per maand achterwege gelaten. De all-in huurprijs is met ingang van januari 2023 verhoogd tot € 656,10.
o. [appellant] heeft op 15 mei 2023 de huur opgezegd. De huurovereenkomst is daardoor geëindigd per 15 juni 2023.
Het geding bij de kantonrechter in conventie en in reconventie
6.2.1.
In het geding bij de kantonrechter vorderde Woonpunt in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellant] tot betaling van:
€ 2.104,12 aan huurachterstand over de periode tot en met augustus 2022, vermeerderd met wettelijke rente;
de huur vanaf 1 augustus 2022 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderde met wettelijke rente;
een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, vermeerderd met wettelijke rente;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
6.2.2.
Aan deze vordering heeft Woonpunt naar de kern genomen ten grondslag gelegd dat [appellant] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
6.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer in conventie vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter bij conclusie van eis in reconventie, samengevat:
1. veroordeling van Woonpunt om de gebreken aan het gehuurde, bestaande uit geen of geen goede isolatie, defecte of niet goed functionerende verwarming en overlast van marters, binnen 4 weken te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
2. een verklaring voor recht dat op basis van de door [appellant] aangegeven gebreken en het feit dat het huurgenot van [appellant] als gevolg van die gebreken is verminderd, de huurprijs dient te worden verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag dat de gebreken zijn opgeheven;
3. veroordeling van Woonpunt tot terugbetaling van de teveel betaalde huur;
4. Veroordeling van Woonpunt tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant] van € 10,-- per dag met ingang van 30 juni 2021;
met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
6.2.4.
Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Er is sprake van meerdere gebreken aan het gehuurde, te weten onvoldoende isolatie, ontoereikende verwarming en overlast van marters. Het huurgenot van [appellant] wordt daardoor ernstig aangetast. Daarom heeft [appellant] recht op een vermindering van de huurprijs met 50% vanaf 9 mei 2022 tot aan de dag dat Woonpunt de gebreken heeft verholpen. Verder moet Woonpunt aan [appellant] een vergoeding voor geleden immateriële schade betalen van € 10,-- per dag.
6.2.5.
[appellant] heeft daarna bij akte van 17 mei 2023 zijn eis in reconventie nog vermeerderd, maar die eisvermeerdering is niet toegestaan door de kantonrechter.
6.2.6.
Woonpunt heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.7.
In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.
De door Woonpunt te laat ingediende conclusie van antwoord in reconventie wordt bij de beoordeling van de zaak betrokken (rov. 4.1).
De door [appellant] bij akte na de mondelinge behandeling gewijzigde grondslag van zijn vordering in reconventie en vermeerdering van eis in reconventie worden buiten beschouwing gelaten (rov. 4.2).
De vordering van Woonpunt tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat de huurovereenkomst inmiddels geëindigd is (rov. 4.4).
De vordering van [appellant] tot herstel van vermeende gebreken wordt afgewezen omdat [appellant] bij die vordering geen belang meer heeft aangezien de huurovereenkomst al geëindigd is (rov. 4.5).
De vordering van Woonpunt tot ontruiming is toewijsbaar omdat de huurovereenkomst inmiddels geëindigd is en omdat, zoals hierna zal worden overwogen, [appellant] de huurbetalingsverplichting niet is nagekomen (rov. 4.6).
Ten tijde van het einde van de huurovereenkomst bedroeg de huurachterstand € 2.238,72 (rov. 4.7).
Ten aanzien van het beroep van [appellant] op opschorting van zijn huurbetalingsverplichting geldt dat opschorting op zichzelf de huurder niet bevrijdt van zijn betalingsverplichting. [appellant] meent dat hij recht heeft op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. Een huurder moet echter wel zijn medewerking verlenen als een verhuurder desverzocht gebreken wil herstellen (rov. 4.8).
Woonpunt was bereid om (opnieuw) werende middelen aan te brengen tegen steenmarters. [appellant] heeft ten onrechte geweigerd om daar medewerking aan te verlenen (rov. 4.8.1).
De enkele afwezigheid van functionerende tochtstrips levert geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW op, omdat het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen een kleine herstelling betreft (rov. 4.8.3).
De verwarming wordt centraal geregeld en voor het hoger instellen van de thermostaat is de instemming van 70% van de overige bewoners vereist. Voor het isoleren van het complex is de instemming van alle eigenaren vereist. Er is niet gebleken dat meerdere andere huurders van het complex in een niet te ver verleden daadwerkelijk tevergeefs bij Woonpunt hebben geklaagd over een te koude woning (rov. 4.8.4).
Daar komt bij dat [appellant] niet wilde meewerken aan oplossingen die wel op korte termijn mogelijk zouden zijn geweest. Uitgaande van de stellingen van [appellant] zou het huurgenot bovendien met name in de wintermaanden zijn verminderd, terwijl hij de huurbetalingen heeft opgeschort in de periode van april tot en met september. Een huurprijsvermindering kan ook niet worden gevorderd over een periode langer dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, zodat huurprijsvermindering in dit geval slechts gevorderd kan worden vanaf 9 mei 2022 (rov. 4.8.5).
Gelet op het bovenstaande is niet komen vast te staan dat vanaf 9 mei 2022 sprake was van een vermindering van huurgenot ten gevolge van een substantieel gebrek. Bovendien staat schuldeisersverzuim in de weg aan het vorderen van huurprijsvermindering (rov. 4.9).
[appellant] was dus niet gerechtigd om de betaling van een deel van de huur op te schorten, laat staan om slechts € 179,84 per maand te betalen. [appellant] is hiermee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting. Gelet op de betalingsachterstand zou de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar zijn geweest (rov. 4.10).
De vordering tot betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 2.238,72 is toewijsbaar (rov. 4.11).
De vordering tot ontruiming wordt uitsluitend toegewezen voor het geval [appellant] het gehuurde nog niet heeft ontruimd (rov. 4.12).
Indien [appellant] het gehuurde niet per 15 juni 2023 heeft ontruimd, is hij aan Woonpunt een gebruiksvergoeding verschuldigd gelijk aan de dan geldende huurprijs over de periode vanaf de beëindiging van de huur tot en met de maand van de ontruiming (rov. 4.13).
De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar (rov. 4.15).
[appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld (rov. 4.16).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie , samengevat:
[appellant] (voorwaardelijk, voor het geval hij het gehuurde nog niet heeft ontruimd) veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen;
[appellant] veroordeeld om aan Woonpunt € 2.238,72 te betalen aan huurachterstand over de periode tot en met de 15 juni 2023, zijnde de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd, waarvan € 2.104,12 aan aanvankelijke huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2022 en de overige restanthuurbedragen telkens vanaf de eerste van elke maand tot de dag van de volledige betaling;
[appellant] voorwaardelijk, voor zover hij het gehuurde op 15 juni 2023 niet heeft ontruimd, veroordeeld om aan Woonpunt € 328,05 te betalen voor de tweede helft van de maand juni 2023 en vervolgens € 656,10 per maand ingaande juli 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste van de maand tot de dag van de volledige betaling;
[appellant] veroordeeld om aan Woonpunt € 303,30 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten.
Tot slot heeft de kantonrechter in conventie [appellant] in de proceskosten veroordeeld, het vonnis, uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.
In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
Het geding in hoger beroep
6.3.1.
In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis in reconventie (wederom) vermeerderd. Hij vordert nu, samengevat:
primair:
1. vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling, en veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 4.775,55;
2. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 6.900,-- ter zake immateriële schadevergoeding;
3. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 7.156,-- ter zake verhuiskosten;
subsidiair:
1. een verklaring voor recht dat vanwege de vermindering van huurgenot door de gestelde gebreken de huurprijs moet worden verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot het einde van de huurovereenkomst;
2. veroordeling van Woonpunt tot terugbetaling van € 1.839,05 aan teveel betaalde huur;
3. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 6.900,-- ter zake immateriële schadevergoeding;
4. veroordeling van Woonpunt tot betaling van € 7.156,-- ter zake verhuiskosten;
primair en subsidiair: met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden, namelijk bij de memorie van grieven, en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis.
6.3.2.
[appellant] heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd:
afwijzing van de vorderingen van Woonpunt in conventie;
toewijzing van de vermeerderde vorderingen van [appellant] in reconventie;
met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
6.3.3.
Woonpunt heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.
Gebeurtenissen na de mondelinge behandeling bij de kantonrechter: ontruiming van de woning door [appellant]
6.4.1.
De kantonrechter heeft in rov. 2.13 van het vonnis geoordeeld dat de huurovereenkomst op 15 juni 2023 is geëindigd doordat [appellant] de huur op 15 mei 2023 heeft opgezegd. [appellant] heeft tegen dit oordeel geen voldoende duidelijke grief gericht en bovendien niet de stelling van Woonpunt betwist dat hij ter zake de eerste helft van juni 2023 nog huur heeft betaald. Ook voor het hof strekt dus tot uitgangspunt dat 15 juni 2023 de laatste dag is van de huurovereenkomst.
6.4.2.
Hoewel de memorie van grieven dateert van 30 juli 2024 en de memorie van antwoord van 10 september 2024, hebben partijen niet de moeite genomen om aan het hof mee te delen of de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden. Het hof gaat er vanuit dat [appellant] de woning inmiddels heeft ontruimd, omdat de dagvaarding in hoger beroep als woonplaats van [appellant] niet langer [B] maar [A] vermeldt, en [appellant] na zijn wijziging van eis niet langer herstel van gebreken aan het gehuurde vordert.
6.4.3.
[appellant] vordert na zijn wijziging van eis in reconventie subsidiair onder 1 een verklaring voor recht dat vanwege de vermindering van huurgenot door de gestelde gebreken de huurprijs moet worden verminderd met 50% vanaf 9 mei 2022 tot het einde van de huurovereenkomst, dat wil dus zeggen tot en met 15 juni 2023. Het hof begrijpt hieruit dat de ontruiming door [appellant] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden vóór of uiterlijk op 15 juni 2023. Ter zake de periode daarna vordert [appellant] immers geen vermindering van de gebruiksvergoeding tot betaling waarvan hij door de kantonrechter (voorwaardelijk) is veroordeeld.
Omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep
6.5.1.
[appellant] heeft geen voldoende duidelijke grief gericht tegen de veroordeling in conventie om het gehuurde te ontruimen. Naar het hof begrijpt, houdt dit verband met het feit dat [appellant] de huur zelf heeft opgezegd en het gehuurde zelf heeft ontruimd. De veroordeling in conventie tot ontruiming van het gehuurde ligt dus niet ter toetsing voor in hoger beroep.
6.5.2.
[appellant] heeft ook geen voldoende duidelijke grief gericht tegen de (voorwaardelijke) veroordeling in conventie om, voor zover hij het gehuurde op 15 juni 2023 niet heeft ontruimd, aan Woonpunt € 328,05 te betalen voor de tweede helft van de maand juni 2023 en vervolgens € 656,10 per maand ingaande juli 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Ook dit houdt, naar het hof begrijpt, verband met het feit dat [appellant] het gehuurde zelf vóór of uiterlijk op 15 juni 2023 heeft ontruimd. Ook deze voorwaardelijke veroordeling ligt dus niet ter beoordeling voor in hoger beroep.
6.5.3.
De grieven van [appellant] zijn naar de kern genomen wel gericht tegen de veroordeling van [appellant] in conventie om aan Woonpunt € 2.238,72 te betalen aan huurachterstand over de periode tot en met de einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 15 juni 2023. [appellant] meent dat die veroordeling onjuist is en dat in plaats daarvan Woonpunt in reconventie moet worden veroordeeld om aan [appellant] de hiervoor in rov. 6.3.1. genoemde bedragen te betalen. Die bedragen zijn als volgt samengesteld.
Het primair onder 1 genoemde bedrag van € 4.775,55 bestaat uit € 7.014,27 (50% van de huur over de periode van juli 2021 tot en met mei 2023), verminderd met door [appellant] ingehouden huurbedrag van (€ 2.193,62 + € 45,10 =) € 2.238,--.
Het subsidiair onder 2 genoemde bedrag van € 1.839,05 bestaat uit € 4.077,77 (50% van de huur over de periode van 9 mei 2022 tot en met 31 mei 2023), verminderd met het reeds door [appellant] ingehouden bedrag van € 2.238,72.
Het bedrag van € 6.900,-- ter zake immateriële schadevergoeding bestaat uit € 300,-- per maand gedurende 23 maanden, naar het hof begrijpt de maanden juli 2021 tot en met mei 2023.
Het bedrag van € 7.156,-- ter zake verhuiskosten is ontleend aan de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.
Grief 5: het beroep op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst
6.6.1.
Het hof zal eerst grief 5 behandelen, omdat die grief ten grondslag ligt aan de primaire vordering van [appellant] tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.
6.6.2.
Het hof stelt naar aanleiding van die grief voorop dat in de artikelen 7:204 en verder BW een regeling is neergelegd over gebreken aan een verhuurde zaak en over onder meer de mogelijkheid om vanwege dergelijke gebreken een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Volgens artikel 7:205 BW komen de uit die regeling voortvloeiende rechten van de huurder aan de huurder toe, “onverminderd alle andere rechten en vorderingen”. Die zinsnede maakt duidelijk dat náást de rechten die neergelegd zijn in de gebrekenregeling, de huurder ook zijn rechten geldend kan maken die gebaseerd zijn op de algemene bepalingen in Boek 6 BW. Als aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan, kan een huurovereenkomst dus vernietigd worden op grond van de in artikel 6:228 en verder BW neergelegde dwalingsregeling.
6.6.3.
Volgens artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
Volgens artikel 6:228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
6.6.3.
In de toelichting op grief 5 beroept [appellant] zich primair op de b-grond. Volgens [appellant] had Woonpunt op grond van hetgeen zij wist over de ontoereikende verwarming, de gebrekkige isolatie van de woning en de aanwezigheid van marters, [appellant] daarover vóór het sluiten van de huurovereenkomst moeten inlichten, en zou [appellant] dan de huurovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zijn aangegaan. Omdat niet meer ongedaan kan worden gemaakt dat [appellant] ten dele huurgenot heeft ontvangen, is het volgens [appellant] redelijk om Woonpunt vanwege de vernietiging van de huurovereenkomst te veroordelen om 50% van de huur aan [appellant] terug te betalen.
6.6.4.
Woonpunt heeft de grief bestreden. Volgens Woonpunt was ten aanzien van de verwarming en isolatie geen sprake van gebreken aan de woning en was Woonpunt bij het aangaan van de huurovereenkomst in elk geval niet op de hoogte van dergelijke gebreken. Verder betwist Woonpunt dat zij bij aangaan van de huurovereenkomst wist dat er sprake was van een marterprobleem en dat daarvan in het aan [appellant] verhuurde appartement overlast kon worden ondervonden.
6.6.5.
Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat bij aanvang van de huurovereenkomst al sprake was van gebreken ter zake de verwarming, de isolatie en de aanwezigheid van marters en dat Woonpunt daarvan op de hoogte was, rust op [appellant] de plicht die stelling voldoende concreet te onderbouwen.
6.7.1.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] die voldoende onderbouwing achterwege gelaten voor zover het de gestelde gebreken aan de verwarming betreft. [appellant] heeft namelijk in het geheel niet gesteld tot welke temperatuur het gehuurde kan worden verwarmd bij winterse buitentemperaturen. Verder heeft [appellant] wel verwezen naar diverse getuigenverklaringen, maar zonder concreet duidelijk te maken welke passages van welke verklaringen van belang zouden zijn. Het ligt niet op de weg van het hof om zelf in de overgelegde getuigenverklaringen te gaan zoeken naar passages die mogelijk van belang zouden kunnen zijn. Overigens leert een globale blik op de verklaringen dat zij veelal betrekking hebben op kwesties uit een ver verleden. Zo wordt in de verklaring op naam van de getuige [persoon A] melding gemaakt van het “toentertijd”, dat wil zeggen in 2011, nauwelijks werken van de verwarming. Dit betreft bovendien een ander appartement dan het door [appellant] gehuurde appartement. Datzelfde geldt ten aanzien van de verklaring op naam van de getuige [persoon B] , die stelt er enkele jaren te hebben gewoond vanaf 1993 en getuige [persoon C] die er gewoond heeft in 1991.
6.7.2.
Ten aanzien van de verwarming geldt bovendien dat het appartement gelegen is in een complex uit 1938. Het is voorzien van dubbel glas, heeft energielabel C en het dak is geïsoleerd, maar de dikke muren hebben geen spouw die voorzien kan worden van spouwmuurisolatie. [appellant] wist dat hij een appartement in een oud complex ging huren. Hij mocht dus wel het comfort verwachten van een (goed onderhouden) oud complex, maar niet hetzelfde huurgenot als van een (goed onderhouden) nieuwbouwwoning. Het hof acht voorts, evenals de kantonrechter, van belang dat de complexopzichter heeft verklaard dat hij op het bed van [appellant] een zeer dun dekentje heeft zien liggen en dat [appellant] , hoewel daartoe uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld, niet heeft aangetoond dat veel andere huurders over een te koud appartement hebben geklaagd. Voor het hoger zetten van de thermostaat is bovendien de instemming van 70% van de bewoners vereist (vanwege het dan hogere verschuldigde voorschotbedrag) en die instemming is niet verleend. Dat wijst erop dat de meerderheid van de andere bewoners de temperatuur die in de appartementen kan worden behaald, wel toereikend vindt. Bij deze stand van zaken kan niet worden geoordeeld dat Woonpunt ter zake de verwarming een mededelingsplicht heeft gezonden jegens [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst.
6.7.3.
Ook voor toepassing van de in artikel 6:228 BW neergelegde c-grond (wederzijdse dwaling) is naar het oordeel van het hof ten aanzien van het functioneren van de verwarming onvoldoende houvast aanwezig, nu onvoldoende concreet onderbouwd is dat de verwarming gebrekkig is.
6.8.
Ten aanzien van de isolatie geldt in grote lijnen hetzelfde als ten aanzien van de verwarming. Daar komt ter zake de isolatie nog bij dat Woonpunt zich steeds bereid heeft getoond om naar aanleiding van door [appellant] geuite klachten onderzoek te verrichten en maatregelen te nemen, zoals het laten plaatsen van nieuwe tochtstrippen en het vervangen van ramen. [appellant] heeft vervolgens geweigerd om Woonpunt nog gelegenheid te geven om dergelijke of andere maatregelen te treffen. Het staat dus niet vast dat op dit punt sprake was van een niet-oplosbare problematiek waarvan Woonpunt voor het aangaan van de huurovereenkomst melding had moeten maken. Onder deze omstandigheden moet een dwaling ter zake gebrekkige isolatie, voor zover daarvan al sprake is, op grond van artikel 6:228 lid 2 BW in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellant] blijven.
6.9.1.
Ten aanzien van de gestelde marterproblematiek geldt het volgende. Ook hier heeft [appellant] niet door middel van citaten uit bepaalde overgelegde schriftelijke verklaringen duidelijk gemaakt welke passages hij van belang acht. Ook op dit punt geldt dat een deel van de verklaringen betrekking heeft op huurperiodes van tientallen jaren geleden (begin van de jaren ’90 van de vorige eeuw). Verder blijkt onder meer uit de verklaring van de getuigen [persoon F] en [persoon B] dat er ook periodes en appartementen zijn waarin door huurders geen overlast wordt ondervonden van marters. Bij deze stand van zaken kan niet worden geoordeeld dat Woonpunt ten aanzien van de marters een mededelingsplicht heeft geschonden. Ook is niet aannemelijk geworden dat [appellant] , als hij vooraf op de hoogte zou zijn geweest van de aanwezigheid van marters bij het complex, de huurovereenkomst niet gesloten zou hebben, althans dat Woonpunt met de mogelijkheid daarvan rekening diende te houden. Uit de getuigenverklaringen blijkt dat meerdere huurders langdurig in het complex hebben gewoond en nog wonen, zonder dat de aanwezigheid van marters bij het complex daar een beletsel voor is geweest.
6.9.2.
Tot slot geldt dat Woonpunt, naar aanleiding van klachten van [appellant] over marters, aangeboden heeft om een ander bedrijf naar mogelijke maatregelen tegen de problematiek te laten kijken, maar dat [appellant] geweigerd heeft om mee te werken aan verder onderzoek en de uitvoering van verdere maatregelen. Onder deze omstandigheden moet een eventuele dwaling ter zake de gestelde marterproblematiek, voor zover daarvan al sprake is, op grond van artikel 6:228 lid 2 BW in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellant] blijven.
6.10.
Op grond van het voorgaande is de primaire vordering in reconventie van [appellant] tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling en tot vermindering van de huurprijs met 50% niet toewijsbaar. Daarom kan in het midden blijven of het mogelijk is om met een beroep op dwaling de vervaltermijn van zes maanden voor een beroep op huurprijsvermindering (artikel 7:257 lid 1 en 3 BW) te ontduiken.
Over de grieven 1 tot en met 4: de gevorderde vermindering van de huurprijs
6.11.1.
Met de grieven 1 tot en met 4 stelt [appellant] zijn vordering tot vermindering van de huurprijs wegens de aanwezigheid van gebreken aan de orde. Alvorens die grieven te behandelen, stelt het hof het volgende voorop.
6.11.2.
In de artikelen 7:204 en verder BW is een regeling neergelegd over gebreken aan een verhuurde zaak. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. De wettelijke definitie van gebrek in artikel 7:204 lid 2 is geobjectiveerd. In dit opzicht gaat het er niet om wat de(ze) huurder, maar wat een – doorsnee – huurder mag verwachten. En hetgeen verwacht mag worden ontleent men niet zozeer aan de verhuurde zaak in kwestie, als wel aan een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarbij is wel van belang dat het gehuurde in dit geval geen nieuwbouwwoning maar een appartement in een wooncomplex uit 1938 betreft.
6.11.3.
Volgens artikel 7:207 BW lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing voorstaat (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18).
Volgens artikel 7:207 lid 2 BW heeft de huurder geen aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 7:217 verplicht is zelf te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.
6.12.1.
Bij toetsing aan deze maatstaf kunnen de stellingen van [appellant] over een ontoereikende verwarming geen huurprijsvermindering rechtvaardigen. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 6.7.1 en 6.7.2 is overwogen. Daaruit volgt dat niet is gebleken dat in het complex daadwerkelijk sprake is van een ontoereikende verwarming.
6.12.2.
Daar komt als zelfstandig dragende grond bij dat [appellant] Woonpunt, ondanks de bereidheid van Woonpunt, vanaf begin 2022 niet in de gelegenheid heeft gesteld om nadere maatregelen uit te voeren of te onderzoeken, zoals het plaatsen van nieuwe tochtstrippen en het plaatsen van nieuwe ramen. [appellant] heeft het daardoor aan zichzelf te wijten dat mogelijkheden om de behaaglijkheid in het appartement te vergroten, onbenut zijn gebleven. In zoverre kan hij het voortduren van zijn subjectieve gevoel over een ontoereikende verwarming niet aan Woonpunt tegenwerpen, en is een vordering tot huurprijsvermindering over de periode vanaf 9 mei 2022 niet op zijn plaats. Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid kan op grond van artikel 7:204 lid 2 BW niet als gebrek aan het gehuurde worden bestempeld.
6.13.
Ten aanzien van de isolatie geldt in grote lijnen hetzelfde als ten aanzien van de verwarming. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rov. 6.8 is overwogen. Ook op dit punt is een vordering tot huurprijsvermindering over de periode vanaf 9 mei 2022 niet op zijn plaats. Een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid kan op grond van artikel 7:204 lid 2 BW immers niet als gebrek aan het gehuurde worden bestempeld.
6.14.
Ten aanzien van de gestelde marterproblematiek geldt het volgende. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rov. 6.9.1 en 6.9.2 over die gestelde problematiek is overwogen. Ook hier is onder meer van belang dat Woonpunt, naar aanleiding van klachten van [appellant] over marters, aangeboden heeft om een ander bedrijf naar mogelijke maatregelen tegen de problematiek te laten kijken, maar dat [appellant] vanaf begin 2022 geweigerd heeft om mee te werken aan verder onderzoek en de uitvoering van verdere maatregelen. [appellant] heeft het daardoor aan zichzelf te wijten dat mogelijkheden om de overlast door marters te bestrijden, onbenut zijn gebleven. In zoverre kan hij het voortduren van die door hem ervaren overlast niet aan Woonpunt tegenwerpen, en is een vordering tot huurprijsvermindering over de periode vanaf 9 mei 2022 niet op zijn plaats. Ook hier geldt dat een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet als gebrek kan worden aangemerkt.
6.15.
Omdat [appellant] , mede gelet op zijn weigering om vanaf begin 2022 nog gelegenheid te bieden voor uitvoering van werkzaamheden, onvoldoende concreet en feitelijk heeft onderbouwd dat over de periode vanaf 9 mei 2022 aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering, acht het hof geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden. Ook hierbij is mede van belang dat Woonpunt in de loop van de huurovereenkomst steeds adequaat heeft gereageerd op meldingen van [appellant] en naar aanleiding van die meldingen telkens actie heeft ondernomen, zoals blijkt uit de hiervoor in rov. 6.1.2 opgesomde feiten. Vanaf begin 2022 heeft [appellant] echter alle afspraken voor het uitvoeren van werkzaamheden afgebeld bij Woonpunt, en heeft hij medewerking aan de uitvoering van dergelijke werkzaamheden geweigerd. De vanaf dat moment door [appellant] ervaren ongemakken moeten daarom worden beschouwd als aan hemzelf toe te rekenen omstandigheden die op grond van artikel 7:204 lid 2 BW niet als gebrek aan het gehuurde kunnen worden bestempeld. Hierbij is van belang dat [appellant] , vanwege de vervaltermijn van artikel 7:257 leden 1 en 3 BW, geen huurprijsvermindering vordert over de periode vóór 9 mei 2022.
6.16.
De slotsom van het voorgaande is dat de grieven 1 tot en met 4 geen doel treffen. Het hof verwerpt daarom die grieven.
Over grief 6: de materiële schadevergoeding en de immateriële schadevergoeding
6.17.
Gelet op al het bovenstaande moet de omstandigheid dat [appellant] er uiteindelijk voor heeft gekozen de huur op te zeggen en te verhuizen, voor zijn eigen rekening blijven. Er is daarom geen grondslag aanwezig om Woonpunt te veroordelen aan [appellant] een vergoeding voor verhuiskosten te betalen. Overigens heeft Woonpunt er terecht op gewezen dat de door [appellant] genoemde Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie in dit geval niet van toepassing is, en dat [appellant] geen enkel inzicht heeft gegeven in de verhuiskosten die hij heeft gemaakt. Dat kan echter verder in het midden blijven omdat geen grondslag aanwezig om Woonpunt te veroordelen aan [appellant] een vergoeding voor verhuiskosten te betalen
6.18.1.
Ten aanzien van de door [appellant] gevorderde vergoeding van immateriële schade geldt het volgende. Volgens artikel 6:106 BW heeft de benadeelde voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding:
a. indien de aansprakelijke persoon het oogmerk had zodanig nadeel toe te brengen;
b. indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast;
c. indien het nadeel gelegen is in aantasting van de nagedachtenis van een overledene en toegebracht is aan de niet van tafel en bed gescheiden echtgenoot, de geregistreerde partner of een bloedverwant tot in de tweede graad van de overledene, mits de aantasting plaatsvond op een wijze die de overledene, ware hij nog in leven geweest, recht zou hebben gegeven op schadevergoeding wegens het schaden van zijn eer of goede naam.
Vast staat dat de onder a en c genoemde gevallen in deze zaak niet aan de orde zijn.
6.18.2.
Ook is niet gebleken dat [appellant] door de aanwezigheid van voor rekening van Woonpunt komende gebreken aan het gehuurde lichamelijk letsel heeft opgelopen of in zijn eer of goede naam is geschaad in de zin van artikel 6:106 onder b BW. Daarmee resteert de vraag of [appellant] door voor rekening van Woonpunt komende gebreken aan het gehuurde “op andere wijze in zijn persoon is aangetast”. Volgens vaste rechtspraak is van de in art. 6:106 onder b BW bedoelde aantasting in de persoon op andere wijze in ieder geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel zal degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen (HR 15 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1534, rov. 3.3.2).
6.18.3.
Het hof stelt voorop dat in dit geval geen sprake is van gebreken aan het gehuurde die aanleiding geven voor vermindering van de huurprijs. Het hof wijst op hetgeen daarover in het voorgaande is overwogen. In zoverre is geen grondslag aanwezig om Woonpunt tot veroordeling van schadevergoeding aan [appellant] te veroordelen.
6.18.4.
Daar komt het volgende bij. [appellant] heeft zich, ter onderbouwing van zijn stelling dat ten aanzien van hem sprake is van een “aantasting in de persoon” door gebreken aan het gehuurde, beroepen op het door hem overgelegde deel van zijn medische dossier bij zijn huisarts, een e-mail van psycholoog [persoon D] , en een rapportage van Wmo-consulent [persoon E] . Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze stukken, in onderling verband en samenhang bezien, wel dat ten aanzien van [appellant] sprake is van een psychische problematiek, maar niet dat voor rekening van Woonpunt komende gebreken aan het gehuurde bij [appellant] hebben geleid tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 onder b BW. De slotsom is dat de vordering van [appellant] tot veroordeling van Woonpunt tot vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] op dit punt nog tot bewijslevering toe te laten, omdat zijn stellingen hierover onvoldoende concreet zijn.
Conclusie en afwikkeling
6.19.1.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat geen van de grieven doel treft. Het hof zal het beroepen vonnis daarom bekrachtigen.
6.19.2.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen, en die kosten aan de zijde van Woonpunt vaststellen op:
Griffierechten € 2.175,--
Salaris advocaat € 2.428,-- (2 punt(en) x tarief II)
Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
+
Totaal € 4.781,--
6.19.3.
Dit alles leidt tot de onderstaande uitspraak.
7De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 10081583 CV EXPL 22-3911 gewezen vonnis van 20 september 2023;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 4.781,--, te betalen binnen veertien dagen na heden; als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, J.B. Smits en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 september 2025.
griffier rolraadsheer