ECLI:NL:RBROT:2026:9384

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 12015820 CV EXPL 25-26804



datum uitspraak: 31 juli 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van





[bedrijf 1]
,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ( [land] ),
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,



tegen





[bedrijf 2] B.V.,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.A.T Schroots.



Partijen worden hierna ‘ [verhuurder] ’ en ‘ [huurder] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 4 december 2025, met bijlagen;


het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) van 10 februari 2026, met bijlagen;


de akte eisvermeerdering tevens conclusie van antwoord in reconventie van [verhuurder] van 19 juni 2026, met bijlagen.





1.2.
Op 22 juni 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] namens de gemachtigde van [verhuurder] en [persoon B] namens [huurder] met de gemachtigde.





2De zaak in het kort

2.1

[huurder] heeft de huur voor de bedrijfsruimte die zij van [verhuurder] huurt al lange tijd niet betaald. De kantonrechter ontbindt daarom de huurovereenkomst. [huurder] moet de bedrijfsruimte binnen veertien dagen ontruimen. Ook moet zij de huurachterstand van € 177.112,75 en overige kosten en rente aan [verhuurder] betalen. De tegenvorderingen van [huurder] , onder meer om de kantonrechter een lagere huurprijs te laten vaststellen, worden afgewezen. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.





3Inleiding

3.1.

[verhuurder] verhuurt sinds 1 augustus 2017 aan [huurder] de bedrijfsruimte aan [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 7.654,45 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat een vaste huurprijs geldt van € 58.000,- per jaar of een omzetafhankelijke huur van 10% van de jaaromzet indien deze hoger is dan de vaste huurprijs. De huurovereenkomst eindigt – na opzegging door [huurder] – op 1 maart 2027. Wegens gestelde tegenvallende omzet en gebreken heeft [huurder] de huurbetalingen volledig gestaakt. Tot en met juni 2026 is daardoor een huurachterstand ontstaan van € 177.112,75.





4Het geschil in conventie en reconventie

4.1.

[verhuurder] vordert in conventie – na eisvermeerdering – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van € 177.112,75, de openstaande servicekosten van € 1.672,78, de boeterente van € 4.200,-, de incassokosten van € 14.705,71 en verdere schadevergoeding/gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurtermijnen tot de formele einddatum van de huurovereenkomst, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.



4.2.

[huurder] is het met de vordering van [verhuurder] niet eens en vordert in reconventie het nader (lager) vaststellen van de huurprijs en benoeming van een deskundige daartoe, ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming aan de zijde van [verhuurder] , toewijzing van een schadevergoeding op te maken bij staat en subsidiair een veroordeling van [verhuurder] om door te onderhandelen op straffe van een dwangsom.



4.3.
Partijen voeren over en weer verweer. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden beoordeeld.





5De beoordeling in conventie en reconventie



Huurachterstand, ontbinding en ontruiming



5.1.
Vaststaat dat [huurder] een huurachterstand heeft laten ontstaan die berekend tot en met juni 2026 € 177.112,75 bedraagt. Dit is een aanzienlijke tekortkoming in de nakoming van haar betalingsverbintenis uit de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).



5.2.


[huurder] heeft zich verweerd met een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Zij stelt dat het onaanvaardbaar is dat [verhuurder] vasthoudt aan de afgesproken huurprijs en de volledige achterstand claimt, terwijl haar omzet is gedaald en [verhuurder] zou hebben geweigerd te onderhandelen over de huurprijs. Dit verweer slaagt niet. In het contractenrecht geldt het uitgangspunt van contractsvrijheid. Partijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst welbewust een vaste huurprijs overeengekomen, tenzij de omzet van [huurder] boven een bepaald bedrag komt (in dit geval een omzetgerelateerde huurprijs). In artikel 4 van de huurovereenkomst is bepaald wanneer huurprijsherziening kan worden verlangd, namelijk niet tussentijds maar na de huurperiode van tien jaar (conform artikel 7:303 lid 1 BW).
Aan deze contractuele afspraken is de huurder in beginsel gebonden. [huurder] heeft onvoldoende onderbouwd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om vast te houden aan de afgesproken huurprijs. Een tegenvallende omzet door veranderende marktomstandigheden behoort in beginsel tot het ondernemersrisico van de huurder. Voor zover [huurder] met haar reconventionele vordering (en de verwijzing naar haar omzetcijfers) het oog heeft op een huurprijsherziening in de zin van artikel 7:303 BW, strandt dit gelet op de genoemde minimale termijn van tien jaar. Er zijn overigens door [huurder] ook geen deskundigenadvies of cijfers overgelegd van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Zij heeft alleen haar eigen dalende omzetcijfers laten zien. Tot slot kan niet worden gezegd dat [verhuurder] stelselmatig weigerde te onderhandelen over een lagere (omzetafhankelijke) huur. Uit de overgelegde correspondentie volgt dat [verhuurder] begrijpelijkerwijs verlangde dat [huurder] allereerst een aanzienlijke aanbetaling zou doen op de sterk opgelopen achterstand voordat zij over een structurele huuraanpassing in gesprek wilde gaan. [huurder] had voorgesteld om op 30 juli 2025 een betaling van € 20.000,- te doen, maar deze toegezegde betaling is uitgebleven. Het stond [verhuurder] dan ook vrij het vertrouwen in een minnelijke regeling op te zeggen en de onderhandelingen af te breken.




5.3.
Ook het opschortingsverweer van [huurder] wegens stankoverlast en gebreken wordt gepasseerd. Naast het feit dat contractueel het opschortingsrecht is uitgesloten, is nagelaten [verhuurder] op de juiste, formele wijze in gebreke te stellen met daarbij een termijn voor herstel van de gebreken. Het volledig onbetaald laten van de huur staat overigens ook niet in verhouding tot de gestelde gebreken. Daarnaast is de gestelde schade op geen enkele wijze geconcretiseerd.



5.4.
Nu de verweren van [huurder] geen doel treffen, zal de gevorderde huurachterstand van € 177.112,75 tot en met juni 2026 worden toegewezen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden gelet op het voorgaande en gezien de gelijkluidende eis in reconventie van [huurder] eveneens toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en artikel 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de deurwaarder namelijk, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de (sterke arm van) politie in te roepen. De kosten van zo’n noodzakelijke ontruiming komen op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [huurder] .



Gebruiksvergoeding




5.5.
Tot en met de dag van de ontruiming moet [huurder] de huur/gebruiksvergoeding van € 7.654,45 per maand betalen (artikel 7:225 BW).



Toekomstige schade




5.6.

[verhuurder] eist ook een schadevergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de ontruiming tot de expiratiedatum van de huurovereenkomst (28 februari 2027). De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Het is op dit moment niet zonder meer te verwachten dat het gehuurde na ontruiming tot en met eind februari 2027 leeg zal blijven staan. Het had op de weg van [verhuurder] gelegen deze schadepost (en de verwachtingen op de huurmarkt daar) nader te onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. Bovendien hebben partijen tijdens de zitting verklaard nog met elkaar in overleg te treden over een vrijwillige en vlotte oplevering van het gehuurde, ter beperking van verdere schade.



Servicekosten




5.7.
Verder vordert [verhuurder] een bedrag van € 1.672,78 aan servicekosten voor de bedrijfsruimte aan [adres 2] in [plaats] die zij aan [huurder] heeft verhuurd. Deze huurovereenkomst is inmiddels geëindigd. [huurder] heeft deze vordering niet weersproken, zodat deze wordt toegewezen.




Boeterente




5.8.

[verhuurder] eist daarnaast een bedrag van € 4.200,- aan boeterente op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. Gelet op de aanzienlijke hoogte van de huurachterstand en het feit dat er geen sprake is van dermate bijzondere omstandigheden die zouden moeten leiden tot matiging wijst de kantonrechter de boeterente toe zoals gevorderd.



Wettelijke rente




5.9.
De wettelijke rente over de openstaande huurachterstand en servicekosten ten tijde van de dagvaarding (totaal € 97.577,08) wordt, zoals gevorderd, toegewezen vanaf 3 december 2025, omdat [verhuurder] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [huurder] dat niet heeft betwist.



Incassokosten




5.10.
Verder maakt [verhuurder] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 14.705,71, conform artikel 30.1 van de algemene bepalingen. De kantonrechter ziet op grond van artikel 242 Rv aanleiding dit bedrag ambtshalve te matigen, nu de hoogte van de gevorderde incassokosten in de gegeven omstandigheden niet in verhouding staat tot de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. Het staat tussen partijen vast dat [verhuurder] wegens gebrek aan vertrouwen de pogingen om er minnelijk met [huurder] uit te komen vrij snel heeft gestaakt. De kantonrechter zal voor de matiging van de incassokosten aansluiting zoeken bij de wettelijke staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Op het moment van dagvaarden bedroeg de achterstand berekend tot en met december 2025 € 110.785,38. Conform het Besluit hoort daar een vergoeding bij van € 2.278,25 (inclusief btw). Dit bedrag zal worden toegewezen.



De vorderingen in reconventie




5.11.
Uit wat eerder is overwogen, vloeit voort dat de vorderingen van [huurder] in reconventie moeten worden afgewezen. Voor huurprijsverlaging, het aanwijzen van een deskundige dan wel het veroordelen van [verhuurder] om door te onderhandelen, ontbreekt een deugdelijke feitelijke en juridische grondslag. Ook is niet komen vast te staan dat [verhuurder] ten aanzien van de gestelde gebreken toerekenbaar is tekortgeschoten op een wijze die verwijzing naar de schadestaatprocedure rechtvaardigt.



Proceskosten




5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [huurder] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [huurder] in conventie aan [verhuurder] moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 2.020,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 1.010,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [verhuurder] begroot op € 288,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt voor het antwoord in reconventie x € 288,-). Voor kosten die [verhuurder] maakt na deze uitspraak moet [huurder] een bedrag betalen van € 144,-. Dat is in totaal € 4.057,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.



Uitvoerbaar bij voorraad




5.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [verhuurder] dat eist en [huurder] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.







6De beslissing
De kantonrechter:



In conventie



6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de bedrijfsruimte aan [adres 1] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [huurder] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [verhuurder] te stellen;



6.2.
veroordeelt Je ziet er goed uit om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 177.112,75 aan huurachterstand berekend tot en met juni 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 97.577,08 vanaf 3 december 2025 tot de dag dat volledig is betaald;



6.3.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 1.672,78 aan openstaande servicekosten voor de bedrijfsruimte aan [adres 2] in [plaats] ;



6.4.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 4.200,- aan boeterente;



6.5.
veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 2.278,25 aan buitengerechtelijke incassokosten;



6.6.
veroordeelt [huurder] om vanaf juli 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [verhuurder] te betalen € 7.654,45 per maand met de verhoging die is toegestaan;



6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



6.8.
wijst af het anders of meer gevorderde.



In reconventie





6.9.
wijst de vorderingen af.



In conventie en in reconventie





6.10.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, die aan de kant van [verhuurder] worden begroot op € 4.057,47.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
53954