ECLI:NL:RBLIM:2026:9412

RECHTBANK limburg


Zittingsplaats Roermond



Bestuursrecht



zaaknummers: ROE 24/2904 en 24/2921


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2026
in de zaken tussen

24 2904: [eiseres 1] , te [woonplaats 1] , eiseres 1,

(gemachtigde: mr. G.P. Wempe),

24/2921: [eiseres 2], te [woonplaats 2] , eiseres 2,
(gemachtigde: mr. M.R.A. Arntz), hierna gezamenlijk te noemen: eiseressen,



en




het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, verweerder,
(gemachtigde: mr. M.E.J.M. Vorstermans).



Als derde-partij heeft aan de gedingen deelgenomen: [vergunninghoudster] te [vestigingsplaats] .





Procesverloop


Bij besluit van 22 december 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [vergunninghoudster] (vergunninghoudster) een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden van kamergewijze verhuur van 7 naar 10 wooneenheden in het pand [adres 1] te [plaats] .



Bij afzonderlijke besluiten van 19 maart 2024, verzonden op 21 maart 2024, (de bestreden besluiten) heeft verweerder het bezwaar dat eiseressen tegen het primaire besluit hebben gemaakt, onder aanvulling van de motivering ongegrond verklaard.



Eiseressen hebben tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.



Vergunninghoudster heeft schriftelijke uiteenzettingen gegeven.



Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.



Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 augustus 2026.
Eiseres 1 is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Eiseres 2 en haar gemachtigde, zijn, zoals van tevoren schriftelijk aangekondigd, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Vergunninghoudster is verschenen, vertegenwoordigd door [naam] .






Overwegingen

1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden en is onder andere de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor) ingetrokken. Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een aanvraag om een besluit is ingediend, blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het oude recht van toepassing tot het besluit onherroepelijk wordt. De aanvraag is op 15 juli 2023 ingediend. Dit betekent dat in dit geval de Wabo, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wabo, en het Bor, zoals die golden vóór 1 januari 2024, van toepassing blijven.

2. Het pand aan de [adres 1] te [plaats] wordt sinds 1990 verhuurd in de vorm van kamergewijze verhuur aan studenten. Bij besluit van 15 oktober 2001 is een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het pand tot kamergewijze verhuur van 7 kamers. Eind 2022 heeft [naam] het pand in eigendom verkregen. Na renovatie verhuurt [vergunninghoudster] (inmiddels [vergunninghoudster] ) 7 kamers aan studenten.

3. Op 15 juli 2023 heeft [vergunninghoudster] bij verweerder een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het uitbreiden van kamergewijze verhuur van het pand [adres 1] van 7 naar 10 wooneenheden (kamers).

4. Verweerder heeft de aanvraag in strijd bevonden met artikel 19.1 en 19.5.9 van het geldende bestemmingsplan Maastricht Noord-Oost omdat kamers voor studenten niet zijn toegestaan binnen de bestemming ‘wonen’. De aanvraag is tevens in strijd met het geldende facetbestemmingsplan Woningsplitsing en woningomzetting (het facetbestemmingsplan) omdat woningomzetting niet is toegestaan. Op grond van artikel 4 van het facetbestemmingsplan is woningomzetting verboden op gronden met de bestemming ‘wonen’ binnen alle geldende bestemmingsplannen. In artikel 1.8 van het facetbestemmingsplan is bepaald dat onder woningomzetting ook wordt verstaan het toevoegen van wooneenheden aan bestaande gevallen van woningomzetting.

5. Bij het primaire besluit heeft verweerder voor het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo in verbinding met artikel artikel 4, onderdeel 9 van Bijlage II van het Bor omgevingsvergunning verleend.

6. Bij de bestreden besluiten heeft verweerder de bezwaren van eiseressen onder verbetering van de motivering van het primaire besluit ongegrond verklaard.



Standpunt eiseressen



7. Eiseressen voeren tegen de bestreden besluiten aan dat de omgevingsvergunning in strijd met het beleid, vastgelegd in de ‘Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen’ (hierna: de Uitvoeringsregels) is verleend. Er wordt namelijk niet voldaan aan de in het beleid geformuleerde afstandseisen voor omzetting naar kamergewijze verhuur. Omdat onder woningomzetting tevens wordt verstaan het toevoegen van wooneenheden aan bestaande gevallen van woningomzetting moet ook in dit geval, waarin 3 kamers worden toegevoegd, aan de afstandseisen worden voldaan, aldus eiseressen. Het beleid beoogt namelijk (ook) daaraan voorwaarden en grenzen te stellen. Omdat de kamerverhuurpanden [adres 1] en [adres 2] aan elkaar grenzen is de omgevingsvergunning in strijd met het beleid verleend. Dat het beleid alleen is bedoeld, zoals verweerder betoogt, om centralisatie van panden voor kamerverhuur te voorkomen zodat het beleid niet zou zien op het uitbreiden van bestaande panden voor kamerhuur, wordt door eiseressen, gelet op de definitie van woningomzetting, niet gevolgd. Verder is aan de uitzonderingsregel op het afstandscriterium niet voldaan omdat de aangevraagde woningomzetting niet aantoonbaar bestond op de peildatum 21 mei 2013.



Standpunt verweerder



8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de omgevingsvergunning in overeenstemming met het beleid is verleend omdat het afstandscriterium in het beleid is opgenomen om te voorkomen dat er nieuwe panden met kamergewijze verhuur bijkomen waardoor de leefbaarheid in de straat in het gedrang zou kunnen komen. Volgens verweerder is het beleid er niet voor geschreven om bij een bestaande kamerverhuurwoning extra kamers te verbieden vanwege het afstandscriterium. De voorwaarden in artikel B 2.1 en B 2.2 zijn bedoeld om voldoende afstand te creëren tussen panden met kamergewijze verhuur en staan niet in de weg aan het toevoegen van kamers in een bestaand vergund pand voor kamerverhuur, aldus verweerder.



Het oordeel van de rechtbank





Eiseres 1 belanghebbende?



9. Naar aanleiding van het betoog van vergunninghoudster dat eiseres 1 geen belanghebbende is bij de omgevingsvergunning, overweegt de rechtbank als volgt.

10. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) wordt belanghebbendheid bij besluiten krachtens de Wabo in beginsel aangenomen bij bewoners en eigenaren, en ook bij anderszins zakelijk of persoonlijke gerechtigden van een perceel dat grenst aan het perceel waarop het betrokken besluit ziet, of dat gelijk te stellen is met een aangrenzend perceel. Bij dergelijke percelen wordt ervan uitgegaan dat feitelijke gevolgen, indien die zich voordoen, in beginsel van enige betekenis zijn. Uit die uitspraken volgt dat van dat uitgangspunt alleen kan worden afgeweken als is uitgesloten dat op het aangrenzend perceel feitelijke gevolgen worden ondervonden. In het onderhavige geval is sprake van een aangrenzend gebouw, waarvan eiseres 1 eigenaar is en is niet uitgesloten dat daar feitelijke gevolgen worden ondervonden van het verlenen van de omgevingsvergunning. Eiseres 1 heeft daarom een rechtstreeks bij de verleende omgevingsvergunning betrokken belang.





Beoordeling van de beroepen



11. De rechtbank is van oordeel dat eiseressen de beroepsgrond dat het verlenen van de omgevingsvergunning is verleend in strijd met het geldend beleid, neergelegd in artikel B 2.1 en B 2.2 van de Uitvoeringsregels, terecht hebben voorgedragen. Op grond van artikel B 2.1 kan verweerder bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningomzetting’ en/of ‘herbestemmen naar wooneenheden’ indien tussen twee panden met kamergewijze verhuur minimaal 4 panden zonder kamergewijze verhuur liggen. In het onderhavige geval wordt ook niet voldaan aan de aanvullende voorwaarde in artikel B 2.2 dat er tussen twee woningen met kamergewijze verhuur minimaal twee woningen gelegen zijn. Zoals hiervoor vermeld wordt onder ‘woningomzetting’ in dit verband ook verstaan het toevoegen van wooneenheden aan bestaande gevallen van woningomzetting. Nu sprake is van aangrenzende panden voor kamergewijze verhuur is aan de voorwaarden voor woningomzetting die in genoemde artikelen van de Uitvoeringsregels zijn geformuleerd, dus niet voldaan. Aan de uitzonderingsregel dat de aangevraagde woningomzetting aantoonbaar bestond op de peildatum 21 mei 2013 is niet voldaan, omdat sprake is van een uitbreiding van het aantal kamers die op 15 juli 2023 is aangevraagd. Ook is geen sprake van één woongebouw, zoals vergunninghoudster in haar schriftelijke uiteenzetting heeft betoogd.

12. De rechtbank volgt verweerder niet in diens standpunt dat de omgevingsvergunning in overeenstemming met het beleid is verleend omdat het afstandscriterium in het beleid is opgenomen om te voorkomen dat er nieuwe panden met kamergewijze verhuur bijkomen en dus niet ziet op gevallen waarin kamers worden toegevoegd. Daargelaten dat deze volgens verweerder achterliggende bedoeling niet uit (de considerans van) het beleid blijkt, is de rechtbank het met eiseressen eens dat de omstandigheid dat dit volgens verweerder de bedoeling van deze beleidsregel is, niet aan de duidelijke tekst van het beleid afdoet. Een dergelijke uitleg strookt niet met de definitie van woningomzetting, waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat daarvan ook sprake is bij toevoegen van kamers aan bestaande verhuur. Indien verweerder beleidsmatig hadden willen bepalen dat het afstandscriterium alleen bij een woningomzetting in de vorm van het omzetten van een woning naar één of meer wooneenheden voor kamergewijze verhuur van toepassing is, hadden zij dat in de beleidsregels zo moeten opnemen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de omgevingsvergunning in strijd met de afstandseisen van de Uitvoeringsregels is verleend.

13. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank zal de bestreden besluiten vernietigen omdat zij niet kunnen worden gedragen door de daaraan ten grondslag gelegde motivering dat de afstandseis niet is bedoeld voor een woningomzetting door toevoegen van kamers. De rechtbank ziet wel aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien en te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden besluiten in stand blijven. Verweerder heeft namelijk in het verweerschrift, op zitting en eigenlijk ook in de bestreden besluiten een motivering gegeven waarom in dit geval afwijking van de in het beleid opgenomen afstandseisen gerechtvaardigd is. Verweerder neemt met die motivering in de bestreden besluiten vervolgens de verkeerde afslag door geen strijd met het beleid aan te nemen, maar dat betekent niet dat die motivering en redenering van verweerder bij partijen niet bekend was. De rechtbank overweegt over de gegeven motivering in relatie tot afwijking van het beleid het volgende.

14. In artikel 4:84 van de Awb is bepaald dat het bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel handelt, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

15. Verweerder heeft aangevoerd dat in dit geval sprake is van kamerverhuur die al vanaf 1990 bestaat en waarvoor in 2001 een vergunning is verleend om het pand te verbouwen en te gebruiken voor kamergewijze verhuur van 7 kamers. Bij de bestreden omgevingsvergunning worden aan de kamerverhuur 3 kamers toegevoegd. De gemachtigde van vergunninghoudster heeft de reden daarvan toegelicht. Er is weliswaar woningtekort en veel vraag naar studentenkamers maar door de omvang van een aantal kamers was de prijs voor studenten relatief hoog. Door de toevoeging kon de huurprijs lager geworden. Verweerder heeft verder erop gewezen dat de aanvraag aan alle overige daaraan beleidsmatig gestelde eisen is getoetst en voldoet. Dat ziet onder meer op het voldoen aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, het beschikken over een locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m² per wooneenheid (per kamer), de minimale oppervlakte van (de woning en) de nieuwe wooneenheden en het voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen (inpandige stalling van fietsen). In combinatie met het feit dat het om toevoegen van slechts 3 kamers aan de bestaande 7 gaat, zou het weigeren van de gevraagde omgevingsvergunning alleen omdat niet wordt voldaan aan de afstandseisen voor de derde-partij en de studenten die de kamers willen bewonen, gevolgen hebben die onevenredig zijn in verhouding tot de met die beleidsregel te dienen doelen. Door het toestaan van de toevoeging van 3 kamers onder de daaraan gestelde voorwaarden is niet te verwachten dat de druk op de omgeving zodanig zal toenemen dat een afwijking van dit onderdeel van het beleid niet gerechtvaardigd is te achten. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee afdoende onderbouwd waarom de afstandseis niet aan verlening van de omgevingsvergunning in de weg staat en dat belangen van omwonenden daardoor niet onevenredig worden geschaad.



Conclusie



16. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres 1 en eiseres 2 de door hen betaalde griffierechten vergoedt.

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres 1 en eiseres 2 gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor eiseres 1 vast op € 1.868,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 934,00 en een wegingsfactor 1) en voor eiseres 2 op € 934,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 934,00 en een wegingsfactor 1.)



Schadevergoeding wegens schending redelijke termijn



18. Eiseres 2 heeft in het aanvullend beroepschrift aangevoerd dat de redelijke termijn van 2 jaar als bedoeld in artikel 6 EVRM vanaf 28 januari 2026 is overschreden nu zij op 29 januari 2024 bezwaar heeft gemaakt. Zij verzoekt daarom de Staat der Nederlanden te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding ter hoogte van € 500,00 per zes maanden dat de redelijke termijn wordt overschreden en de overschrijding naar boven af te ronden. Tevens verzoekt eiseres 2 de Staat te veroordelen in de proceskosten die zij in verband met het indienen van dit verzoek heeft gemaakt, alsmede om uit te spreken dat het door haar betaalde griffierecht wordt terugbetaald ongeacht of haar beroep gegrond of ongegrond wordt verklaard.

19. De rechtbank zal aan eiseres 2 een schadevergoeding toekennen, gebaseerd op een overschrijding van de redelijke termijn met acht maanden. De hoogte van het toe te kennen bedrag aan schadevergoeding bedraagt € 1000,00, te betalen door de Staat der Nederlanden (de Staat). De rechtbank veroordeelt de Staat tevens in de door eiseres 2 gemaakte proceskosten ten aanzien van het verzoek om schadevergoeding, wegens overschrijding van de redelijke termijn. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 467,00 (1 punt met een waarde per punt van € 934,00 en een wegingsfactor 0,5). Voor vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding, omdat voor een verzoek om schadevergoeding geen griffierecht is verschuldigd.





Beslissing


De rechtbank:



verklaart de beroepen gegrond;


vernietigt de bestreden besluiten;


bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden besluiten in stand


blijven;


draagt verweerder op aan eiseres 1 en aan eiseres 2 het door hen betaalde griffierecht van € 187,00 (elk) te vergoeden;


veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres 1 tot een bedrag van € 1.868,00;


veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres 2 tot een bedrag van


€ 934,00;


veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot betaling van een schadevergoeding van € 1000,00, aan eiseres 2;


veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres 2 in verband met het verzoek om schadevergoeding tot een bedrag van € 467,00.




Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M.J.A. Smitsmans, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.A. Timmers, griffier.



De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 1 september 2026.








griffier rechter




Afschrift verzonden aan partijen op: 1 september 2026.





Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.





Bijlage bij de uitspraak ROE 24/2904 en 24/2921




In artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo is bepaald dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan te gebruiken.



In artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2˚, van de Wabo is bepaald dat de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien de aangevraagde activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening én in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen.



In artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn de gevallen opgesomd als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo. In de aanhef van artikel 4 en het negende lid staat het volgende geval genoemd: het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein (..).



Artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo.


Uitspraken van de Afdeling van 15 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1671, onder 3.2 en 24 april 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1701, onder 7.1.


Uitspraak van 7 januari 2026, ECLI:NL:RVS:2026:78.


Zij verwijst daarvoor naar ECLI:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.1.