Neuralex Rechtbank Den Haag
ECLI:NL:RBDHA:2026:24314
2026-08-21
Civiel recht; Verbintenissenrecht
K/4502/12141234
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Gedaagde moet de huurverhoging betalen nu deze rechtsgeldig schriftelijk is aangezegd. Dat de brief aangetekend moet worden verstuurd is geen vereiste. Het gaat in dit geval namelijk niet om de situatie bedoeld in artikel 7:253 lid 2.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (12.159 tekens)
RECHTBANK
DEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
AR/bc
Zaaknummer: 12141234 \ RL EXPL 26-5935
Vonnis van 21 augustus 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
te [vestigingsplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: Altena Incasso B.V.,
tegen
[gedaagde]
,
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties van 10 maart 2026;- de conclusie van antwoord met producties.
1.2.
Op 24 juli 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 april 2007 de woning aan de [adres] te [plaats]. De huurovereenkomst is aanvankelijk gesloten met [naam], maar deze heeft de woning in eigendom overgedragen aan [eiseres]. In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“1. De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per ___________________ en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs (…).”
2.2.
Op 16 juli 2025 heeft [eiseres] een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin zij meedeelt dat de huurprijs van € 584,74 per 1 oktober 2025 wordt verhoogd met 5% en dat de nieuwe huurprijs € 613,97 bedraagt. [eiseres] heeft deze brief ook per e-mail aan [gedaagde] verzonden. Daarnaast heeft [eiseres] op 18 november 2025 per aangetekende post een herinneringsbrief aan [gedaagde] gestuurd. Blijkens de gegevens van PostNL is deze brief op 19 november 2025 om 15.45 uur op het adres van de woning bezorgd.
2.3.
[gedaagde] heeft de huurverhoging tot op heden niet betaald.
3Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 186,15, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is om de nieuwe huurprijs te voldoen. Omdat zij dit niet doet, is van oktober 2025 tot en met februari 2026 een betalingsachterstand van (5x € 29,23 =) € 146,15 ontstaan. Omdat [eiseres] [gedaagde] buitengerechtelijk heeft aangemaand om tot betaling over te gaan vordert zij ook incassokosten van € 40,00.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres]. Zij betwist dat zij de huurverhoging moet betalen, omdat [eiseres] de huurverhoging per aangetekende brief had moeten aanzeggen. Nu zij dat niet heeft gedaan, is de huurverhoging niet rechtsgeldig. Daarnaast wijst [gedaagde] erop dat de woning verschillende gebreken vertoont, waaronder lekkage en geoxideerde bedrading.
4De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 7:248 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte (zoals de onderhavige) worden verhoogd ofwel door middel van een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst ofwel door toepassing van de artikelen 7:252 en volgende BW. Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst verwijst naar het maximaal wettelijk toegestane percentage. Daarom moet de huurprijswijzigingsmogelijkheid in de huurovereenkomst worden begrepen als een verwijzing naar de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid van de artikelen 7:252 en volgende BW. Op grond van artikel 7:252 lid 1 BW is het vereist dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs schriftelijk wordt gedaan.
4.2.
[gedaagde] erkent dat zij de brief van [eiseres] met betrekking tot de huurverhoging heeft ontvangen. Hiermee staat vast dat is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Zowel in de wet als in de huurovereenkomst is geen verplichting opgenomen op grond waarvan [eiseres] een voorstel tot huurverhoging moet versturen per aangetekende brief. [gedaagde] verwijst naar een schermafbeelding van de website van de huurcommissie, waar volgens [gedaagde] wordt aangegeven dat zij de huurverhoging niet hoeft te betalen. Dit gedeelte van de tekst op de website heeft echter betrekking op een herinneringsbrief van de verhuurder, en niet op het voorstel tot verhoging van de huurovereenkomst. Binnen drie maanden na het tijdstip van een voorgestelde huurverhoging moet de verhuurder een aangetekende herinneringsbrief sturen, omdat de huurverhoging anders niet doorgaat (artikel 7:253 lid 2 BW). Dit heeft dus geen betrekking op de eerste brief over de huurverhoging. Dat blijkt ook uit de tekst waarnaar [gedaagde] verwijst: “Heeft de verhuurder u binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging per (aangetekende) post een herinneringsbrief over de huurverhoging gestuurd?” Het standpunt van [gedaagde] dat de huurprijsverhoging niet rechtsgeldig is aangezegd wordt, gelet op het voorgaande, verworpen. [eiseres] heeft het voorstel tot huurverhoging op een rechtsgeldige manier gedaan.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] de huurverhoging niet heeft betaald en ook niet schriftelijk heeft verklaard dat zij niet instemt met de huurverhoging. Zij heeft op 18 november 2025 wel een mail gestuurd waarin zij aangeeft dat zij nooit een brief heeft ontvangen, maar dit is geen bezwaar tegen de huurverhoging. Ingevolge artikel 7:253 lid 2 en lid 3 BW had [gedaagde] de redelijkheid van de huurverhoging binnen vier maanden nadat [eiseres] haar per aangetekende brief nogmaals in kennis had gesteld van de huurverhoging kunnen laten toetsen door de huurcommissie. Nu deze aangetekende brief blijkens de gegevens van PostNL op 19 november 2025 is bezorgd op het adres van de woning, had [gedaagde] zich voor 20 maart 2026 tot de huurcommissie moeten wenden. Nu niet gebleken is dat zij dit heeft gedaan, wordt zij volgens artikel 7:253 lid 3 BW geacht de huurprijsverhoging met [eiseres] te zijn overeengekomen. In beginsel is [gedaagde] de huurverhoging daarom op grond van de huurovereenkomst aan [eiseres] verschuldigd.
4.4.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat zij een beroep doet op artikel 7:207 BW. In dit artikel is – kort gezegd – bepaald dat de huurder, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.5.
Naast het feit dat [gedaagde] geen tegenvordering tot verlaging van de huurprijs heeft ingesteld, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de woning na 1 oktober 2025 nog gebreken vertoont die van dien aard zijn dat deze aan de huurprijsverhoging in de weg staan. Daarnaast dateren de e-mails die zijn overgelegd met betrekking tot de gestelde gebreken van de periode tussen 19 december 2024 en 24 januari 2025, dus ruim voor 1 oktober 2025, terwijl huurverlaging maar tot een periode van zes maanden terug kan worden gevorderd. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat zij ook geen melding meer heeft gemaakt van gebreken, omdat zij boos is over de handelswijze van [eiseres] ten aanzien van een rekening die zij heeft ontvangen voor haar wasmachine, en omdat zij een slechte gezondheid heeft. Als een verhuurder niet in kennis gesteld is van eventuele gebreken aan de woning, kan echter geen vermindering van de huurprijs worden gevorderd. De verhuurder moet namelijk wel de kans krijgen om de gebreken te verhelpen.
4.6.
De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van [gedaagde] op artikel 7:207 BW niet slaagt. Dit betekent dat zij de huurverhoging vanaf 1 oktober 2025 moet betalen. De vordering tot betaling van deze verhoging, tot 1 maart 2026 berekend op € 146,15, zal daarom worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke rente heeft [gedaagde] geen zelfstandig verweer gevoerd. Deze zal daarom als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
4.7.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Daarom zal een bedrag van € 40,00 worden toegewezen.
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,08
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
373,58
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 146,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 10 maart 2026 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke kosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 373,58, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.B. Verkleij, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2026.
DEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
AR/bc
Zaaknummer: 12141234 \ RL EXPL 26-5935
Vonnis van 21 augustus 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
te [vestigingsplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: Altena Incasso B.V.,
tegen
[gedaagde]
,
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties van 10 maart 2026;- de conclusie van antwoord met producties.
1.2.
Op 24 juli 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 april 2007 de woning aan de [adres] te [plaats]. De huurovereenkomst is aanvankelijk gesloten met [naam], maar deze heeft de woning in eigendom overgedragen aan [eiseres]. In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“1. De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per ___________________ en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs (…).”
2.2.
Op 16 juli 2025 heeft [eiseres] een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin zij meedeelt dat de huurprijs van € 584,74 per 1 oktober 2025 wordt verhoogd met 5% en dat de nieuwe huurprijs € 613,97 bedraagt. [eiseres] heeft deze brief ook per e-mail aan [gedaagde] verzonden. Daarnaast heeft [eiseres] op 18 november 2025 per aangetekende post een herinneringsbrief aan [gedaagde] gestuurd. Blijkens de gegevens van PostNL is deze brief op 19 november 2025 om 15.45 uur op het adres van de woning bezorgd.
2.3.
[gedaagde] heeft de huurverhoging tot op heden niet betaald.
3Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 186,15, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst verplicht is om de nieuwe huurprijs te voldoen. Omdat zij dit niet doet, is van oktober 2025 tot en met februari 2026 een betalingsachterstand van (5x € 29,23 =) € 146,15 ontstaan. Omdat [eiseres] [gedaagde] buitengerechtelijk heeft aangemaand om tot betaling over te gaan vordert zij ook incassokosten van € 40,00.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres]. Zij betwist dat zij de huurverhoging moet betalen, omdat [eiseres] de huurverhoging per aangetekende brief had moeten aanzeggen. Nu zij dat niet heeft gedaan, is de huurverhoging niet rechtsgeldig. Daarnaast wijst [gedaagde] erop dat de woning verschillende gebreken vertoont, waaronder lekkage en geoxideerde bedrading.
4De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 7:248 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte (zoals de onderhavige) worden verhoogd ofwel door middel van een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst ofwel door toepassing van de artikelen 7:252 en volgende BW. Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst verwijst naar het maximaal wettelijk toegestane percentage. Daarom moet de huurprijswijzigingsmogelijkheid in de huurovereenkomst worden begrepen als een verwijzing naar de wettelijke huurverhogingsmogelijkheid van de artikelen 7:252 en volgende BW. Op grond van artikel 7:252 lid 1 BW is het vereist dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs schriftelijk wordt gedaan.
4.2.
[gedaagde] erkent dat zij de brief van [eiseres] met betrekking tot de huurverhoging heeft ontvangen. Hiermee staat vast dat is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Zowel in de wet als in de huurovereenkomst is geen verplichting opgenomen op grond waarvan [eiseres] een voorstel tot huurverhoging moet versturen per aangetekende brief. [gedaagde] verwijst naar een schermafbeelding van de website van de huurcommissie, waar volgens [gedaagde] wordt aangegeven dat zij de huurverhoging niet hoeft te betalen. Dit gedeelte van de tekst op de website heeft echter betrekking op een herinneringsbrief van de verhuurder, en niet op het voorstel tot verhoging van de huurovereenkomst. Binnen drie maanden na het tijdstip van een voorgestelde huurverhoging moet de verhuurder een aangetekende herinneringsbrief sturen, omdat de huurverhoging anders niet doorgaat (artikel 7:253 lid 2 BW). Dit heeft dus geen betrekking op de eerste brief over de huurverhoging. Dat blijkt ook uit de tekst waarnaar [gedaagde] verwijst: “Heeft de verhuurder u binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging per (aangetekende) post een herinneringsbrief over de huurverhoging gestuurd?” Het standpunt van [gedaagde] dat de huurprijsverhoging niet rechtsgeldig is aangezegd wordt, gelet op het voorgaande, verworpen. [eiseres] heeft het voorstel tot huurverhoging op een rechtsgeldige manier gedaan.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] de huurverhoging niet heeft betaald en ook niet schriftelijk heeft verklaard dat zij niet instemt met de huurverhoging. Zij heeft op 18 november 2025 wel een mail gestuurd waarin zij aangeeft dat zij nooit een brief heeft ontvangen, maar dit is geen bezwaar tegen de huurverhoging. Ingevolge artikel 7:253 lid 2 en lid 3 BW had [gedaagde] de redelijkheid van de huurverhoging binnen vier maanden nadat [eiseres] haar per aangetekende brief nogmaals in kennis had gesteld van de huurverhoging kunnen laten toetsen door de huurcommissie. Nu deze aangetekende brief blijkens de gegevens van PostNL op 19 november 2025 is bezorgd op het adres van de woning, had [gedaagde] zich voor 20 maart 2026 tot de huurcommissie moeten wenden. Nu niet gebleken is dat zij dit heeft gedaan, wordt zij volgens artikel 7:253 lid 3 BW geacht de huurprijsverhoging met [eiseres] te zijn overeengekomen. In beginsel is [gedaagde] de huurverhoging daarom op grond van de huurovereenkomst aan [eiseres] verschuldigd.
4.4.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat zij een beroep doet op artikel 7:207 BW. In dit artikel is – kort gezegd – bepaald dat de huurder, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.5.
Naast het feit dat [gedaagde] geen tegenvordering tot verlaging van de huurprijs heeft ingesteld, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de woning na 1 oktober 2025 nog gebreken vertoont die van dien aard zijn dat deze aan de huurprijsverhoging in de weg staan. Daarnaast dateren de e-mails die zijn overgelegd met betrekking tot de gestelde gebreken van de periode tussen 19 december 2024 en 24 januari 2025, dus ruim voor 1 oktober 2025, terwijl huurverlaging maar tot een periode van zes maanden terug kan worden gevorderd. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat zij ook geen melding meer heeft gemaakt van gebreken, omdat zij boos is over de handelswijze van [eiseres] ten aanzien van een rekening die zij heeft ontvangen voor haar wasmachine, en omdat zij een slechte gezondheid heeft. Als een verhuurder niet in kennis gesteld is van eventuele gebreken aan de woning, kan echter geen vermindering van de huurprijs worden gevorderd. De verhuurder moet namelijk wel de kans krijgen om de gebreken te verhelpen.
4.6.
De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van [gedaagde] op artikel 7:207 BW niet slaagt. Dit betekent dat zij de huurverhoging vanaf 1 oktober 2025 moet betalen. De vordering tot betaling van deze verhoging, tot 1 maart 2026 berekend op € 146,15, zal daarom worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke rente heeft [gedaagde] geen zelfstandig verweer gevoerd. Deze zal daarom als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
4.7.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Daarom zal een bedrag van € 40,00 worden toegewezen.
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,08
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
373,58
5De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 146,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 10 maart 2026 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke kosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 373,58, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan een van de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.B. Verkleij, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2026.