ECLI:NL:RBZWB:2026:5969

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Breda



Zaaknummer: 11915548 \ CV EXPL 25-3315




Vonnis van 24 juni 2026




in de zaak van




STICHTING ALWEL,
te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: L. Barghout , Stichting Alwel,



tegen





[gedaagde]
,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.






1De zaak in het kort


1.1.

[gedaagde] huurt van Alwel een woning. Alwel vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens prostitutieactiviteiten op basis van constateringen van de toezichthouder van de gemeente. [gedaagde] betwist dat er sprake was van prostitutieactiviteiten en voert aan dat hij van de eenmalige poging tot prostitutie niet op de hoogte was en dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter wijst de vorderingen van Alwel af. Hierna zal worden uitgelegd waarom.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 oktober 2025 met producties;- de conclusie van antwoord met productie;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.






3De feiten


3.1.
Met ingang van 1 maart 2023 heeft Alwel met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning).



3.2.
Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Daarin is - onder meer - het volgende bepaald:


“(…)

6.4


Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.


(…)”




3.3.

Bij brief van 21 augustus 2025 heeft de gemeente Breda aan [gedaagde] een last onder dwangsom opgelegd, die inhoudt dat hij geen prostitutieactiviteiten meer in de woning mag (laten) verrichten onder verbeurte van een dwangsom. In de brief is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)


Constateringen


Op vrijdag 6 juni 2025 omstreeks 22:24 uur heeft een toezichthouder, in burgerkleding gekleed, een bezoek gebracht aan de woning. De toezichthouder had een advertentie gevonden op [website] . In de betreffende advertentie werd door een ‘shemale’ seks tegen betaling aangeboden, die zich voordeed als ‘ [naam 1] ’. De toezichthouder vervulde de rol als klant, genaamd ‘ [naam 2] ’. De toezichthouder kreeg berichten via het [profiel] van [naam 1] , waarin haar telefoonnummer vermeld stond. Zij hadden vervolgens contact via WhatsApp voor het maken van een seksafspraak tegen betaling. Via WhatsApp ontving de toezichthouder de bevestiging van deze afspraak. Ook werd via deze weg het bezoekadres [adres] doorgegeven.


Omstreeks 22:24 uur heeft de toezichthouder aangebeld op dit adres en zag dat de sekswerker [naam 1] , met wie hij de afspraak had, de voordeur openmaakte. [naam 1] was schaars gekleed in lingerie. De betreffende toezichthouder legitimeerde zich als toezichthouder van de gemeente Breda en betrad de woning. Vervolgens betraden nog drie toezichthouders de woning. Na de controle van (een foto van) [naam 1] ’ identiteitsbewijs bleek dat het een Venezolaanse man betrof (hierna: sekswerker). In de woning troffen zij nog drie personen met een Nederlandse verblijftitel aan, waaronder de huurder.


De sekswerker heeft met behulp van een beëdigd tolk Spaans telefonisch enkele vragen van de toezichthouders beantwoord. De sekswerker heeft verklaard dat de desbetreffende advertentie op [website] zijn advertentie is, het account in eigen beheer heeft, het verdiende geld niet aan iemand hoeft af te staan. Voorts geeft hij aan vandaag werkzaamheden te hebben verricht via [website] en daar geld mee heeft verdiend. Hij verblijft gratis in de woning. De sekswerker verklaart voorts dat hij aan de ruimte is gekomen via de bewoner, van wie hij ook de sleutel heeft ontvangen. De bewoner van deze woning weet dat de sekswerker dit werk verricht, maar gaf hem hiervoor geen toestemming. Hij geeft aan dat hij dit werk doet om geld te verdienen om een ticket te kopen. De overige aanwezigen in de woning, zijn vrienden van hem. Voorts geeft de sekswerker aan dat de andere persoon met make-up ook werkt als sekswerker.


In de kamer waar de sekswerker bovenstaande verklaring heeft afgelegd, vinden volgers hem de werkzaamheden plaats waarbij hier wordt afgesproken met klanten. Deze kamer ziet er volgens de toezichthouder uit als een kamer waar seksuele handelingen verricht kunnen worden. In de kamer stond een opgemaakt tweepersoonsbed en een nachtkastje met daarop vaseline en Zwitsal olie, een aantal verpakte condooms, een seksspeeltje, een pak vochtige doekjes en een rol keukenpapier. Op het nachtkastje stond ook een flesje ‘Rush’. Dit is bij de toezichthouder ambtshalve bekend als poppers, wat sommige mensen gebruiken ten behoeve van seksuele activiteiten.


Drie van de vier aangetroffen personen staan volgens de gemeentelijke basisadministratie (BRP) niet ingeschreven op het adres. Zij zijn ook geen bewoners van de woning. U was de persoon die als enige op dit adres stond ingeschreven aanwezig.


De toezichthouders hebben heeft met behulp van een beëdigd tolk Spaans telefonisch enkele


vragen gesteld aan u (hierna: de bewoner van de woning.) De bewoner gaf aan dat hij niet wist dat de sekswerker een profiel op [website] heeft en in deze woning afspreekt. Hij verklaarde dat de condooms die op het bed lagen voor hem persoonlijk zijn. Op de vraag of er iemand aanwezig is die via [website] aan sekswerk doet, antwoordde hij door de naam van een van de aanwezige persoon ‘ [naam 3] ’ te noemen.


Gelet op de advertenties op [website] en de gemaakte afspraak voor seks tegen betaling die leidde naar uw adres, in samenhang met de aangetroffen zaken, de aanwezigheid van de


personen en hun verklaring, constateren wij dat er prostitutie-activiteiten worden verricht in uw woning.


(…)”





3.4.
De heer [persoon] , een vriend van [gedaagde] (hierna: [persoon] ), was op 6 juni 2025 aanwezig in de woning van [gedaagde] en heeft de volgende verklaring afgelegd:


“(…)

Ik, [persoon] , geïdentificeerd met nummer [VNR nummer] ,


meerderjarig en woonachtig in Nederland, geef hierbij een verklaring af ten gunste van de heer [gedaagde] , die ik ongeveer drie jaar ken.


Op 6 juni van dit jaar was ik in [plaats] , bij de heer [gedaagde] thuis. Die nacht bood hij, vanwege onvoorziene omstandigheden (treinuitval), tijdelijk onderdak aan een aantal kennissen, die slechts één nacht bij hem zouden blijven.


Diezelfde nacht bezochten ambtenaren van de gemeente het pand en meldden dat er


prostitutie plaatsvond. Ik wil voor de volledigheid verklaren dat deze situatie volledig


onverwacht was en dat, naar mijn beste weten en op basis van mijn aanwezigheid ter


plaatse, de heer [gedaagde] niet op de hoogte was van deze activiteit


in zijn woning en er ook geen toestemming voor had gegeven.


Bovendien kan ik verklaren dat ik, gedurende de tijd dat ik de heer [gedaagde] ken, nooit op de hoogte ben geweest van enige betrokkenheid bij soortgelijke gebeurtenissen of situaties die de rust of het rechtmatige gebruik van zijn woning beïnvloeden.


Ik verklaar dat de hierin vermelde feiten waar zijn en overeenkomen met mijn


persoonlijke ervaring. Ik leg deze verklaring voor aan de bevoegde gerechtelijke autoriteit voor alle doeleinden die zij relevant acht.


Te [plaats] , op de zevende (7e) dag van november tweeduizendvijfentwintig (2025).


(…)”




3.5.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeente. De gemeente heeft de behandeling van de bezwaarprocedure opgeschort in afwachting van de uitkomst van onderhavige procedure.



3.6.
Per brief van 2 september 2025 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen.



3.7.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.






4Het geschil


4.1.
Alwel vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:


I. de huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde] te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten en ontruimen en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
III. [gedaagde] te veroordelen om in de periode tussen ontbinding en daadwerkelijke ontruiming een gebruiksvergoeding te betalen van € 546,63 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.




4.2.
Alwel legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij heeft de bestemming van het gehuurde gewijzigd vanwege illegale prostitutieactiviteiten waardoor hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Die tekortkoming rechtvaardigt volgens Alwel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.



4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Alwel, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Alwel, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Alwel in de kosten van deze procedure.



4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





5De beoordeling


5.1.
Beoordeeld dient te worden of er sprake was van prostitutieactiviteiten in het gehuurde en of dat een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.



Wettelijk kader





5.2.
Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.



5.3.
Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.



Er is sprake van een tekortkoming





5.4.
Alwel stelt dat de woning van [gedaagde] wordt gebruikt voor illegale prostitutieactiviteiten. Dit blijkt volgens Alwel uit de bevindingen van de toezichthouder zoals opgenomen in de brief van de gemeente van 21 augustus 2025 en uit de verklaringen van de sekswerker die op [website] actief was onder de naam ‘ [naam 1] ’ (hierna: [naam 1] ).



5.5.

[gedaagde] betwist dat sprake is van een tekortkoming en voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] heeft op 6 juni 2025 mensen over de vloer gehad die hij, vanwege een treinstaking, had uitgenodigd om bij hem te overnachten. Hij kende deze mensen van eerdere protest bijeenkomsten, o.a. tegen misstanden in hun gezamenlijke geboorteland Venezuela, waar zij samen waren. Ook nu waren ze onderweg naar een protest bijeenkomst, maar kwamen zij allen vast te zitten op het station omdat de trein niet reed. Onder die omstandigheid heeft [gedaagde] de vrouw die zich uitgegeven heeft als [naam 1] , bij hem thuis uitgenodigd. [gedaagde] wist niet dat [naam 1] sekswerker was, een profiel op [website] had en dat zij die avond in zijn woning prostitutieactiviteiten zou uitvoeren. Verder voert [gedaagde] aan dat het een eenmalig incident betrof waar hij zelf niet bij betrokken was en waarvoor hij geen toestemming heeft verleend, zoals ook is verklaard door [naam 1] . Er is geen overlast veroorzaakt en er is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Bovendien heeft [persoon] verklaard dat [gedaagde] niet op de hoogte was van deze activiteiten in zijn woning, daarvoor geen toestemming heeft gegeven en nooit betrokken is geweest bij soortgelijke situaties. De woning is daarnaast niet ingericht voor het verrichten van prostitutieactiviteiten. In het besluit is opgetekend dat de kamer eruitziet als een kamer waarin seksuele handelingen zouden kunnen worden verricht, maar dit blijkt meer uit de zaken die hier zijn neergelegd en niet uit de wijze waarop de kamer is ingericht. De zaken die in de kamer lagen, zijn voor persoonlijk gebruik. Bovendien is niet juist opgetekend dat [naam 1] zou hebben verklaard dat [gedaagde] wist van de prostitutieactiviteiten en een sleutel heeft hij [naam 1] niet gegeven. Indien toch sprake zou zijn van een tekortkoming, rechtvaardigt die gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis de ontbinding niet.



5.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Hetgeen [gedaagde] aanvoert laat onverlet dat er in ieder geval op 6 juni 2025 illegale prostitutieactiviteiten zouden plaatsvinden in de woning. De toezichthouder heeft dit aan het licht gebracht door de betreffende afspraak te maken en daarnaast blijkt dit uit de verklaring van [naam 1] . Van [gedaagde] mag worden verwacht dat hij, als huurder van de woning, toezicht houdt op de woning om illegale prostitutie te voorkomen. De stelling van [gedaagde] dat hij niet wist dat [naam 1] deze afspraak had gemaakt, is voor de kwalificatie als tekortkoming niet van belang. Door het laten plaatsvinden van de prostitutieactiviteiten in de woning is [gedaagde] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.



Ontbinding is niet gerechtvaardigd





5.7.
Ten aanzien van de vraag of de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding rechtvaardigt, overweegt de kantonrechter als volgt. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat de prostitutieactiviteiten vaker in de woning hebben plaatsgevonden. De verklaring van [gedaagde] over hoe zijn kennissen in de woning zijn beland, is plausibel. Zo blijkt er ook daadwerkelijk een treinstaking te zijn geweest op de betreffende dag van de controle. Dat er geen toestemming was voor de illegale prostitutie en hij van niets wist, vindt steun in de verklaring van [persoon] , alsmede in de op 6 juni 2025 afgelegde verklaring van [gedaagde] zelf. Bovendien kan uit de brief van de gemeente van 21 augustus 2025 niet worden afgeleid dat de betreffende kamer specifiek was ingericht om prostitutieactiviteiten uit te voeren. Alwel legt aan die stelling enkel de aanwezigheid van bepaalde spullen zoals vaseline, olie, condooms en een seksspeeltje ten grondslag. De aangetroffen spullen kunnen echter, zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, evengoed voor privégebruik zijn geweest. Hoewel is opgetekend dat [naam 1] heeft aangegeven dat zij een sleutel heeft van de woning en dat [gedaagde] ervan wist, vindt de kantonrechter dat gelet op de ontkennende verklaring van [persoon] , die op dat moment ook in de woning was, van onvoldoende doorslaggevend gewicht. Hier wringt ook dat Alwel enkel het besluit tot het opleggen van een last onder dwangsom heeft overgelegd en bijvoorbeeld niet de bestuurlijke rapportage die daaraan ten grondslag ligt en die – over het algemeen – uitgebreider is wat betreft bevindingen en afgelegde verklaringen.



5.8.
Er dient dan ook te worden uitgegaan van een incidentele gebeurtenis. Er is geen risico op herhaling gebleken en het eenmalige incident heeft niet geleid tot overlast in de buurt. Gelet op deze omstandigheden is de illegale prostitutie in de woning naar het oordeel van de kantonrechter een tekortkoming van geringe betekenis die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen voor [gedaagde] niet rechtvaardigt.



Conclusie





5.9.
Gelet op het voorgaande worden de vorderingen van Alwel afgewezen.



De wettelijke rente





5.10.
Nu de vorderingen worden afgewezen, wordt ook de gevorderde wettelijke rente afgewezen.



De proceskosten





5.11.
Alwel is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


108,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


542,50











Uitvoerbaarheid bij voorraad





5.12.
Dit vonnis wordt ten aanzien van de proceskosten, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.






6De beslissing


De kantonrechter



6.1.
wijst de vorderingen van Alwel af,



6.2.
veroordeelt Alwel in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Alwel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



6.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.