ECLI:NL:RBROT:2026:9405

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 11789784 VZ VERZ 25-5000



datum uitspraak: 24 juli 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van





[eiser]
,
woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde: [gemachtigde] ,



tegen





[gedaagde]
,
woonplaats: [woonplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.M. de Weerd.



De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.



De zaak wordt behandeld door de ‘Rotterdamse Regelrechter’ (op basis van art. 96 Rv).





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


het tussenvonnis van 27 februari 2026 en de daarin genoemde stukken;


het proces-verbaal van de descente op 18 juni 2026.





1.2.
De kantonrechter heeft vervolgens vonnis bepaald.



1.3.
De partijen hebben verklaard dat zij de mogelijkheid willen openhouden om in hoger beroep te gaan van dit vonnis.





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?




2.1.
Partijen zijn eigenaren van [perceel 1] en [perceel 2] . [eiser] is daarnaast eigenaar van [perceel 3] . [gedaagde] of haar huurders hebben, volgens [eiser] , zonder toestemming een schutting geplaatst die als afscheiding dient tussen de twee percelen. Het ene perceel ( [perceel 1] ) is van [eiser] en het andere perceel ( [perceel 2] ) is van [gedaagde] . [eiser] wil dat de schutting wordt verwijderd, omdat zij vindt dat de schutting over de erfgrens is geplaatst op de grond van [perceel 1] en [perceel 3] . De schutting is volgens [eiser] namelijk ook op een stenen muur geplaatst die toebehoort aan [perceel 3] . De schutting moet weg, omdat deze in de weg staat aan de renovatiewerkzaamheden die [eiser] wil uitvoeren ten behoeve van het pand aan [perceel 1] en [perceel 3] . In deze procedure eist [eiser] dat [gedaagde] de schutting moet verwijderen.



2.2.

[gedaagde] zegt dat [eiser] de verkeerde partij heeft opgeroepen in de procedure en de vorderingen daarom moeten worden afgewezen. Inhoudelijk betwist [gedaagde] dat de schutting op de grond van [eiser] is geplaatst. Zij beroept zich op het wettelijk vermoeden dat het midden van de afscheiding tussen [perceel 3] en [perceel 4] de grens tussen de twee erven is (art. 5:36 BW). Daarnaast beargumenteert [gedaagde] dat de schutting zelf en de stenen scheidingsmuur onder de schutting mandelig zijn en dus aan beide eigenaren toebehoren. In het geval de schutting wel op de grond van [eiser] is geplaatst, misbruikt [eiser] haar recht om deze te verwijderen nu [eiser] geen belang heeft bij het verwijderen van de schutting en [gedaagde] wel belang heeft bij het behouden van de schutting. Tot slot beargumenteert [gedaagde] dat de schutting al zo lang tussen de twee panden in staat dat de vordering om de schutting te verwijderen inmiddels is verjaard. [gedaagde] wil dan ook niet dat de schutting wordt verwijderd.



2.3.
De rechter bepaalt dat de schutting moet worden verwijderd, maar wel pas als [eiser] daadwerkelijk isolatiewerkzaamheden gaat uitvoeren. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.




[eiser] is ontvankelijk in haar vordering





2.4.
De kantonrechter oordeelt dat [eiser] ontvankelijk is in haar vordering. [gedaagde] stelt wel dat de vereniging van eigenaars opgeroepen had moeten worden in deze procedure, maar hij heeft hierover onvoldoende gesteld. De kantonrechter ziet namelijk geen reden waarom dit op grond van artikel 5:126 BW moet. [eiser] neemt het standpunt in dat [gedaagde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht en vordert dat dit moet stoppen. Dat de vereniging van eigenaars op enige manier bij deze kwestie is betrokken door een besluit of een afspraak, is niet gebleken. Dit is dan ook een vordering van de eigenaar van het ene pand op de eigenaar van het andere pand. [gedaagde] heeft haar standpunt in deze procedure niet verder toegelicht.



De schutting staat op de grond van [eiser]





2.5.
De kantonrechter beschrijft hierna de situatie die hij aan de hand van de omschrijvingen, foto’s en descente aan [straat] heeft gezien en van partijen heeft begrepen. [perceel 1] en [perceel 3] zijn gebouwd ruim voordat [perceel 4] en [perceel 2] zijn gebouwd. Op de plek van [perceel 4] en [perceel 2] was eerst een doorgang naar de achtergelegen fabriek. Dit pand ( [perceel 4] en [perceel 2] ) werd dan ook tussen en tegen de bestaande panden (waaronder [perceel 1] en [perceel 3] ) aan gebouwd. [perceel 1] en [perceel 3] steken ten opzichte van [perceel 4] en [perceel 2] bij de achtergevel iets uit. In de hoek tussen de achtergevel van [perceel 4] en [perceel 2] en de zijgevel van [perceel 1] en [perceel 3] bevindt zich een afvoerpijp. In deze hoek is ook een dilatatievoeg aanwezig die de panden aan elkaar verbindt. Hierdoor lijken de huizen niet in elkaar te zijn gebouwd, maar tegen elkaar aan. Enkele centimeters na de hoek van de zijgevel en de achtergevel van [perceel 1] is op de achtergevel een schutting geplaatst ten behoeve van het balkon aan [perceel 2] . Deze schutting is gebouwd op een stenen muur tussen [perceel 3] en de [perceel 4] (de benedenwoningen). De situatie laat zich het best omschrijven door de volgende foto’s:
























2.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de muur van de aanbouw van [perceel 3] tegen de erfgrens aan gebouwd. De kantonrechter stelt de erfgrens daar vast, omdat het pand aan [perceel 1] en [perceel 3] (veel) eerder is gebouwd dan het pand aan de [perceel 4] en [perceel 2] . Naast de muur aan [perceel 3] was de doorgang naar de fabriek. Op die plek is uiteindelijk het pand aan de [perceel 4] en [perceel 2] gebouwd. Nu de erfgrens tegen de stenen muur tussen [perceel 3] en [perceel 4] ligt, is de schutting op de grond van [eiser] geplaatst. De schutting staat namelijk op de stenen muur tussen [perceel 3] en [perceel 4] en enkele centimeters naast de hoek tussen de zijgevel en de achtergevel van [perceel 1] . Ook als men vanuit de tuinen van de benedenwoningen kijkt naar de situatie daarboven, dan is zichtbaar dat de schutting op het uitstekende pand ( [perceel 1] ) is geplaatst en dus optisch bij dat pand hoort. Dit beeld wordt versterkt doordat de schutting achter de ijzeren balk van [perceel 2] is geplaatst. Deze ijzeren balk is namelijk wel in de hoek tussen de zijgevel van [perceel 1] en de achtergevel van [perceel 2] geplaatst.



2.7.

[gedaagde] betwist dat de schutting op de grond van [eiser] is geplaatst door aan te geven dat de schutting op het deel van de muur van [perceel 4] staat. Zij verwijst hier naar het wettelijk vermoeden dat het midden van de stenen muur onder de schutting de grens tussen de erven is. Als het midden van de muur de erfgrens is, dan staat de schutting op de helft van de muur die toebehoort aan [perceel 4] . Dit vermoeden gaat in dit geval echter niet op, omdat de schutting slechts aan één zijde tegen een gebouw steunt. De muur onder de houten schutting is een bestanddeel van het pand aan [perceel 3] . Deze muur dient namelijk de aanbouw die ten behoeve van [perceel 3] is geplaatst. De muur steunt aan de zijde van de [perceel 4] niet op een gebouw of werk. In dat geval geldt het wettelijke vermoeden niet. Verder is, in het licht van hetgeen in overweging 2.6 is overwogen, onvoldoende door [gedaagde] uitgelegd waarom de erfgrens wel in het midden van de muur tussen [perceel 3] en [perceel 4] zou zijn gelegen.



2.8.
De kantonrechter volgt ook niet het standpunt dat de schutting (en de stenen muur daaronder) mandelig zijn. Een muur kan mandelig zijn als twee gebouwen of werken de muur gemeen hebben. De muur die [perceel 3] en [perceel 4] in de woning gemeen hebben, kan mandelig zijn. Dat heeft de kantonrechter verder niet beoordeeld en is ook niet onderwerp van geschil. Echter, de zijgevel van [perceel 1] en de stenen muur van de aanbouw van [perceel 3] zijn niet mandelig. Het deel van de stenen muur dat vanaf de achtergevel van [perceel 4] de tuin in loopt, is namelijk geen muur die twee gebouwen gemeen hebben. De stenen muur aan de kant van [perceel 4] is vanaf de achtergevel gelegen aan een tuin. Aan de kant van [perceel 3] is de muur de aanbouw die uitvoerig wordt gerenoveerd. Hetzelfde geldt voor de houten schutting daarboven: aan de kant van [perceel 4] ligt het balkon. Aan de kant van [perceel 1] hangt de schutting in de lucht. De schutting en de muur zijn dan ook niet op grond van de wet in gemeenschappelijk eigendom van de eigenaren van de beide panden. Ook is niet gebleken dat partijen over de mandeligheid van de schutting of de stenen muur afspraken hebben gemaakt en deze afspraken hebben vastgelegd.




[gedaagde] moet de schutting op haar kosten verwijderen





2.9.
Nu de kantonrechter heeft geoordeeld dat de schutting op de grond van [eiser] staat, betekent dit dat [eiser] in beginsel mag vorderen dat [gedaagde] de schutting moet verwijderen. [gedaagde] geeft echter aan dat [eiser] geen belang heeft bij haar vordering. Door de vordering alsnog wel in te stellen maakt [eiser] misbruik van haar eigendomsrecht, volgens [gedaagde] . Hier gaat de kantonrechter niet in mee. Er is namelijk niet gebleken dat het verwijderen van de schutting een onevenredig groot nadeel oplevert voor [gedaagde] . [gedaagde] geeft wel aan dat zij de woning verhuurt as is en daarom problemen kan krijgen met haar huurders, maar het gehuurde zou slechts enkele centimeters aan ruimte verliezen. Dit is geen onevenredig nadeel voor [gedaagde] . [eiser] heeft voldoende uitgelegd dat zij belang heeft bij het verwijderen van de schutting.



2.10.
Verder heeft [gedaagde] nog aangegeven dat [eiser] niet meer kan vorderen dat de schutting moet worden verwijderd, omdat de vordering is verjaard. De schutting staat er volgens [gedaagde] namelijk al meer dan 20 jaar. [eiser] spreekt dit tegen en zegt dat de schutting pas is geplaatst toen de uitbouw in 2022 werd gesloopt voor een renovatie. [gedaagde] heeft haar stelling in het licht van de betwisting onvoldoende onderbouwd. Het had op haar weg gelegen om bijvoorbeeld aan de hand van foto’s of de verkoopadvertentie te laten zien dat deze schutting al sinds het kopen van de woning in ongeveer 2005/2006 op deze plek naast het balkon staat. Dit heeft zij echter niet gedaan. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat de schutting al twintig jaar op deze plek staat en de vordering tot het verwijderen van de schutting daarmee is verjaard.



2.11.
De kantonrechter verbindt aan de veroordeling om de schutting te verwijderen wel de voorwaarde dat [eiser] ook daadwerkelijk de woning gaat isoleren. Tijdens de descente is gebleken dat de bouwwerkzaamheden volledig zijn stilgelegd in afwachting van de uitkomst in deze zaak. [eiser] is dan ook nog niet begonnen met de isolatiewerkzaamheden aan het pand. Dit gaat volgens [eiser] pas gebeuren als de schutting is verwijderd. Aangezien er geen bouwwerkzaamheden zijn geconstateerd tijdens de descente en er blijkbaar al enige tijd geen werkzaamheden zijn geweest, vindt de kantonrechter het redelijk om aan het verwijderen van de schutting de voorwaarde te verbinden dat [eiser] moet laten weten dat en wanneer zij met de isolatiewerkzaamheden gaat beginnen. Op het moment dat [gedaagde] door [eiser] per brief of WhatsApp-bericht wordt geïnformeerd dat [eiser] gaat beginnen met de isolatiewerkzaamheden, dan moet zij uiterlijk vier weken voor de aangekondigde datum de schutting verwijderen. Mocht [eiser] na het verwijderen van de schutting ondanks voorgaande mededeling de aangekondigde werkzaamheden niet uitvoeren, dan staat het [gedaagde] vrij om die rechtsmaatregelen te treffen die haar geraden voorkomt en/of de schutting terug te plaatsen.



De partijen dragen hun eigen proceskosten





2.12.
De rechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.

veroordeelt [gedaagde] om de schutting tussen [perceel 1] en [perceel 2] te verwijderen uiterlijk vier weken voor de door [eiser] per brief of Whatsapp-bericht aangekondigde datum waarop daadwerkelijk wordt begonnen met de
isolatiewerkzaamheden aan de panden [perceel 1] - [perceel 3] te [plaats] ;




3.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
64363




Artikel 5:36 BW.


Artikel 5:62 lid 2 BW.


Artikel 5:60 BW.


Artikel 3:306 en 3:314 BW.