ECLI:NL:RBROT:2026:9404

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 12000367 CV EXPL 25-26192



datum uitspraak: 24 juli 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van




Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Y.F. Rijswijk,



tegen





[gedaagde]
,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. van Gestel.



De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [huurder] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 29 november 2025, met bijlagen;


het antwoord, met bijlagen;


de twee aanvullende producties van Hef Wonen.





1.2.
Op 23 juni 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was een sociaal beheerder van Hef Wonen aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. [huurder] was ook aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde.





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?




2.1.

[huurder] huurt sinds 17 augustus 2020 een woning van Hef Wonen. Op 8 oktober 2025 is de woning voor een maand gesloten door de burgemeester, omdat in de woning een illegale seksinrichting werd geëxploiteerd. Hef Wonen heeft daarom op 14 oktober 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [huurder] wil de woning echter niet verlaten. In deze procedure eist Hef Wonen dat de kantonrechter bevestigt dat de huurovereenkomst is ontbonden of de huurovereenkomst ontbindt en oordeelt dat [huurder] de woning moet verlaten.



2.2.

[huurder] erkent dat hij de woning aan twee vrouwen in gebruik heeft gegeven zodat zij tijdelijk onderdak hadden. Volgens [huurder] zochten de vrouwen werk als schoonmaakster. Aangezien hij tijdelijk ergens anders sliep, wilde hij de vrouwen helpen. Hij wist niet dat zij in deze korte periode een illegale seksinrichting zouden gaan exploiteren in de woning. Hij vindt het daarom onredelijk van Hef Wonen om de huurovereenkomst met hem te ontbinden. Verder geeft hij aan dat Hef Wonen onder deze omstandigheden haar bevoegdheid niet mocht gebruiken om de overeenkomst te ontbinden. Ook rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet, zegt [huurder] . [huurder] heeft de woning hard nodig, gelet op zijn broze gezondheid en het feit dat hij anders dakloos wordt. Verder vraagt hij de kantonrechter om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en, als de huurovereenkomst wel is/wordt ontbonden, een ontruimingstermijn van minimaal zes maanden.



2.3.
De kantonrechter oordeelt dat Hef Wonen de huurovereenkomst mocht ontbinden. Daarom moet [huurder] van de kantonrechter de woning verlaten. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.



Hef Wonen mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden





2.4.
De kantonrechter verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden. Hef Wonen mocht op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden toen de burgemeester op 8 oktober 2025 de woning had gesloten vanwege het zonder vergunning bedrijfsmatig aanbieden van seksuele handelingen. Hef Wonen heeft per brief van 14 oktober 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De kantonrechter oordeelt ook dat Hef Wonen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gebruik mocht maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en deze bevoegdheid dus ook niet heeft misbruikt. Zij licht dat hierna toe.



2.5.
Voor de kantonrechter staat vast dat er in de huurwoning een illegale seksinrichting is geëxploiteerd. In de bestuurlijke rapportage van de politie is opgenomen dat de woning is bezocht naar aanleiding van een (anonieme) melding op 29 september 2025 over een vermoeden van uitbuiting. De politie heeft via ‘ [website] ’ een seksafspraak gemaakt. De sekswerker heeft de afspraak gepland in de woning die [huurder] huurt van Hef Wonen. Op 2 oktober 2025 zijn door de toezichthouders drie Roemeense vrouwen aangetroffen in de woning. Zij hebben aangegeven dat zij tegen betaling seksuele handelingen aanbieden via de website. Een van de sekswerkers heeft ook verklaard al twee klanten in de woning te hebben ontvangen. De seksattributen (doekjes, condooms en massagevloeistoffen) die de toezichthouders in de slaapkamers hebben gevonden, bevestigen dat er (illegaal) een seksinrichting werd geëxploiteerd. De politie heeft geen persoonlijke spullen van [huurder] aangetroffen in de woning. Naar aanleiding van een tweede melding heeft de politie op 6 oktober 2025 gezien dat er vier vrouwen in de woning aanwezig waren. Twee vrouwen daarvan bevonden zich op 2 oktober 2025 ook in de woning. [huurder] heeft dit alles niet tegengesproken. Het feit dat in de huurwoning een illegale seksinrichting is geëxploiteerd, levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op; het is in strijd met goed huurderschap en in strijd met de bestemming van de woning.



2.6.
Hef Wonen heeft een zeer zwaarwegend belang bij het gebruik van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Er is niet alleen sprake van een ernstige tekortkoming, maar Hef Wonen moet als sociaal verhuurder ook bewaken dat de leefbaarheid van de wijk waarin de door haar verhuurde woningen zijn gelegen niet wordt verstoord. De burgemeester heeft de woning ook gesloten om het leefklimaat in de omgeving te beschermen en de openbare orde te herstellen. Hier komt bij dat uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat de woning kennelijk bekend is in het prostitutiecircuit, nu er binnen vier dagen vijf verschillende vrouwen zijn aangetroffen in de woning.



2.7.
Hiertegenover moet [huurder] zwaarwegende belangen aanvoeren die maken dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Hef Wonen gebruikmaakt van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. [huurder] heeft aangevoerd dat hij de seksinrichting niet heeft geëxploiteerd en dat hij niet wist dat de seksuele diensten in zijn woning werden aangeboden. Dit blijkt volgens hem ook uit de verklaringen van de sekswerkers die in de woning waren. De gedragingen van de vrouwen komen echter naar oordeel van de kantonrechter wel voor rekening en risico van [huurder] , omdat hij de vrouwen zelf heeft toegestaan om in de woning te blijven terwijl hij er niet was en onvoldoende toezicht heeft gehouden op wat er in de woning gebeurde. Dat de seksinrichting slechts voor een korte periode is geëxploiteerd, maakt ook niet dat het onredelijk is om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat de woning vrij snel na de constateringen van de politie een maand lang is gesloten door de burgemeester. Hierdoor kon er ook niet langer een seksinrichting worden geëxploiteerd. Ondanks die korte tijd was de woning ook al bekend in het prostitutiecircuit, aangezien de politie in een periode van vier dagen vijf verschillende vrouwen heeft gezien.



2.8.

[huurder] stelt verder nog de woning hard nodig te hebben vanwege zijn broze gezondheid. Hij heeft COPD en daarom een groot belang bij een stabiele woonsituatie. Als hij de woning verliest, dan wordt hij dakloos. De kantonrechter oordeelt echter dat Hef Wonen een zwaarder wegend belang heeft bij het ontbinden van de overeenkomst en ontruiming van de woning, omdat zij moet waken voor de leefbaarheid in de wijk. Ook heeft Hef Wonen er belang bij de woning te verhuren aan iemand die zich wel als goed huurder gedraagt en lang op de wachtlijst staat. Daarbij weegt voor de kantonrechter mee dat [huurder] te gemakkelijk zijn woning heeft afgestaan aan de vrouwen nadat zij naar hem zijn verwezen door een voor [huurder] nog onbekend persoon. Dat [huurder] nu in de problemen komt, vindt de kantonrechter vervelend, maar is wel het gevolg van zijn eigen handelen. Daarom oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [huurder] niet opwegen tegen het belang van Hef Wonen om de overeenkomst te ontbinden.




[huurder] moet de woning ontruimen





2.9.
Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, moet [huurder] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. [huurder] heeft gevraagd om een termijn van zes maanden, maar die termijn kent de kantonrechter niet toe. [huurder] had er namelijk rekening mee moeten houden dat hij de woning moest verlaten. De brief over de ontbinding is op 14 oktober 2025 naar hem gestuurd en op 29 november 2025 heeft hij een dagvaarding ontvangen waarin de ontruiming wordt gevorderd. Er zijn geen omstandigheden gesteld die een ontruimingstermijn van zes maanden wel rechtvaardigen.



Geen oneerlijke bepalingen





2.10.
De kantonrechter heeft onderzocht of er oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.




[huurder] moet de proceskosten betalen





2.11.
De proceskosten komen voor rekening van [huurder] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [huurder] aan Hef Wonen moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 135,00 aan griffierecht, € 434,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 217,00) en € 108,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 822,95. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt op de wijze zoals opgenomen in het dictum toegewezen.



Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad





2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. [huurder] voert wel aan dat hij een zwaarder wegend belang heeft bij het behouden van de situatie dan het belang dat Hef Wonen heeft bij het direct uitvoeren van het vonnis. Het uitgangspunt is dat de rechter kan bepalen dat het vonnis uitvoerbaar is en dus ten uitvoer kan worden gelegd hangende een hogere voorziening. De rechter kan de uitvoerbaar bij voorraadverklaring afwijzen als het belang van [huurder] bij behoud van de bestaande situatie zwaarder weegt dan het belang van Woonstad bij de tenuitvoerlegging van het vonnis. De kantonrechter begrijpt uiteraard het belang van [huurder] om een dak boven zijn hoofd te hebben, maar gelet op de ernst van de tekortkoming én op het feit dat er na 25 oktober 2025 nog een nieuwe inval van de politie is geweest, zoals Hef Wonen ter zitting onweersproken heeft gesteld, oordeelt de kantonrechter dat het belang van Hef Wonen bij het beëindigen van de situatie en de mogelijkheid om de woning te kunnen verhuren aan iemand die zich wel als goed huurder gedraagt, zwaarder weegt dan het belang van [huurder] .





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de woning aan [adres] in [plaats] buitengerechtelijk is ontbonden;



3.2.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [huurder] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;



3.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 822,95 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;



3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



3.5.
wijst al het andere af.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
64363




Artikel 3:3, eerste lid van de APV.


Artikel 7:213 BW, artikel 7:214 BW en artikelen 13.1 en 15 van de Algemene huurvoorwaarden.


Artikel 233 Rv.