ECLI:NL:RBROT:2026:8171

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 11811705 CV EXPL 25-16210



datum uitspraak: 19 juni 2026 (bij vervroeging)




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van





[eiseres]
,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.J. van de Velde,



tegen





[gedaagde]
, die handelt onder de naam [handelsnaam],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.



De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 21 juli 2025, met bijlagen;


het antwoord, met bijlagen;


de akte houdende overlegging producties van [eiseres] , met bijlagen;


de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] ;


de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .





1.2.
Op 28 mei 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens [eiseres] aanwezig de heer [persoon A] , bijgestaan door mr. Van de Velde. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Gobbens.





2De beoordeling



Waar gaat deze zaak over?




2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 2003 een bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam, waarin zij haar kapperszaak uitoefent. Zij huurde aanvankelijk van Stichting [naam stichting] . Op 30 december 2022 heeft [eiseres] (onder meer) het gehuurde gekocht en is [eiseres] de verhuurder van [gedaagde] geworden.



2.2.
De huurovereenkomst is per jaar tegen 1 december opzegbaar. [eiseres] heeft de huurovereenkomst aan [gedaagde] opgezegd. Eerst bij brief van 28 september 2023 en later opnieuw bij brief van haar gemachtigde van 26 juni 2024. De huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 december 2025. [eiseres] heeft als reden voor de opzegging aangevoerd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij wil het gehuurde renoveren in die zin dat zij er woonruimte van wil maken, om zo het rendement op haar investering te vergroten.



2.3.

[gedaagde] heeft niet ingestemd met de huuropzegging. Zij vindt dat geen sprake is van (een voorgenomen) renovatie, maar grotendeels van groot onderhoud. De noodzaak voor een renovatie bestaat volgens haar niet en ook zou niet vast staan dat de plannen haalbaar zijn. Als er al gerenoveerd moet worden, dan moet [eiseres] volgens haar de keuze maken voor behoud van de bedrijfsruimtebestemming en kan de huurovereenkomst in stand blijven. Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst eindigt door de opzegging, maakt [gedaagde] aanspraak op een tegemoetkoming in haar verhuis- en herinrichtingskosten.



Dringend eigen gebruik





2.4.
Voor een geslaagd beroep op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ moet [eiseres] aannemelijk maken dat zij (a) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en (b) zij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] hierin geslaagd is. Daarom eindigt de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.



2.5.

[eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. [eiseres] wil het gehuurde verbouwen en wijzigen van bedrijfsruimte naar woonruimte. Daarmee is sprake van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 derde volzin BW. Het gehuurde verandert immers omdat de bedrijfsruimte woonruimte wordt en dat gebeurt in ieder geval met gedeeltelijke vernieuwing van het pand. Vanwege de wijziging van de bestemming heeft [eiseres] ook voldoende aannemelijk gemaakt dat deze renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.



2.6.
Zelfs als juist zou zijn dat er vooral groot onderhoud aan het gehuurde moet worden uitgevoerd en een deel van dat onderhoud voor rekening van [gedaagde] komt, mag [eiseres] ervoor kiezen om het gehuurde te renoveren en daarbij het gebruik te wijzigen naar woonruimte. In een situatie waarin werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, is het aan de verhuurder om te beoordelen welke optie in bedrijfseconomische zin voor hem het beste resultaat oplevert. Daarbij mag het te behalen rendement een (belangrijke) overweging zijn.



2.7.
De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] ook voldoende heeft onderbouwd dat haar rendement aanzienlijk verbetert als zij het gehuurde wijzigt in woonruimte en die gaat verhuren. Uit de overgelegde ramingen en het overzicht van het huidige rendement volgt niet dat de voorgenomen renovatie een zodanige investering van [eiseres] vraagt, dat het hogere rendement enkel en alleen het gevolg is van een verhoging van de huurprijs omdat [eiseres] een nieuwe huurovereenkomst met een andere huurder kan sluiten. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar plannen twee taxatierapporten overgelegd waarin is berekend welk rendement kan worden behaald met de renovatie en offertes waaruit de verwachte verbouwingskosten blijken. Uit de taxatierapporten blijkt dat het beste rendement te verwachten is bij een renovatie waarbij van het gehuurde woonruimte wordt gemaakt, waarna de woning voor een geliberaliseerde huurprijs kan worden verhuurd. Anders dan [gedaagde] stelt, hoeft daarbij niet te worden gekeken naar de maximale huurprijs op basis van de (verwachte) puntentelling. Als sprake is van geliberaliseerde huur – en dat is zo bij een puntenaantal van 242), kan [eiseres] de woning voor elke overeen te komen prijs verhuren. De door haar genoemde huurprijs van € 2.500,- of zelfs € 2.750,- is dus (in juridische zin) mogelijk.



2.8.
Uit het voorgaande volgt dat de situatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2025 zich niet voordoet. In dat arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huurovereenkomst niet kan worden opgezegd op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, als de enkele reden voor de opzegging het verhogen van het rendement van de verhuurder is en die rendementsverhoging alleen het gevolg is van het kunnen sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, zodat de huurprijsbescherming van artikel 7:303 BW omzeild wordt. Hier is geen sprake van de situatie dat het gehuurde na de opzegging en renovatie weer wordt verhuurd als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Ook heeft [eiseres] voldoende onderbouwd dat de renovatie zelf al een verhoging van de huurwaarde tot gevolg heeft. Tegenover de schatting van [persoon B] die [eiseres] heeft overgelegd heeft [gedaagde] geen eigen taxatie gelegd, waaruit volgt dat de door [persoon B] genoemde huurprijs te hoog zou zijn. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huurprijzen die [persoon B] in zijn taxatierapport noemt reëel zijn. Tot slot heeft [eiseres] de huurovereenkomst niet opgezegd op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW, maar omdat zij ervoor heeft gekozen om een renovatie uit te voeren en woonruimte te realiseren. De Hoge Raad heeft enkel geoordeeld over een opzegging op grond van de belangenafweging.



2.9.

[gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat niet aannemelijk is dat [eiseres] de plannen kan uitvoeren, omdat nog geen vergunningen zijn aangevraagd bij de gemeente Rotterdam. Ook heeft [gedaagde] erop gewezen dat [eiseres] toestemming nodig zal hebben van de VvE voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het gehuurde betreft een appartementsrecht. Ook zal de VvE akkoord moeten gaan met het gebruik van het gehuurde als enkel woonruimte, omdat het volgens de splitsingsakte de bestemming woon-winkelhuis heeft. [eiseres] heeft deze toestemming nog niet verkregen, aldus [gedaagde] . De kantonrechter gaat aan deze verweren voorbij.



2.10.

[eiseres] hoeft niet aan te tonen dat zij de gemeentelijke vergunningen voor de verbouwing en toestemmingen van de VvE voor de werkzaamheden en het gebruik van het gehuurde als woonruimte daadwerkelijk zal verkrijgen. Voldoende is dat het aannemelijk is dat de renovatie zal kunnen worden uitgevoerd. Alleen als nu al onaannemelijk zou zijn dat de vergunningen en toestemmingen zullen worden verkregen, kan dat reden zijn voor afwijzing van de vordering op grond van dringend eigen gebruik. [eiseres] heeft gesteld en onderbouwd dat het gehuurde in het geldende bestemmingsplan een gemengde bestemming heeft. Dit maakt gebruik als woonruimte mogelijk. Uit niets blijkt dat ervan uitgegaan moet worden dat de vereiste omgevingsvergunning niet zal worden verleend. Over de toestemming van de VvE heeft [eiseres] toegelicht dat in hetzelfde gebouw een appartementsrecht als woonruimte wordt gebruikt, terwijl dit appartement – net als het gehuurde – in de splitsingsakte de bestemming ‘woon-winkelhuis’ heeft gekregen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. Gelet op die omstandigheid is niet bij voorbaat onaannemelijk dat de VvE toestemming zal verlenen voor een verbouwing van het gehuurde waarbij de kapperszaak woonruimte zal worden.



2.11.
Tot slot is aannemelijk dat [eiseres] het gehuurde dringend nodig heeft. Algemene bedrijfseconomische redenen zijn voldoende om een dringende noodzaak van het eigen gebruik aannemelijk te achten. Daarbij is het niet noodzakelijk dat sprake is van een wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Die maatstaf geldt wel bij de opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte, maar niet bij bedrijfsruimte. Daarnaast mag [eiseres] ervoor kiezen om het (algemene) belang van volkshuisvesting voorop te stellen door woonruimte van het gehuurde te maken en die te gaan verhuren. Volgens [eiseres] is het gehuurde verouderd en is het huidige rendement op de verhuur laag. Dat dit het gevolg is van het gedurende jaren niet uitvoeren van (groot) onderhoud, is niet relevant. Ook is niet relevant dat [eiseres] het rendement kan verhogen door met [gedaagde] een hogere huurprijs af te spreken. [eiseres] mag kiezen voor het scenario waarbij het rendement optimaal is en zij heeft met de overgelegde taxatierapporten voldoende onderbouwd dat dit het geval is als zij het gehuurde wijzigt in woonruimte. Dit zou alleen anders zijn als het kiezen voor een ander scenario voldoende in de rede ligt om van [eiseres] te vergen dat zij dat doet. [gedaagde] heeft weliswaar het scenario geopperd waarbij zij de huurovereenkomst en het uitoefenen van haar onderneming in een buurt waar bij een vaste klantenkring heeft opgebouwd kan voortzetten en gewezen op haar bereidheid om een renovatie (met behoud van de functie van bedrijfsruimte) toe te staan en een hogere huur te gaan betalen, maar dit is onvoldoende om van [eiseres] te vergen dat zij kiest voor een ander scenario dan het gehuurde in gebruik nemen als woonruimte.



Geen belangenafweging





2.12.
De redelijkheid en billijkheid laten geen ruimte voor het stellen van nadere eisen aan de opzegging door [eiseres] op grond van dringend eigen gebruik. De wettelijke regeling voorziet in het belang van [gedaagde] door een beperking van de gronden voor opzegging, een regeling voor de daarbij in acht te nemen termijn en de mogelijkheid van een vergoeding. Als een wettelijke opzeggingsgrond terecht is ingeroepen, staat daarmee een zwaarwegende grond voor die opzegging vast en verplicht artikel 7:296 lid 4 BW de rechter de vordering toe te wijzen. Een belangenafweging vindt dus niet meer plaats bij de beoordeling van die opzeggingsgrond, omdat die afweging al is verdisconteerd in de wettelijke regeling.



Tijdstip van beëindiging en ontruiming





2.13.
De kantonrechter stelt nog geen tijdstip vast waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Partijen zullen, zoals hierna wordt overwogen, nog in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten waarop [gedaagde] aanspraak maakt. Nadat partijen zich daarover hebben uitgelaten, zal de kantonrechter in het eindvonnis de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen.



2.14.
De kantonrechter zal de ontruimingsvordering van [eiseres] overigens afwijzen. In artikel 7:296 lid 5 BW staat immers al dat de toewijzing van de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. [eiseres] heeft dus geen aparte veroordeling tot ontruiming nodig.



Niet uitvoerbaar bij voorraad





2.15.
De toe te wijzen vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat het verweer van [gedaagde] de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voorkomt. In die situatie is de kantonrechter niet bevoegd om de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toe te wijzen.



Verhuis- en inrichtingskosten





2.16.
Op het verzoek van [gedaagde] om een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten kan nog niet worden beslist. De kantonrechter kan namelijk pas een dergelijke tegemoetkoming vaststellen als aannemelijk is dat [gedaagde] de betreffende kosten daadwerkelijk gaat maken. De kantonrechter stelt [gedaagde] , zoals verzocht, in de gelegenheid om haar vordering nader te onderbouwen. Dit betekent dat [gedaagde] moet onderbouwen dat zij verhuis- en inrichtingskosten gaat maken en daarvan tevens een begroting moet overleggen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de roldatum hieronder genoemd voor akte aan de zijde van [gedaagde] . Na deze toelichting zal [eiseres] in de gelegenheid worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren. Voor het indienen van de aktes wordt (in beginsel) geen uitstel verleend.



Aanhouden beslissingen





2.17.
De kantonrechter houdt in afwachting van de nog te nemen aktes omtrent de verhuis- en inrichtingskosten iedere verdere beslissing aan. Dit betekent dat in dit vonnis de voormelde beslissingen omtrent de beëindigingsvordering van [eiseres] nog niet worden opgenomen. Bij deze beslissing weegt mee dat in het geval een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten wordt toegewezen, [eiseres] nog de mogelijkheid heeft om haar vordering in te trekken. Het reeds toewijzen van in dit vonnis opgenomen beslissingen is daarom (hoewel dit wel mogelijk is) niet wenselijk.



2.18.
De kantonrechter geeft [eiseres] in overweging om in haar antwoordakte bij voorbaat afstand te doen van haar bevoegdheid tot intrekking van de vordering tot huurbeëindiging. De kantonrechter kan in dat geval waarschijnlijk na de aktewisseling direct een (gedeeltelijk) eindvonnis wijzen.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
verwijst de zaak naar de rol van donderdag 16 juli 2026 om 11.30 uur voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde] als bedoeld in rechtsoverweging 2.16, waarna [eiseres] een antwoordakte kan nemen;



3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.



Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
51909




ECLI:NL:HR:2025:1962.


HR 27 april 1979, NJ 1979, 493.


HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, rov. 3.3.4 (Alog / Ultimo).


Zie de conclusie voor HR 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BM0139 (Alog).