ECLI:NL:RBROT:2026:12506

voorlopige staten van verdeling
RECHTBANK ROTTERDAM


Team handel en haven




zaaknummers / rekestnummers:
C/10/687704 / HA RK 24-971
C/10/691875 / HA RK 24-1189




VOORLOPIGE STATEN VAN VERDELING OPBRENGST EXECUTORIALE VERKOPEN

van de registergoederen:




in zaak 24-971 :

A. het registergoed aan de [adres 1] te Rotterdam ;
B. het registergoed aan de [adres 2] te Rotterdam ;
C. het registergoed aan de [adres 3] te Rotterdam ;




in zaak 24-1189:

D. het registergoed aan de [adres 4] te Rotterdam ;
E. het registergoed aan de [adres 5] te Rotterdam ;



ingevolge het op 17 oktober 2024 ter griffie van deze rechtbank ingekomen verzoekschrift met bijlagen van:



de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid


[bedrijf] B.V.,
gevestigd in [plaats] ,
verzoekster,
hierna te noemen: [bedrijf] ,
advocaat mr. T.J.P. Jager te Heemstede.






1De zaken in het kort

1.1.
Deze procedures gaan over de vraag hoe de opbrengsten van in totaal vijf verkochte registergoederen moeten worden verdeeld. Die vraag laat zich niet eenvoudig beantwoorden.



1.2.
Er zijn schuldeisers met een recht van hypotheek op alle registergoederen, er zijn schuldeisers die op één of meer van de registergoederen beslag hebben gelegd en er zijn huurders die hun woning in één van de registergoederen hebben moeten verlaten in verband met de executoriale verkoop daarvan. Bepaald moet worden of ieder van hen mag meedelen in de opbrengsten, hoeveel ieder te vorderen heeft en wie van hen met voorrang boven de anderen uit de verkoopopbrengsten betaald moet(en) worden.



1.3.

Op deze vijf registergoederen zijn steeds drie hypotheken gevestigd. Over de onderlinge rangorde van deze hypotheekrechten bestaat discussie.

[naam 4] . oefenen het oudste hypotheekrecht uit. Dit recht is echter in rang gewisseld met (in ieder geval) het oudste hypotheekrecht dat [bedrijf] uitoefent. De hypotheekrechten die [bedrijf] uitoefent zijn oorspronkelijk verleend aan [naam 1] ., tot zekerheid van terugbetaling van vorderingen die [naam 1] . destijds hadden. [naam 1] . hebben deze vorderingen aan [bedrijf] verkocht en daarmee zijn de daaraan verbonden hypotheekrechten op [bedrijf] overgegaan. Voor andere of ‘eigen’ vorderingen heeft [bedrijf] geen recht van hypotheek op deze registergoederen.




1.4.
De drie concurrerende hypotheekrechten op de vijf registergoederen zijn vastgelegd in drie notariële akten waarin tegelijkertijd zeven andere registergoederen in Rotterdam met hypotheek zijn belast. In één van de drie notariële akten zijn daarnaast nog twee registergoederen in Abcoude met hypotheek belast. Deze hypotheekrechten strekten tot zekerheid van terugbetaling van bepaalde, in de verschillende akten omschreven, geldvorderingen met rente en kosten. Welke geldvorderingen dat zijn, verschilt per akte.



1.5.
Alle verhypothekeerde registergoederen zijn inmiddels verkocht. Eerst zijn twee registergoederen in Rotterdam verkocht. Uit de opbrengst daarvan hebben [naam 1] . een betaling ontvangen, nog voordat zij hun vorderingen aan [bedrijf] verkochten. Daarna zijn twee registergoederen in Abcoude verkocht. Uit die opbrengst heeft [bedrijf] een betaling ontvangen. Wat [naam 1] . of [bedrijf] uit deze (executie)verkopen hebben ontvangen geldt - tenzij aanwijzingen voor een andere toerekening bestaan - als betaling op de oudste vorderingen waarvoor de uitgewonnen hypotheken als zekerheid zijn verstrekt. Ontvangen betalingen moeten worden uitgesplitst over kosten, rente en hoofdsom. De rechter-commissaris zal hieronder voorrekenen hoe groot de betreffende vorderingen na de verschillende verdelingen naar haar voorlopig oordeel nog waren.



1.6.
Wat [naam 1] . en later [bedrijf] uit eerdere (executoriale) verkopen hebben ontvangen, beperkt hoeveel [bedrijf] nu nog uit hoofde van de door [naam 1] . overgedragen hypotheekrechten mag innen. In iedere hypotheekakte zijn immers maximumbedragen opgenomen voor hoeveel hoofdsom en hoeveel rente en kosten onder de hypotheek mag worden geïncasseerd. Als dat verhaalsmaximum is uitgeput, mag een hypotheekhouder zijn hypotheekrecht niet gebruiken om verdere betaling af te dwingen.



1.7.

Per saldo komt de rechter-commissaris hieronder voorlopig op het volgende uit. Toen [bedrijf] de executie van de hier bedoelde vijf registergoederen startte, had haar hypotheekrecht uit mei 2018 de hoogste rang, maar dit hypotheekrecht is na de uitdeling voor de verkochte registergoederen in Abcoude geheel uitgewerkt. De rechter-commissaris ziet onvoldoende grond om aan te nemen dat er (ook) een rangwisseling is geweest tussen het hypotheekrecht van [naam 4] . uit 2017 en het (andere) hypotheekrecht van [bedrijf] uit augustus 2018. Bij de nu spelende verdelingen hebben [naam 4] . daarom het hypotheekrecht met de hoogste rang.
De verkoopopbrengst van de drie registergoederen aan de [straatnaam 1] komt geheel aan [naam 4] . toe. Alle andere schuldeisers moeten [naam 4] . laten voorgaan, ook [bedrijf] en de voormalige huurders, die in rang onmiddellijk na de hypotheekhouders komen.
Ook de opbrengst van de twee registergoederen aan de [straatnaam 2] komt eerst aan [naam 4] . toe. Vermoedelijk zullen [naam 4] . na verdeling van de opbrengst van de [straatnaam 2] het maximale bedrag hebben ontvangen dat zij uit hoofde van hun hypotheekrecht kunnen krijgen. Het restant van die opbrengst valt dan toe aan [bedrijf] . De andere schuldeisers, ook de huurders, moeten immers [bedrijf] als hypotheekhouder laten voorgaan.
Vermoedelijk kan [bedrijf] niet geheel uit de verkoopopbrengst van de [straatnaam 2] worden voldaan.
Dat betekent dat de rechter-commissaris op dit moment verwacht dat de andere schuldeisers in beide zaken geen betaling op hun vorderingen kunnen ontvangen.




1.8.
Bij deze rechtbank loopt nog een derde procedure (rangregeling), voor de verdeling van de opbrengst van de laatste vijf verkochte registergoederen (ongeveer € 540.000,-). Vermoedelijk kan [bedrijf] daaruit het restant incasseren van hetgeen zij nog onder het hypotheekrecht van 2 augustus 2018 mag verhalen (maximaal € 220.000,- in hoofdsom en € 88.000,- aan rente en kosten). Of uit die opbrengst daarna nog andere crediteuren kunnen worden voldaan, moet in die zaak verder worden onderzocht.



1.9.
Hoe gaat het nu verder? Er zal een zitting worden gehouden om te bezien of betrokkenen de voorlopige vaststelling van de verschillende vorderingen of de plaatsing van die vorderingen op de voorlopige staat van verdeling willen tegenspreken. Als er geen tegenspraak volgt zal de rechter-commissaris de voorlopige staat definitief vaststellen. Als de rechter-commissaris alle op de zitting verschenen partijen weet te verenigen in een eindoplossing, kan die oplossing in een definitieve staat van verdeling worden vastgelegd. Als er wel tegenspraak wordt gedaan, zal per geschilpunt of groep van samenhangende geschilpunten een renvooiprocedure voor de rechtbank moeten worden gevoerd tussen de bij dat geschilpunt betrokkenen.






2Het verloop van de procedures

2.1.
Op 17 oktober 2024 is ter griffie van deze rechtbank ingekomen het verzoekschrift met bijlagen van [bedrijf] B.V., gevestigd in [plaats] , met advocaat mr. T.J.P. Jager te Heemstede, houdende een verzoek tot een gerechtelijke rangregeling van de netto-verkoopopbrengst van de executoriale verkoop van de registergoederen aan de [straatnaam 1] te ( [postcode 1] ) Rotterdam en de [straatnaam 2] te ( [postcode 2] ) Rotterdam , die op 17 juli 2024 op verzoek van [bedrijf] executoriaal zijn verkocht ten laste van Cervus Vastgoed N.V. (hierna: Cervus).



2.2.

Blijkens punt 5 en 11 van het verzoekschrift, de door [bedrijf] als productie 11 en 12 overgelegde nota’s van afrekening en de brieven van mr. Jager van 17 december 2024 en 15 januari 2025:
(i) zijn de registergoederen aan de [straatnaam 1] gezamenlijk verkocht en staat er een netto-verkoopopbrengst van € 501.497,- in depot bij de notaris, mr. R.J.M. van Heeswijk (hierna: de notaris);
(ii) zijn de registergoederen aan de [straatnaam 2] gezamenlijk verkocht en staat er een netto-verkoopopbrengst van € 568.826,06 in depot bij de notaris;
(iii) moeten voornoemde bedragen volgens [bedrijf] nog worden verminderd met nog niet in rekening gebrachte kosten en de kosten van de procedure.

[bedrijf] heeft nog geen uitbetaling ontvangen.




2.3.
De drie registergoederen aan de [straatnaam 1] zijn samen verkocht, en de twee registergoederen aan de [straatnaam 2] zijn samen verkocht. Nu het verzoek twee verschillende executieverkopen en -opbrengsten betrof, heeft de rechtbank twee rangregelingen geopend: een voor de verdeling van de executieopbrengst van de [straatnaam 1] (zaak 24-971 ) en een voor de verdeling van de executieopbrengst van de [straatnaam 2] (zaak 24-1189).



2.4.

Bij beschikking van de voorzieningenrechter van 25 maart 2025 is
mr. P.A.M. Laan tot rechter-commissaris benoemd voor wie zal worden overgegaan tot de verzochte regeling van de voorrang en de verdeling van de netto-verkoopopbrengsten van de registergoederen. Bepaald is dat deze zaken vanwege hun samenhang gezamenlijk worden behandeld.




2.5.
Uit de door [bedrijf] als producties 13, 14, 20 en 21 overgelegde verklaringen van de notaris en als producties 22 en 23 overgelegde exploten en beschikkingen volgt dat er naast de in het verzoekschrift opgenomen belanghebbenden, ook belanghebbenden zijn als bedoeld in artikel 3:264 lid 7 BW (huurders tegen wie [bedrijf] een huurbeding heeft ingeroepen) en dat er geen beslagen zijn gelegd op de netto-verkoopopbrengsten van de registergoederen van de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] .



2.6.
De griffier heeft de belanghebbenden bij brief van 25 maart 2025 of, in geval zij geen bekende woon- of verblijfplaats in Nederland hadden, per oproep in de Staatscourant van 27 maart 2025 van de benoeming van de rechter-commissaris op de hoogte gesteld, met vermelding dat de aanmelding van de vorderingen moest plaatsvinden uiterlijk op 9 april 2025.



2.7.
Bij de rechter-commissaris zijn (tijdig) vorderingen ingediend, als volgt.



in beide zaken door:

( i) [bedrijf] ;

(ii) de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] );
(iii) mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ) ( [naam 2] en [naam 3] samen hierna: [naam 4] .);
(iv) Vereniging van Eigenaars [naam VVE 1] (hierna: [naam VVE 1] );

( v) de vereffenaar van de nalatenschap van [naam 5] , thans [naam vereffenaar 1] (hierna: de vereffenaar dan wel [naam vereffenaar 1] );

(vi) Vereniging van Eigenaars [naam VVE 2] te Abcoude , ondersplitsing woningen (hierna: [naam VVE 2] );
(vii) de gemeente Rotterdam (hierna: de gemeente);

in alleen de zaak 24-971 ( [straatnaam 1] ) door:

(viii) mevrouw [naam 6] (hierna: [naam 6] );
(ix) de heer [naam 7] en de [naam 8] (hierna: [naam 1] .);

( x) [naam 9] en [naam 10] (hierna: [naam 11] ).



2.8.
Er zijn geen vorderingen aangemeld door de in het verzoekschrift genoemde belanghebbende BRQ2 Vastgoed B.V. en ook niet door de in de beschikkingen van 24 mei 2024 genoemde belanghebbenden [naam 12] , [naam 13] , [naam 14] , [naam 15] en de onbekende (onder)huurders van de registergoederen.



2.9.
De rechter-commissaris heeft naar aanleiding van de aangemelde vorderingen bij brief van 17 september 2025 een aantal vragen voorgelegd aan belanghebbenden (i) tot en met (x) en Cervus, en om bepaalde stukken gevraagd. Bij brief van 17 oktober 2025 heeft de rechter-commissaris hen nogmaals verzocht de voorgelegde vragen (volledig) te beantwoorden en alle opgevraagde stukken over te leggen. De rechter-commissaris heeft reacties ontvangen van [bedrijf] , [naam 2] , [naam VVE 1] , de vereffenaar, [naam VVE 2] , [naam 6] , [naam 1] . en de gemeente. Van [naam 3] en [naam 11] is geen (inhoudelijke) reactie ontvangen.






3De ingediende vorderingen
in beide zaken




[bedrijf]





3.1.
heeft, onder overlegging van bewijsstukken van haar recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en heeft verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:


- Vordering uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomsten opgenomen in de notariële aktes van 24 mei 2018 en 2 augustus 2018, die bij notariële aktes van cessie van 30 november 2020 aan [bedrijf] is overgedragen: € 1.175.530,21 exclusief lopende rente en kosten.




3.2.

[bedrijf] maakt voor deze vordering aanspraak op voorrang op grond van een eerste en tweede hypotheekrecht op de registergoederen.




[naam 2] en [naam 3] ( [naam 4] .)





3.3.

[naam 4] . hebben, onder overlegging van bewijsstukken van hun recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en hebben verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:


- Vordering uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomst opgenomen in de notariële akte van 27 november 2017:




hoofdsom € 720.000,00
rente 27 november tot en met 31 december 2017 € 6.600,00
rente 2018 € 72.000,00
rente 2019 € 72.000,00
rente 2020 € 72.000,00
rente 2021 € 72.000,00
rente 2022 € 72.000,00
rente 2023 € 72.000,00
rente 2024 € 72.000,00
boetes en kosten € p.m. +
Totaal € 1.230.600,00 + p.m.




3.4.

[naam 4] . maken aanspraak op voorrang op grond van een tweede hypotheekrecht op de registergoederen.




[naam VVE 1]






3.5.

[naam VVE 1] heeft, onder overlegging van bewijsstukken van haar recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en heeft verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:


- Vordering uit hoofde van het vonnis van 11 december 2020: € 3.469,50, vermeerderd met (wettelijke) rente vanaf 31 maart 2021.




3.6.

[naam VVE 1] maakt geen aanspraak op voorrang.



De vereffenaar





3.7.
De vereffenaar heeft, onder overlegging van bewijsstukken van zijn recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en heeft verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:


- Vordering zoals toegewezen in het vonnis van 2 juli 2025:



hoofdsom € 167.002,99
wettelijke rente € p.m.
beslagkosten € 5.166,82
proceskosten € 9.058,37 +
Totaal € 181.228,18 + p.m.




3.8.
De vereffenaar maakt geen aanspraak op voorrang.




[naam VVE 2]






3.9.

[naam VVE 2] heeft, onder overlegging van bewijsstukken van haar recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en heeft verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:


- Vordering uit hoofde van het vonnis van 22 december 2023 en het herstelvonnis van 16 februari 2024:



toegewezen hoofdsom t/m 30/11/23 € 7.925,71
proceskosten € 1.306,42
nakosten € 132,00
betekening € 151,48
betekening beslag hypotheekhouder (executiekosten) € 97,57
betekening bankbeslag (executiekosten) € 101,02
proces-verbaal bankbeslag (executiekosten) € 286,90
betekening beslag o/z schuldenaar (executiekosten) € 97,57
betekening beslag o/z hypotheekhouder (executiekosten) € 97,57
beslag onroerende zaak (executiekosten) € 452,34
bevraging bank (executiekosten) € 113,84
rente € 676,70
kosten opheffen beslag o.z. € 124,64 +
te voldoen € 11.563,76
min betaling 23/3/23 van BouwKluis Aannemersbedrijf € 97,62
min betaling 28/8/2024 RoxLegal B.V. € 4.410,09 -
openstaand € 7.056,05



3.10.

[naam VVE 2] maakt geen aanspraak op voorrang.



De gemeente





3.11.
De gemeente heeft, onder overlegging van bewijsstukken van haar recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en heeft verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:


- Vordering uit hoofde van het op 21 maart 2022 uitgevaardigde dwangbevel:



kosten bestuursdwang € 153.011,24
wettelijke rente vanaf 15 juli 2021 tot en met 31 maart 2025 € 22.055,33
kosten aanmaning € 15,00
incassokosten inclusief btw € 2.789,18
kosten betekening dwangbevel € 144,10
kosten beslag onroerende zaken € 289,02
kosten betekening beslag aan Cervus € 90,34
kosten betekening beslag aan [bedrijf] B.V. € 90,34
kosten betekening beslag aan [naam 4] . € 90,34 +
Totaal € 178.574,89




3.12.
De gemeente maakt geen aanspraak op voorrang.



in de zaak 24-971 ( [straatnaam 1] )





wat betreft registergoederen A, B en C






[naam 6]






3.13.


[naam 6] heeft, onder overlegging van bewijsstukken van haar recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en heeft verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:
- € 80.000,- op grond van een koopovereenkomst.




3.14.


[naam 6] maakt aanspraak op voorrang op grond van het door haar gelegde beslag.

wat betreft registergoed B






[naam 1] .





3.15.

[naam 1] . hebben, onder overlegging van bewijsstukken van hun recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vordering bij de rechter-commissaris aangemeld en hebben verzocht dat deze vordering in de rangregeling wordt opgenomen:

1. Primair: vordering uit hoofde van het kort geding vonnis van 18 december 2019 en het kort geding vonnis van 13 januari 2020: € 3.307,93, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 maart 2020;

Subsidiair: vordering uit hoofde van alleen het kort geding vonnis van 18 december 2019: € 1.550,22, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 februari 2020;

2. vordering uit hoofde van het arrest van 17 september 2024 van € 3.436,41, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 7 september 2023.



3.16.

[naam 1] . maken geen aanspraak op voorrang.



wat betreft registergoed C






[naam 11]






3.17.

[naam 11] hebben, onder overlegging van bewijsstukken van hun recht om mee te delen in de rangregeling, de navolgende vorderingen bij de rechter-commissaris aangemeld en hebben verzocht dat deze vorderingen in de rangregeling worden opgenomen:


- Vorderingen op grond van artikel 3:264 lid 7 BW omdat tegen hen als huurders van de [adres 3] door [bedrijf] het huurbeding is ingeroepen:



niet-geretourneerde borgsom € 5.000,00
huurcompensatie achterstallig onderhoud € 2.500,00
verhuiskosten € 297,00
internet/wifi-abonnementskosten € 332,50 +
Totaal € 8.129,50




3.18.

[naam 11] maken niet expliciet aanspraak op voorrang maar beroepen zich – naar de rechtbank begrijpt – op artikel 3:264 lid 7 BW.





4De beoordeling


I. Inleiding



4.1.
Al hetgeen in deze beoordeling staat, betreft beide zaken, tenzij in een tussenkopje uitdrukkelijk anders is aangegeven.



4.2.
Uitgangspunt is dat de rechter-commissaris in een voorlopige staat van verdeling op basis van de ingediende vorderingen, ingenomen standpunten en overgelegde stukken een voorlopige beoordeling geeft over de volgende vragen:
- is iedere schuldeiser gerechtigd om voor zijn ingediende vordering mee te delen in de executieopbrengst van de verkochte registergoederen, omdat hij een hypotheekrecht heeft op die registergoederen, daarop beslag heeft gelegd of een vordering ontleent aan artikel 3:264 lid 7 BW?


bestaat de ingediende vordering (nog) en zo ja, tot welk bedrag?


hoe is de rangorde tussen de tot meedelen gerechtigde schuldeisers - wie krijgt voor welke vordering in welke volgorde betaald?





4.3.
Voor zover in deze zaken gelet op de ingediende vorderingen van belang, geldt dat uit de netto-opbrengsten van de verkochte registergoederen in de volgende volgorde worden voldaan:
( i) de uitwinningskosten, zoals kosten van de rangregelingsprocedure,
( ii) de vorderingen waarvoor een recht van hypotheek op de uitgewonnen registergoederen is verstrekt, waarbij aan een hypotheekrecht dat eerder is gevestigd een hogere rang toekomt dan aan een later gevestigd hypotheekrecht, en dus eerder wordt voldaan, tenzij een rangwisseling is overeengekomen,


iii) eventuele huurders die een vordering hebben als bedoeld in artikel 3:264 lid 7 BW en die hun recht niet konden tegenwerpen aan hypotheekhouders,


iv) de concurrente schuldeisers die voorafgaand aan de verkoop beslag op het registergoed hebben gelegd, mits hun beslag executoriaal is geworden; tussen de beslagleggers geldt geen rangorde.





4.4.
Bij het toerekenen van betalingen moeten de artikelen 6:43 en 44 BW worden gevolgd:


“Artikel 43
1. Verricht de schuldenaar een betaling die zou kunnen worden toegerekend op twee of meer verbintenissen jegens een zelfde schuldeiser, dan geschiedt de toerekening op de verbintenis welke de schuldenaar bij de betaling aanwijst.
2. Bij gebreke van zodanige aanwijzing geschiedt de toerekening in de eerste plaats op de opeisbare verbintenissen. Zijn er ook dan nog meer verbintenissen waarop de toerekening zou kunnen plaatsvinden, dan geschiedt deze in de eerste plaats op de meest bezwarende en zijn de verbintenissen even bezwarend, op de oudste. Zijn de verbintenissen bovendien even oud, dan geschiedt de toerekening naar evenredigheid.



Artikel 44
1. Betaling van een op een bepaalde verbintenis toe te rekenen geldsom strekt in de eerste plaats in mindering van de kosten, vervolgens in mindering van de verschenen rente en ten slotte in mindering van de hoofdsom en de lopende rente.”




in de zaak 24-971 ( [straatnaam 1] )





4.5.
De opbrengst van registergoederen A, B en C behoort in beginsel te worden uitgesplitst in drie delen, omdat per registergoed verschilt wie tot deelname aan de verdeling gerechtigd is (vgl. artikel 553 Rv). [bedrijf] , [naam 4] ., [naam VVE 1] , de vereffenaar, [naam VVE 2] , [naam 6] en de gemeente hebben op alle drie de registergoederen (een) hypotheekrecht(en) of beslag gelegd. [naam 1] . hebben echter alleen op registergoed B beslag gelegd en [naam 11] waren huurders van alleen registergoed C.



4.6.
De opbrengst van de gezamenlijk verkochte zaken A, B en C wordt gesplitst naar rato van de onderlinge waarde van de zaken. De rechter-commissaris bepaalt de onderlinge waardeverhouding aan de hand van het gedeelte dat iedere zaak (appartementsrecht) uitmaakt van het gebouw, zoals opgenomen in de als productie 1 bij het verzoekschrift opgenomen hypotheekakte, te weten: A = 2/10, B = 3/10 en C = 3/10, dus in een onderlinge verhouding 2:3:3. De rechter-commissaris heeft deze methodiek in haar brief van 19 september 2025 aan partijen voorgelegd en hier is geen bezwaar tegen gemaakt.



4.7.
De gezamenlijke opbrengst groot € 501.497,- (+ rente p.m.) leidt bij die waardeverhouding tot de volgende opbrengst per registergoed:


registergoed A (2/8 × € 501.497,- =) € 125.374,25 (+ 2/8 gedeelte van de rente p.m.)


registergoed B (3/8 × € 501.497,- =) € 188.061,375 (+ 3/8 gedeelte van de rente p.m.)


registergoed C (3/8 × € 501.497,- =) € 188.061,375 (+ 3/8 gedeelte van de rente p.m.).





4.8.
Nu de rechter-commissaris voorlopig tot de conclusie komt dat de concurrente schuldeisers geen uitkering kunnen ontvangen, is praktisch bezien gesplitste afwikkeling van deelopbrengsten vermoedelijk niet nodig. Alle deelopbrengsten komen immers volledig aan een hypotheekhouder toe. Daarom wordt in de voorlopige staat van verdeling in deze zaak (zie onderdeel 5) geen verdeling van deelopbrengsten doorgevoerd. Voor het geval dat echter toch anders wordt, is die uitsplitsing hierboven wel gemaakt.



in de zaak 24-1189 ( [straatnaam 2] )





4.9.
De opbrengst van registergoederen D en E kan wel als één geheel worden verdeeld, omdat de kring van belanghebbenden bij die registergoederen gelijk is. Deze bestaat uit [bedrijf] en [naam 4] . als hypotheekhouders en [naam VVE 1] , de vereffenaar, [naam VVE 2] en de gemeente als beslagleggers op beide registergoederen.



II. De samenhang met de (executie)verkopen van andere registergoederen




4.10.

Rangregeling 24-971 strekt tot verdeling van de opbrengst van:
A. het registergoed aan de [adres 1] te Rotterdam ;
B. het registergoed aan de [adres 2] te Rotterdam ;
C. het registergoed aan de [adres 3] te Rotterdam ;




4.11.

Rangregeling 24-1189 strekt tot verdeling van de opbrengst van:
D. het registergoed aan de [adres 4] te Rotterdam ;
E. het registergoed aan de [adres 5] te Rotterdam .




4.12.
Registergoederen A tot en met E zijn in het verleden gezamenlijk met andere registergoederen als één pakket (‘het Onderpand’) verhypothekeerd: in 2017 aan [naam 4] ., in mei 2018 aan [naam 1] . en in augustus 2018 aan [naam 1] .


In 2017 en mei 2018 zijn naast registergoederen A tot en met E ook de hieronder te vermelden registergoederen F tot en met L met het recht van hypotheek belast.
F. het registergoed aan de [adres 6] te Rotterdam ;
G. het registergoed aan de [adres 7] te Rotterdam ;
H. het registergoed aan de [adres 8] te Rotterdam ;
I. het registergoed aan de [adres 9] te Rotterdam ;
J. het registergoed aan de [adres 10] te Rotterdam ;
K. het registergoed aan de [adres 11] te Rotterdam ;
L. het registergoed aan de [adres 12] te Rotterdam .



In augustus 2018 zijn voor dezelfde schulden aan [naam 1] . ook de hieronder te vermelden registergoederen M en N met een recht van hypotheek belast.
M. het registergoed aan de [adres 13] te Abcoude ;
N. het registergoed aan de [adres 14] te Abcoude .




4.13.
Registergoederen F en G zijn (executoriaal) verkocht in 2020, registergoederen M en N medio 2024, registergoederen H tot en met L eind 2024 (levering op 5 februari 2025). De opbrengsten van registergoederen F, G, M en N zijn al verdeeld.



4.14.
De executieopbrengst van de registergoederen H tot en met L zal worden verdeeld door middel van de rangregelingsprocedure die bij deze rechtbank loopt onder zaaknummer C/10/694118 / HA RK 25-124. In die zaak is bij beschikking van 26 juni 2025 dezelfde rechter-commissaris benoemd en is bepaald dat die zaak in samenhang met onderhavige zaken wordt behandeld.



4.15.

Omdat registergoederen A tot en met E gezamenlijk met andere registergoederen zijn verhypothekeerd tot zekerheid van terugbetaling van bepaalde - in iedere hypotheekakte omschreven - vorderingen, is eerder verhaal dat is genomen op het ene tegelijkertijd verhypothekeerde registergoed van belang voor later verhaal op andere tegelijkertijd verhypothekeerde goed. Ten eerste omdat het ontvangen bedrag in mindering strekt op de meest bezwarende of oudste vordering waarvoor de hypotheek werd verstrekt (zie artikel 6:43 BW), ten tweede omdat door dat verhaal het maximumbedrag waarvoor het uitgeoefende hypotheekrecht mocht worden gebruikt, terugloopt.
In de hypotheekakten is immers steeds een maximumbedrag opgenomen, en zodra tot dat maximum verhaal is genomen op de gezamenlijk verhypothekeerde zaken, is het hypotheekrecht uitgeput. Meer verhaal mag dan niet worden genomen. De rechter-commissaris moet dus in het oog houden in hoeverre het verhaalsmaximum al via eerdere executies is ‘opgebruikt’.




4.16.
Over hoeveel precies door wie wanneer is ontvangen, en hoe deze ontvangsten op grond van artikel 6:43 en 6:44 BW moeten worden toegerekend aan verschillende vorderingen en de daarvoor geldende hoofdsommen, rente en gemaakte kosten, heeft de rechter-commissaris vragen gesteld aan de belanghebbenden.



4.17.
Ontvangsten op openstaande vorderingen en het ‘vollopen’ van verhaalsmaxima werken ook door tussen de lopende rangregelingen onderling (dus voor de [straatnaam 1] (zaak 24-971 ), de [straatnaam 2] (zaak 24-1189) en de [straatnaam 3] (zaak 25-124)). Voor al voldane (gedeelten van) vorderingen kan immers op andere registergoederen geen hypotheekrecht meer worden uitgeoefend. En als uitoefening van een hypotheekrecht op één van de gezamenlijk verhypothekeerde registergoederen de hypotheekhouder verhaal tot een bepaald bedrag heeft opgeleverd, loopt daarmee ook in de andere rangregelingen het verhaalsmaximum onder die hypotheek ook voor de andere verhypothekeerde registergoederen terug.



4.18.
De rechter-commissaris zal eerst de opbrengst van de op 17 juli 2024 verkochte registergoederen aan de [straatnaam 1] en aan de [straatnaam 2] afwikkelen, pas daarna die van de registergoederen aan de 2e Rosestraat. Deze zijn immers pas later verkocht. Tussen de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] bestaan geen verschillen waaruit een logische volgorde van afwikkelen volgt. Nu [bedrijf] als verzoekster de registergoederen aan de [straatnaam 1] het eerst noemt in het verzoekschrift, behandelt de rechter-commissaris als eerste de voorrang en de verdeling van de opbrengst van die registergoederen.



4.19.

In de voorlopige staat voor de [straatnaam 2] zal worden aangetekend dat op de vorderingen in mindering strekt hetgeen de betreffende schuldeiser uit rangregeling 24-971 ( [straatnaam 1] ) zal ontvangen.
Hoeveel iedere gerechtigde belanghebbende uiteindelijk zal ontvangen uit de executieopbrengst van de [straatnaam 1] , hangt af van de einduitkomst van deze rangregeling (zaak 24-971 ) en van de over het depotbedrag inmiddels opgelopen rente. De rechter-commissaris stelt wel alvast ook - met die slag om de arm - de voorlopige staat van verdeling voor de [straatnaam 2] op, om de belanghebbenden alvast zo veel mogelijk duidelijkheid te bieden.



III. De verschillende hypotheekrechten en de rangorde daarvan




4.20.

[bedrijf] en [naam 4] . maken beiden voor hun vordering aanspraak op voorrang op grond van één of meer hypotheekrecht(en). Zij zijn het niet eens over de onderlinge rangorde van hun hypotheekrechten. De rechter-commissaris zal hier eerst op ingaan.



4.21.
Bij notariële akte van 27 november 2017 (productie 7 van [naam 3] ) heeft [naam 16] als schuldenaar en hypotheekgever een geldlening verkregen van [naam 4] . in hoofdsom groot € 720.000,-. Tot zekerheid van terugbetaling van maximaal deze hoofdsom en maximaal € 288.000,- voor rente, boeten en kosten is een recht van tweede hypotheek verleend aan [naam 4] . op registergoederen A tot en met L. Het (nog) bestaan van dit hypotheekrecht blijkt uit de kadasteruittreksels die als producties 5 tot en met 9 bij het verzoekschrift zijn overgelegd. Dit noemt de rechter-commissaris hierna hypotheekrecht 1. Uit de hypotheekakte blijkt dat op diezelfde dag een recht van eerste hypotheek op deze registergoederen werd gevestigd ten gunste van [naam 17] , voor een inschrijfbedrag groot € 1.200.000,-. Dit hypotheekrecht van (alleen) [naam 1] komt niet terug in de kadasteruittreksels en speelt ook de in de discussie tussen partijen geen rol. De rechter-commissaris gaat ervan uit dat dit op enig moment is doorgehaald en niet van belang is.



4.22.

Bij notariële akte van 24 mei 2018 (productie 1 bij het verzoekschrift) hebben [naam 4] ., [naam 16] en Cervus als schuldenaren een geldlening verkregen van [naam 1] . in hoofdsom groot € 1.250.000,-. Tot zekerheid van terugbetaling van maximaal deze hoofdsom en maximaal € 500.000,- voor rente, boeten en kosten heeft Cervus als hypotheekgever een hypotheekrecht verleend aan [naam 1] . op registergoederen A tot en met L. Dit noemt de rechter-commissaris hierna hypotheekrecht 2.
In deze akte is onder het kopje ‘rangwisseling’ overeengekomen dat hypotheekrecht 2 (van [naam 1] .) hoger in rang komt dan hypotheekrecht 1 (van [naam 4] .). Deze rangwisseling staat tussen partijen niet ter discussie.
Hypotheekrecht 2 is blijkens de cessieakte van 30 november 2020 (productie 3 bij het verzoekschrift) overgegaan op [bedrijf] . Ook dat staat niet ter discussie. Het (nog) bestaan van dit hypotheekrecht, de rangwisseling en de cessie blijkt uit voornoemde kadasteruittreksels.




4.23.

Bij notariële akte van 2 augustus 2018 (productie 2 bij het verzoekschrift) hebben [naam 16] en Cervus als (samen in de akte aangeduid als ‘de Schuldenaar’), naar de rechter-commissaris de akte (bladzijde 5/6) voorlopig begrijpt, een verdere geldlening verkregen van [naam 1] . (samen in de akte aangeduid als ‘de Schuldeiser’) in hoofdsom groot € 770.000,-.
Bij deze akte heeft Cervus (ook aangeduid als ‘de hypotheekgever’) verdere hypotheekrechten gevestigd, tot zekerheid van betaling van “al hetgeen de Schuldeiser blijkens haar administratie van de hierna te noemen Schuldenaar, te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van:




(...) verstrekte en/of te verstrekken geldleningen;




(...)




uit welken anderen hoofde dan ook.”



In de akte staat dat aan [naam 1] . een recht van hypotheek is verleend op registergoederen A tot en met L, tot een bedrag van € 220.000,- te vermeerderen met tot € 88.000,- aan rente, boeten en kosten. Dit noemt de rechter-commissaris hierna hypotheekrecht 3. In de akte staat dat dit een recht van tweede hypotheek betreft. Uit de akte blijkt geen nieuwe geldlening groot € 220.000,-.
In de akte is een (nieuwe) geldlening met een hoofdsom van € 770.000,- vastgelegd, en is aan [naam 1] . een recht van eerste hypotheek verleend op registergoederen M en N, tot een bedrag van € 770.000,- te vermeerderen met tot € 308.000,- aan rente, boeten en kosten. Dit noemt de rechter-commissaris hierna hypotheekrecht 4.




4.24.
Tussen partijen bestaat discussie over de rang van hypotheekrechten 2 en 3. Volgens [bedrijf] is ook een rangwisseling overeengekomen tussen hypotheekrecht 1 en 3, en komt hypotheekrecht 3 daarom als tweede in rang, na hypotheekrecht 2. [naam 4] . en Cervus betwisten dit.



4.25.
In de akte van 2 augustus 2018 staat hierover het volgende:


“Voorbelasting

Het tweede vermelde onderpand, waarop het tweede hypotheekrecht wordt gevestigd, is niet met beslag bezwaard en niet anders met hypotheek of andere beperkte rechten bezwaard, dan met een eerste hypothecaire inschrijving tot een hoofdsom van één miljoen tweehonderd vijftigduizend euro (€ 1.250.000,00) ten gunste van de schuldeiser; blijkens een akte van hypotheekstelling, op vierentwintig mei tweeduizend achttien verleden (...);


en een tweede hypothecaire inschrijving tot een hoofdsom van zevenhonderd twintigduizend euro (€ 720.000,00) ten gunste van:



a. (...) [naam 2] (...);


b. (...) [naam 3] (...)



(...)


blijkens een akte van geldlening en hypotheekstelling, op zevenentwintig november tweeduizend zeventien verleden voor (...), notaris te Rotterdam ;


van welke akte een afschrift werd ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het


kadaster en de openbare registers op achtentwintig november tweeduizend zeventien


in register Hypotheken 3 deel 72710 nummer 18.


Rangwisseling


Blijkens een aan deze akte gehechte verklaring hebben:



a. (...) [naam 2] (...);


b. (...) [naam 3] (...)


verklaard met de schuldeiser te zijn overeengekomen en derhalve er in toe te stemmen, dat de krachtens deze akte ten behoeve van de schuldeiser te vestigen hypotheek en pandrechten een hogere rangorde hebben dan het voormelde recht dat ten behoeve van de beperkt gerechtigde op het onderpand is gevestigd.”



4.26.

[naam 4] . betwisten echter met klem dat zij - of in ieder geval [naam 3] - hebben ingestemd met nog een rangwisseling. Cervus, vertegenwoordigd door [naam 16] , ondersteunt dit standpunt. Aangezien een verdere rangwisseling de verhaalspositie van [naam 4] . aanzienlijk slechter maakt, en [naam 4] . niet zelf als comparant in de notariële akte van 2 augustus 2018 voorkomen, kan de rechter-commissaris [naam 4] . niet zomaar gebonden achten aan wat in die akte staat. Zij moet onderzoeken of het standpunt van [bedrijf] over de tweede rangwisseling juist is.



4.27.

Het citaat in r.o. 4.25 maakt duidelijk dat de notaris zich op 2 augustus 2018 rekenschap gaf van de twee reeds bestaande hypotheken op registergoederen A tot en met L, en meende dat [naam 4] . er in een “aan deze akte gehechte verklaring” mee hadden ingestemd dat ook de nieuwe hypotheek van [naam 1] . in rang boven de hypotheek van [naam 4] . zou komen. Het “deze akte” verwijst logischerwijs naar de akte van 2 augustus 2018. Een verwijzing naar de kort tevoren genoemde akte van 27 november 2017 zou inhoudelijk niet kloppen, omdat bij de akte van 27 november 2017 geen sprake was van een rangwisseling ten nadele van [naam 4] .
Op zichzelf maakt dit aannemelijk dat de notaris over een verklaring van [naam 4] . beschikte waaruit hij heeft afgeleid dat zij instemden met een verdere rangwisseling (achterstelling van hypotheek 1 ten opzichte van hypotheek 3). De betreffende verklaring is echter niet overgelegd, zodat de rechter-commissaris de inhoud en strekking van die verklaring niet kan beoordelen. [naam 4] . zijn niet als comparanten in de akte van 2 augustus 2018 genoemd zodat de akte tegenover hen geen dwingend bewijs oplevert.




4.28.
De (andere) notaris die later de als productie 4 bij het verzoekschrift overgelegde cessieakte van 30 november 2020 opstelde, vermeldde daarin dat hypotheekrecht 3 van 2 augustus 2018 op registergoederen A tot en met E en H tot en met L als tweede in rang werd ingeschreven. Waarop hij dit baseerde (anders dan uit het citaat in r.o. 4.25) is niet duidelijk. In het kadaster is niet expliciet melding gemaakt van een tweede rangwisseling. Alleen ten tijde van de vestiging van hypotheekrecht 2 is met zoveel woorden een rangwisseling ingeschreven. De notaris noemt in deze cessieakte [naam 4] . niet als comparanten, zodat deze akte tegenover [naam 4] . geen dwingend bewijs oplevert. Dat [naam 4] . anderszins vooraf bekend waren met de tekst van deze akte en daarmee instemden is niet gebleken.



4.29.
In de als productie 3 bij het verzoekschrift overgelegde (tweede) cessieakte van dezelfde datum en notaris worden [naam 4] . wel als comparanten genoemd (en [naam 4] . mede als schuldenaar). In die akte wordt geen melding gemaakt van enige rang of rangwisseling. Uit [naam 4] .’ betrokkenheid bij het totstandkomen van die cessieakte kan dus ook niet worden afgeleid dat zij wisten van en instemden met de vermeende rangwisseling.



4.30.
Bij deze stand van zaken moet de rechter-commissaris er voorlopig van uitgaan dat geen tweede rangwisseling heeft plaatsgehad. Denkbaar is dat [bedrijf] of een belanghebbende (bijvoorbeeld [naam 1] .) later in de procedure alsnog de door de notaris bedoelde verklaring overlegt of dat een ander bewijsmiddel boven tafel komt dat aanleiding geeft hier anders over te denken.



4.31.
Om deze redenen gaat de rechter-commissaris ervan uit dat ten tijde van de aanvang van de executie de volgende rangorde bestond tussen de hypotheekrechten op de registergoederen A tot en met E:


hypotheekrecht 2 van [bedrijf] ;


hypotheekrecht 1 van [naam 4] .;


hypotheekrecht 3 van [bedrijf] .




IV. De cessies en de gevolgen daarvan




4.32.

Dat [bedrijf] door cessie hypotheekrecht 2 heeft verkregen voor wat betreft de registergoederen A tot en met E ( [straatnaam 1] en [straatnaam 2] ) en H tot en met L ( [straatnaam 3] ), blijkt uit de in het kadaster ingeschreven cessieakte van 30 november 2020 die is overgelegd als productie 3 bij het verzoekschrift.
In deze cessieakte staat vermeld dat [naam 1] . hun schuldvordering op [naam 4] ., [naam 16] en Cervus die blijkt uit de hypotheekakte van 24 mei 2018, verkopen en leveren aan [bedrijf] en dat als gevolg daarvan ook hypotheekrecht 2 overgaat op [bedrijf] .
Verkocht is dus de vordering uit geldlening bedoeld in r.o. 4.22 waarvan de oorspronkelijke hoofdsom € 1.250.000,- beliep. De omvang van deze vordering per 25 november 2020 inclusief rente en kosten is in de akte vastgesteld op € 373.720,75. Volgens de akte was daaraan een specificatie gehecht die door [bedrijf] niet gelijk met de akte is overgelegd. Na een vraag hierover heeft [bedrijf] als bijlage A, eerste bladzijde, een afrekening van de notaris overgelegd met daarbij een opgave van de vordering. Daarin worden bedragen voor verlengingskosten, rente, boeterente, en allerhande kosten bij de vordering opgeteld en worden ‘aflossingen’ voor registergoederen F en G van de vordering afgetrokken. De rechter-commissaris neemt voorlopig aan dat dit de opgave was die aan de akte was gehecht. Blijkens de afrekening zijn nog vijf rentedagen vergoed tegen het dagrentebedrag genoemd in de opgave.
De rechter-commissaris leidt hieruit af dat per datum cessie voor de vordering uit geldlening uit de notariële akte van 24 mei 2018 in totaal € 374.236,90 is afgerekend, in welk bedrag rente en kosten tot en met 30 november 2020 waren begrepen. Dat die extra rentedagen met [naam 1] . zijn afgerekend, laat echter onverlet dat [bedrijf] van Cervus over de gekochte vordering rente vanaf 25 november 2020 mocht vorderen.




4.33.

Dat [bedrijf] door cessie hypotheekrecht 3 heeft verkregen voor wat betreft de registergoederen A tot en met E en H tot en met L en ook hypotheekrecht 4 op registergoederen M en N ( Abcoude ), blijkt uit de tweede in het kadaster ingeschreven cessieakte van 30 november 2020 die is overgelegd als productie 4 bij het verzoekschrift.
In die cessieakte staat vermeld dat [naam 1] . hun schuldvordering op [naam 16] en Cervus die blijkt uit de hypotheekakte van 2 augustus 2018, verkopen en leveren aan [bedrijf] en dat als gevolg daarvan hypotheekrechten 3 en 4 overgaan op [bedrijf] .
Verkocht is dus de vordering uit geldlening bedoeld in r.o. 4.23 waarvan de oorspronkelijke hoofdsom € 770.000,- beliep. De omvang van deze vordering per 25 november 2020 inclusief rente en kosten is in de cessieakte vastgesteld op € 997.182,76. Ook deze cessieakte verwijst naar een aangehechte opgave van de vordering, en ook die opgave is niet bij de akte overgelegd. Na een vraag van de rechter-commissaris heeft [bedrijf] , als Bijlage A, vierde bladzijde, ook inzake deze cessie een afrekening van de notaris met daarbij een opgave van deze vordering overgelegd. Daarin worden bedragen voor verlengingskosten, rente, boeterente, en kosten bij de vordering opgeteld en wordt een bedrag voor dagrente bepaald. Ook hiervan zal de rechter-commissaris voorshands aannemen deze opgave ook aan de akte was gehecht. Blijkens de afrekening zijn nog vijf rentedagen vergoed tegen in totaal € 1.068,84.
De rechter-commissaris leidt hieruit af dat per datum cessie voor de vordering uit geldlening uit de notariële akte van 2 augustus 2018 in totaal € 998.251,60 is afgerekend, in welk bedrag rente en kosten tot en met 30 november 2020 waren begrepen. Ook hier geldt dat het afrekenen van vijf rentedagen met [naam 1] . onverlet laat dat [bedrijf] van Cervus rente vanaf 25 november 2020 over de gekochte vordering mocht vorderen.
De afrekening berekent aan [bedrijf] daarnaast € 20.000,- voor ‘Extra opgenomen geldlening door Cervus (...)’.




4.34.

Meer vorderingen hebben [naam 1] . volgens de cessieakten niet verkocht. [bedrijf] verkreeg dan ook, conform artikel 6:142 BW, alleen de hypotheekrechten die ten gunste van [naam 1] . waren gevestigd tot zekerheid van betaling van de door hem gekochte vorderingen. Hypotheekrechten zijn immers nevenrechten die de vordering volgen waaraan zij zijn verbonden.

[bedrijf] betoogt echter dat zij ook hypotheekrechten heeft voor ten tijde van de cessie nog toekomstige vorderingen, in het bijzonder uit latere door haar aan Cervus verstrekte leningen. De rechter-commissaris acht dat standpunt onjuist. [bedrijf] is [naam 1] . niet onder algemene titel opgevolgd, [bedrijf] heeft specifieke vorderingen gekocht met het uit de wet voortvloeiende rechtsgevolg dat de aan die vorderingen verbonden nevenrechten op haar zijn overgegaan. Er is geen toekomstige vordering van [naam 1] . op [bedrijf] overgegaan en dus evenmin enig toekomstig nevenrecht voor dergelijke vorderingen. De hypotheekakte van 2 augustus 2018 vermeldt dat hypotheekrechten 3 en 4 werden verstrekt voor “al hetgeen de Schuldeiser (...) te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van (...) uit welken anderen hoofde dan ook.” Bovenin de akte staat dat met ‘de Schuldeiser’ [naam 1] . zijn bedoeld. De rechtszekerheid zou ook niet gediend zijn met het kunnen kopen van een ‘carte blanche’ hypotheekrecht voor toekomstige vorderingen uit een andere rechtsverhouding, en zeker niet wanneer er ook nog andere hypotheekhouders in het spel zijn die al dan niet met een rangwisseling hebben ingestemd.
Door de cessie van de vordering uit de akte van geldlening van 2 augustus 2018 is dus geen hypotheekrecht tot zekerheid van terugbetaling voor eigen vorderingen van [bedrijf] op Cervus ontstaan.




4.35.

In zoverre komt de rechter-commissaris dus tot een andere conclusie dan de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland en (mogelijk) in hoger beroep voor het hof Arnhem- Leeuwarden.
Blijkens de door [bedrijf] overgelegde Bijlagen C en D hebben Cervus, [naam 16] en [bedrijf] in kort geding (en het hoger beroep daarvan) voor die gerechten onder meer geprocedeerd over de vraag of de gecedeerde hypotheekrechten ook strekken tot zekerheid van een vordering uit weer een andere geldlening, door [bedrijf] in februari of maart 2024 verstrekt in verband met onroerend goed aan de [straatnaam 4] in Den Haag . Blijkens een vonnis van 6 december 2024 heeft de voorzieningenrechter op die datum geoordeeld dat de [straatnaam 4] -lening valt onder de akte van 2 augustus 2018, omdat hypotheek ook voor toekomstige vorderingen is verstrekt. Het hof heeft het vonnis in zijn arrest van 22 juli 2025 bekrachtigd, maar in r.o. 3.12 de reikwijdte van de hypotheken in het midden gelaten, door te overwegen dat voor zijn oordeel niet relevant was of die lening wel of niet onder de hypotheken viel. Nu het hof geen uitsluitsel geeft en het oordeel van de voorzieningenrechter in kort geding per definitie is gebaseerd op een summiere toetsing, ziet de rechter-commissaris geen bezwaar tegen het in deze rangregelingen anders oordelen op dit punt.
In de voorlopige staten van verdeling kunnen dus alleen vorderingen van [bedrijf] worden opgenomen voorzover deze van [naam 1] . zijn gekocht, met de daarover nadien verschenen rente en kosten, omdat door de cessie alleen voor die vorderingen hypotheekrechten op [bedrijf] zijn overgegaan.




4.36.
Schematisch weergegeven was de stand van de vorderingen, hypotheekrechten en verhaalsmaxima na de verdeling van de verkoopopbrengst van registergoederen F en G - nader toegelicht in r.o. 4.39 - en de cessies dus als volgt:














Hypo-theek (en rang)





houder




op




voor verhaal van welke vordering




(resterende) omvang vordering




(resterend)


verhaal voor


hoofdsom





(resterend) verhaal voor rente en kosten





2
(rang 1)



[bedrijf]



A t/m E en
H t/m L


gecedeerde lening 24 mei 2018


lening mei 2018:
€ 373.720,75 plus
€ 516,15 rente tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020



€1.250.000,00 minus ontvangsten [naam 1] . uit F en G:

€1.250.000,00
€ 490.242,95

€ 386.036,25-€ 373.720,80



€ 500.000,00 minus ontvangsten [naam 1] . uit F en G:

€ 500.000,00
€ 204.757,05

€ 63.822,71 -
€ 231.420,24





1
(rang 2)



[naam 4]



A t/m E en
H t/m L


lening 27 november 2017



[nog te bepalen]


€ 720.000,00



€ 288.000,00





3
(rang 3)



[bedrijf]



A t/m E en
H t/m L


gecedeerde leningen 24 mei en 2 augustus 2018


lening mei 2018:
€ 373.720,75 plus
€ 516,15 rente tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020
+
lening augustus 2018:
€ 998.251,60 inclusief rente en kosten tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020



€ 220.000,00



€ 88.000,00





4
(rang 1)



[bedrijf]



M en N


gecedeerde leningen 24 mei en 2 augustus 2018


lening mei 2018:
€ 373.720,75 plus
€ 516,15 rente tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020
+
lening augustus 2018:
€ 998.251,60 inclusief rente en kosten tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020



€ 770.000,00




€ 308.000,00









V. De vordering van [bedrijf]


a. inleiding



4.37.

[bedrijf] heeft aangemeld dat zij uit hoofde van de geldleningen die blijken uit de notariële aktes van 24 mei 2018 en 2 augustus 2018, die aan haar zijn gecedeerd bij cessieaktes van 30 november 2020, in totaal € 1.175.530,21 te vorderen heeft, exclusief lopende rente en kosten.



4.38.

De rechter-commissaris zet in onderdelen (b) en (c) hieronder de ontwikkeling van de twee gecedeerde vorderingen uit geldlening (de hoofdsommen) in een tijdlijn uiteen. Uit die tijdlijnen blijkt in meer detail haar visie op de stand van zaken na ontvangst van de opbrengst van registergoederen F en G en na de cessies, zoals samengevat in het schema in r.o. 4.36 hierboven.
Uit de tijdlijnen blijkt ook in hoofdlijnen hoe de rechter-commissaris voorlopig denkt over de toerekening van de opbrengst van registergoederen M en N, en wat dat betekent voor de hypotheken, de vorderingen en de verhaalsmaxima nu, voorafgaand aan de verdeling van de opbrengst van de registergoederen A tot en met E. Een schematisch overzicht van die stand van zaken is opgenomen in onderdeel (d), r.o. 4.42.
In onderdeel (e) legt de rechter-commissaris uit waarom zij niet de eigen opgave van [bedrijf] van zijn vordering volgt, en rekent zij in meer detail voor hoe zij de opbrengsten van registergoederen M en N toerekent aan achtereenvolgens kosten, rente en hoofdsom van eerst de geldlening van 24 mei 2018 en daarna de geldlening van 2 augustus 2018.
Tot besluit komt in onderdeel (f) aan de orde tot welke bedragen de vorderingen van [bedrijf] in de voorlopige staten van verdeling voor registergoederen A tot en met C en vervolgens registergoederen D en E kunnen worden opgenomen.



b. hoe de hoofdsom van de vordering uit geldlening uit de notariële akte van 24 mei 2018 zich heeft ontwikkeld




4.39.
Voor het ontstaan en de ontwikkeling van de vordering uit de notariële akte van 24 mei 2018 zijn de volgende gebeurtenissen van belang. Tussen haakjes zijn de ontwikkelingen rond de hypotheekrechten voor deze vordering vermeld.


24 mei 2018 [naam 4] ., [naam 16] en Cervus lenen: € 1.250.000,-
aflossingsvrij van [naam 1] . voor de duur van
zes maanden tegen 10% rente per jaar.



(zekerheid: hypotheekrecht 2 op A t/m L)



2 augustus 2018 ( [naam 16] en Cervus vestigen ten gunste van

[naam 1] . tot zekerheid van ook deze vordering
hypotheekrecht 3 op A t/m L en hypotheekrecht 4
op M en N)



28 februari 2020 Registergoed F ( [straatnaam 5] ) wordt executoriaal
verkocht. [naam 1] . ontvangen daaruit € 695.000,-.
Dit bedrag strekt eerst tot voldoening van € 204.757,05
voor rente en kosten. Het restant van € 490.242,95
strekt in mindering op de hoofdsom van deze
geldlening. De openstaande hoofdsom bedroeg hierna,
door [bedrijf] afgerond, rente en kosten voldaan: € 759.757,-



18 november ‘20 registergoed G ( [straatnaam 6] ) is verkocht.

[naam 1] . ontvangen daaruit € 449.858,96.
Dit bedrag strekt eerst tot voldoening van € 63.822,71
voor rente en kosten. Het restant van € 386.036,25
strekt in mindering op de hoofdsom van deze
geldlening. De openstaande hoofdsom bedroeg
hierna (alle rente en kosten voldaan): € 373.720,75



30 november ‘20 in de cessieakte (productie 3 bij verzoekschrift)
is de vordering uit hoofde van deze geldlening
tussen [naam 1] ., [bedrijf] , [naam 16] ,
Cervus en [naam 4] . per 25 november 2020
inclusief verschenen rente en kosten vastgesteld op: € 373.720,75
[bedrijf] heeft deze vordering gecedeerd
gekregen en heeft met [naam 1] . nog vijf
rentedagen afgerekend.



(hypotheekrecht 2 op de resterende zaken A t/m E
en H t/m L gaat over op [bedrijf] )



30 november ’20 (uit hoofde van de tweede cessieakte (productie 4
bij verzoekschrift) gaan hypotheekrecht 3 op
A t/m E en H t/m L en hypotheekrecht 4 op M en N,
die mede strekken tot verhaal van deze vordering,
over op [bedrijf] )



12 september ‘22 [bedrijf] sluit met [naam 4] ., [naam 16] en
Cervus een overeenkomst met nieuwe afspraken over
de leningsovereenkomsten voor de duur van één
jaar. De gezamenlijke vorderingen inclusief rente en
kosten worden per 1 september 2022 vastgesteld op
€ 1.860.000,- en de rente wordt verlaagd naar 7%
per jaar. Van dit bedrag kan - nu daarvoor een
onderbouwde rechtvaardiging ontbreekt, waarover
meer in r.o. 4.34 - geen grotere hoofdsom aan de hier
beoordeelde geldlening worden toegeschreven dan: € 373.720,75



(Meer hoofdsom valt niet voor deze geldlening onder hypotheekrecht 2, 3, of 4 te incasseren,
en datzelfde geldt voor rente en kosten van na
25 november 2020 over meer dan € 373.720,75)



17 juli 2024 (executoriale verkoop registergoederen A t/m E)



10 oktober 2024 [bedrijf] ontvangt uit de executoriale (onderhandse)
verkoop van de registergoederen M en N € 881.935,39,
naar aanleiding van de vordering die zij ter
goedkeuring had ingediend en werd goedgekeurd,
groot € 2.028.802,18. De ontvangen € 881.935,39
moet eerst worden toegerekend aan de oudste
geldlening waarvoor M en N waren verbonden onder
hypotheekrecht 4, dus aan de geldlening van 24 mei
2018 (in de volgorde kosten - rente - hoofdsom) en
pas daarna aan de geldlening van 2 augustus 2018
(in dezelfde volgorde).
In r.o. 4.48 e.v. wordt toegelicht dat dit wat betreft
de geldlening van 24 mei 2018 leidt tot voldoening
van € 27.752,18 voor kosten en € 121.066,59 voor rente,
waarmee kosten en rente voor deze lening geheel
waren voldaan, waarna er € 733.116,62 resteerde voor
de hoofdsom, waaruit de gehele nog openstaande
hoofdsom, groot € 373.720,75 kon worden voldaan.
Van deze vordering resteert in hoofdsom: € 0,-



Het restantsaldo groot € 359.395,87 strekt tot
voldoening van de geldlening van 2 augustus 2018.



24 december ‘24 (executoriale verkoop registergoederen H t/m L)



c. hoe de hoofdsom van de vordering uit geldlening uit de notariële akte van 2 augustus 2018 zich heeft ontwikkeld




4.40.
Voor het ontstaan en de ontwikkeling van de vordering uit geldlening uit de notariële akte van 2 augustus 2018 zijn de volgende gebeurtenissen van belang. Tussen haakjes zijn de ontwikkelingen rond de hypotheekrechten voor deze vordering vermeld.


2 augustus 2018 [naam 16] en Cervus lenen aflossingsvrij van [naam 1] € 770.000,-
c.s. voor de duur van zes maanden tegen 10% rente
per jaar.



(zekerheid: hypotheekrecht 3 op A t/m L en
hypotheekrecht 4 op M en N)



28 februari 2020 registergoed F ( [straatnaam 5] ) wordt executoriaal
verkocht. Van de door [naam 1] . daaruit ontvangen
€ 695.000,- is geheel benut voor de oudere geldlening
van 24 mei 2018. Aan hoofdsom blijft openstaan: € 770.000,-



18 november ‘20 registergoed G ( [straatnaam 6] ) is verkocht. De
door [naam 1] . daaruit ontvangen € 449.858,96
is geheel benut voor de oudere geldlening. Aan
hoofdsom blijft openstaan: € 770.000,-



30 november ‘20 in de cessieakte die [bedrijf] als productie 4
heeft overgelegd, is de vordering uit hoofde van deze
geldlening tussen [naam 1] ., [bedrijf] , [naam 16] ,
en Cervus per 25 november 2020 inclusief verschenen
rente en kosten vastgesteld op € 997.182,76.
[bedrijf] verkrijgt zo door cessie een vordering
van in totaal € 997.182,76, in welk bedrag de
verschenen rente en kosten zijn begrepen.

[bedrijf] heeft met [naam 1] . nog vijf
rentedagen afgerekend. Aan hoofdsom
blijft openstaan: € 770.000,-



(hypotheekrecht 3 op A t/m E en H t/m L
en hypotheekrecht 4 op M en N gaan over op

[bedrijf] )



12 september ‘22 [bedrijf] sluit met [naam 2] c.s ., [naam 16] en
Cervus een overeenkomst met nieuwe afspraken over
de leningsovereenkomsten voor de duur van één jaar.
De gezamenlijke vorderingen inclusief rente en
kosten worden per 1 september 2022 vastgesteld op
€ 1.860.000,- en de rente wordt verlaagd naar 7%
per jaar. Van dit bedrag kan - nu daarvoor een
onderbouwde rechtvaardiging ontbreekt, waarover
meer in r.o. 4.34 - geen grotere hoofdsom aan deze
geldlening worden toegeschreven dan: € 770.000,-.



((Meer hoofdsom valt niet voor deze geldlening
onder hypotheekrecht 3 of 4 te incasseren, en
datzelfde geldt voor rente en kosten sinds
25 november 2020 over meer dan € 770.000,-)



17 juli 2024 (executoriale verkoop registergoederen A t/m E)



10 oktober 2024 [bedrijf] ontvangt uit de executoriale verkoop van
de registergoederen M en N € 881.935,39, naar
aanleiding van de vordering die zij ter goedkeuring
had ingediend en werd goedgekeurd, begroot op
€ 2.028.802,18. Hieruit is eerst de oudste vordering
inclusief rente en kosten voldaan, waarna resteert
€ 359.395,87 voor voldoening van de geldlening van
2 augustus 2018. In r.o. 4.51 wordt toegelicht
dat dit leidt tot voldoening van € 70.838,24 voor
kosten en € 88.342,99 voor rente, waarmee het
verhaalsmaximum voor rente en kosten onder
hypotheek 4 is bereikt. Daarna resteert € 200.214,64
voor gedeeltelijke voldoening van de hoofdsom.
De openstaande hoofdsom loopt daardoor terug tot: € 569.785,36



(Met de verkoop van beide onder hypotheekrecht 4
verbonden registergoederen is hypotheekrecht 4
ten einde)



24 december ‘24 (executoriale verkoop registergoederen H t/m L)



d. de stand van zaken na de verdeling van de opbrengst van registergoederen M en N




4.41.

Het voorgaande betekent dat [bedrijf] niets meer te vorderen heeft voor de geldlening van 24 mei 2018 omdat kosten, rente en hoofdsom inmiddels geheel zijn voldaan vanuit de opbrengst van registergoederen F, G, M en N. De consequentie daarvan is dat [bedrijf] ook geen verhaal meer heeft op grond van hypotheekrecht 2, omdat dit nevenrecht alleen strekt tot zekerheid van die geldlening. Hypotheekrecht 4 is ook geëindigd omdat het gehele onderpand te gelde is gemaakt.
Bij de huidige stand van zaken komt de opbrengst van registergoederen A tot en met E (en vermoedelijk ook in de derde rangregeling op de opbrengst van registergoederen H tot en met L) eerst toe aan [naam 4] . op grond van (het nu als eerste gerangschikte) hypotheekrecht 1, tot maximaal € 720.000,- voor hoofdsom en € 288.000 aan rente en kosten, en pas daarna voor zover dan nog mogelijk, aan [bedrijf] op grond van (het nu als tweede gerangschikte) hypotheekrecht 3, tot maximaal € 220.000 aan hoofdsom en € 88.000 aan rente en kosten.




4.42.
Schematisch weergegeven is de stand van de vorderingen, hypotheekrechten en verhaalsmaxima na de verdeling van de verkoopopbrengst van registergoederen M en N - nader toegelicht in r.o. 4.43 tot en met 4.51 - dus als volgt:














Hypotheek


(en rang)




houder




op




voor welke vordering




(resterende) omvang vordering




(resterend)


verhaal voor


hoofdsom





(resterend) verhaal voor rente en kosten







2 (-)



Na verdeling opbrengst M en N is deze hypotheek uitgewerkt omdat de vordering tot zekerheid waarvan het nevenrecht strekt geheel is voldaan




[bedrijf]



A t/m E en
H t/m L


gecedeerde lening 24 mei 2018



lening mei 2018:
€ 373.720,75 plus € 516,15 rente tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020
minus ontvangsten uit M en N:


Kosten
€ 27.752,18

€ 27.752,18 -
nihil

Rente
€ 121.066,59

€ 121.066,59 -
nihil

Hoofdsom € 373.720,75

€ 373.720,75 -
nihil



€ 1.250.000,00 minus ontvangsten [naam 1] . uit F en G:

€1.250.000,00
€ 490.242,95 € 386.036,25-
€ 373.720,80




€ 500.000,00 minus ontvangsten [naam 1] . uit F en G:

€ 500.000,00
€ 204.757,05

€ 63.822,71 -
€ 231.420,24





1
(rang 1)



[naam 4] .


A t/m E en
H t/m L


lening 27 november 2017



[nog te bepalen]


€ 720.000



€ 288.000





3
(rang 2)



[bedrijf]



A t/m E en
H t/m L


gecedeerde leningen 24 mei en 2 augustus 2018



lening mei 2018: nihil
+
lening augustus 2018:
€ 998.251,60 inclusief rente en kosten tot en met 30 november 2020 plus rente en kosten vanaf 1 december 2020
minus ontvangsten uit M en N:

Kosten
€ 70.838,24

€ 70.838,24 -
nihil

Rente
€ 405.790,89

€ 88.342,99 -
€ 317.447,90

Hoofdsom:
€ 770.000,00

€ 200.214,64 -
€ 569.785,36

plus rente en kosten vanaf 10 oktober 2024



€ 220.000,00



€ 88.000,00






4 (-)



Na executie M en N is deze hypotheek ten einde omdat het onderpand te gelde is gemaakt





[bedrijf]



M en N


gecedeerde leningen 24 mei en 2 augustus 2018


lening mei 2018: nihil
+
lening augustus 2018:
€ 569.785,36 hoofdsom plus
€ 317.447,90
voor rente tot op 10 oktober 204 plus rente en kosten vanaf 10 oktober 2024



€ 770.000,00
minus betaling hele hoofdsom mei 2018 en deel hoofdsom augustus 2018:

€ 770.000,00
€ 373.720,75

€ 200.214,64 -
€ 196.064,61



€ 308.000
minus kosten en rente mei 2018 en kosten en deel van de rente augustus 2018:

€ 308.000,00
€ 27.752,18
€ 121.066,59
€ 70.838,24 € 88.342,99 -
nihil








de gevolgen van de verkoop van registergoederen M en N in meer detail




4.43.
Uit het voorgaande blijkt al dat de rechter-commissaris niet aanknoopt bij het totaalbedrag dat [bedrijf] stelt van Cervus (en/of [naam 16] ) te vorderen te hebben. In deze rangregelingen gaat het slechts om de vorderingen van [bedrijf] die door een of meer hier relevante hypotheekrechten zijn gedekt. Hetgeen [bedrijf] verder nog te vorderen heeft, is voor de aanspraken op de opbrengst van de registergoederen A tot en met E (en in het verlengde daarvan H tot en met L) niet van belang en kan niet ten koste gaan van de andere belanghebbenden bij die opbrengst.



4.44.
Dat [bedrijf] , [naam 4] ., [naam 16] en Cervus op 12 september 2022 een nieuwe overeenkomst hebben gesloten met daarin een vastlegging van de totale vordering, blijkt uit het overgelegde proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van de rechtbank Midden-Nederland van 15 juli 2024 met die overeenkomst in bijlage (productie 26 van [bedrijf] ). Uit de overeenkomst blijkt dat de genoemde partijen de totale vorderingen van [bedrijf] inclusief rente en kosten per 1 september 2022 hebben vastgesteld op in totaal € 1.860.000,- en de rente hebben verlaagd naar 7% per jaar. De looptijd van die afspraken is vastgesteld op een jaar. Uit deze stukken in verbinding met de partijstandpunten trekt de rechter-commissaris de conclusie dat de voorwaarden van de geldleningen uit de notariële akten van 24 mei en 2 augustus 2018 ook na hun looptijd en na de cessies zijn blijven gelden, met uitzondering van bovenbedoelde renteverlaging per 1 september 2022, van 10% per jaar naar 7% per jaar.



4.45.

[bedrijf] wijst erop dat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland bij beschikking van 9 oktober 2024 de door [bedrijf] gedane (en aan de beschikking gehechte) opgave van haar vordering heeft goedgekeurd (productie 10 van [bedrijf] ). In die opgave is een vordering van € 2.028.802,18 per eind augustus 2024 opgenomen, waarvan € 142.760,18 voor openstaande kosten en € 486.042,- voor openstaande rente (en dus € 1.400.000,- voor hoofdsom). Volgens productie 24 van [bedrijf] kwam daar nog € 14.000,- aan rente bij tot aan de datum van voornoemde uitbetaling. In bedoelde opgave komt ook het eerdergenoemde bedrag van € 1.860.000,- als totale omvang van de vorderingen van [bedrijf] per 1 september 2022 terug.



4.46.

De rechter-commissaris begreep op basis van de eerst ingediende vorderingsstukken, rekenend vanuit de oorspronkelijke hoofdsommen en de ontvangsten uit de verkoop van registergoederen F en G in 2020 en de daarop aansluitende cessieaktes, niet hoe in september 2022 in totaal € 1,4 miljoen aan hoofdsom kan hebben opengestaan. Zij heeft daarom vragen gesteld over de opbouw van de vorderingen van [bedrijf] . [bedrijf] heeft daarop geantwoord dat de ingediende vordering - zoals deze blijkt uit overeenkomst en goedgekeurde opgave - alleen betrekking heeft op de geldleningen van 24 mei en 2 augustus 2018, maar de stukken zelf doen anders vermoeden.
In r.o. 4.33 kwam de in de afrekening van de notaris genoemde ‘Extra opgenomen geldlening door Cervus (...)’ groot € 20.000,- aan de orde. In r.o. 4.35 is al geoordeeld dat er op enig moment een verdere (onbetaald gebleven) lening is verstrekt voor de [straatnaam 4] . Dat [bedrijf] een vordering heeft uit deze geldleningen kan kloppen, maar dat zij voor deze vorderingen een hypotheekrecht heeft op registergoederen waarop deze rangregelingen zien is in ieder geval niet gebleken.
In de opgave uit 2024 staan verder posten als ‘extra lening’ (€ 675.000), ‘afsluitprovisies’, ‘extra afsluitprovisies extra lening’, ‘overdrachtsbelasting extra lening’, en ook posten waaruit volgt dat (vrijwel) al deze bedragen door de notaris zijn teruggestort. Dat wekt de indruk dat in de opgevoerde eerste hoofdsom een specifieke extra lening is meegerekend, en daarover rente en kosten zijn berekend, terwijl het leenbedrag en (een deel van) de kosten in de afrekening zijn teruggedraaid maar de rente daarover niet. Ook dit valt niet binnen de reikwijdte van de overgenomen hypotheekrechten (zie r.o. 4.34).
Verder kan de rechter-commissaris ook de renteberekeningen in de opgave niet volgen, en zijn de posten ‘correctie overleg Cervus’ en ‘correctie overleg [naam 2] ’, beide groot (ongeveer) € 40.000,- onvoldoende toegelicht. Bovenal wordt in het overzicht (uiteraard) nog geen rekening gehouden met hetgeen [bedrijf] uit de opbrengst van registergoederen M en N betaald heeft gekregen.
Al deze aspecten maken dat de rechter-commissaris een zo goed mogelijke eigen (voorlopige) berekening heeft gemaakt om te bepalen hoe groot de vorderingen zijn waarvoor een hypotheekrecht bestaat.




4.47.
De rechter-commissaris houdt in het kader van de verdeling van de opbrengst van registergoederen A tot en met E daarom het volgende aan.



4.48.
Voor de geldlening uit de notariële akte van 24 mei 2018 stond ten tijde van de cessie aan [bedrijf] alleen nog een hoofdsom groot € 373.720,75 en € 516,15 voor vijf rentedagen open. Tot de dag van ontvangst van de opbrengst van M en N berekent de rechter-commissaris de rente over deze lening als volgt:



Rente:

t/m 30/11/2020 € 516,15
van 1/12/20 t/m 31/8/22 (10% enkelvoudig): € 65.418,06
van 1/9/22 t/m 9/10/24 (7% enkelvoudig): € 55.132,38 +
Totaal: € 121.066,59
Van de kostenposten in de goedgekeurde opgave van de vordering (productie 10 van [bedrijf] ) valt zonder specifieker toelichting niet goed vast te stellen hoeveel daarvan nog daadwerkelijk is berekend, na diverse terugbetalingen en correcties, en of dat dan betrekking had op de hier relevante geldlening. Posten als ‘afsluitprovisies’ kunnen niet zien op reeds afgesloten leningen, en alles waar ‘extra lening’ in de omschrijving staat valt ook af. Teruggestorte kosten telt de rechter-commissaris ook niet mee. Of de correcties (in totaal € 80.475,-) betrekking hadden op kosten is onduidelijk.
Voorlopig laat de rechter-commissaris alle kosten die volgens de opgave tot en met eind augustus 2022 zijn gemaakt buiten beschouwing. Zij zal bij gebrek aan beter voorshands rekenen met het bedrag aan kosten opgegeven als ‘Openstaande kosten 2023 en 2024’, gelijk aan ‘kosten na 01-09-2022’, groot € 27.752,18. Gemakshalve rekent de rechter-commissaris al deze kosten toe aan de oudste geldlening, omdat aanwijzingen voor een andere verdeling ontbreken en de opbrengst van registergoederen M en N ook eerst strekt tot voldoening van deze geldlening.
Tot de dag van ontvangst van de opbrengst van M en N bepaalt de rechter-commissaris de kosten voor deze lening dus voorshands als volgt.




Kosten: € 27.752,18




4.49.
Voor de geldlening uit de notariële akte van 2 augustus 2018 stond ten tijde van de cessie aan [bedrijf] aan kosten open € 70.838,24, aan rente € 157.413,36, en aan hoofdsom € 770.000,-. Tot de dag van ontvangst van de opbrengst van M en N berekent de rechter-commissaris de rente over deze lening als volgt:



Rente:
t/m 30/11/20 € 157.413,36
van 1/12/20 t/m 31/8/22 (10% enkelvoudig): € 134.784,87
van 1/9/22 t/m 9/10/24 (7% enkelvoudig): € 113.592,66 +
Totaal: € 405.790,89



Per datum cessie stond aan kosten voor deze geldlening nog open € 70.838,24. Uit hetgeen in r.o. 4.48 over de kosten opgenomen in de goedgekeurde opgave is overwogen volgt dat alle kosten nadien aan de oudere geldlening worden toegerekend. Tot de dag van ontvangst van de opbrengst van M en N bepaalt de rechter-commissaris de kosten voor deze lening dus voorshands als volgt.




Kosten: € 70.838,24




4.50.
Met deze bedragen kan worden bepaald hoe [bedrijf] ’ ontvangst op 10 oktober 2024 van € 881.935,39 uit de opbrengst van registergoederen M en N moet worden toegerekend aan openstaande kosten, rente en hoofdsom. Daaruit volgt dan hoeveel nog per 10 oktober 2024 openstond voor hoofdsom, rente en kosten.



4.51.
De rechter-commissaris rekent de opbrengst van registergoederen M en N toe als volgt:




totaal ontvangen € 881.935,39


voor kosten geldlening 24 mei 2018 € 27.752,18


voor rente geldlening 24 mei 2018 € 121.066,59 -


restant € 733.116,62
- voor hoofdsom geldlening 24 mei 2018 € 373.720,75 -
restant € 359.395,87


voor kosten geldlening 2 augustus 2018 € 70.838,24


voor rente geldlening 2 augustus 2018 (tot verhaalsmaximum) € 88.324,99 -


restant € 200.214,64
- voor hoofdsom geldlening 2 augustus 2018 € 200.214,64 -
restant nihil

wat er in de voorlopige staten van verdeling kan worden opgenomen




4.52.
Na deze toerekening van de opbrengst van registergoederen M en N is de stand van de vorderingen van [bedrijf] zoals weergegeven in het schema van r.o. 4.42.


4.53.
Van de geldlening van 24 mei 2018 zijn hoofdsom, rente en kosten geheel voldaan. Daarmee is hypotheekrecht 2 geheel uitgewerkt voor alle registergoederen die ermee waren belast.



4.54.

Voor de geldlening van 2 augustus 2018 zijn alle kosten tot op 10 oktober 2024 voldaan, staat aan rente nog € 317.447,90 open en aan hoofdsom nog € 569.785,36. Daarbij komen nog rente en eventuele kosten vanaf 10 oktober 2024.

[bedrijf] kan voor deze vordering nog verhaal nemen op registergoederen A tot en met E (en H tot en met L) onder hypotheekrecht 3, maar pas na het hoger gerangschikte hypotheekrecht 1 van [naam 4] . en slechts tot de overeengekomen verhaalsmaxima van € 220.000 voor hoofdsom en € 88.000 voor rente en kosten.




4.55.
In de voorlopige staat van verdeling voor de registergoederen A tot en met C en die voor de registergoederen D en E zal als vordering van [bedrijf] dus worden opgenomen een vordering op grond van de notariële akte van 2 augustus 2018, in hoofdsom gemaximeerd op € 220.000,-, te vermeerderen met rente en eventuele verdere kosten gemaximeerd op € 88.000,-. Het is niet gesteld of gebleken dat [bedrijf] voor het deel van haar vordering dat boven het verhaalsmaximum uitgaat, uit andere hoofde kan meedelen in de executieopbrengsten.



4.56.
De vorderingen van [bedrijf] zoals deze in de voorlopige staat kunnen worden opgenomen zijn (nu) tweede in rang. Zij gaan in rang boven die van de concurrente schuldeisers en ook boven die van de huurders van registergoed C, aangezien [bedrijf] op grond van de huurbedingen in de notariële akten van 24 mei en 2 augustus 2018 (onder het kopje ‘verbodsbepalingen’) haar rechten als hypotheekhouder kon inroepen - en heeft ingeroepen - tegen de huurders van registergoed C.


VI. De vordering van [naam 4] .




4.57.
Uit de notariële akte van 27 november 2017 (productie 7 van [naam 3] ) blijkt dat [naam 16] van [naam 4] . € 720.000,- aflossingsvrij heeft geleend tegen 10% rente per jaar voor de duur van 36 maanden. Tot zekerheid van terugbetaling van deze geldlening is aan [naam 4] . hypotheekrecht 1 verleend op de registergoederen A tot en met L, tot maximaal € 720.000,- voor hoofdsom en maximaal € 288.000,- voor rente en kosten.



4.58.

Uit de door [naam 2] overgelegde overeenkomst van 27 september 2020 blijkt dat [naam 16] , Cervus en [naam 4] . de geldleningsovereenkomst hebben verlengd tot
27 november 2026, dat 10% rente per jaar verschuldigd bleef en hypotheekrecht 1 van kracht bleef.
Dat [naam 4] . terugbetalingen op de geldlening heeft ontvangen is niet gesteld of gebleken, ook niet in verband met de verkopen van de registergoederen F en G, zodat de rechter-commissaris er voorshands van uit gaat dat niets is terugbetaald.




4.59.
De vordering van [naam 4] . overstijgt het bedrag waarvoor zekerheid bestaat op grond van hypotheekrecht 1. Het is niet gesteld of gebleken dat [naam 4] . voor het deel van hun vordering dat boven het verhaalsmaximum uitgaat, uit andere hoofde kunnen meedelen in de executieopbrengsten. De rechter-commissaris zal dus alleen het maximumbedrag in de voorlopige staten van verdeling opnemen, dus een hoofdsom groot € 720.000,- en een vordering voor rente groot € 288.000,-.



4.60.
De vordering van [naam 4] . komt inmiddels - nu de vordering van [bedrijf] waarvoor de hoogst gerangschikte hypotheek gold is voldaan - als eerste in rang. [naam 4] . hoeven de hierna te bespreken huurders van registergoed C niet voor zich te laten gaan. In de notariële akte van 27 november 2017 is (onder het kopje ‘verbodsbepalingen’) immers een huurbeding opgenomen dat [naam 4] . - indien zij hadden geëxecuteerd - hadden kunnen inroepen tegen die huurders.


VII. De vordering van [naam VVE 1]




4.61.

[naam VVE 1] heeft blijkens de door haar overgelegde stukken op 22 april 2020 conservatoir beslag gelegd op registergoederen A tot en met E. Blijkens het beslagverlof is dat verleend voor een bedrag van € 15.000,-. Dit beslag blijkt ook uit de kadasteruittreksels die [bedrijf] als producties 5 tot en met 9 heeft overgelegd. [naam VVE 1] heeft op 4 september 2020 en 11 december 2020 voor haar gunstige vonnissen verkregen. Die heeft zij vervolgens op 12 januari 2021 aan Cervus laten betekenen, zodat het beslag van rechtswege is overgegaan in een executoriaal beslag (artikel 704 lid 1 Rv).



4.62.

[naam VVE 1] voert aan dat zij uit hoofde van die vonnissen op 31 maart 2021 een totale vordering had van € 15.379,14 (€ 460,- uit hoofde van het vonnis van 4 september 2020 en € 14.919,14 uit hoofde van het vonnis van 11 december 2020), dat zij daarop op 31 maart 2021 een betaling heeft ontvangen van € 11.909,64 uit hoofde van het executoriaal geworden beslag onder een huurder die zij conform artikel 6:44 BW heeft toegerekend, zodat nu een vordering van € 3.469,50 uit hoofde van het vonnis van 11 december 2020 plus wettelijke rente resteert.



4.63.
De rechter-commissaris kan deze stellingen volgen. De vordering wordt echter slechts opgenomen tot een bedrag van € 3.090,36 (aan hoofdsom en rente). Verlof om beslag te mogen leggen was slechts verleend voor een bedrag van € 15.000,- en [naam VVE 1] heeft ingevolge gelegd beslag dus al € 11.909,64 ontvangen, waarna zij slechts nog € 3.090,36 zou kunnen verhalen uit krachte van het beslagverlof. Niet is gebleken dat [naam VVE 1] uit andere hoofde kan meedelen in de executieopbrengsten.



4.64.

[naam VVE 1] kan geen aanspraak maken op voorrang; zij heeft dus een concurrente vordering.


VIII. De vordering van de vereffenaar




4.65.


[naam vereffenaar 2] , destijds vereffenaar in de nalatenschap van [naam 5] ,
in die hoedanigheid opgevolgd door [naam vereffenaar 1] , heeft blijkens de door de vereffenaar overgelegde stukken op 6 maart 2024 ten laste van Cervus conservatoir beslag op registergoederen A tot en met E gelegd voor een bedrag van € 496.440,- Dit beslag blijkt ook uit de kadasteruittreksels die [bedrijf] als producties 5 tot en met 9 heeft overgelegd. De vereffenaar heeft op 2 juli 2025 een toewijzend vonnis van deze rechtbank tegen Cervus verkregen, dat hij op 4 augustus 2025 aan Cervus heeft laten betekenen, waardoor het beslag executoriaal is geworden (artikel 704 lid 1 Rv). Dit vonnis houdt een veroordeling in als onder 3.7 hierboven vermeld, met dien verstande dat de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW is toegewezen over € 150.000,- vanaf 30 mei 2014 en over
€ 9.000,- vanaf 10 mei 2015 tot de dag van volledige betaling, en over de beslagkosten groot € 5.166,82 en over de proceskosten in conventie van € 8.344,37 wettelijke rente is toegewezen als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zullen zijn voldaan.




4.66.
Overeenkomstig het vonnis wordt de vordering van de vereffenaar in de voorlopige staten van verdeling opgenomen voor € 181.228,18 + p.m. voor rente.



4.67.
De vereffenaar kan geen aanspraak maken op voorrang. Hij heeft dus een concurrente vordering.



4.68.
Bij e-mail van 5 november 2025 is namens de vereffenaar verzocht om het inmiddels executoriaal geworden (derden)beslag dat [naam vereffenaar 2] op 16 januari 2023 onder Cervus heeft gelegd ten laste van [naam 2] te verwerken in de staten van verdeling, naar de rechter-commissaris begrijpt aldus dat hetgeen de vereffenaar te vorderen heeft van [naam 2] zou worden ingehouden op hetgeen in de rangregeling(en) aan [naam 4] . toekomt. De rechter-commissaris ziet in de wettelijke bepalingen over de rangregeling, en in haar ordenende taak binnen die rangregeling, geen aanknopingspunten om zich bevoegd te achten om - in het kader van de vaststelling van ieders vordering, bepaling van de rangorde en de verdeling van de opbrengst - over te gaan tot verrekening tussen schuldeisers onderling. Dat het gelegde (derden)beslag onder Cervus hiertoe aanleiding zou moeten geven, is zijdens de vereffenaar niet aannemelijk gemaakt. Bij gebrek aan een wettelijke grondslag voor toewijzing ervan wordt dit verzoek afgewezen.


IX. De vordering van [naam VVE 2]




4.69.

[naam VVE 2] heeft een vordering uit hoofde van een vonnis van 22 december 2023 en een herstelvonnis van 16 februari 2024 groot € 7.029,95 aangemeld, die bij brief van 2 oktober 2025 is verhoogd tot € 7.056,05 door opgelopen rente. Hoewel die kleine aanpassing strikt gezien te laat is gelet op artikel 482 Rv, zal de rechter-commissaris de aanpassing toelaten, omdat [naam VVE 2] daarbij een redelijk belang heeft in de zin van artikel 485a lid 2 Rv. Deze voorlopige staat van verdeling is ook pas na deze wijziging door [naam VVE 2] opgesteld, zodat de rechter-commissaris ervan uitgaat dat de andere belanghebbenden door de te late aanpassing daarvan geen kosten hebben gemaakt of schade hebben geleden.



4.70.

[naam VVE 2] heeft blijkens de door haar overgelegde stukken op 25 maart 2024 uit hoofde van het vonnis van 22 december 2023 executoriaal beslag gelegd op registergoederen A tot en met E. Dit beslag blijkt ook uit de kadasteruittreksels die [bedrijf] als producties 5 tot en met 9 heeft overgelegd.



4.71.


[naam VVE 2] heeft betalingen ontvangen en deze van het totaal van haar vorderingen afgetrokken. De rechter-commissaris heeft [naam VVE 2] gevraagd om aan te geven waarop die betalingen in mindering zijn gebracht. Vervolgens is een nieuwe opstelling ontvangen waaruit volgt dat de betalingen van het geheel aan kosten en rente zijn afgetrokken. De rechter-commissaris kan daardoor op dit moment niet vaststellen welke van de rente- en kosten- of hoofdsombedragen door de ontvangen betalingen al zijn voldaan, en dus ook niet over welk bedragen vanaf wanneer rente moet worden berekend. De rentespecificatie behoeft meer toelichting dan is gegeven. Gelet op het op dit moment ontbreken van enig belang bij een precieze toerekening, zal de rechter-commissaris voorlopig de globale benadering van [naam VVE 2] volgen.
Zij elimineert uit de berekeningen van [naam VVE 2] echter de ‘kosten opheffen beslag o.z.’ van in totaal € 124,64 omdat deze nog niet zijn gemaakt. Per saldo leidt dit tot opneming in de voorlopige staten van een vordering voor hoofdsom, rente en kosten groot € 6.931,41.




4.72.

[naam VVE 2] kan geen aanspraak maken op voorrang. Zij heeft dus een concurrente vordering.


X. De vordering van de gemeente




4.73.
De gemeente heeft blijkens de door haar overgelegde stukken op 21 maart 2022 een dwangbevel uitgevaardigd tegen Cervus. Dit heeft zij op 14 oktober 2022 aan Cervus betekend met een bevel tot betaling. Vervolgens heeft de gemeente op 19 oktober 2022 executoriaal beslag gelegd op de registergoederen A tot en met E uit hoofde van dit dwangbevel. Dit beslag blijkt ook uit de kadasteruittreksels die [bedrijf] als productie 5 tot en met 9 heeft overgelegd. De vordering volgt uit de stukken, dus wordt als geheel in de voorlopige staten van verdeling opgenomen voor in totaal € 178.574,89.



4.74.
De gemeente kan geen aanspraak maken op voorrang. Zij heeft dus een concurrente vordering.



in de zaak 24-971 ( [straatnaam 1] )





wat betreft registergoederen A, B en C




XI. De vordering van [naam 6]




4.75.

[naam 6] heeft blijkens het door haar overgelegde beslagexploot op 3 mei 2024 conservatoir beslag gelegd op de registergoederen aan de [straatnaam 1] . Zij heeft in haar e-mail van 29 oktober 2025 desgevraagd aangegeven dat zij geen bodemprocedure is gestart tegen Cervus. Hierdoor is het door [naam 6] gelegde beslag op grond van artikel 700 lid 3 Rv komen te vervallen. Zij behoort daarom niet langer tot de kring van tot verdeling van de opbrengst van de registergoederen gerechtigden. Haar vordering kan daarom niet worden opgenomen in de voorlopige staat van verdeling.



wat betreft registergoed B




XII. De vordering van [naam 1] .




4.76.

[naam 1] . hebben vorderingen ingediend uit hoofde van twee vonnissen in kort geding (voorzieningenrechters rechtbanken Rotterdam en Den Haag van 18 december 2019 respectievelijk 13 januari 2020) en een vordering uit hoofde van een arrest van het hof Den Haag van 17 september 2024.



4.77.
In het kort geding vonnis van 18 december 2019 is € 1.277,- voor proceskosten toegewezen, zonder wettelijke rente. Mr. Malipaard heeft desgevraagd toegelicht te vermoeden dat in de vordering groot € 1.550,22 ook de kosten voor betekening en beslag zijn opgenomen, waarvan de omvang blijkt uit de exploten die hij heeft overgelegd. De rechter-commissaris zal daarom op de voorlopige staat van verdeling een vordering uit hoofde van het kort geding vonnis van 18 december 2019 opnemen voor een bedrag van € 1.550,22, zonder wettelijke rente. Dit betreft een concurrente vordering.



4.78.
Uit de door [naam 1] . overgelegde stukken blijkt dat zij op 20 februari 2020 executoriaal beslag hebben gelegd op registergoed B uit hoofde van het kort geding vonnis van 18 december 2019. Dit beslag blijkt ook uit het kadasteruittreksel dat [bedrijf] als productie 6 heeft overgelegd. In zoverre behoren [naam 1] . tot de kring van gerechtigden in deze rangregeling.



4.79.

In het kort geding vonnis van 13 januari 2020 is € 1.284,- voor proceskosten toegewezen, zonder wettelijke rente. In het arrest van 17 september 2024 is € 343,- aan verschotten, € 2.428,- aan salaris advocaat en € 178,- (plus de kosten van betekening) voor nakosten toegewezen, met de wettelijke rente daarover indien de kosten niet binnen veertien dagen zijn voldaan.
Het is de rechter-commissaris niet gebleken dat [naam 1] . ook voor deze vorderingen beslag op registergoed B hebben gelegd, zodat [naam 1] . voor hun op dat vonnis gebaseerde vordering niet behoren tot de kring van gerechtigden. Deze vorderingen kunnen om die reden niet in de voorlopige staat van verdeling worden opgenomen.




4.80.
De stukken bevatten nog een beslagexploot van 6 september 2023. Dat beslag blijkt ook uit het kadasteruittreksel dat [bedrijf] als productie 6 heeft overgelegd. Uit dat exploot blijkt dat [naam 1] . nogmaals executoriaal beslag hebben gelegd op registergoed B, ditmaal voor een vordering groot € 2.875,- uit hoofde van een vonnis van deze rechtbank van 14 september 2022. Dit verwijst, naar uit nazending blijkt, naar het vonnis in vrijwaring genoemd in het arrest van 17 september 2024 onder 2.1, welk vonnis in hoger beroep is bekrachtigd. Een vordering uit hoofde van dat vonnis is echter niet ingediend in de rangregelingen.



4.81.
Dat betekent dat in de voorlopige staat van verdeling alleen de vordering kan worden opgenomen die volgt uit kort geding vonnis van 18 december 2019 voor een bedrag van € 1.550,22, zonder wettelijke rente. Dit betreft een concurrente vordering.



wat betreft registergoed C




XIII. De vordering van [naam 11]




4.82.
Blijkens de door [naam 11] overgelegde huurovereenkomst waren zij huurders van registergoed C vanaf december 2023. Bij beschikking van 24 mei 2024 (productie 22 van [bedrijf] ) heeft de voorzieningenrechter [bedrijf] toestemming verleend om de in de hypotheekakten opgenomen huurbedingen tegen [naam 11] in te roepen en hen veroordeeld om dat registergoed te ontruimen. Daarmee is hun huurrecht vernietigd.



4.83.
Hoewel [naam 11] niet uitdrukkelijk aanspraak maken op voorrang, begrijpt de rechter-commissaris hun verzoek om hun positie als voormalige huurders met bijzondere aandacht in overweging te nemen bij de beoordeling als een beroep op voorrang op grond van artikel 3:264 lid 7 BW.



4.84.
Op grond van artikel 3:264 lid 7 BW wordt aan de huurder wiens huurrecht door vernietiging verloren gaat, uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijk na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt.



4.85.
De rechter-commissaris is van oordeel dat de gestelde niet-geretourneerde borgsom en de huurcompensatie voor achterstallig onderhoud niet kunnen worden aangemerkt als schade die [naam 11] als gevolg van de vernietiging van hun huurrecht hebben geleden. De verhuurder was onder de huurovereenkomst verplicht om bij het eindigen van de huur gewoon de borgsom terug te betalen. Als de verhuurder de borgsom niet terugbetaalt, is dat geen schade die het gevolg is van vernietiging van het huurrecht in de zin van artikel 3:264 lid 7 BW maar (uitzonderingsgevallen daargelaten) een tekortkoming van de verhuurder waarop deze kan worden aangesproken. Ook een eventueel recht op compensatie van huur wegens achterstallig onderhoud valt niet als gevolg van vernietiging van het huurrecht te beschouwen. De vorderingen kunnen niet worden opgenomen in de voorlopige staat van verdeling.



4.86.
Verhuiskosten zijn wel veroorzaakt door de vernietiging van het huurrecht. Hoewel [naam 11] slechts een prijsopgave hebben overgelegd en geen factuur, acht de rechter-commissaris een bedrag van € 297,- aan verhuiskosten redelijk, ook als zij geen verhuisbedrijf hebben ingehuurd om te verhuizen, maar dat zelf hebben gedaan. Dit bedrag wordt dus in de voorlopige staat van verdeling opgenomen.



4.87.

[naam 11] stellen dat hun contract voor hun internet- en wifi-abonnement doorliepen tot en met december 2024 en zij nog € 332,50 moesten betalen zonder gebruik te kunnen maken van die diensten. [naam 11] hebben die stellingen echter onvoldoende onderbouwd. Uit de overgelegde samenvatting van het contract met Odido van 8 december 2023 blijkt slechts dat bij voortijdige beëindiging van het contract de overeengekomen vergoedingen in rekening kunnen worden gebracht. Dat die kosten daadwerkelijk in rekening zijn gebracht terwijl Berenschot de overeenkomst hebben beëindigd en/of van de internetdiensten geen gebruik meer konden maken, is ondanks het verzoek daartoe van de rechter-commissaris niet onderbouwd. De internet/wifi-abonnementskosten worden niet in de voorlopige staat van verdeling opgenomen.



4.88.
De vordering van [naam 11] komt als derde in rang, na de vorderingen van [bedrijf] en [naam 4] . als hypotheekhouders. [bedrijf] heeft immers het huurbeding uit beide hypotheekakten tegen [naam 11] ingeroepen, en omdat ook de hypotheekakte van [naam 4] . een huurbeding bevatte, konden [naam 11] hun huurrecht ook niet tegen hen inroepen (zie r.o. 4.56 en 4.60).


XIV. Uitwinningskosten




4.89.

Wat betreft de kosten van uitwinning geldt het volgende.
Verzoekster ontvangt in beide zaken voor het indienen van het verzoekschrift tot opening van de rangregeling, een vergoeding voor het aan haar in rekening gebrachte griffierecht groot € 458,- en een vergoeding voor het gemachtigdensalaris groot € 653,- (één punt volgens het liquidatietarief II). Verzoekster krijgt in beide zaken voor het indienen van haar vordering door middel van haar gemachtigde nogmaals € 653,- (één punt volgens liquidatietarief II). [naam 3] , [naam VVE 1] , de vereffenaar, [naam VVE 2] , [naam 1] . en de gemeente hebben hun vordering ook door middel van een gemachtigde bij de rechter-commissaris ingediend, zodat aan ieder van hen (steeds in de zaak of zaken die hen aangaan) ook € 653,- voor gemachtigdensalaris wordt toegekend (één punt volgens liquidatietarief II).







5De voorlopige staat van verdeling in zaak 24-971 ( [straatnaam 1] )

5.1.
De voorlopige staat van verdeling dient voorlopig als volgt te luiden:


A. Ter zake van kosten van uitwinning:


1. aan [bedrijf] , griffierecht € 458,00
2. aan [bedrijf] , salaris gemachtigde € 1.306,00
3. aan [naam 3] , salaris gemachtigde € 653,00
4. aan [naam VVE 1] , salaris gemachtigde € 653,00
5. aan de vereffenaar, salaris gemachtigde € 653,00
6. aan [naam VVE 2] , salaris gemachtigde € 653,00
7. aan [naam 1] ., salaris gemachtigde € 653,00
8. aan de gemeente, salaris gemachtigde € 653,00 +
Totaal € 5.682,00


B. Ter zake van vorderingen:


9. aan [naam 4] .,


Vordering uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomst opgenomen in de notariële akte van 27 november 2017:




hoofdsom € 720.000,00


rente € 288.000,00 +


Totaal € 1.008.000,00

10. aan [bedrijf] ,


Vordering uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomst opgenomen in de notariële akte van 2 augustus 2018, die bij cessieakte van 30 november 2020 aan [bedrijf] is overgedragen:




hoofdsom € 220.000,00


rente € 88.000,00 +


Totaal € 308.000,00

11. aan [naam 11] (alleen voor registergoed C),


Vordering op grond van artikel 3:264 lid 7 BW omdat tegen hen als huurders van de [adres 3] door [bedrijf] het huurbeding is ingeroepen:


- verhuiskosten € 297,00

12. aan [naam VVE 1] ,


Vordering uit hoofde van het vonnis van 11 december 2020:


- hoofdsom + rente € 3.090,36
13. aan de vereffenaar,


Vordering zoals toegewezen in het vonnis van 2 juli 2025:




hoofdsom € 167.002,99


wettelijke rente € p.m.


beslagkosten € 5.166,82


proceskosten € 9.058,37 +


Totaal € 181.228,18 + p.m.

14. aan [naam VVE 2] ,


Vordering uit hoofde van het vonnis van 22 december 2023:


- hoofdsom, rente en kosten € 6.931,41

15. aan [naam 1] . (alleen voor registergoed B),


Vordering uit hoofde van het kort geding vonnis van 18 december 2019:




proceskosten € 1.277,00


beslag- en betekeningskosten € 273,22 +


Totaal € 1.550,22

16. aan de gemeente,


Vordering uit hoofde van het op 21 maart 2022 uitgevaardigde dwangbevel:




kosten bestuursdwang € 153.011,24


wettelijke rente vanaf 15 juli 2021 t/m 31 maart 2025 € 22.055,33


kosten aanmaning € 15,00


incassokosten inclusief btw € 2.789,18


kosten betekening dwangbevel € 144,10


kosten beslag onroerende zaken € 289,02


kosten betekening beslag aan Cervus € 90,34


kosten betekening beslag aan [bedrijf] B.V. € 90,34


kosten betekening beslag aan [naam 4] . € 90,34 +


Totaal € 178.574,89



5.2.

Uit de netto-opbrengst van € 501.497,- (plus rente) zullen allereerst de kosten onder A van € 5.682,- worden voldaan. [bedrijf] heeft aangegeven dat de netto-verkoopopbrengst ook nog verminderd moest worden met niet in rekening gebrachte kosten, maar zij heeft niet toegelicht welke kosten zij hiermee bedoelt en dat die er zijn, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
Uit het restant van € 495.815,- (plus rente) kunnen niet alle vorderingen onder B worden voldaan. Op grond van de voorrang uit hoofde van hypotheekrecht 1, die inmiddels als eerste in rang komt, wordt daaruit alleen de resterende vordering van [naam 4] ., zoals opgenomen onder B.9, gedeeltelijk voldaan. Volledige voldoening van de vordering van [naam 4] . of gedeeltelijke voldoening van de vorderingen van de overige schuldeisers is niet mogelijk.
Het is aan de notaris om bij de uitkering als eerste de uiteindelijke omvang van het in depot gehouden bedrag vast te stellen en om vervolgens te bepalen welk bedrag door hem aan [naam 4] . wordt uitbetaald.







6De voorlopige staat van verdeling in zaak 24-1189 ( [straatnaam 2] )


6.1.
De voorlopige staat van verdeling dient voorlopig als volgt te luiden:


A. Ter zake van kosten van uitwinning:


1. aan [bedrijf] , griffierecht € 458,00
2. aan [bedrijf] , salaris gemachtigde € 1.306,00
3. aan [naam 3] , salaris gemachtigde € 653,00
4. aan [naam VVE 1] , salaris gemachtigde € 653,00
5. aan de vereffenaar, salaris gemachtigde € 653,00
6. aan [naam VVE 2] , salaris gemachtigde € 653,00
7. aan de gemeente, salaris gemachtigde € 653,00 +
Totaal € 5.029,00



B. Ter zake van vorderingen:


8. aan [naam 4] .,


Vordering uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomst opgenomen in de notariële akte van 27 november 2017:




hoofdsom € 720.000,00


rente € 288.000,00 +


Subtotaal € 1.008.000,00
- te verminderen met hetgeen zij in zaak 24-971 uit de

executieopbrengst zullen hebben ontvangen p.m. -
Totaal € 1.008.000,00 - p.m.


9. aan [bedrijf] ,


Vordering uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomst opgenomen in de notariële akte van 2 augustus 2018, die bij cessieakte van 30 november 2020 aan [bedrijf] is overgedragen:





hoofdsom € 220.000,00


rente € 88.000,00 +


Subtotaal € 308.000,00
- te verminderen met hetgeen zij in zaak 24-971 uit de

executieopbrengst zal hebben ontvangen p.m. -
Totaal € 308.000,00 - p.m.


10. aan [naam VVE 1] ,


Vordering uit hoofde van het vonnis van 11 december 2020:


- hoofdsom + rente € 3.090,36

11. aan de vereffenaar,


Vordering zoals toegewezen in het vonnis van 2 juli 2025:




hoofdsom € 167.002,99


wettelijke rente € p.m.


beslagkosten € 5.166,82


proceskosten € 9.058,37 +


Totaal € 181.228,18 + p.m.

12. aan [naam VVE 2] ,


Vordering uit hoofde van het vonnis van 22 december 2023:


- hoofdsom, rente en kosten € 6.931,41
13. aan de gemeente,


Vordering uit hoofde van het op 21 maart 2022 uitgevaardigde dwangbevel:




kosten bestuursdwang € 153.011,24


wettelijke rente vanaf 15 juli 2021 t/m 31 maart 2025 € 22.055,33


kosten aanmaning € 15,00


incassokosten inclusief btw € 2.789,18


kosten betekening dwangbevel € 144,10


kosten beslag onroerende zaken € 289,02


kosten betekening beslag aan Cervus € 90,34


kosten betekening beslag aan [bedrijf] B.V. € 90,34


kosten betekening beslag aan [naam 4] . € 90,34 +


Totaal € 178.574,89



6.2.

Uit de netto-opbrengst van € 568.826,06 (plus rente) zullen allereerst de kosten onder A van € 5.029,00 worden voldaan. [bedrijf] heeft aangegeven dat de netto-verkoopopbrengst ook nog verminderd moet worden met niet in rekening gebrachte kosten, maar zij heeft niet toegelicht en onderbouwd welke kosten zij hiermee bedoelt en dat die zijn gemaakt, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
Uit het restant van € 563.797,06 (plus rente) kunnen niet alle vorderingen onder B worden voldaan. Op grond van de voorrang uit hoofde van hypotheekrecht 1, die inmiddels als eerste in rang komt, wordt daaruit alleen de resterende vordering van [naam 4] ., zoals opgenomen onder B.8 (ongeveer groot € 1.008.000,- - € 495.815,- = € 512.185,-) volledig voldaan. Hetgeen daarna resteert komt toe aan [bedrijf] . Volledige voldoening van de vordering van [bedrijf] of gedeeltelijke voldoening van de vorderingen van de overige schuldeisers is naar verwachting niet mogelijk.
Het is aan de notaris om bij de uitkering als eerste de uiteindelijke omvang van het in depot gehouden bedrag vast te stellen en om vervolgens te bepalen welk bedrag door hem aan [bedrijf] wordt uitbetaald.







7De voortzetting in beide zaken


7.1.
De rechter-commissaris zal deze voorlopige staten van verdeling neerleggen op de griffie van deze rechtbank en verzoekt de griffier om de belanghebbenden daarvan kennis te geven met vermelding dat zij, desgewenst vertegenwoordigd door een advocaat of gemachtigde, op donderdag 22 oktober 2026 om 13.00 uur in het gebouw van deze rechtbank (Wilhelminaplein 100-125, 3072 AK Rotterdam ) voor de rechter-commissaris kunnen verschijnen om – indien zij zulks wensen – de gedane plaatsingen tegen te spreken.



7.2.
Indien en voor zover belanghebbenden nog stukken moeten of willen indienen ter onderbouwing van hun vordering, moeten zij dat uiterlijk 10 dagen voorafgaand aan de zittingsdatum doen.


Aldus opgemaakt en getekend op 4 september 2026.



mr. P.A.M. Laan, rechter-commissaris
3726/1885




In dit onderdeel worden – voor de leesbaarheid – afgekorte namen gebruikt. De volledige namen van de schuldeisers met daarbij de gebruikte afkortingen staan in 2.7.


Niet ook ten laste van [naam 16] (hierna: [naam 16] ), nu verzoekster en Cervus hebben aangegeven dat (alleen) Cervus eigenaar van de registergoederen was.


In het verzoekschrift is [naam 18] genoemd. [naam vereffenaar 1] heeft uitgelegd en doen blijken dat hij in dezen diens opvolger is.


Zie artikel 3:270 lid 5 BW.


Vgl. artikel 8:221 BW.


Artikel 3:277, 3:278 BW en 3:264 lid 7 BW.


Artikel 3:21 en 3:262 BW.


Dit blijkt uit de door [naam 1] . overgelegde nota van afrekening en pagina 2 van bijlage A van [bedrijf] .


Dit blijkt uit pagina 3 van bijlage A van [bedrijf] .


Dit blijkt uit producties 10 en 27 van [bedrijf] .


Dit blijkt uit producties 10 en 27 van [bedrijf] .


Dit blijkt uit pagina 4 tot en met 6 van bijlage A van [bedrijf] .