ECLI:NL:RBOVE:2026:4927

RECHTBANK Overijssel


Civiel recht



Zittingsplaats Zwolle



Zaaknummer: C/08/333197 / HA ZA 25-155




Vonnis van 12 augustus 2026




in de zaak van





1
[eiser 1],

wonende in [woonplaats 1],2. [eiser 2],
wonende in [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. N. van Mook, voorheen mr. P.M. Jongeling



tegen



de besloten vennootschap [gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. M. Blok.






1De zaak in het kort



[eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagde]. Daarbij hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] de woning zou (laten) verbouwen. Tussen partijen is discussie ontstaan over de uitvoering van de werkzaamheden en voor wiens rekening deze werkzaamheden moeten komen. Volgens [eisers] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit overeenkomst, terwijl [gedaagde] dat betwist. In deze procedure vorderen [eisers] onder meer te bepalen dat de overeenkomst voor een deel geen gelding meer heeft en [gedaagde] te veroordelen de gebreken te herstellen, dan wel de werkzaamheden alsnog uit te voeren. De rechtbank wijst een gedeelte van de vordering van [eisers] toe.





2De procedure


2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 9 mei 2025, met producties 1 tot en met 41,- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 15,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 27 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- spreekaantekeningen van beide partijen.



2.2
Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen de rechtbank gevraagd de zaak aan te houden voor minnelijk overleg. Dit heeft niet tot overeenstemming tussen partijen geleid. Op 18 februari 2026 hebben [eisers] gevraagd om een akte te mogen nemen. Dit heeft de rechtbank toegestaan. [eisers] hebben vervolgens een akte genomen, met de aanvullende productie 42 als ook het verzoek hun eis te mogen wijzigen. [gedaagde] heeft daarna een antwoordakte genomen, met aanvullende producties 16 en 17. Hierna hebben [eisers] zich bij antwoordakte uitgelaten.



2.3
Ten slotte is vonnis bepaald.





3De feiten


3.1

[gedaagde] is een bedrijf dat zich onder meer bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed. Zij heeft in 2022 het initiatief genomen om het perceel aan de [adres] te herontwikkelen. Deze herontwikkeling bestond uit het renoveren van een oude karakteristieke woonboerderij en het realiseren van zes nieuwe woningen. [eisers] zijn particulieren en hebben bouwkavel 1, de woonboerderij (hierna: de woning), gekocht.



3.2
Voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over de te verrichten bouwwerkzaamheden. Zo is er op 10 mei 2022 een overzicht kostenraming gemaakt, is er op 13 mei 2022 door de architect een “aangepaste raming werkzaamheden kavel 1” aan partijen toegestuurd en is op 15 mei 2022 een aangepast overzicht kostenraming opgesteld.



3.3
Partijen hebben op 30 mei 2022 de koopovereenkomst gesloten.



3.4
In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:


In lid 3 van artikel 7:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de tot de onroerende zaak behorende gebouwen meer dan 50 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwere gebouwen. Verkoper staat niet in voor de fundering, vloeren, de leidingen van elektriciteit, water en riolering en de aanwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken kunnen mogelijk belemmerend werken op het hiervoor in artikel 7.1 omschreven gebruik door de Koper en met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart Koper de Verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.”



In artikel 37 van de koopovereenkomst staat onder meer dat kopers geen bouwwerken mogen realiseren anders dan in het erf- en landschapsplan zoals opgenomen in een brochure (hierna: de brochure) die door [gedaagde] voorafgaand aan de koop aan [eisers] is gegeven en die als bijlage 5 aan de koopovereenkomst is gehecht.
In de brochure staat onder het kopje ‘Kaveleigenschappen’ onder meer: “de indeling van de woning is bespreekbaar met de architect en kan grotendeels nog naar vrije hand worden bepaald.”



In artikel 38: “Bouwbedrijf [bedrijf 1] gevestigd te [plaats] is de projectaannemer met

betrekking tot het Verkochte. Het is Koper (of diens rechtsopvolger) verboden om met een andere aannemer dan de projectaannemer een aannemingsovereenkomst te sluiten voor de bouw of verbouw van een woning op het verkochte. Koper heeft met Verkoper afgesproken en schriftelijk vastgelegd dat het hierbij alleen de werkzaamheden betreft, zoals aangegeven in het door beide partijen ondertekende “Overzicht (her)bouwkosten Kavel 1 | 30-05-2022” in
Bijlage 6
. De totale som van de betreffende en blauw gearceerde werkzaamheden in het hierboven genoemde overzicht, genaamd “Nieuw bijgebouw” en “Gevel woonhuis”, bedraagt voor Koper € 109.890,- inclusief 21% btw. Eventuele meerkosten voor Verkoper worden niet bij Koper in rekening gebracht. (…)”



Artikel 39 van de koopovereenkomst bevat een gelijkluidende bepaling als in artikel 38, maar dan met betrekking tot de projectarchitect, de heer [naam 1] (hierna: [naam 1]) van [bedrijf 2] B.V.



Artikel 40 van de koopovereenkomst bepaalt dat [eisers] het terrein dient te realiseren zoals is opgenomen in het erf- en landschapsplan dan wel verkavelingsplan zoals opgenomen in de brochure die aan de koopovereenkomst is gehecht.




3.5
In bijlage 6, waarnaar in artikel 38 van de koopovereenkomst wordt verwezen, staat een lijst met werkzaamheden genoemd met een totaalbedrag van € 147.390,00 (hierna: bijlage 6). Deze lijst met werkzaamheden is tot stand gekomen na onderhandeling en overleg tussen partijen, waarbij ook [naam 1] betrokken was. Het zijn werkzaamheden voor een nieuw bijgebouw en de gevel van de woning.



3.6
De woning is op 8 juli 2022 bij notariële akte door [gedaagde] aan [eisers] geleverd.



3.7

[eisers] hebben in september 2023 offertes opgevraagd bij Bouwbedrijf [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) met betrekking tot werkzaamheden aan het bijgebouw. Op 15 september 2023 heeft [bedrijf 1] een offerte uitgebracht aan [eisers]



3.8
In oktober en november 2023 hebben [eisers] e-mails naar [gedaagde] en naar [bedrijf 1] gestuurd met daarin hun ‘woonwensen’. Het betreft dertien posten. Naar aanleiding van deze woonwensen heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] en [naam 1]. Door [bedrijf 1] is op 9 november 2023 een calculatie van de kosten van deze woonwensen opgesteld (productie 14 bij dagvaarding) hierna: de meer- en minderwerklijst). Er is tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of de woonwensen onder de werkzaamheden van de overeenkomst vallen, en dus voor rekening van [gedaagde] komen, of dat sprake is van meerwerk, en deze kosten voor rekening van [eisers] komen.



3.9
Begin 2024 zijn [eisers] een kort geding tegen [gedaagde] begonnen. Dit kort geding heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst tussen partijen. Kort gezegd hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] met uitzondering van twee posten (Fermacell vloerplaat en lijm) de werkzaamheden genoemd in de meer- en minderwerklijst vóór 22 augustus 2024 zou laten uitvoeren tegen betaling van [eisers] van € 8.000,00, waarbij de helft voorafgaand aan de werkzaamheden betaald zou worden en de andere helft na oplevering. [eisers] hebben een bedrag van € 4.000,00 aan [gedaagde] betaald.



3.10

[eisers] hebben op 26 september 2024 een brief naar [gedaagde] gestuurd met daarin een opsomming van 35 posten die volgens [eisers] niet of niet goed door [gedaagde] zijn uitgevoerd.



3.11
Op 21 oktober 2024 hebben [eisers] door een deurwaarder een proces-verbaal van bevindingen met betrekking tot de woning laten opstellen. Hierin worden 38 posten genoemd.



3.12

Op 25 oktober 2024 heeft een oplevering plaatsgevonden, waarvan door [bedrijf 1] een rapport is opgesteld. In dit rapport is bij een aantal werkzaamheden ‘onder protest’ vermeld, dit zijn werkzaamheden waarvan [eisers] meenden dat [gedaagde], althans [bedrijf 1], die nog zou moeten uitvoeren.
De heer [naam 2], bouwkundig inspecteur, heeft op verzoek van [eisers] een schaduwrapportage van oplevering gemaakt (hierna: de schaduwrapportage). Hierin staan verschillende gebreken opgesomd.




3.13
Op 4 december 2024 zijn er door [bedrijf 1] diverse werkzaamheden verricht, waarna [bedrijf 1] een lijst heeft gestuurd met zes nog niet verrichte werkzaamheden. Medio december 2024 heeft [bedrijf 1] wederom werkzaamheden verricht.



3.14
Bij e-mail van 21 januari 2025 heeft [bedrijf 1] aangeboden bepaalde werkzaamheden door een onderaannemer te laten verrichten. [eisers] hebben daarop niet gereageerd. Na een herinnering hebben [eisers] op 6 februari 2025 laten weten dat de werkzaamheden voorlopig niet uitgevoerd konden worden.



3.15
In de dagvaarding noemen [eisers] 25 restpunten waarvan zij herstel of nakoming wenst.





4Het geschil


4.1

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:


I. voor recht verklaart dat artikel 38, artikel 39 en artikel 40 van de koopovereenkomst geen gelding meer hebben, dan wel de koopovereenkomst en haar gevolgen te wijzigen, door artikel 38, artikel 39 en artikel 40 van de koopovereenkomst buiten beschouwing te laten;



II. [gedaagde] veroordeelt tot het afronden van de onder randnummer 59 geformuleerde punten, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of dagdeel dat gedaagde niet voldoet aan de veroordelingen uit het in deze te wijzen vonnis, met een maximum van € 300.000,00;



III. [gedaagde] veroordeelt tot overlegging aan [eisers] van de documentatie ten aanzien van de punten in randnummer 60, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 ineens en EUR 500,00 per dag of dagdeel dat gedaagde niet voldoet aan de veroordelingen uit het in deze te wijzen vonnis, met een maximum van € 25.000,00;



IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.



4.2

[gedaagde] voert verweer.



4.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





5De beoordeling



Voorafgaande kwestie: het verzoek van [eisers] om hun eis te wijzigen




5.1
In hun akte na aanhouding van deze procedure voor minnelijk overleg hebben [eisers] de rechtbank gevraagd hun eis te mogen wijzigen. Deze wijziging houdt in dat zij geen nakoming meer vorderen van [gedaagde], maar primair betaling van een schadevergoeding van € 88.503,66, subsidiair een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade van [eisers], met verwijzing naar de schadestaatprocedure.



5.2

[gedaagde] heeft zich verzet tegen de verzochte wijziging van eis, kort gezegd vanwege strijd met de goede procesorde.



5.3
De rechtbank overweegt als volgt. Uitgangspunt is dat [eisers] ingevolge artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd zijn hun eis of de gronden daarvan te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. [gedaagde] kan hiertegen bezwaar maken op de grond dat de eiswijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde en heeft dat ook gedaan. De rechtbank volgt [gedaagde] in haar bezwaar. Hoewel de gewijzigde vordering op hetzelfde feitencomplex berust, betekent die wijziging voor [gedaagde] dat zij zich nu moet verdedigen tegen een vordering tot betaling van een schadevergoeding. Die schadevergoeding is gebaseerd op een enkeleofferte van een door [eisers] ingeschakeld bouwbedrijf. [gedaagde] heeft geen inzicht in hoe die offerte tot stand is gekomen. Daar komt bij dat [gedaagde] in dit stadium van de procedure geen kans krijgt om op een zitting, ten overstaan van de rechtbank, over de gewijzigde vordering en de offerte die daaraan ten grondslag ligt haar standpunt naar voren te brengen. Van [gedaagde] kan niet worden verwacht dat zij zich in dit stadium van de procedure nog tegen een dergelijke wijziging van eis verweert. De rechtbank staat de wijziging van eis dan ook niet toe.



De inhoudelijke beoordeling





5.4
Het gaat in deze zaak kort gezegd om de vraag wat partijen overeengekomen zijn, of bepalingen uit de koopovereenkomst tussen partijen buiten beschouwing moeten worden gelaten, of er werkzaamheden aan de woning gebrekkig of niet zijn uitgevoerd die [gedaagde] moet (laten) herstellen of uitvoeren, en of [gedaagde] gehouden is bepaalde documenten aan [eisers] te geven.



5.5
Om die vragen te kunnen beantwoorden zal de rechtbank eerst de inhoud van de overeenkomst beoordelen.



5.6
Partijen hebben een gemengde overeenkomst gesloten, een koopovereenkomst en een overeenkomst van aanneming van werk. Gelet hierop zijn de bepalingen van die zien op aanneming van werk (artikel 7:750 BW e.v.) naast de bepalingen die zien op koop (artikel 7:1 BW e.v.) van toepassing.


5.7

De vraag welke verbintenissen uit de overeenkomst voortvloeien kan niet alleen worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexnorm van het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, ECLI:
NL:HR:1981:AG4158). Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang, zoals de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan en de overige bepalingen ervan (zie de arresten van de Hoge Raad van 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178 en van 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909). Het antwoord op de vraag of partijen naast de in de koopovereenkomst vastgelegde afspraken nog meer zijn overeengekomen, hangt af wat zij over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid.




5.8
Bij de uitleg van de afspraken die tussen partijen zij gemaakt, gelden de volgende uitgangspunten. Partijen zijn in de koopovereenkomst van 30 mei 2022, meer in het bijzonder in ‘bijlage 6’, waarnaar in de koopovereenkomst wordt verwezen, een lijst met (ver)bouwwerkzaamheden overeengekomen. Deze lijst is de uitkomst van onderhandelingen tussen partijen. Deze werkzaamheden neemt de rechtbank als uitgangspunt voor de tussen partijen gemaakte afspraken. Voor de uitleg van de overeenkomst is onder meer de e-mail van [naam 1] van 13 mei 2022 van belang (zie hiervoor onder punt 3.2.). In deze e-mail geeft [naam 1] naar aanleiding van een overleg over de uit te voeren werkzaamheden voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst een toelichting op verschillende posten. Die e-mail kleurt naar het oordeel van de rechtbank de afspraken tussen partijen en geldt als een omstandigheid die van belang is bij de uitleg van de overeenkomst.


5.9
Uit de tekst van artikel 38 volgt dat de bouwkosten die in bijlage 6 worden genoemd door partijen zijn bepaald op € 109.890. Dat betekent in beginsel dat [gedaagde] gehouden is voor dat bedrag de in bijlage 6 vermelde werkzaamheden te laten uitvoeren door [bedrijf 1].



5.10

Partijen verschillen over de uitleg van de zin uit artikel 38: “Eventuele meerkosten voor Verkoper worden niet bij Koper in rekening gebracht” en de bepaling in de brochure: “de indeling van de woning is bespreekbaar met de architect en kan grotendeels nog naar vrije hand worden bepaald.”
Volgens [eisers] wordt daarmee bedoeld – zo begrijpt de rechtbank – dat indien hun aanvullende woonwensen meerkosten meebrengen, deze niet bij [eisers] in rekening kunnen worden gebracht. [eisers] verwijzen daarbij ook naar de bepaling in de brochure.

[gedaagde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat deze zin enkel ziet op stijgende bouwkosten ten aanzien van de werkzaamheden in bijlage 6 en dat de aanvullende woonwensen door [eisers] zelf moeten worden gedragen.




5.11

De rechtbank legt de koopovereenkomst zo uit dat de werkzaamheden die zijn opgenomen in bijlage 6 voor een bedrag van € 109.890 worden uitgevoerd. Dit bedrag is immers de uitkomst van onderhandelingen tussen partijen. Uit de zin over de meerkosten kan worden afgeleid dat dit bedrag niet wordt verhoogd door stijgende bouwkosten of andere kostenverhogende omstandigheden. Aanvullende woonwensen die niet reeds waren opgenomen in bijlage 6, komen voor rekening van [eisers] Op latere woonwensen ziet dit uitonderhandelde bedrag immers niet. De bepaling in de brochure maakt dat niet anders. Daarin staat dat een indeling kan worden aangepast, maar niet dat dit voor rekening van de verkoper komt. Indien [eisers] na het sluiten van de koopovereenkomst aanvullende woonwensen hebben geuit, moeten de werkzaamheden die daarmee gemoeid zijn worden aangemerkt als meerwerk.
De nadere afspraken die partijen hebben gemaakt in de vaststellingsovereenkomst naar aanleiding van het kort geding zijn eveneens bindend. Voor zover deze afwijken van de afspraken die uit de koopovereenkomst volgen, gaan deze laatst gemaakte afspraken voor.




5.12
Aan de hand van deze uitgangspunten zal de rechtbank de verschillende vorderingen en posten beoordelen.



Vordering I: De verklaring voor recht met betrekking tot artikel 38, 39 en 40 van de overeenkomst





5.13

[eisers] vorderen dat deze artikelen van de koopovereenkomst tussen partijen geen gelding meer hebben, dan wel dat deze buiten werking worden gesteld. Volgens [eisers] is het in stand laten van deze bepalingen, mede vanwege onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ontoelaatbaar. Deze bedingen zorgen voor een onevenwichtige en onwerkbare situatie tussen partijen, gezien de discussie tussen partijen waarbij inmiddels een tweede gerechtelijke procedure nodig is.



5.14
De rechtbank overweegt als volgt. Bij de beoordeling van een beroep op de redelijkheid en billijkheid uit de artikelen 6:248 BW en 6:258 BW weegt de rechtbank de omstandigheden van het geval. Het gaat hier om een strenge toets. De toepassing dan wel ongewijzigde instandhouding van de bepalingen moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Partijen zijn in beginsel vrij om met elkaar afspraken te maken zoals ze dat willen en moeten die afspraken vervolgens ook nakomen. Van dat belangrijke uitgangspunt kan alleen onder bijzondere omstandigheden worden afgeweken. Hierbij wegen ook omstandigheden van na het sluiten van het contract mee.



5.15
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat dergelijke omstandigheden zich voordoen. Partijen hebben een overeenkomst gesloten met daarin gangbare bepalingen ten aanzien van de verbouwing van de woning. Ook is een contractuele boete een veel voorkomende bepaling. Dat er tussen partijen discussie is ontstaan over de verbouwing van de woning, waarbij meerdere gerechtelijke procedures worden gevoerd, zijn geen omstandigheden die maken dat op basis van de redelijkheid en billijkheid moet worden ingegrepen in de tussen partijen gemaakte afspraken. Evenmin hebben [eisers] voldoende onderbouwd dat zij door deze bepalingen in de koopovereenkomst in een afhankelijkheidspositie zijn geplaatst die zij bij het aangaan daarvan niet hebben kunnen voorzien.



5.16
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank deze vordering afwijzen.



Vordering II: Het afronden van de werkzaamheden





5.17

[eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot het afronden van de werkzaamheden genoemd onder randnummer 59 van de dagvaarding, op straffe van een dwangsom. Hieronder zal de rechtbank de gevorderde (herstel)werkzaamheden individueel beoordelen.



Scheuren in het trasraam





5.18
Volgens [eisers] volgt uit punt 17 van de schaduwrapportage dat met het plaatsen van de trasramen scheuren zijn ontstaan. Verder hebben [eisers] ter onderbouwing hiervan verwezen naar de e-mail van [bedrijf 1] aan [eisers] en [gedaagde] van 23 mei 2024, waarin [bedrijf 1] zou hebben aangegeven dat hem deze scheuren bekend zijn en dat dit zal worden opgelost.



5.19

[gedaagde] heeft niet betwist dat deze scheuren er zijn, maar wel dat deze als gevolg van werkzaamheden van [bedrijf 1] zijn ontstaan. Volgens [gedaagde] zijn de scheuren mogelijk ontstaan doordat [eisers] grind rondom de woning heeft geplaatst. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat een eventuele toezegging van [bedrijf 1] haar niet bindt, en heeft [gedaagde] verwezen naar artikel 7 lid 3 van de koopovereenkomst.



5.20
De rechtbank overweegt als volgt. Wat vaststaat is dat [bedrijf 1] het stucwerk van het trasraam rondom de woning opnieuw heeft aangebracht. Als daarbij scheuren zijn ontstaan dan dient [gedaagde] die te herstellen. Dat er scheuren zijn geconstateerd strookt met de e-mail van [bedrijf 1] van 23 mei 2024 waarin hij schrijft dat de paar scheuren bij het trasraam hem bekend zijn en dat “dit” zal worden opgelost. Dat de scheuren door werkzaamheden van [eisers] zelf zijn ontstaan, zoals door [gedaagde] is geopperd, is door [eisers] betwist door aan te voeren dat de scheuren er al zaten voordat zij grind hebben aangebracht rondom de woning. Daarop heeft [gedaagde] haar verweer op dit punt niet nader onderbouwd. Gelet daarop zal dit deel van de vordering worden toegewezen.



Vocht in de plint (het trasraam)





5.21
Volgens [eisers] moet [gedaagde] de vochtplekken in het trasraam herstellen. [gedaagde] heeft dit betwist door te verwijzen naar lid 3 van artikel 7 van de koopovereenkomst, waarin specifiek staat dat [gedaagde] wordt gevrijwaard voor optrekkend vocht.



5.22
De rechtbank is van oordeel dat [eisers], mede gelet op het rapport van oplevering waarin [bedrijf 1] heeft opgenomen dat de gevelplint volgens de richtlijnen van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd en lid 3 van artikel 7 van de koopovereenkomst waarin vocht expliciet genoemd staat, onvoldoende hebben onderbouwd dat, en op grond waarvan, [gedaagde] gehouden is de vochtplekken in de plint te herstellen. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.



Scheuren in de kelder en gevelscheur





5.23
Volgens [eisers] zitten deze scheuren in de gevelmuur en lopen een paar van deze scheuren door tot in de kelder, en vallen deze werkzaamheden daarom onder de in bijlage 6 overeengekomen werkzaamheden. [gedaagde] heeft dit betwist, door aan te voeren dat zij de drie scheuren genoemd in bijlage 6 heeft gerepareerd en door te verwijzen naar lid 3 van artikel 7 van de koopovereenkomst.



5.24
De rechtbank overweegt als volgt. Uit bijlage 6 volgt dat [gedaagde], ten aanzien van de gevel van het woonhuis, de scheuren in de gevels zal repareren. Door [eisers] is gesteld dat de scheuren die partijen daarmee bedoeld hebben, doorlopen tot in de kelder en, zo begrijpt de rechtbank, dat een van deze scheuren ook aan de binnenkant van de woning zichtbaar is. Dit is naar het oordeel van de rechtbank door [gedaagde] onvoldoende weersproken. [gedaagde] heeft verwezen naar lid 3 van artikel 7 van de koopovereenkomst, maar die vrijwaring is op deze situatie niet van toepassing. Het gaat hier namelijk om scheuren waarvan partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] die zou herstellen. Dat partijen volgens [gedaagde] nooit in de kelder hebben gekeken, maakt dit oordeel niet anders, nu [gedaagde] onvoldoende heeft betwist dat de scheuren in de gevel van het woonhuis die partijen in bijlage 6 bedoeld hebben, dezelfde scheuren zijn die in de kelder en aan de binnenkant van de woning zichtbaar zijn.



5.25
Gelet op het voorgaande zal dit deel van de vordering worden toegewezen.



Gevelstenen hanenkam





5.26
Volgens [eisers] is de gevelstenen hanenkam, de rollaag boven een raam van het woonhuis, beschadigd na zandstralen door [gedaagde], althans [bedrijf 1]. [gedaagde] heeft betwist dat er is gezandstraald en voert aan dat eventuele schade al aanwezig was tijdens de verkoop en overdracht.



5.27
De rechtbank wijst dit deel van de vordering af, omdat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat er schade is ontstaan door toedoen van [gedaagde]. Door [gedaagde] is namelijk gemotiveerd betwist dat zij de gevel heeft gezandstraald, door aan te voeren dat zij op verzoek van [eisers] de gevel met warm water hebben schoongemaakt. Dat er proefstukjes wel zijn gestraald hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd met feiten en omstandigheden. Daar komt bij dat in bijlage 6 onder het kopje Gevel woonhuis ‘stomen’ genoemd staat. Gelet hierop hadden [eisers] hun vordering op dit punt nader moeten onderbouwen, wat zij niet hebben gedaan.



De hotelschakelaar





5.28
Volgens [eisers] zijn tijdens sloopwerkzaamheden de elektriciteitskabels van een hotelschakelaar doorgeknipt. Dit is door [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] heeft alleen aangevoerd dat zij gelet op de overeenkomst niet verantwoordelijk is voor het elektra(installatie)werk. Verder heeft zij gewezen op het feit dat het een oudere woning betreft, in combinatie met lid 3 van artikel 7 van de koopovereenkomst.



5.29
Aangezien [gedaagde] niet hebben betwist dat zij de elektriciteitskabels van de hotelschakelaar heeft doorgeknipt, zal de rechtbank dat tot uitgangspunt nemen. Verder wordt ervan uitgegaan dat de hotelschakelaar bij verkoop van de woning goed functioneerde. Dat [gedaagde] dat “bij gebrek aan wetenschap” in twijfel trekt kan niet worden aangemerkt als een gemotiveerde betwisting. Gelet op het voorgaande zal dit deel van de vordering worden toegewezen.



Aluminium gevelbekleding





5.30
Volgens [eisers] ontbreekt aluminium gevelbekleding, die door [gedaagde] geplaatst zou worden. Ter onderbouwing hiervan hebben [eisers] verwezen naar een e-mailwisseling met [bedrijf 1]. [gedaagde] heeft betwist dat daaruit overeenstemming kan worden afgeleid, en als dat wel zou kunnen dat zij daardoor niet gebonden kan worden.



5.31
De rechtbank wijst dit deel van de vordering af. Hiervoor is van belang dat partijen deze werkzaamheden niet bij koopovereenkomst en evenmin bij vaststellingsovereenkomst na het kort geding zijn overeengekomen. Anders dan [eisers] kennelijk menen bindt een eventuele afspraak tussen [eisers] en [bedrijf 1] [gedaagde] in beginsel niet. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig die door [eisers] niet zijn gesteld en ook niet zijn gebleken. Overigens kan uit de door [eisers] genoemde e-mail ook geen toezegging worden afgeleid.



De toegangsdeur





5.32

[eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat een door [gedaagde] gemaakte toegangsdeur te laag is. Volgens [eisers] is de toegangsdeur 1,69 meter hoog, terwijl deze minimaal 2,115 meter hoog zou moeten zijn. Ter onderbouwing hiervan hebben [eisers] een e-mail van een medewerker van netbeheerder Enexis overgelegd.



5.33

[gedaagde] heeft aangevoerd dat deze deur op verzoek van [eisers] als meerwerk is gerealiseerd, en dat de deur niet hoger kon omdat in dat geval moest worden ingegrepen in de dakconstructie, wat [eisers] volgens [gedaagde] niet wilden vanwege de extra kosten die het ingrijpen in de dakconstructie met zich zou brengen. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat er op basis van het Bouwbesluit geen minimale deurhoogte geldt bij monumentale of bestaande panden, zoals de woning van [eisers]



5.34
De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de deur een minimale hoogte van 2,115 meter moet hebben, door aan te voeren dat die eis niet geldt bij monumentale panden en bestaande bebouwing zoals de woning van [eisers] hebben dit niet betwist en hun standpunt vervolgens evenmin verder onderbouwd. Dat had wel op hun weg gelegen. Vast staat namelijk dat de woning van [eisers] een bestaand bouwwerk was. De artikelen van het Besluit Bouwwerken leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit) waarnaar [eisers] hebben verwezen, zien op regels voor nieuwbouw. De e-mail van de medewerker van Enexis maakt dat niet anders. Daaruit kan onvoldoende worden afgeleid op welke regelgeving deze medewerker zich heeft gebaseerd.



5.35
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank dit deel van de vordering afwijzen.



Schilderwerk





5.36
Volgens [eisers] hebben bepaalde deuren en spanten niet de juiste kleur. Er is in een overleg met [naam 1] over de kleurstelling gesproken. Ter onderbouwing hiervan hebben [eisers] verwezen naar een aantal e-mails, waaruit blijkt dat kleurwensen besproken zijn. [gedaagde] heeft betwist dat zij op grond van de koopovereenkomst of latere afspraak het schilderwerk moet verzorgen. De kozijnen hebben een fabrieksmatig aangebrachte grondverflaag. Verder stelt zij dat een eventuele afspraak met [naam 1] haar niet bindt.



5.37

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het schilderwerk. Hiervoor is van belang dat deze werkzaamheden bij koopovereenkomst niet tussen partijen zijn overeengekomen en evenmin bij vaststellingsovereenkomst in oktober 2024. Dat betekent dat het schilderwerk moet worden aangemerkt als meerwerk dat voor rekening komt van [eisers]
Mocht er tijdens de e-mailwisseling tussen [eisers] en [naam 1], dan wel [bedrijf 1], zijn gesproken over schilderwerk en kleurstelling, dan betekent dit nog niet dat [gedaagde] de kosten van het schilderwerk zou moeten dragen. Immers is er later tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of bepaalde werkzaamheden, dan wel woonwensen, tot de overeenkomst behoorden. Daarna hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin het schilderwerk in het geheel niet wordt genoemd. De zal rechtbank dit deel van de vordering afwijzen.




Glas in lood





5.38

[eisers] hebben gesteld dat zij in een e-mailbericht aan [bedrijf 1] bij hun woonwensen hebben aangegeven dat voor de buitendeuren gebruik moet worden gemaakt van glas in lood. Dit is volgens [eisers] weer vastgelegd in de meer- en minderwerklijst (productie 14 bij dagvaarding) en bevestigd in de schikking tijdens het kort geding. [gedaagde] heeft betwist dat glas in lood tussen partijen is overeengekomen, en verder aangevoerd dat uit de stukken waarnaar door [eisers] is verwezen überhaupt niet volgt dat glas in lood is afgesproken.



5.39
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd dat zij met [gedaagde] hebben afgesproken dat zij buitendeuren met glas in lood-ramen zouden leveren. Hiervoor is ten eerste van belang dat in bijlage 6 van de koopovereenkomst niet wordt gesproken over glas in lood-ramen, zodat dit in beginsel buiten de koopovereenkomst valt. In het e-mailbericht van 7 november 2023 van [eisers] aan [bedrijf 1] noemen [eisers] met zoveel woorden glas in lood (er is verwezen naar een foto als bijlage, waarop een deur met een glas in lood raam te zien is), maar dat betekent niet dat dit tussen [eisers] en [gedaagde] is overeengekomen. Na die e-mail is namelijk discussie tussen partijen ontstaan of deze ‘woonwensen’ van [eisers] onder de overeenkomst vielen, zoals [eisers] menen, of dat dit meerwerk betrof, zoals [gedaagde] meent. Naar aanleiding van die discussie zijn [eisers] een kort geding begonnen, wat uiteindelijk tot nadere afspraken tussen partijen heeft geleid. Uit die afspraken kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin worden afgeleid dat partijen deuren met daarin glas in lood-ramen zijn overeengekomen. Het enige wat in die richting zou kunnen wijzen is het onderdeel “Meer prijs voor de extra deurkozijn met glas + andere opbouw van de openslaande deuren en voor deur.” Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, en mede gelet op de betwisting op dit punt door [gedaagde] had het op de weg gelegen van [eisers] om nader te onderbouwen op grond waarvan zij menen dat toch deuren met glas in lood zijn overeengekomen. [eisers] hebben in hun pleitaantekeningen daartoe slechts gesteld dat dit “immers zo tussen partijen is besproken”, maar zij hebben niet aangegeven hoe dit met [gedaagde] is besproken en onder welke omstandigheden dat is gebeurd. Het bewijsaanbod om de heer Van den Berg, werkzaam bij [bedrijf 1], als getuige te horen over besprekingen die hebben plaatsgevonden in november 2023 is in die zin niet ter zake dienend, onvoldoende concreet en zal om die redenen worden gepasseerd. Het gaat er immers om wat met [gedaagde] ter zitting op 22 maart 2024 is afgesproken. De algemene en niet verder toegelichte stelling dat dit “bij schikking is overeengekomen” volstaat niet om te worden toegelaten tot bewijs. [eisers] hadden tenminste moeten aangeven wat er precies overeengekomen is, op welke manier dat is gegaan en wie daarvan getuige is geweest, temeer nu daarover niets is opgenomen in het proces-verbaal. Daarin staat immers wel vermeld dat er twee posten uitgezonderd zijn van de meer- en minderwerklijst. Al met al zal dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.



Bediening garagedeur





5.40
Volgens [eisers] hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] een op afstand te bedienen garagedeur zou leveren, wat zij niet heeft gedaan. Ter onderbouwing hiervan hebben [eisers] verwezen naar e-mailcorrespondentie met [bedrijf 1], in het verlengde van de tijdens de kortgedingprocedure gesloten vaststellingsovereenkomst. [gedaagde] heeft betwist dat partijen een automatische garagedeur zijn overeengekomen.



5.41
De rechtbank overweegt als volgt. Wat vaststaat is dat [gedaagde] een garagedeur zou plaatsen. Dit volgt uit bijlage 6. Daaruit blijkt echter niet dat het dient te gaan om een op afstand te bedienen garagedeur. Dat dit wel door partijen is afgesproken, is door [eisers] onvoldoende onderbouwd. Voor dit oordeel is van belang dat uit de correspondentie met [bedrijf 1], die in dit kader door [eisers] is overgelegd, wellicht kan worden afgeleid dat er over een automatische garagedeur is gesproken, maar niet dat partijen ook hebben afgesproken dat [gedaagde] die zou leveren. Dat is wel nodig om deze vordering te kunnen toewijzen. Immers, gelet op de inhoud van de koopovereenkomst komen de extra kosten van een bedienbare garagedeur in beginsel voor rekening van [eisers] hebben ook niet betwist dat zij voor de automatische bedienbaarheid niet extra wilde betalen. Dat de automatische bedienbaarheid van de deur met Van den Berg van [bedrijf 1] zou zijn besproken in november 2023 betekent niet dat deze afspraak ook met [gedaagde] ter zitting van 22 maart 2024 is gemaakt. Het bewijsaanbod om Van den Berg te laten horen zal daarom ook hier worden gepasseerd. Van een overeenkomst met [gedaagde] waaruit volgt dat zij verantwoordelijk is voor het leveren van een op afstand bedienbare garagedeur is al met al onvoldoende gebleken en daartoe is ook onvoldoende gesteld. De algemene zin dat “dit is overeengekomen bij schikking” volstaat daartoe niet. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.



Ontluchting riool





5.42
Volgens [eisers] is de ontluchting van het riool niet goed uitgevoerd, omdat deze niet is doorgetrokken tot boven het riet van het dak. [eisers] hebben ter onderbouwing hiervan verwezen naar punt 4 van de schaduwrapportage. [gedaagde] heeft betwist dat hierover afspraken zijn gemaakt tussen partijen. Zij stelt dat [eisers] ervoor hebben gekozen zelf installatiewerkzaamheden uit te voeren.



5.43
De rechtbank overweegt als volgt. Voordat wordt toegekomen aan de vraag of deze werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd, moet worden vastgesteld dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de werkzaamheden aan het riool. Dit hebben [eisers] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat partijen hierover afspraken hebben gemaakt, door aan te voeren dat [eisers] zelf installatiewerkzaamheden zouden uitvoeren en door erop te wijzen dat deze werkzaamheden ook niet zijn opgenomen in de lijsten waarin de afspraken tussen partijen staan vermeld. Gelet hierop hadden [eisers] hun vordering nader moeten onderbouwen, wat zij niet hebben gedaan. De rechtbank zal dit deel van de vordering daarom als onvoldoende onderbouwd afwijzen.



Kilkeper





5.44

[eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat tegen de oude gevel een afwijkend spantbeen is toegepast, en dat de dakplaat niet is doorgezet tot de kilkeper. Ook sluit de dakplaat volgens [eisers] niet goed aan. Dit blijkt uit punt 23 van de schaduwrapportage en zal moeten worden hersteld, aldus [eisers] [gedaagde] heeft niet betwist dat zij dit punt moesten herstellen, maar door [gedaagde] is aangevoerd dat zij dit probleem al heeft opgelost, en dat dit blijkt uit de foto’s van het opleverdocument. Volgens [gedaagde] is de schaduwrapportage op dit punt niet meer actueel.



5.45
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd dat zij dit punt heeft opgelost. Gezien deze onderbouwing hadden [eisers] nader moeten onderbouwen dat dit punt nog openstond. Nu zij dit niet hebben gedaan, zal de rechtbank dit deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd afwijzen.



Cv-installatie





5.46
Volgens [eisers] diende de cv-installatie door een gecertificeerd bedrijf te worden aangesloten. [eisers] hebben ter onderbouwing hiervan verwezen naar punt 38 van de schaduwrapportage. Ook hebben [eisers] gesteld dat [bedrijf 1] hierbij niet wilde assisteren. [gedaagde] heeft betwist dat hierover afspraken zijn gemaakt tussen partijen, dat het daarom niet tot de opgedragen werkzaamheden behoorde en dat [bedrijf 1] evenmin gehouden was om te assisteren.



5.47

De rechtbank overweegt als volgt. Ook voor dit deel van de vordering geldt dat eerst moet worden vastgesteld of partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor deze werkzaamheden. [eisers] hebben naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld en onderbouwd dat dit zo is.

[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat partijen hierover afspraken hebben gemaakt, door aan te voeren dat [eisers] zelf installatiewerkzaamheden zouden uitvoeren en dat deze werkzaamheden dan ook niet zijn opgenomen in de lijsten (bijlage 6 en de meer- en minderwerklijst) waarin de afspraken tussen partijen staan vermeldt. Gelet hierop hadden [eisers] hun vordering nader moeten onderbouwen, wat zij niet hebben gedaan. De rechtbank zal dit deel van de vordering daarom afwijzen.




Spanten





5.48
Volgens [eisers] zouden de spanten in de kleur grijs worden aangeleverd. Tijdens het gesprek over de woonwensen zijn door [naam 1] twee opties aangeboden: rood of grijs, en hebben [eisers] voor grijs gekozen. [gedaagde] heeft betwist dat partijen een andere kleur dan de standaardkleur zijn overeengekomen. De spanten zijn in de standaardkleur geleverd. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij door een eventuele afspraak met [bedrijf 1] niet gebonden kan worden.


5.49
De rechtbank zal dit deel van de vordering afwijzen, omdat niet is gebleken dat [eisers] met [gedaagde] een afspraak hebben gemaakt waaruit volgt dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de kleur van de spanten. [eisers] hebben de door hen gestelde verplichting daartoe onvoldoende onderbouwd.



Gaten achter riet





5.50
Volgens [eisers] zitten er achter het riet van het dak gaten in het metselwerk. [eisers] hebben ter onderbouwing hiervan verwezen naar punt 12 van de schaduwrapportage. [bedrijf 1] heeft aangegeven dat zij dit heeft opgelost, maar heeft daar volgens [eisers] geen bewijs van geleverd. [gedaagde] heeft vervolgens betwist dat zij dit nog moet uitvoeren, omdat dit volgens [bedrijf 1] is opgelost.



5.51
Dit deel van de vordering zal de rechtbank toewijzen. Door [gedaagde] is namelijk niet betwist dat dit een gebrek is, en voert alleen aan dat dit volgens [bedrijf 1] is opgelost. Zij heeft dat echter niet onderbouwd met bijvoorbeeld een verklaring van [bedrijf 1] en details over het herstel, zoals de datum waarop dat heeft plaatsgevonden. De enkele stelling dat het door [bedrijf 1] is opgelost, zonder verdere onderbouwing, is onvoldoende.



Vordering III. Het overleggen van documenten door [gedaagde]





5.52

[eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot afgifte van bepaalde documentatie. Het gaat om documenten waaruit moet blijken dat de werkzaamheden met betrekking tot de muurplaatankers, hemelwaterafvoer, Velux-omlijsting, rookgasafvoer en spouwmuurisolatie goed en deugdelijk is uitgevoerd.



5.53

[gedaagde] heeft aangevoerd dat het aan [eisers] is om aan te tonen dat bepaalde werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [bedrijf 1] wat betreft de muurplaatankers, hemelwaterafvoer en rookgasafvoer bij oplevering documenten met [eisers] heeft gedeeld waaruit blijkt dat deze toepassingen geschikt zijn en deugdelijk zijn uitgevoerd. Wat betreft de spouwmuurisolatie en Velux-omlijsting heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd. Verder heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat [bedrijf 1] een professioneel aannemersbedrijf is, zodat ervan uit mag worden gegaan dat dit bedrijf goed en deugdelijk werk levert, met deugdelijke materialen.



5.54
De rechtbank zal deze vordering als onvoldoende onderbouwd afwijzen. Voor dit oordeel is allereerst van belang dat [eisers] geen grondslag voor deze vordering hebben aangevoerd, en dat er geen algemene regel is op basis waarvan een aannemer gehouden is dergelijke stukken met de opdrachtgever te delen. Het is daarnaast aan [eisers] om gemotiveerd te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat bepaalde werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd. De enkele stelling dat van [eisers] dat zij niet kunnen controleren of dat zo is, maakt niet dat op [gedaagde] de verplichting komt te rusten van het overleggen van stukken op basis waarvan dat wel gecontroleerd kan worden. Daar komt bij dat [gedaagde] hebben aangevoerd dat zij wat betreft de muurplaatankers, hemelwaterafvoer en rookgasafvoer bij oplevering documenten aan [eisers] heeft gegeven. Hier zijn [eisers] vervolgens niet meer op in gegaan, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat [gedaagde] in zoverre al aan deze vordering heeft voldaan. Wat betreft de spouwmuurisolatie en Velux-omlijsting is door [eisers], nadat [gedaagde] heeft aangevoerd dat die werkzaamheden deugdelijk zijn, niet nader onderbouwd waarom [gedaagde] desondanks gehouden is daarover stukken over te leggen.



5.55
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank dit deel van de vordering afwijzen.



Dwangsom





5.56
De door [eisers] ten aanzien van de uit te voeren werkzaamheden gevorderde dwangsom zal de rechtbank afwijzen. Door [eisers] is namelijk niet gesteld dat een dwangsom, als prikkel tot nakoming, noodzakelijk is, en is het de rechtbank evenmin gebleken dat daar aanleiding voor bestaat.



Conclusie





5.57
De rechtbank zal de eerste en derde vordering van [eisers] afwijzen. De tweede vordering van [eisers], die ziet op veroordeling van [gedaagde] tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden dan wel afronden daarvan, worden wat betreft de scheuren in het trasraam, scheuren in de kelder en in gevel, de hotelschakelaar en de gaten achter het riet toegewezen. De overige punten van de tweede vordering zal de rechtbank afwijzen.



De proceskosten





5.58
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.





6De beslissing


De rechtbank



6.1
veroordeelt [gedaagde] tot het afronden van de werkzaamheden met betrekking tot de scheuren in het trasraam, de scheuren in de kelder en in de gevel, de hotelschakelaar en de gaten achter het riet,



6.2
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



6.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



6.4
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026. (wv)