ECLI:NL:RBOVE:2026:3632

RECHTBANK
OVERIJSSEL



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Almelo



Zaaknummer: 12008224 \ CV EXPL 25-2194




Vonnis van 16 juni 2026




in de zaak van




STICHTING REGGEWOON,
te Nijverdal,
eisende partij,
hierna te noemen: Reggewoon,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,



tegen





[gedaagde]
,
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. J. Ruijs.





De zaak in het kort





[gedaagde] huurt een woning van Reggewoon. Zij heeft zonder toestemming van Reggewoon twee units in de tuin van de woning geplaatst. Daarover is tussen partijen een geschil ontstaan. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de units niet zonder toestemming van Reggewoon had mogen plaatsen en veroordeelt [gedaagde] om deze binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te verwijderen en om de tuin te herstellen. Voor het geval [gedaagde] dat niet doet, wordt Reggewoon gemachtigd om dat zelf te doen op kosten van [gedaagde] tot maximaal € 5.000,00. De gevorderde gedragsaanwijzing wordt afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde]. De motivering van deze beslissing volgt hierna.





1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,
- de mondelinge behandeling van 18 mei 2026,
- de spreekaantekeningen van Reggewoon.







2De feiten


2.1

[gedaagde] huurt sinds 12 mei 2023 voor onbepaalde tijd van Reggewoon de woning gelegen aan de [adres]. De Algemene Huurvoorwaarden (versie januari 2023) van Reggewoon maken onderdeel uit van de huurovereenkomst.



2.2

[gedaagde] heeft voor haar eenmanszaak [eenmanszaak] twee aan elkaar geschakelde units in de tuin van de woning geplaatst. De units zijn hoger dan twee meter en komen boven de erfafscheiding uit.



2.3
De wijkopzichter van Reggewoon heeft bij een wijkronde op 2 december 2024 geconstateerd dat in de tuin van de woning de units waren geplaatst. Hij heeft [gedaagde] daarover op 10 december 2024 een e-mail gestuurd met daarin het verzoek de units te verwijderen voor 13 januari 2025, omdat zij daar geen toestemming aan Reggewoon voor heeft gevraagd. Verder is medegedeeld dat als zij een beroep of bedrijf vanuit de woning wilde beginnen, ook hiervoor op voorhand toestemming diende te worden gevraagd.



2.4

[gedaagde] heeft op 24 december 2024 gereageerd dat zij eerder van de wijkopzichter had begrepen dat het haar was toegestaan om de units te plaatsen en zij het verder met de gemeente moest regelen.



2.5

Reggewoon heeft aan de gemeente [gemeente] de vraag voorgelegd of de units gelegaliseerd kunnen worden. Op 5 februari 2025 is er namens de gemeente [gemeente] iemand bij de woning langs geweest om dat te beoordelen. De gemeente [gemeente] heeft op
1 april 2025 een planologische toets aan Reggewoon verstrekt, waarvan de conclusie is dat de units niet voldoen aan alle voorschriften en een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.




2.6
Bij brief van 14 april 2025 heeft Reggewoon [gedaagde] bericht dat zij geen toestemming geeft voor de geplaatste units en [gedaagde] tot 26 mei 2025 de tijd krijgt om de units te verwijderen.



2.7
Partijen hebben daarna nog geprobeerd om afspraken met elkaar te maken. Reggewoon heeft [gedaagde] daarbij nog een kans gegeven om een concreet plan van aanpak te sturen over hoe zij ervoor zorg zal dragen dat de units wel voldoen aan de geldende voorschriften. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Ook is zij ondanks herhaald verzoek van Reggewoon niet tot verwijdering van de units overgegaan.





3Het geschil


3.1

Reggewoon vordert dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het vonnis de units te verwijderen, verwijderd te houden en om de tuin in originele staat te herstellen;
II. Reggewoon machtigt om voor rekening van [gedaagde] de units af te (laten) voeren en de tuin te herstellen;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten die verbonden zijn aan het verrichten van de werkzaamheden zoals genoemd onder II, met een maximum van € 5.000,00, te betalen binnen twee weken na dit vonnis;
IV. [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing oplegt:
a. [gedaagde] dient zich als goed huurster te gedragen in de zin van de huurovereenkomst, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet;
b. het is [gedaagde] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reggewoon niet toegestaan wijzigingen aan te brengen aan de buitenzijde van het gehuurde, waaronder, maar niet beperkt tot, het plaatsen van bouwwerken in de tuin van het gehuurde;
c. [gedaagde] dient zich te houden aan instructies van Reggewoon, waaronder, maar niet beperkt tot, het op het eerste verzoek verwijderen van zelf aangebrachte voorzieningen die zonder toestemming zijn geplaatst;
d. het is [gedaagde] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet toegestaan om de woonbestemming van het gehuurde te wijzigen;
e. het is [gedaagde] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet toegestaan om bedrijfsmatige activiteiten te exploiteren vanaf het adres van het gehuurde;
f. [gedaagde] dient de bij het gehuurde horende tuin te gebruiken als sier- of moestuin, en op juiste wijze te onderhouden;
g. [gedaagde] stelt zich in contacten met Reggewoon en door Reggewoon ingeschakelde derden constructief, welwillend en vriendelijk op;
h. [gedaagde] werkt mee aan een vooraf aangekondigde evaluatie die eens per kwartaal zal plaatsvinden in het gehuurde.




3.2

[gedaagde] voert verweer.





4De beoordeling



Verwijdering units




4.1
Aan de orde is de vraag of Reggewoon van [gedaagde] kan verlangen dat zij de units verwijdert en de tuin herstelt. Volgens de kantonrechter is het antwoord op die vraag ja, reden waarom hij [gedaagde] daartoe veroordeelt. Dat motiveert de kantonrechter als volgt.



4.2
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, wanneer het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. De verhuurder mag hiervan in het huurcontract afwijken als het de “buitenzijde van gehuurde woonruimte” betreft. Dit laatste betekent dat de verhuurder mag bepalen dat toestemming is vereist om aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte veranderingen en toevoegingen aan te brengen. Reggewoon heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 3.2.6 van de Algemene Huurvoorwaarden staat dat de huurder bij brief of bij mail toestemming moet vragen om iets te veranderen aan de buitenzijde van de woning, ook als dit niet moeilijk of duur is. Onder de buitenzijde van de woning valt ook de tuin.



4.3
Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] de units alleen had mogen plaatsen met toestemming van Reggewoon. Die toestemming heeft [gedaagde] niet gevraagd en heeft zij ook niet (achteraf) gekregen. Hierdoor is zij tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat Reggewoon niet heeft onderbouwd dat sprake is van actuele bedrijfsmatige exploitatie van de units en overlast in de buurt door de units, zoals door [gedaagde] is gesteld, maakt dat niet anders. Ook als de units niet (meer) bedrijfsmatig worden gebruikt en geen overlast veroorzaken, had [gedaagde] Reggewoon om toestemming moeten vragen om deze te plaatsen. Aan de bevoegdheid tot weigering van de toestemming zijn in de Algemene Huurvoorwaarden verder geen voorwaarden verbonden. De kantonrechter overweegt dat Reggewoon in dit geval ook niet op onredelijke gronden weigert toestemming te geven. Uit de planologische toets van de gemeente [gemeente] blijkt dat de units niet voldoen aan geldende voorschriften en een omgevingsvergunning nodig is, die [gedaagde] tot op heden niet lijkt te hebben aangevraagd. Dit kan voor Reggewoon bestuursrechtelijke gevolgen hebben, wat het niet onbegrijpelijk maakt dat zij de units weg wil hebben.



4.4
Los van het voorgaande merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] de units in de tuin heeft geplaatst om daarin werkzaamheden te verrichten voor haar bedrijf [eenmanszaak]. Zij heeft haar bedrijf bij de Kamer van Koophandel ingeschreven op het adres van de woning. Volgens artikel 2 van de huurovereenkomst is de woning alleen bedoeld als woonruimte. Een huurder mag niet zomaar de bestemming van het gehuurde wijzigen. Reggewoon heeft [gedaagde], ondanks dat zij daartoe niet verplicht was, gelegenheid gegeven om alsnog een aanvraag in te dienen om bedrijfsmatige activiteiten te mogen uitoefenen in de woning. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Het zonder toestemming verrichten van bedrijfsmatige activiteiten in de woning levert ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Volgens [gedaagde] is het vestigen van de eenmanszaak in de woning in overleg gegaan met de gemeente [gemeente] in kader van brede ondersteuning, omdat [gedaagde] slachtoffer is van de toeslagenaffaire. De gemeente [gemeente] is niet dezelfde instantie als Reggewoon. [gedaagde] had Reggewoon om toestemming moeten vragen om haar bedrijf te mogen runnen vanuit de woning. Als [gedaagde] weer verder met haar bedrijf in de woning wil gaan, zal zij alsnog om toestemming moeten vragen.



Termijn verwijdering





4.5
Volgens [gedaagde] lukt het haar vanwege medische problemen niet om binnen de gevorderde termijn van twee weken de units te verwijderen en herstelwerkzaamheden in de tuin te verrichten. De kantonrechter zal haar daarom een iets ruimere termijn van twee maanden na betekening van dit vonnis geven. Dat moet voor [gedaagde] voldoende tijd zijn om iemand te kunnen vinden die haar bij de te verrichten werkzaamheden kan helpen.



Machtiging en kostenveroordeling





4.6
De kantonrechter zal Reggewoon machtigen om de units te (laten) verwijderen en de tuin te herstellen, voor het geval dat [gedaagde] dat niet (tijdig) doet. De kosten die Reggewoon voor de verwijderings- en herstelwerkzaamheden maakt, komen zoals gevorderd tot maximaal een bedrag van € 5.000,00 voor rekening van [gedaagde]. Deze kosten zal [gedaagde] moeten betalen binnen twee weken nadat Reggewoon haar een kostenspecificatie van de werkzaamheden heeft gestuurd.




Gedragsaanwijzing





4.7

De kantonrechter stelt ten aanzien van de gevorderde gedragsaanwijzing voorop dat het in feite een vordering tot nakoming van de verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden betreft.
Een gedragsaanwijzing kan in bijzondere gevallen een geschikt middel zijn voor een
verhuurder om tegen ongewenst gedrag van haar huurder op te treden. Het gaat dan om
gevallen waarin bepaald en specifiek gedrag van een huurder als onwenselijk wordt
ervaren. Door het geven van een gedragsaanwijzing wordt aan de huurder het signaal afgegeven dat zijn of haar gedrag ook door de rechter als ontoelaatbaar wordt gekwalificeerd.




4.8
Een gedragsaanwijzing is alleen nuttig als de te geven aanwijzing voldoende specifiek is. Een gedragsaanwijzing moet bedoeld zijn als verdere invulling van de contractueel en/of wettelijk al bestaande verplichtingen. Een enkele herhaling van die verplichtingen, zoals Reggewoon vordert, is weinig zinvol. De kantonrechter zal de gevorderde gedragsaanwijzing daarom afwijzen. Het gaat hier bovendien niet om structureel wangedrag van [gedaagde], maar alleen om de plaatsing van de units. Uiteraard heeft [gedaagde] zich nog wel aan al haar verplichtingen uit de huurovereenkomst te houden.



Uitvoerbaar bij voorraad





4.9
Het belang van Reggewoon om het vonnis onmiddellijk uit te kunnen voeren ondanks een eventueel hoger beroep weegt in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen. Zoals hiervoor al is overwogen, voldoen de units niet aan de geldende voorschriften en ontbreekt een omgevingsvergunning, wat voor Reggewoon bestuursrechtelijke gevolgen kan hebben. Het verwijderen van de units is als handeling op zichzelf onomkeerbaar, maar [gedaagde] heeft van Reggewoon voldoende de tijd gehad om dat te voorkomen door alsnog toestemming te vragen en de units aan te (laten) passen. Bovendien heeft zij ter zitting erkend dat zij de units al een aantal maanden niet meer daadwerkelijk gebruikt. Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden. Dit betekent dat het vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.



Proceskosten





4.10

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Reggewoon worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


145,45







- griffierecht


€


135,00







- salaris gemachtigde


€


174,00


(2 punten × € 87,00)




- nakosten


€


43,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


497,95


















5De beslissing


De kantonrechter



5.1
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de units uit de tuin van de woning aan de [adres] te verwijderen, verwijderd te houden en om de tuin in originele staat te herstellen,



5.2
machtigt Reggewoon om zelf de units te (laten) verwijderen en de tuin te herstellen in het geval dat [gedaagde] de in 5.1 gegeven veroordeling niet nakomt,



5.3
veroordeelt [gedaagde] om de kosten die verbonden zijn aan de in 5.2 bedoelde werkzaamheden tot maximaal € 5.000,00 te betalen, binnen twee weken nadat Reggewoon [gedaagde] daarvan een kostenspecificatie heeft gestuurd,



5.4
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 497,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.




Artikel 7:215 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW).


Artikel 7:215 lid 6 BW.


Artikel 7:214 BW.


Op grond van artikel 3:299 lid 1 BW.