ECLI:NL:RBOBR:2026:6468

RECHTBANK
OOST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Eindhoven



Zaaknummer: 12126867 \ CV EXPL 26-1981




Vonnis in kort geding van 4 september 2026




in de zaak van





1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

beherend vennoot van [eiser 1] ,
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] (enkelvoud),
gemachtigde: mr. B. Poort,



tegen





1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] ,

beiden in hoedanigheid van vennoten van V.O.F. [bedrijfsnaam gedaagde 1 en 2] ,
te [plaats] ,
gemachtigde: mr. P.J.A. van de Laar ,3. [gedaagde 3],
te [plaats] ,
gemachtigde: mr. I. Akkaya,
toevoeging verstrekt onder [nummer] ,

4. [gedaagde 4],

te [plaats] ,
niet verschenen,

5. [gedaagde 5],

te [plaats] ,
niet verschenen,

6. [gedaagde 6],

te [plaats] ,
procederend in persoon,

7. [gedaagde 7],

te [plaats] ,
procederend in persoon,

8. [gedaagde 8],

te [plaats] ,
niet verschenen,

9. [gedaagde 9],

te [plaats] ,
gemachtigde: mr. I. Akkaya,
toevoeging verstrekt onder [nummer] ,

10. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE OPSTALLEN AAN DE [straatnaam] [huisnummer 1] EN [huisnummer 2] TE [plaats],

niet verschenen,
gedaagde partijen.



Gedaagde partijen worden hierna afzonderlijk bij hun achternaam genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden samen [gedaagde 1 en 2 samen] genoemd. [gedaagde 3] en [gedaagde 9] worden samen [gedaagde 3 en 9 samen] genoemd.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 april 2026 met producties 1 tot en met 39;
- de aanvullende productie 40 van [eisers] ;
- de producties 1 tot en met 12 van [gedaagde 1 en 2 samen] ;- de mondelinge behandeling van 21 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen die de gemachtigden van [eisers] en [gedaagde 1 en 2 samen] ter gelegenheid daarvan hebben overgelegd en voorgedragen.



1.2.
Op verzoek van partijen is de zaak na de mondelinge behandeling aangehouden tot 19 mei 2026. Vervolgens heeft [eisers] bij e-mail van 1 juni 2026 met twee bijlagen verzocht om een voortzetting van de mondelinge behandeling waarop zijdens [gedaagde 1 en 2 samen] bij brief van 2 juni 2026 is gereageerd. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de aanvullende producties 41 tot en met 46 van [eisers] ;
- de bij brief van 10 augustus 2026 verzonden aanvullende producties 1 tot en met 4 en de e-mail d.d. 21 augustus 2026 van [gedaagde 1 en 2 samen] ;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 3 en 9 samen] met producties 1 tot en met 5;
- de voortgezette mondelinge behandeling van 24 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen die de gemachtigden van [eisers] , [gedaagde 1 en 2 samen] en [gedaagde 3] c.s ter gelegenheid daarvan hebben overgelegd en voorgedragen.



1.3.
Tegen de niet verschenen gedaagde partijen is verstek verleend.



1.4.
Het vonnis is nader bepaald op vandaag.





2De feiten


2.1.
Met ingang van 1 oktober 2020 huren [gedaagde 1 en 2 samen] , althans V.O.F. [bedrijfsnaam gedaagde 1 en 2] waarvan zij de vennoten zijn, van [eisers] de bedrijfsruimte aan het adres [straatnaam] [huisnummer 1] in [plaats] (hierna: de Bedrijfsruimte). De huurprijs bedraagt € 4.932,19 per maand, te vermeerderen met btw, en moet bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de maand zijn voldaan. [gedaagde 1 en 2 samen] exploiteren een visrestaurant/viswinkel in de Bedrijfsruimte. Daarnaast exploiteren zij nog twee andere horecazaken aan de [straatnaam] .



2.2.
Op de huurovereenkomst voor de Bedrijfsruimte zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ, versie 17 september 2012) van toepassing verklaard.



2.3.
Met ingang van 1 januari 2020 huurt [gedaagde 2] van [eisers] de boven de Bedrijfsruimte gelegen bovenwoning (twee verdiepingen) aan het adres [straatnaam] [huisnummer 2] in [plaats] (hierna: de Woning). De huurprijs bedraagt € 1.766,61 per maand, vrijgesteld van btw, en moet bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de maand zijn voldaan.



2.4.
Op de huurovereenkomst voor de Woning zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (model ROZ, versie 20 maart 2017) van toepassing verklaard.



2.5.
De Woning is door [gedaagde 2] opgedeeld in zes onzelfstandige woonruimtes c.q. kamers, waarvan [gedaagde 2] vijf kamers verhuurt aan respectievelijk [gedaagde 6] (zij huurt twee kamers), [gedaagde 7] , [gedaagde 5] en [gedaagde 3] . De kamer die [gedaagde 3] huurt, wordt ook door [gedaagde 9] bewoond, met wie hij gehuwd is. Bij aanvang van de huur waren er drie onzelfstandige woonruimtes aanwezig. De gemeente [plaats] heeft een vergunning voor de Woning afgegeven voor vier onzelfstandige wooneenheden aan maximaal vier personen.



2.6.
Vanaf medio 2021 heeft de gemeente [plaats] regelmatig controles in de Bedrijfsruimte en de Woning uitgevoerd en daarbij diverse overtredingen van onder meer het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling, brandveiligheidsvoorschriften, het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving geconstateerd. In dit verband heeft de gemeente [plaats] bestuursdwang toegepast en een last onder dwangsom aan [eisers] opgelegd om deze overtredingen te beëindigen.


Voor de Bedrijfsruimte heeft de gemeente [plaats] op 23 december 2025 een dwangsom van € 250,- per week opgelegd ter beëindiging van de volgende overtredingen uiterlijk 23 januari 2026 (overgenomen uit het besluit last onder dwangsom):




“1. in de keuken dient de afzuigkap op regelmatige wijze schoon gemaakt te worden.


Deze is namelijk voorzien van een vetlaag, het vet druipt naar beneden en is


zichtbaar in het rookkanaal;



2. er dient te worden aangetoond dat de rookgasafvoer van de afzuigkappen naar de


buitenlucht doeltreffend op regelmatige wijze wordt gereinigd;


3. de brandblusser die in de voorbereidingsruimte staat wordt belemmerd door



voorwerpen. Deze voorwerpen dienen verwijderd te worden en te blijven zodat de


brandblusser direct beschikbaar is voor gebruik en er mogen geen nieuwe


voorwerpen vóór deze brandblusser worden geplaatst;



4. in de vluchtweg vanuit de voorbereidingskeuken staan voorwerpen vóór de



nooduitgang. Deze voorwerpen dienen verwijderd te worden en te blijven zodat


vluchten niet wordt belemmerd en de vluchtweg dient vervolgens vrijgehouden te


blijven.





Doet u dat niet, dan betaalt u vanaf 30 januari 2026 € 250,00 per week, met een


maximum van € 2.500,00 per afzonderlijke overtreding. We noemen dit een dwangsom


verbeuren.”




Voor de Woning heeft de gemeente [plaats] op 5 januari 2026 de volgende dwangsommen opgelegd ter beëindiging van de volgende overtredingen uiterlijk 2 maart 2026 (overgenomen uit het besluit last onder dwangsom):




“1. De bewoning van het pand dient in overeenstemming gebracht te worden met de


vergunde situatie. Dat betekent dat er slechts sprake mag zijn van bewoning door


maximaal 4 personen in maximaal vier onzelfstandige wooneenheden, waarbij iedere


afzonderlijke onzelfstandige wooneenheid slechts bewoond mag worden dooréén


persoon.


Doet u dat niet, dan betaalt u vanaf 9 maart 2026 € 250,00 per week, met een


maximum van € 2.500,00. We noemen dit een dwangsom verbeuren;



2. Het gebruik van de ruimte, die in het inspectierapport is aangeduid als 0ZW6 op de



eerste verdieping, als verblijfsruimte dient beëindigd te worden.


Doet u dat niet, dan betaalt u vanaf 9 maart 2026 € 250,00 per week, met een


maximum van € 2.500,00. We noemen dit een dwangsom verbeuren;



3. woningsplitsing omgevingsplanactiviteit - ruimtelijke toets.



In de woning is een zelfstandige woonruimte gecreëerd, die in het inspectierapport is


aangeduid als ZW1.


Het creëren van een zelfstandige woonruimte is in strijd met het Omgevingsplan


gemeente [plaats] , bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] .


Om die reden dient het gebruik van de ruimten in overeenstemming gebracht te


worden met de vergunde situatie.


Doet u dat niet, dan betaalt u vanaf 9 maart 2026 € 250,00 per week, met een


maximum van € 2.500,00. We noemen dit een dwangsom verbeuren;



4. woningsplitsing - bouwkundige toets.



Het opdelen van het pand in zelfstandige woonruimtes zonder een daarvoor


verleende omgevingsvergunning is niet toegestaan. Voor de daartoe uitgevoerde


werkzaamheden zijn geen vrijstellingsbepalingen van toepassing.


Om die reden dient het gebruik van de ruimten in overeenstemming gebracht te


worden met de vergunde situatie.


Doet u dat niet, dan betaalt u vanaf 9 maart 2026 € 250,00 per week, met een


maximum van € 2.500,00. We noemen dit een dwangsom verbeuren;



5. Zorgplicht.



In de keuken op de eerste verdieping is geconstateerd dat de afzuigkap onvoldoende


schoon is en voorzien is van een vetlaag, waardoor er brandgevaar wordt


veroorzaakt.


Deze afzuigkap dient op regelmatige basis schoongemaakt te worden.


Doet u dat niet, dan betaalt u vanaf 9 maart 2026 € 250,00 per week, met een


maximum van € 2.500,00. We noemen dit een dwangsom verbeuren.”





2.7.
In de periode hierna heeft de gemeente [plaats] voor de Bedrijfsruimte opnieuw overtredingen geconstateerd, maar op 27 maart 2026 heeft zij [eisers] bericht dat op één overtreding na alle overtredingen zijn beëindigd, dat voor verdere handhaving geen aanleiding meer bestaat en dat het dossier wordt gesloten. Ook voor de Woning heeft de gemeente [plaats] hierna opnieuw overtredingen geconstateerd. Inmiddels zijn die overtredingen beëindigd op de overtreding van overbewoning door meer dan vier personen na.



2.8.
Op 16 september 2025 heeft de politie een inval gedaan in de Bedrijfsruimte in verband met een onderzoek naar drugshandel. Hierbij zijn [gedaagde 1 en 2 samen] en hun twee zonen, die ook een rol hebben in de onderneming, opgepakt. Zij zijn kort hierna weer in vrijheid gesteld. In de nacht van 24 op 25 september 2025 zijn twee vuurwerkexplosieven voor de deur van de Bedrijfsruimte gelegd. De dader werd betrapt en een explosie is uitgebleven.



2.9.
Bij besluit van 11 mei 2026 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] de exploitatievergunning van [gedaagde 1 en 2 samen] voor het adres [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] ingetrokken op grond van slecht levensgedrag. De burgemeester acht op basis van de bestuurlijke rapportages van de politie d.d. 30 september 2025 en 9 december 2025 aannemelijk dat [gedaagde 2] en zijn twee zonen zich bezighouden met drugshandel en dat in de (omgeving van de) ondernemingen diverse ontmoetingen hebben plaatsgevonden waarbij geldbedragen en drugs werden overgedragen.



2.10.

[gedaagde 1 en 2 samen] hebben op 21 mei 2026 bezwaar gemaakt tegen het besluit tot de intrekking van de exploitatievergunning en op 16 juli 2026 heeft een hoorzitting plaats gevonden. Op dat bezwaar was ten tijde van de voortgezette mondelinge behandeling van 24 augustus 2026 in onderhavige procedure nog niet beslist.



2.11.
Op 23 juni 2026 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank het verzoek van [gedaagde 1 en 2 samen] , althans van V.O.F. [bedrijfsnaam gedaagde 1 en 2] , om een voorlopige voorziening te treffen met betrekking tot de intrekking van de exploitatievergunning afgewezen. Deze zaak is bij de rechtbank bekend onder zaaknummer SHE 26/1588.





3Het geschil


3.1.

[eisers] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:


I. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1 en 2 samen] tot ontruiming van de Bedrijfsruimte;
II. veroordeling van [gedaagde 2] tot ontruiming van de Woning;
III. veroordeling van gedaagden sub 3 tot en met 10 tot ontruiming van de Woning;
IV. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1 en 2 samen] tot betaling van € 600,- aan contractuele boete, te vermeerderen met € 4.932,19 per maand of een gedeelte daarvan dat zij de Bedrijfsruimte gebruiken;
V. veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van € 100,- aan contractuele boete, te vermeerderen met € 1.766,61 per maand of een gedeelte daarvan dat hij de Woning gebruikt;
VI. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1 en 2 samen] tot betaling van € 1.250,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
VII. hoofdelijke veroordeling van gedaagde partijen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.




3.2.
Hieraan legt [eisers] – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde 1 en 2 samen] voor de Bedrijfsruimte en [gedaagde 2] voor de Woning op diverse manieren zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. Voor de Bedrijfsruimte geldt onder meer dat [gedaagde 1 en 2 samen] het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming hebben gebruikt voor de handel en opslag van drugs, de verplichting om een exploitatievergunning te behouden niet zijn nagekomen, het gehuurde in strijd met de exploitatieverplichting niet exploiteren en zij structureel de huur niet op tijd betalen. Ook leveren de vele overtredingen van van overheidswege gestelde eisen een tekortkoming op. Voor de Woning geldt onder meer dat sprake is van verboden onderverhuur in combinatie met overtreding van publiekrechtelijke regels omdat de Woning nog steeds door meer dan vier personen wordt bewoond. [eisers] stelt zich op het standpunt dat de Woning een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) is. De onderhuurders van de Woning verblijven er tegenover [eisers] zonder recht of titel en hebben geen recht op onderhuurbescherming omdat geen sprake is van de verhuur van zelfstandige woonruimte. Zij dienen de Woning daarom ook te ontruimen. Met dit kortgeding wil [eisers] de onrechtmatige situatie beëindigen.



3.3.

[gedaagde 1 en 2 samen] voeren – samengevat – het volgende verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering. Zij betwisten dat sprake is van een spoedeisend belang. Alle door de gemeente [plaats] geconstateerde overtredingen zijn beëindigd op de overtreding van overbewoning na. De gemeente [plaats] heeft geen (nieuwe) overtredingen meer geconstateerd en geen dwangsommen aangezegd, althans deze zijn niet daadwerkelijk bij [eisers] geïnd. Ook zijn alle huurtermijnen tot en met augustus 2026 betaald. [gedaagde 1 en 2 samen] bestrijden dat zij tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst(en), althans dat sprake is van tekortkomingen die ontruiming rechtvaardigen. Volgens hen is geen sprake van een afhankelijke woning, maar van twee afzonderlijke huurovereenkomsten die afzonderlijk moeten worden beoordeeld. [gedaagde 1 en 2 samen] stellen zich verder op het standpunt dat de exploitatievergunning ten onrechte is ingetrokken en zij betwisten de daaraan ten grondslag gelegde verwijten. [gedaagde 1 en 2 samen] stellen dat hun belang bij behoud van de panden zwaarder weegt dan het belang van [eisers] bij ontruiming. [gedaagde 1 en 2 samen] achten het ingediende bezwaar om de exploitatievergunning terug te krijgen kansrijk. Daarnaast zijn zij met een zekere heer [A] (hierna: [A] ) in gesprek over een indeplaatsstelling. [eisers] werkt daar onvoldoende aan mee.



3.4.

[gedaagde 3 en 9 samen] voeren – samengevat – het volgende verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering tot ontruiming. [gedaagde 3 en 9 samen] erkennen dat zij tegenover [eisers] geen zelfstandig (huur)recht hebben en ook geen recht hebben op onderhuurbescherming. [gedaagde 3 en 9 samen] stellen dat de tekortkomingen van [gedaagde 2] tegenover [eisers] niet zonder meer moeten inhouden dat zij de in de Woning gehuurde kamer moeten ontruimen. Hun woonbelangen, mede gelet op hun medische en persoonlijke omstandigheden, dienen zwaarder te wegen dan het belang van [eisers] om direct tot ontruiming over te gaan. Subsidiair verzoeken [gedaagde 3 en 9 samen] om een ontruimingstermijn van drie maanden toe te kennen.



3.5.

[gedaagde 6] heeft – samengevat – aangevoerd dat zij in de door haar gehuurde kamer wil blijven wonen. Het is dichtbij haar werk en zij ervaart de omgeving als zeer prettig vanwege de multiculturele aspecten van de buurt. [gedaagde 6] is wel op zoek naar een sociale huurwoning, maar vanwege de lange wachtlijsten hiervoor in [plaats] is het nog niet gelukt een woning te vinden.



3.6.

[gedaagde 7] is wel op de mondelinge behandeling verschenen, maar zij heeft aangegeven dat zij niet inhoudelijk op de vordering wenst te reageren.



3.7.

Voor hetgeen partijen verder hebben aangevoerd en ten grondslag hebben gelegd aan hun vorderingen en verweren, wordt verwezen naar de overwegingen onder de beoordeling.

4. De beoordeling





Het toetsingskader





4.1.
Het gaat in deze zaak om een kort geding waarbij ontruiming van bedrijfsruimte en woonruimte wordt gevorderd. Dat is een vergaande maatregel, die diep ingrijpt in het huurrecht van [gedaagde 1 en 2 samen] voor de Bedrijfsruimte en het woonrecht van de onderhuurders, en die in de praktijk vaak onomkeerbare gevolgen heeft. Gezien de (mogelijk) ernstige gevolgen kan een ontruiming in kort geding slechts dan worden uitgesproken indien geoordeeld wordt dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daarnaast zal aannemelijk moeten zijn dat de bodemrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomsten zal ontbinden wegens de gestelde tekortkomingen, en tot ontruiming zal veroordelen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. In het bijzonder dient rekening te worden gehouden met het bedrijfsbelang van [gedaagde 1 en 2 samen] en het woonbelang van de onderhuurders. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding geen plaats. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.



4.2.
Daarnaast geldt dat een voorziening in kort geding slechts kan worden getroffen als de partij die de voorziening vordert, daarbij een spoedeisend belang heeft en dat spoedeisend belang ook aannemelijk maakt. Het spoedeisend belang dient voor alle voorzieningen afzonderlijk te worden vastgesteld en dient op het moment dat de rechter uitspraak doet aanwezig te zijn.



4.3.
Hieronder zullen de vorderingen van [eisers] puntsgewijs worden besproken en daarbij zal ook afzonderlijk worden ingegaan op de vraag of sprake is van een (voldoende) spoedeisend belang.



De vordering tot ontruiming van de Bedrijfsruimte





4.4.

[eisers] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de Bedrijfsruimte. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering die betrekking heeft op het beëindigen van een onrechtmatige situatie en is in het bijzonder gelegen in de omstandigheid dat [gedaagde 1 en 2 samen] de Bedrijfsruimte sinds 11 mei 2026 niet meer (kunnen) exploiteren conform de overeengekomen bestemming als viswinkel c.q. visrestaurant (zie artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 en 9.7 van de algemene huurvoorwaarden). De betwisting door [gedaagde 1 en 2 samen] van de diverse gestelde tekortkomingen staat niet aan het aannemen van een spoedeisend belang in de weg. In hoeverre het geschil geschikt is voor de beoordeling in een kort geding, wordt bij de beoordeling hieronder betrokken.



4.5.

[eisers] heeft meerdere tekortkomingen ten grondslag gelegd aan haar vordering tot ontruiming. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter leveren de door de gemeente [plaats] sinds 2021 geconstateerde overtredingen van onder meer het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling, brandveiligheidsvoorschriften, het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving geen, althans onvoldoende zelfstandige grondslag op voor ontruiming in dit kort geding. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben weliswaar onvoldoende betwist dat deze overtredingen gelet op het bepaalde in artikel 9 van de algemene huurvoorwaarden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren, zodat de tekortkomingen als zodanig vast staan, maar de gemeente [plaats] heeft op 27 maart 2026 kenbaar gemaakt dat voor haar geen aanleiding meer bestaat voor verdere handhaving en dat het handhavingsdossier wordt gesloten. Gesteld noch gebleken is dat daarna nog (nieuwe) overtredingen zijn geconstateerd. Tegen die achtergrond is onvoldoende aannemelijk gemaakt door [eisers] dat de bodemrechter de huurovereenkomsten reeds op die grond met een grote mate van waarschijnlijkheid zal ontbinden.



4.6.
Voor wat betreft de schending van de exploitatieverplichting ligt dat anders. Vaststaat dat [gedaagde 1 en 2 samen] de Bedrijfsruimte met ingang van 11 mei 2026 niet kunnen exploiteren omdat hun exploitatievergunning is ingetrokken. Daarmee staat vast dat [gedaagde 1 en 2 samen] (langdurig) tekortschieten in hun verplichting om de Bedrijfsruimte als visrestaurant/viswinkel te exploiteren zoals is bepaald in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden. Een dergelijke tekortkoming vormt in beginsel een voldoende zelfstandige grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst.



4.7.
Daarnaast heeft [eisers] onweersproken gesteld dat [gedaagde 1 en 2 samen] sinds 2025 tot heden de huur zeer regelmatig te laat hebben betaald. De kantonrechter maakt uit het overzicht van [eisers] (punt 20 en punt 8.e van de pleitnota’s gemachtigde van [eisers] voor de (voortgezette) mondelinge behandeling) op dat [gedaagde 1 en 2 samen] van januari 2025 tot en met juni 2026 16 keer (van de 18 maanden) niet op tijd huur hebben betaald. In 2025 is geen enkele keer op tijd huur betaald. Bovendien is zeer regelmatig meer dan één week te laat betaald. Ook tijdens deze procedure is de huur te laat betaald. Zo is de huur voor de maanden juli en augustus 2026 pas op 20 augustus 2026 voldaan. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben hiertegen ingebracht dat [eisers] hen niet maandelijks tot betaling heeft aangemaand en dat inmiddels alle huurtermijnen zijn voldaan, maar dat maakt de tekortkoming niet ongedaan. In de huurovereenkomst hebben [eisers] en [gedaagde 1 en 2 samen] immers uitdrukkelijk met elkaar afgesproken dat de huur bij vooruitbetaling moet worden betaald. Het is vaste rechtspraak dat het over langere tijd structureel niet tijdig betalen van de huur een tekortkoming oplevert die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, ook al bestaat er geen huurachterstand meer.



4.8.
Vanwege de schending van de exploitatieverplichting, en mede gelet op het structureel en over langere tijd te laat betalen van de huur, is het naar voorlopig oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden en [gedaagde 1 en 2 samen] tot ontruiming zal veroordelen. Een afweging van de belangen leidt niet tot een ander oordeel. Dit wordt als volgt toegelicht.



4.9.

[eisers] heeft als verhuurder een groot belang dat de Bedrijfsruimte daadwerkelijk en rechtmatig wordt geëxploiteerd en dat de huur tijdig wordt betaald. Hier tegenover staat het belang van [gedaagde 1 en 2 samen] bij behoud van de Bedrijfsruimte; het bedrijfsbelang van hun onderneming. Ten aanzien van toekomstperspectief lijken [gedaagde 1 en 2 samen] echter op twee gedachten te hinken. Enerzijds wensen zij hun onderneming te blijven exploiteren zodra zij weer over een exploitatievergunning beschikken. In dit verband hebben [gedaagde 1 en 2 samen] ter zitting verklaard dat zij wachten op de beslissing in het bezwaar tegen het intrekkingsbesluit en dat zij bij een negatieve uitkomst een beroepsprocedure bij de rechtbank zullen starten. Anderzijds hebben zij verklaard dat zij met [A] in gesprek zijn en voornemens zijn een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen omdat [eisers] niet aan indeplaatsstelling wil meewerken. De kantonrechter begrijpt uit hetgeen ter zitting is aangevoerd dat [gedaagde 1 en 2 samen] primair voornemens zijn om de onderneming zelf voort te zetten en de indeplaatsstelling slechts als plan b moet worden beschouwd. Vaststaat dat de burgemeester de exploitatievergunning heeft ingetrokken wegens slecht levensgedrag, concreet wegens het in georganiseerd verband bezighouden met drugshandel in en/of rondom de Bedrijfsruimte. [eisers] heeft ter zitting terecht gewezen op het beginsel van formele rechtskracht dat met zich meebrengt dat de civiele rechter moet uitgaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan indien daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan (of open staat) en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Daarbij is niet vereist dat het besluit onherroepelijk is. Op het beginsel van de formele rechtskracht kan slechts in zeer klemmende gevallen een uitzondering worden gemaakt. Met het aanvaarden van zo’n uitzondering moet, gelet op de zwaarwegende belangen die door dit beginsel worden gediend, terughoudend worden omgegaan (zie Hoge Raad, 9 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7774). [gedaagde 1 en 2 samen] hebben niet gesteld, laat staan onderbouwd dat in dit geval sprake is van zo’n uitzonderlijk geval. Anders gezegd, door het beginsel van de formele rechtskracht is het niet aan de kantonrechter om een oordeel te vormen over de gegrondheid van het intrekkingsbesluit van de burgemeester. De kantonrechter kan dan ook verder niet ingaan op de inhoudelijke betwisting van de verwijten omtrent de betrokkenheid van [gedaagde 1 en 2 samen] bij drugshandel. Verder geldt dat de voorzieningenrechter (afdeling Bestuursrecht) van deze rechtbank het verzoek van [gedaagde 1 en 2 samen] om een voorlopige voorziening te treffen, heeft afgewezen. Het is evenmin aan de kantonrechter om over die beslissing een inhoudelijk oordeel te vellen. Ook op de bezwaren van [gedaagde 1 en 2 samen] tegen die uitspraak kan de kantonrechter verder niet ingaan.



4.10.
Op dit moment bestaat dus een situatie waarbij vaststaat dat [gedaagde 1 en 2 samen] al enige tijd niet kunnen voldoen aan hun exploitatieverplichting en waarbij het onzeker is of dat in de toekomst anders zal zijn. Nog daargelaten hoe concreet de genoemde indeplaatsstelling door [A] daadwerkelijk is, legt het daaraan verbonden belang van [gedaagde 1 en 2 samen] onvoldoende gewicht in de schaal. Hoewel [gedaagde 1 en 2 samen] ter zitting hebben bepleit dat [A] de ideale kandidaat-huurder is, heeft [eisers] gemotiveerd bestreden dat het (zeer) aannemelijk is dat [A] een exploitatievergunning zal verkrijgen, in ieder geval niet via een indeplaatsstelling waarbij [A] rechtstreeks in de rechten en plichten van [gedaagde 1 en 2 samen] als huurder treedt. Daarnaast heeft [eisers] onweersproken gesteld dat [A] alleen geïnteresseerd is in het pand als hij zowel de Bedrijfsruimte als de Woning kan huren. Zoals hieronder zal worden toegelicht, is de Woning naar voorlopig oordeel van de kantonrechter geen afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, zodat [A] de huur van de Woning ook niet via een indeplaatsstelling kan overnemen. Dat [gedaagde 1 en 2 samen] opgebouwde goodwill door ontruiming (mogelijk) niet kunnen overdragen aan een eventueel opvolgend huurder, is een omstandigheid die gelet op de intrekking van de exploitatievergunning voor hun rekening en risico dient te komen.



4.11.
Bij deze stand van zaken weegt het belang van [eisers] bij ontruiming zwaarder, zodat zij weer over het pand kan beschikken en daar in overleg met de gemeente [plaats] een geschikte bestemming voor kan vinden, zoals zij ter zitting heeft toegelicht. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.



4.12.
De kantonrechter begrijpt de vordering onder IV tot het betalen van de huurtermijnen zo dat [eisers] betaling van de huur vordert totdat de Bedrijfsruimte is ontruimd. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben de huurbetalingsverplichting niet betwist en daarbij staat vast dat zij de afgelopen maanden de huur substantieel te laat hebben voldaan. Verder hebben [gedaagde 1 en 2 samen] ter zitting verklaard dat zij op dit moment behoudens inkomsten uit verhuur van kamers geen inkomen hebben en geld hebben moeten lenen om de huur te kunnen betalen. Deze vordering is aan te merken als een nauw verwante nevenvordering, zodat ook hiervoor voldoende spoedeisend belang aanwezig is. De vordering zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



4.13.
De gevorderde contractuele boete zal worden afgewezen. Voor deze vordering heeft [eisers] het spoedeisend belang onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben de verschuldigdheid van een contractuele boete daarnaast betwist. [eisers] heeft deze vordering overigens ook niet, althans nauwelijks onderbouwd en ook niet aangeven op welke contractuele bepaling zij zich beroept en over welke periode de boete is gevorderd.



De vordering tot ontruiming van de Woning door [gedaagde 2]





4.14.


[eisers] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de Woning ter voorkoming dat de gemeente [plaats] dwangsommen gaat innen. Vaststaat dat de overtreding met betrekking tot de overbewoning nog steeds voortduurt omdat [gedaagde 6] , [gedaagde 7] , [gedaagde 5] en [gedaagde 3 en 9 samen] nog steeds in de Woning wonen. [eisers] heeft met het e-mailbericht d.d. 16 april 2026 van de gemeente [plaats] (productie 40) onderbouwd dat de gemeente [plaats] de inning van de dwangsommen laat afhangen van de uitkomst van deze procedure en daarbij laat meewegen dat [eisers] met het instellen van een ontruimingsvordering in kort geding laat zien dat: ‘geen sprake is van aanvaarding van de door het bevoegd gezag

geconstateerde situatie en hij voor de beëindiging van deze situatie de hem daarvoor


beschikbare instrumenten/procedures wenst in te zetten om zo spoedig als mogelijk tot


beëindiging van de strijdige situatie te komen.’, aldus de gemeente [plaats] .




4.15.
Het primaire standpunt van [eisers] is dat de Woning een afhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en daarmee tot de Bedrijfsruimte moet worden gerekend, zodat de vordering tot ontruiming reeds om die reden moet worden toegewezen. [gedaagde 2] heeft dat betwist en heeft daartoe aangevoerd dat hij na aanvang van de huurovereenkomst voor de Bedrijfsruimte een aparte huurovereenkomst voor de Woning is aangegaan, dat de bewoners een eigen toegang hebben en dat er geen doorgang van de Woning naar de Bedrijfsruimte is, dat bij aanvang van de huurovereenkomst één kamer was verhuurd aan een persoon die geen relatie met de onderneming in de Bedrijfsruimte had en dat de huidige bewoners ook niet in relatie staan tot de onderneming.



4.16.
Van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW is sprake als de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of de woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden, spelen zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een afhankelijke woning. [gedaagde 2] heeft onweersproken gesteld dat de Woning wordt gebruikt door personen die niet in verbinding staan tot de in de Bedrijfsruimte aanwezige onderneming. Verder staat vast dat er in ieder geval nu geen directe verbinding is tussen de Bedrijfsruimte en de Woning en dat de Woning een eigen toegangsdeur heeft. In hoeverre dat ooit (deels) anders is geweest, kan binnen het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld. Tot slot was de Woning al (deels) verhuurd toen deze op 1 januari 2022 – vijftien maanden na aanvang van de huur van de Bedrijfsruimte – aan [gedaagde 2] is verhuurd. Daarom valt niet in te zien dat de Woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de verdere beoordeling van dit geschil gaat de kantonrechter er dan ook vanuit dat de huurovereenkomst voor de Woning door [gedaagde 2] als geheel de huur van reguliere woonruimte betreft. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de in de Woning aanwezige ruimtes / kamers die door [gedaagde 6] , [gedaagde 7] , [gedaagde 5] en [gedaagde 3] worden gehuurd, kwalificeren als onzelfstandige woonruimtes.



4.17.
Niet in geschil is dat bij aanvang van de huurovereenkomst drie onzelfstandige woonruimtes aanwezig waren in de Woning en dat [gedaagde 2] de Woning uiteindelijk heeft opgedeeld in zes ruimtes. Aanvankelijk had [gedaagde 2] in strijd met het Bouwbesluit 2012 twee zelfstandige woonruimtes gerealiseerd naast de gecreëerde toegestane extra (vierde) onzelfstandige woonruimte, maar na het opleggen van bestuursdwang door de gemeente [plaats] heeft [gedaagde 2] deze weer teruggebracht naar onzelfstandige woonruimtes. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat de gemeente [plaats] de afgelopen jaren diverse overtredingen van onder andere het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving heeft geconstateerd. [gedaagde 2] heeft als zodanig ook niet, althans onvoldoende betwist dat hij in dit verband in het verleden tekortgeschoten is en nu vanwege de overtreding van overbewoning nog steeds tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, in het bijzonder van artikel 4.8 van de algemene huurvoorwaarden. Hierin is bepaald dat veranderingen of toevoegingen aan het gehuurde in overeenstemming met van overheidswege gestelde eisen moeten zijn en alle daartoe noodzakelijke vergunningen en toestemmingen moeten worden verkregen.



4.18.
Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter zal de bodemrechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure met een grote mate van waarschijnlijkheid ontbinden vanwege deze tekortkoming – de overbewoning – en [gedaagde 2] tot ontruiming veroordelen. Hierbij is van belang dat [gedaagde 2] bij de mondelinge behandeling van april 2026 heeft verklaard dat [gedaagde 5] sinds een maand in de Woning woont en [gedaagde 2] aldus er bewust voor heeft gekozen een recent vrijgekomen kamer aan [gedaagde 5] te verhuren, terwijl hij wist dat de door [gedaagde 3] gehuurde kamer ook door [gedaagde 9] werd bewoond en er dus al vier personen in de Woning woonden. [gedaagde 2] heeft daarmee bewust een onrechtmatige situatie laten voortbestaan, waardoor [eisers] geconfronteerd blijft met een door de gemeente [plaats] opgelegde last onder dwangsom. Daarnaast heeft [gedaagde 2] ook geen adequate maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat de situatie van overbewoning wordt beëindigd. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde 2] enkel een brief aan [gedaagde 9] heeft gestuurd dat zij de woning moet verlaten zonder daar verder gevolgen aan te verbinden. Daarnaast heeft hij ter zitting verklaard dat hij de uitkomst van dit kort geding afwacht, voordat hij verdere actie richting [gedaagde 3 en 9 samen] onderneemt. Een afweging van de belangen leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde 2] heeft geen zelfstandig woonbelang bij behoud van de Woning. Zijn belang is hoofdelijk een financieel belang gelegen in het ontvangen van huurinkomsten en gericht op (de mogelijkheid tot) nakoming richting zijn huurders. [gedaagde 2] heeft zijn belang bij behoud zelf op het spel gezet door de overtreding vanwege overbewoning in stand te laten, terwijl hij meerdere malen door [eisers] en de gemeente [plaats] is aangesproken. [gedaagde 2] heeft met zijn handelen ook geen rekening gehouden met het belang van [eisers] . Het belang van [eisers] bij ontruiming – spoedige opheffing van de overtreding conform de opgelegde bestuursdwang – weegt zwaarder. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.



4.19.
Voor de onder V gevorderde boete en huurtermijnen geldt hetzelfde als hiervoor voor wat de betreft de vordering onder IV voor de Bedrijfsruimte is overwogen. De vordering tot betaling van de huurtermijnen zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde boete wordt bij gebrek aan een voldoende spoedeisend belang afgewezen.



De vordering tot ontruiming van de Woning door de onderhuurders en eventuele overige gebruikers





4.20.

[eisers] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de Woning ter voorkoming dat de gemeente [plaats] dwangsommen gaat innen. Verwezen wordt naar hetgeen in rechtsoverweging 4.14 is overwogen.



4.21.
Zoals hiervoor is overwogen, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde 2] met een grote mate van waarschijnlijkheid zal ontbinden. Het einde van de hoofdhuurovereenkomst impliceert ook het einde van de onderhuurovereenkomsten, in de zin dat de hoofdhuurder het woongenot niet langer aan hen kan verschaffen. De onderhuurders van een onzelfstandige woonruimte in de Woning hebben een verblijfsrecht dat afhankelijk is van het huurrecht van [gedaagde 2] als geheel, welk recht dan ten einde is gekomen. Nu de door de onderhuurders gehuurde woonruimtes geen zelfstandige woonruimte zijn als bedoeld in artikel 7:234 BW, hebben zij geen aanspraak op voortzetting van de huur na einde van de hoofdhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 lid 1 BW en dienen zij de Woning in dat geval te ontruimen. Als zodanig hebben [gedaagde 6] , [gedaagde 7] en [gedaagde 3 en 9 samen] dat ook niet bestreden. Tegen die achtergrond zal de bodemrechter de vordering tot ontruiming met een grote mate van waarschijnlijkheid toewijzen.



4.22.
Dan ligt nog de vraag voor of de gevorderde ontruiming ook in materiële zin voldoende urgent is. Hiertoe dient een belangenafweging te worden gemaakt. Naar oordeel van de kantonrechter staat het woonbelang van [gedaagde 6] , [gedaagde 7] , [gedaagde 5] en [gedaagde 3 en 9 samen] niet aan ontruiming in de weg. Op zichzelf is aannemelijk dat zij groot belang hebben bij behoud van hun woonruimte en het voor hen mogelijk niet eenvoudig zal zijn andere woonruimte te vinden. Ook wil de kantonrechter wel uitgaan van hun stelling dat zij verknocht zijn aan de woonomgeving. Deze omstandigheden doen zich echter in veel vergelijkbare gevallen voor, zeker in [plaats] , en wegen niet op tegen het spoedeisende belang van [eisers] bij het beëindigen van de overtreding door overbewoning om op die manier als eigenaar weer vrijelijk te kunnen beschikken over haar eigendom. Verlies van woonruimte is inherent aan een gedwongen ontruiming. De door [gedaagde 3 en 9 samen] aangevoerde persoonlijke c.q. medische omstandigheden leggen onvoldoende gewicht in de schaal om anders te oordelen. Gesteld noch gebleken is dat zij door ontruiming in een noodsituatie zullen geraken. Zij kunnen zich tot de daarvoor in het leven geroepen sociale voorzieningen wenden om de nadelige gevolgen van een ontruiming zo veel mogelijk af te wentelen. De kantonrechter begrijpt dat zij deels ook al op een ontruiming hebben geanticipeerd door urgentie voor een sociale huurwoning aan te vragen.



4.23.
Ten aanzien van de niet verschenen gedaagden komt die vordering de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Tegen de niet verschenen gedaagde partijen is verstek verleend. [eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 4] en [gedaagde 8] op het adres van de Woning staan ingeschreven en dat onduidelijk is of nog andere personen in de Woning wonen of daarvan gebruik maken. In het controlerapport d.d. 26 maart 2026 (productie 38) heeft de gemeente [plaats] aangegeven dat voor haar aannemelijk is dat ook de zesde woonruimte wordt (of is) bewoond. In deze procedure is hierover geen duidelijkheid ontstaan. Weliswaar heeft [gedaagde 2] verklaard dat hij alleen woonruimtes verhuurt aan [gedaagde 6] , [gedaagde 7] , [gedaagde 5] en [gedaagde 3] , maar niet kan worden uitgesloten dat op dit moment anderen in de Woning verblijven die daar tegenover [eisers] geen recht op hebben. [eisers] heeft dus belang bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming, ook voor zover gericht tegen de anderen. Als vervolgens blijkt dat zich toch geen onbekende derden (gedaagde sub 10) in het gehuurde bevinden, heeft ook niemand last van deze veroordeling. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter ziet geen reden om een langere ontruimingstermijn toe te kennen, gelet op de opgelegde last onder dwangsom en de omstandigheid dat de onderhuurders sinds de betekening van de kortgedingdagvaarding op 13 april 2026 rekening hebben kunnen houden met de eventuele uitkomst van deze procedure en naar alternatieven hebben kunnen zoeken. Daarnaast is ter zitting gebleken dat de met [gedaagde 3] gesloten huurovereenkomst geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd is die 30 september 2026 zal eindigen, maar voor onbepaalde tijd geldt omdat deze is ingegaan na de wetswijziging per 1 juli 2024. Dat geldt in ieder geval ook voor [gedaagde 5] . Het is dus niet zo dat [gedaagde 3 en 9 samen] de woonruimte hoe dan ook per 30 september 2026 zouden moeten ontruimen, zodat een verlenging van de ontruimingstermijn daarmee in lijn ligt.



De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten





4.24.

[eisers] heeft vergoeding van € 1.250,- aan buitengerechtelijke incassokosten van [gedaagde 1 en 2 samen] gevorderd. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben het bestaan van een spoedeisend belang bestreden en de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten bij gebrek aan een onderbouwing door [eisers] betwist. Nog daargelaten dat [eisers] het spoedeisend belang van deze vordering in het geheel niet heeft onderbouwd, beroept [eisers] zich kennelijk op artikel 30.1 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens die bepaling wordt de vergoeding vastgesteld op 15% over de hoofdsom. [eisers] heeft in deze procedure geen aanspraak gemaakt op een onbetaald gelaten ‘hoofdsom’, zodat zonder verdere toelichting, die niet is gegeven, niet valt in te zien waarom desondanks aanspraak op een contractuele vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten kan worden gemaakt. Deze vordering wordt daarom afgewezen.






Uitvoerbaar bij voorraad





4.25.

[eisers] heeft gevorderd de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter zal de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals ook het uitgangspunt is. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [eisers] een zwaarder wegend belang bij ontruiming van de panden dan het belang van gedaagde partijen bij behoud daarvan. Daarbij past niet dat [gedaagde 1 en 2 samen] en/of een van de andere gedaagde partijen ontruiming kunnen tegenhouden totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Anders blijft de onrechtmatige situatie alsnog voortbestaan, terwijl de beslissingen in dit vonnis er juist op zijn gericht dat te voorkomen.



De proceskosten





4.26.

[eisers] heeft hoofdelijke veroordeling van gedaagde partijen in de proceskosten gevorderd. Daarbij heeft [eisers] gesteld dat [gedaagde 1 en 2 samen] de waarheidsplicht van artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) hebben geschonden toen hen tijdens de eerste mondelinge behandeling door de kantonrechter werd gevraagd naar de status na het onderzoek van de politie en acties vanuit de gemeente [plaats] . [gedaagde 1 en 2 samen] hebben ter zitting (op 21 april 2026) enkel verklaard dat zij terzake het explosief niet als verdachte zijn gehoord en daarvan niets weten en dat zij voor de drugs wel als verdachten zijn aangemerkt en dat het onderzoek nog loopt. Uit het intrekkingsbesluit blijkt echter dat de burgemeester [gedaagde 1 en 2 samen] op 18 maart 2026 heeft geïnformeerd over het voornemen om de exploitatievergunning in te trekken op grond van slecht levensgedrag en dat de gemachtigde van [gedaagde 1 en 2 samen] op 30 maart 2026 een zienswijze namens [gedaagde 1 en 2 samen] heeft ingediend tegen dat voornemen. [eisers] stelt dat deze schending van artikel 21 Rv dient door te werken in de hoogte van de proceskostenveroordeling, te weten minimaal twee maal het liquidatietarief, althans één extra punt toe te kennen voor de tweede mondelinge behandeling. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben hiertegen ingebracht dat tijdens de eerste mondelinge behandeling slechts sprake was van een voornemen tot intrekking van de exploitatievergunning en dat nog geen definitieve beslissing was genomen. Een voornemen is in de ogen van de gemachtigde van [gedaagde 1 en 2 samen] ‘niets’ en daarvan kan worden afgezien, en zo beschouwd hebben [gedaagde 1 en 2 samen] ‘open kaart gespeeld’, aldus zijn verklaring op de tweede zitting.



4.27.
De kantonrechter overweegt dat partijen op grond van artikel 21 Rv verplicht zijn om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Het gaat hierbij om het uitbannen van de bewuste leugen en het achterhouden en verdoezelen van voor de beslissing relevante feiten, waardoor de rechterlijke beslissing zoveel mogelijk op waarheid berust. Artikel 21 Rv laat onverlet dat het aan partijen zelf is om te bepalen welke feiten zij aan hun vordering of verweer ten grondslag leggen. Gelet op de verklaringen van [gedaagde 1 en 2 samen] en hun gemachtigde ter zitting hebben zij bij [eisers] , maar ook bij de kantonrechter de indruk laten ontstaan dat de gemeente [plaats] nog geen standpunt had ingenomen over de betrokkenheid van [gedaagde 1 en 2 samen] bij het gestarte politieonderzoek naar onder meer drugshandel en de gevolgen daarvan. Het mag zo zijn dat de gemeente [plaats] formeel juridisch hierover nog geen definitief standpunt had ingenomen in de zin van een genomen besluit, maar met de gedane verklaringen ter zitting hebben [gedaagde 1 en 2 samen] en hun gemachtigde, die advocaat is, de uiterste grenzen opgezocht van wat binnen de waarheidsplicht nog toelaatbaar is. Bij het bepalen van de hoogte van de proceskostenveroordeling zal de kantonrechter daarom geen schending van artikel 21 Rv betrekken.



4.28.
Wel ziet de kantonrechter aanleiding om (alleen) [gedaagde 1 en 2 samen] hoofdelijk in de proceskosten van [eisers] te veroordelen en de proceskosten tussen [eisers] en de overige gedaagde partijen te compenseren, in die zin dat ieder van hen de eigen kosten draagt. De overige gedaagde partijen zijn namelijk meegetrokken in het geschil tussen [eisers] en [gedaagde 1 en 2 samen] en tussen hen en [eisers] bestaat geen directe relatie anders dan dat zij een kamer in de Woonruimte van [gedaagde 2] huren/huurden of daarvan gebruik maken/ maakten. Anders dan [gedaagde 1 en 2 samen] hebben de overige gedaagde partijen ook geen rol gehad bij de aanleiding voor deze kortgedingprocedure.


De proceskosten van [eisers] worden begroot op:










- kosten van de dagvaarding


€


125,57







- griffierecht


€


350,00







- salaris gemachtigde


€


1.154,00







- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.773,57











4.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



4.30.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.





5De beslissing


De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,



5.1.
veroordeelt [gedaagde 1 en 2 samen] hoofdelijk om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de Bedrijfsruimte te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisers] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisers] ;



5.2.
veroordeelt [gedaagde 1 en 2 samen] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 4.932,19 per maand voor de Bedrijfsruimte, voor zover de huurtermijnen niet (tijdig) zijn betaald, vanaf 1 september 2026 tot het tijdstip waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;



5.3.
veroordeelt [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de Woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisers] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisers] ;



5.4.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.766,61 per maand voor de Woning, voor zover de huurtermijnen niet (tijdig) zijn betaald, vanaf 1 september 2026 tot het tijdstip waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;



5.5.
veroordeelt [gedaagde 6] , [gedaagde 7] , [gedaagde 5] , [gedaagde 3 en 9 samen] , [gedaagde 4] , [gedaagde 8] en gedaagde sub 10 om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de Woning te ontruimen;



5.6.
veroordeelt [gedaagde 1 en 2 samen] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.773,57, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend;



5.7.
compenseert de kosten van de procedure tussen [eisers] en de overige gedaagde partijen (gedaagden sub 3 tot en met 10), in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;



5.8.
veroordeelt [gedaagde 1 en 2 samen] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;



5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.










Dit vonnis is gewezen door mr. M.F.M.T. Franke en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2026.