Neuralex Rechtbank Noord-Holland
ECLI:NL:RBNHO:2026:11618
2026-09-02
Civiel recht; Goederenrecht
K/4102/11890757
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Geschil over erfgrens. Partijen zijn buren van elkaar. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of gedaagden door verjaring eigenaar van een strook grond zijn geworden. Het beroep van gedaagden op verjaring slaagt. De feitelijke grens tussen het perceel van eisers en het perceel van gedaagden, zoals deze tegenwoordig wordt gemarkeerd door middel van een hekwerk, is de juridische eigendomsgrens tussen de hiervoor genoemde percelen geworden.
Citeert (5)
- ECLI:NL:HR:2015:2743 Hoge Raad 18-09-2015
- ECLI:NL:HR:2017:309 Hoge Raad 24-02-2017
- ECLI:NL:PHR:2026:383 Parket bij de Hoge Raad 10-04-2026
- ECLI:NL:PHR:2026:82 Parket bij de Hoge Raad 16-01-2026
- ECLI:NL:GHDHA:2015:215 Gerechtshof Den Haag 24-02-2015
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (26.355 tekens)
RECHTBANK
NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11890757 \ CV EXPL 25-6324
Vonnis van 2 september 2026
in de zaak van
1
[eiser 1],
te [plaats],2. [eiser 2],
te [plaats],
eisende partijen in conventie,
gedaagde partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: mr. V. Charoe,
tegen
1
[gedaagde 1],
te [plaats],
2. [gedaagde 2],
te [plaats],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. T.E. Deenik.
De zaak in het kort
Partijen zijn buren van elkaar. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of gedaagden door verjaring eigenaar van een strook grond zijn geworden. Het beroep van gedaagden op verjaring slaagt. De feitelijke grens tussen het perceel van eisers en het perceel van gedaagden, zoals deze tegenwoordig wordt gemarkeerd door middel van een hekwerk, is de juridische eigendomsgrens tussen de hiervoor genoemde percelen geworden.
1De verdere procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 7 januari 2026;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in (voorwaardelijke) reconventie van 4 februari 2026;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 18 juni 2026;
- de akte overlegging producties van [gedaagden] van 18 juni 2026;
- het tussenvonnis van 18 februari 2026 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald van 30 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte uitlating na minnelijke onderhandeling van 14 juli 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[gedaagden] is sinds 31 januari 2007 eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te [plaats]. [eisers] woont sinds 2024 aan de [adres 2] te [plaats]. De opritten van beide woningen grenzen aan elkaar.
2.2.
Tussen de percelen van [eisers] en [gedaagden] staat langs de betegeling van [eisers] een door [gedaagden] geplaatst hek.
2.3.
Op 19 december 2024 is er in opdracht van [eisers] een kadastrale grensreconstructie uitgevoerd, waaruit blijkt dat het door [gedaagden] geplaatste hek op het perceel van [eisers] staat. Vanaf de voorzijde bezien loopt de kadastrale grens in een schuine lijn van de garage van [gedaagden] naar de openbare weg.
2.4.
In januari 2025 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij [eisers] heeft aangewezen waar de kadastrale grens zou lopen en te kennen heeft gegeven voornemens te zijn daar een schutting te gaan plaatsen.
2.5.
Naar aanleiding van voornoemd gesprek heeft [gedaagden] op 24 januari 2025 per e-mail onder meer het volgende aan [eisers] gemeld:
“Wij hebben ons sinds wij in die bestaande context hier achttien jaar geleden zijn komen wonen gewoon als eigenaar van onze grond beschouwd en wij mochten ons toen en moeten ons nu als zodanig beschouwen. Los daarvan tonen ook satellietbeelden van ruim twintig jaar geleden aan dat ook voordat wij hier kwamen wonen de grens was zoals hij nu is.(…)
Tot slot lijkt ons het mooiste om waar de kadastrale grens ten onrechte afwijkt van voormelde grenzen, deels richting jullie en deels richting ons, die kadastrale grens gecorrigeerd te laten vastleggen via een gang naar de notaris. Mochten jullie daarvoor voelen dan lezen en regelen we dat graag samen met jullie, deze of komende maand.”
2.6.
Bij brief van 20 februari 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] het volgende aangegeven:
“Op bovenstaande afbeelding is de kadastrale erfgrens tussen uw erven zichtbaar. Het is u verder bekend waar de kadastrale erfgrens loopt. Het kadaster heeft deze met spijkers zichtbaar gemaakt. U treft een kopie van het rapport aan.
Cliënten hebben kenbaar gemaakt dat zij op de kadastrale erfgrens een hek willen plaatsen. U heeft cliënten hiertoe verboden. U stelt dat er sprake is van verjaring. Er is slechts sprake van verkrijgende verjaring indien de grond 20 jaar onafgebroken in bezit is. U doet een beroep op de 10-jaarstermijn. Nergens uit blijkt dat u de grond reeds 10 jaar te goeder trouw onafgebroken in bezit heeft. Indien u dit stelt, zult u dit moeten bewijzen.”
2.7.
Op 21 maart 2025 heeft [betrokkene 1] namens [gedaagden] als volgt gereageerd:
“Indachtig uw brief van 20 februari 2025 bericht ik namens [gedaagde 2] (c.c.) dat zij in deze voor rechtsbijstand verzekerd is bij de VvAA, alwaar enige (behandelend) jurist mevrouw [betrokkene 2] zulks erkend én blijkt af te zien van het jullie aanschrijven. Dat is spijtig mede omdat uw brief ten onrechte voorbijgaat aan een hier toepasbare termijn van meer dan 20 jaar t.a.v. de erfgrens.”
2.8.
Op 29 april 2025 en 19 mei 2025 heeft [eisers] [gedaagden] aangeschreven om het stuk grond te ontruimen, zodat [eisers] daarop een schutting kan plaatsen. [gedaagden] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
2.9.
Op 25 september 2025 heeft [betrokkene 3] het volgende verklaard:
“Bij deze wil ik graag verklaren dat ik, [betrokkene 3] van 1992 tot november 2024 gewoond hebben aan de [adres 2] te [plaats]. De grens zoals deze op dit moment loopt tussen [adres 2] en [adres 1], mijn oude buurvrouw [gedaagde 2] c.s., was exact zoals ik het huis kocht in 1992. Die grens is in destijds net zoals in 2024 en nu bepaald door de schuur van [gedaagde 2], daarvoor een deel houten schutting en daarvoor een hoogteverschil tussen het pad van [gedaagde 2] en de grindtegels op voorheen mijn pad. Het verschil in bestrating (bij mij grindtegels en bij de oude buren zandpad) is ook altijd sinds 1992 zo geweest.”
2.10.
Op 31 oktober 2025 heeft [gedaagden] een grensreconstructie laten uitvoeren.
3Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot het ontruimen van de grond tot aan de kadastrale erfgrens op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,- en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], dan wel [eisers] niet ontvankelijk te verklaren, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
in reconventie
3.4.
[gedaagden] vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat de door het Kadaster in de erfgrensreconstructie aangegeven erfgrens vanaf de groene markering op het perceel van [eisers] tot aan de achterzijde van het perceel van [eisers] heeft te gelden als de juridische grens tussen de beide percelen;
[eisers] te veroordelen de strook grond die eigendom is van [gedaagden], waaronder verwijdering van de verhoging, tegels en tegelrand op de kadastrale erfgrens te ontruimen, en deze ter beschikking te stellen aan [gedaagden] binnen 4 weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) waarmee [eisers] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,-;
[eisers] te verbieden een hekwerk op de erfgrens zoals deze volgt uit de erfgrensreconstructie overgelegd als productie 1 bij de dagvaarding te plaatsen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) waarmee [eisers] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,-;
te verklaren voor recht dat [gedaagden] een erfdienstbaarheid heeft om over de gehele breedte van de het aanwezige onverharde pad te kunnen komen en gaan met auto, camper, scooters’/brommers en fietsen alsmede te voet, dan wel [eisers] te veroordelen tot medewerking aan het verlenen van een recht van erfdienstbaarheid met deze strekking, dan wel voor recht te verklaren dat [gedaagden] een gebruiksrecht van dezelfde strekking heeft op het perceel van [gedaagden]
in voorwaardelijke reconventie
3.5.
[gedaagden] vordert in geval van afwijzing van de vorderingen in conventie:
5. voor recht te verklaren dat de feitelijke, visueel zichtbare erfgrens tussen de percelen over de gehele lengte van die percelen als juridische erfgrens heeft gelden;
6. [eisers] te veroordelen om binnen 4 weken na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving van de feitelijke, visueel zichtbare erfgrens tussen de percelen over de gehele lengte van die percelen zoals genoemd onder a in het daartoe bestemde register van het Kadaster onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 25.000,-.
3.6.
[eisers] voert verweer. [eisers] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden], dan wel [gedaagden] niet-ontvankelijk te verklaren, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
4De beoordeling
In conventie en (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Inleiding
4.2.
Deze zaak gaat om de vraag of [eisers] met succes de eigendom van de strook grond van haar perceel, die [gedaagden] in gebruik heeft, kan opeisen. [gedaagden] beroept zich in de onderhavige procedure op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring en stelt daartoe – kort gezegd – dat de thans bestaande situatie niet anders is geweest en zowel [gedaagden] als haar rechtsvoorgangers altijd het ondubbelzinnige, voortdurende en onafgebroken bezit van de strook grond hebben gehad.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat de kadastrale grens zoals die door het kadaster is gemeten op 26 april 2024 tussen partijen niet ter discussie staat. Daarmee staat tussen partijen vast dat [gedaagden] een strook grond dat eigendom is van [eisers] in gebruik heeft. Beoordeeld moet worden of [gedaagden] eigenaar van de strook grond is geworden door verjaring.
De rechtsregels die bij verjaring gelden
4.4.
Voor een geslaagd beroep op verjaring moet aan een tweetal vereisten zijn voldaan, waarbij het uitmaakt of iemand te goeder of te kwader trouw is geweest.
Inbezitneming
4.5.
In de eerste plaats moet sprake zijn van inbezitneming. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Of iemand een goed voor zichzelf houdt of voor een ander, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf waarbij de aard en bestemming van het betrokken goed mede in aanmerking worden genomen.
4.6.
Voor de beantwoording van de vraag of een niet-rechthebbende een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen. Indien het goed in het bezit is van een ander, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming niet voldoende. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietdoet. Bij onroerende zaken geldt een verzwaarde eis voor inbezitneming, aangezien een onroerende zaak altijd een bezitter heeft. Uit de wetsgeschiedenis blijkt verder dat het bezit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ moet zijn. Dit betekent dat de bezitter zich zodanig moet gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter eigenaar pretendeert te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven wordt beoordeeld, zodat deze tijdig maatregelen kan nemen om inbreuk op zijn recht te beëindigen. Van belang is dat niet naar afzonderlijke gedragingen moet worden gekeken, maar dat het samenstel van gedragingen in de gegeven context en tegen de achtergrond van de verkeersopvatting moet worden beschouwd. Een reeks gedragingen die elk op zichzelf niet als bezitshandeling worden gezien, kan in hun totaliteit wel bezit aantonen.
Verkrijgende en bevrijdende verjaring
4.7.
In de tweede plaats moet voldaan zijn aan een aaneengesloten periode van inbezitneming van andermans grond. De hiervoor benodigde duur is afhankelijk van de omstandigheid of men te goeder of te kwader trouw was bij de inbezitneming. Bij te goeder trouw moet sprake zijn van een onafgebroken bezit van de grond gedurende tenminste tien jaar (verkrijgende verjaring). Bij te kwader trouw moet sprake zijn van onafgebroken bezit van de grond gedurende tenminste 20 jaar (bevrijdende verjaring).
Inbezitneming grond door [gedaagden]
4.8.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagden] de strook grond in bezit heeft genomen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend vanwege het volgende.
4.9.
Bij de mondelinge behandeling heeft [eisers] haar vordering tot ontruiming verduidelijkt en toegelicht dat deze uitsluitend ziet op het stuk grond dat bij [gedaagden] in gebruik is bezien vanaf de garage van [gedaagden] tot aan de openbare weg.
4.10.
Allereerst volgt uit de verklaring van de rechtsvoorgangster van [eisers], [betrokkene 3], dat de huidige situatie, gelet op de plek van de garage van [gedaagden], voor wat betreft het eerste deel van het hekwerk al sinds 1992 ongewijzigd is. Aan de stelling dat de verklaring niet betrouwbaar zou zijn omdat deze onder druk is getekend, gaat de kantonrechter voorbij. [eisers] heeft ter onderbouwing van de onbetrouwbaarheid enkel een schermafbeelding van een WhatsApp-bericht van de dochter van [betrokkene 3] overgelegd. Hieruit blijkt weliswaar dat de tekst van de verklaring niet door haar moeder zelf is geschreven, maar de handtekening is wel van haar afkomstig. De enkele omstandigheid dat een verklaring door een derde is opgesteld, maakt deze niet onbetrouwbaar. Dat [betrokkene 3] de verklaring, na meerdere keren door [gedaagde 1] te zijn bezocht, zou hebben getekend om “ervan af te zijn”, wat daar verder ook van zij, maakt dit niet anders. Daarbij verklaart de dochter van [betrokkene 3] ook niet dat wat haar moeder heeft verklaard, onjuist is.
4.11.
Daarnaast zijn de percelen optisch duidelijk van elkaar gescheiden. Er is sprake van een hoogteverschil tussen de opritten van beide percelen dat oploopt tot ongeveer een halve meter. Voorts is het pad aan de zijde van [gedaagden] onverhard en begroeid, terwijl het pad aan de zijde van [eisers] is betegeld. Dat de percelen in elk geval sinds 2001 op deze wijze optisch zijn gescheiden, wordt bevestigd door de Google Streetview-beelden die in de dagvaarding zijn opgenomen. Hoewel een fysieke erfafscheiding, zoals bijvoorbeeld een schutting, destijds ontbrak, tonen deze beelden wel aan dat de feitelijke scheiding tussen het onverharde en het betegelde pad toen al aanwezig was. Dit vindt ook bevestiging in de verklaring van [betrokkene 3], die stelt dat deze uiterlijke situatie en het verschil in bestrating reeds in 1992 bestond.
4.12.
Bovendien heeft [gedaagden] in 2008 langs deze grens het aanwezige hekwerk doorgetrokken naar de voorzijde en een toegangspoort laten plaatsen om het pad naar de achterzijde van haar perceel mee af te kunnen sluiten. Daarmee is voldoende duidelijk dat [gedaagden] heeft beoogd deze grens door te trekken omdat zij ervan is uitgegaan dat het hekwerk de grens markeert. Dat het hekwerk niet is doorgetrokken tot aan de openbare weg, lijkt ingegeven te zijn door de draai die een auto moet maken om de oprit van [gedaagden] in te kunnen rijden. Omdat ook dit stuk niet betegeld is, bevestigt dit dat de rechtsvoorgangster van [eisers] er ook vanuit ging dat dit stuk grond niet van haar was.
4.13.
Hoewel een reeks gedragingen of feitelijke omstandigheden elk op zichzelf niet als een bezitshandeling wordt aangemerkt, kunnen deze in hun totaliteit bezien wel degelijk het bezit aantonen. De kantonrechter is van oordeel dat daar hiervan sprake is. Zowel [gedaagden] als de rechtsvoorgangster van [eisers] hebben altijd gehandeld alsof de grens daar lag. Er was in dit geval geen sprake van een gedoogsituatie of een gebruik gebaseerd op toestemming van (de rechtsvoorgangster van) [eisers], maar het ging om een voortdurende en zichtbare toestand ten aanzien waarvan [eisers] thans stelt dat deze onrechtmatig was. Dit leidt tot de conclusie dat in ieder geval vanaf 2008 sprake is geweest van een doorlopend voor [eisers] (en haar rechtsvoorgangers) voldoende kenbaar gebruik van het pad en zodoende van een ondubbelzinnig bezit door [gedaagden]
Te goeder trouw
4.14.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat ervan moet worden uitgegaan dat [gedaagden] te goeder trouw is geweest vanwege het volgende.
4.15.
Goede trouw is aanwezig als de bezitter zich bij de verkrijging van het bezit redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven. De goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn en het ontbreken daarvan moet worden bewezen. [eisers] heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [gedaagden] ten tijde van de bezitsverkrijging wist, of redelijkerwijs had moeten weten, dat de strook grond niet tot haar eigendom behoorde.
4.16.
[gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd geen redenen te hebben gehad eraan te twijfelen dat de erfgrens lag op de grens tussen het onverharde en het betegelde pad. Sinds de woning door haar in gebruik is genomen, is de situatie ongewijzigd. Dit vindt steun in het feit dat de rechtsvoorgangster van [eisers] geen bezwaar heeft gemaakt tegen het plaatsen van het hekwerk op deze grens door [gedaagden] in 2008. [gedaagden] had er destijds niet op bedacht hoeven te zijn dat de erfgrens elders lag.
4.17.
Ook uit de overgelegde Google Streetview-beelden blijkt dat de strook grond ten tijde van de koop van de woning visueel een onderdeel van de oprit van [gedaagden] vormde. Er bestond voor [gedaagden] geen aanleiding om te veronderstellen dat de strook grond eigendom was van (de rechtsvoorgangster van) [eisers] Voor bezit te goeder trouw is niet vereist dat [gedaagden] ook de kadastrale kaarten had moeten raadplegen, zodat artikel 3:23 BW niet aan de goede trouw in de weg staat. Omdat [gedaagden] de strook grond sindsdien onafgebroken als toegangspad heeft gebruikt met uitsluiting van anderen, en er geen aanwijzingen zijn voor een gedoogconstructie, huur of erfdienstbaarheid, is sprake van bezit. Aangezien dit bezit te goeder trouw in elk geval sinds 2008 (en dus langer dan tien jaar) voortduurt, is de verkrijgende verjaring voltooid. De eigendom is daarmee overgegaan op [gedaagden]
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Conclusie en proceskosten
4.18.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de feitelijke grens tussen het perceel van [eisers] en het perceel van [gedaagden], zoals deze tegenwoordig wordt gemarkeerd door middel van het hekwerk en de visueel zichtbare grens tot aan de straatzijde, de juridische eigendomsgrens is tussen de hiervoor genoemde percelen en dat [gedaagden] eigenaar is van de strook grond die [eisers] opeist. Dit betekent dat de vorderingen van [eisers] in conventie worden afgewezen.
4.19.
[gedaagden] heeft gevorderd om [eisers] te veroordelen tot medewerking aan inschrijving van het vonnis in de openbare registers. [gedaagden] heeft niet toegelicht waarom het volgens haar nodig is dat [eisers] medewerking verleent aan inschrijving. Die noodzaak is er naar het oordeel van de kantonrechter ook niet. In dit vonnis zal de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond worden toegewezen. Dit vonnis is daarmee aan te merken als een rechterlijke uitspraak die kan worden ingeschreven in de openbare registers. [gedaagden] kan dit vonnis dus zelf in het register van het kadaster laten inschrijven. De vordering tot medewerking aan inschrijving zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
4.20.
[eisers] zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagden] worden in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
576,00
144,00
(2 punten × € 288,00)
Totaal
€
720,00
4.21.
De proceskosten van [gedaagden] worden in reconventie wegens de samenhang met de zaak in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
144,00
72,00
(0,5 punten × € 288,00)
Totaal
€
216,00
5De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat als gevolg van verkrijgende verjaring de visueel zichtbare erfgrens, welke (mede) gemarkeerd wordt door het geplaatste hekwerk en in het verlengde daarvan tot aan de straatzijde, de juridische erfgrens tussen de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadaster nummer 1] en [plaats] [kadaster nummer 2] is,
5.4.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 216,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis voor de onderdelen 5.2 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.
De griffier De kantonrechter
artikel 3:107 BW.
artikel 3:108 BW.
artikel 3:113 lid 1 BW.
artikel 3:113 lid 2 BW.
vgl. Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743.
artikel 5:24 BW.
HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309.
artikel 3:108 BW.
Zie r.o. 4.3 van de conclusie van S.E. Bartels (ECLI:NL:PHR:2026:383).
Zie o.a. de conclusie van S.E. Bartels (ECLI:NL:PHR:2026:82) dat artikel 3:99 BW ook van toepassing is op onroerende zaken.
Zie in dit kader ook Gerechtshof Den Haag 24 februari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:215 (erfdienstbaarheid).
op grond van artikel 3:118 lid 2 BW.
op grond van artikel 3:118 lid 3 BW.
NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11890757 \ CV EXPL 25-6324
Vonnis van 2 september 2026
in de zaak van
1
[eiser 1],
te [plaats],2. [eiser 2],
te [plaats],
eisende partijen in conventie,
gedaagde partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: mr. V. Charoe,
tegen
1
[gedaagde 1],
te [plaats],
2. [gedaagde 2],
te [plaats],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. T.E. Deenik.
De zaak in het kort
Partijen zijn buren van elkaar. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of gedaagden door verjaring eigenaar van een strook grond zijn geworden. Het beroep van gedaagden op verjaring slaagt. De feitelijke grens tussen het perceel van eisers en het perceel van gedaagden, zoals deze tegenwoordig wordt gemarkeerd door middel van een hekwerk, is de juridische eigendomsgrens tussen de hiervoor genoemde percelen geworden.
1De verdere procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 7 januari 2026;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in (voorwaardelijke) reconventie van 4 februari 2026;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 18 juni 2026;
- de akte overlegging producties van [gedaagden] van 18 juni 2026;
- het tussenvonnis van 18 februari 2026 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald van 30 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte uitlating na minnelijke onderhandeling van 14 juli 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[gedaagden] is sinds 31 januari 2007 eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te [plaats]. [eisers] woont sinds 2024 aan de [adres 2] te [plaats]. De opritten van beide woningen grenzen aan elkaar.
2.2.
Tussen de percelen van [eisers] en [gedaagden] staat langs de betegeling van [eisers] een door [gedaagden] geplaatst hek.
2.3.
Op 19 december 2024 is er in opdracht van [eisers] een kadastrale grensreconstructie uitgevoerd, waaruit blijkt dat het door [gedaagden] geplaatste hek op het perceel van [eisers] staat. Vanaf de voorzijde bezien loopt de kadastrale grens in een schuine lijn van de garage van [gedaagden] naar de openbare weg.
2.4.
In januari 2025 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij [eisers] heeft aangewezen waar de kadastrale grens zou lopen en te kennen heeft gegeven voornemens te zijn daar een schutting te gaan plaatsen.
2.5.
Naar aanleiding van voornoemd gesprek heeft [gedaagden] op 24 januari 2025 per e-mail onder meer het volgende aan [eisers] gemeld:
“Wij hebben ons sinds wij in die bestaande context hier achttien jaar geleden zijn komen wonen gewoon als eigenaar van onze grond beschouwd en wij mochten ons toen en moeten ons nu als zodanig beschouwen. Los daarvan tonen ook satellietbeelden van ruim twintig jaar geleden aan dat ook voordat wij hier kwamen wonen de grens was zoals hij nu is.(…)
Tot slot lijkt ons het mooiste om waar de kadastrale grens ten onrechte afwijkt van voormelde grenzen, deels richting jullie en deels richting ons, die kadastrale grens gecorrigeerd te laten vastleggen via een gang naar de notaris. Mochten jullie daarvoor voelen dan lezen en regelen we dat graag samen met jullie, deze of komende maand.”
2.6.
Bij brief van 20 februari 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] het volgende aangegeven:
“Op bovenstaande afbeelding is de kadastrale erfgrens tussen uw erven zichtbaar. Het is u verder bekend waar de kadastrale erfgrens loopt. Het kadaster heeft deze met spijkers zichtbaar gemaakt. U treft een kopie van het rapport aan.
Cliënten hebben kenbaar gemaakt dat zij op de kadastrale erfgrens een hek willen plaatsen. U heeft cliënten hiertoe verboden. U stelt dat er sprake is van verjaring. Er is slechts sprake van verkrijgende verjaring indien de grond 20 jaar onafgebroken in bezit is. U doet een beroep op de 10-jaarstermijn. Nergens uit blijkt dat u de grond reeds 10 jaar te goeder trouw onafgebroken in bezit heeft. Indien u dit stelt, zult u dit moeten bewijzen.”
2.7.
Op 21 maart 2025 heeft [betrokkene 1] namens [gedaagden] als volgt gereageerd:
“Indachtig uw brief van 20 februari 2025 bericht ik namens [gedaagde 2] (c.c.) dat zij in deze voor rechtsbijstand verzekerd is bij de VvAA, alwaar enige (behandelend) jurist mevrouw [betrokkene 2] zulks erkend én blijkt af te zien van het jullie aanschrijven. Dat is spijtig mede omdat uw brief ten onrechte voorbijgaat aan een hier toepasbare termijn van meer dan 20 jaar t.a.v. de erfgrens.”
2.8.
Op 29 april 2025 en 19 mei 2025 heeft [eisers] [gedaagden] aangeschreven om het stuk grond te ontruimen, zodat [eisers] daarop een schutting kan plaatsen. [gedaagden] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
2.9.
Op 25 september 2025 heeft [betrokkene 3] het volgende verklaard:
“Bij deze wil ik graag verklaren dat ik, [betrokkene 3] van 1992 tot november 2024 gewoond hebben aan de [adres 2] te [plaats]. De grens zoals deze op dit moment loopt tussen [adres 2] en [adres 1], mijn oude buurvrouw [gedaagde 2] c.s., was exact zoals ik het huis kocht in 1992. Die grens is in destijds net zoals in 2024 en nu bepaald door de schuur van [gedaagde 2], daarvoor een deel houten schutting en daarvoor een hoogteverschil tussen het pad van [gedaagde 2] en de grindtegels op voorheen mijn pad. Het verschil in bestrating (bij mij grindtegels en bij de oude buren zandpad) is ook altijd sinds 1992 zo geweest.”
2.10.
Op 31 oktober 2025 heeft [gedaagden] een grensreconstructie laten uitvoeren.
3Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot het ontruimen van de grond tot aan de kadastrale erfgrens op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,- en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], dan wel [eisers] niet ontvankelijk te verklaren, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
in reconventie
3.4.
[gedaagden] vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat de door het Kadaster in de erfgrensreconstructie aangegeven erfgrens vanaf de groene markering op het perceel van [eisers] tot aan de achterzijde van het perceel van [eisers] heeft te gelden als de juridische grens tussen de beide percelen;
[eisers] te veroordelen de strook grond die eigendom is van [gedaagden], waaronder verwijdering van de verhoging, tegels en tegelrand op de kadastrale erfgrens te ontruimen, en deze ter beschikking te stellen aan [gedaagden] binnen 4 weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) waarmee [eisers] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,-;
[eisers] te verbieden een hekwerk op de erfgrens zoals deze volgt uit de erfgrensreconstructie overgelegd als productie 1 bij de dagvaarding te plaatsen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) waarmee [eisers] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,-;
te verklaren voor recht dat [gedaagden] een erfdienstbaarheid heeft om over de gehele breedte van de het aanwezige onverharde pad te kunnen komen en gaan met auto, camper, scooters’/brommers en fietsen alsmede te voet, dan wel [eisers] te veroordelen tot medewerking aan het verlenen van een recht van erfdienstbaarheid met deze strekking, dan wel voor recht te verklaren dat [gedaagden] een gebruiksrecht van dezelfde strekking heeft op het perceel van [gedaagden]
in voorwaardelijke reconventie
3.5.
[gedaagden] vordert in geval van afwijzing van de vorderingen in conventie:
5. voor recht te verklaren dat de feitelijke, visueel zichtbare erfgrens tussen de percelen over de gehele lengte van die percelen als juridische erfgrens heeft gelden;
6. [eisers] te veroordelen om binnen 4 weken na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving van de feitelijke, visueel zichtbare erfgrens tussen de percelen over de gehele lengte van die percelen zoals genoemd onder a in het daartoe bestemde register van het Kadaster onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 25.000,-.
3.6.
[eisers] voert verweer. [eisers] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden], dan wel [gedaagden] niet-ontvankelijk te verklaren, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
4De beoordeling
In conventie en (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Inleiding
4.2.
Deze zaak gaat om de vraag of [eisers] met succes de eigendom van de strook grond van haar perceel, die [gedaagden] in gebruik heeft, kan opeisen. [gedaagden] beroept zich in de onderhavige procedure op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring en stelt daartoe – kort gezegd – dat de thans bestaande situatie niet anders is geweest en zowel [gedaagden] als haar rechtsvoorgangers altijd het ondubbelzinnige, voortdurende en onafgebroken bezit van de strook grond hebben gehad.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat de kadastrale grens zoals die door het kadaster is gemeten op 26 april 2024 tussen partijen niet ter discussie staat. Daarmee staat tussen partijen vast dat [gedaagden] een strook grond dat eigendom is van [eisers] in gebruik heeft. Beoordeeld moet worden of [gedaagden] eigenaar van de strook grond is geworden door verjaring.
De rechtsregels die bij verjaring gelden
4.4.
Voor een geslaagd beroep op verjaring moet aan een tweetal vereisten zijn voldaan, waarbij het uitmaakt of iemand te goeder of te kwader trouw is geweest.
Inbezitneming
4.5.
In de eerste plaats moet sprake zijn van inbezitneming. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Of iemand een goed voor zichzelf houdt of voor een ander, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf waarbij de aard en bestemming van het betrokken goed mede in aanmerking worden genomen.
4.6.
Voor de beantwoording van de vraag of een niet-rechthebbende een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen. Indien het goed in het bezit is van een ander, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming niet voldoende. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietdoet. Bij onroerende zaken geldt een verzwaarde eis voor inbezitneming, aangezien een onroerende zaak altijd een bezitter heeft. Uit de wetsgeschiedenis blijkt verder dat het bezit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ moet zijn. Dit betekent dat de bezitter zich zodanig moet gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter eigenaar pretendeert te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven wordt beoordeeld, zodat deze tijdig maatregelen kan nemen om inbreuk op zijn recht te beëindigen. Van belang is dat niet naar afzonderlijke gedragingen moet worden gekeken, maar dat het samenstel van gedragingen in de gegeven context en tegen de achtergrond van de verkeersopvatting moet worden beschouwd. Een reeks gedragingen die elk op zichzelf niet als bezitshandeling worden gezien, kan in hun totaliteit wel bezit aantonen.
Verkrijgende en bevrijdende verjaring
4.7.
In de tweede plaats moet voldaan zijn aan een aaneengesloten periode van inbezitneming van andermans grond. De hiervoor benodigde duur is afhankelijk van de omstandigheid of men te goeder of te kwader trouw was bij de inbezitneming. Bij te goeder trouw moet sprake zijn van een onafgebroken bezit van de grond gedurende tenminste tien jaar (verkrijgende verjaring). Bij te kwader trouw moet sprake zijn van onafgebroken bezit van de grond gedurende tenminste 20 jaar (bevrijdende verjaring).
Inbezitneming grond door [gedaagden]
4.8.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagden] de strook grond in bezit heeft genomen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend vanwege het volgende.
4.9.
Bij de mondelinge behandeling heeft [eisers] haar vordering tot ontruiming verduidelijkt en toegelicht dat deze uitsluitend ziet op het stuk grond dat bij [gedaagden] in gebruik is bezien vanaf de garage van [gedaagden] tot aan de openbare weg.
4.10.
Allereerst volgt uit de verklaring van de rechtsvoorgangster van [eisers], [betrokkene 3], dat de huidige situatie, gelet op de plek van de garage van [gedaagden], voor wat betreft het eerste deel van het hekwerk al sinds 1992 ongewijzigd is. Aan de stelling dat de verklaring niet betrouwbaar zou zijn omdat deze onder druk is getekend, gaat de kantonrechter voorbij. [eisers] heeft ter onderbouwing van de onbetrouwbaarheid enkel een schermafbeelding van een WhatsApp-bericht van de dochter van [betrokkene 3] overgelegd. Hieruit blijkt weliswaar dat de tekst van de verklaring niet door haar moeder zelf is geschreven, maar de handtekening is wel van haar afkomstig. De enkele omstandigheid dat een verklaring door een derde is opgesteld, maakt deze niet onbetrouwbaar. Dat [betrokkene 3] de verklaring, na meerdere keren door [gedaagde 1] te zijn bezocht, zou hebben getekend om “ervan af te zijn”, wat daar verder ook van zij, maakt dit niet anders. Daarbij verklaart de dochter van [betrokkene 3] ook niet dat wat haar moeder heeft verklaard, onjuist is.
4.11.
Daarnaast zijn de percelen optisch duidelijk van elkaar gescheiden. Er is sprake van een hoogteverschil tussen de opritten van beide percelen dat oploopt tot ongeveer een halve meter. Voorts is het pad aan de zijde van [gedaagden] onverhard en begroeid, terwijl het pad aan de zijde van [eisers] is betegeld. Dat de percelen in elk geval sinds 2001 op deze wijze optisch zijn gescheiden, wordt bevestigd door de Google Streetview-beelden die in de dagvaarding zijn opgenomen. Hoewel een fysieke erfafscheiding, zoals bijvoorbeeld een schutting, destijds ontbrak, tonen deze beelden wel aan dat de feitelijke scheiding tussen het onverharde en het betegelde pad toen al aanwezig was. Dit vindt ook bevestiging in de verklaring van [betrokkene 3], die stelt dat deze uiterlijke situatie en het verschil in bestrating reeds in 1992 bestond.
4.12.
Bovendien heeft [gedaagden] in 2008 langs deze grens het aanwezige hekwerk doorgetrokken naar de voorzijde en een toegangspoort laten plaatsen om het pad naar de achterzijde van haar perceel mee af te kunnen sluiten. Daarmee is voldoende duidelijk dat [gedaagden] heeft beoogd deze grens door te trekken omdat zij ervan is uitgegaan dat het hekwerk de grens markeert. Dat het hekwerk niet is doorgetrokken tot aan de openbare weg, lijkt ingegeven te zijn door de draai die een auto moet maken om de oprit van [gedaagden] in te kunnen rijden. Omdat ook dit stuk niet betegeld is, bevestigt dit dat de rechtsvoorgangster van [eisers] er ook vanuit ging dat dit stuk grond niet van haar was.
4.13.
Hoewel een reeks gedragingen of feitelijke omstandigheden elk op zichzelf niet als een bezitshandeling wordt aangemerkt, kunnen deze in hun totaliteit bezien wel degelijk het bezit aantonen. De kantonrechter is van oordeel dat daar hiervan sprake is. Zowel [gedaagden] als de rechtsvoorgangster van [eisers] hebben altijd gehandeld alsof de grens daar lag. Er was in dit geval geen sprake van een gedoogsituatie of een gebruik gebaseerd op toestemming van (de rechtsvoorgangster van) [eisers], maar het ging om een voortdurende en zichtbare toestand ten aanzien waarvan [eisers] thans stelt dat deze onrechtmatig was. Dit leidt tot de conclusie dat in ieder geval vanaf 2008 sprake is geweest van een doorlopend voor [eisers] (en haar rechtsvoorgangers) voldoende kenbaar gebruik van het pad en zodoende van een ondubbelzinnig bezit door [gedaagden]
Te goeder trouw
4.14.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat ervan moet worden uitgegaan dat [gedaagden] te goeder trouw is geweest vanwege het volgende.
4.15.
Goede trouw is aanwezig als de bezitter zich bij de verkrijging van het bezit redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven. De goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn en het ontbreken daarvan moet worden bewezen. [eisers] heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [gedaagden] ten tijde van de bezitsverkrijging wist, of redelijkerwijs had moeten weten, dat de strook grond niet tot haar eigendom behoorde.
4.16.
[gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd geen redenen te hebben gehad eraan te twijfelen dat de erfgrens lag op de grens tussen het onverharde en het betegelde pad. Sinds de woning door haar in gebruik is genomen, is de situatie ongewijzigd. Dit vindt steun in het feit dat de rechtsvoorgangster van [eisers] geen bezwaar heeft gemaakt tegen het plaatsen van het hekwerk op deze grens door [gedaagden] in 2008. [gedaagden] had er destijds niet op bedacht hoeven te zijn dat de erfgrens elders lag.
4.17.
Ook uit de overgelegde Google Streetview-beelden blijkt dat de strook grond ten tijde van de koop van de woning visueel een onderdeel van de oprit van [gedaagden] vormde. Er bestond voor [gedaagden] geen aanleiding om te veronderstellen dat de strook grond eigendom was van (de rechtsvoorgangster van) [eisers] Voor bezit te goeder trouw is niet vereist dat [gedaagden] ook de kadastrale kaarten had moeten raadplegen, zodat artikel 3:23 BW niet aan de goede trouw in de weg staat. Omdat [gedaagden] de strook grond sindsdien onafgebroken als toegangspad heeft gebruikt met uitsluiting van anderen, en er geen aanwijzingen zijn voor een gedoogconstructie, huur of erfdienstbaarheid, is sprake van bezit. Aangezien dit bezit te goeder trouw in elk geval sinds 2008 (en dus langer dan tien jaar) voortduurt, is de verkrijgende verjaring voltooid. De eigendom is daarmee overgegaan op [gedaagden]
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Conclusie en proceskosten
4.18.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de feitelijke grens tussen het perceel van [eisers] en het perceel van [gedaagden], zoals deze tegenwoordig wordt gemarkeerd door middel van het hekwerk en de visueel zichtbare grens tot aan de straatzijde, de juridische eigendomsgrens is tussen de hiervoor genoemde percelen en dat [gedaagden] eigenaar is van de strook grond die [eisers] opeist. Dit betekent dat de vorderingen van [eisers] in conventie worden afgewezen.
4.19.
[gedaagden] heeft gevorderd om [eisers] te veroordelen tot medewerking aan inschrijving van het vonnis in de openbare registers. [gedaagden] heeft niet toegelicht waarom het volgens haar nodig is dat [eisers] medewerking verleent aan inschrijving. Die noodzaak is er naar het oordeel van de kantonrechter ook niet. In dit vonnis zal de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond worden toegewezen. Dit vonnis is daarmee aan te merken als een rechterlijke uitspraak die kan worden ingeschreven in de openbare registers. [gedaagden] kan dit vonnis dus zelf in het register van het kadaster laten inschrijven. De vordering tot medewerking aan inschrijving zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
4.20.
[eisers] zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagden] worden in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
576,00
144,00
(2 punten × € 288,00)
Totaal
€
720,00
4.21.
De proceskosten van [gedaagden] worden in reconventie wegens de samenhang met de zaak in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
144,00
72,00
(0,5 punten × € 288,00)
Totaal
€
216,00
5De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat als gevolg van verkrijgende verjaring de visueel zichtbare erfgrens, welke (mede) gemarkeerd wordt door het geplaatste hekwerk en in het verlengde daarvan tot aan de straatzijde, de juridische erfgrens tussen de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats] [kadaster nummer 1] en [plaats] [kadaster nummer 2] is,
5.4.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 216,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis voor de onderdelen 5.2 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.
De griffier De kantonrechter
artikel 3:107 BW.
artikel 3:108 BW.
artikel 3:113 lid 1 BW.
artikel 3:113 lid 2 BW.
vgl. Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743.
artikel 5:24 BW.
HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309.
artikel 3:108 BW.
Zie r.o. 4.3 van de conclusie van S.E. Bartels (ECLI:NL:PHR:2026:383).
Zie o.a. de conclusie van S.E. Bartels (ECLI:NL:PHR:2026:82) dat artikel 3:99 BW ook van toepassing is op onroerende zaken.
Zie in dit kader ook Gerechtshof Den Haag 24 februari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:215 (erfdienstbaarheid).
op grond van artikel 3:118 lid 2 BW.
op grond van artikel 3:118 lid 3 BW.