Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2026:3914
2026-05-13
Bestuursrecht
UTR 24/1846
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ woning, standaard, ongegrond.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2023:332 Hoge Raad 03-03-2023
- ECLI:NL:HR:2022:664 Hoge Raad 29-04-2022
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (13.995 tekens)
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1846
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op € 603.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 april 2026. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1967 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde garage van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² en ligt op een perceel van 205 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 536.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 603.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 november 2021 voor € 735.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 mei 2022 voor € 592.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 18 maart 2022 voor € 560.544,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen en een goed hiermee vergelijkbare tussenwoning zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
9. Eiser voert aan dat het voorzieningenniveau van de woning niet vergelijkbaar is met het
voorzieningenniveau van de referentiewoningen, ondanks dat ze gelijk zijn beoordeeld. De
keuken van de woning is na 2000 voor het laatst gerenoveerd. Dit maakt de keuken niet
gedateerd, de keuken is echter ook niet speciaal luxe uitgevoerd. De badkamer is voor het laatst in de jaren ’90 gerenoveerd. Dit maakt de badkamer 20 tot 30 jaar oud. De badkamer verkeert in nette staat, echter ook hier zijn geen speciaal luxe materialen gebruikt. Eiser gaat verder in op de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen. Alle drie de referentiewoningen zijn volgens eiser op enig moment gerenoveerd en in een betere staat dan de woning.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat op de foto’s van de woning een badkamer met een modern hangend badkamermeubel te zien is, een toiletruimte met een hangend toilet en een moderne keuken van een type dat vandaag de dag nog steeds te koop is. Ook is een betegelde ruimte met een stortbak en wasmiddeldozen te zien die kennelijk als bijkeuken wordt gebruikt. Het geheel ziet er volgens de heffingsambtenaar netjes uit en gemiddeld ten opzichte van andere woningen uit 1967. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de foto’s van de woning en de referentiewoningen blijkt niet een dusdanig verschil in staat van onderhoud of voorzieningenniveau waardoor daar voor de woning een correctie op zou moeten worden toegepast.
De indexering
11. Eiser heeft op zitting de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering voor 2022 in twijfel getrokken. De heffingsambtenaar hanteert namelijk een trend van -7% terwijl de Waarderingskamer voor de gemeente Utrecht een stijgingspercentage van + 2,8% hanteert.
12. De heffingsambtenaar heeft hierop op de zitting een reactie gegeven. Hij wijst erop dat de trend al vermeld stond op de taxatiematrix die als bijlage bij het verweerschrift van 22 november 2024 is gevoegd. De trend is gebaseerd op verkoopgegevens van hoek- en tussenwoningen in [plaats] . De percentages van de Waarderingskamer zien op alle verkopen in de gemeente Utrecht. De rechtbank ziet geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van deze uitleg. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiser
13. De heffingsambtenaar geeft aan dat vier van de zeven referentiewoningen die eiser in zijn taxatierapport gebruikt tussenwoningen zijn. Hoekwoningen worden over het algemeen voor een hogere waarde verkocht. Daarom zijn tussenwoningen minder goed vergelijkbaar. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ook een tussenwoning in zijn taxatiematrix gebruikt.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de m²-prijzen van de referentiewoningen in zowel het taxatierapport van eiser als de taxatiematrix van de heffingsambtenaar is niet op te maken dat hoekwoningen een hogere waarde vertegenwoordigen dan tussenwoningen. Dat kan in een andere zaak, in een andere buurt of in een ander belastingjaar anders zijn. In deze zaak is de rechtbank in elk geval van oordeel dat zowel hoek- als tussenwoningen als referentiewoning kunnen dienen.
15. Eiser voert aan dat hij zeven referentiewoningen heeft gebruikt in zijn taxatierapport, waarvan de vergelijkbaarheid volgens hem niet in geschil is. De heffingsambtenaar gebruikt er drie in zijn taxatiematrix die volgens eiser de duurste referentiewoningen zijn. Volgens eiser heeft de Hoge Raad hier een streep door getrokken en moet er uitgegaan worden van een gemiddelde van alle referentiewoningen van de heffingsambtenaar en eiser samen.
16. De rechtbank overweegt als volgt. In de door eiser aangehaalde arresten had de belanghebbende ook vergelijkbare woningen aangedragen, die samen met de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in een lagere waarde resulteert. Het Hof is daar zonder nadere motivering aan voorbij gegaan en heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In overweging 3.2 van het door eiser aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2023 overweegt de Hoge Rad dat dit oordeel van het Hof een nadere motivering behoefde in het licht van belanghebbendes met bewijsmiddelen onderbouwde stelling dat de opbrengst van de verkoop van zes andere objecten, waarvan de vergelijkbaarheid overigens niet in geschil is, lager was dan die van de drie panden waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat het Hof de onderbouwde stellingen van eiser niet zonder nadere motivering terzijde had mogen schuiven. De rechtbank kan de conclusie die eiser hieruit trekt dan ook niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
17. De heffingsambtenaar geeft ten aanzien van referentiewoning [adres 2] aan dat hij eiser niet volgt in zijn standpunt dat deze woning zeer hoogwaardig en luxe is. Gelet op het fotomateriaal is het heel smaakgevoelig. De heffingsambtenaar wijst verder op de marktontwikkeling in 2022, waarbij het duidelijk is dat in de tweede helft van de 2022 de koopprijzen zijn gedaald. Dat is lastig te specificeren en een waarde (verkoopcijfer) aan het einde van het jaar moet je per maand terug indexeren. Daarom zoekt de heffingsambtenaar liever verkoopcijfers zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum. Hoe verder je daarvan afgaat, hoe lager de waardes. De heffingsambtenaar heeft de referentiewoningen die eiser in zijn taxatierapport gebruikt doorgerekend volgens de methode van de heffingsambtenaar. Dan komt daar een gemiddelde m²-prijs uit van € 2.800,-. Dat is iets lager dan de m²-prijs van de woning. Hierbij zijn de transactieprijzen echter niet geïndexeerd naar waardepeildatum. Als dat nog zou gebeuren verwacht de heffingsambtenaar dat deze gemiddelde m²-prijs hoger uit komt omdat in 2022 de waarde over de hele linie is gedaald. De verschillen in de waardebepaling tussen het taxatierapport van eiser en de taxatiematrix van eiser zien voornamelijk op het tijdsverloop en de toepassing van de indexatie. Met een trend van -7% over 2022, en verkoopcijfers van later in 2022, zou de indexering daarmee een positieve indexering moeten zijn.
18. De rechtbank overweegt als volgt. Ten aanzien van de indexering wijst de rechtbank op overweging 12 van deze uitspraak. Hieruit volgt ook dat de indexering zoals eiser die heeft toegepast in zijn taxatierapport niet te volgen is. Alleen daarom al kan dit taxatierapport niet als onderbouwing dienen van de door eiser bepleite waarde. Ook kan dit niet leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook volgen in zijn keuze om zeker bij een grillige markt referentiewoningen te gebruiken die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum zijn verkocht. Het taxatierapport van eiser kan zoals hiervoor overwogen niet leiden tot een lagere waarde. De rechtbank heeft hiermee toepassing gegeven aan de eerder genoemde arresten van de Hoge Raad. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
ECLI:NL:HR:2023:332 en ECLI:NL:HR:2022:664.
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1846
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op € 603.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 april 2026. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1967 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde garage van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m² en ligt op een perceel van 205 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 536.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 603.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 november 2021 voor € 735.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 mei 2022 voor € 592.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 18 maart 2022 voor € 560.544,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen en een goed hiermee vergelijkbare tussenwoning zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
9. Eiser voert aan dat het voorzieningenniveau van de woning niet vergelijkbaar is met het
voorzieningenniveau van de referentiewoningen, ondanks dat ze gelijk zijn beoordeeld. De
keuken van de woning is na 2000 voor het laatst gerenoveerd. Dit maakt de keuken niet
gedateerd, de keuken is echter ook niet speciaal luxe uitgevoerd. De badkamer is voor het laatst in de jaren ’90 gerenoveerd. Dit maakt de badkamer 20 tot 30 jaar oud. De badkamer verkeert in nette staat, echter ook hier zijn geen speciaal luxe materialen gebruikt. Eiser gaat verder in op de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen. Alle drie de referentiewoningen zijn volgens eiser op enig moment gerenoveerd en in een betere staat dan de woning.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat op de foto’s van de woning een badkamer met een modern hangend badkamermeubel te zien is, een toiletruimte met een hangend toilet en een moderne keuken van een type dat vandaag de dag nog steeds te koop is. Ook is een betegelde ruimte met een stortbak en wasmiddeldozen te zien die kennelijk als bijkeuken wordt gebruikt. Het geheel ziet er volgens de heffingsambtenaar netjes uit en gemiddeld ten opzichte van andere woningen uit 1967. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de foto’s van de woning en de referentiewoningen blijkt niet een dusdanig verschil in staat van onderhoud of voorzieningenniveau waardoor daar voor de woning een correctie op zou moeten worden toegepast.
De indexering
11. Eiser heeft op zitting de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering voor 2022 in twijfel getrokken. De heffingsambtenaar hanteert namelijk een trend van -7% terwijl de Waarderingskamer voor de gemeente Utrecht een stijgingspercentage van + 2,8% hanteert.
12. De heffingsambtenaar heeft hierop op de zitting een reactie gegeven. Hij wijst erop dat de trend al vermeld stond op de taxatiematrix die als bijlage bij het verweerschrift van 22 november 2024 is gevoegd. De trend is gebaseerd op verkoopgegevens van hoek- en tussenwoningen in [plaats] . De percentages van de Waarderingskamer zien op alle verkopen in de gemeente Utrecht. De rechtbank ziet geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van deze uitleg. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiser
13. De heffingsambtenaar geeft aan dat vier van de zeven referentiewoningen die eiser in zijn taxatierapport gebruikt tussenwoningen zijn. Hoekwoningen worden over het algemeen voor een hogere waarde verkocht. Daarom zijn tussenwoningen minder goed vergelijkbaar. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ook een tussenwoning in zijn taxatiematrix gebruikt.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de m²-prijzen van de referentiewoningen in zowel het taxatierapport van eiser als de taxatiematrix van de heffingsambtenaar is niet op te maken dat hoekwoningen een hogere waarde vertegenwoordigen dan tussenwoningen. Dat kan in een andere zaak, in een andere buurt of in een ander belastingjaar anders zijn. In deze zaak is de rechtbank in elk geval van oordeel dat zowel hoek- als tussenwoningen als referentiewoning kunnen dienen.
15. Eiser voert aan dat hij zeven referentiewoningen heeft gebruikt in zijn taxatierapport, waarvan de vergelijkbaarheid volgens hem niet in geschil is. De heffingsambtenaar gebruikt er drie in zijn taxatiematrix die volgens eiser de duurste referentiewoningen zijn. Volgens eiser heeft de Hoge Raad hier een streep door getrokken en moet er uitgegaan worden van een gemiddelde van alle referentiewoningen van de heffingsambtenaar en eiser samen.
16. De rechtbank overweegt als volgt. In de door eiser aangehaalde arresten had de belanghebbende ook vergelijkbare woningen aangedragen, die samen met de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in een lagere waarde resulteert. Het Hof is daar zonder nadere motivering aan voorbij gegaan en heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In overweging 3.2 van het door eiser aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2023 overweegt de Hoge Rad dat dit oordeel van het Hof een nadere motivering behoefde in het licht van belanghebbendes met bewijsmiddelen onderbouwde stelling dat de opbrengst van de verkoop van zes andere objecten, waarvan de vergelijkbaarheid overigens niet in geschil is, lager was dan die van de drie panden waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat het Hof de onderbouwde stellingen van eiser niet zonder nadere motivering terzijde had mogen schuiven. De rechtbank kan de conclusie die eiser hieruit trekt dan ook niet volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
17. De heffingsambtenaar geeft ten aanzien van referentiewoning [adres 2] aan dat hij eiser niet volgt in zijn standpunt dat deze woning zeer hoogwaardig en luxe is. Gelet op het fotomateriaal is het heel smaakgevoelig. De heffingsambtenaar wijst verder op de marktontwikkeling in 2022, waarbij het duidelijk is dat in de tweede helft van de 2022 de koopprijzen zijn gedaald. Dat is lastig te specificeren en een waarde (verkoopcijfer) aan het einde van het jaar moet je per maand terug indexeren. Daarom zoekt de heffingsambtenaar liever verkoopcijfers zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum. Hoe verder je daarvan afgaat, hoe lager de waardes. De heffingsambtenaar heeft de referentiewoningen die eiser in zijn taxatierapport gebruikt doorgerekend volgens de methode van de heffingsambtenaar. Dan komt daar een gemiddelde m²-prijs uit van € 2.800,-. Dat is iets lager dan de m²-prijs van de woning. Hierbij zijn de transactieprijzen echter niet geïndexeerd naar waardepeildatum. Als dat nog zou gebeuren verwacht de heffingsambtenaar dat deze gemiddelde m²-prijs hoger uit komt omdat in 2022 de waarde over de hele linie is gedaald. De verschillen in de waardebepaling tussen het taxatierapport van eiser en de taxatiematrix van eiser zien voornamelijk op het tijdsverloop en de toepassing van de indexatie. Met een trend van -7% over 2022, en verkoopcijfers van later in 2022, zou de indexering daarmee een positieve indexering moeten zijn.
18. De rechtbank overweegt als volgt. Ten aanzien van de indexering wijst de rechtbank op overweging 12 van deze uitspraak. Hieruit volgt ook dat de indexering zoals eiser die heeft toegepast in zijn taxatierapport niet te volgen is. Alleen daarom al kan dit taxatierapport niet als onderbouwing dienen van de door eiser bepleite waarde. Ook kan dit niet leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook volgen in zijn keuze om zeker bij een grillige markt referentiewoningen te gebruiken die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum zijn verkocht. Het taxatierapport van eiser kan zoals hiervoor overwogen niet leiden tot een lagere waarde. De rechtbank heeft hiermee toepassing gegeven aan de eerder genoemde arresten van de Hoge Raad. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
ECLI:NL:HR:2023:332 en ECLI:NL:HR:2022:664.