Neuralex Rechtbank Limburg
ECLI:NL:RBLIM:2026:9666
2026-09-16
Civiel recht
11835091 CV EXPL 25-3241
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Terugvordering borgsom toegewezen. Verhuurder mocht de kosten voor schilderwerk niet verrekenen met de borg. Strijd met artikel 6:224 BW.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (19.259 tekens)
RECHTBANK
LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11835091 \ CV EXPL 25-3241
Vonnis van 16 september 2026
in de zaak van
[huurder]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. V.H.A. Griffioen,
tegen
1 [verhuurder 1] ,
te [plaats 2] , gemeente Heerlen,2. [verhuurder 2],
te [plaats 2] , gemeente Heerlen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [verhuurder 1] en [verhuurder 2] ,
gemachtigde: mr. I.P. Sigmond.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 5- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 en 2- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie met productie 6 en 7- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie en vermeerdering eis
- conclusie van publiek in reconventie
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[huurder] is met [verhuurder 1] en [verhuurder 2] een huurovereenkomst aangegaan voor de huur van een woonruimte aan het [adres] te [plaats 1] voor minimaal 24 maanden ingaande op 8 juni 2023. [huurder] was de eerste huurder en heeft de woonruimte in nieuwstaat ontvangen.
2.2.
De door [huurder] betaalde waarborgsom bedraagt € 2.700,-.
2.3.
In de huurovereenkomst is in artikel 12.1 bepaald:
De wanden in het gehuurde zijn voorzien van schilderwerk in de kleur wit met een enkele uitzondering. De plafonds zijn voorzien van schilderwerk in de kleur wit. Huurder dient het gehuurde bij einde huurovereenkomst op te leveren in dezelfde kleur. Indien de verhuurder of diens gemachtigde van mening is dat het gehuurde niet in goede staat achtergelaten wordt om zonder verdere schilderwerk aan de volgende huurder te worden overgedragen, is verhuurder gerechtigd om op kosten van huurder schilderwerk te laten uitvoeren.
2.4.
De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte zijn op de huurovereenkomst van toepassing.
2.5.
De huurovereenkomst is op 30 juni 2025 geëindigd.
2.6.
Op 30 juni 2026 zijn partijen samen in de woning geweest en heeft [huurder] de sleutels willen geven aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] . [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben geweigerd de sleutels in ontvangst te nemen. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat op grond van artikel 12.1 van de algemene bepalingen de muren opnieuw geschilderd moeten worden met witte verf.
2.7.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben geen opleverrapport opgesteld; [huurder] heeft dit wel gedaan en dit rapport op 1 juli 2025 aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] gezonden. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben de waarborgsom niet terugbetaald aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] . Partijen hebben nadien nog gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een oplossing gekomen.
3Het geschil
In conventie
3.1.
[huurder] vordert - samengevat - veroordeling van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] tot betaling van € 2.700,00, vermeerderd met rente.
3.2.
[huurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] stelt zich op het standpunt dat artikel 12.1 van de huurovereenkomst nietig is. Dit artikel behelst voorts [huurder] een oneerlijk beding zoals bedoeld in artikel 3 van de Europese richtlijn 1993/13. Op grond van artikel 6 van diezelfde richtlijn moet het beding buiten toepassing worden gelaten en kan niet teruggevallen worden op een bepaling van nationaal recht. Aan artikel 7:224 BW kan daarom niet worden toegekomen. Voor zover relevant voert [huurder] aan dat hij de woonruimte heeft opgeleverd in de staat waarin hij deze heeft aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen of zaken die door ouderdom stuk zijn gegaan of beschadigd. [huurder] stelt verder dat het beding onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 aanhef en onder a BW. Subsidiair vernietigd [huurder] dan ook dit beding.
[huurder] betwist verder dat er sprake is van schade aan de woonruimte en uit artikel 7:261b BW volgt dan dat de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaald dient te worden. Ook doet [huurder] een beroep op artikel 6:89 BW en stelt hij dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet hebben aangetoond dat er sprake is van schade. Tot slot voert [huurder] aan dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] geen gelegenheid hebben gegeven om de woning na een gezamenlijke inspectie correct op te leveren en de woning zelf op een voor hem goedkopere wijze in de vereiste staat te brengen.
3.3.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] voeren verweer. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] voeren aan dat over artikel 12.1 van de huurovereenkomst afzonderlijk is onderhandeld en dat de richtlijn 93/13 niet van toepassing is. Ook artikel 6:231 onder b BW is volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet van toepassing. In artikel 12.1 is volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] een heldere beschrijving van de beginstaat van de woonruimte gegeven en de expliciet omschreven verplichting van de huurder om de woonruimte in die toestand op te leveren. [huurder] heeft de woonruimte niet in dezelfde witgeschilderde staat opgeleverd en dit valt niet onder slijtage. Ook bleken er talloze gaten in de muren te zitten. Deze had [huurder] moeten wegwerken. [huurder] heeft ervoor gekozen de woonruimte op te leveren met een lappendeken aan donkere plekken op de muren die hij zelf plaatselijk heeft geprobeerd over te schilderen met goedkope en doorzichtige verf. Ook heeft hij kamers in een andere kleur opgeleverd. [huurder] heeft volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] alle kans gekregen om de muren alsnog deugdelijk te schilderen, maar hij heeft dat geweigerd. Conform aanzegging hebben [verhuurder 1] en [verhuurder 2] dit werk zelf laten doen voor € 1.800,- inclusief materiaal.
In reconventie
3.4.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] vorderen in reconventie € 1800,- schade, hetgeen volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] het bedrag is dat zij aan de schilder hebben betaald voor manuren en materiaal.
3.5.
Daarnaast vorderen [verhuurder 1] en [verhuurder 2] , na vermeerdering van eis, een boete van € 5.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente, omdat [huurder] volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] wanprestatie heeft geleverd door de woonruimte op te leveren met muren vol vlekken, donkere plekken en talloze gaten. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben de schade begroot op basis van de offerte. De schilder heeft het werk uitgevoerd en is cash betaald. Voor schadevergoeding is volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet vereist dat de kosten voor herstel daadwerkelijk zijn gemaakt of dat de schadevergoeding daaraan wordt besteed.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
3.6.
[huurder] heeft de vordering in reconventie gemotiveerd betwist. Volgens [huurder] dient deze vordering te worden afgewezen.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
In conventie
4.1.
[huurder] voert aan dat de Richtlijn 93/13 van toepassing is omdat verhuur van een woning een commerciële en dus bedrijfsmatige activiteit is. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] betwisten de toepasselijkheid van de Richtlijn en stellen dat zij enkel deze woonruimte verhuren en dus als particulieren beschouwd moeten worden.
4.2.
Het HvJ EU heeft in zijn arrest van 30 mei 2013 in de zaak C-488/11 voor recht verklaard dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die niet voor zijn bedrijf handelt. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] stellen dat zij enkel deze woonruimte verhuren en dat zij de van de huurovereenkomst onderdeel uitmakende algemene voorwaarden één keer hebben gebruikt. De kantonrechter leidt echter uit bepaling 12.1 van de overeenkomst af dat het de bedoeling is de woonruimte, nadat [huurder] heeft opgezegd, weer opnieuw te verhuren. Het gaat niet om het eenmalig als incidentele activiteit verhuren van de woonruimte. Daar staat tegenover dat gesteld noch gebleken is dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] meerdere woningen verhuren. De kantonrechter gaat dan ook uit van niet beroepsmatige verhuur van de woonruimte en dat de Richtlijn dus niet van toepassing is. De omstandigheid dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] zich bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben laten bijstaan door een professionele verhuurmakelaar maakt dat niet anders.
4.3.
Op grond van artikel 12.1 van de huurovereenkomst is de mening van de verhuurder of diens gemachtigde bepalend voor het antwoord op de vraag of de woonruimte in goede staat is achtergelaten om zonder verder schilderwerk aan de volgende huurder te worden overgedragen en of de verhuurder gerechtigd is om op kosten van de huurder schilderwerk te laten uitvoeren. In feite vormt deze bepaling een vrijbrief voor de verhuurder om bij het einde van de huurovereenkomst de binnenzijde van woonruimte op kosten van de vertrekkende huurder opnieuw te laten schilderen.
4.4.
Deze bepaling is strenger dan het wettelijke systeem in artikel 6:224 lid 2 BW. In artikel 2:224 lid 2 BW is ten eerste een beschrijving van het verhuurde vereist en in dat geval is de huurder gehouden tot oplevering in dezelfde staat, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Artikel 12.1 van de huurovereenkomst biedt wel enig houvast over de staat bij aanvang, namelijk schilderwerk in de kleur wit. [huurder] heeft erkend dat de woonruimte bij aanvang van de huur in nieuwstaat verkeerde. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de toestand van de woonruimte nieuw was en pas geschilderd met witte verf. De bepaling in de wet rekening houdt echter rekening met normale slijtage en artikel 12.1 van de huurovereenkomst biedt de verhuurder de mogelijkheid om daar geen rekening mee te houden. Dit betekent dat artikel 12.1 van de huurovereenkomst ten nadele afwijkt van de artikel 7:224 lid 2 BW. Artikel 7:224 lid 2 BW is volgens artikel 7:242 lid 2 BW van dwingend recht. Een rechtshandeling die daarvan afwijkt is vernietigbaar. [huurder] heeft een beroep gedaan op de vernietigbaarheid. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 12.1, tweede zin, van de huurovereenkomst niet tussen partijen geldt.
4.5.
Rekening houdend met de toestand zoals in de vorige overweging beschreven en normale slijtage, dan heeft [huurder] de woonruimte correct opgeleverd. De door [huurder] overgelegde foto’s acht de kantonrechter maatgevend voor deze beoordeling. De muren zijn niet opnieuw geschilderd in een andere kleur. Er zijn weliswaar donkere plekken op de muren te zien, maar dit is het gevolg van normaal gebruik van de woonruimte nadat de woonruimte twee jaren is bewoond. Bovendien is de procedure in artikel 19.7 van de algemene bepalingen niet gevolgd. Er is geen rapport opgesteld door partijen gezamenlijk, maar enkel door [huurder] . [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben de woning bekeken na afloop van de huurovereenkomst. De door [verhuurder 1] en [verhuurder 2] bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s geven geen beeld van de toestand van de woonruimte aan het einde van de huur, deze zijn van latere datum. Dit blijkt ook uit die foto’s, want er staan inmiddels spullen van een nieuwe huurder. Met deze foto’s hebben [verhuurder 1] en [verhuurder 2] dus niet bewezen dat [huurder] de woonruimte niet correct heeft opgeleverd. Daarbij is [huurder] ook niet de gelegenheid geboden om zaken voor eigen rekening te herstellen.
4.6.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] waren dan ook gehouden om de waarborgsom van € 2.700,- binnen veertien dagen na 30 juni 2025 te restitueren. De vordering om [verhuurder 1] en [verhuurder 2] te veroordelen tot betaling van € 2.700,- zal dan ook worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
4.7.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,43
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.035,93
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In reconventie
4.9.
Uit de overwegingen in conventie volgt dat de vorderingen van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] € 1.810,- aan schade en de boete van € 5.000,- zullen worden afgewezen. Er is geen sprake van wanprestatie. Daarbij kan ingevolge artikel 6:96 lid 1 BW niet gelijktijdig nakoming worden gevorderd zowel van het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding verbonden is.
4.10.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom ook de proceskosten van de procedure in reconventie betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
253,00
(2 x 0,5 punt van € 253,00)
5De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 2.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] in de proceskosten van € 1.035,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
In reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] af;
5.5.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] in de proceskosten van € 253,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
In conventie en reconventie
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op
16 september 2026.
Model door de Raad voor Onroerende zaken op 20 maart 2017 vastgesteld en op 12 april 2017 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en ingeschreven onder nummer 2017.21.
LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11835091 \ CV EXPL 25-3241
Vonnis van 16 september 2026
in de zaak van
[huurder]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. V.H.A. Griffioen,
tegen
1 [verhuurder 1] ,
te [plaats 2] , gemeente Heerlen,2. [verhuurder 2],
te [plaats 2] , gemeente Heerlen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [verhuurder 1] en [verhuurder 2] ,
gemachtigde: mr. I.P. Sigmond.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 5- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties 1 en 2- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie met productie 6 en 7- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie en vermeerdering eis
- conclusie van publiek in reconventie
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[huurder] is met [verhuurder 1] en [verhuurder 2] een huurovereenkomst aangegaan voor de huur van een woonruimte aan het [adres] te [plaats 1] voor minimaal 24 maanden ingaande op 8 juni 2023. [huurder] was de eerste huurder en heeft de woonruimte in nieuwstaat ontvangen.
2.2.
De door [huurder] betaalde waarborgsom bedraagt € 2.700,-.
2.3.
In de huurovereenkomst is in artikel 12.1 bepaald:
De wanden in het gehuurde zijn voorzien van schilderwerk in de kleur wit met een enkele uitzondering. De plafonds zijn voorzien van schilderwerk in de kleur wit. Huurder dient het gehuurde bij einde huurovereenkomst op te leveren in dezelfde kleur. Indien de verhuurder of diens gemachtigde van mening is dat het gehuurde niet in goede staat achtergelaten wordt om zonder verdere schilderwerk aan de volgende huurder te worden overgedragen, is verhuurder gerechtigd om op kosten van huurder schilderwerk te laten uitvoeren.
2.4.
De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte zijn op de huurovereenkomst van toepassing.
2.5.
De huurovereenkomst is op 30 juni 2025 geëindigd.
2.6.
Op 30 juni 2026 zijn partijen samen in de woning geweest en heeft [huurder] de sleutels willen geven aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] . [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben geweigerd de sleutels in ontvangst te nemen. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben zich op het standpunt gesteld dat op grond van artikel 12.1 van de algemene bepalingen de muren opnieuw geschilderd moeten worden met witte verf.
2.7.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben geen opleverrapport opgesteld; [huurder] heeft dit wel gedaan en dit rapport op 1 juli 2025 aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] gezonden. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben de waarborgsom niet terugbetaald aan [verhuurder 1] en [verhuurder 2] . Partijen hebben nadien nog gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een oplossing gekomen.
3Het geschil
In conventie
3.1.
[huurder] vordert - samengevat - veroordeling van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] tot betaling van € 2.700,00, vermeerderd met rente.
3.2.
[huurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] stelt zich op het standpunt dat artikel 12.1 van de huurovereenkomst nietig is. Dit artikel behelst voorts [huurder] een oneerlijk beding zoals bedoeld in artikel 3 van de Europese richtlijn 1993/13. Op grond van artikel 6 van diezelfde richtlijn moet het beding buiten toepassing worden gelaten en kan niet teruggevallen worden op een bepaling van nationaal recht. Aan artikel 7:224 BW kan daarom niet worden toegekomen. Voor zover relevant voert [huurder] aan dat hij de woonruimte heeft opgeleverd in de staat waarin hij deze heeft aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen of zaken die door ouderdom stuk zijn gegaan of beschadigd. [huurder] stelt verder dat het beding onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 aanhef en onder a BW. Subsidiair vernietigd [huurder] dan ook dit beding.
[huurder] betwist verder dat er sprake is van schade aan de woonruimte en uit artikel 7:261b BW volgt dan dat de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaald dient te worden. Ook doet [huurder] een beroep op artikel 6:89 BW en stelt hij dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet hebben aangetoond dat er sprake is van schade. Tot slot voert [huurder] aan dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] geen gelegenheid hebben gegeven om de woning na een gezamenlijke inspectie correct op te leveren en de woning zelf op een voor hem goedkopere wijze in de vereiste staat te brengen.
3.3.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] voeren verweer. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] voeren aan dat over artikel 12.1 van de huurovereenkomst afzonderlijk is onderhandeld en dat de richtlijn 93/13 niet van toepassing is. Ook artikel 6:231 onder b BW is volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet van toepassing. In artikel 12.1 is volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] een heldere beschrijving van de beginstaat van de woonruimte gegeven en de expliciet omschreven verplichting van de huurder om de woonruimte in die toestand op te leveren. [huurder] heeft de woonruimte niet in dezelfde witgeschilderde staat opgeleverd en dit valt niet onder slijtage. Ook bleken er talloze gaten in de muren te zitten. Deze had [huurder] moeten wegwerken. [huurder] heeft ervoor gekozen de woonruimte op te leveren met een lappendeken aan donkere plekken op de muren die hij zelf plaatselijk heeft geprobeerd over te schilderen met goedkope en doorzichtige verf. Ook heeft hij kamers in een andere kleur opgeleverd. [huurder] heeft volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] alle kans gekregen om de muren alsnog deugdelijk te schilderen, maar hij heeft dat geweigerd. Conform aanzegging hebben [verhuurder 1] en [verhuurder 2] dit werk zelf laten doen voor € 1.800,- inclusief materiaal.
In reconventie
3.4.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] vorderen in reconventie € 1800,- schade, hetgeen volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] het bedrag is dat zij aan de schilder hebben betaald voor manuren en materiaal.
3.5.
Daarnaast vorderen [verhuurder 1] en [verhuurder 2] , na vermeerdering van eis, een boete van € 5.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente, omdat [huurder] volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] wanprestatie heeft geleverd door de woonruimte op te leveren met muren vol vlekken, donkere plekken en talloze gaten. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben de schade begroot op basis van de offerte. De schilder heeft het werk uitgevoerd en is cash betaald. Voor schadevergoeding is volgens [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet vereist dat de kosten voor herstel daadwerkelijk zijn gemaakt of dat de schadevergoeding daaraan wordt besteed.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
3.6.
[huurder] heeft de vordering in reconventie gemotiveerd betwist. Volgens [huurder] dient deze vordering te worden afgewezen.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
In conventie
4.1.
[huurder] voert aan dat de Richtlijn 93/13 van toepassing is omdat verhuur van een woning een commerciële en dus bedrijfsmatige activiteit is. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] betwisten de toepasselijkheid van de Richtlijn en stellen dat zij enkel deze woonruimte verhuren en dus als particulieren beschouwd moeten worden.
4.2.
Het HvJ EU heeft in zijn arrest van 30 mei 2013 in de zaak C-488/11 voor recht verklaard dat Richtlijn 93/13 van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die niet voor zijn bedrijf handelt. [verhuurder 1] en [verhuurder 2] stellen dat zij enkel deze woonruimte verhuren en dat zij de van de huurovereenkomst onderdeel uitmakende algemene voorwaarden één keer hebben gebruikt. De kantonrechter leidt echter uit bepaling 12.1 van de overeenkomst af dat het de bedoeling is de woonruimte, nadat [huurder] heeft opgezegd, weer opnieuw te verhuren. Het gaat niet om het eenmalig als incidentele activiteit verhuren van de woonruimte. Daar staat tegenover dat gesteld noch gebleken is dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] meerdere woningen verhuren. De kantonrechter gaat dan ook uit van niet beroepsmatige verhuur van de woonruimte en dat de Richtlijn dus niet van toepassing is. De omstandigheid dat [verhuurder 1] en [verhuurder 2] zich bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben laten bijstaan door een professionele verhuurmakelaar maakt dat niet anders.
4.3.
Op grond van artikel 12.1 van de huurovereenkomst is de mening van de verhuurder of diens gemachtigde bepalend voor het antwoord op de vraag of de woonruimte in goede staat is achtergelaten om zonder verder schilderwerk aan de volgende huurder te worden overgedragen en of de verhuurder gerechtigd is om op kosten van de huurder schilderwerk te laten uitvoeren. In feite vormt deze bepaling een vrijbrief voor de verhuurder om bij het einde van de huurovereenkomst de binnenzijde van woonruimte op kosten van de vertrekkende huurder opnieuw te laten schilderen.
4.4.
Deze bepaling is strenger dan het wettelijke systeem in artikel 6:224 lid 2 BW. In artikel 2:224 lid 2 BW is ten eerste een beschrijving van het verhuurde vereist en in dat geval is de huurder gehouden tot oplevering in dezelfde staat, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Artikel 12.1 van de huurovereenkomst biedt wel enig houvast over de staat bij aanvang, namelijk schilderwerk in de kleur wit. [huurder] heeft erkend dat de woonruimte bij aanvang van de huur in nieuwstaat verkeerde. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de toestand van de woonruimte nieuw was en pas geschilderd met witte verf. De bepaling in de wet rekening houdt echter rekening met normale slijtage en artikel 12.1 van de huurovereenkomst biedt de verhuurder de mogelijkheid om daar geen rekening mee te houden. Dit betekent dat artikel 12.1 van de huurovereenkomst ten nadele afwijkt van de artikel 7:224 lid 2 BW. Artikel 7:224 lid 2 BW is volgens artikel 7:242 lid 2 BW van dwingend recht. Een rechtshandeling die daarvan afwijkt is vernietigbaar. [huurder] heeft een beroep gedaan op de vernietigbaarheid. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 12.1, tweede zin, van de huurovereenkomst niet tussen partijen geldt.
4.5.
Rekening houdend met de toestand zoals in de vorige overweging beschreven en normale slijtage, dan heeft [huurder] de woonruimte correct opgeleverd. De door [huurder] overgelegde foto’s acht de kantonrechter maatgevend voor deze beoordeling. De muren zijn niet opnieuw geschilderd in een andere kleur. Er zijn weliswaar donkere plekken op de muren te zien, maar dit is het gevolg van normaal gebruik van de woonruimte nadat de woonruimte twee jaren is bewoond. Bovendien is de procedure in artikel 19.7 van de algemene bepalingen niet gevolgd. Er is geen rapport opgesteld door partijen gezamenlijk, maar enkel door [huurder] . [verhuurder 1] en [verhuurder 2] hebben de woning bekeken na afloop van de huurovereenkomst. De door [verhuurder 1] en [verhuurder 2] bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s geven geen beeld van de toestand van de woonruimte aan het einde van de huur, deze zijn van latere datum. Dit blijkt ook uit die foto’s, want er staan inmiddels spullen van een nieuwe huurder. Met deze foto’s hebben [verhuurder 1] en [verhuurder 2] dus niet bewezen dat [huurder] de woonruimte niet correct heeft opgeleverd. Daarbij is [huurder] ook niet de gelegenheid geboden om zaken voor eigen rekening te herstellen.
4.6.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] waren dan ook gehouden om de waarborgsom van € 2.700,- binnen veertien dagen na 30 juni 2025 te restitueren. De vordering om [verhuurder 1] en [verhuurder 2] te veroordelen tot betaling van € 2.700,- zal dan ook worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
4.7.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,43
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.035,93
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In reconventie
4.9.
Uit de overwegingen in conventie volgt dat de vorderingen van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] € 1.810,- aan schade en de boete van € 5.000,- zullen worden afgewezen. Er is geen sprake van wanprestatie. Daarbij kan ingevolge artikel 6:96 lid 1 BW niet gelijktijdig nakoming worden gevorderd zowel van het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding verbonden is.
4.10.
[verhuurder 1] en [verhuurder 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom ook de proceskosten van de procedure in reconventie betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
253,00
(2 x 0,5 punt van € 253,00)
5De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] om aan [huurder] te betalen een bedrag van € 2.700,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 28 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] in de proceskosten van € 1.035,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
In reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [verhuurder 1] en [verhuurder 2] af;
5.5.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] in de proceskosten van € 253,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder 1] en [verhuurder 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [verhuurder 1] en [verhuurder 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
In conventie en reconventie
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op
16 september 2026.
Model door de Raad voor Onroerende zaken op 20 maart 2017 vastgesteld en op 12 april 2017 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en ingeschreven onder nummer 2017.21.