ECLI:NL:RBLIM:2026:9165

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 12180985 \ CV EXPL 26-1981




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van




STICHTING WOONPUNT,
te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonpunt,
gemachtigde: [gemachtigde],



tegen





[huurder]
,
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.






1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 8,- de conclusie van antwoord, - de conclusie van repliek met producties 9 en 10,- de conclusie van dupliek.





1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.






2De feiten


2.1.
Op 20 december 1993 zijn de Maastrichtse Woningbouwvereniging Beter Wonen en [huurder] met ingang van 16 januari 1994 een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan ten aanzien van de woning aan het adres [adres] . De huur bedroeg laatstelijk € 903,88 per maand (inclusief servicekosten) en is bij vooruitbetaling verschuldigd.



2.2.
Woonpunt is de rechtsopvolger van Maastrichtse Woningbouwvereniging Beter Wonen; waar hierna sprake is van Woonpunt wordt haar rechtsvoorganger daaronder mede begrepen.



2.3.
Per brief van 14 april 2025 heeft Woonpunt [huurder] geïnformeerd over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2025. De huur wordt per 1 juli 2025 met 4,59% verhoogd van € 903,88 naar € 946,29. Omdat [huurder] geen gehoor heeft gegeven aan de brief heeft Woonpunt op 26 september 2025 hem een rappelbrief gestuurd.



2.4.

[huurder] heeft de huurverhoging onbetaald gelaten.



2.5.
Bij brief van 16 september 2025 heeft Woonpunt [huurder] aangemaand om binnen veertien dagen na bezorging van de brief € 127,23 aan huurachterstand te betalen, bij gebreke waarvan [huurder] € 48,40 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten in het vooruitzicht zijn gesteld.



2.6.
Bij brief van 17 en 27 oktober 2025 heeft Woonpunt [huurder] nogmaals gesommeerd om tot betaling over te gaan. [huurder] heeft niet betaald, waarna hij is gedagvaard.






3Het geschil


3.1.
Woonpunt vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [huurder] tot betaling van € 396,13, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 maart 2026. Ook wil zij dat [huurder] wordt veroordeeld in de proceskosten.



3.2.
Het bedrag van € 396,13 kan als volgt worden gespecificeerd:


€ 346,90 aan huurachterstand tot en met maart 2026 (hierna: de hoofdsom),


€ 0,83 aan rente tot 23 maart 2026,


€ 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten.





3.3.
Woonpunt legt aan de vordering ten grondslag dat de huurverhoging tot en maart 2026 niet is betaald. [huurder] is tijdig op de hoogte gesteld van de jaarlijkse verhoging en hij heeft daartegen geen bezwaar gemaakt bij Woonpunt of de Huurcommissie. Hij is dan ook gehouden de verhoogde huurprijs te betalen.



3.4.

[huurder] voert verweer en stelt zich op het standpunt dat de huurverhoging die Woonpunt in 2025 heeft aangezegd, niet tot stand is gekomen en dat daarom nog steeds uitgegaan moet worden van een geldende huurprijs van € 903,88 (inclusief servicekosten).



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






4De beoordeling


4.1.
In deze zaak staat de vraag centraal of Woonpunt de huurprijs van [huurder] rechtsgeldig heeft verhoogd. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.



Geen ambtshalve toetsing





4.2.
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument in 1993. Ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht is niet aan de orde, omdat de huurovereenkomst is ingegaan vóór de implementatie van de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) in het Nederlandse recht.



Huurverhoging 2025





4.3.
Op grond van artikel 7:248 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de huurprijs van een niet-geliberaliseerde woonruimte (zoals de onderhavige) worden verhoogd door middel van een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst of door toepassing van de artikelen 7:252 e.v. BW. In dit geval is niet gesteld dat er sprake is van een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, zodat de kantonrechter de huurverhoging zal beoordelen aan de hand van de artikelen 7:252 BW en 7:253 BW.



4.4.
Op grond van artikel 7:252 lid 1 BW is vereist dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs schriftelijk wordt gedaan. [huurder] betwist niet dat hij dit voorstel voor de huurverhoging van 1 juli 2025 per brief heeft ontvangen, maar stelt wel in bezwaar te zijn gegaan tegen de huurprijsverhoging door deze niet te betalen. Verder is gebleken dat [huurder] nooit schriftelijk bewaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging (zoals bedoeld in artikel 7:253 lid 1 BW). Doordat [huurder] niet schriftelijk bewaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging en de huurverhoging ook niet heeft betaald, ligt het op de weg van Woonpunt om [huurder] , binnen drie maanden na de ingangsdatum van de verhoging, nogmaals op het voorstel te wijzen middels een aangetekend schrijven. Woonpunt stelt dat zij op 26 september 2025 een rappelbrief aan [huurder] heeft gestuurd en dat deze op 27 september 2025 is bezorgd. [huurder] betwist echter dat hij de deze brief heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelt ten aanzien van deze stellingen als volgt.



4.5.
Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Aangezien Woonpunt zich op de rechtsgevolgen van haar verklaring beroept, rust op haar de bewijslast. Woonpunt heeft bij de conclusie van repliek de rappelbrief van 26 september 2025 en een overzicht met daarin een bezorgstatus overlegd. Desondanks kan de kantonrechter daaruit niet opmaken dat de brief aangetekend is verstuurd en door [huurder] is ontvangen. Daarmee heeft Woonpunt niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:253 lid 1 en lid 2 sub b BW en is dus ook niet in rechte komen vast te staan dat de rappelbrief [huurder] heeft bereikt. Dit betekent dat het voorstel tot huurverhoging niet is geaccepteerd door [huurder] en dat hij de huurcommissie niet heeft kunnen verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurprijsverhoging ingaande per 1 juli 2025 is dan ook niet rechtsgeldig. Dit heeft dit tot gevolg dat de voorgestelde huurverhoging in 2025 niet is ingegaan en dat de oude huurprijs is blijven gelden. Van een huurachterstand is dan ook geen sprake.



4.6.
Woonpunt heeft nog aangevoerd dat zij de huurprijs wel rechtsgeldig heeft verhoogd als zij op een andere manier (dan via aangetekend schrijven) kan aantonen dat [huurder] de rappelbrief heeft ontvangen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij geen retourmelding heeft ontvangen en dat [huurder] geen omstandigheden heeft aangevoerd die een reguliere postbezorging kunnen verhinderen, waardoor het niet aannemelijk is dat de rappelbrief hem niet heeft bereikt. De kantonrechter oordeelt als volgt. Het is aan Woonpunt om aan te tonen dat de rappelbrief [huurder] daadwerkelijk heeft bereikt. De enkele stelling dat niet is gebleken dat de rappelbrief [huurder] niet heeft bereikt, is dus, gelet op de gemotiveerde betwisting van [huurder] , onvoldoende.



4.7.

Op basis van het voorgaande zal het door Woonpunt gevorderde bedrag van
€ 396,13 worden afgewezen.




Proces- en nakosten





4.8.
Woonpunt is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op nihil.






5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
wijst de vorderingen van Woonpunt af,



5.2.
veroordeelt Woonpunt in de proceskosten aan de zijde van [huurder] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil,



5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,


Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.





Artikel 7:253 lid 2 BW.


HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4104, NJ 2013/391 (Centavos/Stichting Nieuwenhuis).


Artikel 150 Rv.