ECLI:NL:RBLIM:2026:7103

RECHTBANK
LIMBURG



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Maastricht



Zaaknummer: 12250141 \ CV EXPL 26-2986




Vonnis in kort geding van 16 juli 2026




in de zaak van




WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
te Kerkrade,
eisende partij,
hierna te noemen: HEEMwonen,
gemachtigde: mr. T. Stoutjesdijk,



tegen



1. [bewindvoerder] , vennoot van [bewindvoerderskantoor] V.O.F., in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen van [huurder],
te [plaats 1] ,

2. [huurder],

te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. V.H.A. Griffioen.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 18- de door HEEMwonen in het geding gebrachte aanvullende productie 19- de op voorhand door [gedaagden] in het geding gebrachte producties 1 tot en met 3
- de pleitnota van [gedaagden] ,
- de mondelinge behandeling van 9 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.





2De feiten


2.1.

[huurder] heeft met HEEMwonen een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij sedert 1 juni 2015 van HEEMwonen de woonruimte aan [adres] (verder: de woning) in huur gekregen heeft. Op deze overeenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte’ van toepassing.



2.2.
In de algemene voorwaarden staat voor zover relevant:



“(…) 6.3


Huurder zal het gehuurde en alle aanhorigheden, waaronder ook de bij de woning behorende tuin, gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en huurder zal geen overlast voor omwonenden veroorzaken. (…)





6.9


In verband met controle door verhuurder van de naleving van de verplichtingen van huurder op grond van deze Algemene Huurvoorwaarden, dan wel in verband met mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle van meterstanden en dergelijke, zal huurder verhuurder, in het gehuurde toelaten, Onder verhuurder wordt mede verstaan: de door of namens verhuurder aangewezen personen. (…)





8.3


Indien verhuurder het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geheel of gedeeltelijk wil renoveren, zal hij huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. Dit voorstel wordt vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders van het complex daarmee heeft ingestemd. Verhuurder informeert huurder of de huurderorganisatie van het betreffende complex tijdig vooraf over de voorgenomen plannen en voert hierover overleg met de huurder dan wel betrokken huurderorganisatie. Indien huurder met het voorstel niet heeft ingestemd en ook niet binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder, dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, bij de rechter een beslissing heeft gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel, is hij hieraan gebonden. Huurder is dan verplicht alle medewerking te verlenen bij de uitvoering van de werkzaamheden (…)”





2.3.
De betreffende woning ligt in de [wijk] . Het betreft een eengezinswoning, gelegen in een rij van in totaal tien aaneengeschakelde woningen. Bij brief van 13 februari 2025 heeft HEEMwonen de bewoners van voornoemde wijk geïnformeerd over de noodzaak van het vervangen van de houten buitenkozijnen voor kunststofkozijnen en deze kunststofkozijnen te voorzien van HR+++ glas, en vervanging van de buitendeuren door een geïsoleerde buitendeur. Tevens is in die brief meegedeeld dat de firma [bedrijf] in de periode van 19 februari tot 28 februari 2025 de kozijnen komt inmeten en dat een medewerker van [bedrijf] telefonisch contact zal opnemen om hiervoor een afspraak te maken.



2.4.
Bij brief van 18 maart 2025 deelt HEEMwonen mee dat meer dan 70% van de bewoners heeft ingestemd met het vervangen van de buitenkozijnen en buitendeuren.



2.5.
Op 1 april 2025 heeft [huurder] de akkoordverklaring ondertekend, waarmee zij heeft ingestemd met het vervangen van de buitenkozijnen en buitendeuren.



2.6.
Op 16 april 2025 heeft [bedrijf] - na eerdere afspraken die door [huurder] tot driemaal toe zijn afgezegd - de kozijnen gedeeltelijk kunnen inmeten. Door de aanwezigheid van veel spullen waren niet alle kozijnen bereikbaar om in te meten. Verder constateerde [bedrijf] dat de woning (ernstig) vervuild was. Daarop is besloten de werkzaamheden uit te stellen totdat de woning is opgeruimd.



2.7.

Bij brief van 8 mei 2025 heeft HEEMwonen aan de bewoners aangekondigd dat
zevenentwintig woningen aan de [adres] , [straat 1] en [straat 2] worden opgeknapt en verduurzaamd.




2.8.
De geplande opschoning op 5 januari 2026 is door de gemeente [plaats 2] uitgesteld omdat [huurder] niet heeft voldaan aan de voorwaarde om vier van haar zeven katten ergens anders onder te brengen.



2.9.
Bij brief van 23 februari 2026 heeft (de gemachtigde van) HEEMwonen [huurder] erop gewezen dat zij medewerking diende te verlenen aan de geplande (renovatie)werkzaamheden, alsmede de voorbereidingen daartoe, en dat deze werkzaamheden niet kunnen plaatsvinden indien het gehuurde niet is opgeruimd.



2.10.
Op 16 maart 2026 is de gemeente [plaats 2] op huisbezoek geweest.



2.11.
De geplande opschoning op 17 maart 2026 heeft [huurder] afgezegd.



2.12.
Tijdens het huisbezoek op 30 maart 2026 heeft HEEMwonen geconstateerd dat de woning nog steeds vervuild is en vol staat met spullen.



2.13.
Bij brief van 18 april 2026 heeft (de gemachtigde van) HEEMwonen onderhavig kort geding aangekondigd. De nieuwe en huidige bewindvoerder, die toen net was benoemd, heeft om een maand uitstel gevraagd om de situatie in goede banen te leiden. Dat uitstel heeft HEEMwonen verleend en er is afgesproken dat de woning op 20 mei 2026 opgeschoond en opgeruimd zou zijn.



2.14.
Tijdens de inspectie van 20 mei 2026 is echter gebleken dat de woning nog steeds niet is opgeschoond en opgeruimd.



2.15.
HEEMwonen heeft vervolgens onderhavig kort geding gestart.







3Het geschil


3.1.
Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert HEEMwonen bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [huurder] dan wel [bewindvoerder] q.q. te veroordelen binnen drie weken na betekening van het vonnis de woning zodanig leeg te (laten) ruimen c.q. op te (laten) ruimen en schoon te (laten) maken conform het bepaalde in productie 11A, zodat de hierna onder sub 3 genoemde werkzaamheden kunnen worden verricht,

2. voor het geval niet wordt voldaan aan hetgeen onder sub 1 is gevorderd, HEEMwonen ex artikel 3:299 BW te machtigen om voor rekening en op kosten van [bewindvoerder] q.q. dan wel [huurder] de woning zodanig leeg te ruimen c.q. op te ruimen en schoon te maken dat de onder sub 3 genoemde werkzaamheden kunnen worden verricht,

3. [huurder] dan wel [bewindvoerder] q.q. te veroordelen aan HEEMwonen (en door haar ingeschakelde derden) medewerking te verlenen aan alle hierna genoemde werkzaamheden aan de woning gelegen aan [adres] te [plaats 2] , alsmede aan de voorbereiding daartoe, deze te gehengen en te gedogen en daartoe gelegenheid en toegang tot de woning te geven:

- het vervangen van de houten buitenkozijnen voor kunststofkozijnen en hetvoorzien van deze kunststofkozijnen van HR+++ glas,
- het vervangen van de buitendeur(en) voor geïsoleerde buitendeur(en),


4. [bewindvoerder] q.q. dan wel [huurder] te veroordelen, voor zover zulks noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden, het gehuurde met al het hare en alle personen die zijdens haar in de woning verblijven tijdelijk, voor de duur van de uitvoering van de werkzaamheden, te ontruimen,

5. [bewindvoerder] q.q. dan wel [huurder] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.



3.2.
Aan de vordering legt HEEMwonen ten grondslag dat zij renovatiewerkzaamheden wil laten uitvoeren in de door [huurder] gehuurde woning. [huurder] moet daartoe gelegenheid geven en daartoe eerst opruimwerkzaamheden verrichten. Nu [huurder] , ondanks herhaalde verzoeken, zulks nalaat ziet HEEMwonen zich genoodzaakt onderhavige procedure te starten.



3.3.

[huurder] heeft verweer gevoerd. Het verweer komt er kort samengevat op neer dat een spoedeisend belang bij de vorderingen van HEEMwonen ontbreekt en dat HEEMwonen met het binnentreden van de woning tegen de wil van [huurder] de grondrechten van [huurder] en haar dochter aantast, waaronder hun recht op eerbiediging van privéleven, familie- en gezinsleven en hun woning.



3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.








4De beoordeling


4.1.
Wat betreft de processuele positie van [huurder] overweegt de kantonrechter als volgt. Vaststaat dat de (toekomstige) goederen van [huurder] onder bewind zijn gesteld met benoeming van [bewindvoerder] q.q. tot bewindvoerder. Tijdens het bewind komt het beheer en de beschikking over de goederen die onder bewind staan toe aan de bewindvoerder. In artikel 1:441 BW wordt bepaald dat de bewindvoerder de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. De vordering van HEEMwonen heeft betrekking op de tussen HEEMwonen en [huurder] bestaande huurovereenkomst. De uit die huurovereenkomst voor [huurder] voortvloeiende rechten zijn aan te merken als goederen in de zin van artikel 1:431, eerste lid, BW. De bewindvoerder dient daarom exclusief in deze procedure ten behoeve van [huurder] op te treden als formele procespartij. Dit betekent dat HEEMwonen haar vordering alleen had moeten richten tegen de bewindvoerder. HEEMwonen zal in haar vorderingen jegens [huurder] niet-ontvankelijk worden verklaard.



4.2.
Bij de beoordeling van het geschil komt eerst de vraag aan de orde of HEEMwonen voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vorderingen, zoals HEEMwonen stelt en [bewindvoerder] q.q. betwist. De kantonrechter oordeelt dat uit de stellingen van HEEMwonen genoegzaam is gebleken dat het gaat om een spoedeisende zaak waarin, gelet op het belang van HEEMwonen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist. HEEMwonen stelt dat de houten buitenkozijnen en buitendeuren in slechte staat verkeren en vervanging niet kan wachten tot het uit te voeren renovatietraject in 2027. HEEMwonen wil schade aan de woningen voorkomen. Doordat de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd is, is het risico op schade vergroot. Wat [bewindvoerder] q.q. daartegen als verweer heeft gevoerd (onder andere dat op 20 juli 2026 de woning wordt opgeruimd en opgeschoond, [huurder] de opslagkosten van de kunststofkozijnen en het glaswerk betaalt en dat een rechtszaak eerder gestart had moeten worden) doet niet af aan het belang van HEEMwonen bij een spoedige beoordeling van haar vordering. De kantonrechter heeft er begrip voor dat HEEMwonen niet meer het volledige vertrouwen heeft dat er op 20 juli 2026 daadwerkelijk wordt opgeruimd en opgeschoond, omdat [huurder] tot nu toe de afspraken steeds (op het laatste moment) heeft afgezegd. Ook begrijpt de kantonrechter dat HEEMwonen het Housing Traject niet wil afwachten, omdat dit nog enige tijd kan duren en niet gegarandeerd kan worden dat [huurder] haar medewerking hieraan blijft verlenen.



4.3.
Vervolgens dient beoordeeld te worden of de vorderingen van HEEMwonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kantonrechter dient daarbij uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.



4.4.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Een huurder mag de woning niet vervuilen en daar geen gevaarlijke situatie laten ontstaan. Huurder dient op grond van artikel 7:220 lid 2 BW de verhuurder gelegenheid te geven om over te gaan tot renovatie van het gehuurde als de verhuurder daartoe een redelijk voorstel doet.



4.5.
Niet in geschil is dat meer dan 70% van de huurders hebben ingestemd met het renovatieplan (randnummer 2.24.). Ook [huurder] is daarmee akkoord gegaan (randnummer 2.5.). Nu 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, wordt ingevolge artikel 7:220 lid 3 BW het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn.



4.6.
Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is duidelijk geworden dat [huurder] kampt met psychische problemen die haar belemmeren bij het zelfstandig organiseren en voeren van haar huishouden.



4.7.
Uit de verklaringen van een medewerker van [bedrijf] en mevrouw [persoon] , sociaal consulent bij HEEMwonen, blijkt dat de woning vol staat met spullen en ontoegankelijk is voor onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaringen te twijfelen. De verklaringen zijn consistent, uitgebreid en voldoende geconcretiseerd. Evenmin is gebleken dat de woning inmiddels opgeruimd is.



4.8.
Door de woning vol te stouwen met spullen en (medewerkers van) HEEMwonen en/of door haar ingeschakelde derden daardoor niet voldoende in staat te stellen om renovatiewerkzaamheden te verrichten, schiet [huurder] tekort in de nakoming van de uit artikel 7:213 BW en artikel 6.3. van de algemene bepalingen (randnummer 2.2.) voortvloeiende huurdersverplichtingen. De woning dient zodanig te worden opgeruimd en opgeruimd te blijven dat (de medewerkers van) HEEMwonen en door haar ingeschakelde derden voldoende in staat zijn om daarin noodzakelijk onderhoud en werkzaamheden te verrichten.



4.9.
Dat [huurder] in staat is om de woonsituatie binnen aanvaardbare grenzen te krijgen en te houden, is niet aannemelijk geworden. Als niet althans onvoldoende weersproken staat vast dat [huurder] ook in het verleden nalatig is geweest en gebleven om de woning en tuin behoorlijk te onderhouden. De woonsituatie lijkt nadien niet of nauwelijks te zijn verbeterd. [huurder] stelt doende te zijn met het opruimen van de woning maar niet aannemelijk is geworden dat zij daarin voortvarend genoeg handelt. Relevant in dit kader is eveneens dat [huurder] hulp en aanbod via HEEMwonen voor het inschakelen van een professioneel bedrijf om de woning op te ruimen niet heeft aanvaard. Voorts heeft HEEMwonen rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [huurder] en veel geduld gehad, maar nu dringt de tijd en zal er voortvarend gehandeld moeten worden.



4.10.

[huurder] is op grond van de wet en de huurovereenkomst gehouden om HEEMwonen in staat te stellen de renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren. Derhalve is het gerechtvaardigd [bewindvoerder] q.q. te verplichten de werkzaamheden toe te laten en zijn medewerking hieraan te verlenen. Hoewel een huurder (in dit geval [huurder] ) in beginsel recht heeft op ongestoord huurgenot en recht op privacy, mag de huurder in dit geval de verhuurder niet de toegang tot de woning weigeren. Het betreft hier een uitzonderingssituatie, waarin een verhuurder (zonder toestemming van huurder) toch toegang tot de woning van een huurder heeft. Het betreft aldus een toegestane inbreuk op het recht van privacy. Anders dan [bewindvoerder] q.q. meent hoeft niet expliciet gevorderd te worden dat de deurwaarder toegang krijgt tot de woning.



4.11.
Voor het geval [huurder] aan het vorenstaande geen medewerking zou verlenen, heeft HEEMwonen belang bij haar vordering tot tijdelijke ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal daarom ook de vordering die daarop ziet toewijzen, voor zover die tijdelijke ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De grondslag hiervan is gelegen is artikelen 558 sub b, 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). De kantonrechter heeft hierbij in acht genomen dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt (ook wanneer deze tijdelijk is) in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Dat het voor [huurder] bezwarend is om haar woning tijdelijk te verlaten en elders huisvestiging te zoeken, is niet gebleken althans niet of onvoldoende onderbouwd.



4.12.
Het vorenstaande betekent dat de vorderingen jegens [bewindvoerder] q.q. zullen worden toegewezen.



4.13.

[bewindvoerder] q.q. wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom verwezen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van HEEMwonen worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


304,96







- griffierecht


€


139,00







- salaris gemachtigde


€


865,00







- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.452,96














5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
verklaart HEEMWonen in haar vorderingen jegens [huurder] niet-ontvankelijk,



5.2.
veroordeelt [bewindvoerder] q.q. binnen drie weken na betekening van dit vonnis de woning zodanig leeg te (laten) ruimen c.q. op te (laten) ruimen en schoon te (laten) maken conform het bepaalde in productie 11A, zodat de hierna onder 5.4. genoemde werkzaamheden kunnen worden verricht,



5.3.
machtigt HEEMwonen ex artikel 3:299 BW, voor het geval niet wordt voldaan aan het bepaalde in 5.2. om binnen drie weken na betekening van dit vonnis voor rekening en op kosten van [bewindvoerder] q.q. de woning zodanig leeg te ruimen c.q. op te ruimen en schoon te maken dat de onder 5.4. genoemde werkzaamheden kunnen worden verricht,



5.4.

veroordeelt [bewindvoerder] q.q. aan HEEMwonen (en door haar ingeschakelde derden) medewerking te verlenen aan alle hierna genoemde werkzaamheden aan de woning gelegen aan [adres] te [plaats 2] , alsmede aan de voorbereiding daartoe, deze te gehengen en te gedogen en daartoe gelegenheid en toegang tot de woning te geven:
- het vervangen van de houten buitenkozijnen voor kunststofkozijnen en het voorzien van deze kunststofkozijnen van HR+++ glas,
- het vervangen van de buitendeur(en) voor geïsoleerde buitendeur(en),




5.5.
veroordeelt [bewindvoerder] q.q., voor zover zulks noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden, het gehuurde met al het hare en alle personen die zijdens haar in de woning verblijven tijdelijk, voor de duur van de uitvoering van de werkzaamheden, te ontruimen, voor rekening en op kosten van [bewindvoerder] q.q.,



5.6.
veroordeelt [bewindvoerder] q.q. in de proceskosten van € 1.452,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [bewindvoerder] q.q. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2026.




















































Productie 1 dagvaarding


Productie 1 dagvaarding


Productie 4 dagvaarding


Productie 5 dagvaarding


Productie 4 dagvaarding


Productie 6 dagvaarding


Productie 3 dagvaarding


Productie 10 dagvaarding


Productie 11A dagvaarding


Productie 11B dagvaarding


Artikel 1:438 BW


Productie 6 dagvaarding


Productie 11 dagvaarding