ECLI:NL:RBGEL:2026:7130

RECHTBANK
GELDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Nijmegen



Zaaknummer: 12322716 \ VV EXPL 26-57




Vonnis in kort geding van 25 september 2026




in de zaak van




STICHTING OOSTERPOORT WONEN,
te Groesbeek ,
eisende partij,
hierna te noemen: Oosterpoort,
gemachtigde: mr. P.A.C. van Buul,



tegen





[gedaagde] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen.





1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 11 september 2026, alwaar mr. Kobossen voornoemd het woord heeft gevoerd aan de hand van de door hem overgelegde spreekaantekeningen en waar van het overige aantekening is gehouden door de griffier.




1.2.
Hierna is vonnis bepaald op heden.





2De feiten


2.1.
Oosterpoort heeft met ingang van 12 december 2018 de woning aan [adres] te [woonplaats] verhuurd aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van Oosterpoort van toepassing. Daarin staat in artikel 6.7 dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.






2.2.
Op 1 juli 2026 heeft de politie het gehuurde onderzocht. Op 2 juli 2026 heeft de politie een hennepbericht opgemaakt. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:



“(…) Vastgesteld tijdens onderzoek





Aanleiding


Op 1 juli 2026 zijn politieambtenaren samen met een fraude inspecteur van Liander ter plaatse gegaan op het bovenstaande adres. Dit omdat woningcorporatie Oosterpoort eerder had doorgegeven dat er mogelijk een hennepkwekerij op het bovenstaande adres zou zitten. Na een eerder positieve warme meting door de politie betrad de aanwezig fraude inspecteur van Liander, na een uitvoerige uitleg door hem aan de aanwezige bewoner in zijn eigen taal via een tolk, de bovenstaande hoekwoning op basis van zijn eigen bevoegdheden. Bij controle van de aanwezige meterkast stelde deze vast dat er sprake was van meterfraude. Vervolgens hebben de aanwezige politieambtenaren de bovenstaande hoekwoning betreden in het kader van de Opiumwet. (…)





Inrichting en hennepplanten


In deze betreffende hoekwoning, op de 1e etage, werd een volledig ingerichte, maar niet


operationele hennepkwekerij zonder hennepplanten, aangetroffen. De hennepkwekerij was


verdeeld over twee slaapkamers, daar werden in totaal 231 lege potten aangetroffen en een berg oude potgrond.





Periode*/ eerdere oogsten


* De teelt van één kweekperiode betreft maximaal 3 maanden


Er wordt uitgegaan van een eerdere oogst. De daarbij vastgestelde indicatoren zijn:



- Kalkaanslag op de aanwezige lege potten en het dekzeil.


- Vervuilde koolstoffilters.


- In beide slaapkamers een berg oude potgrond.


- Een vervuild droognet


- Een niet doorbroken stoflaag op de kappen van de aanwezige assimilatielampen en latten.




Inbeslagname goederen


In de hoekwoning werden 19 assimilatielampen, 2 koolstoffilters, en een aan/afzuig installatie in beslag genomen. Ook is de aanwezige personenauto van de verdachte in beslag genomen.


(…)”





2.3.
Bij brief van 2 juli 2026 heeft Oosterpoort medegedeeld dat de door de politie aangetroffen wietkwekerij voor haar aanleiding is om de huurovereenkomst te beëindigen. Oosterpoort heeft [gedaagde] gevraagd om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.



2.4.
Op 9 juli 2026 heeft Oosterpoort een bezoek gebracht aan het gehuurde. Van de situatie in het gehuurde zijn toen foto’s gemaakt. Uit deze foto’s blijkt onder meer dat er gaten in het plafond zijn aangebracht en dat de elektriciteitsmeter niet meer in de meterkast aanwezig is.



2.5.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd.








3Het geschil


3.1.

Oosterpoort vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om de woning staande en gelegen te [woonplaats] , gemeente Berg en Dal aan [adres]
binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken Oosterpoort niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen te (doen) verlaten en ontruimen, die woning in goede staat aan Oosterpoort op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Oosterpoort te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.




3.2.
Oosterpoort legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] , door het aanwezig hebben van een professioneel ingerichte hennepkwekerij in het gehuurde, in strijd heeft gehandeld met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden en zijn wettelijke verplichtingen uit artikelen 7:213 BW en 7:214 BW.



3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Oosterpoort in de kosten van deze procedure. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
In deze zaak ligt de vraag voor of de vordering van Oosterpoort tot ontruiming van de woning in kort geding toewijsbaar is wegens het aantreffen van een (inrichting van een) hennepkwekerij.



4.2.
De kantonrechter stelt in dat kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.



4.3.
Anders dan door [gedaagde] is aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat Oosterpoort een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Dit spoedeisend belang vloeit in de eerste plaats voort uit de aard van de vordering, die is gegrond op het aantreffen van (de inrichting van) een hennepkwekerij en de daarmee samenhangende risico’s voor de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. Daarnaast heeft Oosterpoort als toegelaten instelling voor de volkshuisvesting een wettelijke taak om zorg te dragen voor een veilige woonomgeving en om haar schaarse sociale huurwoningen rechtvaardig te verdelen. Gelet op deze schaarste en lange wachtlijsten kan van Oosterpoort onder deze omstandigheden niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.






4.4.
De kantonrechter stelt vast dat de politie op 1 juli 2026 (de inrichting van) een hennepkwekerij in het gehuurde heeft aangetroffen. [gedaagde] voert aan dat hij zelf geen hennep heeft gekweekt, ten tijde van de inrichting in het buitenland verbleef en de sleutel enkel aan een derde had afgestaan om de post te verzorgen omdat hij maandenlang in het buitenland verbleef. De kantonrechter acht deze verklaring niet zonder meer geloofwaardig, in elk geval ontbreekt elke vorm van onderbouwing of concretisering hiervan. Zou het echter al zo zijn gegaan als [gedaagde] stelt, dan ontslaat hem dat niet zonder meer van zijn verantwoordelijkheid als huurder.



4.5.
Op grond van artikel 7:219 BW is de huurder weliswaar aansprakelijk voor gedragingen van derden die met zijn goedvinden van het gehuurde gebruikmaken, maar volgens vaste rechtspraak brengt deze bepaling niet mee dat een ontruiming reeds toewijsbaar is op de enkele grond van gedragingen van een derde die niet tot fysieke schade aan de woning hebben geleid. Beslissend is in zo’n geval of geoordeeld moet worden dat [gedaagde] zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW. Bij de beantwoording van die vraag dient de kantonrechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder het verband tussen de gedragingen van de derde en het gebruik van het gehuurde. Van een schending van het goed huurderschap is in elk geval sprake indien de huurder van die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.



4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is van een dergelijke schending sprake. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij de naam van de betreffende derde kent, maar deze niet wil noemen omdat hij anders in de problemen raakt. Uit deze verklaring leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] de sleutel heeft toevertrouwd aan een persoon van wie hij wist of kon vermoeden dat deze onbetrouwbaar was. Dat hij de sleutel aan een dergelijk persoon heeft afgestaan zonder enig toezicht uit te oefenen, valt niet te rijmen met de stelling dat het enkel ging om het verzorgen van de post, te meer nu niet is toegelicht waarom hij hiervoor niet zijn broer heeft ingeschakeld.



4.7.

De op een goed huurder rustende zorgplicht brengt mee dat een huurder die de sleutel van zijn woning voor langere tijd aan een derde afstaat, de nodige voorzorgsmaatregelen moet treffen en voldoende toezicht moet houden op de woning. Nu [gedaagde] de sleutel heeft gegeven aan een persoon die hij niet vertrouwde en tijdens zijn
– naar eigen zeggen maandenlange – afwezigheid in het geheel geen toezicht heeft doen uitoefenen, had hij ernstig rekening te houden met misbruik van de woning. Door deze passieve houding heeft hij het risico op illegale activiteiten aanvaard. Het is dan ook voorshands voldoende aannemelijk dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn toezichthoudende taak. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.




4.8.
De kantonrechter dient vervolgens op de voet van artikel 6:265 lid 1 BW te beoordelen of het voldoende aannemelijk is dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of de vordering tot ontruiming, vooruitlopend op die ontbinding, in kort geding gerechtvaardigd is, moeten alle omstandigheden van het geval tegen elkaar worden afgewogen.



4.9.
Bij deze afweging weegt de kantonrechter in het voordeel van [gedaagde] mee dat hij sinds 2018 een goed huurder is geweest, hij de huur altijd tijdig heeft betaald, hij geen strafrechtelijke antecedenten heeft, recent is getrouwd en bezig is met gezinshereniging om zijn vrouw naar Nederland te laten komen. Tegenover deze persoonlijke belangen staat het belang van Oosterpoort bij het hanteren van een strikt beleid ter bestrijding van hennepteelt en het waarborgen van de leefbaarheid en veiligheid in haar huurwoningen.



4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat de ernst van de tekortkoming hier de doorslag geeft. Het aantreffen van (de inrichting van) een hennepkwekerij in combinatie met het feit dat er illegaal stroom is afgetapt, brengt voor de omwonenden een onaanvaardbaar risico op brand, overlast en gevaarzetting met zich mee. Bovendien is ernstige materiële schade in het gehuurde veroorzaakt. Onder deze omstandigheden is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Het belang van Oosterpoort bij handhaving van haar beleid, de veiligheid en de leefbaarheid voor haar overige huurders weegt zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] . De gevorderde ontruiming zal dan ook, vooruitlopend op die ontbinding, worden toegewezen.



4.11.
De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn vast op de gevorderde drie dagen na betekening van dit vonnis. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze termijn buitenproportioneel kort is en heeft verzocht om een termijn van minimaal twee maanden, ziet de kantonrechter geen aanleiding om van de gevorderde drie dagen af te wijken. Daartoe is doorslaggevend dat netbeheerder Liander de elektriciteitsmeter uit de woning heeft verwijderd, waardoor het gehuurde feitelijk niet meer bewoonbaar is. Nu [gedaagde] ter zitting bovendien zelf heeft verklaard sindsdien niet meer in de woning te wonen, leidt een ontruimingstermijn van drie dagen niet tot het verlies van een actueel feitelijk onderkomen. Onder deze omstandigheden weegt zijn belang bij een langere termijn niet op tegen het belang van Oosterpoort om op korte termijn weer de beschikking over de woning te krijgen.



4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Oosterpoort worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


153,02







- griffierecht


€


139,00







- salaris gemachtigde


€


865,00







- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.301,02













5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Oosterpoort zijn, en de sleutels af te geven aan Oosterpoort,



5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.301,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.










Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2026.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!








26396 / 560