ECLI:NL:RBGEL:2026:6748

RECHTBANK
GELDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Nijmegen



Zaakgegevens: 12016139 \ CV EXPL 25-3544




Vonnis van 28 augustus 2026




in de zaak van




STICHTING WOONWAARTS,
gevestigd in Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonwaarts,
gemachtigde: mr. S.W.A. te Beest,



tegen




CARDAN BEWINDVOERING B.V. , in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [gedaagde] (hierna te noemen: [gedaagde] ),
gevestigd in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Cardan Bewindvoering ,
gemachtigde: mr. M.P.J. Rubens.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 maart 2026 en de daarin vermelde processtukken,
- het bericht van 2 juli 2026 met productie 9 van Woonwaarts,
- de akte van 7 juli 2026 met productie 3 van Cardan Bewindvoering .



1.2.

Op 16 juli 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was

[woonfraudeconsulent] namens Woonwaarts aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Cardan Bewindvoering is [bewindvoerder] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Ook [gedaagde] was aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Na het sluiten van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat hij vandaag een vonnis in de zaak zal wijzen.






2De feiten


2.1.
Woonwaarts verhuurt met ingang van 4 maart 2020 aan [gedaagde] voor onbepaalde tijd de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 679,86 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:


“Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.”




2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden (versie 2019) van Woonwaarts (hierna: AHV) van toepassing. Daarin zijn de volgende bepalingen opgenomen:


“6.3.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.





6.4.


Huurder zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde (…) te ontplooien.


(…)





6.6.


Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden (…).





2.3.

Bij beschikking van 29 augustus 2024 van deze rechtbank is met ingang van de volgende dag bewind gesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] . Op
28 januari 2025 is de toenmalige bewindvoerder bij beschikking van deze rechtbank met ingang van 4 maart 2025 ontslagen en is Cardan Bewindvoering gelijktijdig benoemd tot (nieuwe) bewindvoerder van [gedaagde] .




2.4.
Op 20 mei 2025 is tijdens een onderzoek van de gemeente Nijmegen naar het gebruik van het gehuurde een sekswerker in het gehuurde aangetroffen. De sekswerker, een Roemeense vrouw van 21 jaar, verklaarde vier dagen in (een voor sekswerk ingerichte slaapkamer in) het gehuurde te hebben verbleven en € 80,00 per dag te betalen voor het gebruik van de slaapkamer, waar ze haar klanten ontving. Ze gaf aan ook gebruik te maken van de keuken en de badkamer. Verder verklaarde de sekswerker dat er nog een andere Roemeense sekswerker in het gehuurde – voor de duur van ongeveer drie weken – heeft verbleven.



2.5.

Twee dagen later, op 22 mei 2025, is de zoon van [gedaagde] , die tot dan toe bij

[gedaagde] inwoonde, bij beschikking van de kinderrechter in deze rechtbank voorlopig onder toezicht gesteld tot 22 augustus 2025.




2.6.
Bij beschikking van 2 juni 2025 heeft de kinderrechter in deze rechtbank een machtiging verleend tot uithuisplaatsing van de zoon van [gedaagde] tot 22 augustus 2025.



2.7.
Naar aanleiding van het onderzoek naar het gebruik van het gehuurde, waarvan de bevindingen door de politie zijn vastgelegd in een bestuurlijke rapportage, heeft de burgemeester van Nijmegen (hierna: de burgemeester) [gedaagde] per brief van 23 juni 2025 op de hoogte gebracht van zijn voornemen om aan hem een last onder dwangsom op te leggen. [gedaagde] heeft geen zienswijze tegen dit voornemen ingediend.



2.8.
Op 11 augustus 2025 heeft de burgemeester de voorgenomen last onder dwangsom aan [gedaagde] opgelegd. Tegen het besluit van de burgemeester is geen bezwaar gemaakt.



2.9.
Bij beschikking van 21 augustus 2025 heeft de kinderrechter in deze rechtbank de zoon van [gedaagde] onder toezicht gesteld en een machtiging tot zijn uithuisplaatsing verleend, beide met ingang van de volgende dag en voor de duur van één jaar.



2.10.
Woonwaarts heeft [gedaagde] op 25 augustus 2025 verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.



2.11.
Op 16 oktober 2025 heeft Woonwaarts [gedaagde] uitgenodigd bij haar op kantoor om met elkaar in gesprek te gaan over de in het gehuurde aangetroffen situatie. [gedaagde] heeft deze afspraak afgezegd vanwege rugklachten.



2.12.
Vervolgens heeft (de gemachtigde van) Woonwaarts [gedaagde] nogmaals schriftelijk verzocht de huurovereenkomst vrijwillig (door Cardan Bewindvoering ) op te (laten) zeggen.



2.13.
Cardan Bewindvoering heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd.





3Het geschil


3.1.
Woonwaarts vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en de veroordeling van Cardan Bewindvoering tot betaling van de maandelijkse huurprijs/een maandelijkse gebruikersvergoeding die gelijkstaat aan de huurprijs, eventueel te vermeerderen met het bedrag van de jaarlijkse huurverhoging, verder te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke termijn, tot de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde. Ten slotte vordert Woonwaarts dat Cardan Bewindvoering wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.



3.2.
Woonwaarts legt aan haar vorderingen vordering ten grondslag dat [gedaagde] in zijn wettelijke (artikel 7:213 BW en 7:214 BW) en contractuele (artikel 6.3, 6.4 en 6.6 AHV) verplichtingen als huurder is tekortgeschoten door – kortgezegd – zonder toestemming van Woonwaarts (een deel van) het gehuurde aan één of meer sekswerker(s) in gebruik te geven die vanuit daar haar diensten aanbood. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Woonwaarts de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.



3.3.

Cardan Bewindvoering voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonwaarts. Zij erkent dat [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten, maar beroept zich op de tenzij-bepaling uit artikel 6:265 lid 1 BW.
Cardan Bewindvoering voert in dat kader diverse omstandigheden aan, die volgens haar maken dat een belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] zou moeten uitvallen. Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, verzoekt Cardan Bewindvoering de kantonrechter om de ontruiming op een termijn te stellen die [gedaagde] in staat stelt passende alternatieve woonruimte te vinden. Zij denkt zelf aan een termijn van zes maanden. Ook doet zij in dat geval een beroep op Woonwaarts om medewerking te verlenen aan de herhuisvestingszoektocht van [gedaagde] .




3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Komt hij deze verplichtingen niet na (een tekortkoming), dan kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).



Er is sprake van een (ernstige) tekortkoming




4.2.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] voor de duur van vier dagen tegen betaling een slaapkamer in het gehuurde aan een sekswerker in gebruik heeft gegeven die vanuit daar haar diensten aanbood. Volgens Woonwaarts levert dit een tekortkoming op.
Cardan Bewindvoering erkent dat. Ook de kantonrechter komt tot die conclusie. Daarbij merkt de kantonrechter het volgende op.




4.3.
Uit de verklaring van de sekswerker die is opgenomen in (de toelichting op) het besluit van de burgemeester om aan [gedaagde] een last onder dwangsom op leggen, blijkt dat zij (in ieder geval) vier dagen in het gehuurde heeft verbleven en dat zij daar meerdere klanten heeft ontvangen. Zoals gezegd heeft [gedaagde] dat in deze procedure ook erkend. Het dossier bevat aanwijzingen dat de aangetroffen sekswerker langer dan vier dagen in het gehuurde heeft verbleven en dat [gedaagde] de slaapkamer in kwestie al eens eerder aan een (andere) sekswerker in gebruik heeft gegeven, maar dit laatste heeft [gedaagde] al tijdens het onderzoek in het gehuurde mondeling tegenover de politieverbalisant weersproken en dat standpunt is in deze procedure niet veranderd. Wat betreft de duur van het verblijf van de sekswerker heeft [gedaagde] in deze procedure – waar hij tegenover de politieverbalisant, naar eigen zeggen onder invloed van drugs, had verklaard dat de sekswerker twee weken eerder bij hem in huis was gekomen – stellig betwist dat zij langer dan vier dagen in het gehuurde heeft verbleven. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat [gedaagde] (een deel van) het gehuurde aan meer dan één sekswerker in gebruik heeft gegeven en dat het verblijf van de aangetroffen sekswerker langer dan vier dagen heeft geduurd. Desalniettemin is sprake van een ernstige tekortkoming.



De belangenafweging valt uit in het voordeel van [gedaagde]




4.4.

Zoals hiervoor is overwogen, rechtvaardigt een tekortkoming in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Cardan Bewindvoering beroept zich (namens

[gedaagde] ) op de tenzij-bepaling uit artikel 6:265 lid 1 BW.




4.5.
De belangenafweging waarvoor de kantonrechter staat, vergt een integrale afweging van alle omstandigheden van het geval. De belangen van Woonwaarts bij ontbinding van de huurovereenkomst staan buiten kijf. Als volkshuisvester rust op haar de wettelijke verplichting om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen (artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en artikel 45 lid 2 onder f Woningwet). Het gebruik van een woning als plek vanuit waar illegale prostitutie wordt geëxploiteerd, heeft vanzelfsprekend een negatief effect op de woon- en leefomgeving en het woongenot van omwonenden. Woonwaarts heeft er dan ook belang bij om dit soort misstanden in haar woningen te voorkomen. Van een ontbinding van de huurovereenkomst zal bovendien een preventief werkend signaal uitgaan naar [gedaagde] en overige huurders van Woonwaarts dat exploitatie van illegale prostitutie in woningen van Woonwaarts onacceptabel is. Al met al heeft Woonwaarts een gerechtvaardigd belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst.



4.6.

Anderzijds zijn er de belangen van [gedaagde] en zijn minderjarige [zoon]
(16 jaar) bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. Deze belangen wegen in dit concrete geval zwaarder dan het hiervoor uiteengezette belang van Woonwaarts. De kantonrechter betrekt daarbij de volgende omstandigheden.




4.7.


[gedaagde] is een alleenstaande man die worstelt met meervoudige verslavingsproblematiek en een misbruikverleden. Met hulp van Iriszorg is hij in 2024 gestopt met alcoholgebruik. In de periode waarin hij de slaapkamer aan de sekswerker in gebruik heeft gegeven, was [gedaagde] drugsverslaafd. Om zijn verslaving te kunnen bekostigen – [gedaagde] stond toen al onder bewind – was hij op zoek naar extra geld.

[gedaagde] ziet in dat hij een grote fout heeft gemaakt door een deel van het gehuurde aan een sekswerker in gebruik te geven. De kantonrechter wil ook hier nog eens benadrukken dat

[gedaagde] zeer onjuist heeft gehandeld, dat hij dat zichzelf kwalijk mag nemen en dat de omstandigheid dat hij destijds drugsverslaafd was geen excuus is voor zijn handelen. Tegelijkertijd constateert de kantonrechter dat de tekortkoming meteen na de ontdekking daarvan is gestopt (gebleven) en dat Woonwaarts nimmer overlastmeldingen van omwonenden over [gedaagde] dan wel overlast die gewoonlijk gepaard gaat met illegale prostitutie heeft ontvangen. Dat is ook met zoveel woorden erkend door Woonwaarts. De ontdekking van de sekswerker in het gehuurde heeft grote gevolgen gehad voor [gedaagde] en zijn minderjarige [zoon] , die toentertijd bij [gedaagde] inwoonde. [zoon] is twee dagen na de aangetroffen situatie door de kinderrechter (voorlopig) onder toezicht gesteld en niet lang daarna uit huis geplaatst. In de hoop dat [zoon] in de toekomst bij hem kan worden teruggeplaatst, doet [gedaagde] zijn best om zijn drugsverslaving definitief te stoppen. Hij wordt daarbij ondersteund door een breed sociaal vangnet. Van Iriszorg ontvangt [gedaagde] intensieve verslavingszorg en momenteel wordt een lifestylecoachtraject opgestart. Ook de overbuurman van [gedaagde] lijkt een belangrijke ondersteunende factor. De goede weg die [gedaagde] is ingeslagen, zal zeer waarschijnlijk worden doorkruist als nu de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken.




4.8.
De kantonrechter kent ook gewicht toe aan de belangen van de minderjarige [zoon] . Hoewel hij momenteel niet bij [gedaagde] inwoont, zodat artikel 3 van het Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) niet van toepassing is, kunnen de belangen van [zoon] – als onderdeel van alle omstandigheden van het geval – wel degelijk een rol spelen in deze belangenafweging. [zoon] zit momenteel in de crisisopvang. Zijn moeder is niet in beeld. Mits hem een veilig thuis kan worden geboden, is terugplaatsing van [zoon] bij [gedaagde] volgens de gezinsvoogd – zoals onbetwist naar voren is gebracht – het meest in het belang van [zoon] als minderjarig kind. Terugplaatsing van [zoon] bij [gedaagde] lijkt ook geen gepasseerd station, maar dat is het waarschijnlijk wel als [gedaagde] op straat komt te staan – hetgeen volgens [gedaagde] gaat gebeuren als het komt tot een gedwongen ontruiming. Zulke definitieve ontworteling van [zoon] in deze fase van zijn leven kan langdurige gevolgen hebben voor zijn ontwikkeling als puber tot een gezonde en mentaal weerbare volwassene.



Conclusie




4.9.
Alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemende, is de kantonrechter van oordeel dat in dit concrete geval geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden afgewezen. Daarmee is de gevorderde gebruikersvergoeding, gelet op artikel 7:225 BW, hetzelfde lot toebedeeld. Voor een toewijzing van de vordering tot betaling van de maandelijkse huurprijs ziet de kantonrechter evenmin aanleiding. Weliswaar heeft [gedaagde] in het verleden een huurachterstand laten ontstaan, maar daarover hebben partijen betalingsafspraken gemaakt die door Cardan Bewindvoering worden nagekomen.



4.10.
De kantonrechter wil de [gedaagde] meegeven dat als hij in de toekomst opnieuw tekortschiet in zijn verplichtingen als huurder, de belangenafweging die de kantonrechter deze keer heeft gemaakt de volgende keer heel goed anders zou kunnen uitvallen.



De proceskosten worden gecompenseerd




4.8.
De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden en de uitkomst van de zaak aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
wijst de vorderingen van Woonwaarts af,



5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.









Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2026.





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!








61512/560