ECLI:NL:RBGEL:2026:6424

RECHTBANK
GELDERLAND




Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Arnhem



Zaaknummer: 12136570 \ VV EXPL 26-34




Vonnis in kort geding van 13 augustus 2026




in de zaak van





1 [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,2. [eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ en samen te
noemen ‘ [eisers] ’,
gemachtigde: mr. B. Stalpers (ARAG Rechtsbijstand),



tegen




ORNIX INVEST B.V.,
te Ochten,
gedaagde partij,
hierna te noemen ‘Ornix’,
niet verschenen.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding van 16 maart 2026 met producties 1 t/m 16 en de aanvullende producties 17 en 18 die door [eisers] op 22 juli 2026 zijn gestuurd.



1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 juli 2026. Daarbij zijn [eiser 1] en [eiser 2] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Namens Ornix is niemand verschenen. Ter zitting heeft [eisers] haar standpunt nader toegelicht en nog een aanvullende productie overgelegd. Van hetgeen ter zitting is besproken is door de griffier aantekening gemaakt.



1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.








2De feiten


2.1.

[eiser 2] huurt sinds 1 oktober 2015 van Ornix de dienstwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De door [eiser 2] verschuldigde huur bedroeg bij aanvang € 600,- per maand. [eiser 1] is door Ornix bij brief d.d. 6 juli 2020 als medehuurder erkend.



2.2.
Bij (aangetekende) brieven van respectievelijk 10 juli, 19 september en 14 oktober 2024 en deurwaardersexploot van 25 oktober 2024 heeft [eisers] er bij Ornix melding van gemaakt dat de achterbuurman op 26 april 2024 sloopwerkzaamheden heeft uitgevoerd, als gevolg waarvan de achterwand van het gehuurde beschadigd is geraakt. Daarbij is Ornix telkens gesommeerd om de afgebrokkelde buitenmuur van het gehuurde te herstellen.



2.3.
Ornix heeft daarop bij brief van 7 november 2024 (onder meer) laten weten dat zij de kwestie in behandeling zou nemen en de noodzakelijke aanpassingen zou (laten) uitvoeren, waarbij de situatie eerst zou worden beoordeeld door een deskundige.



2.4.
Bij brief van 12 december 2024 heeft [eisers] Ornix er op gewezen dat de deskundige van Ornix het gehuurde nog niet had bezocht. Ook heeft zij er melding van gemaakt dat er als gevolg van de beschadiging van de buitenmuur inmiddels vocht van buiten naar binnen doorsloeg en dat zij moeite had om het gehuurde warm te krijgen.



2.5.
Op 18 december 2024 heeft een klusjesman van Ornix het gehuurde bezocht. Door de klusjesman is lekkage aan de zijmuur van het gehuurde geconstateerd als gevolg van het ontbreken van een afvoer aan de zijkant van het pand.



2.6.
Bij e-mail van 9 januari 2025 heeft Ornix aan [eisers] voorgesteld dat [eiser 2] de bestaande dak afvoer/standpijp zou aanhelen met de horizontale buis die de spui van de pijp weghoudt van de gevel, alsook dat [eisers] zelf, dan wel met inschakeling van derden, een kostenopgave zou verstrekken om de situatie in oorspronkelijke dan wel lekkage-vrije staat te brengen.



2.7.
In reactie daarop heeft [eisers] bij e-mail van 14 januari 2025 laten weten dat Ornix de lekkage aan de zijmuur diende te herstellen. Ook heeft zij erop gewezen dat nu niet was gebleken dat de klusjesman de achtermuur van het gehuurde had bekeken, daarnaar alsnog onderzoek diende plaats te vinden.



2.8.
Bij e-mail van 30 januari 2025 heeft Ornix aan [eisers] bericht dat zij de firma [bedrijf] , welke eerder door [eiser 1] was voorgesteld, inmiddels zelf had verzocht om een en ander deugdelijk te repareren.



2.9.

[eisers] heeft Ornix er bij brief van 10 november 2025 op gewezen dat actie van de kant van Ornix tot dan toe was uitgebleven en dat zij inmiddels ook overlast ondervond van marters die het gehuurde via de openliggende spouw waren binnengedrongen. Door [eisers] is verzocht om herstel van de door haar genoemde gebreken, huurprijsvermindering en vergoeding van gevolgschade.



2.10.
Ornix heeft [eisers] bij brief van 14 november 2025 (onder meer) bericht dat zij niet verder wenste te investeren of kosten te maken. Door Ornix is voorgesteld dat onder regie van [eiser 1] de werkzaamheden zoals vermeld in een door Ongedierte Meldkamer opgemaakte offerte zouden worden uitgevoerd, met betaling door [eiser 1] van de kosten daarvan, waarna [eiser 1] gedurende een bepaalde periode vrijgesteld zou worden van huurbetaling.



2.11.
Daarop heeft [eisers] bij brief van 24 december 2025 aan Ornix laten weten dat de verplichting tot herstel van gebreken (primair) bij Ornix lag en dat de offerte door Ongedierte Meldkamer daarnaast al was ingetrokken.





3De vordering


3.1.


[eisers] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Ornix te veroordelen tot herstel van alle gebreken in dan wel aan het gehuurde, in die zin dat:
a. de afgebrokkelde buitenmuur hersteld wordt zodat de spouw niet meer bloot ligt;
b. de vocht- en tochtproblemen in het gehuurde zullen worden verholpen welke te wijten zijn aan de afgebrokkelde buitenmuur en blootliggende spouw;
c. de (steen)marters uit het gehuurde zullen worden verwijderd waarbij de hieraan te wijten gevolgschade tevens verholpen zal worden;
d. de lekkage aan de zijmuur van het gehuurde zal worden verholpen;
zulks met verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag of dagdeel dat Ornix in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-;
II. Ornix te veroordelen tot het voldoen van een tijdelijke huurprijsvermindering van 40% vanaf 26 april 2024 dan wel 10 juli 2024 tot de dag dat de gebreken genoemd onder I volledig en deugdelijk zijn hersteld;
III. Ornix te veroordelen in de proceskosten;
IV. Ornix te veroordelen in de nakosten met rente.




3.2.

[eisers] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Op 26 april 2024 heeft de achterbuurman van [eisers] sloopwerkzaamheden verricht aan de achterwand van het gehuurde, als gevolg waarvan de achterwand aanzienlijk beschadigd is geraakt. Daarbij is de buitenmuur deels afgebrokkeld en is de spouw bloot komen te liggen. Hoewel [eisers] Ornix nadien meermaals tot herstel heeft gesommeerd, is actie van de kant van Ornix uitgebleven. Door de beschadigde muur is er na verloop van tijd vocht en tocht in het gehuurde getrokken, heeft de spachtel losgelaten en hebben zich steenmarters in het gehuurde gevestigd, met de nodige geluids- en geuroverlast voor [eisers] van dien. Het huurgenot van [eisers] is hierdoor ernstig aangetast.



3.3.
De deels afgebrokkelde buitenmuur, de blootliggende spouw, de vocht- en tochtproblematiek, de in het gehuurde binnengedrongen (steen)marters en lekkage aan de zijmuur zijn ernstige gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW dient Ornix, als verhuurder zijnde, deze gebreken te verhelpen. Ondanks dat Ornix de aanwezigheid van de voornoemde gebreken heeft erkend, heeft zij tot op heden nagelaten deze gebreken deugdelijk te herstellen. [eisers] heeft zich dan ook genoodzaakt gezien om in rechte nakoming c.q. herstel van deze gebreken te vorderen.



3.4.
Op de overige stellingen van [eisers] wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.





4De beoordeling



Verstek




4.1.
Ornix heeft de kantonrechter bij e-mail d.d. 22 juli 2026 van haar gemachtigde bericht dat zij niet op de zitting zou kunnen verschijnen, dat zij daarnaast ook geen reden zag om het kort geding doorgang te laten vinden en dat zij zich zou refereren aan het oordeel van de kantonrechter. Namens Ornix is nadien ook niemand verschenen op de mondelinge behandeling. Gebleken is dat Ornix op correcte wijze is opgeroepen voor de mondelinge behandeling en dat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen. Tegen Ornix wordt dan ook verstek verleend.



4.2.
De verstekverlening heeft tot gevolg dat binnen het bestek van dit kort geding dient te worden beoordeeld of de door [eisers] ingestelde vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen (artikel 139 Rv).



Kort geding





4.3.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser 1] en [eiser 2] daarbij een spoedeisend belang hebben. Bij de beoordeling is daarnaast van belang dat in dit kort geding slechts een voorlopig oordeel kan worden gegeven over de rechtsverhouding van partijen aan de hand van de toepasselijke materiële rechtsregels en na een afweging van de belangen van partijen. Voor nadere bewijslevering en onderzoek zoals in een bodemprocedure is in kort geding geen plaats. Bepalend is dus of feiten die relevant zijn voor de toewijsbaarheid van de vordering voldoende aannemelijk zijn geworden op grond van hetgeen, in dit geval door [eisers] , in deze kortgedingprocedure naar voren is gebracht.



Vordering tot herstel gebreken





4.4.
Vooropgesteld wordt dat bij gebreke van verweer daarentegen, in rechte wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [eisers] De kantonrechter neemt dan ook als vaststaand aan dat de achterwand van het gehuurde als gevolg van sloopwerkzaamheden van de achterbuurman op 26 april 2024 beschadigd is geraakt, in die zin dat de buitenmuur deels is afgebrokkeld en de spouw bloot is komen te liggen. Ook gaat de kantonrechter er vanuit dat er sprake is van lekkage aan de zijmuur van het gehuurde en dat er als gevolg van de beschadigde achtermuur en het uitblijven van herstel daarvan, vocht en tocht het gehuurde binnendringt en zich (steen)marters in het gehuurde hebben gevestigd.



4.5.
De vordering van [eisers] tot herstel komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. De in en aan het gehuurde aanwezige problemen kunnen naar het oordeel van de kantonrechter als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW worden gekwalificeerd, omdat deze leiden tot een aantasting van het huurgenot van [eisers] Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is Ornix, als verhuurder zijnde, dan ook gehouden om deze gebreken op verlangen van [eisers] te herstellen. Niet gebleken is namelijk dat herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Ornix zijn te vergen.



4.6.

[eisers] heeft daarnaast een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering omdat sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde en Ornix, ondanks diverse sommaties van de kant van [eisers] en door Ornix zelf gedane toezeggingen, niet overgaat tot herstel. De door [eisers] onder I ingestelde vordering tot herstel kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook worden toegewezen, met inachtneming van het navolgende.



4.7.

[eisers] heeft ter mondelinge behandeling een offerte d.d. 22 juli 2026 overgelegd, gericht aan Ornix en opgesteld door Firma [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ). Deze offerte is volgens [eisers] eerder door Ornix zelf aangevraagd en ook ontvangen. Door [eisers] is toegelicht dat met de uitvoering van de werkzaamheden zoals vermeld in deze offerte alle gebreken waarvan zij onder I herstel vordert, zullen zijn opgelost. De kantonrechter begrijpt het onder I gevorderde dan ook in die zin dat [eisers] herstel vordert van de door haar genoemde gebreken door middel van het uitvoeren van de werkzaamheden zoals genoemd in de offerte van [bedrijf] . Aangezien uit deze offerte ook volgt dat de daarin vermeld staande werkzaamheden zien op het herstellen van de scheidingsmuur, herstel van de binnenwand en het weren van steenmarters, met welke werkzaamheden volgens [eisers] ook gelijk de vocht- en tochtproblematiek zal zijn opgelost, wordt de vordering als zodanig toegewezen. Daarbij staat het Ornix vrij om gebruik te maken van een andere uitvoerende partij dan [bedrijf] .



4.8.

[eisers] heeft voldoende onderbouwd dat zij vreest dat Ornix niet aan de veroordeling tot herstel zal voldoen en dat een dwangsom dus op zijn plaats is. Na herhaalde verzoeken van [eisers] is Ornix namelijk nog altijd niet overgegaan tot deugdelijk herstel. De door [eisers] gevorderde dwangsom van € 100,- per dag of dagdeel dat Ornix in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-, wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter, anders dan is gevorderd, aanleiding ziet om aan Ornix een redelijke termijn te gunnen voor het uitvoeren van de benodigde herstelwerkzaamheden alvorens dwangsommen verschuldigd worden. Daarbij wordt aan Ornix tot 1 oktober 2026 de gelegenheid gegeven om de herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren.



Huurprijsvermindering





4.9.

[eisers] heeft ook aanspraak gemaakt op een tijdelijke huurprijsvermindering van 40% vanaf 26 april 2024, dan wel 10 juli 2024, totdat alle gebreken genoemd onder I zijn verholpen.



4.10.
Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze vordering moet in beginsel in een bodemprocedure worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de rechter een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vaststelt. Dat is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel in kort geding betreft immers slechts een voorlopig oordeel van het geschil tussen partijen.



4.11.
De kantonrechter kan in kort geding echter door toekenning van een voorschot wel vooruitlopen op een beslissing die in een bodemprocedure zal worden genomen, mits voldoende waarschijnlijk is dat in die procedure huurprijsvermindering wordt toegekend. De kantonrechter zal de vordering van [eisers] als zodanig opvatten.



4.12.
De vordering van [eisers] tot veroordeling van Ornix tot toekenning van een tijdelijke huurprijsvermindering van 40% komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. [eisers] heeft uitgelegd dat een huurprijsvermindering van 40% redelijk is. Dit is door Ornix niet betwist, nu zij niet is verschenen in de procedure. Daarnaast is van belang dat [eisers] al langere tijd klaagt over de gebreken, maar Ornix daarop niet adequaat heeft gereageerd. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat de huurprijs met 40% wordt verlaagd tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. Er is namelijk sprake van meerdere gebreken in de categorie C van het Besluit Huurprijzen Woonruimte en deze gebreken leiden tot een substantiële vermindering van het huurgenot van [eisers] De gevraagde huurprijsvermindering staat in verhouding tot deze genotsvermindering. De vordering van [eisers] wordt – bij wijze van voorschot – dan ook toegewezen, met inachtneming van het volgende



4.13.
Uit de door [eisers] overgelegde stukken blijkt van een eerste schriftelijke kennisgeving van de gebreken aan Ornix op 10 juli 2024. Nu er vanaf die datum tot aan het instellen van deze vordering meer dan zes maanden zijn verstreken kan, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7:257 BW, voor wat het verleden betreft geen huurprijsvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan de dag van de dagvaarding. [eisers] heeft de huurprijsvermindering gevorderd vanaf 26 april 2024 dan wel 10 juli 2024, hetgeen meer is dan zes maanden voor dagvaarding. Een huurprijsvermindering acht de kantonrechter dan ook pas toewijsbaar vanaf 1 oktober 2025. Op het moment dat alle gebreken zijn verholpen is [eisers] weer de overeengekomen huurprijs verschuldigd.



Proceskosten





4.14.
Ornix is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


156,75







- griffierecht


€


93,00







- salaris gemachtigde


€


577,00







- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


970,75











4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.




De beslissing




De kantonrechter




4.16.
veroordeelt Ornix om vóór 1 oktober 2026 de gebreken in en aan het gehuurde, bestaande uit de lekkage aan de zijmuur, de afgebrokkelde buitenmuur en de als gevolg daarvan binnengedrongen steenmarters en ontstane vocht- en tochtproblemen, te herstellen, een en ander conform de werkzaamheden zoals vermeld op de offerte d.d. 22 juli 2026 van [bedrijf] ;



4.17.
veroordeelt Ornix om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan (na 30 september 2026) dat zij niet aan de veroordeling onder 4.16 voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,



4.18.
veroordeelt Ornix om aan [eisers] een huurprijsvermindering van 40% per maand toe te kennen vanaf 1 oktober 2025 tot de dag waarop de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen;



4.19.
veroordeelt Ornix in de proceskosten van € 970,75, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ornix niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



4.20.
veroordeelt Ornix tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;



4.21.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



4.22.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026.















































2108