ECLI:NL:RBAMS:2026:9690

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 12358883 \ KK EXPL 26-536




Vonnis in kort geding van 23 september 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. G. Sehdou,



tegen





1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gemachtigde: mr. N.S. Aarland-Kensdell,
hierna gezamenlijk: [gedaagden] ,


3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN [adres] ,
niet verschenen.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 augustus 2026 tegen [gedaagden] ;
- de akte van 3 september 2026 houdende overlegging producties 1 t/m 8 van [eiser] ;
- het bericht van 14 september 2026 met productie 9 van [eiser] ;
- het bericht van 15 september 2026 met producties 1 t/m 14 van [gedaagden] ;- het bericht van 15 september 2026 met productie 15 van [gedaagden]



1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 16 september 2026. [eiser] was aanwezig, bijgestaan door zijn zoon als tolk en door de gemachtigde. [gedaagden] waren aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Na inhoudelijke behandeling van de zaak en een korte schorsing, is de datum voor vonnis bepaald op vandaag. Door partijen is weliswaar verzocht om aanhouding van de zaak, maar daartoe wordt gelet op de aard van de kortgedingprocedure geen aanleiding gezien.







2Waar gaat de zaak over?


2.1.
De woning aan het adres [adres] beschikt over een woonkamer, keuken en 3 (slaap)kamers. Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder gold met ingang van 1 juni 2021 een huurovereenkomst ten aanzien van een kamer in de woning. [gedaagde 1] betaalde daarvoor aanvankelijk een huurprijs van € 525,00 per maand. Vanaf november 2023 is [gedaagde 1] huurder geworden van de gehele woning en is een huurprijs van € 1.700,00 per maand overeengekomen. [gedaagde 2] woonde toen reeds met [gedaagde 1] in de woning.



2.2.
In de periode daarna is tussen [gedaagden] en (familieleden van) [eiser] onderhandeld over een (schriftelijk) huurcontract, waarbij partijen ieder een eigen contract hebben voorgesteld. Over geen van beide schriftelijke contracten is overeenstemming bereikt.



2.3.

[eiser] heeft in een brief van 6 juli 2026 van zijn gemachtigde aan [gedaagde 1] (onder meer) aangekondigd dat een procedure tot ontbinding van de huur zou worden gestart vanwege illegale onderverhuur van een of meer kamers in de woning.





3Het geschil


3.1.

[eiser] vordert ontruiming van de woning door [gedaagden] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis. [eiser] vordert daarnaast van [gedaagde 1] een gebruiksvergoeding tot aan de dag van ontruiming, een verbod aan [gedaagden] op ingebruikgeving en/of onderverhuur van (delen van) de woning op straffe van een dwangsom en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een schadevergoeding (winstafdracht) van € 3.900,00. [eiser] vordert ten slotte betaling door [gedaagde 1] van een bedrag van € 2.729,57 voor achterstallige stookkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.



3.2.

[eiser] legt aan de ontruimingsvordering ten grondslag dat ingebruikgeving en/of onderverhuur van kamers in de woning door [gedaagde 1] plaatsvindt, dat dit verboden is en dat [gedaagde 1] daarom tekortschiet. Volgens [eiser] gebruikt [gedaagde 2] de woning zonder recht of titel. [gedaagden] zijn volgens [eiser] verder op grond van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht tot afdracht van uit onderverhuur genoten winst.



3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten onder meer dat ingebruikgeving en/of onderverhuur van kamers in de woning verboden is en zij stellen daarvoor toestemming te hebben gekregen.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.





4De beoordeling



Ten aanzien van gedaagden sub 3



4.1.
De gedaagden sub 3 zijn niet in de procedure verschenen. Het door [eiser] overgelegde exploot van de dagvaarding is aan [gedaagden] betekend aan een gekozen woonplaats op het kantooradres van hun gemachtigde. Ter zitting is geen afzonderlijk exploot van een aan gedaagden sub 3 betekende dagvaarding overgelegd. Daarnaast geldt dat de betekening aan gedaagden sub 3 een anonieme betekening betreft ter ontruiming van een gebouwde onroerende zaak, waarop artikel 61 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van toepassing is. Aan de vereisten van dat artikel is niet voldaan omdat niet is gebleken dat betekening aan de betreffende onroerende zaak heeft plaatsgevonden en niet is gebleken dat een uittreksel van het exploot is gepubliceerd zoals in artikel 61 Rv voorgeschreven. Nu niet aannemelijk is gemaakt dat het exploot deze gedaagden heeft bereikt, is de dagvaarding nietig voor zover deze aan gedaagden sub 3 is betekend en wordt op grond van artikel 121 Rv tegen hen geen verstek verleend. De dagvaarding tegen hen zal dan ook nietig worden verklaard en [eiser] zal worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden echter op nihil gesteld, nu gedaagden sub 3 niet zijn verschenen in de procedure.



Ten aanzien van [gedaagden]




4.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.



4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming.



4.4.
Op grond van artikel 7:244 BW is de huurder van een zelfstandige woning die daar zijn hoofdverblijf heeft bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. Met ‘in gebruik geven’ is zowel verhuur (artikel 7:201 BW) als bruikleen (artikel 7A:1777 BW) bedoeld. Niet in geschil is dat [gedaagde 1] nu de huurster is van de gehele woning, dat het een zelfstandige woning betreft en dat zij daar sinds de aanvang van de huur haar hoofdverblijf heeft. Hieruit volgt dat [gedaagde 1] in beginsel bevoegd is kamers in de woning onder te verhuren of in gebruik te geven.



4.5.

[eiser] stelt echter dat hij met [gedaagde 1] is overeengekomen dat [gedaagde 1] niet bevoegd is tot ingebruikgeving en/of onderverhuur van kamers in de woning (hierna: onderhuurverbod). [eiser] heeft ter zitting gewezen op een e-mail van [gedaagde 1] van 3 november 2023 waarin zij heeft geschreven: “Ik zou ook graag willen verduidelijken dat ik op geen enkel moment mensen in de kamers had”. Dit zou volgens [eiser] bevestigen dat [gedaagde 1] zich bewust was van een onderhuurverbod. Dat kan echter niet uit de tekst worden afgeleid. [gedaagde 1] heeft bovendien ter zitting toegelicht dat dit de periode betrof vóór november 2023 toen zij slechts een kamer en niet de gehele woning huurde. In die periode was zij inderdaad niet bevoegd om onder te verhuren. Pas vanaf het moment dat [gedaagde 1] de gehele woning huurde was zij op grond van de wet bevoegd een gedeelte onder te verhuren of in gebruik te geven, zodat beoordeeld moet worden of vanaf dat moment een onderhuurverbod is afgesproken.



4.6.
Het gedrag van [gedaagden] - door de gemachtigde van [eiser] “stiekem” genoemd - zou volgens [eiser] verder bevestigen dat [gedaagden] zich ervan bewust waren dat een onderhuurverbod was overeengekomen. Aannemelijk is echter dat [gedaagden] zich ervan bewust waren dat [eiser] geen onderverhuur van kamers wenste en zij daarom omzichtig handelden. Daaruit kan echter niet voldoende worden afgeleid dat zij ook daadwerkelijk met [eiser] een onderverhuurverbod zijn overeengekomen. [eiser] heeft daarnaast gesteld dat het onderhuurverbod (in min of meer dezelfde bewoordingen) was opgenomen in zowel het door [eiser] voorgestelde huurcontract als in het door [gedaagden] voorgestelde huurcontract. Omdat echter over geen van beide contracten overeenstemming is bereikt, kan niet zonder meer worden aangenomen dat over onderdelen van die contracten wél overeenstemming is bereikt. [eiser] heeft ten slotte nog aangevoerd dat het onderhuurverbod zou volgen uit een VvE-reglement dat aan [gedaagden] zou zijn toegestuurd. Gesteld noch gebleken is echter dat [gedaagden] aan dat VvE-reglement zijn gebonden (bijvoorbeeld op grond van een overeenkomst of van rechtswege).



4.7.
Nu geen schriftelijke huurovereenkomst met een onderhuurverbod bestaat tussen partijen en [gedaagden] gemotiveerd betwisten dat een verbod mondeling is overeengekomen, sterker: aanvoeren dat mondeling is overeengekomen dat zij juist wél kamers mochten onderverhuren, heeft [eiser] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een onderhuurverbod tussen partijen is afgesproken. Zonder nadere bewijslevering, waarvoor een kortgedingprocedure zich niet leent, kan dan ook niet worden aangenomen dat een onderhuurverbod tussen partijen is overeengekomen en dus evenmin dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder, dan wel dat [gedaagde 2] onbevoegd in het gehuurde verblijft. De ontruimingsvordering wordt daarom afgewezen.



4.8.
Voor oplegging van een verbod op ingebruikgeving en/of onderverhuur van gedeelten van de woning bestaat thans geen grondslag gelet op het voorgaande. De vordering tot winstafdracht is gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming van een onderhuurverbod, zodat ook die vordering, gelet op het voorgaande, moet worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is verder dat [gedaagden] de gehele woning hebben onderverhuurd of in gebruik hebben gegeven, zodat de vordering ook op dat punt wordt afgewezen.



4.9.
De door [eiser] gevorderde gebruiksvergoeding van € 1.700,00 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] de woning gebruikt na de datum van het vonnis en tot de dag van daadwerkelijke ontruiming wordt afgewezen. Een dergelijke gebruiksvergoeding wordt toegewezen ter compensatie van voortgezet gebruik na beëindiging van de huur. De huurovereenkomst kan in kort geding niet worden ontbonden, zodat ook geen gebruikersvergoeding is verschuldigd. Vanzelfsprekend blijft op grond van de huurovereenkomst (en de wet) de maandelijkse huurprijs verschuldigd.



4.10.

[eiser] heeft ten slotte een bedrag van € 2.729,57 voor achterstallige stookkosten gevorderd van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft betwist dat over betaling van dat bedrag overeenstemming is bereikt. In de dagvaarding is niet toegelicht waarom [gedaagde 1] dat bedrag verschuldigd is en hoe dat is berekend. Ook is niet gesteld waarom [eiser] een spoedeisend belang heeft bij het ontvangen van deze betaling. Deze vordering wordt daarom afgewezen.



4.11.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


577,00







- nakosten


€


21,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


598,50














5De beslissing


De kantonrechter:



ten aanzien van [gedaagden]:



5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,



5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 598,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


ten aanzien van gedaagden sub 3:




5.4.
verklaart de dagvaarding nietig;



5.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, begroot op nihil;










Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Veldman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2026.















































67982