ECLI:NL:RBAMS:2026:7572

RECHTBANK AMSTERDAM


Civiel recht
Kantonrechter



Zaaknummer: 11899471 \ CV EXPL 25-13155




Vonnis van 23 april 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. D.G. Peters,



tegen




STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Stadgenoot,
gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 september 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de nadere productie van de zijde van [eiser],
- het tussenvonnis van 16 december 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.



1.2.
De mondelinge behandeling heeft op23 maart 2026 plaatsgevonden. [eiser] is verschenen met mr. S. Thijssen. Namens Stadgenoot is [naam] (jurist bij Stadgenoot) verschenen en mr. P. Bernhard namens de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd.



1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[eiser] huurt van Stadgenoot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Het gaat om een woning met een niet-geliberaliseerde huurprijs.



2.2.
Op 23 augustus 2023 heeft de politie een inval in de woning gedaan. Daarbij is de toegangsdeur (hierna: de deur) van de woning geforceerd.



2.3.
In september 2023 is Stadgenoot van de inval in kennis gesteld. De aannemer van Stadgenoot, Qbuild, heeft vervolgens op 15 september 2023 een noodvoorziening aangelegd. Deze noodvoorziening hield in dat de deur van buitenaf af te sluiten was door middel van een hangslot.



2.4.

[eiser] heeft op 14 december 2023 melding gemaakt van een gebrek aan de deur.



2.5.
In september 2024 is een tweede noodvoorziening aangelegd. Deze noodvoorziening hield in dat de deur door middel van een insteekslot was af te sluiten.



2.6.
Op 9 september 2024 heeft [eiser] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie met het verzoek of de huurprijs tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Naar aanleiding van dit verzoek is de woning onderzocht. In het onderzoeksrapport van 3 april 2025 staat, voor zover relevant, het volgende:


“(…)

Klacht 1:

Voordeur ontvreemd/niet afsluitbaar
(…)
Tijdens het onderzoek was de deur door middel van een insteekslot afsluitbaar. Het gehele mechanisme van de driepuntsluiting mist nog (…). Om deze reden functioneert de dagschoot van het noodslot ook niet en moet de deur altijd via de nachtschoot (af)gesloten te worden.
(…)
De onderzoeker is van mening dat de deur nog niet op een normale manier afsluitbaar is, waardoor de klacht gezien kan worden als een analoog gebrek in de categorie CF3
(…)”




2.7.
In haar uitspraak van 23 juli 2025 heeft de Huurcommissie beslist dat de huurprijs niet wordt verlaagd. Volgens de Huurcommissie staat vast dat door de inval van de politie een gebrek is ontstaan, maar dat dit gebrek geen bouwkundige oorzaak heeft en evenmin door toedoen van de verhuurder is ontstaan. Gegeven de oorzaak van het gebrek acht de Huurcommissie een verlaging van de huurprijs onredelijk.



2.8.
In april 2025 is de deur volledig hersteld met een MPS-slot (meerpuntssluiting).


2.9.

[eiser] is vrijgesproken van de ten laste gelegde feiten die aanleiding gaven tot de inval van de politie.





3Het geschil


3.1.


[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat klacht 1 (voordeur ontvreemd/niet afsluitbaar) als gebrek primair lijst A, subsidiair lijst B en meer subsidiair lijst C te kwalificeren is;
II. een tijdelijke huurverlaging tot 80, 70 of 60% uitspreekt over de periode van 14 december 2023 tot 30 augustus 2024;
III. Stadgenoot veroordeelt in de proceskosten, inbegrepen de kosten bij de procedure van de Huurcommissie, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.




3.2.

[eiser] stelt, kort weergegeven, dat een woning die zonder toegangsdeur af te sluiten is, te kwalificeren is als een gebrek op grond van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit is in het onderzoeksrapport vastgesteld. Doordat de woning niet goed af te sluiten was, voelde [eiser] zich niet veilig in de woning. Gelet hierop is sprake van een gebrek volgens lijst A van het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Een woning zonder een afsluitbare deur geldt als een ernstige verstoring van de bruikbaarheid van de woning en rechtvaardigt om die reden tijdelijke verlaging van de huur. De uitspraak van de Huurcommissie kan om die reden niet in stand blijven, aldus steeds [eiser].



3.3.
Stadgenoot betwist niet dat als een toegangsdeur van een woning niet goed afsluitbaar is, dit een gebrek is dat door Stadgenoot als verhuurder dient te worden hersteld. Volgens Stadgenoot is echter het gebrek niet aan haar toe te rekenen, omdat zij direct een noodvoorziening heeft getroffen. Vervolgens heeft Qbuild vele pogingen gedaan om met [eiser] in contact te komen om de herstelwerkzaamheden uit te voeren, maar dit is niet gelukt. Bovendien heeft [eiser] de uitvoering van de herstelwerkzaamheden geweigerd. Hierdoor is het voor Stadgenoot feitelijk onmogelijk geweest de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Subsidiair stelt Stadgenoot zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de huurprijs zou worden verlaagd.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



Uitspraak Huurcommissie




4.1.
Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen – binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden – een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In deze zaak gaat het om een uitspraak van de Huurcommissie die op 23 juli 2025 aan partijen is verzonden. [eiser] heeft bij dagvaarding van 15 september 2025 de zaak bij de kantonrechter aangebracht. Gelet hierop is de kantonrechter niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie en zal de kantonrechter opnieuw en volledig beslissen over het geschil tussen partijen.



Gebrek





4.2.
De vordering tot huurverlaging van [eiser] ziet op de periode van 14 december 2023 tot en met 30 augustus 2024. Gelet op deze periode begrijpt de kantonrechter dat de vorderingen van [eiser] zien op de periode waarin de eerste noodvoorziening, te weten het hangslot aan de buitenkant van de deur, door Stadgenoot was geplaatst. Uit het onderzoeksrapport van 3 april 2025 blijkt dat het door de onderzoeker vastgestelde gebrek ziet op de tweede noodvoorziening, te weten het insteekslot. Gelet hierop zal de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag of ten tijde van de eerste noodvoorziening sprake was van een gebrek, dit onderzoeksrapport buiten beschouwing laten.



4.3.
Artikel 7:204 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak is of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.



4.4.
Stadgenoot heeft erkend dat het niet goed afsluiten van de toegangsdeur van de woning van [eiser] een gebrek is in de zin van dit artikel en dat Stadgenoot als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW is gehouden dit gebrek te verhelpen.



4.5.
In de periode waarover [eiser] huurkorting vraagt, was de woning van buiten af te sluiten door middel van een hangslot. [eiser] heeft gesteld dat met dit hangslot het niet mogelijk was de deur ook van binnen af te sluiten, waardoor de deur niet kon worden afgesloten op de momenten dat hij thuis was. Nu Stadgenoot deze stelling van [eiser] niet heeft weersproken, gaat de kantonrechter ervan uit dat dit de situatie was ten tijde van de eerste noodvoorziening.



4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat een toegangsdeur tot een woning die niet (goed) af te sluiten is als een bewoner thuis is, kwalificeert als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie is in dat geval sprake van een zeer ernstig gebrek/tekortkoming (categorie A7). Bij de toelichting van dit gebrek staat immers opgenomen dat toegangsdeuren van zelfstandige woonruimen aan twee zijden afsluitbaar dienen te zijn. Daarvan is in de periode van 14 december 2023 tot en met 30 augustus 2024 met alleen een hangslot aan de buitenkant geen sprake geweest. De kantonrechter kwalificeert dit gebrek dan ook als een gebrek volgens lijst A. De vordering onder I zal dan ook worden toegewezen, waarbij rekening wordt gehouden dat dit gebrek ziet op de eerste noodvoorziening.



Huurprijsvermindering





4.7.
Voor de periode dat [eiser] door het gebrek vermindering van het huurgenot heeft gehad, maakt hij op grond van artikel 7:207 BW in beginsel aanspraak op vermindering van de huurprijs. Volgens het Gebrekenhandboek kan bij een gebrek in de categorie A waarvan in deze zaak sprake is, de huurprijs tijdelijk maximaal worden verlaagd tot 20% van de huurprijs (dit betekent een huurverlaging van 80%). De kantonrechter ziet echter aanleiding dit percentage te matigen en overweegt daartoe als volgt.



4.8.
Artikel 7:207 BW heeft een tweeledig doel. Het eerste is dat de huurder schadevergoeding krijgt, omdat hij vermindering van het huurgenot heeft. Een tweede doel van dit artikel is erin gelegen dat de verhuurder een financiële prikkel heeft om het gebrek aan het gehuurde te herstellen, waardoor een einde komt aan de tekortkoming aan zijn zijde. Het gaat daarbij om de vraag of verhuurder adequaat heeft opgetreden om het gebrek te verhelpen.



4.9.
Stadgenoot heeft een overzicht van de contactmomenten en -pogingen van Qbuild met [eiser] overgelegd. Uit dit overzicht volgt dat Qbuild vanaf het moment dat de MPS op 22 september 2023 binnen was, meerdere pogingen heeft gedaan om met [eiser] in contact te komen. Zij heeft eens per maand [eiser] gebeld en daarbij zijn voicemail ingesproken. Hierop heeft [eiser] niet gereageerd. Vervolgens is begin 2024 gebleken dat de MPS door een opruimactie niet meer in het magazijn aanwezig was en de nieuwe MPS een lange levertijd had. Vanaf het moment dat op 23 mei 2024 de nieuwe MPS binnen was, heeft Qbuild opnieuw verschillende pogingen gedaan [eiser] te spreken. Op 24 juni 2024 heeft [eiser] vervolgens te kennen gegeven niet mee te willen werken.



4.10.
Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat Stadgenoot adequaat heeft opgetreden en dat, hoewel [eiser] in de gevorderde periode door het gebrek een vermindering van zijn huurgenot heeft ervaren, dit voor een deel ook aan hemzelf te wijten is geweest. Als hij immers tijdig naar aanleiding van de voicemailberichten contact met Qbuild zou hebben opgenomen om een afspraak te maken voor het herstel van de deur, zou de vermindering van het genot een kortere periode hebben geduurd.



4.11.

[eiser] heeft in dit kader nog gesteld dat Stadgenoot te passief heeft gehandeld door de uitvoering over te laten aan Qbuild en niet bij [eiser] te controleren of het werk goed was uitgevoerd. Volgens [eiser] was bij Stadgenoot bekend dat hij kwetsbaar was, een begeleider had en vanuit begeleid wonen kwam. De kantonrechter gaat echter niet mee in de stelling van [eiser]. De plicht van Stadgenoot – een grote organisatie met veel huurders – als goed verhuurder reikt immers niet zo ver dat van haar kan worden gevergd dat zij, als zij het herstelwerk aan een aannemer heeft uitbesteed, vervolgens bij kwetsbare huurders nog vinger aan de pols blijft houden.



4.12.
Stadgenoot heeft verder gesteld dat [eiser] geen huurprijsvermindering toekomt, omdat het gebrek niet aan haar toe te rekenen zou zijn. Ook zou het volgens Stadgenoot in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn als zij huur aan [eiser] zou moeten terugbetalen, terwijl [eiser] betrokken is geweest bij een strafzaak waarbij de noodzaak was de deur te forceren. De kantonrechter gaat echter niet mee in deze stellingen van Stadgenoot. Als immers – zoals Stadgenoot stelt – het gebrek niet aan haar toe te rekenen zou zijn, dan zou geen sprake zijn van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Stadgenoot heeft echter erkend dat de woning een gebrek heeft dat zij dient te herstellen. Dit betekent dan ook dat zij verantwoordelijk is voor dit gebrek en dus ook voor de vermindering van het huurgenot die [eiser] als huurder daardoor heeft ervaren.



4.13.
Alles afwegende acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 40% gerechtvaardigd. Deze vermindering van de huurprijs geldt echter over de termijn van 9 maart 2024 tot en met 31 augustus 2024. Op grond van artikel 7:257 lid 3 BW geldt immers een vervaltermijn en kan [eiser] slechts huurvermindering krijgen over de periode van zes maanden voorafgaand aan het indienen van het verzoek bij de Huurcommissie. Dit verzoek is van 9 september 2024, waardoor de huurprijsvermindering slechts over de periode van zes maanden daarvoor, te weten vanaf 9 maart 2024, kan worden toegewezen.



Proceskosten





4.14.
Stadgenoot is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] op basis van een toevoeging procedeert, zal Stadgenoot niet worden veroordeeld tot betaling van de exploot- en betekeningskosten. De gevorderde terugbetaling van de door [eiser] betaalde leges aan de Huurcommissie zal als onbetwist eveneens worden toegewezen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:























- leges Huurcommissie
- griffierecht


€
€


25,00
90,00







- salaris gemachtigde


€


434,00


(2 punten × € 217,00)




- nakosten


€


72,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)






Totaal


€


621,00











4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.






5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
verklaart voor recht dat de eerste noodvoorziening in de periode van 14 december 2023 tot en met 30 augustus 2024 kwalificeert als een gebrek op lijst A,



5.2.
vermindert de maandelijkse huurprijs voor de woning aan de [adres] over de periode van 9 maart 2024 tot en met 31 augustus 2024 met 40%,



5.3.
veroordeelt Stichting Stadgenoot in de proceskosten van € 621,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Stichting Stadgenoot niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
veroordeelt Stichting Stadgenoot tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.



Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2026.




598