ECLI:NL:RBAMS:2024:9053

RECHTBANK
AMSTERDAM



Civiel recht
kantonrechter



Zaaknummer: 10801862 \ CV EXPL 23-14701




tussenvonnis van de kantonrechter van 24 mei 2024




in de zaak van





[eiseres]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,



tegen





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.



Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.




1
1. De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:


de dagvaarding van 27 oktober 2023 met producties 1 tot en met 19;


de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van [gedaagde] met productie 1;


de nagekomen producties 20 en 21 van [eiseres] ;


de wijziging van eis in reconventie van [gedaagde] met producties 2 en 3.





1.2.
Op 19 april 2024 vond de mondelinge behandeling plaats. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens [gedaagde] is zijn gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft een schriftelijke verklaring voorgelezen. Van de mondelinge behandeling zijn aantekeningen gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd.



1.3.
Daarna is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.





2De feiten


2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 2021 een woning van [eiseres] . Partijen zijn een huurprijs van € 1.300,00 overeengekomen.



2.2.
Op 21 april 2023 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend de aanvangshuur te toetsen. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 27 juli 2023 beslist dat sprake is van een all-in huurprijs en heeft de aanvangshuurprijs vastgesteld op € 715,00 en daarnaast het voorschotbedrag voor bijkomende kosten op € 325,00 vastgesteld. De aanvangshuur van € 715,00 na splitsing van de all-in huur is volgens de Huurcommissie redelijk, gelet op het puntenaantal van 154 waar een maximale huurprijs van € 816,31 per maand uit voortvloeit. Ook is de huurprijs per 1 december 2021 tijdelijk verlaagd tot € 286,00 vanwege twee ernstige gebreken, te weten een lekkage vanuit de doucheruimte naar de woonkamer (gebrek categorie C nummer Nb2) en ernstige vochtsporen op de muur in de woonkamer (gebrek categorie C nummer 8).



2.3.
De uitspraak van de Huurcommissie is op donderdag 31 augustus 2023 naar partijen verzonden.



2.4.
De dagvaarding van [eiseres] , waarmee zij de zaak aan de kantonrechter heeft voorgelegd, is op vrijdag 27 oktober 2023 aan [gedaagde] betekend.





3Het geschil


3.1.
In conventie vordert [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair:
i. een verklaring voor recht dat de Huurcommissie niet bevoegd was om een uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs van de woning;
en subsidiair, voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de Huurcommissie wel bevoegd was om een uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs:

een verklaring voor recht dat er geen sprake is van een all-in prijs en dat partijen per 1 december 2021 een kale huur van € 1.300,00 per maand zijn overeengekomen.
een verklaring voor recht dat de woning op 1 december 2021 geen ernstige gebreken had, althans dat deze als gevolg van het niet tijdig melden door gedaagde niet kunnen worden tegengeworpen aan eiseres en dat de Huurcommissie ten onrechte de ambtshalve vastgestelde huurprijs per 1 december 2021 tijdelijk heeft verlaagd tot € 286,00 per maand;
met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.




3.2.

[gedaagde] voert verweer en vordert in reconventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na wijziging van eis:



[eiseres] te veroordelen om aan [gedaagde] de te veel betaalde huur van € 11.752,00 en vanaf 1 mei 2024 telkens verminderd met € 1.040,00 voor iedere eerste dag van de maand, indien niet reeds voor die betreffende dag vonnis is gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2023;


met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.





3.3.

[eiseres] voert in reconventie verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.








4De beoordeling



De dagvaarding van [eiseres] is een dag te laat uitgebracht




4.1.
Verhuurder [eiseres] komt in deze zaak op tegen een beslissing van de Huurcommissie. Artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) schrijft voor dat huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld, tenzij één van partijen de zaak aan de rechter voorlegt. Dat moet gebeuren binnen acht weken nadat de Huurcommissie haar uitspraak naar partijen heeft verzonden.



4.2.
De uitspraak van de Huurcommissie is op donderdag 31 augustus 2023 naar partijen verzonden. De dagvaarding had dus op uiterlijk donderdag 26 oktober 2023 moeten worden uitgebracht. Het staat vast dat de dagvaarding van [eiseres] pas op vrijdag 27 oktober 2023 door de deurwaarder aan [gedaagde] is betekend. Dat is dus een dag te laat.



De termijnoverschrijding kan [eiseres] niet worden tegengeworpen





4.3.
Wettelijke termijnen als de in artikel 7:262 BW gegeven termijn zijn van openbare orde, omdat in het belang van een goede rechtspleging duidelijkheid moet bestaan over het tijdstip waarop een termijn voor het indienen van een dagvaarding eindigt. Daar moet in beginsel dan ook van uit worden gegaan en dat zou betekenen dat de uitspraak van de Huurcommissie onaantastbaar is geworden. Dat is slechts anders wanneer sprake is van zeer bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld in het geval van zogenoemde ‘apparaatsfouten’ (een verzuim van het rechtelijk apparaat zoals een niet werkende fax).



4.4.
In deze zaak is sprake van zeer bijzondere omstandigheden waardoor in dit geval de zeer beperkte termijnoverschrijding – de dagvaarding is slechts één dag te laat uitgebracht – niet aan [eiseres] kan worden tegengeworpen. Een belangrijke reden is dat de door [eiseres] ingeschakelde gemachtigde op tijd en met duidelijke en juiste instructies de gerechtsdeurwaarder heeft geïnstrueerd. Die gerechtsdeurwaarder heeft, ondanks die instructies, door een fout binnen diens kantoororganisatie, de dagvaarding een dag te laat uitgebracht.



4.5.
Een gerechtsdeurwaarder is op grond van de wet (artikel 45 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en artikel 2, eerste lid onder a Gerechtsdeurwaarderswet) de enige die bij uitsluiting is belast met “het doen van dagvaardingen, behorende tot de rechtsingang”. Dat betekent dat alleen door inschakeling van een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding rechtsgeldig kan worden uitgebracht. Op grond van artikel 11 van de Gerechtsdeurwaarderswet is de gerechtsdeurwaarder verplicht de ambtshandelingen waartoe hij bevoegd is te verrichten wanneer hierom wordt verzocht. Dit is slechts anders wanneer met het oog op zijn persoonlijke omstandigheden dit redelijkerwijs niet van hem kan worden verlangd of de verzoeker niet bereid is het gevraagde voorschot aan de gerechtsdeurwaarder te voldoen. Nu kennelijk sprake is van een fout binnen de kantoororganisatie van de deurwaarder - en dus niet van één van de genoemde uitzonderingen - rustte op de gerechtsdeurwaarder, met het oog op de door hem te verrichten ambtshandelingen bij koninklijk besluit benoemd, de wettelijke verplichting de dagvaarding te betekenen. Dat heeft hij niet gedaan en dat is op geen enkele wijze de schuld van (de gemachtigde van) [eiseres] .



4.6.
Daarbij komt dat [gedaagde] , nu de termijnoverschrijding slechts één dag is, niet lang in de veronderstelling heeft kunnen verkeren dat [eiseres] zich bij de uitspraak van de Huurcommissie had neergelegd. Dit geldt te meer nu [gedaagde] kon verwachten dat [eiseres] zich tegen de beslissing van de Huurcommissie zou verweren. Zo heeft de Huurcommissie, ook voor partijen niet perse voorzienbaar, geoordeeld dat sprake was van een all-in huur terwijl [eiseres] maar ook [gedaagde] bij gelegenheid van het onderzoek in de woning door de rapporteur van de huurcommissie hebben verklaard dat sprake was van een overeengekomen kale huur van € 1.300,00. Ook heeft de Huurcommissie geconstateerd dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van gebreken en is daarom de huur tot de gebreken zouden zijn hersteld verlaagd tot 40% van de na splitsing van de all-in huur overgebleven huurprijs, tot € 286,00 per maand. Dit terwijl door [gedaagde] alleen toetsing van de aanvangshuur is voorgelegd aan de Huurcommissie en niet over een gebrek is geklaagd. Door de beslissing van de Huurcommissie zijn de opbrengsten uit de woning volgens [eiseres] aanzienlijk lager dan haar lasten met betrekking tot de woning terwijl zij met haar minderjarige kind van een WIA-uitkering leeft en weinig tot geen financiële ruimte heeft om die kosten structureel te blijven dragen.



4.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom in deze zaak sprake van zulke bijzondere omstandigheden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de geringe termijnoverschrijding aan [eiseres] tegen te werpen. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] door de kantonrechter beoordeeld zullen worden.



Het verdere verloop van de procedure





4.8.
Zoals ter zitting is besproken heeft de kantonrechter er behoefte aan de woning en (het herstel van) de gestelde gebreken bij een descente te bekijken. Dat zou kunnen op maandagochtend 1 juli om 10.00 uur, op donderdagochtend (10.00 uur) of donderdagmiddag 4 juli of vrijdagmiddag 5 juli om 14.00 uur. Voor het geval partijen op geen van die data allebei kunnen worden zij verzocht hun verhinderdata in de tweede helft van augustus en in september op te geven (behalve woensdagen).



4.9.
Op de rolzitting van 7 juni 2024 zal worden bepaald op welke datum de mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Op deze rolzitting hoeven partijen dus nog niet te verschijnen. Na afloop van de rolzitting krijgen partijen schriftelijk bericht van de datum waarop de mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Na vaststelling van de datum van de mondelinge behandeling wordt geen uitstel van die datum verleend.



4.10.
Tot uiterlijk drie werkdagen vóór die rolzitting kunnen partijen hun verhinderdata, schriftelijk opgeven aan het Bureau Teamplanner per post (postbus 70515, 1007 KM Amsterdam) of per e-mail ([email protected]). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden. Partijen kunnen maximaal 10 dagdelen als verhindering opgeven. Indien een partij binnen genoemde termijn geen verhinderdata opgeeft, zal het tijdstip van de mondelinge behandeling worden vastgesteld zonder verhinderingen van die partij in de planning te betrekken.



4.11.
Voorafgaand aan de descente mogen partijen indien zij dat willen tot uiterlijk zeven dagen voor die descente een akte nemen. Aan [gedaagde] wordt verzocht het oorspronkelijk verzoek dat is ingediend bij de Huurcommissie in te brengen. Aan [eiseres] wordt verzocht een overzicht te geven wat er sinds aanvang van de huurovereenkomst aan huur is betaald en de facturen voor het herstel van de door de Huurcommissie gestelde gebreken te overleggen.



4.12.
Stukken voor de mondelinge behandeling moeten uiterlijk zeven werkdagen voor de datum van de mondelinge behandeling per post of per e-mail, onder gelijktijdige verzending per post, ingediend worden bij de griffie van de afdeling privaatrecht, team kanton van de rechtbank. Kopieën van deze stukken moeten tegelijkertijd gezonden worden naar (de gemachtigde van) de andere partij(en).






5De beslissing


De kantonrechter:




in conventie en in reconventie




bepaalt dat een nadere mondelinge behandeling zal worden gehouden op het adres [adres] . Partijen mogen tot zeven dagen voor de descente een akte nemen en kunnen bij die gelegenheid inlichtingen aan de kantonrechter geven en de mogelijkheid van een schikking kan worden onderzocht. Daarbij zal ook de plaatselijke gesteldheid worden opgenomen en zullen zaken worden bezichtigd;


bepaalt dat de zaak weer zal dienen ter rolzitting van 7 juni te 10:00 uur om een datum voor de mondelinge behandeling vast te stellen;



bepaalt dat verhinderdata kunnen worden opgegeven zoals hiervoor vermeld;



draagt partijen op gevolg te geven aan de hierboven vermelde instructies;



houdt iedere verdere beslissing aan.



Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2024.