ECLI:NL:PHR:1989:AD0641

PN
Nr. 7373
Huurprijzenwet Woonruimte
Parket, 22 december 1988



Mr. Leijten

Conclusie inzake:


[verzoeker]


tegen

WONINGSTICHTING CAPELLE AAN DEN IJSSEL




Edelhoogachtbaar College,



Omtrent de feitelijke toedracht het volgende:



De verweerster in cassatie - in de stukken aangeduid met de wat uitheems aandoende afkorting Wostica - heeft zich op 30 september 1985 gewend tot de Huurcommissie in de ressorten Rotterdam, Schiedam en Brielle met verzoek tot het verkrijgen van een advies over de betalingsverplichting na woningverbetering op de voet van artikel 10 van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW). Het betrof een van de 608 Dura-Coignetwoningen in Capelle aan den IJssel, waaraan - na veel trammelant - buitengevel-isolatie was aangebracht. Wostica had dit gedaan nadat de overheid financiële steun had toegezegd voor het project onder voorwaarde dat de huurders van de woningen zouden bijdragen in de kosten door middel van verhoging van de kale huurprijs met f. 6,30 per maand. Van belang is voorts, dat Wostica met het aanbrengen van de isolatie (die zich in de eerste plaats richtte tegen de schimmelvorming aan de muren van die huizen) is begonnen nadat de president van de rechtbank te Rotterdam bij kort geding-vonnis van 15 juni 1982 dat uitvoerbaar was verklaard bij voorraad Wostica op eis van tien huurders had veroordeeld binnen één maand na het betekenen van zijn vonnis te beginnen met het aanbrengen van buitenisolatie aan de huurwoningen en daarmee in een voortdurend proces door te gaan met een dwangsom voor iedere dag, dat Wostica daarmee in gebreke zou blijven van honderd gulden per huurder. Wostica is hiertoe overgegaan en heeft tevens hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis (met voor haar, ook in cassatie gunstig resultaat). Sommige huurders en in ieder geval de verzoekster weigerden de huurverhoging, die niet vooraf tussen partijen was overeengekomen, te betalen.
De huurcommissie adviseerde op 20 mei 1986, (datum verzending advies 13 oktober 1986) in een erbarmelijk brabbeltaaltje


"de commissie gaat niet mee met de stelling van de gemachtigde van de verhuurder alsdat de huurder de overeenstemming tot het aanbrengen van de isolatie in rechte heeft afgedwongen", enz ...


tot niet-ontvankelijk verklaring van het verzoek (Eigenlijk moet ik schrijven dat het advies luidde: "het verzoek van de verhuurder is niet ontvankelijk".) omdat


"geen overeenstemming tussen huurder en verhuurder is bereikt over het bedrag, dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder bestede kosten van de voorzieningen, voordat de voorzieningen zijn tot stand gekomen".


Wostica wendde zich vervolgens tot de kantonrechter te Rotterdam met verzoek de huurprijs van de woning van huurster vast te stellen op f. 306,27 per maand, althans vast te stellen dat een bedrag van f. 6,30 (per maand, L.) als redelijke vergoeding voor de door de verzoekster aangebrachte voorzieningen dient te worden opgenomen in de huurprijs.



Bij beschikking van 27 maart 1987 heeft de kantonrechter te Rotterdam de huurprijs van de woning van huurster gesteld op f. 306,27 per maand met ingang van 1 oktober 1985. In de beschikking werd daartoe ondermeer overwogen:


"5. Huurster heeft, na erkend te hebben dat de door verhuurster genoemde buitenisolatie is aangebracht, de ontvankelijkheid van het verzoek betwist op de navolgende gronden:

1. de aangebrachte voorzieningen (isolatie) zijn niet aangebracht met het doel het woongerief te verhogen;
2. de nieuwe huurprijs is niet vooraf overeengekomen. De kantonrechter zal deze beide verweren hieronder behandelen.

6. Aan huurster kan worden toegegeven, dat de aangebrachte buitengevelisolatie als eerste doel had het wegnemen van een gebrek, nl. schimmelvorming in de woningen van verhuurster. Dat neemt echter niet weg, dat mogelijk is dat de opheffing van een gebrek tevens een verbetering van het woongenot meebrengt. Uit de overgelegde stukken is genoegzaam gebleken, dat door de aangebrachte voorzieningen tevens de warmte-isolatie van de woningen is verbeterd, meebrengend een vermindering van stookkosten voor huurster. In zoverre is dus het woongerief van de woning van huurster gestegen, zoals artikel 10 H.P.W. noemt.

7. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken volgt eveneens, dat er voordat de onderhavige voorzieningen zijn aangebracht, tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over het bedrag waarmee de huurprijs zou worden verhoogd i.v.m. deze voorzieningen.

8. Huurster heeft zich in (dit, L. ) verband beroepen op het dwingend rechtelijk karakter van artikel 10 H.P.W., zoals blijkt uit artikel 37 H.P.W., waartegenover verhuurster zich heeft beroepen op een ruimere interpretatie van artikel 10 H.P.W., alsmede dat het in strijd is met de goede trouw van huurster nadat zij zelf de verbeteringen heeft gevraagd vervolgens de huurverhoging te weigeren.

9. Het dwingend rechtelijk karakter van artikel 10 H.P.W. staat buiten kijf. In het algemeen zal een huurcommissie zich van een advies en een kantonrechter zich van een huurprijsvaststelling dienen te onthouden, indien gebleken is dat de huurverhoging niet vooraf is overeengekomen, uitzonderingen daargelaten. Er zal dus onderzocht worden of zich in casu een dergelijke uitzondering voordoet.

10. De weg van de ruime interpretatie leidt niet tot een oplossing, omdat een - blijkens de wettekst en de daarop gegeven parlementaire toelichting - duidelijke wetsbepaling niet anders uitgelegd dient te worden, omdat in het gegeven geval de Minister aan het verlenen van subsidie de voorwaarde heeft gesteld van het betalen van een huurverhoging.

11. Er kunnen zich echter wel omstandigheden voordoen, dat de goede trouw, die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst, meebrengt, dat de huurders van de woningen accoord gaan met een huurverhoging, voorzover voortvloeiend uit een verbetering van de woning, althans zich er niet op kunnen beroepen, dat een dergelijke huurverhoging niet vooraf is overeengekomen. De kantonrechter is van oordeel dat in casu het door verhuurster gedane beroep op de goede trouw slaagt, waarbij gewezen wordt op de volgende omstandigheden:
1. Uit de M.v.A. blijkt dat bij de parlementaire behandeling de vraag is gesteld, wat er gebeurt indien huurders niet tot overeenstemming komen over de huurverhoging. Het - laconieke - antwoord van de Minister was dat de woningverbetering dan wel niet tot stand zal komen.
2. In dit geval is, juist door de huurders van dit complex afgedwongen, op straffe van een dwangsom, dat de voorzieningen werden getroffen. Verhuurster diende aan het in kort geding gegeven bevel te voldoen, ondanks het ingestelde hoger beroep.
3. Door de uitspraak in het kort geding is verhuurster de mogelijkheid ontnomen tot rustig overleg met de huurders en heeft de sub 1 genoemde mogelijkheid om geen voorzieningen te treffen in feite niet bestaan.
4. Huurster is door de aangebrachte voorzieningen gebaat, nl. zij heeft verminderde stookkosten. Niet duidelijk is, waarom zij dit voordeel zou mogen genieten zonder passende huurverhoging.
5. Onbetwist is gebleven, dat een bedrag van f. 6,30 voor huurverhoging per maand, in redelijke verhouding staat tot de kosten van de door verhuurster aangebrachte voorzieningen.

12. Een dergelijk beroep op de goede trouw is in de rechtspraak niet onbekend: zie onder meer Hof 's-Gravenhage 21 april 1983 N.J. 1984, 520 en de jurisprudentie op artikel 18 Huurwet."
Bij haar beschikking van 28 januari 1988 heeft de rechtbank te Rotterdam, oordelend in hoger beroep, de huidige verzoekster tot cassatie niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep tegen de beschikking van de kantonrechter aldaar van 27 maart 1987. De rechtbank overwoog, dat het appèl was gericht tegen een beslissing van de kantonrechter op een verzoek gedaan op grond van artikel 14 HPW maar dat tegen zo'n beslissing krachtens het derde lid van artikel 14 HPW in verbinding met artikel 28 lid 3 van die Wet geen hoger beroep openstaat, wat echter uitzondering leidt indien de kantonrechter zoals in de derde grief werd betoogd buiten het toepassingsgebied van art. 10 HPW en daarmee buiten dat van art. 14 lid 1 HPW zou zijn getreden. Dit achtte de rechtbank echter niet het geval. Bij haar negatieve beantwoording van de vraag gaat de rechtbank uit van het criterium gegeven bij HR 13 maart 1987 NJ 1987, 1017:

"Daarbij verdient aantekening dat het bij de vraag of in bovenbedoelde zin ten onrechte buiten het toepassingsgebied van art. 14 lid 1 is getreden dan wel deze bepaling ten onrechte buiten toepassing is gelaten, uitsluitend gaat om de afbakening van het toepassingsgebied van deze bepaling aan de hand van voorwaarden waarvan de niet-vervulling tot gevolg heeft dat deze bepaling in het geheel niet aan de orde kan komen, zoals de voorwaarden dat sprake is van een huurovereenkomst, onderscheidenlijk van woonruimte in de zin van de Hpw."


Met deze uitleggende overweging heeft de Hoge Raad voorzover hier van belang duidelijk gemaakt dat de uitzonderingen op het appel - en cassatie - verbod van art. 14 lid een (en 28 lid 3 HPW) niet zo kunnen en mogen worden begrepen, dat elke beslissing over de toepasselijkheid of niet toepasselijkheid van art. 14, lid 1 van de Huurprijzenwet terzake van een (detail) onderwerp er een is waarbij het erover gaat of al dan niet ten onrechte buiten het toepassingsgebied is getreden van dit artikel van de Huurprijzenwet danwel deze bepaling ten onrechte buiten toepassing is gelaten, maar dat zo'n beslissing van die aard moet zijn dat - voor wat betreft het treden buiten het toepassingsgebied - zulks moet zijn gebaseerd op het feit dat er
ten aanzien van "de zaak" waarvoor vaststelling van de huurprijs krachtens de Huurprijzenwet werd gevraagd


geen sprake was van woonruimte in de zin van de HPW, zodat dat artikel dáárom in het geheel niet aan de orde kon komen.



In HR 13 maart 1987 ging het erover dat de kantonrechter bij de vaststelling van de betalingsverplichting met betrekking tot de bijkomende kosten, naar de mening van appellante: Philips ten onrechte bepaalde kosten niet daaronder had gerekend, maar begrepen had geacht in de huurprijs. Zulks blijft volgens de Hoge Raad binnen het raam van art. 14 lid 1 HPW.
Nog illustratiever is, lijkt mij, HR 8 november 1985, NJ 1986, 121. Daar ging het over "beslissingen omtrent de inhoud van de overeenkomst en de geldigheid van bedingen". Zulke beslissingen vallen, naar de Hoge Raad toen leerde, binnen het raam van art. 14 lid 1 HPW. Dat niet álle voorvragen, zoals rechtbank Den Bosch oordeelde (en door mij in mijn conclusie voor de beschikking van de Hoge Raad werd onderschreven)

- welker beantwoording nodig is alvorens kan worden toegekomen aan een verklaring omtrent de betalingsverplichting van de huurder -

zich aan het appel-verbod van art. 14 lid één/28 lid 3 HPW onttrekken, werd daar, zonder uitleg

- die volgde in HR 1986, 121 -

heel duidelijk gemaakt. Zie ook de annotatie van J.L. de Wijkerslooth in Woonrecht, afl. 4, 1987 bij Rb. Amsterdam 22 oktober 1986, nr. 52


"De beslissingen, ten aanzien waarvan de Hoge Raad in deze jurisprudentie de mogelijkheid van hoger beroep aanvaardde hadden betrekking op vragen die samenhangen met het karakter van de gesloten overeenkomst (is er wel sprake van huur en verhuur?), het karakter van het gehuurde (is er wel sprake van woonruimte?) en met het karakter van de in geschil zijnde vergoeding (is de vergoeding een vergoeding bij of terzake van huur en verhuur? )"


In de zaak die thans voorligt, gaat het over de vraag of de kantonrechter, beslissend, dat er zich omstandigheden kunnen voordoen

- en zich in dit geval ook werkelijk hebben voorgedaan -

in gevolge welke, zo kort mogelijk gezegd, de huurder zich niet te goeder trouw kan beroepen op het bepaalde in artikel 10, lid 1, HPW, voorzover inhoudend dat een huurverhoging terzake van verbetering van woongerief slechts kan tot stand komen krachtens overeenstemming vooraf tussen huurder en verhuurder over het bedrag der verhoging, is getreden buiten het toepassingsgebied van artikel 14 lid 1 HPW.
Hiermede is géén afbakening tot stand gekomen waarbij wordt vastgesteld, dat de "objecten" waarin die verbetering van woongerief plaatsvond, geen woonruimte vormen in de zin van de HPW, integendeel de kantonrechter ging ervan uit dat artikel 10 HPW van toepassing was, en dat kan alléén als er sprake is van een woning in de zin van de HPW. Vervolgens overwoog hij, dat onder bepaalde omstandigheden de huurder niet te goeder trouw een beroep kan doen op de in art. 10 HPW voor huurverhoging gestelde eis, dat vooraf tussen de huurder en de verhuurster over het bedrag van de verhoging overeenstemming bestaat, waarna hij onder 11, 1 t/m 5 van zijn beschikking de omstandigheden heeft opgesomd die in dit geval deze rechtsregel toepassing doen vinden.
Het lijkt mij niet aan twijfel onderhevig, dat de kantonrechter aldus, naar de maatstaf van HR 1987, 1017 binnen het toepassingsgebied van art. 14, lid 1, HPW is gebleven en dat de rechtbank de verzoekster terecht in haar hoger beroep niet-ontvankelijk heeft verklaard.



In haar door Wostica bij verweerschrift bestreden cassatieschriftuur voert de huurster, zich tegen het oordeel van de rechtbank verzettend, mijns inziens na HR 1986, 121 en HR 1987, 1017 een duidelijk achterhoede gevecht in een geval dat nog duidelijker ligt dan die van de beide zojuist genoemde beschikkingen. Voor HR 1986, 121 was het in de cassatieschriftuur ingenomen standpunt zeer wel verdedigbaar, nu, dunkt mij, niet meer.



Het eerste onderdeel van het middel (1 en 2, blz. 6-12 van de cassatieschriftuur en Toelichting nrs 1-5) verliest m.i. uit het oog, dat de HR het hierin verdedigde - en als zodanig verdedigbare - standpunt duidelijk niet heeft gewild. De bepalingen van art. 10 HPW komen in de beschikking van de kantonrechter wel aan de orde.
Ook wat betreft de beslissing van de kantonrechter (aangevallen onder 6 van de cassatieschriftuur) dat de voorzieningen op grond waarvan een huurverhoging werd gewenst, niet alleen noodzakelijk zijn geweest voor het verhelpen van gebreken (te weten schimmelvorming) maar tevens een verbetering van de warmte-isolatie in de woning(en) hebben opgeleverd, en daardoor een vermindering van stookkosten, is zonder meer duidelijk dat zij binnen het toepassingsgebied van de artikelen 10 en 14 van de Huurprijzenwet blijft.



Over het tweede onderdeel van het middel (cassatieschriftuur punt 3 en nrs 6 en 7 van de Toelichting) meen ik kort te mogen zijn.
De klacht houdt in dat de beslissing van de rechtbank onjuist is omdat de kantonrechter had geoordeeld dat de huurster te goeder trouw geen beroep kon doen op de overeenstemming vooraf van artikel 10 HPW, terwijl de vraag in hoeverre de goede trouw verplichtingen voor de huurster meebrengt een vraag is die buiten het toepassingsgebied van artikel 10 valt.



Voorzover het middelonderdeel méér inhoudt dan dat een beslissing omtrent de werkingsomvang van de goede trouw


ten aanzien van de rechten van de huurder vastgesteld bij artikel 10 HPW


buiten het toepassingsgebied van dat artikel valt, welke opvatting mij, als betoogd, onjuist voorkomt, faalt het m.i. ook.



Het houdt voor dat meerdere in, dat het "hier bedoelde oordeel van de kantonrechter ook daadwerkelijk onjuist was" (cassatieschriftuur onder 6, blz. 14).
Echter tot een oordeel hierover was de rechtbank noch geroepen noch gerechtigd, nadat zij had vastgesteld, dat hoger beroep tegen de beschikking van de kantonrechter in haar geheel niet openstond. Daar de rechtbank daarom - en terecht - de vraag of dit oordeel van de kantonrechter juist was, niet in haar oordeel heeft betrokken, met andere woorden niets heeft gezegd en niets heeft kunnen zeggen over de beslissing van de kantonrechter, dat aan de huurster een beroep op art. 10, lid 1, HPW naar regel van goede trouw niet toekwam, is een klacht in cassatie, die zich toch moet richten tegen de beschikking van de rechtbank, in zoverre een slag in de lucht.



Daar het middel mij in zijn onderdelen niet gegrond voorkomt, concludeer ik tot verwerping van het beroep.



Parket, 22 december 1988



De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,.