ECLI:NL:GHDHA:2026:2820

GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel


Zaaknummer hof : 200.342.984/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/657641 / HA ZA 23-434





Arrest van 15 september 2026




in de zaak van




Vereniging van Eigenaars van [adres],
gevestigd in [vestigingsplaats],
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. J.P.H. Willems, kantoorhoudend in Arnhem,



tegen





[geïntimeerde]
,
wonend in [woonplaats],
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. A.C. de Kanter, kantoorhoudend in Amersfoort.



Het hof noemt partijen hierna de VvE en [geïntimeerde].





1De zaak in het kort

1.1
Deze zaak gaat over de vraag of de VvE de door een individuele appartementseigenaar gevorderde kosten wegens lekkageschade aan zijn appartement en renovatiekosten aan zijn terras moet betalen. De rechtbank heeft deze vordering gedeeltelijk toegewezen.


1.2
Het hof wijst de vorderingen af, aangezien daarvoor in deze procedure geen grondslag is.




2Procesverloop in hoger beroep

2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:


de dagvaarding van 19 juni 2024, waarmee de VvE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2024;


het anticipatie-exploot van 24 juni 2024;


de memorie van grieven van de VvE, met bijlagen;


de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, van [geïntimeerde], met bijlagen;


de memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens akte uitlaten wijziging van eis van de VvE, met bijlagen;


de akte overlegging nadere producties van de VvE, met bijlagen.




2.2
Op 17 juli 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.




3Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] is, na aankoop in oktober 2015, sinds 24 december 2015 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: het appartement). Het appartement maakt deel uit van een groot appartementengebouw dat in 1977 is gebouwd (hierna: het gebouw). Bij de splitsing van het gebouw in appartementsrechten is de VvE opgericht. Het gebouw bestaat uit meerdere trapsgewijs gestapelde woonlagen, waarbij het terras van het bovenliggende appartement steeds gelegen is boven (een deel van) de woonkamer van het onderliggende appartement. De terrassen kennen aan de buitenrand daarin verwerkte bloembakken, telkens met een eigen afvoer.


3.2
Toen [geïntimeerde] het appartement kocht, was hij ervan op de hoogte dat in hetappartement sprake was van lekkageschade. Deze was (mede) veroorzaakt doordat de kitnaad bij de middenconsole van het bovenliggende terras (van nummer [nummer]) door uitdroging was gescheurd. De kitnaad is in maart/april 2015 provisorisch hersteld, waarna in september 2015 aldaar verder kitwerk is uitgevoerd.


3.3
Op 29 december 2015 heeft [geïntimeerde] een (nieuwe) lekkage gemeld, zowel bij de bovenbuurvrouw van nummer [nummer] (mevrouw [naam 1]) als bij de VvE, waarna dezelfde dag een lid van de technische commissie van de VvE het appartement heeft bezocht. Omdat de aannemer van de VvE ([aannemer]) tot 5 januari 2016 afwezig bleek te zijn, is voor 7 januari 2016 een afspraak gemaakt tussen de VvE, [aannemer] en [geïntimeerde].


3.4

Op 6 januari 2016 heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende aan de VvE bericht:


“Vandaag hebben we de boel open gemaakt de wanden en plafonds zijn verzadigd met water het loop letterlijk uit de oude boorgaten van het plafond. De isolatie van de buiten muur is letterlijk verrot van het vocht. De beide kozijnen zijn gedeeltelijk weg gerot aan de boven zijde. Door dat het steeds erger lekt moeten we de werkzaamheden stilleggen wat grote problemen en kosten met zich mee brengt. Resume het is veel erger dan we met elkaar konden voorzien. [...] Graag horen we wat de voortgang/planning is voor het oplossen van dit probleem.”




3.5
Op 7 januari 2016 heeft een aannemer in opdracht van de VvE het appartement van [geïntimeerde] en het daarboven gelegen appartement bezocht en geïnspecteerd. De aannemer kon toen de oorzaak van de lekkage niet meer achterhalen, omdat inmiddels het nodige was gesloopt.


3.6
De aannemer ([aannemer]) heeft in de tweede helft van januari 2016 op verzoek van de bovenbuurvrouw de afvoer van haar bloembak vrijgemaakt, waarna het water uit de lage bloembak is weggelopen. Na de aansprakelijkstelling door [geïntimeerde] (zie rov. 3.8 hierna) heeft de klusjesman nogmaals de bloembakken bij nummer [nummer] gecontroleerd en ontstopt.


3.7
In 2016 heeft [geïntimeerde] verschillende werkzaamheden aan zijn appartement laten uitvoeren.


3.8


[geïntimeerde] heeft in de loop van 2016 de eigenaar van het bovenliggende appartement aansprakelijk gesteld voor zijn waterschade. Op 30 september 2016 heeft een schade-expert van de aansprakelijkheidsverzekeraar van de bovenbuurvrouw (EMN, ing [naam 2]) de beide appartementen bezocht. EMN heeft op 4 augustus 2017 onder andere het volgende gerapporteerd:


“Ten tijde van ons bezoek aan de wederpartij konden wij geen lekkage vaststellen. Het herstel van de gevolgschade was reeds uitgevoerd (gelijktijdig met de eerder genoemde geplande verbouwing/renovatie). (…) Wij hebben geen exacte oorzaak van de lekkage bij de wederpartij kunnen vaststellen.”


Deze verzekeraar heeft de schadeclaim van [geïntimeerde] toen afgewezen.



3.9
Tussen 22 april 2017 en 31 mei 2017 heeft [geïntimeerde] werkzaamheden aan zijn terras uitgevoerd, onder andere aan de afwerklaag van de betonnen ondergrond en aan de (dak)isolatie.


3.10
Op 15 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] de VvE gemeld dat zich “nog steeds of opnieuw lekkage” voordoet. Op enig moment heeft de VvE de schade gemeld bij haar aansprakelijkheids- en opstalverzekeraar (assurantietussenpersoon [naam 3]). Begin 2020 heeft deze het dossier gesloten, omdat [geïntimeerde] herhaaldelijk niet had gereageerd op verzoeken om informatie.


3.11
In 2021 heeft de VvE opdracht gegeven aan onderzoeksbureau IOB om advies uit te brengen over de juiste maatregelen om te komen tot herstel van mankementen die in het gehele gebouw leiden tot lekkage. IOB (Ing. [naam 4]) heeft op 6 december 2021 advies uitgebracht. Mede op basis van het adviesrapport van IOB heeft de VvE budget gereserveerd voor de noodzakelijke werkzaamheden aan het gebouw. Ook heeft de VvE onder de eigenaren in 2022 een inventarisatie van lekkageklachten uitgevoerd. Op het betreffende inventarisatieverzoek heeft [geïntimeerde] niet gereageerd.


3.12
Op 16 maart 2022 is [geïntimeerde] bezocht door een schade-expert ([naam 5]) van de verzekeraar van de VvE ([verzekeraar VvE] Verzekeringen B.V.). [naam 5] heeft op 2 augustus 2022 rapport uitgebracht over de oorzaak en omvang van de lekkageschade.


3.13
Op 11 oktober 2022 heeft de verzekeraar van de VvE een uitkering aan de VvE gedaan van € 25.371,03 (overeenkomstig het toen door [geïntimeerde] geclaimde en door [naam 5] marktconform beoordeelde bedrag ‘aannemende dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd’). Deze verzekeringsuitkering bestond uit een bedrag van € 8.621,- wegens uitgevoerde herstelwerkzaamheden rondom de balkonpuien van het appartement en een bedrag van € 16.750,03 wegens begrote noodzakelijke herstelwerkzaamheden en aanpassingen in het appartement).


3.14
De VvE heeft het ontvangen bedrag van € 25.371,03 teruggestort. Inmiddels heeft de VvE een andere verzekeraar.


3.15

Het (in het splitsingsreglement van de VvE geïncorporeerde) Modelreglement 1973 kent onder meer de volgende bepalingen:

“
Artikel 10

1. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, het stucwerk, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk aan deuren en ramen, ook aan die, welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé gedeelte, de reparatie en vervanging van de privé brievenbus, de reparatie van radiatoren en radiatorkranen.

(…)

Artikel 14

1. Alle privé gedeelten met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.

2. Het in lid 1 bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaats gehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

3. Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.”




3.16

Artikel 33 van het toepasselijke Huishoudelijke Reglement luidt als volgt:

“De eigenaar is verplicht zowel de afvoer van zijn terras als de afvoer voor zijn flat op de galerij schoon te houden, zodat water zonder overlast voor de benedenburen kan wegstromen.”






4Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerde] heeft de VvE gedagvaard en, uitvoerbaar bij voorraad, voor zover thans van belang gevorderd veroordeling van de VvE tot betaling van: (I) € 26.164,83 wegens schade aan het appartement en het herstel daarvan (in 2016)en (II) 8.652,12 wegens renovatie van het terras (in 2017), in beide gevallen vermeerderd met rente en kosten.[geïntimeerde] heeft deze vorderingen gebaseerd op de opstalaansprakelijkheid van artikel 6:174 BW, dan wel zaakwaarneming en/of ongerechtvaardigde verrijking.


4.2
De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd en aansprakelijkheid betwist.


4.3
De rechtbank heeft vordering I grotendeels toegewezen en vordering II afgewezen. Volgens de rechtbank is de oorzaak van de lekkageproblematiek, kort samengevat, gelegen in de constructie van het gebouw, dan wel de mate van onderhoud van het gebouw. Met name daarom moet als vaststaand worden aangenomen dat de lekkage bij [geïntimeerde] in 2016 is veroorzaakt door constructiefouten of achterstallig onderhoud aan de gemeenschappelijke delen (balkonconstructies) waarvoor de VvE aansprakelijk is (naar het hof de rechtbank begrijpt op grond van artikel 6:174 BW).Weliswaar is de individuele eigenaar verantwoordelijk voor het ontstoppen van afvoerleidingen bij diens privé gedeelte (waaronder die bij de bloembakken bij het terras), maar de rechtbank acht het in hoge mate onwaarschijnlijk dat dit scenario de oorzaak van de lekkage is. Vordering I is overeenkomstig het rapport van [naam 5] toewijsbaar tot een bedrag van € 25.371,03, met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding. Hieraan doet niet af dat [geïntimeerde] zonder toestemming van de VvE ook werkzaamheden heeft verricht aan de gemeenschappelijke delen in het appartement.


4.4
De rechtbank heeft, zoals gezegd, vordering II afgewezen. [geïntimeerde] heeft op eigen houtje zonder toestemming van de VvE renovatiewerkzaamheden uitgevoerd aan het terras bij zijn appartement. De waterdichtheid van het terras behoort tot het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Het onderhoud daarvan komt voor rekening van de VvE. Individuele eigenaren kunnen niet naar eigen goeddunken overgaan tot renovatiewerkzaamheden en de rekening dan bij de VvE neerleggen. Zaakwaarneming en ongerechtvaardigde verrijking vormen daarvoor geen grondslag, aldus nog steeds de rechtbank.


4.5
De rechtbank heeft de VvE veroordeeld in de proceskosten.




5Vorderingen in hoger beroep

5.1
De VvE vordert vernietiging van het vonnis, voor zover de vordering van [geïntimeerde] is toegewezen, en alsnog afwijzing hiervan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.


5.2
De VvE klaagt in dit verband, behoudens een enkel feitelijk punt, met haar grieven in essentie over de door de rechtbank ten aanzien van vordering I aangenomen aansprakelijkheid, het causaal verband, de noodzaak tot onmiddellijk herstel (zonder de VvE-vergadering daarin te kennen) en de omvang van de schade. Meer specifiek betwist de VvE de door de rechtbank aangenomen aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW (opstalaansprakelijkheid van de bezitter) en de in hoger beroep tevens gestelde aansprakelijkheid op grond van artikel 5:113 lid 4 BW (hoofdelijke verbondenheid van de VvE voor schulden van de appartementseigenaren).


5.3

[geïntimeerde] op zijn beurt vordert in de memorie van antwoord/memorie van grieven in incidenteel appel vernietiging van het vonnis, voorzover zijn vorderingen zijn afgewezen en alsnog toewijzing van zijn volledige oorspronkelijke vorderingen. Daarnaast vordert hij in hoger beroep, kort samengevat, veroordeling van de VvE tot het verspreiden van stukken onder de leden van de VvE ter rectificatie van zijn door de VvE geschonden eer en goede naam.


5.4
Grief 1 bevat een voorwaardelijke klacht over het oordeel van de rechtbank dat de VvE niet aansprakelijk zou zijn voor de schade, indien de lekkage veroorzaakt zou zijn door het niet onderhouden/ontstoppen van de ingebouwde bloembak bij het bovenliggende terras, aangezien dit de verantwoordelijkheid is van de individuele eigenaar. Met grief 2 klaagt [geïntimeerde] over het niet volledig toewijzen van vordering I. Grieven 3 en 4 bevatten klachten over de afwijzing van vordering II en de argumenten die de rechtbank daarvoor heeft gebruikt. De VvE was, aldus nog steeds [geïntimeerde], wel degelijk op de hoogte van het feit dat hij in 2017 het terras bij zijn appartement heeft gerenoveerd. Vergoeding van de kosten ervan is ook redelijk, temeer nu hij de VvE hierdoor kosten heeft bespaard. De VvE is hierdoor ongerechtvaardigd verrijkt. De nieuwe vordering in hoger beroep III heeft betrekking op het feit dat de VvE zijn goede naam en eer heeft geschaad door eenzijdig een onjuist beeld over hem te geven. Dit is stigmatiserend.




6Beoordeling in hoger beroep

6.1

De grieven in het principale en incidentele hoger beroep lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Opmerkingen vooraf




6.2
Voor een juist begrip van de zaak wijst het hof op de wettelijke regeling van het appartementsrecht (in de artikelen 106 tot en met 147 van boek 5 van het BW) en de daarop gebaseerde rechtspraak. Het hof zal een aantal thans relevante aspecten daarvan hieronder kort noemen.


Appartementseigenaren zijn deelgenoten in een gemeenschap en hebben het exclusieve gebruiksrecht van hun eigen appartement (en in de regel het medegebruik van de gemeenschappelijke delen).


Zij zijn van rechtswege lid van de VvE en zijn gebonden aan de bepalingen in de akte van splitsing en de beslissingen van de VvE.


De VvE is een rechtspersoon (sui generis) die het beheer van (de gemeenschappelijke delen van) het gebouw regelt.


De VvE is niet de eigenaar of bezitter van het in de splitsing betrokken gebouw.


Op grond van art. 5:126 lid 5 BW kan de VvE de gezamenlijke appartementseigenaars binnen de grenzen van haar bevoegdheid vertegenwoordigen. Dat wil zeggen dat zij in naam van de gezamenlijke appartementseigenaars rechtshandelingen in verband met het beheer kan verrichten. Deze rechtshandelingen binden in zo’n geval niet de VvE, maar degenen die door haar rechtsgeldig zijn vertegenwoordigd.


De schulden of kosten die zijn gemaakt in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van gemeenschappelijke gedeelten of zaken zijn volgens een bepaalde verdeelsleutel voor rekening van de gezamenlijke eigenaren.


Indien de appartementseigenaren jegens de schuldeisers voor een schuld gezamenlijk aansprakelijk zijn, is de VvE voor die schuld hoofdelijk verbonden (artikel 5:113 lid 4 BW).



Verdere beoordeling (vorderingen I en II)

Geen aansprakelijkheid op grond van de artikelen 6:174 BW of 5:113 lid 4 BW



6.3
In dit geval baseert [geïntimeerde] zijn vorderingen I en II jegens de VvE met name op artikel 6:174 BW. Dit artikel kent risicoaansprakelijkheid voor de bezitter van de opstal (het gebouw). De VvE is geen bezitter van het gebouw, maar slechts beheerder ervan. Het zijn de appartementseigenaars tezamen (de deelgenoten in de gemeenschap) die aangemerkt moeten worden als bezitter van het gebouw. Reeds hierop stranden de vorderingen van [geïntimeerde] op deze grondslag.


6.4

Ook de gestelde aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 4 BW faalt. Eerst moet de aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaren vaststaan. Pas daarná komt de hoofdelijke verbondenheid van de VvE aan de orde. De route die [geïntimeerde] heeft gekozen leidt niet tot aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaren. Zij zijn immers geen partij in deze procedure, zodat hun aansprakelijkheid thans niet kan worden vastgesteld. De wettelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE van artikel 5:126 lid 5 BW is beperkt tot beheersdaden en strekt zich niet uit tot aansprakelijkheidsvorderingen jegens de gezamenlijke appartementseigenaren. De VvE is in deze zaak slechts voor zichzelf (pro se) aangesproken en niet in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaren. Evenmin is gebleken van een rechtsgeldige volmacht terzake door de appartementseigenaren aan de VvE (ex artikel 3:60 BW). Reeds hierom kan deze grondslag [geïntimeerde] niet baten. Het hof sluit zich aan bij de uitspraken van het hof Amsterdam van 17 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1460 rov. 3.5 en rov. 3.7) en van 19 november 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:3204) alsmede van het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 april 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:2462).

Geen zaakwaarneming




6.5

[geïntimeerde] heeft ten aanzien van de vorderingen I en II ook nog een beroep gedaan op zaakwaarneming en ongerechtvaardigde verrijking. Het hof verwerpt ook deze grondslagen voor aansprakelijkheid.


6.6
Zaakwaarneming is het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of een elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen.


6.7
Vordering I betreft werkzaamheden binnen het exclusief door [geïntimeerde] te gebruiken appartement. Reeds hierom kan niet geoordeeld worden dat [geïntimeerde] zich met het belang van een ander heeft ingelaten. Voor zover [geïntimeerde], zonder bevoegdheid daartoe, zich heeft ingelaten met de behartiging van gemeenschappelijke zaken binnen zijn appartement, is dit onderdeel van zijn vordering niet deugdelijk onderbouwd. In ieder geval heeft [geïntimeerde] niet toegelicht op welke redelijke grond hij zich heeft ingelaten met behartiging van welk gemeenschappelijk belang. Niet alleen heeft [geïntimeerde] niet toegelicht welke concrete gemeenschappelijke zaken/belangen hij in zijn appartement heeft behartigd, maar ook heeft [geïntimeerde] niet uitgelegd waarom hij, ondanks de afspraak met de VvE en de aannemer voor 7 januari 2016 (zie rov. 3.3 en rov. 3.4), al eerder ter behartiging van een anders belang met slopen is begonnen en niet heeft gewacht op deze afspraak en evenmin hiervoor toestemming van de VvE(vergadering) heeft gevraagd.


6.8

Omtrent vordering II heeft de rechtbank (in rov. 4.17 vonnis) – in hoger beroep onweersproken – geoordeeld dat geen sprake was van zaakwaarneming.

Geen ongerechtvaardigde verrijking




6.9
Van ongerechtvaardigde verrijking is sprake wanneer de een (de VvE) ten koste van de ander ([geïntimeerde]) is verrijkt. Vergoeding dient dan plaats te vinden, voor zover dat redelijk is.


6.10

Deze vordering faalt reeds omdat hoogstens de gezamenlijke eigenaren kunnen zijn verrijkt, niet de VvE.

Falende verdere grondslagen (nieuwe stellingen bij de mondelinge behandeling in hoger beroep van 17 juli 2026)




6.11
Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] (voor de eerste maal) betoogd dat de opstalverzekeraar van de VvE de claim heeft geaccepteerd, dekking heeft verleend en een bedrag van € 25.371,03 heeft uitgekeerd (zie rov. 3.13 en rov. 3.14). Dit is volgens [geïntimeerde] een expliciete erkenning in de zin van artikel 6:174 BW, waardoor de verzekeraar namens de VvE dus al afstand heeft gedaan van vele mogelijke verweren.


6.12
Het hof verwerpt ook dit betoog. In de eerste plaats is dit argument pas in het laatste staartje van de procedure, dus te laat en in strijd met de goede procesorde, naar voren gebracht. In de tweede plaats vormt het enkele feit dat een verzekeraar een uitkering tot genoemd bedrag heeft gedaan geen erkenning (namens de VvE of de gezamenlijke eigenaren) van aansprakelijkheid ex artikel 6:174 BW.


6.13

[geïntimeerde] heeft bij de mondelinge behandeling daarnaast voor het eerst aangevoerd (i) dat de VvE in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gesteld dat artikel 6:174 BW toepassing mist, (ii) dat de VvE nalatig is geweest bij het adequaat afhandelen van de vele schademeldingen van [geïntimeerde] en (iii) dat de VvE onzorgvuldig heeft gehandeld en haar wettelijke en statutaire verplichtingen heeft verzuimd door de ontvangen verzekeringspenningen niet aan [geïntimeerde] te voldoen.


6.14

Ook deze nieuwe grondslagen zijn te laat en in strijd met de goede procesorde naar voren gebracht. Daarnaast valt niet in te zien hoe deze (te vage) stellingen tot een verplichting van de VvE kunnen leiden om de gevorderde (schade)bedragen aan [geïntimeerde] te voldoen.

Verdere beoordeling (vordering III)




6.15

Deze vordering tot publicatie en rectificatie mist, mede gelet op het voorgaande, een deugdelijke grondslag. De omstandigheid dat de VvE in de visie van [geïntimeerde] een te eenzijdig beeld van hem schetst en hem wegzet als ‘zwart schaap’, is daartoe onvoldoende en levert geen onrechtmatige daad van de VvE op.

Conclusie en proceskosten




6.16
De conclusie is dat het hoger beroep van VvE slaagt en het incidentele hoger beroep van [geïntimeerde] faalt. De vorderingen van [geïntimeerde], ook de nieuwe vordering III, moeten allemaal worden afgewezen. Voor de duidelijkheid zal het hof het vonnis vernietigen en alle vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen.


6.17
Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden, die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden.


6.18
De grieven hoeven verder niet afzonderlijk besproken te worden, waarbij het hof nog opmerkt dat het de feiten zelfstandig heeft vastgesteld. Wél overweegt het hof in verband met de voorwaardelijke incidentele grief I van [geïntimeerde] nog voor de duidelijkheid het volgende. Het schoonhouden van de bloembakken op het terras en het ontstoppen van de afvoer ervan komt op grond van artikel 10 van het toepasselijke Modelreglement 1973 en artikel 33 van het Huishoudelijk Reglement voor rekening van de individuele appartementseigenaar en niet van de VvE. Een andere uitleg zou bovendien onwerkbaar zijn en in strijd met de redelijkheid en billijkheid.


6.19
Daarnaast wijst het hof er nog op dat de appartementseigenaren zich ten opzichte van elkaar fatsoenlijk moeten gedragen (overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid). Ze hoeven geen vrienden van elkaar te zijn, maar moeten zich wel gedragen zoals een goede buur betaamt. Een hondendrol in de brievenbus past hier niet bij. Anderzijds moet iedereen, ook [geïntimeerde], de interne regels volgen.


6.20
Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en die van het principale en incidentele hoger beroep.


6.21

Het hof begroot de proceskosten in het principale hoger beroep aan de zijde van de VvE op:dagvaarding € 136,72 griffierecht € 2.175,- salaris advocaat € 5.010,- (3 punten × tarief III ) nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 7.510,72.



6.22
Het hof begroot de proceskosten in het incidentele hoger beroep aan de zijde van de VvE op € 645,- aan salaris advocaat (0,5 tarief II).


6.23
Het hof begroot de proceskosten bij de rechtbank aan de zijde van de VvE op:griffierecht € 2.837,-salaris advocaat € 1.572,- (2 punten tarief III)Totaal € 4.409,-




7Beslissing
Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2024;
en opnieuw rechtdoende, ook op de in hoger beroep vermeerderde eis:


wijst de vorderingen (I, II en III) van [geïntimeerde] af;


veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 7.510,72 in het principale hoger beroep en € 645,- in het incidentele hoger beroep;


veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de VvE bij de rechtbank, begroot op € 4.409-- te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe;


bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;


verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.


Dit arrest is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026 in aanwezigheid van de griffier.