ECLI:NL:GHDHA:2026:2743

GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel


Zaaknummer hof : 200.346.800/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/658457 / HA ZA 23-485





Arrest van 8 september 2026




in de zaak van





1
[appellant 1],

2. [appellant 2],
beiden wonend in [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen, kantoorhoudend in Amsterdam,



tegen





1
[geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2],
beiden wonend in [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.J.P. Verwoerd, kantoorhoudend in Rotterdam.



Het hof noemt partijen hierna [appellanten] en [geïntimeerden]





1De zaak in het kort

1.1

[appellanten] en [geïntimeerden] zijn buren. Partijen wonen in een complex dat in appartementsrechten is gesplitst. Zij zijn het er niet over eens of [geïntimeerden] de buitenmuur van de uitbouw van [appellanten] mochten afbreken om zelf een (langere) uitbouw te maken aan hun woning, waarvan de muur deels over de grens van de tuin van [appellanten] is geplaatst.


1.2
Het hof beslist dat [geïntimeerden] de buitenmuur van de uitbouw van [appellanten] mochten afbreken om zelf ook een uitbouw te maken, maar dat zij hun uitbouw niet over de grens tussen de tuinen van beide partijen hadden mogen bouwen. [geïntimeerden] zullen hun uitbouw daarom moeten aanpassen.




2Procesverloop in hoger beroep

2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:


de dagvaarding van 2 juli 2024, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2024;


de memorie van grieven van [appellanten], met bijlage;


de memorie van antwoord van [geïntimeerden], met bijlage;


de producties 2 tot en met 7 die [appellanten] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd.




2.2
Op 7 mei 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.




3Feitelijke achtergrond

3.1

[appellanten] wonen aan de [adres nr. 1] en [geïntimeerden] aan de [adres nr. 2] in [plaats].


3.2
De woningen van partijen hebben een gedeelde zijmuur en aan elkaar grenzende achtertuinen. De woningen zijn gebouwd in 2010 in een projectontwikkeling.


3.3
De aanneemovereenkomst met de projectontwikkelaar bood de mogelijkheid om een uitbouw te laten realiseren op de begane grond, met een lengte van 1,2 of 2,4 meter. [appellanten] hebben een uitbouw van 1,2 meter laten plaatsen tijdens de bouw. [geïntimeerden] hebben toen geen uitbouw laten plaatsen. De buitenmuur en het dakoverstek van de uitbouw van [appellanten] bevonden zich na de bouw over de lijn die in het verlengde ligt van de as van de gedeelde zijmuur en de tuingrens, zoals te zien is op onderstaande foto, waarin de schutting de grens tussen de tuinen weergeeft.


3.4

In de koop-/aannemingsovereenkomst die beide partijen omstreeks februari 2010 afzonderlijk hebben gesloten met de projectontwikkelaar (hierna: de koop-/aannemingsovereenkomst), is bepaald:

‘
Aanbouw


Artikel 38


Indien de verkrijger op grond van de als bijlage(n) aan deze overeenkomst gehechte stukken de mogelijkheid heeft aan zijn woning een uitbouw of aanbouw - eventueel in de vorm van een terras - te (doen) realiseren tijdens de bouw, dient realisatie te geschieden binnen de grenzen van de wet en de gemeentelijke verordeningen. Het is verkrijger bekend dat ook de verkrijgers van de aangrenzende percelen deze mogelijkheid hebben. Ten behoeve van een mogelijke uitbouw of aanbouw aan de woning van een aangrenzend perceel zal de verkrijger dulden dat een funderingsbalk en daarop een muur op de erfgrens van zijn perceel en het aangrenzend perceel, dan wel direct naast de erfgrens op het aangrenzend perceel wordt gebouwd. Daarbij zal de eigenaar van het aangrenzend perceel bevoegd zijn tot het hebben, houden en onderhouden van zodanige voorzieningen dat de te realiseren uitbouw of aanbouw blijft gehandhaafd, met name wat betreft eventuele inbalking, inankering, over- en onderbouw, etcetera. Ook is de verkrijger gehouden te dulden dat de eigenaar van het aangrenzend perceel in dat geval ramen, deuren en andere lichtopeningen - maar niet in de muur op of naast de erfgrens -, balkons en dakterrassen mag hebben op een kortere afstand dan volgens de wet toegelaten zonder dat dit een verbod inhoudt voor de verkrijger om te bouwen of verbouwen. Ten behoeve van een mogelijke uitbouw of aanbouw voor de verkrijger zullen de hiervoor genoemde verplichtingen eveneens door de ondernemer aan de verkrijgers van de naburige percelen worden opgelegd.





Artikel 39


In het geval de verkrijger in zijn algemeenheid na oplevering een uitbouw of aanbouw wenst te (doen) realiseren dan wel de verkrijgers van de aangrenzende percelen dit wensen te doen, zal het bepaalde in artikel 38 overeenkomstig van toepassing zijn.’




3.5

Na de oplevering in 2010 zijn de woningen gesplitst in appartementsrechten door middel van de notariële akte van splitsing van 11 oktober 2010 (hierna: de splitsingsakte). De splitsingsakte bevat de volgende bepalingen:

‘
TEKENING


Voormelde onroerende zaak is ten behoeve van de voorgenomen splitsing uitgelegd in een tekening van alle bouwlagen, bestaande uit twee (2) bladen; de tekening zal aan deze akte worden gehecht.

[...]


Op de tekening zijn de gedeelten van het complex die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt duidelijk aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer’




en

Artikel
17

1. (...)

2. Tot de privé gedeelten van de appartementsrechten worden mede gerekend alle gedeelten en zaken die bij elk van die privé gedeelten behoren zoals de betreffende vloeren en daken en dakbedekking met bijbehorende dakisolatie en hemelwaterafvoeren, de buitengevels inclusief de zich daarin bevindende kozijnen, ramen, deuren, glas en hang- en sluitwerk, technische installaties, de betreffende ondergrond en eventuele tuin en erfafscheidingen, - voor zover niet vallende onder lid 1 -, de stallingplaatsen - met uitzondering van de in lid 1 bedoelde bestrating -, de bergingen, de funderingen, dragende muren en de constructie van de betreffende woningen en overige uitsluitend voor het betreffende privé gedeelte bestemde voorzieningen. Tot de privé gedeelten van de appartementsrechten worden voorts gerekend de in het kader van de bouw van het complex eventueel aan de betreffende woningen te realiseren uitbouwen en dakkapellen.’




en

‘Artikel 23


De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen


verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.


Bedoelde toestemming is niet vereist voor de in artikel 17 lid 2 bedoelde uitbouwen en/of dakkapellen.’




3.6
Aan de splitsingsakte is de volgende tekening gehecht, waarin de woningen van partijen de bouwnummers 22 en 23 hebben:







3.7
Na de splitsing hebben [appellanten] hun appartementsrecht geleverd gekregen op 11 oktober 2010 en [geïntimeerden] op 3 december 2010.


3.8
Op 12 december 2022 hebben [geïntimeerden] [appellanten] geïnformeerd dat zij voornemens waren om op 21 december 2022 heiwerkzaamheden uit te gaan voeren en in de tweede week van januari 2023 een uitbouw aan hun woning te gaan realiseren van 2,5 meter lang.


3.9

[geïntimeerden] hebben na het vonnis van 3 april 2024 de uitbouw aan hun woning gerealiseerd, waarbij de buitenmuur en het dakoverstek van de uitbouw van [appellanten] zijn afgebroken en de buiten(zij)muur van het verlengde deel van hun uitbouw 12 centimeter over de toenmalige grens van de tuinen van partijen is gebouwd.




4Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerden] hebben [appellanten] gedagvaard en in de hoofdzaak gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat het (kort samengevat) [geïntimeerden] is toegestaan de door hen beoogde uitbouw te realiseren. [geïntimeerden] hebben ook gevorderd dat [appellanten] worden gelast de aannemer van [geïntimeerden] toegang te verlenen tot hun privé gedeelten om de uitbouw te realiseren op straffe van een dwangsom, worden veroordeeld tot vergoeding van € 2.571,25, te vermeerderen met wettelijke rente, en de proceskosten.


4.2

[geïntimeerden] stellen dat zij op grond van de splitsingsakte en artikel 38 van de koop-/aannemingsovereenkomst het recht hebben om voor het realiseren van een uitbouw van hun woning, de zijmuur en het dakoverstek van de uitbouw van [appellanten] te verwijderen en om de buitenmuur van hun langere uitbouw over de tuingrens met [appellanten] te bouwen. Zij hebben de uitbouw van [appellanten] ook jarenlang in hun privé gedeelte moeten dulden. Als zij tijdens de bouw opdracht hadden gegeven voor een langere uitbouw dan [appellanten], hadden die ook moeten dulden dat de buitenmuur en het dakoverstek in hun privé gedeelte waren gerealiseerd.


4.3

[appellanten] hebben op hun beurt (in reconventie) gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat de privé-grens van het appartementsrecht van [appellanten] wordt gevormd door de buitengevel van de aanbouw langs het dakoverstek en de hemelwaterafvoer van de aanbouw en langs de buitengevel van de woning van [appellanten], alsmede langs de schutting tussen de percelen van partijen. Daarnaast hebben zij een verbod gevorderd voor [geïntimeerden] om over de grens van hun privé gedeelte te bouwen of straffe van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.


4.4
De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie grotendeels toegewezen en de vorderingen van [appellanten] in reconventie afgewezen. De rechtbank heeft in conventie (in onderdeel 6.1.) voor recht verklaard dat het [geïntimeerden] – privaatrechtelijk gezien – is toegestaan de beoogde uitbouw met een diepte van 2,5 meter te realiseren, waarbij de buitenzijmuur en het dakoverstek van de bestaande uitbouw van [appellanten] worden verwijderd, inclusief de huidige hemelwaterafvoer en het hek ter plaatse van de uitbouw van [appellanten], waarbij de door [geïntimeerden] te realiseren uitbouw goed en deugdelijk zal worden aangesloten op de binnen- en buitenzijde van de uitbouw van [appellanten], daaronder begrepen de plaatsing van een nieuwe hemelwaterafvoer, inclusief een buitenzijmuur die voor ongeveer 12 centimeter op het privé gedeelte van [appellanten] wordt gebouwd, en een dakoverstek binnen het privé gedeelte van [appellanten] op een vergelijkbare wijze als hun huidige buitenzijmuur en dakoverstek. [appellanten] zijn (in onderdeel 6.2.) veroordeeld om [geïntimeerden] en hun aannemer toegang te verlenen tot de tuin en het dak van [appellanten] voor het realiseren van de uitbouw en (in onderdeel 6.3.) om [geïntimeerden] € 2.571,25 schadevergoeding te betalen met wettelijke rente. De onderdelen 6.2. en 6.3. zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [appellanten] zijn in de proceskosten in conventie en reconventie veroordeeld.




5Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] hebben hun eis gewijzigd en vorderen nu dat [geïntimeerden] worden veroordeeld om de buitenzijmuur en het dakoverstek van [appellanten] die na het vonnis zijn verwijderd, terug te brengen in de staat voor het vonnis en het deel van de uitbouw van [geïntimeerden] dat zich bevindt op of boven het privé gedeelte van de tuin van [appellanten] te verwijderen. Verder willen zij dat [geïntimeerden] € 4.716,76 aan hen betaalt. Zij willen ook dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog afwijst en vorderen een proceskostenveroordeling in beide instanties.


5.2

[appellanten] klagen onder andere dat de rechtbank onvoldoende heeft gelet op de zakenrechtelijke chronologie en het bepaalde in artikel 17 lid 2 van de splitsingsakte niet tot uitgangspunt heeft genomen. Op basis van de splitsingsakte en de direct daarop volgende levering van het appartementsrecht van [appellanten] behoren de buitenzijmuur en het dakoverstek van hun uitbouw tot hun privé gedeelte en zijn die uitgezonderd van het privé gedeelte van de woning van [geïntimeerden]. Het bepaalde in de koop-/aannemingsovereenkomst kan daar niets aan veranderen. [geïntimeerden] waren ook niet gerechtigd om hun eigen uitbouw over de tuingrens te bouwen. Zij stellen zich daarom op het standpunt dat zij ten onrechte zijn veroordeeld om schadevergoeding aan [geïntimeerden] te betalen voor de vertraging in de bouw die is opgetreden omdat zij daartegen bezwaar hebben gemaakt.




6Beoordeling in hoger beroep
Omvang privé gedeelten van partijen

6.1
Voor de vraag wat tot de privé gedeelten van ieder van partijen behoort, gaat het hof uit van de splitsingsakte. Artikel 17 lid 2 van de splitsingsakte bepaalt dat tot de privé gedeelten van de appartementsrechten mede wordt gerekend “daken en dakbedekking met bijbehorende dakisolatie en hemelwaterafvoeren, de buitengevels [...], de betreffende ondergrond en eventuele tuin” en “voorts [...] de in het kader van de bouw van het complex eventueel aan de betreffende woningen te realiseren uitbouwen”. Deze bepaling is voor meerdere uitleg vatbaar. Enerzijds kan de bepaling zo worden uitgelegd dat de buitengevels van eventuele uitbouwen, inclusief de ondergrond daarvan, tot het privé gedeelte behoren van de woning met de uitbouw. Anderzijds kan deze bepaling zo worden uitgelegd dat een uitbouw die in het kader van de bouw is gerealiseerd eveneens tot het privé gedeelte wordt gerekend, maar zonder dat dat bepalend is voor de betreffende buitengevels en ondergrond. In die tweede uitleg is het eerste deel van de opsomming in artikel 17 lid 2 niet van overeenkomstige toepassing op de uitbouwen die in de laatste volzin worden beschreven. In het eerste geval behoren de buitenmuur van [appellanten] en de ondergrond daarvan ook tot de privé gedeelten van de woning met de uitbouw. In het tweede geval behoren de buitenmuur van een uitbouw en de ondergrond daarvan niet tot de privé gedeelten van de woning met de uitbouw.


6.2
De onder 3.6 weergegeven tekening, die onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte, sluit aan op de laatste uitleg. De privé gedeelten van partijen zijn daarin genummerd 22 en 23. In die tekening zijn geen uitbouwen weergegeven en loopt de grens van de privé gedeelten over de lengte-as van de muur tussen de woningen recht door naar de achtergrens van de privé gedeelten. Er zijn geen in-/uitspringende delen te zien vanwege de tijdens de bouw gerealiseerde uitbouwen tussen de privé gedeelten van de verschillende woningen/appartementsrechten. Dit geldt voor het gehele complex. Ook de uitbouw van [appellanten] is niet in de splitsingstekening weergegeven. [appellanten] hebben nog gewezen op een recentere tekening uit het kadaster, waarop de uitbouwen wel zijn weergegeven maar die tekening maakt geen onderdeel uit van de splitsingsakte en kan daarom niet bij de uitleg worden betrokken.


6.3
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen - waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan - en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.


6.4
Uit de splitsingstekening (zie 3.6) komt naar voren dat de privé gedeelten van de appartementsrechten ter hoogte van de achtergevel van de woningen en de bijbehorende tuinen niet in- of uitspringen ten gevolge van het aanbrengen van een uitbouw die niet aansluit op een gelijke uitbouw bij een naburige woning. Immers, bij geen van de woningen is een uitbouw in de splitsingstekening weergegeven en bij alle woningen is de grens tussen de tuinen van twee privé gedeelten recht doorgetrokken vanuit de lengte-as van de scheidingswand. Dat geldt ook voor de op de tekening weergegeven bouwnummers 22 en 23, de woningen van partijen. De splitsingstekening is niet erg gedetailleerd, maar de detaillering ervan is wel zodanig dat de uitbouwen zichtbaar zouden zijn geweest als het de bedoeling was geweest om de uitbouw per woning weer te geven ten behoeve van de splitsing.


6.5
Het ligt voor de hand dat de bedoeling van de projectontwikkelaar was om de appartementsrechten van woningen van hetzelfde type zoveel mogelijk gelijk te houden, ongeacht de keuze van de buren voor een uitbouw of de diepte daarvan. Dat doet recht aan de belangen van de verschillende appartementsgerechtigden.


6.6
Dat geldt zeker nu in de splitsingsakte is voorzien dat appartementsgerechtigden ook na de splitsing nog een aanbouw konden plaatsen. Uit artikel 23 van de splitsingsakte volgt dat de toekomstige appartementsgerechtigden daarvoor geen toestemming nodig hebben van de overige leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Daarmee heeft de projectontwikkelaar blijkbaar voor ogen gehad dat alle appartementsgerechtigden na de splitsing nog een aanbouw kunnen realiseren. Een uitleg waarbij die uitzondering op het instemmingsrecht van de VvE alleen in het kader van de bouw zou gelden, omdat artikel 23 terugverwijst naar artikel 17 lid 2, waar is vermeld dat het gaat om uitbouwen ‘in het kader van de bouw’, ligt niet voor de hand. Bij die uitleg zou artikel 23 zinledig zijn want de splitsing en oprichting van een VvE hebben plaatsgevonden toen de bouw bijna was afgerond. Het betoog van [appellanten] dat [geïntimeerden] toestemming behoeven van de VvE gaat daarom niet op, nog los van het feit dat dat beroep pas ter zitting in hoger beroep en dus te laat is gedaan.


6.7
Uit de splitsingsakte en de splitsingstekening valt niet op te maken welke woningen ten tijde van de splitsing feitelijk een uitbouw hadden. Een uitleg van de akte waarbij het voor het bepalen van de omvang van de appartementsrechten van belang is of een uitbouw voor de datum van splitsing is gerealiseerd of daarna, leidt daardoor tot meer rechtsonzekerheid.


6.8

Gelet op deze omstandigheden, dient de splitsingsakte dan ook, in overeenstemming met de splitsingstekening, zo te worden uitgelegd dat de ondergrond van de (inmiddels afgebroken) buitenmuur van de uitbouw van [appellanten] tot het privé gedeelte van [geïntimeerden] behoren, voor zover die muur en het dakoverstek over de lijn was gebouwd die in het verlengde ligt van de lengte-as door de gedeelde muur tussen de beide woningen. Dat gedeelte behoort tot de tuin van [geïntimeerden].

Derdenbeding in koop-/aannemingsovereenkomst




6.9
In artikel 38 van de koop-/aannemingsovereenkomst (zie 3.4) is een verplichting voor de koper/opdrachtgever opgenomen tot het dulden van een uitbouw van aangrenzende woningen. Die bepaling bevat tevens een verplichting voor de projectontwikkelaar om dezelfde verplichting op te leggen aan de kopers van de aangrenzende woningen, zodat een spiegelbeeldig recht voor een eigen uitbouw ontstaat. Artikel 38 bepaalt dat een appartementsgerechtigde moet dulden dat de gerechtigde van een aangrenzend perceel op de erfgrens en direct naast de erfgrens op het aangrenzende perceel een uitbouw heeft geplaatst. Artikel 38 bepaalt niet dat die uitbouw de erfgrens mag overschrijden.


6.10
Artikel 39 van de koop-/aannemingsovereenkomst breidt deze regeling uit naar toekomstige uitbouwen. Een redelijke uitleg van artikel 39 brengt mee dat die bepaling niet temporeel is beperkt tot uitbouwen die zijn gerealiseerd in de periode tot de splitsing in appartementsrechten of de levering van de betreffende woning. Een dergelijke temporele beperking blijkt niet uit artikel 39, dat juist spreekt over het realiseren van een uitbouw “in zijn algemeenheid”. Omdat artikel 39 bepaalt dat het in werking treedt na oplevering van de woning, ligt een beperking tot het moment van de splitsing of levering van de woning niet voor de hand. Dat betreft immers een relatief korte periode, vlak nadat de bouw is afgerond, terwijl het een recht verschaft aan de koper die ten tijde van de koop-/aannemingsovereenkomst geen opdracht voor een uitbouw heeft gegeven. Partijen bij deze standaard overeenkomst konden artikel 39 daarom redelijkerwijs niet anders opvatten dan als een regeling bedoeld voor het geval dat de koper na de levering van het appartementsrecht ooit een uitbouw wil realiseren.


6.11

De artikelen 38 en 39 van de koop-/aannemingsovereenkomst vormen een derdenbeding, waarop appartementsgerechtigden zich kunnen beroepen ten opzichte van de (eerste) kopers van een aangrenzende woning.

Gevolgen voor de omvang van de privé gedeelten van partijen




6.12
Uit het voorgaande volgt dat de (inmiddels afgebroken) buitenmuur en het dakoverstek van de uitbouw van [appellanten] zich deels bevonden op/boven ondergrond die behoort tot het appartementsrecht van [geïntimeerden]. Uit de splitsingsakte volgt ook dat het appartementsgerechtigden is toegestaan om na de splitsing een uitbouw te realiseren. Een redelijke uitleg van de artikelen 38 en 39 van de koop-/aannemingsovereenkomst in samenhang met de splitsingsakte brengt mee dat [appellanten] zich niet kunnen verzetten tegen het afbreken van de niet langer benodigde buitenmuur van hun uitbouw, als [geïntimeerden] ook een uitbouw realiseren. [appellanten] hebben daarom geen recht op herstel van hun buitenmuur en dakoverstek voorzover die constructief niet langer benodigd zijn.


6.13
Het voorgaande betekent echter ook dat [geïntimeerden] zelf niet gerechtigd waren om de erfgrens tussen de privé gedeelten van partijen, zoals vastgelegd in de splitsingsakte, te overschrijden bij hun eigen uitbouw. Artikel 38 van de koop-/aannemingsovereenkomst verplicht [appellanten] slechts om een uitbouw tot op die erfgrens te dulden.


6.14
Dat dat wel de feitelijke situatie was geweest als [geïntimeerden] ten tijde van de bouw een uitbouw van 2,4 meter hadden gekozen, maakt het voorgaande niet anders. Het uitgangspunt voor de rechten van beide partijen vormt de splitsingsakte zoals die hiervoor is uitgelegd. Ook het feit dat [geïntimeerden] zelf jarenlang de uitbouw van [appellanten] hebben geduld, kan derhalve niet tot een ander oordeel leiden.


6.15
Voor zover de buitenmuur en het dakoverstek van de uitbouw van [geïntimeerden] over de erfgrens tussen de tuinen van partijen in de tuin van [appellanten] zijn gebouwd, moeten die verwijderd worden. Dat dat niet zo eenvoudig is, zoals [geïntimeerden] ter zitting hebben verklaard, komt voor hun risico, omdat zij hangende dit hoger beroep de uitbouw hebben gerealiseerd.


6.16

De klacht van [appellanten] dat zij niet gehouden waren om de aannemer van [geïntimeerden] toegang te verlenen tot hun tuin en dak, voor zover dat noodzakelijk is om de uitbouw van [geïntimeerden] te realiseren, slaagt op dezelfde gronden ook niet. Voor zover de uitbouw van [geïntimeerden] rechtmatig is, hebben [appellanten] op grond van artikel 5:56 BW de plicht om die toegang te verlenen. Voor zover [geïntimeerden] gehouden zijn de uitbouw te wijzigen, dienen [appellanten] die toegang ook te gedogen om het herstel uit te kunnen voeren.

Schadevergoeding




6.17

Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] met recht bezwaar hebben gemaakt tegen een deel van de bouwwerkzaamheden, namelijk voor zover de uitbouw van [geïntimeerden] de erfgrens zou overschrijden. [appellanten] konden ook niet eerder bezwaar maken, want zij waren voor half december 2022 nog niet op de hoogte van de plannen van [geïntimeerden]. [appellanten] hebben dan ook niet gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt door onmiddellijk bezwaar te maken tegen de voorgenomen uitbouw van [geïntimeerden]. Zij zijn daarom niet aansprakelijk voor de door [geïntimeerden] geleden schade. [geïntimeerden] hebben de extra kosten die de aannemer in rekening heeft gebracht omdat hij zijn werkzaamheden moest uitstellen in feite over zichzelf afgeroepen, door [appellanten] pas over de voorgenomen uitbouw te informeren nadat zij al een planning met hun aannemer hadden afgesproken.

Conclusie en proceskosten




6.1
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] deels slaagt.


6.2
Uit het voorgaande volgt dat de in dit hoger beroep ingestelde vordering van [appellanten] tot herstel van de oude buitenmuur van hun uitbouw zal worden afgewezen.


6.3
De in dit hoger beroep ingestelde vordering van [appellanten] om [geïntimeerden] te veroordelen tot aanpassing van hun uitbouw zodat die niet langer de grens van het privé gedeelte van [appellanten] overschrijdt, zal worden toegewezen. De termijn voor de voltooiing van deze aanpassing zal worden bepaald op vier maanden na betekening van het arrest. De door [appellanten] gevorderde termijn van een maand is niet reëel voor de uitvoering van deze werkzaamheden. Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden, zoals gevorderd, die zal worden gematigd en gemaximeerd.


6.4
De in eerste aanleg in conventie toegewezen verklaring voor recht is niet toewijsbaar. Een beperktere verklaring is niet (subsidiair) gevorderd in dit hoger beroep, zodat de verklaring voor recht in zijn geheel zal worden afgewezen.


6.5
De in het vonnis uitgesproken veroordeling van [appellanten] om toegang tot hun tuin en het dak van hun uitbouw te verschaffen voor de realisatie van de uitbouw (onderdeel 6.2. van het vonnis), uitvoerbaar bij voorraad verklaard (in onderdeel 6.4), is wel toewijsbaar.


6.6
In dit hoger beroep hebben [appellanten] gevorderd dat [geïntimeerden] € 4.716,76 aan [geïntimeerden] terugbetalen, maar het hof vat dat in het licht van grief 11 ( met name in randnummer 62) op als een verschrijving. Bedoeld zal zijn te vorderen dat dat bedrag aan [appellanten] wordt terugbetaald. [geïntimeerden] hebben niet betwist dat [appellanten] een bedrag van € 2.571,25 schadevergoeding en € 2.145,51 proceskostenvergoeding aan hen hebben betaald na het vonnis. Het hof zal de vordering van [appellanten] tot terugbetaling van de schadevergoeding die [appellanten] aan [geïntimeerden] hebben betaald op grond van het bestreden vonnis toewijzen.


6.7
Omdat beide partijen op niet-ondergeschikte punten in het ongelijk worden gesteld zal het hof de proceskosten in beide instanties compenseren. De vordering tot restitutie van de door [appellanten] aan [geïntimeerden] betaalde proceskosten zal eveneens worden toegewezen, zodat het totaalbedrag van de restitutie (€ 2.571,25 schadevergoeding en € 2.145,51 proceskosten) € 4.716,76 bedraagt.


6.8
Voor de duidelijkheid zal het hof het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2024 in de hoofdzaak in conventie en reconventie geheel vernietigen en opnieuw recht doen.


6.9
Het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2024 omvatte tevens een vonnis in een incident voor het treffen van een provisionele voorziening. Tegen de beslissingen in dat incident zijn geen grieven gericht, zodat die buiten het bereik van dit hoger beroep vallen. De beslissingen in het incident worden derhalve bekrachtigd.




7Beslissing
Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2024 in de hoofdzaak;
en opnieuw rechtdoende:



in conventie

- veroordeelt [appellanten] om [geïntimeerden] en de aannemer van [geïntimeerden] toegang te verlenen tot de tuin van [appellanten] en het dak van hun woning, voor zover dit noodzakelijk is om de uitbouw van [geïntimeerden] te realiseren,
- wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

- veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk om binnen vier maanden na de betekening van dit arrest de door hen in het kader van hun aanbouw na het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2024 geplaatste buitenzijmuur en dak overstek te verwijderen en verwijderd te houden voor het gedeelte dat deze zich op of boven het privé gedeelte tuin van [appellanten] bevinden, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat [geïntimeerden] nalaten aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,-;
- veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellanten] van een bedrag van € 2.571,25, alsmede een bedrag van € 2.145,51, derhalve een totaalbedrag van € 4.716,76 aan [appellanten], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de dag der algehele voldoening;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd;



bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank in de hoofdzaak in conventie en reconventie;


verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,


bekrachtigt het vonnis van 3 april 2024 in het incident.




Dit arrest is gewezen door F.M. Bus, mr. B.J. Lenselink en mr. B.R. ter Haar en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026 in aanwezigheid van de griffier.




HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 (De Prinsenwerf)