ECLI:NL:GHDHA:2026:1875

GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel


Zaaknummer hof : 200.338.030/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 10602763 CV EXPL 23-19736





Arrest van 13 januari 2026




in de zaak van




Stichting Hef Wonen,
gevestigd in Rotterdam,
appellante,
advocaat: mr. R. Benneker, kantoorhoudend in Rotterdam,



tegen





[geïntimeerde]
,
wonend in [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J. van Smaalen, kantoorhoudend in Rotterdam.



Het hof noemt partijen hierna Hef Wonen en [geïntimeerde] .





1De zaak in het kort

1.1.
Het gaat in deze zaak over de vraag of [geïntimeerde] door woningruil met mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) haar in zijn plaats mag stellen als huurder van de door hem van Hef Wonen gehuurde woning. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] daartoe gemachtigd.


1.2.
Het hof is van oordeel dat de door [geïntimeerde] gevorderde machtiging om [betrokkene] in zijn plaats te stellen als huurder (om de woningruil mogelijk te maken) moet worden afgewezen. Het vonnis van de kantonrechter zal daarom worden vernietigd.




2Procesverloop in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 februari 2024, waarmee Hef Wonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 november 2023;
- de memorie van grieven van Hef Wonen, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
- de bijlagen 7 tot en met 9 die Hef Wonen ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling in de procedure heeft gebracht.



2.2.
Op 17 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Benneker aan de hand van spreekaantekeningen. Bij die mondelinge behandeling was ook [betrokkene] aanwezig. Zij is tijdens de zitting door het hof gehoord.




3Feitelijke achtergrond en procedure bij de rechtbank

3.1.
Sinds 2014 woonde [geïntimeerde] aan de [adres 2] in Rotterdam (hierna te noemen: de woning) met zijn vrouw, zoon en dochter (geboren in 2012 en 2015). [geïntimeerde] huurde de woning van Hef Wonen. De huurprijs voor de woning bedroeg € 575,03 per maand.


3.2.

[betrokkene] huurde een woning aan [adres 1] in Rotterdam van Stichting Woonbron (hierna te noemen: Woonbron), en woonde daar met haar zoon (geboren in 2002). De huurprijs voor die woning bedroeg € 575,03 per maand.


3.3.

[geïntimeerde] en [betrokkene] hebben bij hun respectievelijke verhuurder een aanvraag ingediend tot woningruil. Deze aanvragen zijn zowel door Hef Wonen als door Woonbron afgewezen.


3.4.

[geïntimeerde] is een procedure gestart tegen Hef Wonen bij de kantonrechter. [geïntimeerde] heeft gevorderd hem te machtigen [betrokkene] in zijn plaats als huurder te stellen van de door hem van Hef Wonen gehuurde woning, met veroordeling van Hef Wonen in de proceskosten. Ook [betrokkene] is een procedure gestart tegen haar verhuurder Woonbron. De zaken van [geïntimeerde] en [betrokkene] zijn gezamenlijk behandeld tijdens een zitting bij de kantonrechter.


3.5.
De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde machtiging om [betrokkene] in zijn plaats te stellen toegewezen en Hef Wonen veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft hiertoe, samengevat, geoordeeld dat sprake is van een zwaarwichtig belang van [geïntimeerde] bij de woningruil tussen hem en [betrokkene] , en dat het belang van Hef Wonen daar niet tegen opweegt.


3.6.
In een afzonderlijke uitspraak heeft de kantonrechter ook de door [betrokkene] gevorderde machtiging om [geïntimeerde] in haar plaats te stellen, toegewezen. Woonbron heeft hiertegen geen hoger beroep ingesteld.


3.7.
Op 7 december 2023 heeft Hef Wonen aan [geïntimeerde] (en zijn advocaat) kenbaar gemaakt dat zij hoger beroep zal instellen tegen het vonnis van de kantonrechter. In de e-mail verzoekt Hef Wonen geen uitvoering te geven aan dat vonnis en het hoger beroep af te wachten.


3.8.
Op 19 januari 2024 heeft Hef Wonen laten weten nog steeds voornemens te zijn hoger beroep in te stellen, behalve in het geval (kort samengevat) dat zowel [geïntimeerde] als [betrokkene] afstand doen van de door de kantonrechter afgegeven machtigingen.


3.9.
Hef Wonen en [betrokkene] zijn vervolgens naar elkaars woning verhuisd. [geïntimeerde] heeft Hef Wonen op 5 februari 2024 over zijn verhuizing geïnformeerd.




4Vorderingen in hoger beroep

4.1.
Hef Wonen wil dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en het vonnis van de kantonrechter vernietigt, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. Kort gezegd zien de bezwaren van Hef Wonen op het oordeel van de kantonrechter dat aan de criteria van artikel 7:270 BW is voldaan.


4.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.




5Beoordeling in hoger beroep
Woningruil ex artikel 7:270 BW

5.1.

Op grond van artikel 7:270 BW kan een vordering tot woningruil alleen worden toegewezen indien i) de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft; ii) de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en (iii) de voorgestelde huurder, indien vereist voor de betreffende woning, een huisvestingsvergunning kan overleggen. Uitgangspunt is dat de rechter bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering tot indeplaatsstelling, nadat hij heeft vastgesteld dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst, aandacht dient te geven aan de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst en de aan elke zijde bestaande belangen tegen elkaar moet afwegen (vgl. HR 19 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4500 met betrekking tot de voorloper van art. 7:270 BW, artikel 7A:1623l BW).

Zwaarwichtig belang




5.2.
Met de grieven 3 tot en met 8 richt Hef Wonen zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Volgens Hef Wonen zijn de door [geïntimeerde] gestelde belangen onvoldoende zwaarwichtig.


5.3.

Het hof zal de door [geïntimeerde] aangevoerde belangen hierna afzonderlijk bespreken.

Behoefte aan buitenruimte





5.4.

[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat het – nu hij met zijn gezin in een grote stad woont en er weinig mogelijkheden zijn voor de kinderen om op straat te spelen – in het belang van zijn beide kinderen is dat zij toegang hebben tot een (grotere) tuin.



5.5.
Het hof overweegt als volgt. Niet in geschil is dat de woning aan de [adres 2] ook beschikt over een tuin, dus over eigen buitenruimte. [geïntimeerde] heeft niet toegelicht waarom hij, althans zijn kinderen, een zodanig belang hebben bij een grotere tuin dat dit een zwaarwichtig belang voor woningruil oplevert. De uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 7 juli 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:6897, waarnaar [geïntimeerde] verwijst is niet vergelijkbaar, nu het in die uitspraak ging over een woning zonder tuin. In dit geval beschikt de woning aan de [adres 2] wel over een tuin, en bestaat dus de mogelijkheid om in de eigen tuin buiten te kunnen spelen.



5.6.
Voor zover [geïntimeerde] meent dat sprake zou zijn van geen of onvoldoende mogelijkheid om buiten te spelen, ondanks de tuin, heeft [geïntimeerde] daartoe onvoldoende gesteld, te meer daar vast staat dat de woning is gelegen naast een (grote) speeltuin. [geïntimeerde] stelt verder dat zijn dochter zich niet op haar gemak voelde in de buurt (en speeltuin) en werd gepest door de buurkinderen, waardoor spelen in de speeltuin geen realistische optie was. [geïntimeerde] heeft, gelet op de betwisting van Hef Wonen, echter nagelaten te onderbouwen dat zijn dochter daadwerkelijk werd gepest en daardoor geen gebruik kan maken van de buitenruimte in het algemeen en de speeltuin in de buurt in het bijzonder, zodat het hof hieraan voorbijgaat.



Behoefte aan extra slaapkamer voor de kinderen van [geïntimeerde]





5.7.

[geïntimeerde] stelt ten tweede dat hij behoefte heeft aan een extra slaapkamer voor de kinderen. Het hof overweegt als volgt.



5.8.
Het hof stelt voorop dat volgens de Huisvestingsverordening 2014 de grootte van de woonruimte moet passen bij de omvang van het huishouden. Om te kunnen bepalen of een woning passend is, vermeldt deze verordening dat bij één tot en met vier gezinsleden een woning met drie kamers passend is. Op het moment dat [geïntimeerde] met zijn gezin intrek nam in de woning aan de [adres 2] bestond het huishouden uit drie personen. Na de geboorte van hun dochter bestond het gezin uit vier personen, hetgeen passend is volgens de criteria van de Huisvestingsverordening.


5.9.
De wens van [geïntimeerde] zijn gezin uit te breiden met een derde kind is thans een onzekere toekomstige gebeurtenis en levert daarom geen mee te wegen belang bij de door hem gewenste woningruil op.


5.10.
Volgens [geïntimeerde] is de slaapkamer van de kinderen te klein voor twee (bijna) pubers, een jongen en een meisje. Hef Wonen heeft dit gemotiveerd betwist. De Huisvestingsverordening geeft geen regels over de omvang van een (slaap)kamer. Hoewel zes vierkante meter geen grote ruimte is, levert de enkele beperkte omvang van de slaapkamer in combinatie met de leeftijd van de kinderen nog geen zwaarwichtig belang op.


5.11.
Ook de brieven die [geïntimeerde] als productie 5 bij memorie van antwoord heeft overgelegd, leiden gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel. Dat [geïntimeerde] al eerder de wens heeft geuit voorkeur te hebben voor een woning met meer dan twee slaapkamers, neemt niet weg dat de woning aan de [adres 2] op zichzelf op dit moment als passend moet worden aangemerkt.


5.12.

Bij het voorgaande merkt het hof nog op dat de behoefte aan een eigen (slaap)kamer vanaf een bepaalde leeftijd, zeker een begrijpelijk belang is. Dit geldt echter niet alleen voor [geïntimeerde] , maar voor vele andere huishoudens die aanspraak (moeten) maken op huisvesting in een krappe en reeds daarom gereguleerde woningmarkt. Het hof is niet gebleken dat in deze sprake is van bijzondere omstandigheden (en daardoor van een zwaarwichtig belang) waardoor, en met terzijdestelling van de normen uit de Huisvestingsverordening en de voor woningzoekenden geldende wachtlijsten en urgentienormen, de twee kinderen van [geïntimeerde] over een eigen slaapkamer moeten beschikken.

School in de omgeving van de woning




5.13.

[geïntimeerde] stelt dat hij de wens had of heeft zijn kinderen naar een school in de omgeving van de woning aan [adres 1] te laten gaan. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] echter onvoldoende gesteld waaruit blijkt dat hij die wens daadwerkelijk had of in ieder geval nog heeft. Daartoe wordt het volgende overwogen.


5.14.

[geïntimeerde] en [betrokkene] hebben rond 4 februari 2024 uitvoering gegeven aan de vonnissen en zijn over en weer verhuisd. Tijdens de zitting bij het hof is gebleken dat de kinderen van [geïntimeerde] niet naar de school gaan die [geïntimeerde] voor ogen stond. Ook is gesteld noch gebleken dat [geïntimeerde] zijn dochter daadwerkelijk heeft aangemeld en evenmin dat [geïntimeerde] van die school bericht heeft ontvangen dat zijn dochter is toegelaten tot de school. Dat de dochter van [geïntimeerde] alsnog voor het einde van haar basisschooltijd zal overstappen naar een andere school, acht het hof op dit moment niet aannemelijk. De dochter van [geïntimeerde] gaat sinds schooljaar 2025/2026 naar groep zeven. Hierdoor zal de tijd op een nieuwe school beperkt zijn in duur (namelijk nog slechts ongeveer anderhalf schooljaar). Hiernaast heeft [geïntimeerde] niet onderbouwd dat de noodzaak bestaat snel over te stappen naar een andere school, bijvoorbeeld vanwege een vervelende situatie op haar huidige school. Daarom is ook hierin geen (zwaarwichtig) belang bij woningruil gelegen.


5.15.
Bij het voorgaande speelt voor het hof ook mee dat [geïntimeerde] ervoor heeft gekozen om de woningruil door te zetten ondanks de aangekondigde hoger beroep procedure door Hef Wonen en haar verzoek om hangende het hoger beroep geen uitvoering te geven aan het vonnis, terwijl hij ter zitting heeft verklaard dat hij het niet in het belang van zijn dochter vond om van school te wisselen zolang er nog geen volledige duidelijkheid was over de toelaatbaarheid van de woningruil. Dit draagt niet bij aan het door hem gestelde gewicht dat volgens hem aan dit belang zou moeten worden toegekend.


5.16.
Tijdens de zitting bij het hof is verder gebleken dat de zoon van [geïntimeerde] met het openbaar vervoer naar de middelbare school gaat. Hoewel de reis naar de middelbare school volgens [geïntimeerde] wat lastiger zou zijn voor zijn zoon vanaf het adres de [adres 2] , heeft [geïntimeerde] deze reistijd niet als afzonderlijk belang aangevoerd. Voor zover hij meent dat ook die (langere) reistijd een zwaarwichtig belang zou zijn, wordt [geïntimeerde] daarin niet gevolgd door het hof. Het is namelijk niet uitzonderlijk dat kinderen per fiets of met het openbaar vervoer naar een middelbare school reizen.



Geen zwaarwichtig belang




5.17.
De door [geïntimeerde] aangevoerde belangen acht het hof, ook in onderling verband en samenhang bezien, onvoldoende om te kunnen leiden tot de conclusie dat sprake is van een zwaarwichtig belang dat de wet bij artikel 7:270 BW eist.



5.18.

[geïntimeerde] beroept zich ook op (artikel 3 van) het Internationaal Verdrag inzake de rechten van het kind. Hiervoor zijn reeds de buitenruimte, school en slaapkamer besproken. Een verdere concretisering waaruit zou volgen dat bij gebreke van de door [geïntimeerde] gewenste woningruil de rechten van zijn kinderen worden geschonden, ontbreekt. Het hof is ook niet gebleken dat (en hoe) afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] het belang van de kinderen zou schaden.



5.19.
De (mogelijke) belangen van de voorgestelde huurder, [betrokkene] , bij de woningruil spelen geen rol bij het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] een zwaarwichtig belang heeft en kunnen daarom onbesproken blijven.



5.20.
Bij gebreke aan een zwaarwichtig belang aan de zijde van [geïntimeerde] wordt niet toegekomen aan de vraag of in dit geval de regels met betrekking tot ‘passend toewijzen’ van toepassing zijn (grief 1), of [betrokkene] voldoende financiële waarborg biedt, en of een huisvestingsvergunning is vereist (grief 2). Evenmin wordt daarom toegekomen aan een belangenafweging (grieven 9 tot en met 13). Bij het ontbreken van een voldoende zwaarwichtig belang aan de zijde van [geïntimeerde] , kan dat belang namelijk ook niet worden afgewogen tegen de belangen van Hef Wonen als verhuurder.



Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt niet





5.21.

[geïntimeerde] beroept zich verder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW, omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Hef Wonen niet mee wil werken aan de woningruil, althans op grond daarvan tot medewerking gehouden zou zijn. Niet is duidelijk gemaakt waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Hef Wonen zich tegenover [geïntimeerde] beroept op toepassing van de wet en dat beroep in hoger beroep handhaaft. Het betoog van [geïntimeerde] dat de situatie inmiddels is zoals die is en de betrokkenen bij de woningruil zich inmiddels hebben aangepast aan de nieuwe situatie en dat een (terug)verhuizing tijd en geld kost leidt niet tot het oordeel dat het niet accepteren van de woningruil door Hef Wonen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof betrekt hierbij dat [geïntimeerde] (en [betrokkene] ) er voor hebben gekozen om de woningruil te effectueren terwijl zij wisten dat Hef Wonen hoger beroep zou instellen tegen het vonnis van de kantonrechter waardoor het laatste woord in deze procedure niet was gesproken. De gevolgen daarvan komen voor hun rekening en risico. Dat het voor [geïntimeerde] lastig is om in de huidige schaarse woningmarkt in aanmerking te (kunnen) komen voor een woning van zijn voorkeur is een probleem waarin hij niet alleen staat. Het betekent in ieder geval niet dat de vereisten van artikel 7:270 BW opzij gezet moeten worden met een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.



5.22.

Het voorgaande betekent dat de door [geïntimeerde] gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling van [betrokkene] alsnog moet worden afgewezen, zodat [betrokkene] niet in de plaats is getreden van [geïntimeerde] als huurder van de woning aan de [adres 2] van Hef Wonen. Als gevolg hiervan blijft [geïntimeerde] derhalve huurder van die woning en verblijft [betrokkene] daar zonder recht of titel.

Conclusie en proceskosten




5.23.
De conclusie is dat het hoger beroep van Hef Wonen slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de vordering alsnog afwijzen. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in beide instanties.


5.24.
Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Hef Wonen in eerste aanleg op € 464,00 wegens salaris advocaat (2 punten × € 232,00).


5.25.

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Hef Wonen in hoger beroep op:
dagvaarding € 136,72
griffierecht € 798,00
salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × tarief II)

nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.540,72.







6Beslissing
Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 november 2023, en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties:


in eerste aanleg aan de kant van Hef Wonen begroot op € 464,00;


in hoger beroep aan de kant van Hef Wonen begroot op € 3.540,72;


bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de kostenveroordelingen heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,00;


- verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, Th.G. Lautenbach en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.