ECLI:NL:GHDHA:2026:1831

GERECHTSHOF DEN HAAG


Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/159


uitspraak van 17 maart 2026


in het geding tussen:



[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )



op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 13 maart 2025, nummer SGR 23/6467.





Procesverloop


1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 404.000.



1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 365.000. Aan belanghebbende is een proceskostenvergoeding toegekend.



1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.



1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. Belanghebbende heeft op 10 april 2025, 13 juni 2025, 18 juni 2025, 13 januari 2026 (drie stukken), 14 januari 2026 en 23 januari 2026 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.



1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 februari 2026. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.



1.6.
Na sluiting van het onderzoek heeft het Hof van de gemachtigde van belanghebbende op 5 februari 2026 een nader stuk met bijlagen ontvangen. Het Hof heeft daarin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen en heeft op het desbetreffende stuk geen acht geslagen.





Feiten


2.1.
Belanghebbende is huurder van de woning. Op 28 december 2022 heeft zij de eigendom van de woning gekocht van haar ouders. De woning is een tussenwoning met een dakopbouw uit het bouwjaar 1910. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt 89 m2. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 67 m2.



2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).















De woning





[adres 2]






[adres 3]






[adres 4]






Soort object


Tussenwoning


Tussenwoning


Tussenwoning


Tussenwoning




Bouwjaar


1910


1915


1910


1916




Eenheid


92 m2


77 m2


90 m2


68 m2




Bijgebouwen











Berging vrijstaand, Aanbouw woonruimte, Aanbouw woonruimte

















Marktgegevens





Transactiedatum


28-12-2022


30-09-2021


08-04-2021


04-01-2022




Transactieprijs


310.000 euro


315.000 euro


305.000 euro


362.200 euro




Correctie


Familietransactie 0 euro


























Objectkenmerken





Kwaliteit/Luxe
Onderhoudstoestand
Uitstraling
Voorzieningen
Ligging


4
3
3
3
3


2
3
3
3
3


2
3
3
3
3


2
3
3
3
3

















Waardeberekening





Eenheid woning


89 m2


70 m2


68 m2


68 m2




Eenheidsprijs woning


-


3.670


3.115


3.703
















Berekende waarde woning


304.184


256.900


211.820


251.804




Oppervlakte grond bij eengezinswoning


67 m2


51 m2


63 m2


77 m2




Eenheidsprijs grond


749


796


759


730




Berekende waarde grond


50.200


40.600


47.800


56.200




Berekende waarde bijgebouwen:
Dakopbouw
Aanbouw woonruimte
Aanbouw woonruimte
Berging vrijstaand




11.568 (3 m2)







23.121 (7 m2)
23.121 (7 m2)






8.411 (3 m2)
8.411 (3 m2)
53.267 (19 m3)





9.998 (3 m2)
9.998 (3 m2)
39.992 (12 m2)
4.000




Totale waarde


365.952


320.621


321.298


361.994









2.3
Op 28 december 2022 is de akte van levering van de woning gepasseerd, waarin de volgende passage is opgenomen:




“KOOPPRIJS

In de koopovereenkomst is het navolgende overeengekomen, woordelijk luidende:

“
KOOPPRIJS


De totale koopprijs van het verkochte bedraagt:


een bedrag gelijk aan de waarde conform de Wet waardering onroerende zaken voor het belasting jaar tweeduizend tweeëntwintig (2022) maar ten minste driehondertienduizend euro (€ 310.000,00) en maximaal driehonderdvijftigduizend euro (350.000,00), zijnde de getaxeerde waarde van het verkochte.


Ten aanzien van het vorenstaande verklaren partijen dat ten aanzien van het verkochte nog geen WOZ beschikking tweeduizend tweeëntwintig (2022) verleend. Verkoper heeft daarover contact opgenomen met Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland en is daarbij ten gehore gekomen dat er abusievelijk een stop code op de aanslag zat welke inmiddels is opgeheven. De WOZ beschikking tweeduizend tweeëntwintig volgt naar verwachting echter pas in januari tweeduizend drieëntwintig (2023). Naar verwachting zal de WOZ waarde tweeduizend tweeëntwintig met dertien procent (13%) toenemen ten opzichte van de WOZ


waarde tweeduizend éénentwintig (2021) ad driehonderd achtduizend euro


(€ 308.000,00) waarmee de WOZ waarde tweeduizend tweeëntwintig (2022) naar verwachting ongeveer driehonderd achtenveertigduizend euro (€ 348.000,00) zal bedragen.


Ten tijde van de levering zal een bedrag voldaan moeten worden van driehonderdtienduizend euro (€ 310.000,00). Ten aanzien van het (eventuele) meerdere zal een verrekening plaatsvinden tussen partijen, buiten de notaris die de overdracht van het verkochte verzorgd, om.””



2.4.
Ter zitting van het Hof is komen vast te staan dat de koopsom van de woning € 350.000 is geweest.




Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:


“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]


6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatieverslag en de matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende KOUDV+L-factoren en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder (vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8).

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eiser heeft in zijn beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door hem ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiser volstaan met algemene gronden. Eiser heeft niet nader geconcretiseerd in hoeverre deze algemene gronden, zoals de onvergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten en het onvoldoende rekening houden met de kwaliteit/luxe van de woning, van toepassing zijn in deze zaken. Eiser heeft verder met standaardtekstblokken een aantal stellingen tegen de waardering aangevoerd die slechts een algemene problematiek betreffen zonder een concrete op de onroerende zaak toegesneden onderbouwing. De rechtbank gaat daarom aan deze algemene stellingen voorbij. Ook de in het dossier ingebrachte verkoopakte leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.


(…)



[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”





Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen


4.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.



4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 315.000, veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.



4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.





Beoordeling van het geschil


5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).



5.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar hier niet in slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel acht te worden geslagen op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).



5.3
In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.4).



5.4.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem in de uitspraak op bezwaar bepaalde waarde van € 365.000 naar hetgeen hij vermeld heeft in de uitspraak op bezwaar, het verweerschrift bij de Rechtbank en hetgeen de Rechtbank heeft overwogen in zijn uitspraak. In de uitspraak op bezwaar is ten aanzien van de waarde vermeld dat in de koopovereenkomst wordt verwezen naar een taxatierapport waarin een waarde van € 350.000 is genoemd. Tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en de transportdatum 28 december 2022 is sprake geweest van een dalende markt. Indien rekening gehouden wordt met deze marktontwikkeling is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld, aldus de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar. Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar de waarde in de uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 365.000. In beroep heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van € 365.000 de matrix overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten overgelegd.


5.5.1.
Met hetgeen de Heffingsambtenaar heeft gesteld en aan stukken heeft overgelegd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.



5.5.2.
Blijkens de uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van € 350.000 uit het taxatierapport tot uitgangspunt genomen. Hij heeft die waarde verhoogd naar € 365.000, omdat in 2022 sprake was van een dalende markt. Kennelijk gaat de Heffingsambtenaar ervan uit dat tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en de datum van het taxatierapport waaraan wordt gerefereerd in de akte van levering een waardedaling van de woning heeft plaatsgevonden, zodat de waarde van de woning op de waardepeildatum hoger moet zijn geweest dan de waarde van € 350.000 in het taxatierapport. Door de Heffingsambtenaar is die hogere waarde gesteld op € 365.000. De Heffingsambtenaar heeft echter geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk geoordeeld kan worden dat in 2022 sprake was van een dalende markt en, zo daarvan sprake is, hoe groot deze daling dan is geweest. De uitspraak op bezwaar, waarnaar de Heffingsambtenaar verwijst, onderbouwt de waarde van de woning derhalve niet.



5.5.3.
De matrix en de iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten onderbouwen de waarde van de woning evenmin. In de matrix is de factor “Kwaliteit/luxe” van de vergelijkingsobjecten op een 2 gesteld. Voor de woning is deze factor op een 4 gesteld. Nu beide afwijkingen leiden tot een hogere waarde van de woning rust de bewijslast dat deze afwijkingen terecht zijn toegepast op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft echter geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk geacht kan worden dat de factor Kwaliteit/luxe van de vergelijkingsobjecten dusdanig is dat daaraan een 2 moet worden toegekend. Het Hof kan dit zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ook niet afleiden uit de overgelegde iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten. Ook de factor 4 voor Kwaliteit/luxe van de woning is op geen enkele manier door de Heffingsambtenaar onderbouwd.




5.6.
Nu de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, komt het Hof toe aan de beantwoording van de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 315.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde gebaseerd op een koopprijs van € 310.000 en een waardestijging tot de waardepeildatum van 5%. Het bedrag van de koopprijs van € 310.000 strookt echter niet met de verklaring van haar gemachtigde ter zitting van het Hof dat de koopprijs van de woning € 350.000 bedroeg. Belanghebbende heeft daarmee de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof merkt op dat belanghebbende de door haar bepleite waarde kennelijk gebaseerd heeft op de waarde van de woning in bewoonde staat, hetgeen in strijd is met het waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ (zie 5.1).



5.7.
Nu de Heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie – rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval – vast op € 335.000.



Slotsom





5.8.
Het hoger beroep is gegrond.





Proceskosten en griffierecht


6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en tot vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten.



Beroepsfase





6.2.
Wat betreft de vergoeding van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep, stelt het Hof deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.868 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 934 x wegingsfactor 1).



6.3.
Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht van € 50 te worden vergoed.



Hogerberoepsfase





6.4.
Het Hof stelt de vergoeding van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, vast op € 467 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934 x wegingsfactor 1 x factor 0,25 (artikel 30a Wet WOZ)). Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld kan worden dat hij een bijzonder geval is als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.



6.5.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 143 te worden vergoed.





Beslissing


Het Gerechtshof:



vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;


vernietigt de uitspraak op bezwaar behoudens voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding;


wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 335.000;


veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 2.335, en


draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van totaal € 193 te vergoeden.






Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.A. Bosman in tegenwoordigheid van de griffier D.W. Renes.




De griffier, de voorzitter,












D.W. Renes M.J.M. van der Weijden





De beslissing is op 17 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.


Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.




Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.


Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.


Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl
).





Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:


1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;


b. de dagtekening;


c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;


d. de gronden van het beroep in cassatie.




Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.