ECLI:NL:GHDHA:2022:983

GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht


Zaaknummers : 200.255.192/01 en 200.259.904/01
Publicatie laatste tussenarrest : ECLI:NL:GHDHA:2021:1531
Zaaknummer rechtbank : C/09/540873/ HA ZA 17-1049 Publicatie vonnis : ECLI:NL:RBDHA:2018:14139




Arrest van 14 juni 2022




in de zaak met zaaknummer 200.255.192/01 (hierna: Zaak I) van:





1Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad ,

gevestigd te Zaanstad,
hierna te noemen: BEZ,

2. [appellanten 2] ,
wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 2] c.s.,
3. [appellant 3] ,
wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 3] ,
4. [appellanten 4] ,
wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 4] c.s.,
5. [appellanten 5] ,
wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 5] c.s.,
6. [appellanten 6] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 6] c.s.,
appellanten 2 tot en met 6 samen te noemen: Erfpachters, appellanten 1 tot en met 6 samen te noemen: BEZ c.s. (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,



tegen




Gemeente Zaanstad,

zetelend te Zaanstad,
geïntimeerde,hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,



en in de daarmee gevoegde zaak met zaaknummer 200.259.904/01 (hierna: Zaak II) van:




Gemeente Zaanstad ,

zetelend te Zaanstad ,
appellante,
advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,



tegen





1Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad ,
gevestigd te Zaanstad,
2. [appellanten 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
3. [appellant 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
4. [appellanten 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
5. [appellanten 5] ,
wonende te Zaandstad,
6. [appellanten 6] ,

wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam.






1De zaak in het kort


1.1
De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Zij biedt erfpachters de mogelijkheid om de bloot eigendom van de aan hen in erfpacht uitgegeven grond te verwerven. In deze zaak draait het thans met name nog om de vraag of het huidige beleid van de Gemeente voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom de toets der kritiek kan doorstaan.


1.2
Het hof oordeelt in dit arrest dat er geen reden is om terug te komen op zijn oordeel dat de door de Gemeente gehanteerde algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn. Verder is de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 van de Gemeente volgens het hof niet onrechtmatig. In het laatste tussenarrest heeft het hof al beslist dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof geeft in een overweging ten overvloede, die partijen niet bindt, aan welke gevolgen hieraan kunnen worden verbonden.




2Procesverloop


2.1
Het hof heeft op 17 augustus 2021 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Hierna hebben partijen de volgende stukken gewisseld:


de memorie na tussenarrest van de Gemeente, met bijlagen;


de memorie na tussenarrest van BEZ c.s. (met wijziging van eis), met bijlagen;


de bijlagen IV en V van de Gemeente en de bijlagen W en X van BEZ c.s., die partijen nog hebben overgelegd voor de hierna vermelde zitting.





2.2
Op 5 april 2022 heeft opnieuw een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.



3. Verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen over algemene voorwaarden



3.1
BEZ c.s. heeft het hof verzocht terug te komen op zijn oordeel dat de door BEZ c.s. genoemde artikelen van de AB1991, en dan met name artikel 9 daarvan, niet onredelijk bezwarend zijn. In het verlengde daarvan heeft BEZ c.s. het hof ook verzocht om zijn zelfde oordeel over de AB1978 te heroverwegen. Volgens BEZ c.s. heeft het hof ten onrechte nagelaten om ambtshalve te toetsten of de betreffende bedingen jegens [appellant 6] c.s. oneerlijk zijn. Verder zou het hof aan de verkeerde maatstaf hebben getoetst en zou het ten onrechte in zijn oordeel hebben betrokken dat de manier waarop de AB1991 worden toegepast achteraf kan worden getoetst aan redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook zou artikel 9 AB1991 wel degelijk vallen onder artikel (j) van de blauwe lijst. Het feit dat de erfpachters in dit geval geen (reële) opzeggingsmogelijkheid hebben, is ten slotte volgens BEZ c.s. een belangrijk element bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft BEZ c.s. daaraan toegevoegd dat erfpachters onder het oude recht geen opzeggingsbevoegdheid hadden. Het feit dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 meeweegt dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid bestond, zou om die reden onjuist zijn.



3.2
Het hof oordeelt als volgt. Het hof heeft in het tussenarrest bindende eindbeslissingen gegeven. Het hof is hieraan in beginsel in het verdere verloop van het geding gebonden. Als de beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag is het hof echter bevoegd om zijn beslissing te heroverwegen, om te voorkomen dat het op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen. Het hof ziet echter geen reden om terug te komen op deze bindende eindbeslissingen en overweegt daartoe als volgt.



3.3
Alle relevante omstandigheden ten tijde van de contractsluiting spelen een rol bij de toetsing aan Richtlijn 93/13 inzake oneerlijke bedingen (hierna: de Richtlijn). Dus ook de omstandigheid, zoals reeds overwogen, dat het gaat om door de Gemeente om beleidsmatige redenen in erfpacht uitgegeven grond in een stedelijke omgeving. Het kritiekpunt van BEZ c.s., dat het hof bij zijn beoordeling van de AB de mogelijkheid van toetsing achteraf (de zogenaamde ‘Uitoefeningscontrole’) heeft laten meewegen is ongegrond. Het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden houdt immers al bij de totstandkoming beperkingen in van de bevoegdheid van de Gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen burger en gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de Gemeente en het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is.Of het wijzigingsbeding van artikel 9 AB1991 valt onder artikel (j) van de blauwe lijst is daarbij niet doorslaggevend.



3.4
Het gaat bovendien om langlopende erfpachtverhoudingen waarbij decennia geleden een maatstaf voor herziening van de canon is geformuleerd. Op dat moment bestond de Richtlijn nog niet en was de vergaande consumentenbescherming zoals die tot ontwikkeling is gekomen in de op die Richtlijn gebaseerde jurisprudentie van het HvJ EU nog niet voorzienbaar. Bij de lange duur van de rechtsverhouding past bovendien dat de Gemeente de ruimte moet hebben om de berekening van de hoogte van de grondwaarde en de canon aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden, opvattingen en inzichten, waarbij de Gemeente, zoals in overweging 3.3 reeds opgemerkt, van meet af aan gebonden is aan de beperkingen die in de rechtsverhouding zelf besloten liggen. De maatstaf dat de canon zal worden berekend aan de hand van enerzijds de grondwaarde en anderzijds de marktrente vormt tegen die achtergrond een redelijke en voldoende transparante basis voor de berekening van de canon. Een verdere precisering kon, zeker op het moment dat de AB1991 werden opgesteld, niet van de Gemeente worden gevergd. Artikel 9 AB1991 kan daarom in zijn algemeenheid niet als kennelijk onredelijk worden beschouwd en is ook voldoende transparant.


3.5
Gelet op het voorgaande kan niet bij voorbaat in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat artikel 9 AB1991 in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de erfpachtverhouding voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van consument-erfpachter in aanzienlijke mate verstoort of kan verstoren.



3.6
In de door BEZ c.s. in eerste aanleg over [appellant 6] c.s. aangevoerde omstandigheden – die het hof gelet op de verplichting om de oneerlijkheid van het beding ambtshalve te toetsen in zijn oordeel zal betrekken – ziet het hof geen aanleiding om terug te komen van zijn oordeel dat de toepassing van artikel 9 AB1991 niet onredelijk bezwarend is jegens [appellant 6] c.s.



3.7
Ook de overige door BEZ c.s. ingenomen stellingen zijn voor het hof geen reden om terug te komen van zijn oordeel dat de overige door BEZ c.s. genoemde bedingen in de AB1991 en de AB1978 niet onredelijk bezwarend zijn. Het argument dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 ten onrechte zou hebben meegewogen dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid van het erfpachtrecht bestond, kan reeds daarom niet tot heroverweging van het oordeel in het tussenarrest leiden, omdat dit verwijt zich richt tegen een overweging ten overvloede die de beslissing van het hof niet draagt. Het hof honoreert dus niet het verzoek van BEZ c.s. om op deze beslissingen terug te komen.





4De inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 (het nieuwe omzettingsbeleid)


4.1
Als voornaamste geschilpunt resteert het Omzettingsbeleid 2007. Uitgangspunt van dit nieuwe beleid is dat de Gemeente een reële vergoeding (door partijen ook wel aangeduid als een marktconforme waarde) krijgt voor de bloot eigendom van de grond die zij aan de erfpachters verkoopt. Dit is tussen partijen niet in geschil. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wat een reële waarde is van de met een erfpachtrecht belaste grond (de bloot eigendom) en hoe deze waarde moet worden berekend.



4.2
De Gemeente gebruikt de volgende methode om de waarde van de bloot eigendom, en op basis daarvan de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting vast te stellen. 1) De Gemeente stelt allereerst de marktwaarde vast van de volle eigendom (inclusief de opstallen). Daarvoor gebruikt de Gemeente de WOZ-waarde. 2) Om te bepalen welk aandeel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de grond hanteert de Gemeente een grondquote (dus een percentage van de WOZ-waarde dat aan de grond wordt toegerekend). De Gemeente heeft daarbij in 2007 aan de hand van de kooprijs vrij op naam en de bouwkosten de grondquote van een middeldure nieuwbouwwoning berekend. Het resterende bedrag leverde vervolgens de grondquote op. Voor oudere woningen was deze methode niet bruikbaar en is de Gemeente gaan schatten. Bij de oudere woningen is de Gemeente aanvankelijk uitgegaan van een hogere grondquote (dus van een hoger percentage van de WOZ-waarde, dat aan de grond werd toegerekend). Van 15 oktober 2007 tot 1 oktober 2015 bedroeg de grondquote:







Bouwjaar woning


Grondquote




> 2000


32%




1991-2000


32%




1981-1990


34%




1971-1980


36%




1961-1970


38%




1931-1960


39%




<1931


40%






In het kader van een evaluatie van het beleid in 2014 heeft de gemeente geconstateerd dat de grondquote van een middeldure nieuwbouwwoning 4% onder die in 2007 bleek te liggen. Onder meer hierom heeft de gemeente besloten met ingang van 1 oktober 2015 de grondquotes met 4% te verlagen. Met ingang van 1 oktober 2015 bedraagt de grondquote:







Bouwjaar woning


Grondquote




> 2000


28%




1991-2000


28%




1981-1990


30%




1971-1980


32%




1961-1970


34%




1931-1960


35%




<1931


36%






3) Om te corrigeren voor het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven, deprecieert (vermindert) de Gemeente de gevonden grondquote met een bepaald percentage (een percentage dat oploopt naarmate de op de grond gebouwde woning ouder is). Dit percentage is 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de peildatum, met een maximum van 40%.


4) Het resultaat van die berekeningen levert de waarde op van de bloot eigendom op de peildatum en wordt door de Gemeente in haar overzichten startwaarde genoemd. Ook het hof zal hierna het begrip startwaarde gebruiken. De startwaarde dient als basis voor de berekening van het aankoopbedrag van de bloot eigendom.



5) De Gemeente wil de bloot eigendom verkopen tegen de waarde daarvan aan het einde van de termijn waarvoor de canon is afgekocht of het erfpachtrecht is verleend. Om die waarde te bepalen wordt de grondwaarde op de peildatum geïndexeerd met de inflatie tot het moment dat de termijn afloopt. Hiervoor wordt het gemiddelde inflatiepercentage van het CBS over de afgelopen tien jaar gebruikt.



6) Vervolgens wordt teruggerekend naar de peildatum, aan de hand van de rekenrente zoals deze gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente (5 en 6 samen ook wel het ‘waardevast maken’ van de koopsom genoemd).



7) Ten slotte hanteert de Gemeente voor de startwaarde per m2 een bandbreedte. De parameters worden periodiek herzien en gepubliceerd in het gemeenteblad van de Gemeente.




4.3
Het hof zal hierna beoordelen of de wijze waarop de Gemeente haar beleid heeft toegepast onrechtmatig is, of in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM, zoals BEZ c.s. betoogt. Daarbij is van belang dat het aan BEZ c.s. is om, zo mogelijk aan de hand van concrete berekeningen en/of taxaties van individuele objecten, aan te tonen dat de door de Gemeente gehanteerde rekenmethode leidt tot een onredelijk hoge prijs. Het is dus niet de Gemeente die de redelijkheid van haar aanbod moet aantonen.



4.4
In de praktijk zijn er verschillende methodes om de waarde van de bloot eigendom vast te stellen. Het staat de Gemeente naar het oordeel van het hof in beginsel vrij te kiezen voor een eigen methode (de Gemeente mag in dit opzicht een eigen beleid voeren), mits de vaststelling en toepassing van haar beleid voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en uiteindelijk leidt tot een reële prijs voor de bloot eigendom. Niet doorslaggevend is of op een individuele parameter iets valt aan te merken, of dat wellicht ook een andere keuze had kunnen worden gemaakt. Bij het vaststellen van die parameters heeft de Gemeente immers ook een zekere mate van beleidsvrijheid.



4.5
Het hof is van oordeel dat de vaststelling en inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Omzettingsbeleid 2007 heeft de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze benadering is in de praktijk geaccepteerd (ook door BEZ c.s.) en wordt veel gebruikt. Tegen de vaststelling van de hoogte daarvan staat bezwaar en beroep open, zodat de erfpachter op dit punt een laagdrempelige vorm van rechtsbescherming wordt geboden. Het door de Gemeente gevoerde beleid in zijn geheel is consistent, en de parameters worden jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld, als daar aanleiding toe bestaat ook in het voordeel van de erfpachters. De Gemeente heeft in 2014 het aanvankelijk in 2007 vastgestelde beleid geëvalueerd en op onderdelen aangepast. Ten slotte hanteert de Gemeente een bandbreedte waardoor individuele uitschieters worden voorkomen.



4.6

De toepassing van het Omzettingsbeleid 2007 leidt naar het oordeel van het hof tot een redelijk stabiele en voorspelbare startwaarde (waarde van de bloot eigendom op de peildatum). Uit het door de Gemeente overgelegde overzicht van de berekening en de prijsontwikkeling van de aankoopprijs van de bloot eigendom bij de individuele erfpachters 2 tot en met 6 blijkt hoe de WOZ-waarde en startwaarde zich hebben ontwikkeld. Opvallend is dat ondanks de stijging van de WOZ-waarde de startwaarde relatief stabiel is gebleven. Dit is cijfermatig weergegeven ten aanzien van de percelen van Erfpachters (appellanten 2 tot en met 6) in de aan dit arrest gehechte bijlage I. Deze bijlage maakt integraal onderdeel uit van dit arrest.



4.7
De stelling van BEZ c.s. dat de rekenmethode die de Gemeente hanteert aansluit bij de waan van de dag en tijdens de huidige hausse op de woningmarkt leidt tot een waarde aan het einde van het tijdvak die veel hoger is dan in redelijkheid op basis van historische feiten valt te verwachten, mist gelet op het in bijlage I opgenomen overzicht feitelijke grondslag. Veeleer lijkt het tegenovergestelde het geval. Het hof acht overigens het door BEZ c.s. (ter illustratie) gepresenteerde cijfermateriaal over de situatie in Amsterdam niet bruikbaar, omdat deze situatie teveel verschilt van die in Zaanstad.


4.8
Het Omzettingsbeleid 2007 heeft als resultaat dat de prijs die de erfpachters moeten betalen voor de aankoop van de bloot eigendom (de koopprijs) sinds 2007 aanzienlijk is gestegen. Dit komt echter niet door de wijze waarop de Gemeente de waarde van de bloot eigendom op de peildatum (de startwaarde) bepaalt, maar doordat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom tegen het einde van het canontijdvak vergoed wil hebben (het zogenaamde waardevast maken).



4.9
Het verschil tussen de rekenrente en het inflatiepercentage (stap 5 en 6 in overweging 4.2) is in de loop der jaren namelijk steeds kleiner is geworden, zoals blijkt uit onderstaande tabel.










Datum




Gemiddelde inflatie




Rekenrente





1-4-2021


1,62%


2,00%




1-1-2021


1,62%


2,00%




1-4-2020


1,48%


2,30%




1-1-2020


1,48%


2,30%




1-4-2019


1,56%


2,50%




1-1-2019


1,56%


2,50%




1-4-2018


1,58%


3,00%




1-1-2018


1,58%


3,00%




1-4-2017


1,66%


3,50%




1-1-2017


1,66%


3,50%




1-4-2016


1,79%


4,00%




1-11-2015


1,79%


4,00%




1-12-2012


1,86%


4,50%




1-12-2011


2,07%


4,50%




1-9-2010


2,19%


4,50%




1-8-2009


2,29%


4,50%




1-1-2009


2,24%


4,50%




1-11-2007


2,30%


4,50%




1-10-2007


2,50%


4,50%







Bij een groot verschil tussen het inflatiepercentage en de rekenrente leidt het waardevast maken tot een aanzienlijk voordeel voor de erfpachters. Naar mate beide percentages elkaar dichter naderen verdwijnt dit voordeel, waardoor de koopsom bij omzetting hoger wordt. In Bijlage II – die een integraal onderdeel uitmaakt van dit arrest – is per perceel van Erfpachters de startwaarde, en de waarde na inflatiecorrectie en terugrekenen weergegeven. Deze laatste waarde is de waarde die de erfpachters bij aankoop van de bloot eigendom moeten betalen. Uit dit overzicht blijkt dat de startwaarde bij invoering van het Omzettingsbeleid 2007 voor de Erfpachters ongeveer gelijk was aan de startwaarde in 2021, althans betrekkelijk weinig is gestegen. De hoogte van de afkoopsom bij aankoop is ten gevolge van het waardevast maken echter aanzienlijk gestegen ten opzichte van de jaren daarvóór, hoewel deze nog altijd minder dan de startwaarde bedraagt.




4.10
Het hof is van oordeel dat zowel de uitgangspunten dat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom aan het einde van de termijn vergoed wil zien, als het systeem van indexatie met inflatie en terugrekening op basis van de rekenrente, aanvaardbaar zijn. Hierbij tekent het hof bovendien nog aan dat de Gemeente de gemiddelde inflatie van de afgelopen tien jaar, op basis van de CBS-cijfers, hanteert. Hierdoor worden grote schommelingen voorkomen. Als rekenrente wordt de rente gebruikt die gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente. Ook dit is consistent en evenwichtig. Tot slot verdient opmerking dat het aldus beschreven systeem van waardebepaling eenvormig en praktisch uitvoerbaar is, en ervoor zorgt dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Dit systeem voorkomt de noodzaak van een individuele taxatie van de (herbouw)waarde van de opstal om tot de startwaarde te komen. Dat laatste zou ertoe kunnen leiden dat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld omdat redelijk bekwame en redelijk handelende deskundigen in gelijke gevallen nu eenmaal onvermijdelijk tot een verschillend oordeel kunnen komen.



4.11
Het hof komt tot de tussenconclusie dat het Omzettingsbeleid 2007 als zodanig (los van de gebreken in de bekendmaking en het ontbreken van een overgangstermijn bij de invoering) behoorlijk door de Gemeente is vastgesteld en wordt toegepast, uitvoerbaar is en als geheel bezien leidt tot een reële prijs voor het aanbieden van de bloot eigendom aan de erfpachters. De Gemeente gaat bij de bepaling van de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting dus wel degelijk uit van de reële waarde van de met erfpacht belaste grond.


4.12
De hierna te bespreken bezwaren van BEZ c.s. kunnen niet aan die conclusie afdoen.



4.13
Het feit dat dat het Omzettingsbeleid 2007 tot een veel hogere prijs leidt dan het Omzettingsbeleid 2006, rechtvaardigt niet de conclusie dat het Omzettingsbeleid 2007 niet tot een reële prijs leidt. Dit geldt temeer, nu tussen partijen vaststaat dat het Omzettingsbeleid 2006 tot een lage, niet reële prijs leidde, en dat dit juist aanleiding was om dat beleid te herzien.



4.14
De stelling van BEZ c.s. dat de erfpachters in een gebonden positie verkeren, is weliswaar juist, maar leidt niet tot de slotsom dat de Gemeente geen reële prijs voor de bloot eigendom zou mogen vragen. De Gemeente is immers niet verplicht de bloot eigendom te koop aan te bieden en de erfpachters hoeven de bloot eigendom ook niet te kopen.



4.15
De door BEZ c.s. tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst – en daarmee te laat – ingenomen stelling dat er sprake zou zijn van een oneerlijke handelspraktijk, is onjuist. Daargelaten dat de Gemeente bij het aanbod aan de erfpachters om de bloot eigendom te kopen niet optreedt als onderneming in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken, kwalificeert het aanbod van de Gemeente aan de erfpachters niet als een oneerlijke handelspraktijk. Het beleid dat de Gemeente hieromtrent voert is transparant, consistent en uitvoerbaar, en leidt tot een reële prijs. Erfpachters zijn vrij om al dan niet op het aanbod in te gaan. Bovendien heeft sinds 2007 slechts een beperkt aantal erfpachters het aanbod van de Gemeente aanvaard.



4.16

Het hof komt tot de slotsom dat de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 niet onrechtmatig is, of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM. Daarom faalt grief 2 van BEZ c.s. in zaak I, en zijn de door BEZ c.s. (in het tussenarrest onder I e., f. en g. genoemde) gevorderde verklaringen voor recht terecht afgewezen voor zover het gaat om de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007. Voor het benoemen van deskundigen ziet het hof geen noodzaak.
5. De wijziging van eis van BEZ c.s. na het tussenarrest en de toelaatbaarheid ervan



5.1
Blijkens het voorgaande acht het hof de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 toelaatbaar. De Gemeente heeft echter, zoals het hof al in nummer 12.1 van het laatste tussenarrest heeft overwogen, wél onrechtmatig gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof heeft toen een voorlopig oordeel gegeven over de consequenties daarvan en heeft partijen de mogelijkheid geboden om een voorstel te doen ter oplossing van het betreffende geschilpunt, desgewenst in de vorm van een wijziging van eis. Alles afwegende en gelet op de recente standpunten van partijen, acht het hof deze route thans niet meer zinvol en de uitgebreide nadere vorderingen van BEZ c.s. te vergaand. Wél ziet het hof aanleiding om thans bij overweging 7 ten overvloede nog nader op deze kwestie in te gaan.




6Het verdere oordeel over de toewijsbaarheid van de vorderingen van BEZ c.s.

6.1
In hoger beroep zijn aan de orde de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor recht, de in 5.2 van het vonnis vermelde proceskostenveroordeling en de nieuwe vorderingen van BEZ c.s. bij memorie van grieven in hoger beroep (vermeld in overweging 7.2 van het laatste tussenarrest). De nieuwe vordering I.e komt overeen met de in het vonnis toegewezen en door de Gemeente aangevochten vordering 5.1 (i), zodat daar niet apart over hoeft te worden beslist. De door de rechtbank in het vonnis toegewezen vorderingen 5.1 (ii) en (iii) zijn niet aan het hof voorgelegd


6.2
De vorderingen van BEZ c.s., die in hoger beroep aan de orde zijn, zullen vrijwel allemaal worden afgewezen, ook de nog niet expliciet besproken vordering I.i . Blijkens het voorgaande is er geen grond om de Gemeente te verplichten om aan erfpachters een aanbod te doen conform ‘het oude’(2006)-beleid, noch een aanbod te doen dat van het ‘nieuwe’ beleid afwijkt. Slechts één onderdeel van de vorderingen oordeelt het hof toewijsbaar, namelijk voor zover het gaat om de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren . Ook de rechtbank heeft dit onrechtmatig geoordeeld (overweging 4.30 van het vonnis). Anders dan de rechtbank (in 5.1.(i)) acht het hof echter niet de volledige verklaring voor recht toewijsbaar. Dit heeft te maken met het volgende.


6.3

Het hof leest in deze vordering, evenals overigens de rechtbank (met name in overweging 4.30 en 4.33 van het vonnis), zowel een klacht over de onrechtmatige wijze van totstandkoming (de invoering) van het Omzettingsbeleid 2007, als over de onrechtmatige inhoud ervan. Mét de rechtbank is het hof, zoals gezegd, van oordeel dat de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren, onrechtmatig is geweest. De inhoud ervan echter niet. Uit de formulering van de betreffende gevorderde (en toegewezen) verklaring voor recht is dat onderscheid niet helder. Om misverstanden te voorkomen zal het hof de vordering daarom herformuleren overeenkomstig deze uitleg en de kennelijke bedoeling van partijen (en aldus geclausuleerd toewijzen en voor het overige afwijzen). Grief 9 van de Gemeente slaagt in zoverre. De overige grieven in beide zaken hoeven verder geen aparte bespreking meer.
7. De mogelijke compensatie van de onrechtmatige bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007: ten overvloede




7.1
Het hof acht het zinvol, gelet op de inhoud van de vorderingen, de toepasselijke wetgeving en de suggestie van het hof in het laatste tussenarrest waarop partijen hebben kunnen reageren en het verzoek van BEZ c.s. in de memorie na tussenarrest om dit te doen, om in dit arrest ten overvloede – niet bindend – nader in te gaan op de manier waarop de gevolgen van de onrechtmatige invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zouden kunnen worden gecompenseerd. Het achterwege laten hiervan zou immers betekenen dat de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld individueel een nieuwe procedure moeten beginnen om de door hen geleden schade vast te laten stellen. BEZ c.s. kan deze schadevergoeding niet in een collectieve actie vorderen, omdat de onrechtmatige daad heeft plaatsgevonden in 2007 en krachtens het overgangsrecht de Wet afwikkeling massaschade in een collectieve actie niet van toepassing is. Dit alles is onbevredigend gezien het belang van maatschappelijk effectieve rechtspraak. Om die reden zal het hof aangeven hoe de gevolgen van het onrechtmatig handelen door de Gemeente, in ieder geval voor de zittende erfpachters, naar het oordeel van het hof zouden kunnen worden opgelost. Het hof zal dit doen in een overweging ten overvloede, die partijen, en de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld, niet bindt (het hof kan hier ook geen bindende uitspraak over doen). Daarbij heeft het hof ook acht geslagen op de praktische uitvoerbaarheid van een compensatieregeling, de uitvoeringskosten en de termijn waarop dit zou kunnen worden afgewikkeld. Verder sluit deze wijze van compensatie aan bij de normschending door de Gemeente, die er in essentie in bestaat dat het Omzettingsbeleid 2007 zonder het in acht nemen van een overgangstermijn en zonder zorgvuldige bekendmaking is ingevoerd.Overweging tot compensatie



7.2
Het hof is van oordeel dat als basis voor een oplossing het Omzettingsbeleid 2007 zou kunnen worden gehanteerd, mits daarop een aanpassing plaatsvindt waardoor de erfpachters worden gecompenseerd voor het feit dat zij bij de invoering van dat beleid geen gebruik hebben kunnen maken van een voor hen gunstige overgangsregeling. Anderzijds moet bij deze regeling ook rekening worden gehouden met het feit dat aannemelijk is dat indien de Gemeente wel een overgangsregeling zou hebben getroffen en die individueel aan de erfpachters bekend zou hebben gemaakt, een deel, maar zeker niet alle, erfpachters van die overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Deze overwegingen van het hof ter compensatie gelden louter die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Daarbij acht het hof de brief van BEZ c.s. van 24 mei 2013 een stuitingsbrief in de zin van artikel 3: 317 BW.


7.3
Alles afwegende komt het hof tot het volgende – niet bindende – compensatievoorstel:a) De Gemeente doet ieder van deze erfpachters – tegen finale kwijting – een individueel aanbod om de bloot eigendom van de grond te kopen op basis van de dan geldende koopsom bij omzetting krachtens het Omzettingsbeleid 2007, verminderd met 25%. b) De Gemeente moet dit aanbod één jaar gestand doen om de erfpachters voldoende gelegenheid te geven om dit aanbod te kunnen beoordelen en de koopsom te kunnen financieren. c) Nadat de Gemeente haar aanbod jegens een erfpachter een jaar lang gestand heeft gedaan, vervalt het aanbod.


7.4
Dit oordeel is, zoals hiervoor overwogen, beperkt tot die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Personen die na de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 erfpachter zijn geworden hebben geen schade geleden door de onrechtmatige wijze van totstandkoming en bekendmaking van dat beleid. De Gemeente hoeft hen dus ook geen aanbod in voormelde zin te doen. Over eventuele compensatie van degene die in 2007 erfpachter was, maar inmiddels niet meer, of van een ander perceel, kan het hof in dit kader geen oordeel geven.





8Conclusie en slot


8.1
Het hof zal bestreden vonnis bekrachtigen, met dien verstande dat het hof de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor recht zal clausuleren op in het dictum te vermelden wijze. Ook de proceskostenveroordeling in eerste aanleg blijft in stand, nu het hof de Gemeente als de overwegend in het ongelijk gestelde partij beschouwt, ook mede gelet op de (niet aangevochten) toewijzingen in 5.1 (ii) en (iii). De nieuwe vorderingen in hoger beroep zullen worden afgewezen.


8.2
BEZ c.s. en de Gemeente hebben geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het bewijsaanbod van beide partijen wordt daarom gepasseerd.


8.3
Beide partijen zijn door het hof deels in het gelijk en in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep daarom compenseren.




9Beslissing


Het hof:




bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 november 2018, behoudens de formulering van de onder 5.1.(i) gegeven verklaring voor recht;


vernietigt het vonnis alleen op dit punt;





en terzake opnieuw rechtdoende:



verklaart voor recht dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing zijn;


compenseert de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;



- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.


Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.




Bijlage I

Verhouding WOZ-waarde en Startwaarde












Adres




Datum




WOZ waarde




Startwaarde






[adres 1]



1-4-2021


365.000


71.175







1-1-2021


307.000


59.865







1-4-2020


307.000


60.786







1-1-2020


272.000


53.856







1-4-2019


272.000


54.672







1-1-2019


255.000


51.255







1-4-2018


255.000


52.020







1-1-2018


235.000


47.940







1-4-2017


235.000


48.645







1-1-2017


211.000


43.677







1-4-2016


211.000


44.310







1-11-2015


211.000


44.310







1-12-2012


222.000


55.297







1-12-2011


232.000


58.568







1-9-2010


233.000


60.207







1-8-2009


233.000


61.975







1-1-2009


234.000


63.467







1-11-2007


221.000


59.361
















Adres




Datum




WOZ waarde




Startwaarde






[adres 2]



1-4-2021


516.000


105.470







1-1-2021


463.000


94.637







1-4-2020


463.000


95.934







1-1-2020


441.000


91.375







1-4-2019


441.000


92.610







1-1-2019


420.000


88.200







1-4-2018


420.000


89.376







1-1-2018


403.000


85.758







1-4-2017


403.000


86,887







1-1-2017


364.000


78.478







1-4-2016


364.000


79.498







1-11-2015


358.000


78.187







1-12-2012


404.000


104.950







1-12-2011


430,000


113.066







1-9-2010


481,000


129.293







1-8-2009


481.000


132.925







1-1-2009


408,000


114.971







1-11-2007


393.000


109.411
















Adres




Datum




WOZ waarde




Startwaarde






[adres 3]



1-4-2021


343.000


67.228







1-1-2021


316.000


61.936







1-4-2020


316.000


62.821







1-1-2020


298.000


59.242







1-4-2019


298.000


60.077







1-1-2019


268.000


54.029







1-4-2018


268.000


54.779







1-1-2018


249.000


50.896







1-4-2017


249.000


51.593







1-1-2017


229.000


47.449







1-4-2016


229.000


48.090







1-11-2015


218.000


46.390







1-12-2012


254.000


63.569







1-12-2011


265.000


67.162







1-9-2010


265.000


68.688







1-8-2009


265.000


70.649







1-1-2009


265.000


72.039







1-11-2007


250.000


67.200
















Adres




Datum




WOZ waarde




Startwaarde






[adres 4]



1-4-2021


328.000


64.288







1-1-2021


300.000


58.800







1-4-2020


300.000


59.640







1-1-2020


262.000


52.086







1-4-2019


262.000


52.819







1-1-2019


252.000


50.803







1-4-2018


252.000


51.509







1-1-2018


233.000


47.625







1-4-2017


233.000


48.278







1-1-2017


211.000


43.719







1-4-2016


211.000


44.310







1-11-2015


203.000


43.198







1-12-2012


226.000


56.561







1-12-2011


236.000


59.812







1-9-2010


236.000


61.171







1-8-2009


236.000


62.917







1-1-2009


236.000


64.156







1-11-2007


225.000


60.480





















Adres




Datum




WOZ waarde




Startwaarde






[adres 5]



1-4-2021


339.000


65.088







1-1-2021


317.000


60.864







1-4-2020


317.000


61.815







1-1-2020


290.000


56.550







1-4-2019


290.000


57.420







1-1-2019


251.000


49.698







1-4-2018


251.000


50.451







1-1-2018


213.000


42.813







1-4-2017


213.000


43.452







1-1-2017


207.000


42.228







1-4-2016


207.000


42.849







1-11-2015


206.000


42.642







1-12-2012


223.000


54.795







1-12-2011


238.000


59.282







1-9-2010


239.000


60.945







1-8-2009


233,000


61.171







1-1-2009


222.000


59.430







1-11-2007


224.000


59.405









Bijlage II

Invloed inflatiecorrectie en terugrekenen













Adres




Datum




Startwaarde




Inflatiecorrectie




Terugrekenen






[adres 1]



1-4-2021


71.175


90.576


67.300







1-1-2021


59.865


76.183


56.605







1-4-2020


60.786


76.894


53.442







1-1-2020


53.856


68.127


47.349







1-4-2019


54.672


71.130


46.746







1-1-2019


51.255


66.684


43.824







1-4-2018


52.020


68.979


40.518







1-1-2018


47.940


63.569


37.340







1-4-2017


48.645


66.510


34.596







1-1-2017


43.677


59.718


31.063







1-4-2016


44.310


63.184


28.836







1-11-2015


44.310


63.184


28.836







1-12-2012


55.297


86.057


30.498







1-12-2011


58.568


97.750


33.147







1-9-2010


60.207


105.747


33.941







1-8-2009


61.975


114.213


34.950







1-1-2009


63.467


115.427


34.431







1-11-2007


59.361


114.787


32.522







1-10-2007


29.311


59.593


16.822


















Adres




Datum




Startwaarde




Inflatiecorrectie




Terugrekenen






[adres 2]



1-4-2021


105.470


152.634


96.794







1-1-2021


94,637


136.957


86.852







1-4-2020


95,934


136.490


79.084







1-1-2020


91.375


130,005


75.326







1-4-2019


92.610


136.372


73,558







1-1-2019


88,200


129,878


70.055







1-4-2018


89,376


134.349


62.297







1-1-2018


85,758


128,911


59.775







1-4-2017


86,887


135,521


53.532







1-1-2017


78.478


122.406


48.352







1-4-2016


79.498


130.646


43.568







1-11-2015


78.187


128.493


42.849







1-12-2012


104,950


189.277


46.749







1-12-2011


113.066


222,315


52.540







1-9-2010


129.293


270.060


60.411







1-8-2009


132.925


293,609


62.618







1-1-2009


114.971


249,642


51.898







1-11-2007


109.411


253.782


50.112







1-10-2007


40.468


100.743


19.821

















Adres




Datum




Startwaarde




Inflatiecorrectie




Terugrekenen






[adres 3]



1-4-2021


67.228


92.712


62.392







1-1-2021


61.936


85.414


57.481







1-4-2020


62.821


85.525


53.052







1-1-2020


59.242


80.653


50.030







1-4-2019


60.077


84.451


49.055







1-1-2019


54.029


75.949


44.116







1-4-2018


54.779


78.561


39.806







1-1-2018


50.896


72.991


36.984







1-4-2017


51.593


76.593


33.545







1-1-2017


47.449


70.441


30.850







1-4-2016


48.090


74.935


28.109







1-11-2015


46.390


73.580


26.540







1-12-2012


63.569


108.481


30.280







1-12-2011


67.162


124.184


33.167







1-9-2010


68.688


134.444


33.987







1-8-2009


70.649


145.803


35.141







1-1-2009


72.039


146.365


34.387







1-11-2007


67.200


145.593


32.490







1-10-2007


17.446


40.552


9.016

















Adres




Datum




Startwaarde




Inflatiecorrectie




Terugrekenen






[adres 4]



1-4-2021


64.288


88.657


59.664







1-1-2021


58.800


81.089


54.570







1-4-2020


59.640


81.195


50.366







1-1-2020


52.086


70.910


43.986







1-4-2019


52.819


74.249


43.129







1-1-2019


50.803


71.415


41.483







1-4-2018


51.509


73.870


37.430







1-1-2018


47.625


68.301


34.607







1-4-2017


48.278


71.672


31.389







1-1-2017


43.719


64.904


28.425







1-4-2016


44.310


69.045


25.900







1-11-2015


43.198


68.517


24.713







1-12-2012


56.561


96.522


26.942







1-12-2011


59.812


110.594


29.537







1-9-2010


61.171


119.731


30.268







1-8-2009


62.917


129.847


31.295







1-1-2009


64.156


130.347


30.624







1-11-2007


60.480


131.034


29.241







1-10-2007


12.967


30.141


6.702

















Adres




Datum




Start-waarde




Inflatiecorrectie




Terugrekenen






[adres 5]



1-4-2021


65.088


81.510


61.774







1-1-2021


60.864


76.220


57.765







1-4-2020


61.815


77.055


54.786







1-1-2020


56.550


70.492


50.119







1-4-2019


57.420


73.557


49.550







1-1-2019


49.698


63.665


42.886







1-4-2018


50.451


65.858


39.845







1-1-2018


42.813


55,888


33.813







1-4-2017


43.452


58.440


31.462







1-1-2017


42.228


56.794


30.576







1-4-2016


42.849


60.026


28.491







1-11-2015


42.642


59.736


28.353







1-12-2012


54.795


83.719


30.758







1-12-2011


59.282


96.934


34,076







1-9-2010


60.945


104.749


34,854







1-8-2009


61.171


110.206


34.961







1-1-2009


59.430


105,718


32.691







1-11-2007


59.405


112.290


32.982







1-10-2007


19.958


39.764


11.637








HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800


HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1830, r.o. 3.6.


HvJ EU: ECLI:EU:C:2021:68


Het hof laat daarbij nog buiten beschouwing dat bij de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat [appellant 6] c.s. zijn woning en het daarbij behorende recht van erfpacht inmiddels heeft verkocht en geleverd aan een derde.


Het hof heeft in nummer 9.5 van zijn tussenarrest al geoordeeld dat artikel 24 Mw in dit kader toepassing mist.


Vgl. Hoge Raad 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1830, r.o. 3.6.


Het Omzettingsbeleid 2007 is ingevoerd per 1 november 2007 (de een na onderste rij van de tabellen). De onderste rij geeft de cijfers weer ten tijde van het Omzettingsbeleid 2006.


Vergelijk de cijfers in de onderste rij van de tabellen in Bijlage I en II (Omzettingsbeleid 2006) met de cijfers in de overige rijen van de tabellen (Omzettingsbeleid 2007).


Artikel 3 lid 1 Richtlijn 2005/29/EG betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt.


Overweging 12.1 tussenarrest van 17 augustus 2021.


Productie 18 inleidende dagvaarding