ECLI:NL:GHARL:2026:5242

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN


locatie Leeuwarden



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.359.585/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad 582645




arrest van 11 augustus 2026




in de zaak van





[appellante]

die woont in [woonplaats1]
hierna: [appellante]
advocaat: mr. M.E. Beukers



en





1 [geïntimeerde1]


2. [geintimeerde2]

die wonen in [woonplaats1]
hierna: [geïntimeerden]
advocaat: mr. M.F.A. Vreeswijk






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1


[appellante] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 18 juni 2025 tussen partijen is uitgesproken door de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven
• de memorie van antwoord
• het tussenarrest van 24 februari 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
• het verslag van de mondelinge behandeling die op 10 juni 2026 is gehouden (het proces-verbaal)




1.2
Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.






2De kern van de zaak


2.1
Partijen zijn buren van elkaar. Dit geschil gaat over de vraag of [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen op grond waarvan zij het perceel van [geïntimeerden] mag gebruiken om vanaf de openbare weg met onder meer de auto naar haar eigen perceel te komen en te gaan. [geïntimeerden] hebben een schutting geplaatst die de uitoefening van deze vermeende erfdienstbaarheid in de weg staat.



2.2

[appellante] heeft bij de rechtbank gevorderd een verklaring voor recht dat er ten behoeve van haar perceel als heersend erf een erfdienstbaarheid rust op het perceel van [geïntimeerden] als dienend erf, althans dat de geplaatste schutting inbreuk maakt op haar rechten en zodanig moet worden aangepast dat een auto kan rijden van en naar haar perceel. Ook vordert [appellante] dat [geïntimeerden] worden veroordeeld om de schutting te verwijderen.



2.3

[geïntimeerden] hebben een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Voor het geval de rechtbank zou oordelen dat door verjaring een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan, hebben [geïntimeerden] gevorderd om [appellante] te veroordelen bij wijze van schadevergoeding in natura de erfdienstbaarheid terug te leveren.



2.4
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen. Aan de vordering van [geïntimeerden] is de rechtbank, gelet op het voorwaardelijk karakter ervan, niet toegekomen.



2.5

[appellante] heeft hoger beroep ingesteld. De bedoeling van dit hoger beroep is dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen.



2.6
Het hof zal beslissen dat [appellante] geen erfdienstbaarheid door verjaring heeft verkregen. [appellante] mag als gevolg daarvan zonder toestemming geen gebruik maken van het perceel van [geïntimeerden] en de schutting mag blijven staan. Deze beslissing licht het hof hierna toe.






3De feiten


3.1

[appellante] is [sinds] 1978 eigenaar van het perceel aan de [adres1] in [woonplaats1] . Op het perceel staat een woning met aan de voor- en achterzijde een tuin. De woning heeft in de achtergevel aan de noordzijde geen toegangsdeur tot de tuin.








Ten tijde van de koop kon [appellante] de tuin aan de noordzijde bereiken via de openbare weg die daar aan haar perceel grensde. Het in blauw aangegeven perceel was destijds openbare weg. [appellante] gebruikte de tuin onder meer om de auto te parkeren en de op haar perceel aanwezige garage te bereiken. In de koopovereenkomst van [datum] 1978 is verder melding gemaakt van een erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel gelegen aan de [adres2] als heersend erf en ten laste van het perceel gelegen aan de [adres1] als dienend erf. Via die erfdienstbaarheid konden de bewoners van de [adres2] de openbare weg bereiken.




3.2
Op 4 september 2001 heeft de [gemeente] dit blauwe perceel met de toenmalige eigenaar van [adres3] (een voormalig kaaspakhuis) geruild tegen een stuk grond aan de zuidzijde van het perceel [adres3] . [geïntimeerden] zijn de huidige eigenaren van dit perceel. Deze ruil had tot gevolg dat de noordzijde van het perceel van [appellante] sindsdien aan het perceel van [adres3] grenst en niet meer aan de openbare weg. Aan de zuidzijde heeft de [gemeente] de verkregen grond ingericht als parkeerplaatsen. [appellante] heeft ingestemd met deze herinrichting, zo blijkt uit een brief van de bewoners van de [de straat] aan de [gemeente] , die ook zij heeft ondertekend.



3.3
De toegang tot de tuin van [appellante] is na de grondruil niet juridisch geregeld door vestiging van een goederenrechtelijk recht of een kwalitatieve verplichting op basis van een overeenkomst met de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] [appellante] maakte nog wel gebruik van de tuin van [adres3] om van de [de straat] naar haar perceel te komen en te gaan (hierna ook wel: het pad). Daar werd op haar perceel ook wel eens een auto geparkeerd.



3.4
Op 24 december 2018 is een recht van erfdienstbaarheid van voetpad gevestigd ten behoeve van het perceel aan de [adres4] als heersend erf en ten laste van de percelen aan de [adres3] en [adres5] als dienende erven om te komen van en te gaan naar de openbare weg.



3.5

[geïntimeerden] zijn [in] 2024 eigenaren geworden van het perceel aan de [adres3] in [woonplaats1] . In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – de volgende bepaling opgenomen:


“Artikel 19 Bijlagen

(…)


-oude aktes [adres4] , [adres1] en [adres2] met recht van overpad


-vragenlijst voor de verkoop van een woning (…)





Artikel 24 Erfdienstbaarheden

Koper is bekend met het recht van overpad ten gunste van de percelen [adres4] , [adres1] en [adres2] en ten laste van het perceel [adres4] [adres3] .”



In de bijbehorende vragenlijst over de woning bij de koopakte is de vraag gesteld of er ‘bijzondere lasten of beperkingen’ rusten op de woning en/of het perceel. Het vakje ‘ja’ is aangekruist en met pen is het volgende erbij geschreven:



“Recht van overpad nr [adres4] en mogelijk nr [adres1] & [adres2] . Die laatste twee niet notarieel.”




3.6
Op 26 juni 2024 hebben [geïntimeerden] hun perceel afgegrensd van het perceel van [appellante] door een schutting te plaatsen. Het gevolg is dat [appellante] niet meer gebruik kan maken van de tuin van [geïntimeerden] om naar haar tuin te komen en te gaan. De schutting is op de hiervoor weergeven kaart weergegeven met een rode streep. [geïntimeerden] hebben het perceelsgedeelte in kwestie ingericht als tuin.






4De toelichting op de beslissing van het hof



Omvang van het hoger beroep




4.1

[appellante] heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat zij door verjaring een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen, althans dat de schutting inbreuk maakt op haar rechten en een veroordeling van [geïntimeerden] tot verwijdering van de schutting. De rechtbank heeft onder meer geoordeeld dat er geen erfdienstbaarheid door verjaring is verkregen en heeft de gevorderde verklaring voor recht en de veroordeling tot verwijdering van de schutting afgewezen. [appellante] komt met twee grieven op tegen dit oordeel.



4.2

[appellante] heeft bij de rechtbank ook een beroep gedaan op de akte van ruiling van 4 september 2001 (zie rechtsoverweging 3.2) en de gevestigde erfdienstbaarheid van voetpad van 24 december 2018 (zie rechtsoverweging 3.4). In de akte van ruiling is een verplichting opgenomen om de tuin ongebouwd te laten. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze kwalitatieve verplichting niet aan het plaatsen van een schutting in de weg staat. Bovendien geldt deze verplichting tegenover de [gemeente] en niet tegenover [appellante] . Ook een beroep op de gevestigde erfdienstbaarheid van 24 december 2018 kan [appellante] niet helpen, omdat dit recht niet ten behoeve van haar erf is gevestigd. Tegen deze oordelen heeft [appellante] geen grieven gericht. Deze kwestie valt daarmee buiten de omvang van dit hoger beroep.



Erfdienstbaarheid en verjaring





4.3
In het sinds 1 januari 1992 geldende artikel 5:72 BW is bepaald dat een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of door verjaring. Die laatste mogelijkheid bestond vóór 1 januari 1992 niet voor niet-voortdurende erfdienstbaarheden, zoals die van overpad. De termijn voor verjaring kan in deze zaak daarom op zijn vroegst zijn begonnen op 1 januari 1992, artikel 95 Overgangswet NBW. Een erfdienstbaarheid kan door een bezitter te goeder trouw worden verkregen door een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid van 10 jaren (artikel 3:99 BW). Als het bezit niet te goeder trouw is, kan de bezitter de erfdienstbaarheid verkrijgen na verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit door verloop van 20 jaren (artikelen 3:105 BW en 3:306 BW).



4.4
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Hieronder moet worden verstaan het direct of indirect uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie daarvan rechthebbende te zijn. De vraag of iemand een goed houdt en of hij dat voor zichzelf doet, wordt beoordeeld naar de verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels van titel 5 boek 3 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het gaat om een objectieve maatstaf. De interne wil om als rechthebbende op te treden, is hierbij van geen betekenis. Het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de bestemming van het goed en de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan, kunnen bij de beoordeling van belang zijn. Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring geldt dat het bezit zodanig moet zijn (ondubbelzinnig) dat de werkelijke rechthebbende daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn, ten koste van het recht van die werkelijk rechthebbende, zodat laatstgenoemde maatregelen kan treffen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Laat hij dit na, dan kan hem uiteindelijk verjaring worden tegengeworpen. Het bezit is niet ondubbelzinnig indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar, beperkt gerechtigde of in een andere hoedanigheid, zoals persoonlijk gerechtigde.



4.5
Op grond van artikel 150 Rv moet [appellante] feiten en omstandigheden stellen, en bij betwisting bewijzen, waaruit het door haar gestelde bezit van een erfdienstbaarheid van overpad kan worden afgeleid.



De beoordeling





4.6

[appellante] heeft primair gesteld dat het bezit van het recht van erfdienstbaarheid al is aangevangen in de periode vanaf 1978 tot 2001 door het komen en gaan van bewoners over het pad. Het hof volgt [appellante] hierin niet. Alleen al niet omdat het pad in deze periode namelijk eigendom was van de [gemeente] en de bestemming van ‘openbare weg’ had. De door [appellante] beschreven gedragingen, namelijk te voet en rijdend met een auto gaan over het pad naar en van het perceel [adres1] , betreffen een normaal gebruik van een openbare weg en onderscheiden daarom niet als ondubbelzinnige bezitsdaden waaruit de pretentie van een erfdienstbaarheid ten laste van de openbare weg kan worden afgeleid. Ook de bouw van de garage kan niet als bezitsdaad worden aangemerkt, omdat deze is gebouwd op het eigen erf. Er zijn verder geen andere feiten en omstandigheden door [appellante] gesteld waaruit zou kunnen blijken dat zij in die periode pretendeerde rechthebbende te zijn van een erfdienstbaarheid ten laste van de openbare weg. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, maakt de garage op eigen terrein, de gestelde erfdienstbaarheid ook niet voortdurend en zichtbaar, zoals onder het oud BW voor verkrijging door verjaring was vereist.



4.7

[appellante] heeft subsidiair gesteld dat een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan in de periode na 2001. Het gebruik van het perceel is volgens [appellante] op dezelfde wijze voortgezet als toen nog sprake was van een openbare weg. Het hof is – met de rechtbank – van oordeel dat het door [appellante] omschreven gebruik (zowel te voet als met de auto komen en gaan over het pad naar en van haar perceel) onvoldoende is om inbezitneming van het recht van erfdienstbaarheid aan te kunnen nemen na de grondruil in 2001. Daarvoor zijn aanvullende feiten en omstandigheden nodig, die niet dan wel onvoldoende zijn gesteld. In hoger beroep heeft [appellante] aangevoerd dat gebruik van het pad de enige manier is om de tuin en de garage te bereiken, omdat de woning van [appellante] geen achterdeur heeft. Het hof overweegt dat deze omstandigheid nog niet de conclusie rechtvaardigt dat daaruit kan worden afgeleid dat aan het gebruik door [appellante] haar pretentie ten grondslag ligt rechthebbende te zijn van een erfdienstbaarheid. [appellante] heeft immers in 2001 uitdrukkelijk ingestemd met de herinrichting van het leefgebied rondom de [de straat] en daarmee geaccepteerd dat haar tuin niet langer vanaf de openbare weg bereikt kon worden. Zij heeft, anders dan de eigenaren van nr. [adres4] , nagelaten om in overleg met de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] een recht van erfdienstbaarheid te vestigen. Blijkens een schriftelijke verklaring van deze rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] van 1 september 2024, maakte [appellante] gebruik van het pad ‘in onderling overleg en zonder een onvertogen woord’. Ook hebben zij toen schriftelijk verklaard dat na de grondruil ‘Nr. [adres1] (…) de auto nu achter op de nieuw gemaakte parkeerplaatsen [parkeerde] en (…) al gauw hun tweede auto [verkochten]’. Deze verklaring duidt op een verbintenisrechtelijke afspraak tussen [appellante] en de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] of op een gedogen van het gebruik door de rechtsvoorgangers. Daarmee kan de feitelijke machtsuitoefening evenzeer duiden op een gebruik krachtens een persoonlijk recht en is geen sprake van ondubbelzinnig bezit van een recht van erfdienstbaarheid. In hoger beroep heeft [appellante] weliswaar gesteld dat aan de verklaring van de rechtsvoorgangers ‘door een ongelukkige formulering het label in onderling overleg’ is gehangen, maar die stelling is niet onderbouwd. Bovendien, als wel sprake zou zijn geweest van een ongelukkige formulering, maakt dat nog niet dat wel sprake zou zijn geweest van het bezit van een erfdienstbaarheid van overpad.



4.8
In de vragenlijst bij de koop van de [adres3] door [geïntimeerden] is melding gemaakt dat ‘mogelijk’ sprake is van een recht van overpad ten behoeve van nr. [adres1] (het perceel van [appellante] ) en dat dit in dat geval ‘niet notarieel’ is vastgelegd. [geïntimeerden] hebben tijdens de mondelinge behandeling bij het hof toegelicht dat de makelaar bij de bezichtiging had benoemd dat er ‘mogelijk’ een recht van overpad zou bestaan zoals in de vragenlijst is opgenomen. [geïntimeerden] hebben verder toegelicht onder verwijzing naar artikel 19 en 24 van de koopakte dat bij de koopakte de notariële stukken zaten waarover met [appellante] verschil van inzicht bestaat, maar dat uit geen van die notariële stukken volgt dat sprake was van een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van [geïntimeerden] en ten gunste van het perceel van [appellante] . Om aansprakelijkheid of een eventueel beroep op dwaling te voorkomen is ten behoeve van de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] artikel 24 in de koopakte opgenomen. Die bepaling moet echter worden gelezen in relatie tot de vragenlijst en houdt geen erkenning in van het recht van erfdienstbaarheid dan wel het bezit van een dergelijk recht, aldus [geïntimeerden] Dat ‘mogelijk’ sprake is van een recht van overpad is onvoldoende om anders te oordelen. [appellante] heeft, gelet op deze verklaring, haar standpunt dat de koopakte ondersteunt dat sprake is van bezit van een recht van erfdienstbaarheid onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daar verder aan voorbij gaat. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof dan ook niet toe.



4.9
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is geweest van bezit van een recht van erfdienstbaarheid, zodat verkrijging door verjaring evenmin aan de orde is. De eerste grief van [appellante] slaagt dan ook niet.



4.10

[appellante] heeft in de memorie van grieven nog het standpunt ingenomen dat het plaatsen van de schutting in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat het haar feitelijk onmogelijk wordt gemaakt om naar haar tuin te komen en zij tevens zeer slecht ter been is gezien haar leeftijd. Voor zover [appellante] hiermee bedoelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [geïntimeerden] haar geen toestemming geven om van en naar haar perceel te komen, overweegt het hof als volgt.



4.11
Het hof heeft hiervoor al overwogen dat [appellante] geen erfdienstbaarheid door verjaring heeft verkregen. Aan de verbintenisrechtelijk afspraak betreffende het gebruik van het pad tussen [appellante] en de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] , zijn [geïntimeerden] niet gebonden. Voor zover haar stelling moet worden begrepen dat [geïntimeerden] misbruik maken van hun eigendomsrecht door [appellante] geen toestemming te geven om hun perceel te gebruiken als doorgang, gaat het hof daarin niet mee. In beginsel staat het immers [geïntimeerden] als eigenaar vrij om te bepalen wie zij toegang verlenen tot hun perceel. [geïntimeerden] hebben onweersproken verklaard tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, dat zij bereid zijn geweest [appellante] als persoonlijk recht toe te staan van hun perceel gebruik te maken om te voet naar haar perceel te gaan. Daartoe hadden ze ook een deur in de schutting aangebracht. [appellante] heeft dat aanbod echter niet aanvaard, omdat zij vasthoudt aan het gebruik van het pad met een auto. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, mede in het licht van de verklaring van de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] (zie rechtsoverweging 4.7), is echter voldoende gebleken dat de tuin aan de noordzijde van de woning van [appellante] al jaren niet meer werd gebruikt voor het parkeren van haar eigen auto, dat de garage/schuur op haar perceel in gebruik was als schuur, dat de tuin inmiddels was ingericht met een moestuin waardoor voor een auto geen of nauwelijks meer ruimte bestaat en dat ook auto’s van bezoekers van [appellante] worden geparkeerd op de parkeerplaats aan de zuidzijde van het perceel, dicht bij de deur naar de woning van [appellante] . Daarmee is onvoldoende weersproken dat het gebruik van het pad in de loop van de tijd meer en meer beperkt was tot het te voet komen en gaan naar het perceel van [appellante] . Dat zij, met het oog op de toekomst vast is blijven houden aan haar eis dat haar tuin ook per auto bereikbaar moet zijn, onder het op de mondelinge behandeling uitgesproken motto ‘de dood of de gladiolen’ moet voor haar rekening blijven. Onder die omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [geïntimeerden] haar de toegang tot het pad ontzeggen. Zij mogen hun perceel ook afsluiten met de schutting die zij op eigen terrein tegen de erfafscheiding hebben geplaatst. Het feit dat [appellante] geen deur in de woning heeft, die haar toegang geeft tot haar tuin aan de noordzijde, maakt dit oordeel in de gegeven omstandigheden niet anders. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat het maken van een toegang tot de tuin aan de noordzijde vanuit haar woning moeilijk is maar, het hof begrijpt daaruit, niet onmogelijk. [geïntimeerden] hebben verder aangegeven dat [appellante] waarschijnlijk ook via de achterzijde van haar schuur – die grenst aan een perceel met een pen-huisje (transformatorgebouw) met pad rondom, een ontsluiting te voet naar de openbare weg kan maken. [appellante] zal dan ook zelf moeten zoeken naar een oplossing voor het probleem waarvoor zij zich nu gesteld ziet. Ook grief 2 van [appellante] slaagt niet. Het hof merkt nog wel op dat [geïntimeerden] wel gehouden zijn om [appellante] toegang tot hun perceel te verlenen in het kader van het ladderrecht van artikel 5:56 BW onder in dat kader geldende voorwaarden.



De conclusie





4.12
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.



4.13
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).








5De beslissing


Het hof:



5.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad van 18 juni 2025;



5.2

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 362,- aan griffierecht
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)




5.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;



5.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



5.5
wijst af wat verder is gevorderd.



Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, J.H. Kuiper en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
11 augustus 2026.




HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.