ECLI:NL:GHARL:2026:5229

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Arnhem



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.356.115
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11291502




arrest van 11 augustus 2026




in de zaak van






[appellant] ( [appellant] )
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. M.J.M. van Zijl



en





1Stichting Gezondheidscentrum Schuilenburg (de Stichting)
die is gevestigd in Amersfoort

2. [geïntimeerde2]handelende onder de naam [naam1]
die woont in [woonplaats]

3. [geïntimeerde3]handelende onder de naam [naam2]
die woont in [woonplaats]

4. de maatschap fysiotherapie Schuilenburg de maatschap)
die is gevestigd in Amersfoort , en haar maten:

a. [geïntimeerde4a] )
die woont in [woonplaats]

b. [geïntimeerde4b] )
die woont [woonplaats]

c. [geïntimeerde4c] )
die woont in [woonplaats]

d. [geïntimeerde4d] )
die woont in [woonplaats]

e. [geïntimeerde4e] )
die woont in [woonplaats]

f. [geïntimeerde4f] )
die woont in [woonplaats]

g. [geïntimeerde4g] )
die woont in [woonplaats]

5. [geïntimeerde5]handelende onder de naam [naam3] ( [geïntimeerde5] )
die woont in [woonplaats]

6. Stichting Buurtzorg Nederland Buurtzorg)

die is gevestigd in Almelo
advocaat: mr. E.R. Jonker
De geïntimeerden worden gezamenlijk de Stichting c.s. genoemd; geïntimeerden 2 tot en met 6 worden gezamenlijk de overige onderhuurders genoemd, geïntimeerden 2 en 3 de huisartsen en geïntimeerden 4.a tot en met 4.g de fysiotherapeuten.






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Amersfoort , (hierna: de kantonrechter) op 5 maart 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep


de memorie van grieven, tevens inhoudende akte inzake wijziging van eis


de memorie van antwoord


het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 24 juni 2026 is gehouden.








2De kern van de zaak


2.1.

[appellant] is apotheker. Hij heeft in 2012 in het gezondheidscentrum Schuilenburg te Amersfoort praktijkruimte van de Stichting gehuurd. In 2022 heeft hij zijn praktijk overgedragen aan zijn opvolger die hem ook is opgevolgd als huurder van de praktijkruimte. [appellant] heeft toen ontdekt dat hij volgens hem jarenlang te veel huur heeft betaald aan de Stichting. Hij heeft berekend dat het gaat om € 171.359,98 te veel betaalde huur. Hij vordert dit bedrag in deze procedure als onverschuldigd betaald terug van de Stichting. Hij stelt ook een aanspraak erop te hebben dat de overige onderhuurders die alle ook een huurovereenkomst met de Stichting hebben, dit bedrag aan hem terugbetalen.



2.2.

[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de kantonrechter de Stichting c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan hem van € 171.359,98, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en rente, althans de Stichting c.s. te veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. [appellant] vordert verder dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de administratie van de Stichting niet op orde is.



2.3.
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. De vorderingen van [appellant] in hoger beroep luiden als volgt:



primair:

- de Stichting c.s. hoofdelijk te veroordelen om te betalen aan [appellant] , waarbij de betaling door één van hen de anderen zal bevrijden:
1) een bedrag van € 171.359,98, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betreffende betalingen door [appellant] aan de Stichting, dan wel vanaf 27 december 2023, dan wel vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van de voldoening, en
2) de buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 2.959,95;

subsidiair, voor zover de hoofdelijke veroordeling jegens overige onderhuurders (geïntimeerden 2 tot en met 6) wordt afgewezen:

- te bepalen dat ieder van de overige onderhuurders (onder sub 2 t/m 6) wordt veroordeeld tot betaling van zijn evenredig deel van het bedrag van € 171.359,98, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betreffende betalingen door [appellant] aan de Stichting, dan wel vanaf 27 december 2023, dan wel vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van de voldoening, alsmede de buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 2.959,95:
1) primair na herberekening van ieders verplichtingen op basis van de contractuele bepalingen van artikelen 1.1, 4.1 en 8.9 uit de overeenkomsten tussen Stichting en de onderhuurders conform de wijze van de dagvaarding in eerste aanleg;
2) subsidiair naar rato van de vloeroppervlakte van de individuele praktijkruimtes, namelijk de Huisartsenpraktijk (geïntimeerden sub 2 en 3) voor 42,5%, de Fysiotherapeuten (geïntimeerde sub 4 en diens maten, geïntimeerden onder 4 sub a t/m g) voor 26,0%, de Diëtistenpraktijk (geïntimeerde sub 5) voor 2,9% en (geïntimeerde sub 6) Buurtzorg voor 4,1%;
3) meer subsidiair op basis van een in goede justitie te bepalen verdeling;
en met veroordeling tot betaling van de daaruit voortvloeiende bedragen aan [appellant] ,
4) uiterst subsidiair, indien en voor zover berekening in deze procedure niet mogelijk blijkt en het hof oordeelt dat sprake is van schadevergoeding, verzoekt [appellant] deze schadevergoeding toe te wijzen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

primair en subsidiair:

- te bepalen dat de maten van de maatschap (geïntimeerden onder 4 sub a t/m g) ieder voor een gelijk deel aansprakelijk zijn voor de schuld van de maatschap en dat betaling door de maatschap (geïntimeerden onder 4) de veroordeling van de maten (geïntimeerden onder 4 sub a t/m g) voor datzelfde bedrag opheft;
- voor recht te verklaren dat de overeenkomst, zoals vastgelegd in bijlage 6 van het proces-verbaal van constatering d.d. 3 januari 2025 (producties 46 en 55), de geldende afspraken tussen [appellant] en de Stichting weergeeft bij de aanvang van de huur;
- voor recht te verklaren dat de administratie van de Stichting niet correct is gevoerd, althans dat de kostenverdeling niet heeft plaatsgevonden conform de contractuele afspraken;
- de Stichting c.s. te veroordelen om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de Stichting c.s. heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, en
- de Stichting c.s. te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten, waarbij de maten (geïntimeerden onder 4 sub a t/m g) ieder voor een gelijk deel aansprakelijk zijn, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en − voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt − te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, één en ander, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad.




2.4.
De Stichting c.s. hebben bij de kantonrechter een vordering in reconventie ingesteld. Deze vordering is door de kantonrechter afgewezen en speelt in hoger beroep niet meer.



2.5.
Het hof zal beslissen dat het hoger beroep niet gegrond is en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand. Het hof zal alvorens een toelichting op de beslissing te geven de tussen partijen vaststaande feiten weergeven.






3De tussen partijen vaststaande feiten


3.1.

[appellant] (die apotheker is), de huisartsen, de fysiotherapeuten, [geïntimeerde5] (die diëtiste is) en Buurtzorg hebben allen praktijkruimte gehuurd in gezondheidscentrum Schuilenburg te Amersfoort . Zij hebben voor dat doel in 2011 de Stichting opgericht die het gehele gezondheidscentrum vanaf 1 juli 2012 huurt van de eigenaar. In het bestuur van de Stichting hebben vertegenwoordigers van alle vijf verschillende zorgverleners zitting. [appellant] is van 2012 tot 2022 voorzitter van de Stichting geweest. De Stichting heeft met [appellant] en de overige onderhuurders onderhuurovereenkomsten met betrekking tot hun praktijkruimten gesloten, welke onderhuurovereenkomsten ook zijn ingegaan op 1 juli 2012.



3.2.
De Stichting heeft met de eigenaar twee hoofdhuurovereenkomsten gesloten. Dit heeft ermee te maken dat de diensten van apotheker [appellant] met btw zijn belast en de diensten van de overige onderhuurders vrijgesteld zijn van btw. Er zijn daarom twee hoofdhuurovereenkomsten gesloten, beide op 13 januari 2012. Uit de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot de met btw belaste huur citeert het hof de navolgende passages:



Het gehuurde, bestemming




1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van huurder de bedrijfsruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, gelegen op de begane grond van het gebouw Schuilenburgh te (3816 TD) Amersfoort aan het Schuilenburgerplein 1 , met een bruto vloeroppervlakte van:

- Apotheek van circa 211 m2


- Algemeen apotheek van circa 56 m2


- Overige functies van circa 21 m2


Totaal circa 288 m2 (zie bijzondere bepaling 8.1),

(…) welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening (…).

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode




4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 158,30 (…) per m2 bruto vloeroppervlakte, zodat uitgaande van de in artikel 1.1 genoemde bruto vloeroppervlakte de aanvangshuurprijs op jaarbasis € 45.590,40 (…) bedraagt (…).

Bijzondere bepalingen




8.1

De in artikel 1.1 genoemde bruto vloeroppervlakte betreft een indicatieve bruto vloeroppervlakte. De exacte bruto vloeroppervlakte van het gehuurde wordt door verhuurder bepaald door voor aanvang van de huur het gehuurde in te meten conform NEN 2580. Het hiervan op te maken meetcertificaat wordt door partijen geparafeerd en wordt als bijlage bij deze overeenkomst gevoegd en zal daarvan deel uitmaken. Verhuurder en huurder aanvaarden de bruto vloeroppervlakte zoals deze uit het meetcertificaat zal blijken.




3.3.
In artikel 8.7 is bepaald dat de verhuurder aan de Stichting toestemming verleent om het gehuurde onder te verhuren aan de apotheek, de huisartsen, de fysiotherapeuten, de diëtiste en Buurtzorg. De aan de overeenkomst gehechte plattegrond van 15 december 2011 (Overzicht m2 Gezondheidscentrum Schuilenburg t.b.v. huurcontract, hierna: de Plattegrond) is hieronder afgebeeld:








3.4.
In de tabel aan de linkerkant van de plattegrond is als omschrijving van ruimte 0.01 (rechtsboven in de plattegrond) “apotheek” vermeld.



3.5.
De Stichting heeft met alle zorgverleners in het gezondheidscentrum onderhuurovereenkomsten gesloten die worden beheerst door dezelfde voorwaarden. De overeenkomsten zijn ingegaan op 1 juli 2012. Uit de met [appellant] gesloten onderhuurovereenkomst worden de volgende passages geciteerd:



“Het gehuurde, bestemming




1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, deel uitmakende van het Gezondheidscentrum Schuilenburg te (3816 TE) te Amersfoort , aan Schuilenburgerplein 2 , met een bruto vloeroppervlak van 175,50 m2, (…) welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde plattegrond/tekening.


1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als apotheek
(…)

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode




4.1
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 158,30 (…) per m2 bruto vloeroppervlak, zodat uitgaande van de in artikel 1.1 genoemde bruto vloeroppervlakte, de aanvangshuurprijs op jaarbasis € 27.813,31 (…) bedraagt. (zie bijzondere bepaling 8.4)


4.2

Partijen komen overeen dat Verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt.
(…)

Bijzondere bepalingen




8.1 [

[de eerste alinea is gelijk aan artikel 8.1 uit de hoofdhuurovereenkomst, geciteerd in 3.2]
Tot het gehuurde bruto vloeroppervlakte behoort een ruimte met een oppervlakte van circa 40 m3, die als zodanig gearceerd is weergegeven op de tekening van het gehuurde, ter zake waarvan verhuurde en huurder een afwijkende afspraak hebben gemaakt hebben gemaakt over de ingangsdatum van de huurbetalingsverplichting, welke afspraak is weer gegeven in artikel 8.9.
(…)



8.8

Service Apotheek Schuilenburg, mevrouw drs. [naam4] (huisarts), de heer drs. [naam7] (huisarts), maatschap Fysiotherapie Schuilenburg , Stichting Buurtzorg Nederland en mevrouw [geïntimeerde5] (diëtiste) zijn allen hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurde aansprakelijk voor alle uit deze overeenkomst voortvloeiende verbintenissen.
(…)



8.9

Tot het gehuurde bruto vloeroppervlakte behoort een ruimte met een oppervlakte van 40 m2, die als zodanig is weergegeven op de tekening van het gehuurde, ter zake waarvan verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat zo lang deze ruimte niet in gebruik wordt genomen, de huurder voor deze ruimte is vrijgesteld van de betaling van de huur (…), zulks met een maximum van 1 jaar na huuringangsdatum.
(…)

Aanvulling




8.10

De verhuurder en huurder komen het volgende overeen aangaande de gezamenlijke kosten (schoonmaak, afval, OZB, glasvezelaansluiting etc) en huur/servicekosten flexibele ruimte:
Deze kosten worden betaald door de drie grote partijen Apotheek 26,5%, Huisartsen 45,6% en Fysiotherapie 27,9%.
Deze kosten, algemene kosten en/of investeringen, zullen worden doorberekend aan de kleine huurders, te weten 2% aan Dietiste en 3% aan Buurtzorg.
(…)
Een deel van de algemene kosten zal in de toekomst ook doorberekend worden aan de toekomstige huurder van de flexibele ruimte”




3.6.

[appellant] en de Stichting hebben hun onderhuurovereenkomst niet ondertekend.



3.7.
In de stukken bevindt zich een blad met de titel: “Huuroverzicht gezondheidscentrum Schuilenburg d.d. 20 juni 2012” (hierna: het Huuroverzicht van 20 juni 2012), dat er als volgt uitziet:








3.8.
Het hof geeft hieronder twee details uit het overzicht weer. In de eerste plaats het gedeelte van de plattegrond, waar de apotheek is gevestigd (rechtsboven op de plattegrond), met daarnaast de tabel van verhuurbare oppervlakte:








3.9.
Op dit detail van de oppervlakte is een deel donkerblauw gekleurd met de aanduiding: “apotheek/gedeeld”. Het deel heeft de vorm van een omgekeerde T en zal hierna worden aangeduid als “apotheek/gedeeld”. In de tabel met verhuurbare oppervlaktes zijn te zien de ruimte voor de apotheek met een verhuurbare oppervlakte (30,32 + 145,38 =) 175,69 m2 en de ruimte met de aanduiding “apotheek/gedeeld” met een verhuurbare oppervlakte van 58,69 m2.



3.10.
Het andere detail betreft de berekening van de verschuldigde huur:









3.11.
Op het laatste overzicht is te zien dat voor de overige onderhuurders de huur is berekend aan de hand van de oppervlakte van de praktijkruimte en van een “Algemene ruimte” (huisartsen en fysiotherapeuten) of van een “Bijdrage algemene ruimte” (diëtiste en Buurtzorg), terwijl de apotheek naast de huur voor haar praktijkruimte en haar “Bijdrage algemene ruimte” (51, 2 m2) ook huur betaalt voor “Apotheek/gedeeld/verkoop/entrée/balie” (58,7 m2) (hierna: de “apotheek/gedeeld”) en voor de extra ruimte, inclusief de “Bijdrage algemene ruimte” (24,9 m2). Het totale oppervlakte dat aan de met btw belaste huur is toegerekend is 310,5 m2.



3.12.
In afwijking van het Huuroverzicht zijn de ruimte voor de diëtistenpraktijk en de extra ruimte (bruin respectievelijk grijs op de plattegrond) gewisseld.



3.13.
De Stichting heeft de huur die zij van de onderhuurders ontving zonder opslag doorbetaald aan de hoofdverhuurder. Zij had verder geen inkomsten.



3.14.
De huisartsen hebben met ingang van 1 februari 2021 de extra ruimte (ook wel flexruimte of flexibele ruimte genoemd) in gebruik genomen.



3.15.

[appellant] heeft zijn apotheek verkocht en op 1 juli 2022 overgedragen aan Apotheek Schuilenburg B.V. die met ingang van die datum de opvolgende huurder is geworden. Omdat de onderhuurovereenkomst tussen [appellant] en de Stichting in 2012 niet is ondertekend heeft, met het oog op de indeplaatsstelling die ondertekening alsnog plaatsgevonden op 22 juli 2022.






4De toelichting op de beslissing van het hof



Grief tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten




4.1.

[appellant] klaagt er in grief 2 over dat de kantonrechter relevante feiten heeft weggelaten in diens feitenoverzicht. Het hof heeft in § 3 van dit arrest de feiten opnieuw vastgesteld en heeft daarbij rekening gehouden met de grief van [appellant] . De grief hoeft daarom geen verdere behandeling.



Uitleg van de onderhuurovereenkomst; Haviltex-criterium





4.2.

[appellant] stelt dat hij teveel huur heeft betaald. De oorzaak is volgens hem dat de gemeenschappelijke ruimte nabij zijn praktijkruimte (de “apotheek/gedeeld”) wat de huur betreft volledig aan hem is toegerekend en dat hij bovendien ook nog eens naar rato van de oppervlakte van zijn praktijkruimte voor de overige gemeenschappelijke ruimtes heeft bijgedragen aan de huur. Dit is volgens hem in strijd met artikel 1.1 van zijn onderhuurovereenkomst, waarin is bepaald dat hij 175,50 m2 praktijkruimte van de Stichting huurt, waar de ruimte “apotheek/gedeeld” van 58,7 m2 niet onder valt. Aan deze bepaling komt dwingend bewijs toe. Het is volgens hem ook onlogisch dat hij als enige huur heeft betaald voor een gemeenschappelijk ruimte. Als hij toch huur verschuldigd was voor de “apotheek/gedeeld”, dan zou dat in strijd komen met de bedoeling van partijen zoals die valt af te leiden uit de correspondentie uit juni 2012 tussen met name [appellant] (als voorzitter van de Stichting) en [naam5] (fysiotherapeut en penningmeester van de Stichting). Op 13 en 14 juni 2012 hebben zij over en weer benoemd dat er voor iedereen een afzonderlijke huurovereenkomst zou worden opgesteld met de individuele bedragen. En verder merkte de toenmalige penningmeester van de Stichting in zijn e-mail van 16 juni 2012 op dat de opzet van de huurovereenkomsten voor alle onderhuurders van het Gezondheidscentrum gelijk is. [appellant] leidt daaruit af dat de Stichting en de onderhuurders de bedoeling hebben gehad om de betalingsverplichtingen te regelen in de onderhuurovereenkomsten. Dat ligt volgens hem ook voor de hand omdat de hoofdverhuurder geen partij was in de relatie tussen de Stichting en haar onderhuurders. Bovendien ziet het door de hoofdverhuurder opgestelde Huuroverzicht van 20 juni 2012 volgens [appellant] alleen op de hoofdhuur. Verder zijn de breukdelen, waarin de grote onderhuurders (de apotheek, de huisartsen en de fysiotherapeuten) de kosten van de gemeenschappelijke ruimtes en de overige kosten droegen gebaseerd op een oppervlakte van de apotheek van 175,7 m2, dus zonder de oppervlakte van de “apotheek/gedeeld”.



4.3.
De Stichting c.s. voeren aan dat de “apotheek/gedeeld” wel bij de apotheek in gebruik was, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een lage tafel waarop zonder recept verkrijgbare artikelen ten toon gesteld waren en doordat deze ruimte in directe nabijheid was van de balie van de apotheek. Vaak stonden er klanten van de apotheek in deze ruimte te wachten op hun beurt of totdat hun recept klaar was. Daarnaast voeren zij aan dat zij altijd in de veronderstelling hebben verkeerd dat de huur voor de “apotheek/gedeeld” terecht werd betaald door [appellant] en dat dit vertrouwen gerechtvaardigd was, omdat de ruimte zowel in de Plattegrond van 15 december 2011 als in het Huuroverzicht van 20 juni 2012 aan de apotheek was toegerekend. In het Huuroverzicht van 20 juni 2012 wordt bovendien uitgesplitst hoeveel de huur per zorgverlener bedraagt. In dat overzicht is duidelijk te zien dat [appellant] wordt belast met de huur van de “Apotheek/gedeeld/verkoop/entrée/balie” (de “apotheek/gedeeld”).



4.4.
Partijen verschillen er dus van mening over wat zij met elkaar hebben afgesproken, wat de inhoud van de onderhuurovereenkomst is. De rechter moet deze partijbedoeling vaststellen aan de hand van de Haviltex-maatstaf: de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, en kan ook van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanig partijen kan worden verwacht. Ook de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan een overeenkomst kan van belang zijn voor de uitleg van die overeenkomst.



4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de “apotheek/gedeeld” in ieder geval ook als gemeenschappelijke ruimte in gebruik was: alle cliënten/patiënten van alle zorgverleners kwamen door de hoofdentree naar binnen en liepen door dit gebied heen naar hun afspraak. Dat was alleen anders als de fysiotherapeuten ook ’s avonds open waren voor cliënten: die cliënten kwamen dan het zorgcentrum in door een andere deur. Partijen verschillen wel van mening over de vraag in welke mate in deze ruimte activiteiten plaats vonden die werden ondernomen vanuit de apotheek. Er was in ieder geval een kast, waarop artikelen ten toon gesteld waren die zonder recept bij de apotheek te verkrijgen waren. Dat in dat gebied cliënten van de apotheek wachtten op hun beurt is voor het hof geen gezichtspunt van belang. De wachtruimtes van de overige zorgverleners bevonden zich immers ook in de oranje gekleurde gemeenschappelijke ruimtes. Het hof laat in het midden of het gebruik door de apotheek van de “apotheek/gedeeld” intensiever was dan het gebruik door de overige zorgverleners van de oranje gekleurde gemeenschappelijke ruimtes, of niet. Ook als dat gebruik door de apotheek niet intensiever was, dan nog komt het hof tot de beslissing dat de Stichting en met haar de overige zorgverleners erop mochten vertrouwen dat [appellant] de huur van de “apotheek/gedeeld” volledig voor zijn rekening zou nemen en dat hij daarnaast aan de overige gemeenschappelijke ruimtes zou bijdragen naar rato van de oppervlakte van de apotheek. Het hof licht deze beslissing hieronder toe.



4.6.
In de in 3.5 geciteerde onderhuurovereenkomst tussen [appellant] en de Stichting is niet een bepaling opgenomen die [appellant] verplicht de huur van de “apotheek/gedeeld” te dragen. Dat wil echter niet zeggen dat hij daarom die verplichting niet had. Zij kan immers zijn overeengekomen in aanvulling op hetgeen schriftelijk is vastgelegd in de onderhuurovereenkomst. In het in 3.7 afgebeelde Huuroverzicht van 20 juni 2012 is in het in 3.10 weergegeven detail te zien dat bij de functie “apotheek” niet alleen de praktijkruimte en het aandeel in de gemeenschappelijke ruimte zijn vermeld maar, ingeklemd tussen beide posten, ook de “Apotheek/gedeeld/verkoop/entrée/balie”. De drie posten zijn alle gebracht onder de rubriek “Maandbedrag Stichting (inclusief BTW)”, wat een aanwijzing is dat deze huur wordt toegerekend aan de apotheek. Zij is immers de enige zorgverlener die btw-plichtig is. Uit dit alles hebben de Stichting en de overige zorgverleners mogen afleiden dat [appellant] ook de huur van de “apotheek/gedeeld” voor zijn rekening nam, ervan uitgaande dat het Huuroverzicht onderdeel uitmaakte van alle onderhuurovereenkomsten.



4.7.

[appellant] heeft betwist dat het Huuroverzicht – dat hij overigens zelf bij dagvaarding heeft overgelegd – onderdeel uitmaakte van de onderhuurovereenkomst tussen de Stichting en hem. Hij heeft erop gewezen dat het Huuroverzicht, anders dan in de artikelen 1.1 en 8.1 van de onderhuurovereenkomst is vereist, niet door de Stichting en hem is geparafeerd. Artikel 8.1 van de onderhuurovereenkomst kan volgens hem geen grondslag vormen voor een betalingsverplichting op grond van het Huuroverzicht van 20 juni 2012 omdat dat artikel alleen ziet op het vaststellen van de exacte maatvoering. Uit de tekst van de artikelen 8.1 van de onderhuurovereenkomsten leidt het hof af dat partijen het voornemen hadden een meetcertificaat conform NEN-norm 2580 te laten opstellen en dit onderzoek maatgevend te laten zijn voor de in onderhuur gegeven oppervlaktes. Dit meetcertificaat is echter nooit tot stand gekomen. [naam6] Architecten heeft op 14 mei 2012 na voltooiing van de bouwactiviteiten een ten opzichte van de Plattegrond van 15 december 2011 (zie 3.3) verbeterd overzicht van de verhuurde ruimtes gemaakt. Kennelijk heeft de hoofdverhuurder op basis van dit overzicht het Huuroverzicht van 20 juni 2012 gemaakt en dit vervolgens verstrekt aan de Stichting en de onderhuurders. De Stichting heeft vervolgens op basis van dit Huuroverzicht bij de onderhuurders de huur in rekening gebracht, welke huur door de onderhuurders is betaald. Dit betekent dat het Huuroverzicht feitelijk de rol is gaan spelen van het in artikel 8.1 onderhuurovereenkomsten bedoelde meetcertificaat en aan de basis heeft gelegen voor de bepaling van de hoofdhuursom en voor de onderlinge verdeling van de huursom tussen de onderhuurders. Het is daarmee tot de inhoud van de onderhuurovereenkomsten gaan behoren. Dat [appellant] het Huuroverzicht niet heeft geparafeerd, maakt dat niet anders, waarbij het hof overigens opmerkt dat [appellant] ook de onderhuurovereenkomst destijds niet heeft geparafeerd en ondertekend. Uit de door [appellant] aangehaalde correspondentie (zie 4.2) kan verder niet worden afgeleid dat een meetcertificaat dan wel een ander overzicht met een andersluidende maatvoering, niet als grondslag voor de betalingsverplichting zou kunnen gelden, zoals [appellant] stelt. Daarvoor is die correspondentie onvoldoende concreet.



4.8.
Daarnaast was in de Plattegrond van 15 december 2011 het gedeelte “apotheek/gedeeld” ook al bestempeld als “apotheek” (zie 3.4). Verder was in artikel 1.1 van de hoofdhuurovereenkomst (die zag op de met btw belaste huur), welke overeenkomst [appellant] als voorzitter van het bestuur van de Stichting heeft getekend, de met btw belaste huur berekend over een oppervlakte van 288 m2 (zie 3.2), wat nagenoeg overeenkomt met het aan de apotheek toegerekende oppervlakte zoals genoemd in het Huuroverzicht van 20 juni 2012 (175,7 + 58,7 + 51,2 =) 285,6 m2. Dit is ook een aanwijzing dat partijen bedoeld hebben af te spreken dat de huur van de “apotheek/gedeeld” voor rekening van [appellant] zou komen, althans mochten de Stichting en de overige zorgverleners daarop vertrouwen. Het hof volgt [appellant] dan ook niet dat de hoofdhuurovereenkomst (met btw belast) niet relevant is voor de uitleg van de onderhuurovereenkomst tussen hem en de Stichting. Het is aannemelijk dat partijen bij het opstellen van de tekst van de hoofdhuurovereenkomsten er rekening mee hebben gehouden welk deel van de huur moest worden toegerekend aan de met btw belaste onderhuurovereenkomst en welk deel aan de van btw vrijgestelde onderhuurovereenkomsten.



4.9.
Ten slotte hebben de Stichting en de overige zorgverleners uit het feit dat de Stichting gedurende tien jaar de huur heeft berekend op basis van het Huuroverzicht en dat [appellant] de facturen telkens heeft voldaan, mogen afleiden dat dit zo tussen partijen was afgesproken. Anders dan [appellant] stelt is een ondubbelzinnige wilsverklaring of gedraging daarvoor niet bepalend. De wijze waarop een overeenkomst door beide partijen wordt uitgevoerd is een hulpmiddel ter bepaling van wat partijen hebben afgesproken. [appellant] heeft te weinig feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat het hier gaat om een stilzwijgende wijziging van een bestaande afspraak.



4.10.
De slotsom is daarom dat de Stichting en de overige zorgverleners erop mochten vertrouwen dat [appellant] de huur van de “apotheek/gedeeld” zou betalen, ook als dat niet [appellant] bedoeling was.



4.11.

[appellant] heeft zich in eerste aanleg beroepen op de dwingende bewijskracht van hetgeen is bepaald in zijn onderhuurovereenkomst met de Stichting. Het hof begrijpt die stelling zo dat de huur voor “apotheek/gedeeld” niet is vermeld in [appellant] schriftelijk opgemaakte en op 22 juli 2022 getekende onderhuurovereenkomst, die daarmee een akte is in de zin van artikel 156 lid 3 Rv, waardoor aan de inhoud ervan dwingende bewijskracht toekomt (artikel 157 lid 2 Rv). De rechtbank heeft dit argument niet besproken. [appellant] heeft daartegen geen grief gericht, zodat de vraag naar de mogelijk dwingende bewijskracht van de schriftelijke onderhuurovereenkomst geen deel uitmaakt van de rechtsstrijd in hoger beroep. Het hof merkt ten overvloede op dat het [appellant] hierin niet volgt. [appellant] stelt immers zelf dat de verdeling van de huur voor de gemeenschappelijke ruimtes tussen de zorgverleners “enigszins onduidelijk verwoord” is in de onderhuurovereenkomst. [appellant] zoekt kennelijk aansluiting bij artikel 8.10 van zijn onderhuurovereenkomst waarin de verdelingsmaatstaf voor de gezamenlijke kosten en de huur/servicekosten voor slechts de flexibele ruimte is opgenomen. Zijn stelling is dat deze verdelingsmaatstaf ook geldt voor de gemeenschappelijke ruimtes, inclusief de “apotheek/gedeeld”. Dat staat echter niet (voldoende duidelijk) in artikel 8.10, zodat aan de schriftelijke onderhuurovereenkomst voor die stelling geen dwingende bewijskracht toekomt. Deze stelling moet het hof daarom verwerpen.



4.12.

[appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn uitleg van de onderhuurovereenkomst met betrekking tot de verdelingsmaatstaf voor de huur van de gemeenschappelijke ruimtes. [appellant] heeft echter niets gesteld omtrent verklaringen of gedragingen van hem of van de andere partijen die, indien bewezen, aan het oordeel kunnen bijdragen dat de huur van de “apotheek/gedeeld” moet worden gedeeld tussen alle zorgverleners van het gezondheidscentrum en niet alleen door hem hoeft te worden gedragen. Daardoor heeft [appellant] op dit punt onvoldoende gesteld om tot bewijs te kunnen worden toegelaten.



4.13.
In het Huuroverzicht van 20 juni 2012 is de huur van de flexibele ruimte gebracht onder de met btw belaste huur (zie 3.10). In de onderhuurovereenkomsten is echter bepaald dat de huur en servicekosten door de apotheek, huisartsen en fysiotherapeuten naar rato van hun gehuurde oppervlakte zal worden gedragen, zolang deze ruimte niet is verhuurd (zie artikel 8.10 van de onderhuurovereenkomst met [appellant] ). De Stichting c.s. hebben gesteld dat [appellant] huur heeft betaald voor 310,5 m2, wat erop zou duiden dat [appellant] ook voor de flexibele ruimte huur en servicekosten zou hebben betaald. Het hof leidt echter uit de stellingen van [appellant] af dat hij niet stelt dat hij deze huur en servicekosten ten onrechte heeft moeten betalen (zie ook rechtsoverweging 2.9.2 van het vonnis). Dit punt wordt niet in de grieven besproken. Het hof laat daarom dat punt rusten.



4.14.
Het voorgaande brengt mee dat [appellant] op grond van zijn onderhuurovereenkomst verplicht was de huur van de “apotheek/gedeeld” te dragen, dat hij daarom niet te veel huur heeft betaald en dat de vordering tot restitutie van hetgeen hij onverschuldigd zou hebben betaald moet worden verworpen. Ook grief 6 die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 3.14 van het vonnis over de hoofdelijkheid van de betalingsverplichting, gaat niet op, nu er immers geen betalingsverplichting rust op de Stichting c.s. De beslissing omtrent de uitleg van de onderhuurovereenkomst bezegelt ook het lot van grief 9, waarin [appellant] erover klaagt dat de kantonrechter een aantal van de door hem genoemde grondslagen van zijn vorderingen niet heeft behandeld. Die grondslagen gaan er immers vanuit dat op de Stichting een verplichting rust de te veel betaalde huur te restitueren en strekken ten betoge dat een gelijke verplichting rust op de overige onderhuurders. Omdat de Stichting een dergelijke verplichting niet heeft, rust zij ook niet op de overige onderhuurders.



Ongerechtvaardigde verrijking





4.15.
Omdat het Huuroverzicht van 20 juni 2012 de verplichtingen van [appellant] mede heeft bepaald en dus [appellant] bindt (zie 4.7, hierboven), waaronder de verplichting om de huur van de “apotheek/gedeeld” te betalen, is de Stichting door deze huur te ontvangen niet ongerechtvaardigd verrijkt. Ook deze stelling verwerpt het hof.



Verklaring voor recht dat de onderhuurovereenkomst met [appellant] geldig is





4.16.

[appellant] vordert in hoger beroep dat het hof voor recht verklaart dat de door hem overgelegde onderhuurovereenkomst de geldende afspraken tussen [appellant] en de Stichting weergeeft bij de aanvang van de huur. Volgens hem is dat nodig omdat de Stichting c.s. menen dat de overeenkomst niet geldig is. Voor het hof lijdt het geen twijfel dat de onderhuurovereenkomst tussen [appellant] en de Stichting, zoals vastgelegd in de schriftelijke onderhuurovereenkomst en met aanvullingen in het Huuroverzicht van 20 juni 2012, geldig was en de afspraken tussen partijen heeft vastgelegd. Ook in het verzoek van [appellant] aan de Stichting om de niet getekende overeenkomst uit 2012 alsnog te ondertekenen, omdat dit nodig was voor de indeplaatsstelling van de opvolgende huurder, ziet het hof niets verkeerds. De kwalificaties die de Stichting c.s. hebben menen te moeten aanvoeren (fraude, keihard voorliegen, doelbewuste misleiding, natrappen) zijn dan ook geheel misplaatst. Niettemin zal de verklaring voor recht niet worden gegeven, omdat [appellant] niet duidelijk heeft gemaakt welk belang hij daarbij heeft. Grief 1 is daarom niet gegrond.



Dwaling





4.17.

[appellant] heeft zich op dwaling beroepen: hij had een onjuiste voorstelling van zaken omtrent de hoogte van zijn huurverplichtingen. Hij had zich niet gerealiseerd dat hij de huur voor de “apotheek/gedeeld” in zijn geheel moest dragen. De kantonrechter heeft het beroep op dwaling verworpen (rechtsoverwegingen 3.10 en 3.11 van het vonnis). [appellant] heeft tegen dit oordeel grief 5 gericht. Hij is door de Stichting in de veronderstelling gebracht dat de artikelen 1.1, 4.1 en 8.9 van de onderhuurovereenkomst leidend waren voor de verdeling van de huur- en servicekosten. De Stichting heeft hem nooit duidelijk gemaakt dat het Huuroverzicht van 20 juni 2012, dat afwijkt van die bepalingen, als grondslag van de betalingsverplichtingen zou dienen. Dat het Huuroverzicht kort voor de totstandkoming van onderhuurovereenkomst is opgesteld, versterkt de dwaling. [appellant] had geen reden om te veronderstellen dat het Huuroverzicht een wijziging in de contractuele verdeling zou bewerkstelligen. De Stichting had die onjuiste voorstelling van zaken moeten wegnemen en hierover duidelijker moeten communiceren. De onjuiste voorstelling van zaken betreft een essentiële bepaling in de onderhuurovereenkomst, omdat zij betrekking heeft op de omvang van de huurverplichtingen.



4.18.
De grief van [appellant] slaagt niet. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 3.10 en 3.11 en neemt deze over. In aanvulling daarop merkt het hof het volgende op. Zoals in 4.11 is overwogen, heeft ook [appellant] opgemerkt dat de contractuele regeling in de onderhuurovereenkomsten van de verdeling van de huur van de gemeenschappelijke ruimtes enigszins onduidelijk is verwoord. Het Huuroverzicht van 20 juni 2012 moet daarom eerder worden gezien als een verduidelijking van dan wel aanvulling op de tekst van de onderhuurovereenkomsten. In het Huuroverzicht, waarmee [appellant] – mede in zijn hoedanigheid van voorzitter van de Stichting – bekend was, was duidelijk voorgerekend welke elementen van de huur bij [appellant] in rekening werden gebracht, inclusief de huur voor de “apotheek/gedeeld”. Dat brengt mee dat de dwaling voor rekening van [appellant] moet blijven. Het kan daarom bovendien niet aan de Stichting c.s. worden verweten dat zij [appellant] niet hebben ingelicht over het feit dat de huur voor de “apotheek/gedeeld” voor zijn rekening kwam. Voor de Stichting c.s. was niet kenbaar dat er op dit punt een onjuiste voorstelling van zaken bij [appellant] leefde.



Verklaring voor recht omtrent de administratie van de Stichting





4.19.
Hierboven is gebleken dat [appellant] geen vordering op de Stichting heeft. Zijn zorgen omtrent verhaalbaarheid van een eventuele vordering van hem op het vermogen van de Stichting zijn daarom irrelevant. Hij heeft daarom geen belang bij een verklaring voor recht dat de Stichting haar administratie gebrekkig heeft gevoerd. Grief 8 faalt.



De conclusie





4.20.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).





5De beslissing


Het hof:



5.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 5 maart 2025;



5.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van de Stichting c.s.:
€ 6.803 aan griffierecht
€ 7.594 aan salaris van de advocaat van de Stichting c.s. (2 procespunten x het toepasselijke tarief V)




5.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;



5.4.
wijst af het anders of meer door [appellant] gevorderde;



5.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, L.J. de Kerpel-van de Poel en J.G.J. Rinkes en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2026.





ECLI:NL:RBMNE:2025:2974


HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.