ECLI:NL:GHARL:2026:5122

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN




locatie Arnhem



afdeling civiel recht



zaaknummer gerechtshof 200.354.456
zaaknummer rechtbank Gelderland C/05/434281




arrest van 4 augustus 2026




in de zaak van






1 [appellant]


2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats]
hierna: [de opdrachtgevers]
advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns



en




GOED Bouw B.V.

die is gevestigd in De Klomp , gemeente Ede
hierna: GOED Bouw
advocaat: mr. M.C. de Jong






1Het verloop van de procedure in hoger beroep


1.1.

[de opdrachtgevers] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de rechtbank) op 15 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:


de dagvaarding in hoger beroep


het door GOED Bouw uitgebrachte anticipatie-exploot


de memorie van grieven


de memorie van antwoord


het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 16 juni 2026 is gehouden








2De kern van de zaak


2.1.

[de opdrachtgevers] hebben GOED Bouw opdracht gegeven op hun perceel in [plaats] een vakantiewoning te bouwen. De vakantiewoning is opgeleverd, maar [de opdrachtgevers] stellen zich op het standpunt dat de woning gebreken heeft. Zij vinden dat GOED Bouw hun schade moet vergoeden.



2.2.

[de opdrachtgevers] hebben bij de rechtbank gevorderd dat GOED Bouw hun schade van € 47.609,45, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten, vergoedt. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.



2.3.
Het hof zal beslissen dat het hoger beroep voor een deel gegrond is en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de rechtbank daarom niet in stand. De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.8 van het vonnis de vaststaande feiten weergegeven. Het hof gaat ook uit van die feiten, want partijen hebben geen bezwaren geuit tegen deze weergave.






3De toelichting op de beslissing van het hof



Bevoegdheid en toepasselijk recht




3.1.
De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 4.1 en 4.2 beslist dat zij bevoegd is van het geschil kennis te nemen en dat op de tussen partijen gesloten overeenkomst Nederlands recht van toepassing is. Deze beslissingen zijn terecht niet aangevochten door partijen. Daarmee is het hof bevoegd van het hoger beroep kennis te nemen en zal het ook Nederlands recht toepassen op de rechtsverhouding tussen partijen, ook voor zover die is gebaseerd op onrechtmatige daad. De schade uit de gestelde onrechtmatige daad heeft zich immers voorgedaan in Nederland (artikel 4 lid 1 van Verordening (EG) 864/2007 van 11 juli 2007 betreffende het recht dat van toepassing is op niet-contractuele verbintenissen (“Rome II”)).



Verzuim





3.2.


[de opdrachtgevers] stellen dat de aan hen opgeleverde woning gebreken vertoont, dat zij daarom schade hebben geleden en dat GOED Bouw op grond van een aan haar toerekenbare tekortkoming hun schade moet vergoeden. Zij stellen geen prijs meer op nakoming door GOED Bouw en hebben de nakomingsvordering omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding, zo legt het hof de stellingen van [de opdrachtgevers] uit. [de opdrachtgevers] hebben bij verzoekschrift van 26 juli 2022 de rechtbank Gelderland verzocht een deskundige te benoemen die de door hen gestelde gebreken onderzoekt. De rechtbank heeft Arcadis benoemd tot deskundige om de door [de opdrachtgevers] gestelde gebreken te beoordelen en de herstelkosten te begroten. Arcadis komt tot de volgende gebreken en herstelkosten (de bedragen zijn ex AK + W&R, onvoorziene kosten en btw):
1. loszittend EPDM-folie € 160,-
2. beschadigde/ontbrekende PS-isolatie € 320,-
3. onbehandeld houtwerk € 295,-
4. onderdelen opvullen met PUR € 515,-
5. herstellen gebreken aan steiger € 1.180,-
6. vervangen ruit met handafdruk in de spouw € 820,-
7. fixeren naar beneden geschoven afwerking tussen puien € 160,-
8. aanbrengen afschot op dak 1e verdieping € 11.830,-
9. herstellen lokaal loslatende coating onderzijde deuren € 245,-
10. bijwerken (deels bij oplevering herstelde) beschadigingen € 540,-
11. extra uitvulwerkzaamheden i.v.m. scheefstand € 4.780,-

totaal € 20.845,-




3.3.
Voor zover GOED Bouw betwist dat van een gebrek sprake is, gaat het hof daaraan bij een gebrek aan een voldoende onderbouwing voorbij en volgt het de deskundige. GOED Bouw heeft zich verder aldus verweerd dat een deel van de gebreken zichtbaar was ten tijde van de oplevering, zodat het risico op dat moment is overgegaan op [de opdrachtgevers] , en dat zij voor de overige gebreken niet de gelegenheid heeft gehad deze te herstellen, dat zij niet in gebreke is gesteld en daarom niet in verzuim is geraakt.



3.4.
De rechtbank heeft geoordeeld dat [de opdrachtgevers] nooit aan GOED Bouw een termijn voor nakoming hebben gesteld, zoals vereist is op grond van artikel 6:82 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en artikel 7:759 lid 1 BW en dat [de opdrachtgevers] GOED Bouw daarom niet in gebreke hebben gesteld (rechtsoverweging 4.6). Zij heeft verder geoordeeld dat [de opdrachtgevers] niet hebben gesteld uit welke mededeling zij hebben mogen afleiden dat GOED Bouw in de nakoming van haar verbintenissen zou tekortschieten en dat, integendeel, GOED Bouw juist telkens heeft aangeboden om de gebreken te herstellen, ook die gebreken die volgens haar bij de oplevering wel zichtbaar waren, maar waarover ten tijde van de oplevering niet is geklaagd (rechtsoverweging 4.7). Ten slotte heeft de rechtbank geoordeeld dat [de opdrachtgevers] evenmin voldoende onderbouwd hebben gesteld waarom uit de houding van GOED Bouw bleek dat aanmaning nutteloos zou zijn of waarom van hen niet gevergd kon worden om GOED Bouw de gelegenheid te geven de gebreken te herstellen (rechtsoverweging 4.8). Omdat GOED Bouw niet in verzuim is geraakt oordeelde de rechtbank dat de vordering moest worden afgewezen (rechtsoverweging 4.9). [de opdrachtgevers] bestrijden deze oordelen in de grieven 1 tot en met 3.



3.5.
Het hof neemt de hiervoor in 3.4 genoemde overwegingen van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne, met de uitzondering dat het hof een andere beslissing neemt voor de posten 5 (herstel gebreken aan steiger), 9 (herstel lokaal loslatende coating onderzijde deuren) en 10 (bijwerken (deels bij oplevering herstelde) beschadigingen). Die andere beslissing werkt het hof uit in 3.8, hieronder. Voor de overige posten stelt het hof voorop dat [de opdrachtgevers] , anders dan zij bij herhaling stellen in hun memorie van grieven, geen of onvoldoende gelegenheid aan GOED Bouw hebben geboden, waarbinnen zij herstel van de door [de opdrachtgevers] genoemde gebreken moest realiseren.



3.6.
De onderdelen 1 (loszittend EPDM-folie), 2 (beschadigde/ontbrekende PS-isolatie), 3 (onbehandeld houtwerk), 4 (onderdelen opvullen met PUR), 6 (vervangen ruit met handdruk in spouw), 7 (fixeren naar beneden geschoven afwerking tussen puien) en 8 (aanbrengen afschot op dak 1e verdieping) zijn alle gebreken die [de opdrachtgevers] voor het eerst aan de orde hebben gesteld in hun verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor van 26 juli 2022. Zij komen niet voor in het overzicht van gebreken van 22/23 juli 2021, noch in dat van 25 november 2021. De andersluidende stelling van [de opdrachtgevers] in nr. 34 van de memorie van grieven is daarom ten aanzien van deze gebreken onjuist. Nog afgezien van de vraag of de gebreken al zichtbaar waren bij oplevering of pas na oplevering zijn ontstaan, zoals GOED Bouw aanvoert, geldt in ieder geval dat [de opdrachtgevers] GOED Bouw niet de gelegenheid hebben gegeven deze nieuwe gebreken te herstellen. GOED Bouw heeft dat wel aangeboden in haar brief van 25 september 2023. [de opdrachtgevers] hebben echter in hun brief van 5 oktober 2023 laten weten dat herstel in het geheel niet meer aan de orde is, terwijl zij die gelegenheid wel aan GOED Bouw hadden moeten bieden. Omdat GOED Bouw ten aanzien van deze gebreken niet in gebreke is gesteld, is zij niet in verzuim geraakt en hebben [de opdrachtgevers] waar het deze gebreken betreft, geen aanspraak op vergoeding van de schade. Dit oordeel wordt niet anders als het hof ervan moet uitgaan dat [de opdrachtgevers] al in hun e-mail van 14 januari 2022 hebben geklaagd over het gebrek aan afschot van het dak op de 1e verdieping met hun klacht over een onder water staand balkon. Ook toen hebben zij GOED Bouw niet de gelegenheid gegeven het gebrek te herstellen. Integendeel, zij hebben aangegeven dat het gebrek door hen zelf zou worden hersteld: “wird in Eigenregie behoben”. De juistheid van de stelling van [de opdrachtgevers] dat GOED Bouw in verzuim is geraakt omdat zij de gebreken die voorkwamen op de lijst van de vooroplevering van 12 juli 2021 niet op de dag van de oplevering van 22 juli 2021 had hersteld, kan in het midden blijven. De hier behandelde gebreken kwamen immers evenmin voor op de lijst met gebreken van 12 juli 2021.



3.7.
Post 11 (extra uitvulwerkzaamheden i.v.m. scheefstand) komt ook niet voor vergoeding in aanmerking, omdat [de opdrachtgevers] dat gebrek hebben hersteld zonder GOED Bouw de gelegenheid te geven voor herstel zorg te dragen. Uit de e-mail van GOED Bouw van 17 januari 2022 blijkt dat [de opdrachtgevers] de uitvulwerkzaamheden die nodig waren om de scheefstand zoveel mogelijk aan het zicht te onttrekken, al vóór 25 november 2021 hadden laten verrichten door vaklieden die door hen waren ingeschakeld. Ook uit de e-mail van [de opdrachtgevers] van 14 januari 2022 blijkt dat de door hen ingeschakelde vaklui de werkzaamheden al hadden uitgevoerd. Omdat [de opdrachtgevers] GOED Bouw geen gelegenheid hebben gegeven herstelwerkzaamheden ten aanzien van de scheefstand uit te voeren, is GOED Bouw niet in verzuim geraakt en hebben [de opdrachtgevers] geen aanspraak op de kosten van herstel.



3.8.
Anders ligt het ten aanzien van de posten 5 (herstellen gebreken aan steiger), 9 (herstellen lokaal loslatende coating onderzijde deuren) en 10 (bijwerken (deels bij oplevering herstelde) beschadigingen). Dit zijn posten waarover [de opdrachtgevers] al vanaf 22 juli 2021 hebben geklaagd. De gebreken komen voor op de lijst met opleverpunten van 22/23 juli 2021 en die van 25 november 2021. GOED Bouw heeft tweemaal getracht deze gebreken te herstellen. GOED Bouw heeft ook tweemaal aan [de opdrachtgevers] laten weten dat de gebreken daadwerkelijk waren hersteld. De deskundige heeft echter geconstateerd dat de gebreken nog steeds aanwezig waren. De oorzaak wat de steiger betreft was met name dat de onderbouw van de steiger niet waterpas was uitgelijnd, waardoor planken bleven kromtrekken. Het verweer van GOED Bouw dat de gebreken aan de steiger zijn veroorzaakt door tuinwerkzaamheden die nadien in opdracht van [de opdrachtgevers] zijn verricht, verwerpt het hof. Bij oplevering was immers al sprake van kromgetrokken planken, wat [de opdrachtgevers] hebben geïllustreerd aan de hand van foto’s. Dit betekent dat ten aanzien van deze gebreken van [de opdrachtgevers] niet kon worden gevergd dat zij GOED Bouw nogmaals de gelegenheid zouden geven om de gebreken te herstellen en dat zij in zoverre gerechtigd waren de verbintenis tot nakoming om te zetten in een tot vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 BW).



3.9.
GOED Bouw heeft aangevoerd dat [de opdrachtgevers] in een telefoongesprek met haar op 3 december 2021 heeft gezegd dat nu alles “okay” is, wat mee zou brengen dat [de opdrachtgevers] niet meer kunnen klagen over gebreken aan de woning. GOED Bouw heeft aangegeven dat zij deze stelling kan bewijzen door de opname van het telefoongesprek in het geding te brengen. Het hof volgt GOED Bouw hierin niet. GOED Bouw heeft onvoldoende toegelicht waarom de opmerking “okay” van [de opdrachtgevers] tijdens een telefoongesprek zou meebrengen dat [de opdrachtgevers] daardoor hun aanspraken zouden verliezen om mede aan de hand van een deskundigenrapport nadien te stellen dat er sprake is van gebreken aan de woning. [de opdrachtgevers] hebben bovendien bij de rechtbank weersproken dat zij akkoord waren met het herstel. Tegenover deze betwisting heeft GOED Bouw haar verweer vervolgens onvoldoende onderbouwd. Voor zover GOED Bouw daarvan bewijs heeft aangeboden door het alsnog overleggen van de geluidsopname waaruit dit volgt, gaat het hof daaraan op grond van de goede procesorde voorbij, omdat GOED Bouw deze opname (indien aanwezig) eerder in het geding had moeten brengen



3.10.

Omdat GOED Bouw geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van deze posten, zullen deze als volgt worden toegewezen:
5. herstellen gebreken aan steiger € 1.180,-
9. herstellen lokaal loslatende coating onderzijde deuren € 245,-
10. bijwerken (deels bij oplevering herstelde) beschadigingen € 540,-
subtotaal € 1.965,-
AK + W&R (17%) € 334,-
Planonvolledigheid/onvoorzien (10%) € 197,-
subtotaal € 2.496,-
btw (21%) € 524,-

totaal € 3.020,-





3.11.
Zoals blijkt uit de in 3.10 weergegeven berekening heeft het tekortschieten van GOED Bouw in de uitvoering van herstelwerkzaamheden betrekking op enkele onderwerpen van ondergeschikt belang, zowel naar aard als naar omvang. Er is daarom geen reden om tot het oordeel te komen dat van [de opdrachtgevers] niet kon worden gevergd om de nieuw gebleken, in 3.6 en 3.7 opgesomde gebreken door GOED Bouw te laten verrichten.



3.12.

[de opdrachtgevers] hebben onvoldoende toegelicht waarom de gedragingen van GOED Bouw los van de overeenkomst van aanneming van werk onrechtmatig zouden zijn tegenover hen. Het beroep op partikel 6:162 BW slaagt daarom niet.



3.13.
Naast de kosten van herstel van de gebreken vorderen [de opdrachtgevers] ook de kosten van de deskundige van € 8.266,72. Omdat hierboven enerzijds is gebleken dat GOED Bouw een aantal gebreken niet correct heeft hersteld en dat zij in zoverre schadeplichtig is, maar anderzijds dat de vordering van [de opdrachtgevers] slechts voor een gering deel kan worden toegewezen, zal het hof GOED Bouw veroordelen om 25% van de kosten van de deskundige van € 2.066,68 aan [de opdrachtgevers] te vergoeden als kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade (artikel 6:96 lid 2 sub b BW).



3.14.
Uit het dossier blijkt voldoende dat [de opdrachtgevers] kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte heeft gemaakt (artikel 6:96 lid 2 sub c BW). Het hof zal de hoogte ervan bepalen aan de hand van het Besluit buitengerechtelijke incassokosten. Dat betekent dat [de opdrachtgevers] aanspraak hebben op € 629,33.



3.15.
De kosten “griffierecht deskundige” en “advocaatkosten” van bij elkaar € 5.814,- zullen worden afgewezen, omdat [de opdrachtgevers] niet hebben uitgewerkt waarop deze kosten betrekking hebben en waarom GOED Bouw daarvoor aansprakelijk zou zijn.



3.16.
De slotsom is dat [de opdrachtgevers] een vordering op GOED Bouw hebben van (€ 3.020,00 + 2.066,68 + 629,33 =) € 5.716,01, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 oktober 2023. GOED Bouw heeft zich beroepen op verrekening van enig ten laste van haar toe te wijzen bedrag met het bedrag van € 10.000,- dat nog bij de notaris in depot is. [de opdrachtgevers] hebben het hof eveneens gevraagd het toe te wijzen bedrag eerst te verrekenen met dit bedrag (nr. 19 van de memorie van grieven). Zij verweren zich derhalve niet tegen de verrekeningsverklaring. Dat betekent dat [de opdrachtgevers] na verrekening niets meer van GOED Bouw te vorderen hebben, integendeel dat GOED Bouw aanspraak heeft op het restant van het depot dat na verrekening overblijft. Dat brengt weer mee dat de rechtbank de vordering van [de opdrachtgevers] terecht heeft afgewezen en dat het vonnis moet worden bekrachtigd.



De conclusie





3.17.
Het hoger beroep slaagt weliswaar deels, maar leidt niet tot toewijzing van enig bedrag aan [de opdrachtgevers] Dat betekent dat het hof [de opdrachtgevers] als de in het ongelijk gestelde partij zal veroordelen in de kosten van het geding in hoger beroep van GOED Bouw. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.



3.18.
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).






4De beslissing


Het hof:



4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 15 januari 2025;



4.2.

veroordeelt [de opdrachtgevers] tot betaling van de volgende proceskosten van GOED Bouw:
€ 2.255,- aan griffierecht
€ 4.704,- aan salaris van de advocaat van GOED Bouw (2 procespunten x het toepasselijke tarief IV)




4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;



4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;



4.5.
wijst af het anders of meer gevorderde.



Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, G.D. Hoekstra en C.L. de Bel, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026.










HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.