ECLI:NL:GHAMS:2026:2573

GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/849


2 juli 2026




uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer




op het hoger beroep - na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - van





[X]
, wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)



tegen de uitspraak van 6 juni 2023 in de zaak met kenmerk ROT 22/608 van de rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen



belanghebbende



en




de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, de heffingsambtenaar.






1Ontstaan en loop van het geding


1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 78 te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 190.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.



1.2.
Bij uitspraak van 24 januari 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.



1.3.
In de bestreden beslissing heeft de rechtbank het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.



1.4.
Bij uitspraak van 13 juni 2024 heeft Hof Den Haag het tegen de bestreden beslissing ingestelde hoger beroep met toepassing van artikel 8:54 in verbinding met artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet-ontvankelijk verklaard. Bij uitspraak op verzet van 11 september 2024 heeft Hof Den Haag het daartegen gedane verzet ongegrond verklaard.



1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op verzet beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Bij tussenarrest van 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:160, en eindarrest van 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:465 (hierna tezamen ook: het verwijzingsarrest), heeft de Hoge Raad het volgende beslist:


“De Hoge Raad:



verklaart het beroep in cassatie gegrond,


vernietigt de uitspraak van het Hof,


verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling van en beslissing op het verzet met inachtneming van dit arrest,


draagt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht op aan belanghebbende te vergoeden het griffierecht dat belanghebbende voor de behandeling van het beroep in cassatie heeft betaald van € 138, en


veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht in de kosten van belanghebbende voor het geding in cassatie, vastgesteld op de helft van € 182, oftewel € 91, voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.”





1.6.
Partijen zijn door de griffier van het Hof bij brieven van 24 april 2025 in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het verwijzingsarrest in te dienen. Belanghebbende heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij brief van 29 mei 2025. Van de kant van de heffingsambtenaar is geen reactie ontvangen.



1.7.
Bij uitspraak op verzet van 11 maart 2026 heeft dit Hof het volgende beslist:


“Het Hof:



verklaart het verzet gegrond,


veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 47, en


stelt belanghebbende in de gelegenheid de gronden van het hoger beroep aan te vullen binnen vier weken na de datum van verzending van deze uitspraak.”





1.8.
Bij brief van 9 april 2026 heeft belanghebbende een aanvullend hogerberoepschrift ingediend, welk stuk op 15 april 2026 naar de heffingsambtenaar is gestuurd.



1.9.
De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd bij brief van 2 juni 2026.



1.10.
Het Hof heeft op 5 juni 2026 van belanghebbende een reactie ontvangen naar aanleiding van het verweerschrift van de heffingsambtenaar.



1.11.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.






2Feiten


2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning (een appartementsrecht). Het betreft een benedenwoning, gebouwd in 1914. De inhoud van de woning is ongeveer 350 m³. De woning beschikt over een tuin van ongeveer 43 m².



2.2.
De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een cijfermatige benadering van de taxatie met toelichting, toegezonden aan [bedrijf] , de toenmalige gemachtigde van belanghebbende.



2.3.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe onderbouwing van de WOZ-waarde met foto’s en cijfermatige benadering plus toelichting overgelegd. Daarbij is de inhoud van de woning op 411 m3 bepaald.






3Geschil in hoger beroep na verwijzing


In hoger beroep na verwijzing is, evenals in eerste aanleg, in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.






4Het oordeel van de rechtbank


De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:



“1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 168.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.


2. De onroerende zaak is een benedenwoning met een inhoud van 350 m³, met een tuin van 43 m². Het bouwjaar is 1914.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij in beroep een waarderingsdocument met een matrix over, waaruit de cijfermatige benadering van de taxatie volgt. In deze berekening is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 190.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [straat 2] 22, [straat 3] 39 en [straat 4] 112 in [Z] .

5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten zijn eenlaagse woningen (appartementen) en liggen in dezelfde wijk. Gelet op de cijfermatige benadering, maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.


6.1.
Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de matige ligging van de onroerende zaak aan een drukke weg, waardoor er geluidsoverlast wordt ervaren.



6.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep de ligging op ‘2’ (beneden gemiddeld) heeft gewaardeerd, ten opzichte van een ‘3’ in de bezwaarfase. Bij de vergelijkingsobjecten, die rustiger gelegen zijn in de straten achter de onroerende zaak, is rekening gehouden met een ‘3’ voor de ligging. Hierdoor houdt verweerder in beroep rekening met een correctie van 15%. Eiser heeft niet beargumenteerd waarom dit onvoldoende is.



7.1.
Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met enkele gebreken die de onroerende zaak heeft. Zo heeft niet de hele woning dubbel glas, is het schilderwerk in slechte staat, sluiten deuren niet goed en zijn de vloeren en de voordeur niet geïsoleerd. Daarnaast zijn de keuken en de badkamer verouderd, behoudens enkele aspecten die wel gerenoveerd zijn.



7.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep zowel het voorzieningen- als het onderhoudsniveau op ‘2’ (beneden gemiddeld) heeft gewaardeerd, ten opzichte van een ‘3’ in de bezwaarfase. De vergelijkingsobjecten hebben een ‘3’ voor deze onderdelen. Hierdoor wordt in beroep rekening gehouden met een correctie van twee maal 5% ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet onderbouwd waarom een ‘2’ voor deze onderdelen en de bijbehorende correcties onjuist of onvoldoende zouden zijn. Daarnaast heeft de gemachtigde ter zitting verklaard zich te kunnen vinden in een ‘2’ voor de staat van de woning. Ook geven de door eiser overgelegde foto’s geen aanleiding om het voorzieningen- en onderhoudsniveau verder naar beneden bij te stellen. Aan de badkamer en de keuken zijn namelijk geen grote gebreken te zien.


8.1.
Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de vaststelling van de waarde van de tuin onduidelijk en willekeurig is. De woningen met percelen die gebruikt zijn om de waarde van de tuin vast te stellen zijn niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak omdat de percelen van deze woningen veel groter zijn dan de tuin van de onroerende zaak. Verweerder had beter voor de tuin een vaste waarde kunnen aannemen.



8.2.
Verweerder heeft uitgelegd waarom hij in dit geval de tuin van de onroerende zaak apart waardeert, namelijk omdat het een benedenwoning betreft waarop een appartementsrecht rust. Hierdoor valt de onroerende zaak in de categorie van appartementen zonder grond. Om de tuin van de onroerende zaak toch te waarderen, is gekeken naar de grondprijs van woningen aan de [straat 1] met een gelijke ligging als de onroerende zaak. Deze grondprijs per m² is berekend door 40% van de koopsom te delen door het aantal vierkante meters perceel van de woningen. De gemiddelde grondprijs van de zeven woningen komt uit op € 755,-. Voor de berekening van de tuin van de onroerende zaak is gerekend met € 750,- per m².



8.3.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de tuin aannemelijk heeft gemaakt. Nu de onroerende zaak onder de categorie van appartementen zonder tuin valt, begrijpt de rechtbank dat de waarde van de tuin los tot stand is gekomen. Door de cijfermatige onderbouwing en de toelichting op de zitting heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe de waarde is berekend. De rechtbank kan verweerder verder volgen in zijn keuze om de waarde van de tuin te berekenen door te kijken naar de grondprijs
per m² van woningen aan dezelfde weg als de onroerende zaak en niet van de referentiewoningen. Hierdoor is de ligging van de tuin namelijk vergelijkbaar. De rechtbank overweegt daarbij dat verweerder (ook) heeft mogen uitgaan van de grondprijzen per m² van percelen die groter zijn dan de tuin van de onroerende zaak. Uit de cijfermatige onderbouwing blijkt dat hoe groter het perceel is, hoe lager de prijs per m² bedraagt. Als verweerder alleen met woningen met kleine percelen had gerekend, was de prijs per m² hoger uitgevallen. Hierdoor heeft eiser dus geen nadeel ondervonden aan de vergelijking met grotere percelen.




9.1.
Eiser heeft ter zitting een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, en heeft betoogd dat verweerder rekening had moeten houden met de inhoud van het bezwaarschrift, waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de hand van andere vergelijkingsobjecten is vastgesteld op € 168.000,-.


9.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft in het bezwaarschrift de verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen: [straat 1] 78 (dit is de onroerende zaak waarop de onderhavige zaak betrekking heeft), [straat 1] 123-A en 123-M . Ten aanzien van de [straat 1] 78 heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar opgenomen dat geen rekening kan worden gehouden met deze gestelde verkoop, nu uit onderzoek is gebleken dat de onroerende zaak niet op de vrije markt is verkocht. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank volgt verweerder daarnaast in zijn overweging dat de verkoopprijzen van de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten aan de [straat 1] 125-A en 125-M (respectievelijk € 365.123,- op 24 september 2020 en € 498.000,- op 25 februari 2020) juist aantonen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

10. Eiser stelt dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd, waardoor in strijd met het motiveringsbeginsel is gehandeld. De rechtbank overweegt dat eiser niet heeft onderbouwd op welk punt het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt een beroep op het motiveringsbeginsel dan ook niet.

11. Op de zitting heeft eiser de beroepsgronden over de gebruikersbelasting, de op de zaak betrekking hebbende stukken en de berekening van de inhoud van de onroerende zaak ingetrokken. Deze gronden behoeven daarom geen bespreking meer.

12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de door eiser voorgestelde waarde.



Conclusie en gevolgen



13. Het beroep is ongegrond.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”






5Beoordeling van het geschil



Standpunten partijen




5.1.1. Belanghebbende acht in de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg ingebrachte matrix geen concrete en controleerbare correcties opgenomen. Zo acht belanghebbende – anders dan de rechtbank – de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet inzichtelijk gemaakt omdat uit geen enkel stuk blijkt dat de verschillen in onderhoud, voorzieningen en afwerking zijn vertaald naar concrete waardecorrecties. Belanghebbende wijst in dat verband op het tweemaal toepassen van de correctiefactor van 5% die naar hij stelt niet is onderbouwd; volgens belanghebbende gaat het om een niet-geobjectiveerde inschatting. Belanghebbende stelt dat wordt miskend dat de vergelijkingsobjecten in een duidelijk betere staat verkeren dan de woning. Dit verschil kan volgens belanghebbende niet worden overbrugd met een correctie van 10%. Omdat die verschillen niet inzichtelijk zijn gemaakt is de rechtbank ten onrechte voorbijgegaan aan zijn motiveringsklacht.



5.1.2. Ten aanzien van de waardering van het perceel – het Hof neemt aan dat belanghebbende hiermee in het bijzonder doelt op de aangrenzende tuin – luidt belanghebbendes standpunt dat de rechtbank het economisch beginsel van de afnemende meerwaarde negeert. Ook ten aanzien van de inhoud is ten onrechte geen rekening gehouden met dit beginsel: de vergelijkingsobjecten hebben een inhoud van gemiddeld 297 m3 terwijl de woning een inhoud heeft van 350 m3.



5.1.3. Voorts is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met geluidsbelasting en hij wijst daarbij op geluidskaarten van het RIVM en WHO-richtlijnen voor omgevingsgeluid. De ligging dient daarom volgens belanghebbende te worden gekwalificeerd als slecht ten opzichte van de vergelijkingsobjecten die minder geluidsbelasting ondervinden.



5.1.4. De vergelijkingsobjecten verkeren in een goede tot bovengemiddelde staat; de staat van de woning is volgens belanghebbende matig. Volgens belanghebbende is de woning met deze objecten vergeleken zonder nadere correctie voor secundaire objectkenmerken. Door elementen zoals een dakterras in combinatie met hoogwaardige afwerking niet afzonderlijk te waarderen ontstaat een onzuivere vergelijking. Dat de heffingsambtenaar in beroep vergelijkingsobjecten hanteert die aantoonbaar bovengemiddeld zijn vindt belanghebbende onbegrijpelijk aangezien in de bezwaarfase nog sprake was van vergelijkingsobjecten uit het middensegment van de markt.



5.1.5. Belanghebbende bepleit in hoger beroep, evenals in eerste aanleg, een waarde van € 168.000. In zijn nader stuk van 5 juni 2026 stelt belanghebbende, onder verwijzing naar jurisprudentie, dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten, terwijl deze volgens belanghebbende een lagere waarde onderbouwen.



5.2.1. De heffingsambtenaar verwijst naar zijn in eerste aanleg ingebrachte verweerschrift van 15 maart 2023, naar het bijbehorende waarderingsdocument voor de woning en hetgeen op de zitting van 25 april 2023 door hem is aangevoerd. Daarnaast merkt hij op dat de gemachtigde van belanghebbende in het stuk van 9 april 2026 stelt dat bij de waardering onvoldoende rekening zou zijn gehouden met (casu quo niet afdoende zou zijn gecorrigeerd voor) de verschillen in voorzieningen (V), onderhoud (O) en ligging (L) van deze woning ten opzichte van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. In het waarderingsdocument voor de woning van belanghebbende zijn zowel de voorzieningen, het onderhoud en de ligging van als 'beneden gemiddeld' (kwalificatie 2) aangemerkt, terwijl deze factoren voor de vergelijkingsobjecten als 'gemiddeld' (kwalificatie 3) zijn gekwalificeerd. Uit de cijfermatige benadering op pagina 5 van het waarderingsdocument blijkt dat dit tot een totale correctie van € 54.000 heeft geleid.
Volgens de heffingsambtenaar zijn de onderlinge verschillen in het voorzieningen- en onderhoudsniveau alsmede ten aanzien van de ligging hiermee in voldoende mate in de vastgestelde waarde tot uitdrukking gebracht en bestaat er geen aanleiding voor een (nadere) verlaging van de WOZ-waarde.



5.2.2. Tot slot wijst de heffingsambtenaar erop dat de gemachtigde op geen enkele wijze heeft vermeld of onderbouwd waar de door hem voorgestelde waarde van € 168.000 op is gebaseerd dan wel hoe hij tot het standpunt is gekomen dat deze waarde juist zou zijn voor de woning van belanghebbende.




Oordeel Hof




5.3.1. Het Hof kan het standpunt van de belanghebbende dat de heffingsambtenaar de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet inzichtelijk heeft gemaakt omdat die verschillen niet zouden zijn vertaald naar concrete waardecorrecties, niet volgen. Immers, zoals ook belanghebbende in zijn (nadere) stukken lijkt te onderkennen, heeft de heffingsambtenaar vanwege deze verschillen concrete correcties van 2 x 5% en 1 x 15% toegepast, in totaal leidend tot een correctie van € 54.000. Het Hof acht evenals de rechtbank de verschillen met behulp van de matrix wel inzichtelijk gemaakt.



5.3.2. Dat het zoals belanghebbende aangeeft bij deze correcties met betrekking tot de secundaire objectkenmerken (voorziening, onderhoud en ligging) gaat om inschattingen is als zodanig juist, het betreft namelijk een onderdeel van de waardering van een onroerende zaak. Echter door uit te gaan van enige standaardisering met behulp van de – in dit geval – V-O-L codering, wordt bereikt dat die waardering op onderdelen inzichtelijk wordt gemaakt. De heffingsambtenaar heeft een ‘Cijfermatige benadering van de taxatie’ (hierna: matrix) gevoegd bij de uitspraak op bezwaar en daarbij ook een toelichting gevoegd waarin deze V-O-L codering met cijfermatige indeling, alsmede de overige wijze van waardevaststelling, is toegelicht. Overigens is die toelichting ook verstrekt bij de aangepaste matrix in eerste aanleg. De heffingsambtenaar is op grond van art. 40, lid 2, Wet WOZ niet verplicht tot het geven van uitleg over de door hem gehanteerde percentages (zie HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, r.o. 5.6).
De heffingsambtenaar kan naar het oordeel van het Hof dan ook niet verweten worden dat hij uitspraak op bezwaar heeft gedaan in strijd met de motiveringsplicht.



5.3.3. Het Hof is het met de heffingsambtenaar eens dat, gegeven de grootte van de woning (met tuin) en die van de vergelijkingsobjecten, er geen aanleiding is om een afslag toe te passen wegens afnemend grensnut. Er is ook niet gesteld dat vanwege hun indeling en omvang er ruimtes in de woning zijn die niet doelmatig gebruikt kunnen worden. Wel heeft de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank onweersproken gesteld dat de inhoud van de woning niet 350 m3 maar 411 m3 bedraagt – het gaat om een woning met hoge plafonds –
en dat daar bij de waardering geen rekening mee is gehouden. Dit leidt het Hof tot de conclusie dat voor zover al sprake is van enige ondoelmatigheid, daarmee dan voldoende rekening is gehouden door in de waardering niet uit te gaan van een inhoud 411 m3 maar van 350 m3.



5.3.4. De geluidshinder waarvan volgens belanghebbende in zijn geval meer sprake is dan in het geval van de vergelijkingsobjecten, is gerelateerd aan de ligging van de woning. Hij stelt in dat verband dat door referentieobjecten met een aantoonbaar betere ligging zonder enige correctie als uitgangspunt te nemen, geen recht wordt gedaan aan de feitelijke situatie van het
onderhavige object. De heffingsambtenaar stelt daarentegen daarmee wel rekening te hebben gehouden door voor ligging uit te gaan van een codering 2 terwijl de vergelijkingsobjecten, die aan de achterzijde van de woning zijn gelegen, een codering 3 kennen.
Naar het oordeel van het Hof is op die grond in voldoende mate rekening gehouden met geluidshinder vanwege de ligging van de woning. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de ingebrachte geluidskaarten wordt uitgegaan van een 6-tal verschillende geluidszones en dat de woning ongeveer is gelegen op de scheidslijn tussen de derde en vierde geluidszone; de vergelijkingsobjecten zijn weliswaar gunstiger gelegen, maar met de geluidskaarten maakt belanghebbende niet aannemelijk dat geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met het verschil.



5.3.5. De grief van belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten zonder nadere correctie voor secundaire objectkenmerken zijn vergeleken met de woning, mist feitelijke grondslag, zoals al blijkt uit de matrix en de daarop gegeven toelichting door de heffingsambtenaar. Evenals de rechtbank is volgens het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning; zo zijn voor de mindere voorzieningen en het onderhoud van de woning de codering 2 toegepast terwijl de vergelijkingsobjecten de codering 3 hebben. Daar komt bij dat het Hof op basis van de door belanghebbende ingebrachte foto’s de mindere staat van de woning niet aannemelijk acht.



5.3.6. In zijn nader stuk stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten terwijl die objecten volgens hem wel een lagere WOZ-waarde onderbouwen. Voor zover belanghebbende hierbij doelt op de in bezwaar door [bedrijf] ingebrachte vergelijkingsobjecten, betreft het de woning als zodanig en daarnaast de objecten [straat 1] 123A en 123M.
Aangaande de aankoopprijs van de woning is door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat is gebleken dat de woning niet op de vrije markt is verkocht aangezien geen vraagprijs beschikbaar was; die transactieprijs is daarom minder bruikbaar geacht. Ook op de beide andere vergelijkingsobjecten is de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan waarin hij vaststelde dat deze objecten – afzonderlijk beschouwd zo begrijpt het Hof – niet leiden tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook deze beroepsgrond treft daarom geen doel.



5.3.7. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn in 6.3.6 behandelde grief uitgebreid door te stellen dat de heffingsambtenaar ten onrechte zijn aanvankelijke vergelijkingsobjecten niet meer in de waardering heeft betrokken. Zo stelt belanghebbende onder meer dat [straat 5] 69 al in 2010 flink is ‘aangepakt’ en dus in betere staat verkeerde. Tevens wijst hij op de informatie in de bijlagen bij zijn nadere stuk.
De heffingsambtenaar heeft daarop aangegeven dat hij van [straat 1] 193 geen verkoopadvertentie heeft gevonden en deze transactie daarom buiten beschouwing heeft gelaten, en dat [straat 5] 69 en [straat 3] 40 niet of nauwelijks een buitenruimte hebben waardoor deze objecten minder goed vergelijkbaar zijn. Van de wel in de waardering betrokken [straat 3] 39 heeft belanghebbende weliswaar op foto’s gewezen die een betere staat laten zien, maar die foto’s zijn uit een verkoopadvertentie van 2026. Dat geldt ook voor de [straat 2] 22 met informatie afkomstig uit een verkoopadvertentie van 2025. Van de [straat 4] 122 is er alleen een verkoopadvertentie uit 2024 beschikbaar. Op grond van hetgeen door de heffingsambtenaar is aangevoerd, faalt de grief van belanghebbende.



5.3.8. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. De informatie uit de verkoopadvertenties die belanghebbende bij zijn nader stuk heeft gevoegd is te ver weg gelegen van de waardepeildatum om daar enige bewijskracht aan toe te kennen. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.




Slotsom

5.3.9. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.






6Kosten


Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.





7Beslissing


Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.



De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, C.J. Hummel en E.A.G. van der Ouderaa, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 2 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.




De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen





Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.



Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.




Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.




Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.




Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.



Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: