Neuralex Gerechtshof Amsterdam
ECLI:NL:GHAMS:2025:72
2025-01-14
Civiel recht
200.326.973/01
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Huur. Huurovereenkomst winkel-/kantoorruimte met woonruimte. Huurder heeft een gedeelte van de bedrijfsruimte verbouwd tot woonruimte waardoor een tweede, grotendeels zelfstandige woonruimte is ontstaan, die is verhuurd. Huurder heeft hiermee de bestemming van het gehuurde veranderd. Huurder is met deze verbouwing zodanig te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (11.594 tekens)
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.326.973/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 9952711 CV 22-8323
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2025
inzake
[appellant]
,
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. J.L. Oudshoorn te Rijswijk,
tegen
[geïntimeerde]
,
gevestigd te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Velsen-Noord.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 2 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 9 februari 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde.
[appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met een productie, ingediend en [geïntimeerde] een memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering [geïntimeerde] zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen uit hoofde van het bestreden vonnis door [appellant] aan [geïntimeerde] is voldaan, met veroordeling [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief I is [appellant] opgekomen tegen de vaststelling onder 1.3 en onder 1.4. Deze grief is in zoverre ongegrond dat de kantonrechter slechts heeft vastgesteld wat in de huurovereenkomst staat vermeld en dat deze vaststelling van de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst juist is en ook niet door [appellant] wordt weersproken. Grief II keert zich tegen de vaststelling onder 1.6. Het hof zal bij de vermelding van de vaststaande feiten met deze grief rekening houden. Op het bij de grieven I en II aangevoerde zal het hof verder bij de beoordeling terugkomen. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij ook het hof tot uitgangspunt. De feiten luiden als volgt.
a. [geïntimeerde] is eigenaar van de begane grond van het pand [straat] te [plaats 1] . Dit pand maakt deel uit van een bouwblok dat bestaat uit bedrijfsruimten op de begane grond aan de voorzijde en woonruimten aan de achterzijde en op de verdiepingen daarboven.
b. [appellant] heeft op 31 januari 1996 met een rechtsvoorganger [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot “de bedrijfsruimte met aan- en toebehoren, gelegen aan [straat] te [plaats 1] ”.
c. De huurovereenkomst vermeldt verder onder meer: “Het gehuurde dient overeenkomstig de bestemming te worden gebruikt. De bedrijfsruimte wordt uitsluitend gebruikt voor - winkel- en kantoorruimte t.b.v. verzekerings- en financieel adviesbureau en woning -” en: “Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene huurvoorwaarden bedrijfsruimte d.d. mei 1995 (…), die van deze overeenkomst deel uitmaken”.
d. Artikel 3.1 van deze algemene voorwaarden bepaalt dat [appellant] het gehuurde zelf dient te gebruiken en artikel 3.4 bepaalt dat hij het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet geheel of gedeeltelijk in onderhuur of gebruik mag geven.
e. Blijkens een ter zitting bij de kantonrechter door [geïntimeerde] overgelegde plattegrond bestond het gehuurde oorspronkelijk uit winkelruimte op de begane grond aan de zijde van [straat] met een kelder eronder en uit woonruimte aan de achterzijde op de begane grond en de verdieping.
f. De door [appellant] verschuldigde kale huur bedroeg ten tijde van de procedure bij de kantonrechter € 687,00 per maand.
g. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst twee keer opgezegd.
3De beoordeling
3.1
[geïntimeerde] heeft gevorderd, kort gezegd: (i) een verklaring voor recht dat [appellant] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld dan wel, voor zover de huurovereenkomst nog van kracht zou zijn, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst; (ii) ontbinding van de huurovereenkomst en;
(iii) veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde.
3.2
[geïntimeerde] heeft aan deze vordering onder meer ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellant] het gehuurde in strijd met de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet zelf gebruikte. [appellant] verhuurde de woonruimte op de begane grond aan twee kamerbewoners voor in totaal € 1.400,00 per maand. Het gehuurde had [appellant] ten behoeve van deze onderverhuur zonder toestemming verbouwd en op de begane grond aldus (gedeeltelijk) zelfstandige woonruimte gemaakt. Dergelijke woonruimte was bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig, aldus [geïntimeerde] .
3.3
[appellant] heeft zich verweerd tegen de vordering [geïntimeerde] en daarbij aangevoerd dat hij recht op huurbescherming heeft vanwege het gemengde karakter van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst ziet op kantoorruimte en zelfstandige woonruimte. [appellant] bewoonde het gehuurde daadwerkelijk, had daar ook zijn hoofdverblijf en gebruikte de bedrijfsruimte voor zijn eenmanszaak. Op grond van artikel 7:244 BW was hij bevoegd tot onderverhuur van kamers, aldus [appellant] .
3.4
De kantonrechter heeft de vordering [geïntimeerde] toegewezen voor zover deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde betreft. Hij heeft daartoe overwogen dat het [appellant] niet vrijstond het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder te verbouwen en de indeling ervan te wijzigen om kamerverhuur mogelijk te maken en dat kamerverhuur bovendien niet was toegestaan volgens de toepasselijke algemene voorwaarden. Zowel dit verbouwen als het (gedeeltelijk) onderverhuren heeft de kantonrechter als wanprestatie aangemerkt. Dit handelen is ook van voldoende gewicht geoordeeld om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De gevorderde verklaring voor recht is afgewezen bij gebrek aan belang. [appellant] is in de proceskosten verwezen.
3.5
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op, waarvan hierboven al twee grieven gedeeltelijk zijn behandeld. Blijkens de memorie van antwoord is inmiddels uitvoering gegeven aan het bestreden vonnis in die zin dat het gehuurde is ontruimd.
3.6
Voor zover de grieven de klacht bevatten dat [appellant] bevoegd zou zijn geweest tot onderverhuur, heeft [appellant] daarbij betoogd dat de algemene voorwaarden weliswaar van toepassing zijn verklaard in de tekst van de huurovereenkomst, maar niet van toepassing waren, omdat deze nooit aan [appellant] ter hand zijn gesteld. De advocaat van [appellant] heeft bij e-mailbericht van 21 juli 2023 aan de advocaat [geïntimeerde] de algemene voorwaarden vernietigd op de grond dat aan [appellant] geen redelijke mogelijkheid is geboden om van deze voorwaarden kennis te nemen. [geïntimeerde] komt daarom volgens [appellant] geen beroep toe op de algemene voorwaarden. [appellant] heeft vervolgens zijn beroep op artikel 7:244 BW herhaald.
3.7
Het in dit kader door [appellant] gevoerde verweer kan echter in het midden blijven evenals de vraag of [appellant] al dan niet hoofdverblijf hield in het gehuurde, hetgeen volgens [appellant] het geval was. Wat ook zij van de gestelde geoorloofdheid van de onderverhuur door [appellant] , het hof is van oordeel dat [appellant] met de door hem gedane verbouwing zodanig is te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden. Daartoe wordt overwogen dat daar waar het gehuurde eerst slechts één woonruimte omvatte, [appellant] met deze verbouwing twee (grotendeels) zelfstandige woonruimtes heeft gecreëerd. Dit volgt uit vergelijking van de oorspronkelijke tekening van het gehuurde met de tekening van het gehuurde ná de verbouwing die van de zijde van [appellant] bij de conclusie van antwoord in de procedure is gebracht, waarop is te zien dat twee gescheiden woonruimtes zijn gerealiseerd, die elk over een keuken beschikken. Daarbij is een deel van de bedrijfsruimte verbouwd tot woonruimte. De stellingen van [appellant] dat slechts het plaatsen van een dun, verwijderbaar gipswandje in de bedrijfsruimte van het gehuurde, waarvoor geen toestemming was vereist, deze woonruimtes deed ontstaan en het gehuurde dus in potentie al twee aparte woonruimtes bevatte, zoals het hof [appellant] begrijpt, doen niet af aan het feit dat [appellant] de in de huurovereenkomst vermelde bestemming van het gehuurde heeft veranderd. Dat een rechtsvoorganger [geïntimeerde] deze wijzigingen in het verleden heeft aanvaard, zoals nog door [appellant] bepleit, is onvoldoende feitelijk onderbouwd. Aan deze stelling wordt daarom geen gevolg verbonden. Toestemming anderszins is gesteld noch gebleken. Er zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die maken dat een beroep op de zogenaamde tenzij-clausule van artikel 6:265 BW dient te worden gehonoreerd, zodat het hof oordeelt dat de ernst van de tekortkoming de voor [appellant] nadelige gevolgen van ontbinding rechtvaardigt. Met de ontbinding van de huurovereenkomst is ook de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde terecht uitgesproken.
3.8
[appellant] heeft geen stellingen in genomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
3.9
Met het voorgaande zijn alle grieven aan bod gekomen. Zij hebben geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, voor zover aan het hof voorgelegd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.
4De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het hof voorgelegd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde [geïntimeerde] begroot op € 783,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, J.C. Toorman en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025.
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.326.973/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 9952711 CV 22-8323
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2025
inzake
[appellant]
,
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. J.L. Oudshoorn te Rijswijk,
tegen
[geïntimeerde]
,
gevestigd te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Velsen-Noord.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 2 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 9 februari 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde.
[appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met een productie, ingediend en [geïntimeerde] een memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering [geïntimeerde] zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen uit hoofde van het bestreden vonnis door [appellant] aan [geïntimeerde] is voldaan, met veroordeling [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief I is [appellant] opgekomen tegen de vaststelling onder 1.3 en onder 1.4. Deze grief is in zoverre ongegrond dat de kantonrechter slechts heeft vastgesteld wat in de huurovereenkomst staat vermeld en dat deze vaststelling van de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst juist is en ook niet door [appellant] wordt weersproken. Grief II keert zich tegen de vaststelling onder 1.6. Het hof zal bij de vermelding van de vaststaande feiten met deze grief rekening houden. Op het bij de grieven I en II aangevoerde zal het hof verder bij de beoordeling terugkomen. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij ook het hof tot uitgangspunt. De feiten luiden als volgt.
a. [geïntimeerde] is eigenaar van de begane grond van het pand [straat] te [plaats 1] . Dit pand maakt deel uit van een bouwblok dat bestaat uit bedrijfsruimten op de begane grond aan de voorzijde en woonruimten aan de achterzijde en op de verdiepingen daarboven.
b. [appellant] heeft op 31 januari 1996 met een rechtsvoorganger [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot “de bedrijfsruimte met aan- en toebehoren, gelegen aan [straat] te [plaats 1] ”.
c. De huurovereenkomst vermeldt verder onder meer: “Het gehuurde dient overeenkomstig de bestemming te worden gebruikt. De bedrijfsruimte wordt uitsluitend gebruikt voor - winkel- en kantoorruimte t.b.v. verzekerings- en financieel adviesbureau en woning -” en: “Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene huurvoorwaarden bedrijfsruimte d.d. mei 1995 (…), die van deze overeenkomst deel uitmaken”.
d. Artikel 3.1 van deze algemene voorwaarden bepaalt dat [appellant] het gehuurde zelf dient te gebruiken en artikel 3.4 bepaalt dat hij het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet geheel of gedeeltelijk in onderhuur of gebruik mag geven.
e. Blijkens een ter zitting bij de kantonrechter door [geïntimeerde] overgelegde plattegrond bestond het gehuurde oorspronkelijk uit winkelruimte op de begane grond aan de zijde van [straat] met een kelder eronder en uit woonruimte aan de achterzijde op de begane grond en de verdieping.
f. De door [appellant] verschuldigde kale huur bedroeg ten tijde van de procedure bij de kantonrechter € 687,00 per maand.
g. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst twee keer opgezegd.
3De beoordeling
3.1
[geïntimeerde] heeft gevorderd, kort gezegd: (i) een verklaring voor recht dat [appellant] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld dan wel, voor zover de huurovereenkomst nog van kracht zou zijn, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst; (ii) ontbinding van de huurovereenkomst en;
(iii) veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde.
3.2
[geïntimeerde] heeft aan deze vordering onder meer ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellant] het gehuurde in strijd met de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet zelf gebruikte. [appellant] verhuurde de woonruimte op de begane grond aan twee kamerbewoners voor in totaal € 1.400,00 per maand. Het gehuurde had [appellant] ten behoeve van deze onderverhuur zonder toestemming verbouwd en op de begane grond aldus (gedeeltelijk) zelfstandige woonruimte gemaakt. Dergelijke woonruimte was bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig, aldus [geïntimeerde] .
3.3
[appellant] heeft zich verweerd tegen de vordering [geïntimeerde] en daarbij aangevoerd dat hij recht op huurbescherming heeft vanwege het gemengde karakter van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst ziet op kantoorruimte en zelfstandige woonruimte. [appellant] bewoonde het gehuurde daadwerkelijk, had daar ook zijn hoofdverblijf en gebruikte de bedrijfsruimte voor zijn eenmanszaak. Op grond van artikel 7:244 BW was hij bevoegd tot onderverhuur van kamers, aldus [appellant] .
3.4
De kantonrechter heeft de vordering [geïntimeerde] toegewezen voor zover deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde betreft. Hij heeft daartoe overwogen dat het [appellant] niet vrijstond het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder te verbouwen en de indeling ervan te wijzigen om kamerverhuur mogelijk te maken en dat kamerverhuur bovendien niet was toegestaan volgens de toepasselijke algemene voorwaarden. Zowel dit verbouwen als het (gedeeltelijk) onderverhuren heeft de kantonrechter als wanprestatie aangemerkt. Dit handelen is ook van voldoende gewicht geoordeeld om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De gevorderde verklaring voor recht is afgewezen bij gebrek aan belang. [appellant] is in de proceskosten verwezen.
3.5
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op, waarvan hierboven al twee grieven gedeeltelijk zijn behandeld. Blijkens de memorie van antwoord is inmiddels uitvoering gegeven aan het bestreden vonnis in die zin dat het gehuurde is ontruimd.
3.6
Voor zover de grieven de klacht bevatten dat [appellant] bevoegd zou zijn geweest tot onderverhuur, heeft [appellant] daarbij betoogd dat de algemene voorwaarden weliswaar van toepassing zijn verklaard in de tekst van de huurovereenkomst, maar niet van toepassing waren, omdat deze nooit aan [appellant] ter hand zijn gesteld. De advocaat van [appellant] heeft bij e-mailbericht van 21 juli 2023 aan de advocaat [geïntimeerde] de algemene voorwaarden vernietigd op de grond dat aan [appellant] geen redelijke mogelijkheid is geboden om van deze voorwaarden kennis te nemen. [geïntimeerde] komt daarom volgens [appellant] geen beroep toe op de algemene voorwaarden. [appellant] heeft vervolgens zijn beroep op artikel 7:244 BW herhaald.
3.7
Het in dit kader door [appellant] gevoerde verweer kan echter in het midden blijven evenals de vraag of [appellant] al dan niet hoofdverblijf hield in het gehuurde, hetgeen volgens [appellant] het geval was. Wat ook zij van de gestelde geoorloofdheid van de onderverhuur door [appellant] , het hof is van oordeel dat [appellant] met de door hem gedane verbouwing zodanig is te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden. Daartoe wordt overwogen dat daar waar het gehuurde eerst slechts één woonruimte omvatte, [appellant] met deze verbouwing twee (grotendeels) zelfstandige woonruimtes heeft gecreëerd. Dit volgt uit vergelijking van de oorspronkelijke tekening van het gehuurde met de tekening van het gehuurde ná de verbouwing die van de zijde van [appellant] bij de conclusie van antwoord in de procedure is gebracht, waarop is te zien dat twee gescheiden woonruimtes zijn gerealiseerd, die elk over een keuken beschikken. Daarbij is een deel van de bedrijfsruimte verbouwd tot woonruimte. De stellingen van [appellant] dat slechts het plaatsen van een dun, verwijderbaar gipswandje in de bedrijfsruimte van het gehuurde, waarvoor geen toestemming was vereist, deze woonruimtes deed ontstaan en het gehuurde dus in potentie al twee aparte woonruimtes bevatte, zoals het hof [appellant] begrijpt, doen niet af aan het feit dat [appellant] de in de huurovereenkomst vermelde bestemming van het gehuurde heeft veranderd. Dat een rechtsvoorganger [geïntimeerde] deze wijzigingen in het verleden heeft aanvaard, zoals nog door [appellant] bepleit, is onvoldoende feitelijk onderbouwd. Aan deze stelling wordt daarom geen gevolg verbonden. Toestemming anderszins is gesteld noch gebleken. Er zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die maken dat een beroep op de zogenaamde tenzij-clausule van artikel 6:265 BW dient te worden gehonoreerd, zodat het hof oordeelt dat de ernst van de tekortkoming de voor [appellant] nadelige gevolgen van ontbinding rechtvaardigt. Met de ontbinding van de huurovereenkomst is ook de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde terecht uitgesproken.
3.8
[appellant] heeft geen stellingen in genomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
3.9
Met het voorgaande zijn alle grieven aan bod gekomen. Zij hebben geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, voor zover aan het hof voorgelegd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.
4De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het hof voorgelegd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde [geïntimeerde] begroot op € 783,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, J.C. Toorman en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025.