ECLI:NL:RBZWB:2026:9000

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Tilburg



Zaaknummer: 12308568 \ VV EXPL 26-78




Vonnis in kort geding van 11 september 2026




in de zaak van




Stichting WonenBreburg,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,



tegen





1 [bewindvoerder 1] , h.o.d.n. [handelsnaam] ,

gevestigd in [plaats 1] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de heer [huurder],
wonende te [plaats 2]




2
2. [bewindvoerder 2] ,

gevestigd in [plaats 3] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [persoon] ,
wonende te [plaats 2] ,



beide gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de bewindvoerders,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde






1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juli 2026- de vrijwillige verschijning van de bewindvoerders - de mondelinge behandeling van 2 september 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt- de pleitnota van de bewindvoerders.






2De feiten

- De heer [huurder] [hierna ‘ [huurder] ’] huurt sinds 1 januari 2026 de woning aan de [adres] in [plaats 2] [hierna ‘de woning’] van WonenBreburg. Bij het aangaan van de huur was sprake van een Huurovereenkomst Begeleid wonen, maar deze is later ‘omgeklapt’ naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

- In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:


“Artikel 2 De bestemming van het gehuurde


2.1

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte (…).”


- Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte d.d. 1 februari 2015 van WonenBreburg van toepassing. Daarin is onder ander opgenomen:



“De verplichtingen van de huurder

Artikel 6


Gebruik




6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele ‘spelregels’ die door de verhuurder zijn opgesteld en de wet. (...)



6.4.

Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (...)



6.7.

Huurder is verplicht zijn voor- en achtertuin als sier- of moestuin te gebruiken en deze zodanig te onderhouden dat deze - naar het oordeel van verhuurder en overeenkomstig diens voorschriften - een verzorgde indruk maakt en hij zal geen bomen, struiken of andere beplanting aanbrengen die overlast voor derden kunnen veroorzaken. (…)



6.8

Het is huurder niet toegestaan de tuin, dan wel andere gehuurde buitenruimte(n)te gebruiken voor opslag en/of stalling van voer- of vaartuigen, caravans, aanhangwagens, handelswaren, afval, dan wel gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. (…)



6.10.

Huurder zal het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering. (...)



6.11.

Huurder is verplicht het gehuurde en de daarbij behorende ruimten gedurende de looptijd van de overeenkomst in alle opzichten schoon te houden en regelmatig goed te ventileren, zulks ter voorkoming van vervuiling en ongedierteoverlast. De huurder zal (klein) chemisch afval, huisvuil en grofvuil op de daarvoor door de gemeente af verhuurder aangewezen plaats en tijd ter verwijdering aanbieden. (…)




Overlast, strafbare feiten




6.15

Huurder dient ervaar zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder (…).




Overig




6.20.

Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde en eventuele gemeenschappelijke ruimtes, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. (…).



6.21.

In verband met controle door verhuurder van de naleving van de verplichtingen van huurder op grond van deze Algemene Huurvoorwaarden, dan wel in verband met mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle van meterstanden en dergelijke, zal huurder verhuurder, in het gehuurde toelaten. Onder verhuurder wordt mede verstaan: de door of namens verhuurder aangewezen personen. (…).”


- Mevrouw [persoon] [verder: ‘ [persoon] ’] is de vriendin van [huurder] en staat sinds enige tijd op het adres van de woning in de BRP ingeschreven.

- [huurder] verzamelt veel spullen in en rondom zijn woning.

- WonenBreburg is in 2025 een bodemprocedure gestart tegen de bewindvoerder van [huurder] waarin zij ontbinding en ontruiming heeft gevorderd in verband met het verzamelgedrag van [huurder] . De kantonrechter in eerste aanleg heeft bij vonnis van 14 januari 2026 de vorderingen afgewezen. Van dit vonnis is WonenBreburg inmiddels in hoger beroep gegaan.

- Op 28 januari 2026 heeft WonenBreburg per e-mailbericht contact opgenomen met [huurder] om afspraken te kunnen maken over het opruimen van de spullen die hij in en rondom de woning had opgeslagen. Daarop volgde op 30 maart 2026 een huisbezoek. Naast [huurder] waren daarbij ook aanwezig zijn raadsman, vriendin en moeder, de begeleiding vanuit ASVZ en een woonconsulente en buurtbeheerder van WonenBreburg.

- Op 24 april 2026 is WonenBreburg door de gemeente Tilburg geïnformeerd over meerdere overlastmeldingen van omwonenden met betrekking tot het woongedrag van [huurder] . De meldingen dateerden vanaf september 2024 en gingen over het door [huurder] in steeds grotere mate bezetten van meerdere parkeerplaatsen in de straat met diverse voertuigen en spullen en van vervuiling in en om de woning.

- Op 4 mei 2026 heeft een overleg plaatsgevonden tussen WonenBreburg, drie
hulpverleners van ASVZ en een toezichthouder leefbaarheid en ondermijning bij de Gemeente Tilburg.

- De gemeente heeft op 23 juni 2026 WonenBreburg aangeschreven. In de brief vermeldt de gemeente dat zij tijdens een controle op 18 mei 2025 heeft geconstateerd dat de woning in gebruik is als opslagplaats en daarbij sprake is van een gevaarlijke en overlast gevende situatie. Daarmee is volgens de gemeente sprake van diverse overtredingen en is zij van plan om een last onder bestuursdwang op te leggen om hieraan een einde te maken.

- Op 3 augustus 2026 heeft de gemeente de last onder bestuursdwang daadwerkelijk opgelegd.

- De gemeente heeft vervolgens bestuursdwang toegepast op 11 augustus 2026 voor de straat, 18 augustus 2026 voor de woning en 21 augustus 2026 voor de tuin.





3Het geschil


3.1.
Stichting WonenBreburg vordert samengevat - primair ontruiming van de woning aan de [adres] in [plaats 2] en subsidiair gedaagden te veroordelen alle werkzaamheden uit te voeren die nodig zijn om de door de gemeente geconstateerde overtredingen te beëindigen dan wel WonenBreburg te machtigen om de benodigde werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren, voor zover nodig door middel van tijdelijke ontruiming door de gerechtsdeurwaarder.



3.2.
Stichting WonenBreburg legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [huurder] schiet volgens haar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de wet (artikel 7:213 en 7:214 BW), de huurovereenkomst en bijbehorende algemene voorwaarden (artikelen 6.3, 6.7, 6.8, 6.10, 6.11, 6.20, 6.21 en 6.23) doordat hij zich niet als goed huurder gedraagt en de woning niet gebruikt en onderhoudt zoals dat zou moeten. [huurder] verzamelt veel te veel spullen, waaronder ook voertuigen, fietsen en snorfietsen en afval, in en rondom de woning. Zowel de woning, als de tuin, als een deel van de openbare weg aan de voorkant van de woning staan vol. Wezenlijke voorzieningen zoals de badkamer en keuken zijn niet of nauwelijks meer begaanbaar en bruikbaar. Dat zorgt voor vervuiling, onhygiënische situaties, gevaar, overlast en achteruitgang van de staat van de woning. Daarnaast is sprake geweest van bedreiging van een medewerker van WonenBreburg door [huurder] en woont [persoon] inmiddels bij hem in, terwijl WonenBreburg dat uitdrukkelijk heeft verboden.


Er zijn volgens WonenBreburg afspraken gemaakt met [huurder] , ook tijdens de mondelinge behandeling in de bodemprocedure, over opruimen en opschalen van de begeleiding, maar deze afspraken komt [huurder] niet na. Hij laat de hulpverleners van ASVZ niet of nauwelijks binnen en ook laat hij medewerkers van WonenBreburg niet meer in de woning. De situatie is dus juist verslechterd. De omwonenden van [huurder] ervaren al geruime tijd regelmatig overlast en klagen bij WonenBreburg over muizenoverlast en een grote hoeveelheid vliegen.



Inmiddels heeft de gemeente onder bestuursdwang weliswaar veel spullen verwijderd, maar daarmee is alleen de brandlast verminderd en zijn de vluchtwegen vrijgemaakt. Er staan nog steeds heel veel spullen in de woning en de tuin. De woning kan niet voldoende worden schoongemaakt en het is niet mogelijk om het ongedierte te bestrijden. Bovendien is schade ontstaan aan de woning.




3.3.
De bewindvoerders voeren verweer. De bewindvoerders concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Stichting WonenBreburg.



3.4.
Daarbij voeren zij aan dat er geen spoedeisend belang is, omdat er geen sprake is van gevaarzetting of een andere dringende omstandigheid. De woning, tuin en parkeerruimte voor de woning zijn opgeruimd door de gemeente. De woonkamer, keuken en badkamer zijn weer goed bruikbaar. Er is daarom geen noodzaak om nu in te grijpen. Huurders hadden het ‘zetje’ van de gemeente nodig om door te pakken. Dat gebeurt nu. De gestelde bedreiging is onderdeel van de bodemprocedure waarvan hoger beroep is ingesteld. Daarnaast kan de inwoning van [persoon] niet zonder meer geweigerd worden en de woning heeft ruimte genoeg. Het ligt ook niet voor de hand dat haar inwoning ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg zal hebben.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.





4De beoordeling



Toetsingskader




4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel alleen worden uitgesproken als voldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor van de verhuurder niet verwacht hoeft te worden dat zij de uitkomst van die bodemprocedure afwacht.



4.2.
Daarnaast merkt de kantonrechter op dat in deze procedure geen oordeel kan worden gegeven over de feiten die ten grondslag liggen aan het vonnis van 14 januari 2026. Dat oordeel is voorbehouden aan de rechter in het hoger beroep dat WonenBreburg inmiddels heeft ingesteld. Dat betekent dat de kantonrechter geen oordeel zal geven over de stellingen van WonenBreburg die te maken hebben met de situatie tot aan de datum van het vonnis van 14 januari 2026, en daarom ook niet over de in die periode gestelde bedreiging door [huurder] .


Wel zal de kantonrechter beoordelen of, zoals WonenBreburg stelt, de situatie na 14 januari 2026 verergerd is en zo ernstig is dat niet van WonenBreburg kan worden verlangd dat zij wacht op de uitspraak in hoger beroep, maar dat daarop vooruitlopend de woning nu al ontruimd wordt.




4.3.
Tot slot geldt dat een eventuele veroordeling van de bewindvoerders tot ontruiming van het gehuurde ook door [huurder] en [persoon] moet worden nageleefd. Voor zover de bewindvoerders in deze procedure worden veroordeeld, is dat uit hoofde van hun taak als bewindvoerder en treft de veroordeling hen niet persoonlijk.



Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding was sprake van een tekortkoming





4.4.
In de bodemprocedure heeft de kantonrechter op 14 januari 2026 geoordeeld dat [huurder] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, meer specifiek artikel 6.7, 6.8 en 6.11 van de algemene voorwaarden. Dat oordeel was gebaseerd op het feit dat de woning en de tuin (te) vol stonden met spullen. Volgens de kantonrechter was er echter geen sprake van een gevaarlijke situatie en wogen de belangen van [huurder] zwaarder dan de belangen van WonenBreburg.


Volgens WonenBreburg was de situatie na 14 januari 2026 verergerd en was op het moment van het versturen van de kortgedingdagvaarding sprake van een onveilige, onhygiënische en overlast gevende situatie. Meerdere omwonenden hebben hierover geklaagd, zowel bij WonenBreburg als bij de gemeente. Dit is door de bewindvoerders niet betwist.



Dat betekent dat er op voorhand van moet worden uitgegaan dat op dat moment (nog steeds) sprake was van een tekortkoming van [huurder] .




Er is een spoedeisend belang





4.5.
Vast staat dat recent, halverwege augustus 2026, bestuursdwang is toegepast door de gemeente, waarbij veel spullen zijn verwijderd en waardoor de feitelijke situatie in en rondom de woning is verbeterd. De bewindvoerders zijn van mening dat daarom geen sprake meer is van actueel gevaar en betwisten om die reden dat WonenBreburg een spoedeisend belang heeft.


De kantonrechter gaat niet mee in dit standpunt van de bewindvoerders en overweegt het volgende:



Niet blijkt dat er geen sprake meer is van de onveilige, onhygiënische en overlast gevende situatie. In haar begeleidende e-mailbericht bij de controlerapporten na het toepassen van de bestuursdwang schrijft de gemeente immers: “In totaal is er 1 maal een 30 kuub en tweemaal een 20 kuub container aan spullen weg gegooid. Daarnaast is er nog l container (30 kuub) aan spullen opgeslagen bij het verhuisbedrijf. Toch is hiermee alleen de brandlast verminderd en zijn de vluchtwegen vrijgemaakt. Het is nog steeds niet mogelijk om de woning te reinigen en te ontdoen van ongedierte.”



Daaruit blijkt dat in ieder geval ten aanzien van het ongedierte nog maatregelen nodig waren na het ingrijpen van de gemeente en dus nog sprake was van een onhygiënische en overlast gevende situatie.



De bewindvoerders hebben nog een uitspraak van deze rechtbank aangehaald ter onderbouwing van hun standpunt in deze situatie geen spoedeisend belang meer aanwezig is. Die uitspraak is echter niet relevant voor de situatie van [huurder] , omdat de situatie in die zaak anders was. In die situatie was de woning ten tijde van de mondelinge behandeling inmiddels door een specialistisch schoonmaakbedrijf schoongemaakt, waardoor de overlast van de veroorzakende vervuiling niet meer aanwezig was. Dat is in de woning van [huurder] niet het geval. Hoewel de kantonrechter bij een vergelijking van de foto’s na de werkzaamheden van de gemeente met door de bewindvoerder overgelegde foto’s van kort voor de mondelinge behandeling ziet dat [huurder] en [persoon] hun best hebben gedaan om de oppervlaktes die leeg waren schoon te maken, neemt dat niet weg dat een groot deel van de woning nog niet schoon is. De twee hobbykamers en de zolder staan nog steeds vol met dozen. Daar is niet schoongemaakt. [huurder] heeft verteld dat hij op zolder alle spullen uit de oude dozen heeft overgepakt in nieuwe dozen, maar dat houdt niet in dat de zolder schoongemaakt is. Bovendien staan ook in de ruimtes waar de gemeente wel spullen heeft verwijderd nog steeds veel spullen, zodat niet blijkt dat die ruimtes overal schoon gemaakt zijn. Daarnaast staan ook in de tuin nog steeds veel spullen op elkaar gestapeld opgeslagen.



Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter besproken dat het een feit van algemene bekendheid is dat muizen zich overal kunnen verstoppen en dat alleen ingrijpend schoonmaken een muizenplaag als deze kan verhelpen. De bewindvoerders hebben dat niet betwist. Zij hebben ook niet betwist dat dat alleen kan door de woning helemaal leeg te maken en professioneel te laten reinigen. Niet gesteld of gebleken is dat de bewindvoerders dit al in gang hebben gezet.



Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat WonenBreburg een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.




Het is onvoldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter de vorderingen geheel zal toewijzen





4.6.
Volgens de bewindvoerders was de bestuursdwang van de gemeente de noodzakelijke stap waarna [huurder] , al dan niet met [persoon] , nu zelf de woning en tuin verder kan opruimen en schoonmaken. Daarbij voeren zij aan dat [huurder] hulp ontvangt én accepteert van ASVZ. Het is daarom volgens de bewindvoerders maar de vraag of de ontbinding en ontruiming worden toegewezen in hoger beroep.



4.7.
De kantonrechter in de bodemprocedure heeft in het vonnis van 14 januari 2026 [huurder] er expliciet op gewezen dat de belangenafweging op dat moment weliswaar in het voordeel van [huurder] uitviel, maar “dat als hij blijft tekortschieten, de belangenafweging in een volgende procedure anders kan uitvallen en de kans bestaat dat de ontbinding en ontruiming dan wél worden toegewezen.” Hiervoor heeft de kantonrechter al overwogen dat de bewindvoerders niet betwisten dat ook na het vonnis van 14 januari 2026 nog sprake was van tekortkomingen en dat op enig moment een onveilige, onhygiënische en overlast gevende situatie is ontstaan. Zij hebben ook erkend dat maatregelen op dit moment nodig zijn en dat daarvoor de woning in ieder geval tijdelijk ontruimd moet worden.


Hoewel de kantonrechter ziet dat het [huurder] moeite kost om mee te werken aan begeleiding, blijkt uit de verslagen van de gemeente wel dat hij blij was met het daadkrachtig ingrijpen van de gemeente en was hij bereid mee te werken. Daarbij staat niet ter discussie dat [huurder] een kwetsbaar persoon is en begeleiding nodig heeft. In het verleden was er ook sprake van een huurovereenkomst met begeleiding, wat zodanig goed verliep dat de huurovereenkomst is ‘omgeklapt’ naar een gewone huurovereenkomst. De kantonrechter vindt het daarom niet voldoende waarschijnlijk dat in hoger beroep de vorderingen onvoorwaardelijk zullen volledig worden toegewezen en zal daarom de primaire vordering tot definitieve ontruiming afwijzen.



De kantonrechter is op grond van de overwegingen onder 4.4 van oordeel dat wel voldoende waarschijnlijk dat een tijdelijke ontruiming en het verrichten van schoonmaakwerkzaamheden door WonenBreburg in hoger beroep zullen worden toegewezen. Omdat WonenBreburg daarbij een spoedeisend belang heeft en niet van haar kan worden verlangd dat zij wacht op een uitspraak in hoger beroep, wijst de kantonrechter de subsidiaire vordering van WonenBreburg toe, zoals in de beslissing is omschreven.




4.8.
De kantonrechter overweegt tot slot uitdrukkelijk dat deze uitspraak niet betekent dat [huurder] door kan gaan op de weg zoals hij die is gegaan na de uitspraak van 14 januari 2026, omdat hij daarmee tekortschiet in zijn verplichtingen ten opzichte van WonenBreburg.



4.9.
De bewindvoerders zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen, met dien verstande dat als vergoeding van kosten voor een uittreksel uit de Basisregistratie Personen niet meer wordt toegekend dan het in dit geval redelijke en gebruikelijke forfaitaire bedrag van € 0,89 (exclusief btw). Daarmee worden de proceskosten van WonenBreburg begroot op:










- kosten van de dagvaardingen


€


305,66







- griffierecht


€


139,00







- salaris gemachtigde


€


865,00







- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.453,66











4.10.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
machtigt WonenBreburg om de woning aan de [adres] te [plaats 2] zelf professioneel te laten reinigen door derden die daartoe de opdracht zullen krijgen en dat mede te bewerkstelligen door middel van een tijdelijke ontruiming voor zover nodig door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv, en wel voor de volledige duur dat de voormelde werkzaamheden in beslag zullen nemen, met een maximum van drie weken, waarbij WonenBreburg [huurder] op (minimaal) een termijn van vijf dagen voorafgaande aan de ontruiming daarover schriftelijk dan wel per e-mailbericht moet informeren.



5.2.
veroordeelt [bewindvoerder 1] , h.o.d.n. [handelsnaam] en [bewindvoerder 2] in de kosten voor de onder 5.1 genoemde noodzakelijke ontruimings- en schoonmaakwerkzaamheden, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis in deze procedure zullen zijn voldaan,



5.3.
veroordeelt [bewindvoerder 1] , h.o.d.n. [handelsnaam] en [bewindvoerder 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.453,66, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2026.