ECLI:NL:RBZWB:2026:8948

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Tilburg



Zaaknummer: 11871338 \ CV EXPL 25-4418




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van





[verhuurder]
,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. E.E.W. Danen,



tegen





[huurder]
,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. F. Günes.






1De procedure


1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 mei 2026 met de daarin vermelde stukken;- de akte van [verhuurder] ;- de antwoordakte van [huurder] .




1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De verdere beoordeling


2.1.
Al hetgeen in het tussenvonnis van 20 mei 2026 is overwogen en beslist wordt hier als herhaald en ingelast beschouwd.



2.2.
In voornoemd tussenvonnis heeft de kantonrechter [verhuurder] in de gelegenheid gesteld bij akte een deugdelijk gespecificeerd en sluitend overzicht van de huurachterstand in het geding te brengen. Vervolgens is [huurder] in de gelegenheid gesteld om bij antwoordakte reageren.





De huurachterstand





2.3.

[verhuurder] heeft bij akte aangevoerd dat de huurachterstand € 3.357,15 bedraagt. [huurder] heeft in zijn antwoordakte eveneens een specificatie overgelegd en concludeert daarin dat hij € 293,70 te veel aan voorschotten heeft betaald. Dit bedrag dient volgens [huurder] in mindering te worden gebracht op de berekende huurachterstand van € 107,31, waardoor geen huurachterstand meer bestaat, aldus [huurder] .



2.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op [verhuurder] als verhuurder rust de stelplicht en de bewijslast van zijn stelling dat er sprake is van een huurachterstand van € 3.357,15. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verhuurder] dit onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter licht dit als volgt toe. [verhuurder] heeft ten onrechte betalingen en achterstanden van vóór 24 augustus 2019 (de vorige huurovereenkomst) meegenomen in het overzicht, terwijl in het tussenvonnis is bepaald dat enkel de lopende huurovereenkomst mag worden betrokken in de specificatie van de huurachterstand. Bovendien heeft [huurder] het overzicht van de huurachterstand van [verhuurder] al in zijn conclusie van antwoord betwist en heeft daarbij een eigen overzicht overgelegd. In de antwoordakte heeft [huurder] opnieuw een eigen overzicht ingebracht. Uit deze overzichten blijkt dat [huurder] verschillende betalingen aan huur heeft opgenomen die afwijken van de betalingen in het overzicht van [verhuurder] . Daarnaast heeft [huurder] gewezen op betalingen die volgens hem niet zijn meegenomen in het overzicht van [verhuurder] , zoals de betalingen van 31 augustus 2020 (€ 662,00), 14 mei 2026 (€ 628,18) en 15 juni 2026 (€ 628,18). Gelet op deze gemotiveerde betwisting en gelet op het feit dat [huurder] reeds bij conclusie van antwoord afwijkende bedragen heeft genoemd en [verhuurder] dus toen al bekend was met de betwisting, had het op de weg van [verhuurder] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen. Dat had hij bijvoorbeeld kunnen doen door bankafschriften over te leggen waaruit de door [huurder] verrichte betalingen blijken, zodat de bedragen in het overzicht konden worden gecontroleerd. Omdat [verhuurder] dit heeft nagelaten en wegens de hiervoor genoemde onjuistheden in de overzichten van [verhuurder] , is niet komen vast te staan dat het gevorderde bedrag door [huurder] onbetaald is gelaten.



2.5.
De vordering tot betaling van het bedrag van € 3.357,15 wordt, gelet op het voorgaande, afgewezen. Omdat niet vaststaat dat sprake is van een huurachterstand, is er geen grondslag voor de gevorderde ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Ook deze vorderingen, de daarmee samenhangende nevenvorderingen en de gevorderde contractuele rente worden daarom afgewezen.



De uitspraak van de Huurcommissie





2.6.
Volgens artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder heeft besloten, tenzij een van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Niet is gesteld of gebleken dat [verhuurder] te laat een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld, zodat met de door [verhuurder] ingestelde vordering de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen.



2.7.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie niet toewijsbaar is.



2.8.
De onderdelen waartegen [verhuurder] bezwaar heeft gemaakt, worden hierna achtereenvolgens besproken.



Tijdelijke Tegemoetkoming Blokverwarming





2.9.
De Huurcommissie brengt in haar berekening de fictieve kosten van de Tijdelijke Tegemoetkoming Blokverwarming (hierna: TTB) in mindering op het verschuldigde bedrag aan servicekosten. De Huurcommissie licht dat - samengevat - als volgt toe. De TTB kan alleen worden aangevraagd door de contractuele wederpartij van de energiemaatschappij, de verhuurder. De verhuurder is wettelijk verplicht de servicekosten af te rekenen met de huurder. Naar het oordeel van de commissie vloeit daaruit de verantwoordelijkheid voor de verhuurder voort om, naast het doorbelasten van kosten, ook (en omgekeerd) te zorgen voor financiële voordelen die aan de huurder horen toe te komen. Omdat [verhuurder] de TTB wel had kunnen aanvragen, worden de fictieve kosten van de TTB in mindering gebracht op de servicekosten.



2.10.

[verhuurder] is het hier niet mee eens en voert het volgende aan. Op grond van artikel 7:259 lid 1 BW en geldende jurisprudentie is [huurder] enkel de daadwerkelijk door [verhuurder] gemaakte kosten verschuldigd. [verhuurder] heeft de TTB niet ontvangen waardoor dit niet in mindering kan worden gebracht op de afrekening. De TTB was bedoeld voor de destijds hoge energiekosten. [verhuurder] had een meerjarencontract met een vast laag tarief, afgesloten in 2021. Hierdoor profiteerde [huurder] al van een laag tarief. Ondanks dat [verhuurder] niet bekend was met de TTB, was hij ook niet de beoogde doelgroep. De TTB was immers bedoeld voor degene die werd geconfronteerd met enorm stijgende energielasten, wat hier niet het geval was. De Huurcommissie heeft onterecht een bedrag aan TTB berekend wat [verhuurder] mogelijk had kunnen ontvangen en daarmee heeft de Huurcommissie (de bedoeling van) de wet miskend.



2.11.
De kantonrechter overweegt als volgt. [verhuurder] stelt terecht dat in beginsel de daadwerkelijk gemaakte kosten verschuldigd zijn, maar dit ontslaat [verhuurder] niet van zijn verplichting om zich als goed verhuurder in te spannen om de kosten voor de huurder te beperken. [verhuurder] heeft niet onderbouwd dat hij destijds niet in aanmerking kwam voor de TTB. Het niet benutten van de TTB komt voor rekening en risico van [verhuurder] . Daarom sluit de kantonrechter aan bij het oordeel van de huurcommissie dat de fictieve TTB-vergoeding in mindering moet worden gebracht op de afrekening servicekosten.



Zonnepanelen





2.12.
De Huurcommissie overweegt dat onbekend is of de zonnepanelen roerend of onroerend zijn en of er afspraken zijn gemaakt over de zonnepanelen en de kosten daarvan. De Huurcommissie kan niet vaststellen of teruglevering ten goede van de verhuurder of de huurder dient te komen. Daarbij heeft [verhuurder] onvoldoende toegelicht en met stukken onderbouwd hoe de terugleververgoeding werkt. De commissie kan daardoor de kosten ook niet controleren. Zij gaat daarom uit van het bedrag van € 115,47 dat in het rapport is berekend. Als eerdergenoemde TTB-bedragen hierop in mindering worden gebracht, komt er een negatief bedrag uit. Dit betekent dat de Huurcommissie de betalingsverplichting voor de elektriciteitskosten op € 0,00 vaststelt.



2.13.

[verhuurder] is het niet eens met de Huurcommissie en voert het volgende aan. De zonnepanelen zijn door [verhuurder] gefinancierd en aangelegd. Er zijn geen (financiële) afspraken gemaakt met de huurders en ook zijn de kosten van de zonnepanelen niet in rekening gebracht bij de huurders. De huurders betalen geen gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen. De zonnepanelen zijn in dit geval roerend, ze kunnen immers relatief eenvoudig worden verwijderd. En er zijn volgens [verhuurder] geen terugleverkosten.



2.14.
De kantonrechter overweegt als volgt. Hoewel [verhuurder] stelt dat de zonnepanelen roerend zijn en volledig door hem zijn gefinancierd zonder dat de huurders een gebruiksvergoeding betalen, kan dit niet leiden tot een ander oordeel. [verhuurder] mag slechts de werkelijk gemaakte servicekosten doorberekenen. Indien zonnepanelen stroom opwekken die ten goede komt aan de algemene voorzieningen, verlagen zij de factuur van de energieleverancier. [verhuurder] heeft nagelaten om inzichtelijk te maken hoe de opbrengst van de zonnepanelen zich verhoudt tot de elektriciteitskosten. Dat [verhuurder] geen vergoeding van de huurders vraagt voor de zonnepanelen, maakt nog niet dat hij de stroomopbrengst (als besparing op de servicekosten) buiten de afrekening kan houden ten gunste van zichzelf. Omdat [verhuurder] de werkelijke kosten niet controleerbaar heeft onderbouwd, heeft de Huurcommissie terecht de betalingsverplichting voor elektriciteit op € 0,00 bepaald. Als eerdergenoemde TTB-bedragen hierop in mindering worden gebracht, komt er een negatief bedrag uit. Dit betekent dat de commissie de betalingsverplichting voor de elektriciteitskosten terecht op € 0,00 vaststelt.



Glasverzekering





2.15.
De Huurcommissie heeft overwogen dat [verhuurder] geen facturen en polis van de glasverzekering heeft verstrekt waardoor de kosten niet kunnen worden gecontroleerd. Uit de huurovereenkomst blijkt ook niet dat deze kostenpost is overeengekomen. De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting daarom vast op € 0,00.



2.16.

[verhuurder] is het daar niet mee eens en voert het volgende aan. In de huurovereenkomst is overeengekomen dat ‘overige diensten’ onderdeel zijn van de servicekosten en volgens [verhuurder] valt een glasverzekering daaronder. Zoals in de jurisprudentie is bepaald kunnen servicekosten ook stilzwijgend worden overeengekomen indien een post is overeengekomen in de huurovereenkomst waaronder deze kosten zouden kunnen vallen. Er hoeft niet expliciet te zijn overeengekomen dat deze post onder servicekosten valt. Wat betreft deze post is geen bezwaar gemaakt door [huurder] . Hij heeft alleen om verduidelijking gevraagd per e-mail. In zijn formulier ingediend bij de Huurcommissie heeft hij dit punt niet genoemd. Er is dus geen bezwaar gemaakt tegen de glasverzekering, waardoor de glasverzekering onder de servicekosten valt.



2.17.
De rechtbank overweegt over de glasverzekering als volgt. Deze kostenpost is niet expliciet opgenomen in de huurovereenkomst. Het standpunt van [verhuurder] dat een glasverzekering valt onder ‘overige diensten’ wordt niet gevolgd. [verhuurder] heeft namelijk niet onderbouwd op welke manier deze kostenpost stilzwijgend is overeengekomen. Dat [huurder] niet direct formeel bezwaar maakte maar slechts om verduidelijking vroeg, betekent niet dat [huurder] de verschuldigdheid van deze post heeft erkend. Nu bovendien de onderbouwende stukken (polis en factuur) ontbreken, heeft de Huurcommissie deze post terecht op € 0,00 vastgesteld.



Legeskosten





2.18.
Volgens [verhuurder] hadden de legeskosten door de Huurcommissie niet verhoogd mogen worden, omdat hij niet volledig in het ongelijk is gesteld.



2.19.
De kantonrechter overweegt dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie niet kan vernietigen, zoals reeds is overwogen in r.o. 2.7. Daarom kan de kantonrechter geen uitspraak doen over de verschuldigdheid van de door de Huurcommissie vastgelegde leges. [verhuurder] heeft ook niet toegelicht op welke grondslag de kantonrechter uitspraak zou kunnen doen over de verschuldigdheid van de door de Huurcommissie vastgestelde leges.



Tussenconclusie





2.20.
De primaire vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen. De uitspraak van de Huurcommissie kan immers niet worden vernietigd en de afrekening servicekosten is niet correct. Ook wordt de huurovereenkomst niet ontbonden, hoeft [huurder] de woning niet te ontruimen en hoeft [huurder] geen huurachterstand of gebruiksvergoeding te betalen. Wat betreft de onderdelen van de uitspraak van de Huurcommissie waartegen [verhuurder] bezwaar heeft gemaakt, wordt het oordeel van de Huurcommissie hierover in stand gehouden.



2.21.
Subsidiair vordert [verhuurder] een verklaring voor recht dat de huurprijs thans € 574,68 bedraagt. Ook vordert [verhuurder] dat [huurder] zelf contracten aangaat met een leverancier van GWE en dat [huurder] € 103,10 ter zake van waterschapsbelasting betaalt aan [verhuurder] . Op deze vorderingen wordt hierna ingegaan.



Kale huurprijs





2.22.

[verhuurder] vordert een verklaring voor recht dat de kale huurprijs thans € 574,68 bedraagt. [huurder] is het daar niet mee eens. [verhuurder] heeft de huurverhoging wel aangezegd, maar niet met inachtneming van de juiste termijn. [huurder] heeft daartegen bezwaar gemaakt en mocht er daarom redelijkerwijs van uitgaan dat de huur niet zou worden verhoogd, aldus [huurder] .



2.23.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Een voorstel van de verhuurder tot verhoging van de huur moet worden gedaan op een termijn van tenminste twee maanden voor de voorgestelde datum van ingang van de wijziging (artikel 7:252 BW). Vaststaat dat [verhuurder] in de brief van 2 januari 2025 een huurverhoging heeft aangezegd met een ingangsdatum met terugwerkende kracht, te weten per 1 oktober 2024. Partijen zijn het erover eens dat hiermee niet de juiste wettelijke aanzeggingstermijn in acht is genomen. Om die reden heeft [verhuurder] de huurverhoging pas per april 2025 laten ingaan.



2.24.
Hoewel de aanzegging hiermee formeel niet aan de wettelijke vereisten voldeed, staat vast dat [huurder] duidelijk was wat de bedoeling was en welke huurverhoging werd beoogd. [huurder] is door de onjuiste datum in de brief dan ook niet in zijn belangen geschaad. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs thans € 574,68 bedraagt, wordt toegewezen.



GWE-overeenkomsten





2.25.

[verhuurder] vordert een aanpassing van de huurovereenkomst, namelijk dat [huurder] zelf verantwoordelijk wordt voor het aangaan van overeenkomsten omtrent gas, water en elektriciteit. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] hiermee ingestemd. De kantonrechter zal daarom bepalen dat [huurder] zelf contracten aangaat met een leverancier van gas, water en elektriciteit.



Waterschapsbelasting





2.26.
Volgens [verhuurder] moet [huurder] nog een bedrag van € 103,10 aan waterschapsbelasting betalen. Dit is door [huurder] tijdens de mondelinge behandeling erkend. Deze vordering wordt daarom toegewezen.



Conclusie





2.27.
Gelet op het voorgaande wordt de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2023 vastgesteld op € 1.166,08 (€ 1.062,98 zoals vastgesteld door de Huurcommissie + € 103,10 aan waterschapsbelasting).



Buitengerechtelijke incassokosten





2.28.


[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [huurder] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De overeenkomst bevat een incassokostenbeding in artikel 20.4 van de algemene voorwaarden: “20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q.

raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.”

Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [huurder] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Het beding wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (meer specifiek artikel 6:96 lid 5 BW / het Besluit) die zonder dit beding (dwingend) zou gelden. Het beding is daarom onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en oneerlijk in de zin van de Richtlijn. [verhuurder] kan in dat geval geen aanspraak meer maken op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest zonder het oneerlijke beding. Dat volgt uit vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.





De proceskosten





2.29.

[verhuurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [verhuurder] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


506,00


(2 punten × € 253,00)




- nakosten


€


126,50







Totaal


€


632,50











Uitvoerbaarheid bij voorraad





2.30.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dit betekent dat deze uitspraak geldt, totdat in een eventueel hoger beroep anders is beslist.





3De beslissing


De kantonrechter



3.1.
stelt de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2023 (inclusief waterschapsbelasting) vast op € 1.166,08,



3.2.
verklaart voor recht dat de kale huurprijs thans € 574,68 bedraagt,



3.3.
bepaalt dat [huurder] vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis zelf contracten aangaat met een leverancier van GWE,



3.4.
veroordeelt [huurder] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan [verhuurder] € 103,10 ter zake van waterschapsbelasting,



3.5.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 632,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,



3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,



3.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.









Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.