ECLI:NL:RBZWB:2026:8247

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Tilburg



Zaaknummer: 11511536 \ CV EXPL 25-467




Vonnis van 26 augustus 2026




in de zaak van


1. [huurder 1]
2. [huurder 2]
3. [huurder 3]
4. [huurder 4]
5. [huurder 5]
6. [huurder 6]
7. [huurder 7]
8. [huurder 8]
9. [huurder 9]
10. [huurder 10]
11. [huurder 11]
12. [huurder 12]
13. [huurder 13]
14. [huurder 14]
15. [huurder 15]
16. [huurder 16]
17. [huurder 17]
18. [huurder 18]
19. [huurder 19]
20. [persoon 1] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van haar vader [huurder 20]
21. [persoon 1] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van haar moeder [huurder 21]
22. [huurder 22]
23. [huurder 23]
24. [huurder 24]
25. [huurder 25]
26. [huurder 26]
27. [huurder 27]
28. [huurder 28]
29. [huurder 29]
30. [huurder 30]
31. [huurder 31]
32. [huurder 32]
33. [huurder 33]
34. [huurder 34]
35. [huurder 35]
36. [huurder 36]
37. [huurder 37]
38. [huurder 38]
39. [huurder 39]
40. [huurder 40]
41. [huurder 41]
42. [huurder 42]
43. [huurder 43]
44. [huurder 44]
45. [huurder 45]
46. [huurder 46]
47. [huurder 47]
48. [huurder 48]
49. [huurder 49]
50. [huurder 50]
51. [huurder 51]
52. [huurder 52]
53. [huurder 53]
54. [huurder 54]
55. [huurder 55]
56. [huurder 56]
57. [huurder 57]
58. [huurder 58]
59. [huurder 59]
60. [huurder 60]
61. [huurder 61]
62. [huurder 62]
63. [huurder 63]
64. [huurder 64]
65. [huurder 65]
66. [huurder 66]
67. [huurder 67]
68. [huurder 68]
69. [huurder 69]
70. [huurder 70]
71. [huurder 71]
72. [huurder 72]
73. [huurder 73]
74. [huurder 74]
75. [huurder 75]
76. [huurder 76]
77. [huurder 77]
78. [huurder 78]
79. [huurder 79]
80. [huurder 80]
81. [huurder 81]
82. [huurder 82]
83. [huurder 83]
84. [huurder 84]
85. [huurder 85]
86. [huurder 86]
87. [huurder 87]
88. [huurder 88]
89. [huurder 89]
90. [huurder 90]
91. [huurder 91]
92. [huurder 92]
93. [huurder 93]
94. [huurder 94]
95. [huurder 95]
96. [huurder 96]
97. [huurder 97]
98. [huurder 98]
99. [huurder 99] ,

allen wonende te [plaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen: Huurders,
gemachtigde: mr. J.M. Molkenboer,



tegen





[verhuurder] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigden: mr. E.K. Sneeuw, mr. P.V. Kleijn.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:


Dagvaarding van 15 januari 2025 met producties 1 t/m 11


Conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van antwoord in incident ex artikel 843a Rv tevens conclusie van eis in reconventie met producties 1 t/m 18


Rolbeslissing van 2 april 2025 voor het nemen van een akte om stellingen (zo nodig) aan te passen aan de hand van nieuwe wetgeving, artikelen 194 t/m 195a Rv.


Brief van Huurders van 27 mei 2025 met een verzoek om royement van de procedure ten aanzien van in de brief genoemde personen


Akte van Huurders van 28 mei 2025


Antwoordakte van [verhuurder] van 10 september 2025


Rolbeslissing 15 oktober 25 voor het nemen van een akte door Huurders in verband met de formele verweren van [verhuurder] tegen een aantal Huurders


Akte uitlaten rolbeslissing tevens houdende akte wijziging van eis en conclusie van antwoord in reconventie met producties 12 t/m 15 van 10 december 2025 van Huurders


Brief 27 januari 2026: de erven van [huurder 8] willen de procedure voortzetten


Antwoordakte van [verhuurder] met producties 19 t/m 26 van 4 februari 2026


Brief van Huurders van 20 februari 2026 met eisvermeerdering met producties 16, 17 en 18, toegestaan tot “berekening en standpunt zijdens verhuurder omtrent energieverbruik/productie 23 zijdens verhuurder” pagina 5


Brief van [verhuurder] van 25 februari 2026, bezwaar tegen brief van 20 februari 2026 van Huurders;


Brief van Huurders van 26 februari 2026, reactie op bezwaar van [verhuurder]


Akte overlegging productie 27 van 2 maart 2026 van [verhuurder]


Brief van Huurders van 5 maart 2026 in verband met wijziging van enkele eisers


De mondelinge behandeling van 10 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt


Akte houdende verzoek tot schorsing tevens houdende opgave lijst van eisers van Huurders gedateerd 16 maart 2026, waarbij gelijktijdig procesvolmachten aan [verhuurder] zijn gestuurd. De griffier heeft aantekening gemaakt van het akkoord van [verhuurder] met het verlenen van royement tegen de huurders die aanvankelijk op de dagvaarding als procespartij stonden opgenomen, maar niet meer op deze lijst staan.


Akte uitlaten van [verhuurder] van 8 april 2026


Akte uitlaten van Huurders van 8 april 2026





1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2Inleiding


Tussen Huurders en [verhuurder] bestaan huurovereenkomsten voor reguliere woonappartementen in het [complex] in [plaats 1] . In het complex bevinden zich ook zorgappartementen en commerciële ruimtes. De verwarming en warm water voor het hele complex worden geleverd door een WKO-installatie en enkele CV-ketels. Er is discussie ontstaan over de berekening en teruggave van energiekosten voor warmte. Tussen enkele huurders en [verhuurder] is - onder andere - daarover eerder al een procedure gevoerd, die eindigde met het vonnis van 18 januari 2023.



Tegen dit vonnis heeft [verhuurder] hoger beroep ingesteld. Naar aanleiding van dit vonnis hebben Huurders overleg gevoerd met [verhuurder] en heeft [verhuurder] het hoger beroep ingetrokken. Er zijn naar aanleiding van dit overleg wel afspraken gemaakt over de servicekosten, maar er is geen regeling getroffen over de energiekosten voor warmte. Huurders vorderden in hun dagvaarding dat [verhuurder] vanaf 2018 deze energiekosten voor alle Huurders moest berekenen volgens de berekeningsmethode zoals die was bepaald in het vonnis van 18 januari 2023 en dat [verhuurder] het door Huurders teveel betaalde zou terugbetalen. Over de periode 2018 en 2019 is [verhuurder] niet bereid om de energiekosten op die manier te berekenen en bedragen terug te betalen. Over de periode vanaf 2020 heeft [verhuurder] de energiekosten al volgens de berekening uit dit vonnis in rekening gebracht bij Huurders. In reconventie geeft zij wel aan dat zij bij het toepassen van die berekening enkele foutjes heeft gemaakt, omdat in die berekening niet met alle juiste uitgangspunten rekening is gehouden. Het te weinig bij Huurders in rekening gebrachte bedrag vordert zij na.



Met een eiswijziging hebben Huurders zich vervolgens op het standpunt gesteld dat een nauwkeurigere meetmethode mogelijk is en toegepast moet worden. Wat op basis van die meetmethode teveel betaald is, willen Huurders terugbetaald krijgen. Ook in het vervolg willen zij dat met deze methode de door hen te betalen energiekosten voor warmte worden berekend. In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen welke berekeningsmethode moet worden gevolgd om te komen tot de redelijke vergoeding zoals artikel 7:259 BW die voorschrijft.





3Het geschil



in conventie




3.1.
Huurders vorderen na eiswijzigingen op 10 december 2025 en 20 februari 2026 en 10 maart 2026:

1. Gedaagde te veroordelen om aan eisers die kosten van leveringen van warmte over 2018 tot en met 2023 hebben betaald, binnen twee weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis terug te betalen wat zij terzake de omslag van vaste en variabele kosten van energielevering méér hebben betaald dan verschuldigd zou zijn als wordt gerekend met correcte opslag van de vaste kosten en de correcte opslag van de variabele kosten over de jaren 2019 tot en met 2023 en de daarmee overeenstemmende Gigajouleprijs die in het hierboven weergegeven staatje is weergegeven. Meer specifiek:

a. aan vaste kosten per eiser terug te betalen hetgeen iedere afzonderlijke eiser
uitgaande van een vol jaar in de respectievelijke jaren teveel heeft betaald:
2019: € 200,92 - € 90,23 = € 110,69
2020: € 251,67 - € 64,97 = € 186,70
2021: € 276,47 - € 86,25 = € 190,21
2022: € 358,60 - € 146,78 = € 211,82
2023 € 534,38 - € 170,78 = € 363,60
b. aan variabele kosten per eiser terug te betalen hetgeen iedere afzonderlijke eiser uitgaande van een vol jaar in de respectievelijke jaren dan op basis van de
navolgende Gigajouleprijzen verschuldigd zou zijn geweest:
2019: € 9,99
2020: € 15,98
2021: € 13,93
2022: € 18,11
2023: € 30,29


2. Alles te vermeerderen met de wettelijke rente over de toe te wijzen bedragen vanaf 31 december 2018 respectievelijk 31 december 2019 althans de dag van betaling door eisers aan gedaagde tot aan de dag van (terug)betaling door gedaagde

3. Te verklaren voor recht dat ook voor de kalenderjaren vanaf 31 december 2023 dezelfde rekenmethodiek dient te worden gehanteerd door gedaagde.

4. Gedaagde te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis deugdelijke meters te installeren en effectief te doen zijn terzake de door eisers gehuurde woonruimte, waaruit de kosten metterdaad blijken, op straffe van een dwangsom ad € 1.000,- per dag.



3.2.
Huurders hebben daarbij opgemerkt dat zijn hun vorderingen en grondslag hebben gewijzigd ten opzichte van de dagvaarding als gevolg van nieuw verkregen inzichten in combinatie met cijfermateriaal dat [verhuurder] bij conclusie van antwoord in het door Huurders ingestelde incident had overgelegd. Volgens hen moet bij de berekening van de energiekosten niet (meer) worden uitgegaan van de berekening zoals opgenomen in het vonnis van 18 januari 2023, omdat er nauwkeurigere en specifieke gegevens omtrent verbruik en vaste kosten bekend zijn. Met een gestandaardiseerde omrekenmethode die Huurders hebben gemaakt, kan het totale gas- en stroomverbruik van de WKO-installatie en CV-ketels ten behoeve van warmte worden omgerekend naar Gigajoules, zodat deze zijn te vergelijken met het aantal Gigajoule dat bij de reguliere appartementen aan gebruik wordt gemeten via hun individuele meters. De vaste kosten staan op de eindafrekening en kunnen direct worden doorbelast aan alle huurders.


In verband met de individuele meters in de reguliere appartementen voeren Huurders aan dat die geen relevante informatie meten over de in rekening te brengen warmtekosten. Daarom voldoen deze volgens hen niet aan artikel 8 lid 2 van de Warmtewet en moet [verhuurder] deugdelijke meters installeren die daaraan wel voldoen.




3.3.

[verhuurder] voert verweer. [verhuurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Huurders, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Huurders en veroordeling van Huurders in de daadwerkelijke kosten van (een gedeelte van) de procedure in conventie en het (door Huurders ingetrokken) incident.



3.4.

[verhuurder] heeft zowel verweer gevoerd tegen de vorderingen en grondslagen die Huurders in hun dagvaarding hadden opgenomen, als tegen de bij nadere aktes door Huurders gewijzigde vorderingen en grondslagen. In het kader van de uiteindelijke vorderingen en grondslagen heeft [verhuurder] het volgende aangevoerd. Allereerst zijn er volgens haar ondanks de vele wijzigingen die Huurders in de namen van de eisers hebben doorgegeven nog steeds sommige Huurders als procespartij aangemerkt waarbij dat niet juist is. Daarnaast zijn volgens [verhuurder] de terugbetalingsvorderingen over 2018 tot en met 2021 van sociale woonruimtes vervallen. De vorderingen over 2018 en 2019 van de Huurders die ook partij waren bij de vorige procedure moeten worden afgewezen, omdat [verhuurder] hen al volgens het vonnis van 18 januari 2023 heeft terugbetaald. De Huurders van de geliberaliseerde woonruimtes kunnen in ieder geval over 2018 en 2019 op grond van de redelijkheid en billijkheid dan wel vanwege misbruik van recht geen aanspraak meer maken op eventuele terugbetaling.



[verhuurder] heeft ook inhoudelijk verweer gevoerd tegen de nieuwe, gestandaardiseerde omrekenmethode van Huurders. Een berekening op grond daarvan is volgens [verhuurder] onjuist, omdat sprake is van onjuiste fictieve rendementen. Ook wordt er volgens haar voorbij gegaan aan te veel onzekerheden, zoals energieverlies door transport, levering van koude en het feit dat niet bekend is welk deel van de geleverde warmte voor ruimteverwarming en warm tapwater is verzorgd vanuit de WKO-installatie (die op elektriciteit werkt) en welk deel van de CV-ketels (die op gas werken).




[verhuurder] betwist verder dat zij op grond van artikel 8 lid 2 van de Warmtewet (verder Ww) een verplichting heeft om extra of andere meters te plaatsen in de woningen van Huurders. De huidige meters registreren het warmteverbruik zoals bepaald in dat artikel.



Tot slot voert [verhuurder] aan dat Huurders onzorgvuldig en onrechtmatig hebben gehandeld dan wel misbruik van procesrecht hebben gemaakt, doordat Huurders de grondslag en hun eis volledig hebben gewijzigd, terwijl daar geen nieuwe feiten of omstandigheden aan ten grondslag lagen. Wat Huurders hebben aangedragen als nieuwe informatie was volgens [verhuurder] allemaal al bekend. Daarnaast was volgens [verhuurder] niet voldaan aan de eisen van artikel 194 tot en met 195a Rv voor het incident van Huurders. Zij hebben hun incidentele vordering ook pas ingetrokken, nadat [verhuurder] extra stukken had overgelegd. Door dit alles is [verhuurder] onnodig op proceskosten gejaagd en wil zij dat Huurders in de daadwerkelijke kosten van (een deel van) de procedure worden veroordeeld. De daadwerkelijke proceskosten voor de conclusie van antwoord in conventie en het incident en de eis in reconventie van 26 maart 2025 zijn € 23.646,43 en voor de antwoordakte van 10 september 2025 zijn de daadwerkelijke kosten € 1.669,20.




3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



in reconventie





3.6.

[verhuurder] vordert, samengevat en na vermeerdering van eis na wijziging van de grondslag van Huurders:


I. een verklaring voor recht dat [verhuurder] een vordering op de Huurders heeft ter hoogte van wat zij aan vaste en variabele kosten van warmte over de jaren 2020 t/m 2022 moeten bijbetalen, wat neerkomt op een bijbetaling per Huurder conform onderstaande schema:














2020


2021


2022




Bijbetaling vaste kosten


€ 11,90


€ 13,09


€ 2,48




Bijbetaling variabele kosten per GJ


€ 0,42


€ 0,39


€ 0,32







II. een verklaring voor recht dat Huurders onrechtmatig hebben gehandeld c.q. misbruik hebben gemaakt van procesrecht en om Huurders op grond van artikel 612 Rv te veroordelen tot het vergoeden van schade nader op te maken bij staat.



Tot slot wil zij dat Huurders ook in reconventie volledig in de gemaakte proceskosten worden veroordeeld.




3.7.

[verhuurder] voert daarvoor aan dat zij bij de berekening van de energiekosten voor warmte een fout heeft gemaakt. Uitgangspunt van haar berekening is de berekening zoals die is opgenomen in het vonnis van 18 januari 2023. Daarbij moet worden uitgegaan van een percentage van 81,06% aan verwarmd vloeroppervlakte in plaats van 62,69% waar in het vonnis vanuit is gegaan. Het percentage van 62,69% was namelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat ook de algemene ruimtes verwarmd worden, terwijl dat niet het geval is. [verhuurder] heeft vervolgens echter per abuis bij de berekening van de variabele kosten een percentage van 79,89% gebruikt. Daarnaast heeft zij per abuis de vaste kosten op basis van 317 eenheden in plaats van 302 eenheden berekend. Daardoor hebben Huurders te weinig betaald voor de energiekosten over de jaren 2020 tot en met 2022.



3.8.
Huurders voeren verweer. Huurders concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] en veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten. Hoewel zij erkennen dat de wijzigingen die [verhuurder] ten aanzien van de berekening in het vonnis van 18 januari 2023 maakt op zich juist zijn, betwisten zij dat van deze berekening moet worden uitgegaan. Volgens Huurders moet van de door hen aangegeven gestandaardiseerde omrekenmethode worden uitgegaan. De gevorderde werkelijke proceskosten zijn volgens hen bovenmatig en ongegrond.



3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



In conventie en reconventie




4.1.
De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandelen.



De procedure wordt voor enkele eisers beëindigd





Huurders die verzoeken om doorhaling van de procedure




4.2.
Eisers [huurder 66] (66) en [huurder 26] (26) willen de procedure doorhalen en niet voortzetten. De kantonrechter begrijpt dat zij daarmee een verzoek doen als bedoeld in artikel 246 Rv. Zo’n verzoek kan alleen gezamenlijk met de wederpartij. Daarvan is geen sprake. [verhuurder] heeft juist om een proceskostenveroordeling gevraagd voor eisers die zich na dagvaarding hebben teruggetrokken. Daarbij is niet gebleken dat deze beide eisers vallen onder de procesafspraak die partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben gemaakt en voor wie [verhuurder] akkoord is gegaan met royement zonder proceskostenveroordeling.


De kantonrechter leidt uit de bewoording van deze eisers af dat zij hun vordering niet langer handhaven. De kantonrechter hoeft daarom op hun vordering niet te beslissen. Wel zal ten aanzien van [huurder 66] en [huurder 26] worden beslist op de proceskostenveroordeling die [verhuurder] heeft gevraagd.




Huurders waarvan geen procesvolmacht bekend is




4.3.

[verhuurder] heeft aangevoerd dat er geen procesvolmachten aanwezig zijn voor eisers [huurder 20] (20) en [huurder 21] (21), omdat niet blijkt dat de procesvolmacht door de juiste persoon is ondertekend. Uit de door Huurders overgelegde lijst bij akte van 16 maart 2026 blijkt volgens [verhuurder] dat [persoon 1] deze beide personen als bewindvoerder vertegenwoordigt. De procesmachtiging is echter ondertekend door [naam] .


Volgens [verhuurder] ontbreekt ook een procesvolmacht voor [huurder 23] (23). Uit de procesvolmacht blijkt dat deze is ondertekend door [persoon 2] , in het bijzijn van mevrouw [huurder 2] , omdat [huurder 23] fysiek niet in staat is om te tekenen. Wie de personen zijn die de procesmachtiging hebben ondertekend en of zij daartoe bevoegd waren, is [verhuurder] niet bekend.



Tot slot is volgens [verhuurder] geen procesvolmacht van [huurder 33] (33) overgelegd. De volmacht die voor haar is overgelegd staat op naam van [persoon 4] .




4.4.
Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter dat voor [huurder 20] en [huurder 21] , althans hun bewindvoerder, [huurder 23] en [huurder 33] geen procesmachtiging aanwezig is, zodat zij niet-ontvankelijk zijn.



4.5.

[verhuurder] heeft ten aanzien van deze eisers vanwege het ontbreken van een (juiste) procesvolmacht aangegeven dat zij haar vorderingen voor zover ingesteld tegen deze personen zal intrekken. Daarom zal de kantonrechter tegen hen geen vonnis in reconventie wijzen.



overleden Huurders




4.6.
Wegens het overlijden van enkele Huurders, is bij akte de schorsing van de procedure gevraagd zoals bepaald in artikel 225 lid 2 Rv voor de volgende Huurders:



[huurder 61] (61), [huurder 30] (30), [huurder 10] (10) en [huurder 96] (96).



Aangezien de [verhuurder] hiertegen geen bezwaar heeft aangevoerd, schorst de kantonrechter de procedure ten aanzien van deze Huurders.




Partijen verschillen van mening over de berekening van de kosten voor warmte





4.7.
Huurders zijn van mening dat zij teveel energiekosten hebben betaald en vorderen het te veel betaalde vanaf het jaar 2019 terug. [verhuurder] berekent deze kosten sinds 2020 met de berekeningsmethode uit het vonnis van 18 januari 2023. Die methode gaat uit van de fictie van 35% vaste kosten en 65% variabele kosten (volgens het Beleidsboek van de Huurcommissie), waarbij rekening wordt gehouden met het oppervlakte van de reguliere appartementen ten opzichte van de zorgappartementen en commerciële ruimtes. Volgens Huurders zijn er specifieke en nauwkeurigere (meet)gegevens beschikbaar, zodat de omslag van de vaste en variabele kosten aanzienlijk preciezer kan worden becijferd. Daarvoor hebben Huurders een gestandaardiseerde omrekeningsmethode gemaakt die zij ten grondslag leggen aan de berekening van de door hen te betalen energiekosten. Het gaat hierbij om de berekeningsmethode zoals ingediend als productie 12. Later in de procedure is een andere berekening met nieuwe uitgangspunten ingediend, maar deze is niet aan de vordering ten grondslag gelegd. Dat hebben Huurders expliciet bevestigd tijdens de mondelinge behandeling.


Voor de berekeningsmethode gelden aldus de volgende uitgangspunten volgens Huurders:



Het totale gas- en elektriciteitsverbruik door de WKO-installatie en CV-installatie ten behoeve van warmte van de [verhuurder] in m3 en kWh over de jaren 2018 tot en met 2023 is bekend uit de facturen die [verhuurder] heeft overgelegd. Het Gigajoule-verbruik van de reguliere appartementen is ook bekend, omdat dat met de individuele meters wordt gemeten. Die uitkomsten zijn niet direct te vergelijken (m3 en kWh ten opzichte van Gigajouls), maar wel als het gas- en stroomverbruik van de [verhuurder] wordt omgezet naar Gigajoules (Gj).



Voor het gasverbruik wordt gerekend met de warmte-inhoud van een kubieke meter gas zijnde 35,17 MJ/m3 gas (Groningen gas) en een rendement van de CV-ketels van 97%. Op grond daarvan levert 1m3 gas 0,034115 Gj.



Voor het elektriciteitsverbruik voor de warmteproductie wordt gerekend met een factor 1 kWh=3,6 Mj en een Seizoens Prestatie Factor (SPF) van factor 4. Op grond daarvan levert 1 kWh elektriciteit 14,4 Mj.



Ter onderbouwing van hun stellingen hebben Huurders een rapportage van Q4U Bouwconsultants overgelegd, waarin wordt geconcludeerd dat de uitgangspunten van Huurders correct zijn en de resultaten realistisch.



De vaste kosten uit de facturen kunnen volgens Huurders omgeslagen worden over de 302 eenheden aan de reguliere- en zorgappartementen en commerciële ruimtes samen. Daarmee kan dan het vaste bedrag per regulier appartement ook berekend worden.



Overigens merken Huurders op dat in 2021 de kosten ook ten onrechte boven het prijsplafond van de ACM uitkwamen, dat jaar gesteld op € 25,51. Volgens Huurders heeft [verhuurder] gerekend met € 27,12. Dat is daarom meer dan waarmee [verhuurder] had mogen rekenen. Bovendien mocht [verhuurder] op grond van artikel 7:259 BW uitsluitend de feitelijke kosten van de geleverde energie in rekening brengen, terwijl zij volgens Huurders meer heeft berekend.




4.8.

[verhuurder] voert verweer tegen de berekeningsmethode van Huurders en is van mening dat deze niet een meer nauwkeurige, althans redelijkere uitkomst geeft dan de methode uit het vonnis van 18 januari 2023, omdat deze niet juist is en volledig is gebaseerd op fictie.


Daarbij voert zij ten eerste aan dat Huurders er geen rekening mee houden dat een deel van de verbruikte stroom en gas verloren gaat door verbruik door de (onderdelen van de) warmte installaties. Deze bestaan uit de WKO (warmte- en koudeopslag), zijnde het samenstel van de bronnen in de bodem (inclusief het leidingwerk naar de technische ruimte en de warmtewisselaar) en de bovengrondse laag- en hoogtemperatuur warmtepompen die zich achter de warmtewisselaar bevinden, de transportpompen voor transport van warmte en koude door het gebouw en drie gasgestookte CV-ketels. De installaties produceren, transporteren en leveren warmte, koude en warm tapwater aan het complex. Maar een deel van de verbruikte energie levert dus geen warmte af bij de verbruikers in het complex. Ten tweede is volgens [verhuurder] niet bekend welk gedeelte van de geleverde warmte en warm tapwater wordt geleverd door de WKO en welke door de CV-ketels en dus is niet bekend in hoeverre het rendement daarvan negatief is beïnvloed door het warme water. Ook hiermee houden Huurders volgens haar geen rekening.



Daarnaast voert [verhuurder] aan dat het fictieve rendement van 97% voor de CV-ketels niet nauwkeurig en te hoog is. Dat volgt volgens haar al uit het feit dat Huurders zelf hebben aangegeven dat het rendement varieert tussen 70% en 99%. Ook speelt volgens haar mee dat het produceren van warm tapwater relatief meer energie kost dan het produceren van
ruimteverwarming, omdat het warme tapwater een aanzienlijk hogere temperatuur moet hebben. Daarbij is niet bekend hoeveel warm tapwater de gasgestookte CV-ketels in de betreffende jaren hebben afgeleverd aan de gebruikers in het complex en hoeveel warmte voor ruimteverwarming, terwijl Huurders volgens [verhuurder] helemaal geen rekening houden met de hoeveelheid warm tapwater die de CV-ketels hebben afgeleverd. Ter onderbouwing heeft [verhuurder] een Memo overgelegd van Innuvate, het bedrijf dat de installatie van [verhuurder] vanaf 2021 onderhoudt, beheert en verbetert. Innuvate schat dat de CV-ketels maximaal een rendement hebben tussen de 70% en 80%.



Ook het rendement dat Huurders voor de WKO-installatie hanteren, is volgens [verhuurder] niet nauwkeurig. Een nauwkeurige berekening is volgens [verhuurder] ook niet mogelijk, omdat niet bekend is welke hoeveelheid koude wordt geleverd. De correctie van 5% die Huurders hanteren, is volgens haar fictief en willekeurig. Daarnaast volgt uit de SPF van 4 volgens [verhuurder] niet dat er 14,4 MJ/kWh wordt geproduceerd, omdat in de SPF rekening wordt gehouden met geleverde warmte, warm tapwater en koude, terwijl Huurders de SPF alleen gebruiken voor de berekening van de geleverde warmte voor alleen ruimteverwarming. Ook hier houden Huurders volgens [verhuurder] geen rekening met het feit dat voor het opwarmen van tapwater meer energie nodig is dan voor de ruimteverwarming. Bij de levering van warm tapwater is de SPF minder dan 2,5, zo blijkt volgens [verhuurder] uit een tabel uit de Memo van Innuvate.



Tot slot betwist [verhuurder] dat zij meer kosten in rekening heeft gebracht dan zij daadwerkelijk heeft gemaakt. De toepassing in de berekening van [verhuurder] van de Gigajoules die volgen uit de meters bij de reguliere appartementen is alleen bedoeld voor een betere verdeling van warmtekosten over de reguliere appartementen. Die verdeling gebeurt nadat het variabele deel op basis van de richtlijnen van de Huurcommissie is berekend en dit betreft dus niet de werkelijke variabele kosten. Er wordt op basis van m2
toegerekend aan alle reguliere appartementen. De gebruikte Gigajoules van de
warmtemeters zijn dus enkel gehanteerd als verdeelsleutel en kunnen op geen enkele wijze vergeleken worden met de prijsopbouw van een ACM-tarief. Bovendien zijn de ACM-tarieven volgens [verhuurder] niet één op één van toepassing in huurrelaties.




Op grond van artikel 7:259 BW is uitgangspunt ‘redelijke kosten’





4.9.
Uitgangspunt voor het bedrag aan energiekosten dat [verhuurder] bij Huurders in rekening mag brengen, is artikel 7:259 BW. Uit dat artikel volgt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten het bedrag is dat de huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Ontbreekt deze overeenstemming, dan is de betalingsverplichting het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met wat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.


Vast staat dat Huurders en [verhuurder] voor de energiekosten in kwestie niet tot overeenstemming zijn gekomen. Voor de berekening van warmte waarbij de verhuurder leverancier is, gelden geen bepaalde wettelijke voorschriften. Daarom is uitgangspunt voor de betalingsverplichting van Huurders wat een redelijke vergoeding is voor de geleverde warmte, warm tapwater en koude.




4.10.
De kantonrechter begrijpt de stelling van Huurders zo, dat de berekening die [verhuurder] gebruikt en zoals deze is toegepast in het vonnis van 18 januari 2023, niet tot een redelijke vergoeding leidt, omdat er een berekeningsmethode is - de gestandaardiseerde omrekeningsmethode van Huurders - waarmee een meer nauwkeurige berekening mogelijk is en die tot op de euro nauwkeurig het verbruik kan meten. Daarnaast hebben zij tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de methode van [verhuurder] niet leidt tot een redelijke vergoeding, omdat Huurders met deze methode ook bijdragen aan het energie verbruik van het zwembad, terwijl dat naar verhouding veel meer energie per m2 verbruikt.



4.11.
Het enkele feit dat een nauwkeurigere berekening van de vergoeding mogelijk is, betekent niet zonder meer dat sprake is van een onredelijke vergoeding voor energiekosten met de huidige berekening van [verhuurder] .


Huurders hebben echter gesteld dat met hun methode hun verbruikskosten heel nauwkeurig kunnen worden berekend. Daarnaast hebben zij in een overzicht over de jaren 2019 tot en met 2023 de kosten die zij met hun methode aan vergoedingen zouden moeten betalen, vergeleken met de vergoedingen die zij daadwerkelijk hebben betaald. Daaruit volgt dat de huidige vergoeding op basis van de rekenmethode uit het Beleidsboek van de Huurcommissie ongeveer 40% tot 50% hoger is dan de vergoeding op basis van de berekeningsmethode van Huurders. Naar aanleiding van het verweer van [verhuurder] hebben Huurders een nieuwe berekening gemaakt, overgelegd als productie 17. Daarin hebben zij een aantal aannames aangepast. Ook dan komen de werkelijke verbruikskosten volgens Huurders veel lager uit dan op basis van de berekeningsmethode van de Huurcommissie. Het gaat om vergelijkbare percentages. Hoewel aan die tweede berekeningsmethode deels andere uitgangspunten ten grondslag zijn gelegd, is daarmee niet zonder meer gezegd dat de aannames in de eerste berekeningsmethode (van productie 12) niet of onvoldoende realistisch zijn. Realistisch in die zin dat daarmee het verbruik van de Huurders veel nauwkeuriger kan worden berekend dan met de fictieve berekening van de Huurcommissie. De kantonrechter is van oordeel dat als de berekeningsmethode van Huurders daadwerkelijk het werkelijke verbruik veel nauwkeuriger benadert en daarbij de te betalen vergoedingen tussen de 40% en 50% lager zijn dan de vergoedingen die zij hebben betaald, de methode van [verhuurder] niet leidt tot een redelijke vergoeding.




De kantonrechter overweegt een deskundige in te schakelen voor de berekeningsmethode





4.12.
Omdat [verhuurder] de berekeningsmethode van Huurders echter gemotiveerd en onderbouwd heeft betwist, door middel van het rapport van Innuvate, overweegt de kantonrechter om een onderzoek door een deskundige in te laten stellen. Voordat de kantonrechter de deskundige benoemt, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:


de persoon van de deskundige en


de aan de deskundige voor te leggen vragen.





4.13.
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van WKO-installaties en energieverbruik en stelt in dat kader voor de volgende deskundige in te schakelen: mr. ing. [deskundige] , deskundige bij [b.v.] , [adres] . Deze deskundige heeft een kostenraming gemaakt van € 3.956,60 exclusief BTW zijnde € 4.787,49 inclusief BTW. Een kopie van deze kostenraming is aan dit vonnis gehecht.



4.14.
De kantonrechter stelt voor dat de volgende vragen moeten worden gesteld aan de hand van de berekening van productie 12 van Huurders:
1. Zijn de aannames van Huurders in hun berekeningsmethode zoals weergegeven in hun productie 12 voldoende realistisch, kijkend naar de feitelijke situatie van de volledige verwarmingsinstallatie van de WKO en CV-ketels voor warmte, warm tapwater en koeling (inclusief alle onderdelen zoals pompen en leidingen)? Daarbij is in ieder geval van belang of rekening moet worden gehouden met de volgende punten en zo ja, of dat voldoende is gedaan:

a. verlies door transport en werking van de pompen
b. verlies door de onverwarmde algemene ruimtes
c. het rendement van de CV-ketels
d. het feit dat niet bekend is welk gedeelte van de geleverde warmte en warm tapwater wordt geleverd door de WKO-installatie en welke door de CV-ketels
e. koude productie
f. het rendement van de WKO-installatie, mede gezien laag-hoog verbruik

2. Als de aannames (voldoende) realistisch zijn, hebben de Huurders daarmee dan een juiste berekening gemaakt?
3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?



4.15.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door Huurders worden betaald.



4.16.
In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.



4.17.
De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.



4.18.
Huurders hebben nog aangevoerd dat uit de facturen blijkt dat zij méér aan vaste kosten hebben betaald dan de daadwerkelijke vaste kosten. Daarom moet volgens Huurders voor de vaste kosten in ieder geval worden uitgegaan van de daadwerkelijke kosten en niet van het percentage van 35% van de totale kosten, ook als niet met hun berekeningsmethode moet worden gerekend.


De kantonrechter merkt op dat Huurders daarmee voorbij gaan het feit dat dit percentage onderdeel is van de verdeelsleutel waarbij 35% van de totale kosten aan vaste kosten worden toegerekend en 65% aan variabele kosten. Het niet toepassen van het percentage voor de vaste kosten, maakt dat de hele verdeelsleutel niet meer kan worden toegepast. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.




4.19.

Iedere verdere beslissing over de te hanteren berekeningsmethode, zowel voor het verleden als voor de toekomst, wordt aangehouden
wordt aangehouden.




de vordering in het incident





4.20.
Huurders hadden bij dagvaarding op grond van artikel 843a Rv (oud), later aangepast naar de huidige artikelen 194 tot en met 195a Rv, verzocht om veroordeling van [verhuurder] tot het overleggen van de energierekeningen over de jaren 2020-2024. [verhuurder] heeft zich hiertegen verweerd. [verhuurder] heeft daarbij aangevoerd dat het verzoek van Huurders onvoldoende bepaald is en Huurders onvoldoende rechtmatig belang hebben. Bovendien beschikten Huurders volgens [verhuurder] al over de stukken zoals zij in de dagvaarding hadden omschreven bij hun incidentele verzoek. Daarnaast heeft [verhuurder] bij conclusie van antwoord de facturen over de jaren 2020-2023 voor het verbruik van gas en elektra ten behoeve van warmte met daarin het totale verbruik overgelegd.


Huurders hebben hun vordering bij de wijziging van eis niet gehandhaafd. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat Huurders deze vordering hebben ingetrokken. Dit is echter niet met instemming van [verhuurder] gebeurd, zodat de kantonrechter van oordeel is dat Huurders de proceskosten in het incident moeten betalen.




Conventie, reconventie en incident





4.21.
Omdat nog niet op alle punten een beoordeling kan worden gegeven, houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.





5De beslissing


De kantonrechter




in conventie en in reconventie




5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 23 september 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,



5.2.
bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,



5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.




ECLI:NL:RBZWB:2023:455