ECLI:NL:RBZWB:2026:6722

RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Middelburg



Zaaknummer: 11863602 \ CV EXPL 25-3035




Vonnis van 15 juli 2026




in de zaak van





1 [eiser 1] ,

2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,



tegen




INBEV NEDERLAND N.V.,
gevestigd te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: InBev,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de verwijzingsbeschikking van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, met zaaknummer 10728866 \ OV VERZ 23-5498 van 23 juli 2025 met de daarin genoemde stukken,
- het oproepingsexploot van 25 augustus 2025,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2,
- de oproepingsbrieven van de griffier,
- de aanvullende producties 15 t/m 19 van [eisende partij] ,
- de aanvullende producties 3 t/m 6 van InBev,
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen van mr. Van den Berg en van mr. Korevaar.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.

[eisende partij] is eigenaar van het pand aan het adres [adres] (hierna: het pand). [eisende partij] verhuurt het pand aan InBev, die het op haar beurt verhuurt aan een onderhuurder.



2.2.
De huurovereenkomst is gesloten op 3 december 2012 en is ingegaan per 1 januari 2014 voor de duur van vijf jaar met een verlenging voor vijf jaar.



2.3.
Partijen zijn het niet eens geworden over een nieuwe huurprijs per 1 januari 2024. Partijen hebben ForValue Vastgoedspecialisten (hierna: ForValue) verzocht de huurprijs vast te stellen van het pand conform artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Partijen hebben op het concept-rapport van ForValue gereageerd. ForValue heeft op 11 april 2025 een definitief rapport uitgebracht en het rapport ten aanzien van de huurprijs herzien op 27 april 2026. ForValue heeft de huurwaarde per 1 januari 2024 berekend op € 72.085,- per jaar exclusief btw.





3Het geschil


3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat – bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurprijs van het pand per 1 januari 2024 vast te stellen op € 72.085,- per jaar, te vermeerderen met btw,
en InBev te veroordelen tot betaling van:
- het verschil tussen de geldende huurprijs en de vast te stellen huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW,
- de kosten van de deskundige van € 4.739,70, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf vijftien dagen na de datum van het vonnis,
- buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 462,50, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van het vonnis,
- de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag van de datum van het vonnis.



3.2.

[eisende partij] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Uit het rapport van ForValue volgt dat de huurprijs per 1 januari 2024 € 72.085,- excl. btw per jaar zou moeten zijn. Op grond van artikel 7:303 BW vordert [eisende partij] vaststelling van de door ForValue berekende huurprijs. InBev is het verschil tussen de vast te stellen huurprijs en de huidige huurprijs aan [eisende partij] verschuldigd. [eisende partij] heeft de helft van de kosten van de deskundige betaald, welke op grond van artikel 7:304 lid 3 BW voor vergoeding in aanmerking komen. [eisende partij] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.



3.3.
InBev voert verweer en concludeert tot het vaststellen van de huurprijs op € 57.546,-, met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.



3.4.
InBev voert het volgende aan. De onderhuurder heeft op eigen kosten verbeteringen aangebracht aan de serre, de keuken en de toiletgroep. Deze verbeteringen moet worden aangemerkt als door de huurder (zijnde InBev) aangebrachte verbeteringen. Wanneer de verbeteringen tot stand zijn gekomen maakt niet uit, omdat artikel 7:303 lid 3 BW geen temporele beperking kent. De verbeteringen dienen daarom niet te worden meegeteld in de vaststelling van de huurprijs. Na herberekening van de huurwaarde komt InBev uit op een huurprijs van € 57.546,-. De gevorderde (handels)rente moet worden afgewezen, nu deze pas vanaf de datum van het vonnis verschuldigd is. De kosten van ForValue moeten worden afgewezen, nu partijen zijn overeengekomen dat deze kosten door beiden worden gedragen. Niet gebleken is dat buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt, zodat deze moeten worden afgewezen.



3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.
De wet biedt in artikel 7:303 lid 1 BW de mogelijkheid om de huurprijs van bedrijfsruimte door de kantonrechter nader vast te laten stellen. Op grond van het tweede lid van dit artikel let de kantonrechter daarbij op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Deze prijzen moeten worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Als het niet mogelijk is de kantonrechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de kantonrechter een schatting aan de hand van de gegevens waarover zij wel beschikt, waarbij zij voornoemde maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer gebruikt.



4.2.

[eisende partij] heeft zijn vordering gebaseerd op het rapport van ForValue. ForValue heeft de huurwaarde berekend op € 72.085,- per jaar exclusief btw. Voor de berekening van de huurwaarde heeft ForValue het pand vergeleken met zes referentiepanden en heeft als peildatum 1 januari 2024 genomen.



4.3.
De voornaamste bezwaren van InBev tegen de berekende huurwaarde zien op de door/namens de huurder op haar kosten aangebrachte verbeteringen en verschillen in metingen van oppervlakten.



4.4.
InBev heeft geen verweer gevoerd tegen de door ForValue berekende huurprijs per m2, zodat de kantonrechter bij de verdere beoordeling zal aansluiten bij de door de ForValue berekende huurprijs van € 301,30 per m2.



Verbeteringen





4.5.
De kantonrechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht (artikel 7:303 lid 3 BW).



4.6.
Het is vaste rechtspraak dat verbeteringen die door een onderhuurder op haar kosten zijn aangebracht gelden als zijnde door de hoofdhuurder aangebracht. In zoverre kunnen eventuele verbeteringen aan het pand die door de onderhuurder zijn aangebracht en bekostigd ook gelden voor InBev.



4.7.
In geschil is of de veranderingen, zijnde de vaste serre en de uitbreidingen van de keuken en toiletten (waarvan niet ter discussie staat dat deze veranderingen zijn aangebracht op kosten van de onderhuurder) wel of niet moeten worden verdisconteerd in de huurwaarde van het pand.



4.8.

In het rapport van ForValue is op pagina 21 het volgende opgenomen:

“Uitgegaan is van de situatie per peildatum 1 januari 2024. Blijkens de ons ter beschikking gestelde informatie hebben de verbouwingen en/of uitbreidingen plaatsgevonden eind 2012. Dit blijkt uit de opgave zoals gedaan tijdens de inspectie op 13 maart 2024 en de correspondentie tussen InBev Nederland en verhuurder op 27 september 2012 en 2 oktober 2012 en de door partijen ondertekende huurovereenkomst d.d. 3 december 2012. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 januari 2014.


[…]


Voor zover deskundige bekend waren de door u genoemde verbouwingen op de ingangsdatum van de huurovereenkomst reeds gerealiseerd. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst waren partijen bewust van de nieuwe situatie van het gehuurde. Deskundige hanteert derhalve de metrages zoals opgenomen in deze rapportage. Los van de bouwkundige verbeteringen/uitbreidingen bevinden zich deze op de grond van verhuurder.”





4.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter is ForValue voorbij gegaan aan het voornoemde artikel 7:303 lid 3 BW, namelijk dat verbeteringen die op kosten van de huurder zijn aangebracht buiten beschouwing moeten worden gelaten. Niet is gebleken dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2012 op enige wijze zijn overeengekomen dat [eisende partij] zou bijdragen in de kosten van de veranderingen. [eisende partij] heeft slechts aangevoerd dat de huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2014 niet is verhoogd, maar dat is onvoldoende om vast te stellen dat InBev (en daarmee indirect de onderhuurder) daadwerkelijk een vergoeding heeft ontvangen voor de gedane substantiële investering. Voor zover de aanpassingen van de onderhuurder kunnen worden aangemerkt als verbeteringen, dienen deze niet te worden meegenomen in de berekening van de huurwaarde van het pand.



4.10.

[eisende partij] heeft nog aangevoerd dat geen sprake is van een verbetering van de serre en de keuken, omdat deze slechts zouden zijn gemoderniseerd. De kantonrechter volgt dit standpunt van [eisende partij] niet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft InBev onweersproken aangevoerd dat voorheen sprake was van een terras met windschermen en een zonnewering, waar thans een vaste serre op de plaats van het terras staat. Hierdoor kunnen jaarrond gasten worden geplaatst en geldt het als een uitbreiding van het restaurant. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat geen sprake is van een verfraaiing, maar van een verbetering. Hetzelfde geldt voor de uitbreidingen van de keuken en de toiletgroep. Ook hierbij is sprake van een verbetering van de functionaliteit van de betreffende ruimtes en niet slechts een verfraaiing of modernisering. Deze verbeteringen dienen dan ook niet te worden verwerkt in de berekening van de huurwaarde van het pand.



Meetstaten





4.11.
Volgens InBev dient niet te worden uitgegaan van de meetstaten die worden genoemd in het definitieve rapport van ForValue. ForValue heeft in haar rapport namelijk aangegeven dat de oppervlakten zijn gebaseerd op de beschikbaar gestelde tekeningen en opgaves van opdrachtgevers, dat geen meetrapportage (NEN-2580) ter beschikking is gesteld en dat (geringe) afwijkingen daarom mogelijk zijn (pagina 37 van het rapport).



4.12.
Anders dan door InBev aangevoerd, ziet de kantonrechter niet in waarom ForValue per sé een NEN-2580-meting had moeten uitvoeren. Zoals in het rapport is aangegeven, heeft ForValue zich gebaseerd op de beschikbaar gestelde tekeningen, wat dus (in de woorden van InBev) eveneens objectief vaststelbare feiten betreffen. Niet is gebleken dat de metingen van de referentiepanden eveneens NEN-2580-metingen betreffen, zodat daar (ook) afwijkingen mogelijk zijn. Als het voor InBev van dusdanig belang was dat ForValue haar berekening op een NEN-2580-meting had gebaseerd, dan had het op de weg van InBev als (mede)opdrachtgeefster gelegen om ForValue van een NEN-2580-meting te voorzien, al dan niet na ontvangst van het concept-rapport. Dat heeft zij nagelaten. ForValue heeft, als door partijen zelf aangewezen deskundige, ook niet de noodzaak gezien om een dergelijke meting uit te voeren. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de juistheid van de door ForValue gehanteerde oppervlakten, zoals genoemd op pagina 37 en 54 van het definitieve rapport.



Huurwaarde





4.13.
ForValue is uitgegaan van een herleid huuroppervlak van 239,25 m2. Met een berekende huurprijs van € 301,30 per m2 heeft ForValue de huurwaarde berekend op € 72.085,- excl. btw per jaar.



4.14.
Zoals hiervoor overwogen heeft ForValue onterecht de verbeteringen aan de serre, de keuken en de toiletgroep meegenomen in de berekening van de huurwaarde, zodat deze in mindering moeten worden gebracht op de huurwaarde.



4.15.
Uit het rapport volgt dat ForValue voor de aanwezigheid van een terras geen waarde heeft toegekend bij de referentieobjecten (pagina 11 van het rapport). ForValue heeft de serre voor 23,5m2 meegenomen in haar berekening. Doordat (de onderhuurder van) InBev het terras op eigen kosten heeft verbeterd tot een serre, dient te worden uitgegaan van de waarde voor een terras, zijnde nihil. Het herleid huuroppervlak dient daarom met 23,5m2 te worden verminderd.



4.16.
Voor wat betreft de verbeteringen van de keuken en de toiletgroep geldt het volgende. Uitgaande van de plattegrondtekening die bij het rapport is gevoegd (pagina 88 van het rapport), stelt de kantonrechter de oppervlakten van de verbeteringen (roze en blauw gearceerd) vast op respectievelijk afgerond 17m2 en 9m2, tezamen 26m2. Echter, hoewel het hier om verbeteringen gaat, betrof slechts een gedeelte hiervan uitbreidingen van het pand. Het andere gedeelte betrof aanpassing van oorspronkelijke ruimtes die ook huurwaarde vertegenwoordigden. Op grond van de haar ter beschikking staande gegevens, schat de kantonrechter dat ForValue 12m2 te veel heeft opgenomen in haar berekening.



4.17.
Gelet op het voornoemde stelt de kantonrechter de oppervlakte voor de huurprijsvaststelling vast op 203,75m2. Dat brengt met zich mee dat de huurwaarde zal worden vastgesteld op € 61.389,88 excl. btw per jaar.



Rente





4.18.
De huurovereenkomst uit 2012 kan worden aangemerkt als een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW. InBev is echter pas handelsrente verschuldigd vanaf de datum van dit vonnis over het bedrag waarmee de huur wordt verhoogd. Pas door deze uitspraak wordt immers duidelijk dat InBev een hogere dan de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom de handelsrente over het verschil toewijzen vanaf de datum van dit vonnis.



Buitengerechtelijke incassokosten





4.19.


[eisende partij] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
Niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Deze vordering is dan ook niet toewijsbaar.




Proceskosten





4.20.

[eisende partij] heeft gevorderd InBev te veroordelen tot betaling van de kosten van het rapport. De kosten van het rapport maken op grond van artikel 7:304 lid 3 BW deel uit van de proceskosten.



4.21.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, in die zin dat de huurprijs zal worden vastgesteld tussen de bedragen waar partijen aanvankelijk van uit gingen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.





5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
stelt de huurprijs voor het bedrijfspand aan het [adres] per 1 januari 2024 vast op € 61.389,88 excl. btw per jaar,



5.2.
veroordeelt InBev tot betaling van het verschil tussen de geldende huurprijs en de hiervoor bepaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW vanaf 15 juli 2026 tot de dag van volledige betaling,



5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.