ECLI:NL:RBROT:2026:9830

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 12285287 VV EXPL 26-379



datum uitspraak: 10 augustus 2026




Vonnis in kort geding van de kantonrechter




in de zaak van





1.D.M. Mulder Beheer en Onderhoud van Onroerende Goederen B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres sub 1,
gemachtigde: Stevens & Partners Legal Real Estate Management,





2. [eiser sub 2] ,

woonplaats: [woonplaats 1] ,
eiser sub 2,
gemachtigde: Stevens & Partners Legal Real Estate Management,





3. [eiseres sub 3] ,

woonplaats: [woonplaats 2] ,
eiseres sub 3,
gemachtigde: Stevens & Partners Legal Real Estate Management,



tegen





[gedaagde]
,
woonplaats: [woonplaats 3] ,
gedaagde,
gemachtigde: Legal Start B.V..



Eiseres sub 1 wordt hierna ‘Mulder Beheer’ genoemd en gedaagde ‘ [gedaagde] ’.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 30 juni 2026, met bijlagen;


de mail van Mulder Beheer van 7 juli 2026, met bijlagen;


de conclusie van antwoord, met bijlagen.





1.2.
Op 13 juli 2026 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken.





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?



2.1.
De heer [persoon A] (hierna: [persoon A] ) huurde sinds 1 juni 2022 van Mulder Beheer de woning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Deze huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van twee jaar en is volgens Mulder Beheer geëindigd op 31 mei 2024. Vervolgens hebben Mulder Beheer en [gedaagde] met ingang van 1 juni 2024 een huurovereenkomst gesloten, ook voor de duur van twee jaar. Mulder Beheer heeft in april 2026 aan [gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst op 31 mei 2026 zou eindigen. Omdat zij de woning niet heeft verlaten, vordert Mulder Beheer – na eiswijziging – dat [gedaagde] , en iedereen die zich in de woning bevindt of daarin verblijft, de woning ontruimt. Zij wil ook dat de sleutels van de gemeenschappelijke toegangsdeur van het pand aan haar worden afgegeven. Verder eist Mulder Beheer betaling van de ontstane huurachterstand en een maandelijkse gebruiksvergoeding vanaf 1 juni 2026 tot de dag waarop de woning is ontruimd.


2.2.. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Zij voert aan dat het spoedeisend belang ontbreekt en dat het geschil zich, gelet op de complexiteit van de feiten en de rechtsverhouding tussen partijen, niet leent voor behandeling in kort geding. [gedaagde] stelt dat niet zij, maar haar vader als feitelijke huurder moet worden aangemerkt. Daarnaast is [persoon A] op grond van een zelfstandige huurovereenkomst ook huurder. Voorts beroept [gedaagde] zich op ernstige onderhoudsgebreken aan de woning, op grond waarvan zij de huurbetaling (gedeeltelijk) heeft opgeschort, terwijl over de gebreken en de servicekosten een procedure bij de Huurcommissie loopt. De sloten heeft zij uit veiligheidsoverwegingen laten vervangen. De vorderingen worden grotendeels toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.




Eisers sub 2 en 3




2.3.
Op de zitting is duidelijk geworden dat partijen het erover eens zijn dat Mulder Beheer de contractuele verhuurder is. [eiser sub 2] (eiser sub 2) en [eiseres sub 3] (eiseres sub 3) hebben daarom hun vorderingen ingetrokken, zodat deze geen bespreking meer behoeven.



Spoedeisend belang




2.4.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Mulder Beheer heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.



2.5.
Anders dan [gedaagde] betoogt, heeft Mulder Beheer voldoende gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zij stelt namelijk dat zij na het einde van de huurovereenkomst niet vrij over haar eigendom kan beschikken, dat zij geen toegang heeft tot het pand van de woning als gevolg van de vervanging van de sloten en dat de huurachterstand verder oploopt. Daarmee is het vereiste spoedeisend belang gegeven.



Ontruiming




2.6.
Vaststaat dat de huurovereenkomst met [gedaagde] is aangegaan voor bepaalde tijd (2 jaar) onder het regime van artikel 7:271 lid 1 (oud) van het Burgerlijk Wetboek (BW). Ook staat vast dat Mulder Beheer heeft voldaan aan haar wettelijke verplichting om [gedaagde] tijdig, namelijk in april 2026, (meer dan een maand en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de termijn) schriftelijk te informeren over het eindigen van de huur per 31 mei 2026. Dit betekent dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 mei 2026. Het verweer van [gedaagde] dat de woning ernstige gebreken vertoonde, staat daaraan niet in de weg. Nog daargelaten dat het bestaan van die gebreken niet is onderbouwd, kan de aanwezigheid daarvan hooguit een rol spelen bij een eventuele huurprijsvermindering, maar tast het niet het einde van de huurovereenkomst aan.



2.7.
Ten aanzien van [persoon A] wordt geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat hij nu een zelfstandige, rechtsgeldige huurovereenkomst met Mulder Beheer heeft. Uit de stukken en het gesprek op de zitting is duidelijk geworden dat zij het einde van de tijdelijke huurovereenkomst met [persoon A] op 7 februari 2024 per mail tegen 31 mei 2024 heeft aangezegd. Vervolgens is per 1 juni 2024 een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] gesloten. Dat [persoon A] zich nadien, met toestemming van Mulder Beheer, heeft ingeschreven op het adres van de woning, maakt hem geen zelfstandige contractuele huurder met huurbescherming tegenover Mulder Beheer. De stelling dat de vader van [gedaagde] als feitelijke huurder moet worden aangemerkt, treft ook geen doel. Hij is geen contractspartij op basis van de huurovereenkomst. Hierbij komt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat en waarom hij als huurder met de bijkomende huurbescherming moet worden aangemerkt, omdat hij de huur namens [gedaagde] betaalde.



2.8.
Gelet op dat wat hiervoor staat, wordt voorlopig geoordeeld dat [gedaagde] sinds 1 juni 2026 zonder recht of titel in de woning verblijft en dat dat ook geldt voor iedereen, onder wie [persoon A] , die hun verblijfsrecht van [gedaagde] afleiden. Het is daarom voldoende aannemelijk dat de ontruimingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Vooruitlopend daarop worden [gedaagde] en ‘zij die verblijven aan de [adres] in Rotterdam’ veroordeeld om de woning te ontruimen. De ontruimingstermijn wordt, zoals gevorderd, gesteld op zeven dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Op grond van de artikelen 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan Mulder Beheer de ontruiming zelf door middel van de deurwaarder doen uitvoeren. Zij heeft daardoor geen aanvullend belang bij een dwangsom.



Sleutels




2.9.

Vaststaat dat [gedaagde] het slot van de gemeenschappelijke toegangsdeur van het pand van de woning zonder toestemming van Mulder Beheer heeft laten vervangen en dat Mulder Beheer niet beschikt over de sleutels. Dit levert een ernstige inbreuk op de eigendomsrechten van Mulder Beheer op. Dat de sloten uit veiligheidsoverwegingen zouden zijn vervangen, maakt dat niet anders, alleen al niet omdat daarvan elke onderbouwing ontbreekt. De vordering tot afgifte van de sleutels zal dan ook worden toegewezen. De hieraan gekoppelde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van
€ 250,- per dag, met een maximum van € 5.000,-.




Huurachterstand en gebruiksvergoeding




2.10.
Mulder Beheer eist ook betaling van de huurachterstand van € 2.020,58. Bij een geldvordering in kort geding is terughoudendheid geboden. Omdat er op dit moment een procedure bij de Huurcommissie loopt over gebreken en servicekosten is de exacte hoogte van de betalingsverplichting onzeker. Daar kan in dit kort geding niet op vooruit worden gelopen. Deze vordering dan ook wordt afgewezen. Wel toewijsbaar is de gevorderde gebruiksvergoeding op grond van artikel 7:225 BW. [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf 1 juni 2026 tot aan de datum van ontruiming een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.010,86, die gelijk is aan de huurprijs, te betalen.



Proceskosten




2.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Mulder Beheer moet betalen op € 156,59 aan dagvaardingskosten, € 139,- aan griffierecht, € 865,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.304,59. Hier


kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.




Uitvoerbaar bij voorraad




2.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Mulder Beheer dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
veroordeelt [gedaagde] , alsmede allen die zich met of vanwege haar in de woning aan de [adres] in Rotterdam bevinden of daar verblijven, om deze woonruimte binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al de haren en het hare, en ontruimd te houden en leeg en bezemschoon op te leveren aan Mulder Beheer;



3.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de sleutels van de gemeenschappelijke toegangsdeur aan de [adres] in Rotterdam aan Mulder Beheer ter hand te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij daaraan niet voldoet tot een maximum van € 5.000,-;



3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Mulder Beheer te betalen een gebruiksvergoeding van € 1.010,86 per maand vanaf 1 juni 2026 tot aan de datum van ontruiming;



3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Mulder Beheer worden begroot op € 1.304,59 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;



3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



3.6.
wijst af het anders of meer gevorderde.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
53954