ECLI:NL:RBROT:2026:9722

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 11974725 CV EXPL 25-25173



datum uitspraak: 31 juli 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van





[eiseres]
,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk,



tegen





1. [gedaagde 1] ,


2. [gedaagde 2] ,

woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden,
die zelf procederen.



De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 13 november 2025, met bijlagen;


het antwoord, met bijlage;


de repliek, met bijlagen;


de rolbeslissingen van 27 maart 2026 en 29 mei 2026.





1.2.
De kantonrechter heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in haar rolbeslissingen de kans gegeven om te reageren op de repliek van [eiseres] . Zij hebben dit niet gedaan.





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?




2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden van [eiseres] sinds 2 oktober 2020 een woning. Zij hebben de huurovereenkomst opgezegd en deze is met ingang van 29 december 2025 geëindigd, waarna [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning op 16 januari 2026 hebben opgeleverd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een huurachterstand laten ontstaan. [eiseres] eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurachterstand, met rente en kosten betalen.



2.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat zij de huur niet hebben betaald. Zij zeggen inmiddels € 6.000,00 afgelost te hebben op de huurachterstand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] willen de kantonrechter verder meegeven dat de huurprijs gelet op de staat van de woning te hoog was. Zij zeggen met name last te hebben gehad van schimmel en lekkages in de woning.



2.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de huurachterstand betalen. De kantonrechter stelt de huurachterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhogingen zijn gebaseerd op een oneerlijk beding. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd.



De kantonrechter vernietigt het opslagbeding





2.4.
In artikel 5.2 en 19.9 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. De primair gevorderde huurachterstand wordt dan ook afgewezen.




[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een huurachterstand van € 17.416,99





2.5.
De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat [eiseres] de huurprijs jaarlijks (vanaf 1 oktober 2021) mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Vanaf 1 mei 2021 mag de huurprijs van vrije sectorwoningen niet met meer worden verhoogd dan het maximaal door de Minister vast te stellen huurverhogingspercentage. [eiseres] heeft aangegeven dat op basis hiervan de huur telkens (na iedere huurverhoging die wel is toegestaan) als volgt is verhoogd:










Datum verhoging




Verhoging




Nieuwe huurprijs





1/10/2020


X (aanvangshuurprijs)


€ 1.295,00




1/10/2021


2% (CPI)


€ 1.320,90




1/10/2022


3,3% (maximum Minister)


€ 1.364,49




1/10/2023


4,1% (maximum Minister)


€ 1.420,43




1/10/2024


3,2% (CPI)


€ 1.465,89




1/10/2025


3,1% (CPI)


€ 1.511,33








2.6.
Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand tot en met oktober 2025 op basis van de huurprijzen voordat het opslagbeding is vernietigd, was € 15.105,98. Volgens [eiseres] moet deze achterstand door de vernietiging van het opslagbeding worden verminderd met € 711,65. In november en december 2025 is de maandelijkse huur van € 1.511,33 ook niet betaald. In totaal is de huurachterstand dan ook € 15.105,98 - € 711,65 + (€ 1.511,33 * 2) = € 17.416,99. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze berekening niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze juist is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten dit bedrag aan [eiseres] betalen.



2.7.
De lekkage en schimmelproblemen die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in hun antwoord hebben benoemd, heeft de kantonrechter niet meegenomen in haar beoordeling. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wilden deze omstandigheden namelijk alleen meegeven aan de kantonrechter en hebben hieraan geen vordering verbonden (zoals huurprijsvermindering).



De incassokosten worden toegewezen





2.8.
Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 1.163,23 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over de toewijsbare huurachterstand na de vernietiging van het opslagbeding die bestond op het moment dat de veertiendagenbrieven werden verstuurd.



In totaal moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog € 13.498,97 betalen





2.9.

[eiseres] heeft in haar repliek betwist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 6.000,00 hebben betaald. Zij zegt dat zij op 2 december 2025 € 5.081,25 heeft ontvangen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hier niet op gereageerd en zij hebben het door hun gestelde bedrag niet met een betalingsbewijs onderbouwd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het bedrag dat [eiseres] noemt klopt. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 17.416,99 + € 1.163,23 - € 5.081,25 = € 13.498,97 moeten betalen aan [eiseres] . Zij zijn hiervoor hoofdelijk aansprakelijk.




[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten rente betalen





2.10.
De rente wordt toegewezen op de wijze zoals onder overweging 3.1 is opgenomen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat niet hebben betwist. De kantonrechter kan geen vast bedrag aan verschenen rente tot de dagvaarding toewijzen, omdat [eiseres] de rente heeft berekend op basis van de maandelijkse huurprijs voor de vernietiging van het opslagbeding.



Verder geen oneerlijke bepalingen





2.11.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak nog van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.




[gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen





2.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW).De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiseres] moeten betalen op € 147,81 aan dagvaardingskosten, € 1.461,00 aan griffierecht, € 864,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.616,81. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.



Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad





2.13.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 13.498,97 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand die na iedere wijziging vanaf 1 januari 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;



3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.616,81;



3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



3.4.
wijst al het andere af.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
64363




Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780.


Artikel 7:248 lid 3 BW.


Artikel 6:7 BW.


Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942.