ECLI:NL:RBROT:2026:9667

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 12114045 CV EXPL 26-5539



datum uitspraak: 7 augustus 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van




Rotterdam Europoint II C.V.,
vestigingsplaats: Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: ACCS Incasso,



tegen





[gedaagde]
,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.



Partijen worden hierna ‘Europoint’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 10 februari 2026, met bijlagen;


het antwoord van [gedaagde] op de rolzitting van 5 maart 2026;


de rolbeslissing van 10 april 2026;


de akte van Europoint van 11 mei 2026;


de aantekeningen van de mondelinge behandeling van 21 mei 2026;


de akte uitlaten na mondelinge behandeling van Europoint van 29 juni 2026.





1.2.
Op 21 mei 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [persoon A] namens de gemachtigde van Europoint en [gedaagde] .





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?



2.1.


[gedaagde] huurt sinds 22 juni 2020 van Europoint de woning aan de

[adres] in Rotterdam. Op dit moment is er een huurachterstand. Europoint heeft in de dagvaarding geëist dat [gedaagde] de huurachterstand met kosten en rente en de lopende huur betaalt. Zij heeft ook gevorderd dat de huurovereenkomst eindigt en dat [gedaagde] uit de woning vertrekt.




2.2.

[gedaagde] moet inderdaad de huurachterstand met kosten en rente en de lopende huur moet betalen. Wel wordt een lagere huurachterstand toegewezen dan primair is gevorderd, namelijk een bedrag van € 13.366,10 omdat het opslagbeding in de huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is. Voor de huurachterstand hebben partijen een betalingsregeling afgesproken. Als [gedaagde] zich niet houdt aan die regeling of vanaf nu tijdens de aflosperiode de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet zij de woning verlaten. Hierna wordt deze beslissing verder uitgelegd.



De kantonrechter vernietigt het opslagbeding




2.3.
In artikel 16 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepaalt artikel 5.2 van de huurovereenkomst dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. Anders dan Europoint heeft toegelicht, oordeelt de kantonrechter dat dit opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.



Huurachterstand




2.4.
Europoint heeft uitgelegd dat zij in de periode van 1 juli 2021 tot 1 juli 2024 de huurprijs met een hoger percentage heeft verhoogd dan op basis van de CPI was toegestaan. Volgens Europoint heeft zij in deze periode een bedrag van in totaal € 586,20 aan huur te veel in rekening gebracht. De kantonrechter volgt Europoint echter niet in deze berekening omdat zij ten onrechte voorbijgaat aan de cumulatieve doorwerking van de onjuiste huurverhogingen vanaf 1 juli 2021. Europoint heeft in haar berekening de te veel berekende bedragen over de periodes van 1 juli 2022 tot 1 juli 2023 en 1 juli 2023 tot 1 juli 2024 weliswaar geprobeerd te compenseren, maar zij heeft hierbij ten onrechte als grondslag de onjuiste, te hoge kale huurprijs gehanteerd in plaats van de maximaal toegestane huur op basis van de CPI. Daarnaast heeft zij bij haar berekening ten onrechte de periode vanaf 1 juli 2024 buiten beschouwing gelaten omdat zij vanaf dat moment tot en met heden de huur niet meer heeft verhoogd.



2.5.
De kantonrechter stelt de juiste berekening van de maximaal toegestane kale huurprijs, afgezet tegen de feitelijk in rekening gebrachte huur, als volgt vast:


1 juli 2021 tot 1 juli 2022: bij een CPI van 1,4% bedroeg de maximale huur € 1.105,26. In rekening gebracht is € 1.116,16. Er is dus maandelijks € 10,90 te veel in rekening gebracht (€ 1.116,16 - € 1.105,26) = € 130,80 voor de gehele periode (12 x € 10,90);


1 juli 2022 tot 1 juli 2023: bij een CPI van 2,3% bedroeg de maximale huur € 1.130,68. In rekening gebracht is € 1.152,99. Er is dus maandelijks € 22,31 te veel in rekening gebracht (€ 1.152,99 - € 1.130,68) = € 267,72 voor de gehele periode (12 x € 22,31);


1 juli 2023 tot 1 juli 2024: bij een CPI van 3,1% bedroeg de maximale huur € 1.165,73. In rekening gebracht is € 1.200,26. Er is dus maandelijks € 34,53 te veel in rekening gebracht (€ 1.200,26 - € 1.165,73) = € 414,36 voor de gehele periode (12 x € 34,53);


1 juli 2024 tot 1 juli 2025: bij een CPI van 4,5% bedroeg de maximale huur € 1.218,19. In rekening gebracht is € 1.266,27. Er is dus maandelijks € 48,08 te veel in rekening gebracht (€ 1.266,27 - € 1.218,19) = € 576,96 voor de gehele periode (12 x € 48,08).






2.6.
Per 1 juli 2025 heeft Europoint geen verdere huurverhoging doorgevoerd zodat de in rekening gebrachte huur € 1.266,27 bedroeg. Nu de toegestane huur op basis van de gecumuleerde CPI per die datum uitkwam op € 1.255,95 (uitgaande van 3,1% CPI), bracht Europoint in de periode van 1 juli 2025 tot 1 juli 2026 nog steeds maandelijks € 10,32 te veel in rekening. Voor de gehele periode is dat in totaal € 123,84 (12 x € 10,32).



2.7.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Europoint over de gehele periode van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2026 in totaal een bedrag van € 1.513,68 (€ 130,80 + € 267,72 + € 414,36 + € 576,96 + € 123,84) te veel aan kale huur in rekening heeft gebracht.



2.8.
Europoint heeft in haar laatste akte de huurachterstand tot en met juni 2026 geactualiseerd. De huurachterstand is berekend op € 23.509,78. Hierop strekt in mindering de reeds gedane betalingen van in totaal € 8.630,00 en voornoemd oneerlijke deel van € 1.513,68. Dit betekent dat de huurachterstand, bij vernietiging van het opslagbeding, tot en met juni 2026 € 13.366,10 (€ 23.509,78 - € 8.630,00 - € 1.513,68) bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Europoint te betalen.



Betalingsregeling




2.9.
Partijen hebben met elkaar een betalingsregeling afgesproken. Deze regeling houdt in dat [gedaagde] :


vanaf vandaag de reguliere lopende huurtermijnen tijdig (vóór de eerste dag van de maand) betaalt aan Europoint;


met ingang van augustus 2026 maandelijks, uiterlijk op de 25e dag van de betreffende maand, een bedrag van € 1.000,00 aflost op de achterstand, te voldoen aan de gemachtigde van eiseres (ACCS Incasso), totdat de volledige achterstand is ingelopen.


Zolang [gedaagde] zich aan de betalingsregeling houdt, hoeft zij de huurachterstand niet in één keer aan Europoint te betalen.



(Voorwaardelijke) ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van de woning




2.10.

De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van drie maanden of meer genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding
toegewezen als [gedaagde] zich niet houdt aan de betalingsregeling. Zij moet dan ook rente betalen over het totale bedrag dat op dat moment open staat.




2.11.
Als de huurovereenkomst eindigt, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de ontbinding. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] dan een gebruiksvergoeding van € 1.679,27 per maand (inclusief servicekosten) betalen (artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.



Incassokosten




2.12.
De incassokosten van € 557,63 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).





Rente




2.13.
Europoint vordert ook een bedrag van € 319,78 aan tot 7 februari 2026 verschenen wettelijke rente. Omdat de gevorderde hoofdsom (de huurachterstand) gelet op de te veel in rekening gebrachte huurverhogingen slechts gedeeltelijk toewijsbaar is, is het daarover berekende bedrag aan verschenen rente eveneens onjuist. Het gevorderde bedrag van € 319,78 zal dan ook worden afgewezen. De kantonrechter zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW echter wel toewijzen over het toewijsbare deel van de huurachterstand. Deze rente zal worden berekend vanaf de respectievelijke vervaldata van de afzonderlijke en correct berekende huurtermijnen tot aan de dag dat volledig is betaald.



Verdere ambtshalve toetsing




2.14.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn in de huurvoorwaarden, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. Ook is onderzocht of een deel van de eis moet worden afgewezen omdat [gedaagde] onvoldoende of onjuiste informatie heeft gekregen. Dat is niet het geval.



Proceskosten




2.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Europoint moet betalen op € 153,77 aan dagvaardingskosten, € 559,00 aan griffierecht, € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.576,77. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.



Uitvoerbaar bij voorraad




2.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Europoint dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Europoint € 13.366,10 te betalen aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de respectievelijke vervaldata van de afzonderlijke huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;



3.2.
bepaalt dat Europoint het hiervoor genoemde bedrag niet kan opeisen zolang [gedaagde] :
- vanaf vandaag de reguliere lopende huurtermijnen tijdig (vóór de eerste dag van de maand) betaalt aan Europoint en
- met ingang van augustus 2026 maandelijks, uiterlijk op de 25e dag van de betreffende maand, een bedrag van € 1.000,00 aflost op de achterstand, te voldoen aan de gemachtigde van eiseres (ACCS Incasso), totdat de volledige achterstand is ingelopen;



3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Europoint € 557,63 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten;



3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Europoint worden begroot op € 1.576,77 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;



3.5.
wijst af het anders of meer gevorderde;



en, als [gedaagde] een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:





3.6.
bepaalt dat [gedaagde] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Europoint moet betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot de dag dat volledig is betaald;



3.7.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Europoint en [gedaagde] met ingang van de dag nadat [gedaagde] de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na die datum de woning aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen en de sleutels bij Europoint in te leveren;



3.8.
veroordeelt [gedaagde] om aan Europoint te betalen € 1.679,27 per maand (inclusief servicekosten), althans het periodieke bedrag dat naar wettelijke bepalingen als huurprijs geldt voor het gehuurde, met ingang van de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden tot en met de maand waarin de woning is ontruimd;



3.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



3.10.
wijst af het anders of meer gevorderde.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
53954




Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780


Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810