ECLI:NL:RBROT:2026:9311

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 12166097 VV EXPL 26-184



datum uitspraak: 5 juni 2026




Vonnis in kort geding van de kantonrechter




in de zaak van




Stichting Hef Wonen,

vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.J. Verheij,



tegen





[gedaagde]
,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. van Gestel.



De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van Stichting Hef Wonen, met bijlagen;


de producties van [gedaagde]


de spreekaantekeningen van mr. Van Gestel.





1.2.
Op 22 mei 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [persoon A] , sociaal beheerder bij Hef Wonen, samen met de gemachtigde van Hef Wonen, mr. L.J. Verheij. Tevens waren aanwezig [gedaagde] , bijgestaan door zijn gemachtigde mr. B. van Gestel.





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?




2.1.

[gedaagde] huurt sinds 13 juli 2022 de woning aan [adres] te [plaats] van Hef Wonen.



2.2.
Hef Wonen stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als goed huurder te gedragen. Volgens Hef Wonen veroorzaakt [gedaagde] stelselmatig overlast. Deze overlast bestaat volgens Hef Wonen onder meer uit schreeuwen en het intimideren en bedreigen van zijn buren. Hef Wonen stelt dat deze overlast zodanig ernstig is, dat het aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Hef Wonen eist daarom dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen.



2.3.

[gedaagde] is het niet eens met de vordering van Hef Wonen. [gedaagde] betwist dat hij overlast veroorzaakt en stelt zich op het standpunt dat niet hij, maar zijn bovenburen overlast veroorzaken.



Wat is het beoordelingskader?





2.4.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Hef Wonen heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Een voorlopige voorziening tot het ontruimen van een woning is een zeer ingrijpende maatregel en zal in de praktijk een definitief karakter kunnen hebben. Daarom moet zo’n maatregel met terughoudendheid worden toegepast.



2.5.
In een gewone procedure kan een eis tot ontbinding van de huurovereenkomst (artikel 6:265 BW) en tot ontruiming van de woning worden toegewezen als [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in het nakomen van zijn verplichtingen als huurder en het gelet op alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd is om de eisen met alle gevolgen daarvan toe te wijzen. Op grond van artikel 7:213 BW is [gedaagde] verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat [gedaagde] , zoals ook in artikel 10 van de algemene huurvoorwaarden is opgenomen, ervoor dient te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van zijn eigen gedragingen.




[gedaagde] moet de woning ontruimen





2.6.
De door Hef Wonen gevorderde ontruiming wordt toegewezen. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in het nakomen van de verplichting om zich als goed huurder te gedragen.



2.7.
De kantonrechter overweegt daartoe allereerst dat Hef Wonen de overlast voldoende heeft onderbouwd. Hef Wonen heeft overlastmeldingen overgelegd die gedurende een periode van ongeveer een jaar zijn gedaan door de huidige bovenbuurvrouw, evenals een verklaring van de vorige bovenbuurvrouw. Uit deze verklaringen komt een consistent beeld naar boven van schreeuwen, intimiderend gedrag en bedreigingen die door [gedaagde] zijn geuit naar zijn buren. De verklaring van de vorige bovenbuurvrouw sluit aan op de meldingen die de huidige bovenbuurvrouw bij de verhuurder heeft gedaan, waardoor de verklaring van de vorige bovenbuurvrouw, ondanks betwisting van [gedaagde] , voldoende geloofwaardig en concreet is. De verklaringen van andere omwonenden, die aangeven [gedaagde] als een prettige buurman te ervaren, leiden niet tot een ander oordeel. Zoals Hef Wonen terecht heeft aangevoerd, betreft dit bewoners die niet in dezelfde portiek wonen, in een andere straat wonen of pas recent in de portiek zijn komen wonen. Hun verklaringen doen daarom onvoldoende af aan de door Hef Wonen overgelegde meldingen van direct (voormalige) omwonenden.



2.8.
De ernst van de situatie blijkt uit de gevolgen die de overlast voor de bovenburen heeft gehad. De vorige bovenbuurvrouw heeft verklaard dat zij regelmatig een hotelovernachting moest boeken om aan de situatie te kunnen ontsnappen en tot rust te komen. De huidige bovenbuurvrouw geeft in haar overlastmeldingen aan dat zij zich steeds angstiger en onveiliger voelde in haar eigen woning. De situatie is uiteindelijk zo geëscaleerd dat Hef Wonen haar tijdelijk een vervangende woning heeft aangeboden, omdat zij zich niet langer veilig voelde in haar eigen huis. Dat een verhuurder zich genoodzaakt voelt een huurder tijdelijk elders onder te brengen, onderstreept de ernst van de ontstane situatie.



2.9.

[gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat niet hij, maar juist de bovenburen overlast veroorzaken en heeft ter onderbouwing daarvan een logboek overgelegd. De kantonrechter gaat aan dit standpunt van [gedaagde] voorbij. Hef Wonen heeft namelijk op verzoek van [gedaagde] een geluidsmeting laten uitvoeren in de week van 30 juni 2025 tot 7 juli 2025. Uit deze geluidsmeting is geen overlast geconstateerd. De resultaten van dit onderzoek zijn met [gedaagde] gedeeld op 16 juli 2025. Daar komt bij dat, zelfs als zou worden aangenomen dat [gedaagde] overlast van zijn bovenburen ervaart, dit geen rechtvaardiging is voor het gedrag dat hij vervolgens zelf heeft vertoond. [gedaagde] betwist de inhoud van de door Hef Wonen overgelegde meldingen niet, maar geeft enkel aan dat deze het gevolg zijn van een buren conflict waarin over en weer beschuldigingen worden geuit. Daarnaast heeft [gedaagde] erkend dat hij in een moment van boosheid de ramen van de bovenbuurvrouw met ketchup heeft bekogeld en ook steentjes naar haar raam heeft gegooid. Ook heeft [gedaagde] erkend dat hij dreigende uitlatingen heeft gedaan naar de verhuurder toe, in de vorm van de mededeling dat hij met een kettingzaag naar het kantoor van de verhuurder zou komen. Dergelijk agressief en intimiderend gedrag is onverenigbaar met het goed huurderschap.



Belangenafweging





2.10.

[gedaagde] heeft gesteld dat een ontruiming van de woning verstrekkende gevolgen voor hem zal hebben en heeft aangevoerd dat Hef Wonen tot op heden niet alles heeft gedaan wat in haar vermogen lag om tot een oplossing van de situatie te komen. Ook voert [gedaagde] aan dat Hef Wonen onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering, nu er op dit moment geen overlastmeldingen zijn.



2.11.
Hoewel onderkend wordt dat [gedaagde] belang heeft bij het behoud van zijn woning, is het belang van Hef Wonen van zwaarder gewicht en dermate spoedeisend dat van Hef Wonen niet mag worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. Er is immers sprake van structurele overlast waardoor omwonenden in hun woongenot worden geschaad en zich als gevolg van het handelen van [gedaagde] zich niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving. Hef Wonen heeft in dat kader er terecht op gewezen dat zij de taak heeft om omwonenden en tevens huurders van Hef Wonen, het ongestoord huurgenot te geven. Naar het oordeel van de kantonrechter kan in dat licht niet gezegd worden dat Hef Wonen zich onvoldoende heeft ingespannen om tot een oplossing te komen. Voldoende gebleken is immers dat Hef Wonen [gedaagde] meermalen schriftelijk heeft aangesproken op zijn gedrag, hem heeft gewaarschuwd voor mogelijke juridische stappen en buurtbemiddeling heeft voorgesteld. Deze waarschuwingen hebben echter niet geleid tot verbetering van de situatie.



2.12.
Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van voorlopig oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt en dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder. Hierdoor is een onhoudbare woonsituatie ontstaan voor in het bijzonder de bovenburen van [gedaagde] . Tegen deze achtergrond acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Vooruitlopend daarop zal de vordering tot ontruiming dan ook worden toegewezen.



2.13.
De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op een maand na de datum van dit vonnis, gelet op het feit dat er op dit moment geen overlast meldingen worden gedaan en de bovenbuurvrouw in een tijdelijke woning verblijft. Op deze manier heeft [gedaagde] , die heeft aangegeven geen andere verblijfplaats te hebben, meer tijd om voor zichzelf vervangende woonruimte te vinden.




[gedaagde] moet de proceskosten betalen





2.14.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 139,- aan griffierecht, € 577,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.013,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.



Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad





2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na datum van dit vonnis de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;



3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.013,02 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;



3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



3.4.
wijst al het andere af.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
64362




Hoge Raad, 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o.