ECLI:NL:RBROT:2026:8083

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Dordrecht



zaaknummer/rolnummer: 12232469 VV EXPL 26-44



datum uitspraak: 25 juni 2026




Vonnis in kort geding van de kantonrechter




in de zaak van




Stichting Tablis Wonen,
vestigingsplaats: Sliedrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.M. Huber, Rotterdam,



tegen





[naam bewindvoerder]
, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [persoon A] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. Pearson, Den Haag.



De partijen worden ‘Tablis Wonen’ en ‘ [naam bewindvoerder] ’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 28 mei 2026, met bijlagen;


de door [naam bewindvoerder] overgelegde producties;


de pleitnotities van mr. Pearson;


de pleitnota van mr. Hubers.





1.2.
Op 11 juni 2026 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Aanwezig waren [persoon B] , wooncoach bij Tablis Wonen, met mr. Huber, [naam bewindvoerder] , bewindvoerder, en [persoon A] met mr. Pearson. Ook aanwezig waren een kantoorgenoot van mr. Hubers en de moeder van [persoon A] met haar begeleidster [persoon C] .



2. Het geschil




Waar gaat de zaak over?





2.1.

Tablis Wonen verhuurt aan [persoon A] een woning en een scootmobielruimte aan de [straatnaam] in Sliedrecht. Tablis Wonen vordert ontruiming van de woning en de scootmobielruimte, omdat vanuit de woning een seksbedrijf zou zijn geëxploiteerd. [naam bewindvoerder] voert primair het verweer dat er aan de kant van Tablis Wonen geen spoedeisend belang is. Subsidiair voert zij het verweer dat er geen tekortkoming is die ontruiming in kort geding rechtvaardigt. [persoon A] heeft geen seksbedrijf geëxploiteerd, er is misbruik gemaakt van zijn kwetsbaarheid. De belangenafweging moet volgens [naam bewindvoerder] in het voordeel van de kwetsbare [persoon A] uitvallen.
De vraag die beantwoord moet worden is of [persoon A] zo ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en vooruitlopend daarop in kort geding [naam bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] kan worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en de scootmobielruimte. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Feiten die voor de beslissing van belang zijn.





2.2.
Tablis Wonen verhuurt vanaf 22 augustus 2025 aan [persoon A] , die sinds 27 augustus 2019 onder bewind staat, de woning aan de [adres] in Sliedrecht (hierna: de woning) en vanaf 20 november 2025 de scootmobielruimte aan de [straatnaam] in Sliedrecht.



2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. In deze algemene voorwaarden is – voor zover relevant – het volgende bepaald:



“IX Wijze van gebruik en bestemming


Artikel 9.




9.1.


Gebruik en onderhoud:


Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.




9.2.


Bestemming:


Huurder zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming ‘wonen’ gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen. Dienaangaande is het huurder niet toegestaan in het gehuurde enige nering, bedrijf, huisnijverheid, dienst- en/of serviceverlening of andersoortige bedrijfshuishouding zelf uit te oefenen of door derden te doen laten uitvoeren of te dulden dat zulks geschiedt.


(…)




9.4.


Inwoning:


Huurder is, behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder, niet gerechtigd inwoning te verlenen aan een persoon die niet tot zijn huishouding behoort. (…)




9.5.


Onderverhuur:


Huurder mag zonder voorafgaande toestemming van verhuurder het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk niet onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Als de huurder handelt in strijd met deze bepaling is de huurder aan de verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 3.500,-, te vermeerderen met € 50,- per dag dat de overtreding voortduurt. De verhuurder houdt onverminderd het recht om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt.(…)





X Overlast of hinder


Artikel 10.




10.1.


Overlast of hinder:


Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”






2.4.
Vrij snel het begin van de huurovereenkomst ontving Tablis Wonen klachten van omwonenden over mensen die bij de woning van [persoon A] op bezoek kwamen en soms in de hal, bij de bergingen en op de galerij bleven staan. Omdat dit bij sommige bewoners voor een onveilig gevoel zorgde, heeft Tablis Wonen bij brief van 10 februari 2026 aan [persoon A] gevraagd ervoor te zorgen dat bezoekers van de woning niet in de flat blijven rondhangen.



2.5.
Na meldingen over drugshandel vanuit de woning en illegale prostitutie, heeft op 20 februari 2026 een controle door gemeentelijke toezichthouders van de gemeente Sliedrecht (hierna: de gemeente) plaatsgevonden waarbij is geconstateerd dat in de woning een illegale seksinrichting wordt geëxploiteerd en dat er in de woning tegen betaling kamers beschikbaar zijn gesteld ten behoeve van prostitutie.



2.6.
In de van de controle opgemaakte bestuurlijke rapportage van 24 februari 2026 concludeert de toezichthouder dat artikel 3:3 lid 1 van de Algemene plaatselijke verordening, waarin is bepaald dat het verboden is een seksbedrijf uit te oefenen zonder vergunning van het bevoegde bestuursorgaan, is overtreden.



2.7.
Verder wordt in de bestuurlijke rapportage het volgende opgemerkt:



“De gemeente heeft verschillende meldingen vanuit FIXI en Meld misdaad anoniem ontvangen over het genoemde adres. (…), hierna te noemen hoofdbewoner, had in het verleden een woning met on-vergunde prostitutie in de gemeente Zwijndrecht. Collega 1 was bekend met de hoofdbewoner vanuit de casus die zich in de gemeente Zwijndrecht had


afgespeeld.”





2.8.
Bij brief van 20 maart 2026 heeft de gemeente aangekondigd van plan te zijn aan [persoon A] een last onder dwangsom op te leggen om een einde te maken aan de exploitatie van een seksbedrijf zonder vergunning. De gemeente heeft Tablis Wonen op de hoogte gesteld van de constateringen.



2.9.
Bij brief van 24 maart 2026 heeft Tablis Wonen [persoon A] erop gewezen dat hij ernstig tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tablis Wonen heeft [persoon A] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Hier is geen gehoor aan gegeven.



2.10.
De gemeente heeft bij brief van 20 april 2026 aan [persoon A] een last onder dwangsom opgelegd.



2.11.
Het overzicht “Meldingen [straatnaam] [huisnummer X] Sliedrecht” d.d. 29 april 2026, bevat onder meer de volgende meldingen:



“11-03-26


Weer nieuwe meldingen van omwonenden ontvangen. Deze omwonenden gaven aan


dat vanaf het begin dat de heer [persoon A] op [adres] woont er al onrust is.


Elke avond lopen er heel veel mensen in en uit en dat blijft doorgaan.





21-03-26


Weer opnieuw meldingen van omwonenden ontvangen. Zij geven aan dat er weer


allerlei vreemde mannen rondlopen die voor nr. [huisnummer X] komen.






26-03-26


Opnieuw meldingen gekregen van omwonenden dat er weer vreemde mannen in het


complex aanwezig zijn, die voor nr. [huisnummer X] komen.





De vordering





2.12.
Tablis Wonen vordert - samengevat - bij vonnis, en uitvoerbaar bij voorraad, [naam bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, te veroordelen om op straffe van een dwangsom de woning en de scootmobielruimte binnen 14 dagen te ontruimen en ontruimd te houden. Daarnaast vordert zij veroordeling van [naam bewindvoerder] in de proceskosten.



2.13.

Tablis Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

[persoon A] heeft in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden gehandeld. Hij gedraagt zich niet als een goed huurder door ernstig tekort te schieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
Door de gemeente is geconstateerd dat in de woning een seksbedrijf wordt geëxploiteerd. Door de woning bedrijfsmatig te exploiteren gedraagt [persoon A] zich niet als een goed huurder en handelt hij eveneens in strijd met het verbod om de woning bedrijfsmatig te (laten) exploiteren. Bovendien is tijdens de controle van de gemeente gebleken dat er zich drie dames in de woning bevonden. Twee van deze drie dames hebben tegenover de gemeente verklaard dat zij tegen betaling in de woning verbleven. Dit is in strijd met de algemene huurvoorwaarden, omdat Tablis Wonen daarvoor geen toestemming heeft verleend. Daarnaast wordt door bezoekers - naar aller waarschijnlijkheid klanten van het seksbedrijf - overlast veroorzaakt aan de andere huurders van Tablis Wonen door zich op te houden in de hal van het complex, bij de bergingen en op de galerij. [persoon A] schiet daarom ook tekort in de verplichting ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf of door derden die zich vanwege [persoon A] in de woning of de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Tablis Wonen kan en wil op geen enkele wijze toestaan dat in de door haar verhuurde woningen illegale prostitutie, die vaak nauw samenhangt met andere verboden, zoals vrouw- en mensenhandel, en vaak leidt tot (drugs)overlast, onregelmatige aanloop van allerlei mensen en onveiligheid, plaatsvindt. Tablis Wonen stelt verder dat op haar als sociaal verhuurder, de verplichting rust om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurvoorraad, en om bij te dragen aan de leefbaarheid in de omgeving. Er bestaat volgens haar geen ruimte om een bodemprocedure af te wachten.




Het verweer





2.14.

[naam bewindvoerder] betwist allereerst dat Tablis Wonen een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. De situatie is al maanden definitief beëindigd, de stelling dat de exploitatie voortduurt is niet onderbouwd en Tablis Wonen heeft zelf ruim de tijd genomen voordat zij is gaan dagvaarden.



2.15.
Verder betwist [naam bewindvoerder] dat sprake is van een tekortkoming die ontruiming in kort geding rechtvaardigt. [persoon A] heeft geen seksbedrijf geëxploiteerd, heeft daarvan op geen enkele wijze geprofiteerd en heeft van de aangetroffen situatie niet geweten. Begin 2026 heeft hij zijn woning korte tijd ter beschikking gesteld aan een vriend, die buiten medeweten van [persoon A] de woning voor prostitutiedoeleinden heeft laten gebruiken. Er is misbruik gemaakt van zijn kwetsbaarheid. De belangenafweging valt volgens [naam bewindvoerder] in het voordeel uit van deze kwetsbare, ADL-afhankelijke huurder, voor wie ontruiming onomkeerbaar tot dakloosheid leidt. Voor zover de ontruiming al zou worden toegewezen, dan moet een ruime ontruimingstermijn van 12 maanden worden toegepast onder de voorwaarde dat er geen overlast wordt veroorzaakt/prostitutie wordt geëxploiteerd, zodat met hulp naar passende vervangende woonruimte kan worden gezocht.





3De beoordeling

3.1.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Tablis Wonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Omdat het om een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding gaat, met niet gemakkelijk te herstellen gevolgen bij toewijzing, is terughoudendheid op zijn plaats.



Spoedeisend belang





3.2.
Tablis Wonen stelt dat zij een spoedeisend belang bij de vordering heeft omdat er voldoende zwaarwegende omstandigheden zijn die een zo spoedig mogelijke ontruiming van de woning en scootmobielruimte rechtvaardigen. Er moet een signaal uitgaan dat zij illegale prostitutie in haar woningen niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt. Volgens Tablis Wonen wordt de woning nog steeds als seksbedrijf geëxploiteerd en ervaren omwonenden nog steeds overlast. Daarnaast is Tablis Wonen een sociale verhuurder die moet zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Gelet op de huidige woningnood en de overlast voor omwonenden, bestaat er volgens Tablis Wonen geen ruimte om het oordeel ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure af te wachten.



3.3.
Daartegenover heeft de gemachtigde van [naam bewindvoerder] ter zitting met klem betwist dat de woning op dit moment nog steeds als seksbedrijf wordt geëxploiteerd en dat omwonenden nog steeds overlast ervaren. Er is door Tablis Wonen geen klacht, melding of constatering van na februari 2026 in het geding gebracht. De situatie is volgens [naam bewindvoerder] direct en definitief beëindigd. Omdat de moeder van [persoon A] iedere woensdag in de woning langskomt, is een hervatting van enige bedrijfsmatige activiteit feitelijk uitgesloten. Daarnaast ziet sinds 8 mei 2026 naast de bewindvoerder een mentor toe op de situatie van [persoon A] . Tablis Wonen kan volgens [naam bewindvoerder] niet volhouden dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Tablis Wonen heeft zelf maanden de tijd genomen voordat zij is gaan dagvaarden. Daarom zou er op dit moment in ieder geval geen sprake kunnen zijn van een spoedeisend belang.



3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat Tablis Wonen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. In deze zaak gaat het om illegale prostitutie vanuit een sociale huurwoning. Tablis Wonen heeft er als sociale verhuurder een spoedeisend belang bij dat haar schaarse sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Ook heeft Tablis Wonen er belang bij dat een signaal uitgaat dat zij het aan [persoon A] verweten gedrag niet accepteert en dat daar hard tegen opgetreden wordt. Een dergelijk signaal is effectiever en zal aan afschrikkende werking winnen als daarbij gebruik kan worden gemaakt van het instrument van de vordering tot ontruiming in kort geding. Tablis Wonen heeft niet op een ongebruikelijke termijn gedagvaard.



De tekortkomingen





3.5.

Uit de bestuurlijke rapportage van 24 februari 2026 blijkt dat in de woning een illegaal seksbedrijf is geëxploiteerd en dat de woning, zonder toestemming van Tablis Wonen aan derden is onderverhuurd. Gelet op wat de toezichthouders van de gemeente hebben aangetroffen in de woning, heeft [persoon A] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Uit de rapportage blijkt dat twee van de op 20 februari 2026 in de woning aanwezige dames vanuit de woning sekswerk verrichtten. Ook hebben aanwezige dames tijdens de controle verklaard tegen betaling in de woning te verblijven, zodat sprake is van illegale onderhuur. Uit de rapportage volgt verder dat er verschillende meldingen door omwonenden zijn gedaan over de woning en dat [persoon A] in het verleden een ‘woning met on-vergunde prostitutie’ had in de gemeente Zwijndrecht. Dat [persoon A] bezwaar tegen de bestuurlijke rapportage heeft gemaakt, maakt dit niet anders.
De kantonrechter volgt [naam bewindvoerder] niet in haar verweer dat er door Tablis Wonen geen klacht, melding of constatering van na 20 februari 2026 in het geding is gebracht. Uit het door Tablis Wonen overgelegde overzicht van meldingen blijkt dat ook nadat de gemeente heeft geconstateerd dat er een illegaal seksbedrijf in de woning werd geëxploiteerd, Tablis Wonen nog klachten ontving van omwonenden inhoudende dat er rondom de woning allerlei vreemde mannen rondlopen. De kantonrechter volgt [naam bewindvoerder] ook niet in haar verweer dat doordat de moeder van [persoon A] iedere woensdag in de woning langskomt, en [persoon A] inmiddels een mentor heeft, een hervatting van enige bedrijfsmatige activiteit feitelijk is uitgesloten. Hieraan kan niet veel waarde worden toegekend.




3.6.
De tekortkomingen rechtvaardigen in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Het gehuurde is een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaat – zoals algemeen bekend is – een lange wachtlijst. Oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning vormt dan ook een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, die grond geeft voor ontbinding daarvan.



3.7.

[naam bewindvoerder] heeft in het kader van de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW aangevoerd dat de tekortkomingen niet ernstig genoeg zijn om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Zij wijst er in dat verband op dat [persoon A] zelf geen seksbedrijf heeft geëxploiteerd, er misbruik is gemaakt van zijn kwetsbaarheid en hij er financieel niet van heeft geprofiteerd.



3.8.
Bovengenoemde argumenten worden verworpen. Het verweer van [naam bewindvoerder] dat [persoon A] zelf geen seksbedrijf heeft geëxploiteerd is van weinig belang omdat verwijtbaarheid niet is vereist. [persoon A] heeft de woning ter beschikking gesteld aan een vriend en heeft daarmee in strijd met de huurvoorwaarden gehandeld. [persoon A] is als huurder ook verantwoordelijk voor het handelen van anderen in de woning. Dat hij niet op de hoogte was van de prostitutie is niet heel aannemelijk, maar of hij nu wel of niet op de hoogte was is gelet op het voorgaande niet doorslaggevend. Het verweer dat [persoon A] er financieel niet van heeft geprofiteerd wordt verworpen bij gebreke van enige, concrete, verifieerbare onderbouwing daarvan. [persoon A] is al met al ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet.





Belangenafweging





3.9.

[persoon A] heeft een belang bij behoud van de woning. Hier tegenover staat, gelet op de geconstateerde overtredingen, het belang van Tablis Wonen die als verhuurder de zorg heeft voor de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Daarnaast moet zij invulling geven aan haar verplichting om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. De belangen van Tablis Wonen en haar andere huurders wegen in dit geval zwaarder dan het belang van [persoon A] bij woningbehoud, hoe moeilijk zijn persoonlijke omstandigheden ook zijn. Daarbij weegt ten nadele van [persoon A] mee dat ook na 20 februari 2026 door omwonenden overlast is gemeld.



Ontruiming





3.10.

De gevorderde ontruiming is – vooruitlopend op de bodemprocedure – toewijsbaar. De kantonrechter is namelijk voorshands van oordeel dat het zeer aannemelijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Van Tablis Wonen kan niet worden gevergd dat de uitkomst van een (lange) bodemprocedure wordt afgewacht.
Er is wel aanleiding om, gezien de omstandigheden van [persoon A] , een langere ontruimingstermijn te bepalen. [naam bewindvoerder] heeft vanwege de kwetsbare positie van [persoon A] om een ontruimingstermijn van twaalf maanden gevraagd. Er is geen aanleiding een dergelijke ruime ontruimingstermijn te bevelen, maar een termijn van zes weken vindt de kantonrechter passend. Zo heeft [persoon A] meer tijd om ergens anders onderdak te zoeken.




Dwangsom





3.11.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat een dwangsom in dit geval geen adequate prikkel tot nakoming vormt, omdat er vanuit mag worden gegaan dat [naam bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder zal toezien op tijdige nakoming van dit vonnis.



Proceskosten





3.12.
De proceskosten komen voor rekening van [naam bewindvoerder] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [naam bewindvoerder] aan Tablis Wonen moet betalen op € 151,94 aan dagvaardingskosten, € 139,- aan griffierecht, € 577,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.011,94. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.



Uitvoerbaar bij voorraad





3.13.
Dit vonnis zal, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.







4De beslissing
De kantonrechter:


4.1.
veroordeelt [naam bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] , om de woning en bijbehorende onroerende aanhorigheden, het medegebruik van de om het complex gelegen groenstroken, tuin en de gemeenschappelijke ruimten gelegen aan de [adres] in Sliedrecht, binnen zes weken na betekening van dit vonnis, te ontruimen in goede staat en onder afgifte van de sleutels en deze vervolgens ontruimd te houden, met alle daarin aanwezige personen en goederen;



4.2.
veroordeelt [naam bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] , om de scootmobielruimte gelegen aan de [straatnaam] in Sliedrecht, binnen zes weken na betekening van dit vonnis, te ontruimen in goede staat en onder afgifte van de sleutels en deze vervolgens ontruimd te houden, met alle daarin aanwezige personen en goederen;



4.3.
veroordeelt [naam bewindvoerder] in de proceskosten, die aan de kant van Tablis Wonen worden begroot op € 1.011,94 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;



4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



4.5.
wijst al het andere af.



Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken.
452















artikel 7:213 BW


artikel 9.2 algemene huurvoorwaarden


artikel 9.4 en 9.5 algemene huurvoorwaarden


artikel 10.1 algemene huurvoorwaarden


artikel 7:229 BW


Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810