ECLI:NL:RBROT:2026:12571

RECHTBANK Rotterdam


Team handel en haven



Zaaknummer: C/10/704466 / HA ZA 25-641




Vonnis van 10 juni 2026




in de zaak van





[eiser 1]
,
wonende te [woonplaats],
eisende partij,


[eiser 2],

wonende te [woonplaats],
gevoegde partij aan de zijde van Schoolenberg,
advocaat: mr. M.B. van Munster,



tegen





[gedaagde]
,
gevestigd te Sliedrecht,
gedaagde partij,
advocaat: mr. J.F. Verheijen.



Partijen worden hierna [eisers] en de VvE genoemd.




De zaak in het kort

Deze zaak draait om de vraag of de rookgasafvoeren van het appartementencomplex waarin [eisers] wonen gemeenschappelijk of privé zijn en, in verband daarmee, of door de algemene ledenvergadering van de VvE genomen besluiten nietig zijn. De rechtbank komt tot het oordeel dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn en daarmee dat de besluiten van de VvE niet nietig zijn.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van 26 november 2025;- de brief van 19 januari 2026 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 23 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.









2De feiten


2.1.

[eisers] zijn sinds 2017 eigenaar van het appartementsrecht betreffende een woning aan het [adres] (hierna: het appartement). Het appartement maakt onderdeel uit van een gebouw. Het gebouw is bij splitsingsakte van 3 juli 2006 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 22 appartementsrechten.



2.2.
In de splitsingsakte is het modelreglement van de KNB van 17 januari 2006 (hierna: het modelreglement) met afwijkingen en aanvullingen van toepassing verklaard. In het modelreglement is, voor zover hier relevant, opgenomen:


“A. Definities en algemene bepalingen




Artikel 1


In het reglement wordt verstaan onder:


(…)


i. "gemeenschappelijke gedeelten": die gedeelten van het gebouw en/of de grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;


j. "gemeenschappelijke zaken": alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder i;


(…)


r. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of de grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.





(…)





Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:



a. ( …), de rook- en ventilatiekanalen, (…)




2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:





(…)





b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte;





c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.






3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte.”




2.3.

[eisers] zijn van rechtswege lid van de VvE.



2.4.
Op 9 januari 2023 heeft de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: ALV van de VvE) besloten om de servicekosten te verhogen met € 22,05,- voor vervanging van de rookgaskanalen (hierna - overeenkomstig de vordering van [eisers] - rookgasafvoer).



2.5.

Per brief van 6 maart 2023 hebben [eisers] bezwaar
gemaakt tegen het advies van het bestuur om de rookgasafvoeren op kosten van de VvE te laten vervangen. Ook hebben [eisers] aangegeven dat zij van het gas zouden afgaan in 2023, waardoor het voor hen niet aan de orde was te sparen voor een toekomstige renovatie c.q. vervanging van de rookgasafvoeren.




2.6.
Bij brief van 8 maart 2023 heeft het bestuur onder protest ingestemd met het verzoek van [eisers] om ingaande 1 april 2023 geen € 199,89, maar € 177,84 te incasseren. Tevens is aangegeven dat het bestuur [eisers] wel aansprakelijk houden voor de op de ALV van 20 februari 2023 goedgekeurde volledige maandelijkse bijdrage van € 199,89 ingaande 1 april 2023, totdat zij hebben aangetoond dat de cv-installatie is vervangen door een elektrische installatie.



2.7.

Op 25 september 2023 hebben [eisers] hun cv-ketel laten verwijderen,
gevolgd door de gasmeter op 23 oktober 2023.




2.8.

Per brief van 31 oktober 2023 heeft de voormalige advocaat van [eisers]
richting het bestuur van de VvE bevestigd dat [eisers] aan de voorwaarde
hadden voldaan en dat [eisers] zich voor het vervolg vrijgesteld
achten van de verhoogde financiële bijdrage ten behoeve van de vervanging
van de rookgasafvoeren.




2.9.
Per brief van 4 november 2023 is door het bestuur van de VvE gereageerd dat deze kwestie voor hen nog niet was afgedaan, onder meer omdat het voorstel van het bestuur om inning bij [eisers] van de verhoging van de servicebijdragen uit te stellen nog moest worden goedgekeurd door de ALV.



2.10.
Op de vergadering van 26 februari 2024 heeft de ALV van de VvE besloten om alsnog de verhoogde financiële bijdrage ten behoeve van de vervanging van de rookgasafvoeren bij [eisers] te incasseren.



2.11.

[eisers] hebben besloten om onder protest en met terugwerkende kracht de verhoogde financiële bijdrage ten behoeve van de vervanging van de rookgasafvoeren te voldoen per 1 april 2023.



2.12.
Alle appartementen in het complex zijn individueel voorzien van aardgasgestookte cv-ketels. De cv-ketels zijn voorzien van een eigen rookgasafvoer. Het merendeel van deze rookgasafvoeren loopt door dienstschachten waar ook andere buizen en rookgasafvoeren van andere appartementen doorheen lopen. De rookgasafvoer van [eisers] loopt rechtstreeks naar het dak van het gebouw en komt uit op een los dakkastje. De rookgasafvoer van [eisers] loopt dus niet door een van de dienstschachten.





3Het geschil


3.1.


[eisers] vorderen, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat:
1) de rookgasafvoer vanuit het appartement van [eisers] tot de privédelen bij dat appartement(srecht) behoort en derhalve geen gemeenschappelijke zaak betreft;
2) [eisers] niet rechtsgeldig kunnen worden verplicht door de VvE om deel te nemen c.q. hun medewerking te verlenen aan de renovatie of
vervanging van hun rookgasafvoer;
3) [eisers] niet rechtsgeldig konden worden verplicht door de VvE om bij te dragen in kosten die verband houden met de renovatie c.q. vervanging van de (privé) rookgasafvoer(en) en de (privé) cv's;
4) het besluit van de (ALV van de) VvE d.d. 9 januari 2023 inhoudende een
verhoging van de servicekosten ten behoeve van de vervanging van de
rookgasafvoeren nietig is;
5) het besluit van de (ALV van de) VvE d.d. 26 februari 2024 inhoudende de
opdracht om de verhoging van de servicekosten alsnog bij [eisers] te innen nietig is.




3.2.
Verder vorderen [eisers] de VvE te veroordelen tot (terug)betaling van de maandelijkse verhoging van de servicebijdragen van € 22,05,- over een periode van 1 april 2023 tot de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis, tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 925,-, een en ander met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.



3.3.

De VvE voert gemotiveerd verweer en concludeert, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad, de dagvaarding nietig te verklaren wegens strijd met artikel 45 lid 3 Rv,
althans de vorderingen van Schoolenberg af te wijzen met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten indien deze niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis worden betaald.






4De beoordeling



Beroep op nietigheid




4.1.
De rechtbank laat de vordering van de VvE de dagvaarding nietig te verklaren onbesproken, omdat de VvE ter zitting afstand heeft gedaan van het beroep op nietigheid van de dagvaarding.



De gevorderde verklaringen voor recht





4.2.

[eisers] en (het bestuur van) de VvE verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de rookgasafvoeren die onderdeel zijn van de individuele cv-ketels behoren tot de gemeenschappelijke zaken of de privé-gedeelten van het pand.


Partijen zijn het erover eens dat die vraag beantwoord moet worden door uitleg van het modelreglement, zoals opgenomen in de splitsingsakte. Zij zijn het ook eens over de maatstaf die geldt voor deze uitleg: het komt aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Verder zijn de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden van belang.




4.3.
Partijen verschillen van mening hoe artikel 17 van het modelreglement volgens deze maatstaf moet worden uitgelegd als het gaat om de rookgasafvoeren. [eisers] stellen zich op het standpunt dat uit artikel 17 van het modelreglement volgt dat een rookgasafvoer behoort tot de privé-gedeelten. In artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement is bepaald dat onder zaken/gedeelten die gemeenschappelijk zijn worden gerekend “rook- en ventilatiekanalen”. Volgens [eisers] wordt met de rookkanalen in dat artikellid iets anders bedoeld dan de rookgasafvoeren waarover het geschil bestaat: het begrip rookkanaal ziet op de collectieve (dienst)schacht waar de rookgasafvoeren die onderdeel zijn van de individuele cv-ketels doorheen lopen. De rookkanalen zijn dus iets anders dan de rookgasafvoeren. De cv-ketel en de rookgasafvoer zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en de rookgasafvoer is uitsluitend dienstbaar aan de individuele cv-ketel, behorend tot het privé-gedeelte. Dit betekent dat de rookgasafvoer valt onder artikel 17 lid 2 onder b of onder c van het modelreglement. Op grond van artikel 17 lid 3 van het modelreglement zijn rookgasafvoeren daarmee zaken die deel uit maken van de privé-gedeelten. Volgens de VvE zijn in artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement de rookkanalen specifiek uitgezonderd van artikel 17 lid 2 onder b en c van het modelreglement.



4.4.
De rechtbank volgt [eisers] niet in hun uitleg. Zoals hiervoor is overwogen moet het modelreglement met inachtneming van de objectieve maatstaf worden uitgelegd. Het door [eisers] gemaakte onderscheid tussen rookkanalen en rookgasafvoeren blijkt niet uit de tekst van artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement. Daarin staat slechts de term rookkanalen (en ventilatiekanalen, maar daarover gaat de discussie tussen partijen niet). In lid 1 wordt de term rookkanaal niet toegelicht. Een objectieve uitleg brengt dan mee dat gekeken moet worden naar de meest gangbare betekenis van deze term. In het Van Dale-woordenboek staat als omschrijving “1. afvoerpijp waardoor de rook naar de schoorsteen wordt gevoerd” en “2. elk van de kanalen in een schoorsteen waardoor de rook wordt afgevoerd”. De rookgasafvoeren vallen zonder meer onder deze omschrijvingen: dat zijn immers pijpen/kanalen waardoorheen de rook vanaf de cv-ketels naar of in de schoorsteen wordt afgevoerd. Daarmee is de tekst duidelijk en valt niet in te zien dat de rookgasafvoeren iets anders zijn dan de rookkanalen.



4.5.
Doorslaggevend voor de rechtbank is verder het contextuele argument dat in artikel 17 lid 1 onder a “rookkanalen” als gemeenschappelijke zaken worden gekwalificeerd, zonder daaraan toe te voegen “voor zover die niet uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé gedeelte” of een passage van gelijke strekking. Bij diverse andere als gemeenschappelijk gekwalificeerde zaken wordt in artikel 17 die beperking wel opgenomen. Zo staat bij “hek- en traliewerk” in lid 1 onder b:“(voor zover geen privé tuinafscheiding)” en staan dergelijke beperkingen ook bij plafonds en wanden onder c: “die zich niet bevinden in een privé gedeelte” en bijvoorbeeld bij de verschillende onder f genoemde installaties van gemeenschappelijke voorzieningen “die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte”. Het ontbreken van een dergelijke beperking onder a bij “rook- en ventilatiekanalen” wijst erop dat ook de rookgasafvoeren die dienen voor de afvoer van gassen uit de (privé) cv-ketels gemeenschappelijk zijn.



4.6.
Deze uitleg is niet in strijd met artikel 17 lid 2 onder b van het modelreglement dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn “met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte”. Op grond van enkel deze bepaling zou kunnen worden aangenomen dat de rookgasafvoeren niet gemeenschappelijk zijn. Het samenstel van artikel 17 lid 1 en lid 2 van het modelreglement duidt echter op iets anders. Immers, nu rookgasafvoeren gelet op rov. 4.4 en 4.5 op grond van artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement, al als gemeenschappelijk worden aangemerkt, kan met de installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken genoemd in artikel 17 lid 2 onder b van het modelreglement niet ook de rookkanalen (lees: rookgasafvoeren) zijn bedoeld. Een andere lezing zou naar het oordeel van de rechtbank leiden tot een innerlijk tegenstrijdige interpretatie van het modelreglement.



4.7.
Ditzelfde geldt voor artikel 17 lid 2 onder c van het modelreglement dat bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken niet worden gerekend “al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd”. Nu rookgasafvoeren, gelet op rov. 4.4 en 4.5 op grond van artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement, al als gemeenschappelijk worden aangemerkt, kunnen onder “al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte” niet ook de rookkanalen (lees: rookgasafvoeren) vallen. Hier komt ten aanzien van artikel 17 lid 2 onder c van het modelreglement bij dat daarin staat “voor zover niet anders in het reglement vermeld”, terwijl dit in artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement voor rookkanalen is gebeurd.



4.8.
Van de situatie dat artikel 17 lid 2 van het modelreglement kan worden aangemerkt als een lex specialis ten opzichte van artikel 17 lid 1, en daarom voorrang heeft, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Beide artikelleden gaan over wat wel en niet gemeenschappelijk is en noch de tekst noch de opbouw van artikel 17 wijst erop dat lid 2 een lex specialis is van lid 1. Uit het enkele feit dat er in lid 1 een opsomming wordt gegeven van gemeenschappelijke gedeelten en zaken en dat lid 2 bepaalt welke zaken daartoe niet behoren (en dus privé zijn) valt dat niet af te leiden. Er is bij het aanmerken van de rookgasafvoeren als gemeenschappelijk ook geen sprake van strijd met de algemene definities van artikel 1, zoals hiervoor onder 2.2 opgenomen. Die definities verwijzen immers naar wat er in de splitsingsakte als privé of gemeenschappelijk worden bestemd. In dit geval is dat, door de verwijzing in de splitsingsakte, artikel 17 van het modelreglement.



4.9.

[eisers] hebben nog gewezen op de zogeheten Gasketelwet (officieel de wijziging van het Bouwbesluit 2012, nu Besluit bouwwerken leefomgeving), waaruit volgens [eisers] blijkt dat een rookgasafvoer een onlosmakelijk geheel vormt met de cv-ketel. De verwijzing van [eisers] naar de Gasketelwet doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de voorgaande uitleg, omdat dit niet een bij het modelreglement behorend stuk is. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot privé of gemeenschappelijk behoort, slechts mag worden gelet op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie onder meer HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Bovendien ziet de zogeheten Gasketelwet niet op het begrip rookkanaal zoals opgenomen in het modelreglement.



4.10.
Verder hebben [eisers] zich er nog op beroepen dat de feitelijke situatie in hun appartement, waar de rookgasafvoer vanuit het appartement meteen naar het dak loopt, meebrengt dat de rookgasafvoer als een privé-zaak moet worden aangemerkt. In de eerste plaats is het niet nodig voor een beslissing in deze zaak om te kijken naar de uiterlijke kenmerken van het appartementencomplex. Een objectieve uitleg van de leden 1 en 2 van artikel 17 van het modelreglement leidt immers al tot de conclusie dat de rookgasvoeren gemeenschappelijk zijn. Ten tweede is het uiterlijke kenmerk dat de rookgasafvoer van [eisers] niet via een gemeenschappelijke dienstschacht naar buiten voert, van onvoldoende gewicht om in afwijking van de uit het modelreglement blijkende bedoeling van partijen tot de slotsom te komen dat de rookgasvoeren privézaken zijn. Overigens leidt ook de (feitelijke) omstandigheid dat de cv-ketel en de rookgasafvoer technisch gezien bij elkaar horen niet tot het oordeel dat de rookgasafvoer privé is, omdat een technische eenheid er niet aan in de weg staat dat een deel daarvan gemeenschappelijk en een deel daarvan privé is. Daarbij komt dat in het modelreglement (en in de splitstingsakte) niet naar de feitelijke kenmerken wordt verwezen.



4.11.
Het rechtbank oordeelt dus dat een objectieve uitleg van het modelreglement meebrengt dat de rookgasafvoeren tot de gemeenschappelijke zaken behoren. De VvE heeft daarom terecht opgemerkt dat artikel 17 lid 1 onder a van het modelreglement kan worden beschouwd als een bepaling die specifiek de rookkanalen (lees: rookgasafvoeren) uitzondert van artikel 17 lid 2 onder b en c van het modelreglement. Nu de rookgasafvoeren, en dus ook die van [eisers], gemeenschappelijke zaken betreffen, kunnen de kosten voor in de toekomst eventueel te verrichten onderhoud, danwel vervanging van de rookgasafvoeren voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars komen.



4.12.
Het voorgaande betekent dat de door [eisers] gevorderde verklaringen voor recht onder 1, 2, 4 en 5 (zie 3.1) niet voor toewijzing in aanmerking komen. De rookgasafvoer vanuit het appartement van [eisers] behoort op grond van het modelreglement (onderdeel van de splitsingsakte) tot de gemeenschappelijke zaken. De besluiten van de ALV van de VvE van 9 januari 2023 inhoudende een verhoging van de servicekosten ten behoeve van de vervanging van de rookgasafvoeren en 26 februari 2024 inhoudende de opdracht om de verhoging van de servicekosten alsnog bij [eisers] te innen zijn dan ook niet in strijd met de splitsingsakte en op grond van artikel 2:14 BW juncto artikel 5:129 BW dus niet nietig. [eisers] kunnen worden verplicht door de VvE om deel te nemen c.q. hun medewerking te verlenen aan de renovatie of vervanging van hun rookgasafvoer.



4.13.
Ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht onder 3 oordeelt de rechtbank als volgt. [eisers] konden, gezien het voorgaande, worden verplicht door de VvE om bij te dragen in kosten die verband houden met de renovatie c.q. vervanging van de rookgasafvoeren. Dit geldt niet ten aanzien van de kosten die verband houden met de renovatie c.q. vervanging en de cv-ketels. Partijen zijn het er immers over eens dat de cv-ketels privé zijn. Echter leidt dit niet tot toewijzing van dat deel van de gevorderde verklaring voor recht. Anders dan [eisers] kennelijk menen, hebben de besluiten van 9 januari 2023 en 26 februari 2023 niet meegebracht dat [eisers] verplicht werden om bij te dragen in de kosten die verband houden met de renovatie c.q. vervanging van de cv-ketels. De besluiten van 9 januari 2023 en 26 februari 2023 hebben immers enkel betrekking op de verhoging en inning van de servicekosten ten behoeve van de vervanging van de rookgasafvoeren.



De gevorderde terugbetalinq van de reeds betaalde servicebijdrage





4.14.
Nu er een rechtsgeldig besluit ten grondslag ligt aan de maandelijkse verhoging van € 22,05,- hebben [eisers] deze verhoging, anders dan zij stellen, niet onverschuldigd betaald. De vordering tot (terug)betalinq van de reeds betaalde servicebijdrage over een periode van 1 april 2023 tot de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis, wordt afgewezen.



Buitengerechtelijke kosten





4.15.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat de hoofdvordering ook wordt afgewezen.



Proceskosten





4.16.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VvE worden begroot op:









- griffierecht


€


2.995,00







- salaris advocaat


€


1.108,00


(2 punten × € 554,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


4.292,00











4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





5De beslissing


De rechtbank



5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,



5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.292,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. D.H. Dongelmans en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.