ECLI:NL:RBROT:2026:11582

RECHTBANK Rotterdam


Team handel en haven



Zaaknummer: C/10/709180 / HA ZA 25-946




Vonnis van 2 september 2026




in de zaak van





[eiser]
,
te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,verweerder in reconventie,
advocaat: mr. N.S. Aarland-Kensdell,



tegen





1 [gedaagde 1] ,

te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2],
te [woonplaats 3] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. J.L. Hoovers.




Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en (gedaagden gezamenlijk) [gedaagden] genoemd.






1De zaak in het kort



[eiser] vordert in conventie dat [gedaagden] de financiering van [eiser] ten behoeve van de ontwikkeling en renovatie van panden aan hem terugbetalen. De rechtbank wijst de vordering af, omdat de vordering van [eiser] nog niet opeisbaar is. [gedaagden] zijn tekortgeschoten in hun verplichting om een projectadministratie bij te houden en om de panden niet (verder) met hypotheken te bezwaren. [gedaagden] hebben in deze procedure alsnog een projectadministratie overgelegd. De vordering van [eiser] om meer aan te leveren dan wat is overgelegd, is onvoldoende specifiek en wordt afgewezen. De vordering in reconventie van [gedaagden] tot opheffing van de beslagen wordt toegewezen, maar [eiser] is niet aansprakelijk voor schade en kosten als gevolg van de beslagen.






2De procedure in conventie en in reconventie


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 oktober 2025 met producties 1 tot en met 19;
- de akte overlegging (aanvullende) producties, tevens eisvermeerdering van [eiser] , met producties 20 tot en met 22;- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 tot en met 26;
- de brief van deze rechtbank van 4 februari 2026 met daarin de oproep voor de mondelinge behandeling van 18 mei 2026;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 23 en 24;
- een nieuwe productie 24 van [eiser] ;
- de akte van [eiser] van 18 mei 2026 met producties 19a, 25 en 26;
- de akte wijziging eis in reconventie ex artikel 130 Rv tevens akte houdende producties van [gedaagden] van 18 mei 2026, met producties 27 tot en met 48;
- de akte van [gedaagden] van 18 mei 2026, met productie 49;- de mondelinge behandeling van 18 mei 2026 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van [eiser] en [gedaagden]



2.2.

De zaak is na de mondelinge behandeling tot 24 juni 2026 aangehouden ten behoeve van een mogelijke minnelijke regeling. Op 23 juni 2026 heeft [eiser] de rechtbank gevraagd om vonnis te wijzen. Per e-mail van 24 juni 2026 heeft de rechtbank, naar aanleiding van het verzoek van [gedaagden] om de vermeerdering van eis in reconventie die in hun spreekaantekeningen is vervat aan het procesdossier toe te voegen, en de reactie hierop van [eiser] , aan partijen laten weten dat [gedaagden] met de wijze van indienen aan het vormvoorschrift van artikel 2.26 van het procesreglement hebben voldaan en dat op de toelaatbaarheid van de eiswijziging in dit vonnis zal worden beslist.
Ten slotte is vonnis bepaald.







3De feiten


3.1.

[eiser] is bestuurder en aandeelhouder van Heath B.V. [persoon A] is bestuurder en aandeelhouder van Mynn B.V. Heath B.V. en Mynn B.V. houden alle aandelen in Tela Beheer B.V.



3.2.

[gedaagden] zijn – indirect – bestuurders en aandeelhouders van Dental MA B.V.



3.3.

[eiser] en [gedaagden] zijn op 28 augustus 2023 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor de ontwikkeling en renovatie van vastgoed (hierna: het project). Bij die overeenkomst is ook [persoon A] partij. In de overeenkomst is onder meer het volgende bepaald (waarbij [gedaagden] worden aangemerkt als ‘verkopers’ en [eiser] en [persoon A] als ‘kopers’):


“KOOPOVEREENKOMST APPARTEMENTSRECHTEN



(…)



OVERWEGEN HET VOLGENDE



(…)
C. In de samenwerking brengen verkopers het onroerend goed in en hun expertise, knowhow en regievoering over de uit te voeren renovaties en ontwikkeling met inbegrip van eventuele benodigde vergunningstrajecten en inleg kapitaal. Kopers brengen in de samenwerking enkel en alleen kapitaal in dat volledig zal worden gebruikt voor de financiering van de renovatie en ontwikkeling van het onroerend goed.



EN ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:



(…)
Artikel 1 – Samenwerking
(…) De renovatie en ontwikkeling zal achtereenvolgend volgens een door kopers en verkopers nader te bespreken tijdschema plaatsvinden. Het doel is om uiterlijk 1 juni 2024 het onroerend goed volledig gerenoveerd en ontwikkeld te hebben waarbij er tot die tijd sprake zal zijn van deelopleveringen van woningen die onderdeel uitmaken van het onroerend goed. (…)



Artikel 2 – Financiën
(…)



2.2

De financiering door kopers heeft als onderpand het volledige onroerend goed. Over de
financiering door kopers zijn verkopers geen rente verschuldigd;



2.3
De aflossing van de financiering van kopers door verkopers zal ineens plaatsvinden bij het voltooien van de renovatie en ontwikkeling van het onroerend goed;


2.4
Financiering zal ook voortkomen uit de verkoop winst van individuele woningen die onderdeel uitmaken van het onroerend goed en aan derden verkocht kunnen worden. De verkoopwinst zal door verkopers volledig worden benut voor de financiering van de renovatie en ontwikkeling van het onroerend goed zulks ter aanvulling op de benodigde financiering;


2.5
Verkopers en kopers zullen gezamenlijk een projectadministratie bijhouden en voeren om de kosten en uitgaven die gemoeid zijn in de onderhavige samenwerking voor allen inzichtelijk te krijgen en te houden;


Artikel 3 – Winstdeling
De winst gemoeid met de renovatie en ontwikkeling van het onroerend goed zal door verkopers met kopers in gelijke delen worden gedeeld na verrekening van alle kosten van kopers en verkopers. Kopers en verkopers zijn overeengekomen dat elk van de kopers een
appartementsrecht verkrijgt naar keuze kopers ter waarde van een gelijk deel van de winst. (…)



Artikel 4 – Aansprakelijkheid
(…)



4.3

Verkopers kunnen het onroerend goed niet verkopen en/of verpanden en/of verhuren aan
anderen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van kopers.”




3.4.
Tela Beheer B.V. heeft in verschillende delen een bedrag van in totaal € 370.000,00 betaald aan Dental MA B.V. Heath B.V. heeft € 100.000,00 betaald aan Dental MA B.V. Tela en Heath zijn hiertoe in staat gesteld door [eiser] .



3.5.
In januari 2025 heeft een overleg plaatsgevonden tussen partijen. [eiser] heeft hierna op 8 januari 2025 een addendum bij de overeenkomst naar [gedaagden] gestuurd met het verzoek om te tekenen. In reactie hierop heeft [gedaagde 1] de volgende dag onder meer het volgende bericht per e-mail aan [gedaagde 2] en [eiser] gestuurd:


“Ik wil graag de afspraken die wij op 7 januari 2025 hebben gemaakt nogmaals verduidelijken, aangezien er in mijn beleving enige complexiteit lijkt te ontstaan door het voorgestelde addendum, dat volgens mij niet volledig overeenkomt met wat wij hebben besproken.
Tijdens ons overleg hebben wij het volgende afgesproken:
 Er is een aanzienlijk verlies geleden op de ontwikkeling van de panden. Jij hebt aangegeven ook een privé verlies te hebben geleden doordat je de middelen niet opnieuw kon investeren.
 Wij hebben gezamenlijk besloten om ieder ons verlies te dragen.
 Wij hebben toegezegd jouw investering evenredig terug te betalen, zonder jou te betrekken in het totale verlies.
 Jij maakt inzichtelijk welk geïnvesteerd deel van jou is in samenspraak met [persoon B] (omdat ik nu niet weet welk deel precies van jou of van [persoon B] is). Of anders storten wij uiteindelijk de gelden gewoon terug op dezelfde rekening als van waar ze zijn betaald.



Bij de verkoop van de panden geldt de volgende volgorde:
1. De aflossing van de hypotheken heeft voorrang, omdat deze hypotheken het eerste hypotheekrecht hebben. Dit is zoals je reeds weet notarieel vastgelegd, nog voordat jij betrokken raakte.
2. Vervolgens zullen wij jou jouw investering terugbetalen, uiterlijk op 30 juni 2025.”




3.6.
Op 6 augustus 2025 heeft [eiser] aan [gedaagden] een ingebrekestelling gestuurd, waarin hij hen sommeert om:


“a. Binnen 5 dagen na heden een deugdelijke en volledige projectadministratie die aan te leveren, waarmee inzicht wordt gegeven in alle kosten en opbrengsten van het project, voorzien van relevante bewijsstukken;
b. Binnen 1 maand na heden het vastgoedproject te voltooien en het financierde bedrag van €492.125,- in één keer af te lossen aan cliënt. Aangezien we ruim een jaar verder zijn dan de datum waarop het project zou moeten zijn voltooid, is de termijn van een maand redelijk.”




3.7.
Op 12 september 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verleent aan [eiser] voor het leggen van verschillende conservatoire beslagen, waaronder op verschillende onroerende goederen binnen het project.






4Het geschil



in conventie




4.1.

[eiser] vordert, na een eisvermeerdering per akte en een eisvermindering tijdens de mondelinge behandeling, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:


I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 470.000,00, zijnde de terugbetaling van de lening, te vermeerderen met de wettelijke rente;
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 3.589,13, zijnde de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. [gedaagden] veroordeelt om binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis een overzichtelijke en ondubbelzinnige projectadministratie aan te leveren aan [eiser] , waarin de opbrengsten en uitgaven van het project duidelijk zijn weergegeven;
IV. bepaalt dat [gedaagden] , zolang niet binnen 5 dagen na betekening aan het gevorderde onder III is voldaan, hoofdelijk een dwangsom aan [eiser] zijn verschuldigd van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 3.775,00, zijnde de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.




4.2.

[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel zijn vorderingen als ongegrond te beoordelen en de vorderingen van [eiser] af te wijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de volledige kosten van deze procedure op grond van misbruik van procesrecht, althans de buitengerechtelijke kosten van € 1.162,00, indien en voor zover niet tot volledige schadevergoeding hiervan wordt gekomen in reconventie, alsmede in de (na)kosten van deze procedure.



in reconventie





4.3.

[gedaagden] vorderen, na eisvermeerdering per akte en tijdens de mondelinge behandeling, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:


I. verklaart voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor alle schade en kosten als gevolg van de onrechtmatig gelegde conservatoire beslagen en het misbruik van het procesrecht;
II. [eiser] veroordeelt tot betaling als voorschot op de vergoeding van de totale schade van € 89.585,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € [adres 2] .752,00 vanaf datum van indiening eis in reconventie en over € 50.833,00 vanaf 8 mei 2026, alsmede, indien de rechtbank zich niet in staat acht de schade van [gedaagden] te begroten, de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure;
III. de door [eiser] gelegde beslagen opheft;
met veroordeling van [eiser] in de volledige kosten van deze procedure op grond van misbruik van procesrecht, althans de buitengerechtelijke kosten van € 1.162,00, indien en voor zover niet tot volledige schadevergoeding hiervan wordt gekomen op grond van hetgeen gevorderd onder sub I, alsmede in de (na)kosten van deze procedure.




4.4.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de (na)kosten van deze procedure.



4.5.
Op de stellingen van partijen in conventie en in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.






5De beoordeling



in conventie en in reconventie




5.1.
Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.



Standpunten van partijen





5.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen in conventie, samengevat, het volgende ten grondslag. [eiser] heeft € 470.000,00 geleend aan [gedaagden] voor het project. Het doel van het project was om de panden uiterlijk 1 juni 2024 volledig gerenoveerd en ontwikkeld te hebben. Toen dit eind 2024 nog niet het geval was, hebben partijen in januari 2025 overleg gehad, waarna [eiser] aan [gedaagden] voorstelde om een addendum bij de overeenkomst overeen te komen. Het addendum werd niet door [gedaagden] getekend, maar zij hebben in hun reactie per e-mail van 9 januari 2025 wel toegezegd dat de financiering uiterlijk op 30 juni 2025 zou worden terugbetaald aan [eiser] (zie onder 3.5). Partijen zijn hiermee een fatale termijn overeengekomen, aldus [eiser] . [gedaagden] moeten de overeenkomst nakomen en de lening terugbetalen.



5.3.
Verder heeft [eiser] mailcorrespondentie met [gedaagde 1] (steeds met [gedaagde 2] in kopie) overgelegd, waaronder een bericht van 24 juni 2025 waarin hij [gedaagde 1] heeft verzocht om binnen een week met een voorstel tot terugbetaling te komen. In reactie hierop stuurde [gedaagde 1] op 3 juli 2025 een bericht terug waarin hij onder meer aangeeft dat [eiser] als “mede-investeerder” is ingestapt en dat zijn financiering “dus geen lening betreft”. Volgens [eiser] zijn [gedaagden] na dit bericht in verzuim geraakt, omdat hieruit is af te leiden dat zij in de nakoming van hun aflossingsverplichting in de zin van artikel 2.3 van de overeenkomst zouden tekortschieten. Verder zijn [gedaagden] ook tekort geschoten in hun verplichting zoals bedoeld in artikel 2.5 van de overeenkomst om een projectadministratie bij te houden. Ondanks verzoek daartoe per e-mail van 3 juli 2025 en later per brief van 6 augustus 2025 (zie onder 3.6), hebben [gedaagden] geen projectadministratie met [eiser] gedeeld. Tot slot is [eiser] erachter gekomen dat [gedaagden] een aantal panden zonder toestemming (verder) hebben bezwaard met een recht van hypotheek. Hiermee belemmeren zij zijn verhaalsmogelijkheden en handelen zij in strijd met artikel 4.3 van de overeenkomst.



5.4.

[gedaagden] voeren op hun beurt, samengevat, het volgende aan. De vordering van [eiser] is nog niet opeisbaar. Partijen hebben immers met elkaar afgesproken dat de financiering van [eiser] zou worden terugbetaald na voltooiing van het project. Zoals [gedaagde 1] al in zijn bericht van 3 juli 2025 aan [eiser] schreef, houdt dit in dat de woningen moeten zijn verkocht en de hypotheken moeten zijn afgelost. Dat partijen een fatale termijn van 30 juni 2025 zijn overeengekomen wordt door [gedaagden] betwist. Daarnaast zijn [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst niet eenzijdig gehouden om een projectadministratie te verstrekken. Dit betreft namelijk een gezamenlijke verplichting die mede op [eiser] rust.



5.5.

[gedaagden] concluderen dat de vordering van [eiser] ongegrond is en dat de door hem gelegde beslagen onrechtmatig zijn en/of dat [eiser] misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid. De beslagen op diverse panden hebben de verkoop van deze panden praktisch onmogelijk gemaakt. Als gevolg hiervan is een situatie van schuldeisersverzuim ontstaan. Bovendien is hierdoor schade veroorzaakt bij [gedaagden] doordat zij leningen niet hebben kunnen aflossen en de hiermee samenhangende (rente)kosten zijn blijven doorlopen. Zij spreken [eiser] in reconventie aan tot vergoeding van deze schade.



De vordering van [eiser] tot terugbetaling (sub I) is niet opeisbaar en wordt afgewezen





5.6.
Naar het oordeel van de rechtbank is de vordering van [eiser] niet opeisbaar en daarom wordt de vordering tot terugbetaling afgewezen. Zij overweegt daartoe als volgt.



5.7.

[eiser] heeft in de ontwikkeling van de panden gefinancierd via Tela en Heath. Of [eiser] een eigen vordering heeft op [gedaagden] laat de rechtbank in het midden, omdat alle partijen ervan uit lijken te gaan dat dat het geval is en het voor de uitkomst geen verschil maakt. Tussen partijen is niet in geschil dat, anders dan partijen in artikel 1 van de overeenkomst hadden vastgelegd, gedurende het project geen tijdschema is besproken en dat het in de overeenkomst genoemde doel, om het project uiterlijk 1 juni 2024 af te ronden, geen fatale termijn is. De rechtbank is het met [gedaagden] eens dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat de vordering van [eiser] opeisbaar wordt nadat alle panden zijn verkocht. Het was immers de bedoeling om de opbrengst van tussentijds verkochte panden te gebruiken om de ontwikkeling van de overige panden te financieren. Pas na de verkoop van alle panden zou geld vrijkomen om de financiering af te betalen. Dit is niet, althans onvoldoende gemotiveerd door [eiser] weersproken.



5.8.
Partijen verschillen van mening over de vraag of zij later, in januari 2025, alsnog een fatale termijn van 30 juni 2025 zijn overeengekomen. Volgens [eiser] volgt dit uit de e-mail van [gedaagde 1] van 9 januari 2025. De rechtbank volgt [eiser] echter niet op dit punt. In de e-mail van [gedaagde 1] wordt onder meer het volgende vermeld:


“Tijdens ons overleg hebben wij het volgende afgesproken:
• Er is een aanzienlijk verlies geleden op de ontwikkeling van de panden. Jij hebt aangegeven ook een privé verlies te hebben geleden doordat je de middelen niet opnieuw kon investeren.
• Wij hebben gezamenlijk besloten om ieder ons verlies te dragen.
• Wij hebben toegezegd jouw investering evenredig terug te betalen, zonder jou te betrekken in het totale verlies.
• Jij maakt inzichtelijk welk geïnvesteerd deel van jou is in samenspraak met [persoon B] (omdat ik nu niet weet welk deel precies van jou of van [persoon B] is ). Of anders storten wij uiteindelijk de gelden gewoon terug op dezelfde rekening als van waar ze zijn betaald.



Bij de verkoop van de panden geldt de volgende volgorde:
1. De aflossing van de hypotheken heeft voorrang, omdat deze hypotheken het eerste hypotheekrecht hebben. Dit is zoals je reeds weet notarieel vastgelegd, nog voordat jij betrokken raakte.
2. Vervolgens zullen wij jou jouw investering terugbetalen, uiterlijk op 30 juni 2025.



Indien twee van de drie panden eerder worden verkocht, zullen wij in staat zijn jouw investering eerder terug te betalen. Dit is afhankelijk van het moment waarop twee van de drie panden verkocht zijn.”




5.9.
Naar het oordeel van de rechtbank is de termijn van 30 juni 2025 in dit bericht wederom niet op te vatten als fatale termijn. Een voorwaarde voor terugbetaling is immers (nog steeds) dat de panden eerst moeten zijn verkocht en de hypotheken afgelost. Pas “bij de verkoop van de panden” geldt een terugbetalingsverplichting. Op 30 juni 2025 was dat, zoals onbetwist door [gedaagden] aangevoerd, nog niet het geval. Uit de context moest [eiser] ook begrijpen dat zijn lening niet terugbetaald kon worden als de panden niet waren verkocht, omdat de verkoopopbrengst voor de terugbetaling gebruikt zou worden. [gedaagde 1] noemt in zijn bericht weliswaar de mogelijkheid dat [eiser] al eerder kan worden terugbetaald “indien twee van de drie panden” worden verkocht, maar op 3 juli 2025 heeft hij aan [eiser] per e-mail onder meer laten weten dat op dat moment de liquiditeit ontbreekt om aflossing te realiseren. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] toegelicht dat het project onder meer vertraging heeft opgelopen doordat vergunningaanvragen langer duurden dan verwacht.



5.10.

[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagden] “in verzuim zijn geraakt” toen [gedaagde 1] in de e-mail van 3 juli 2025 aan [eiser] schreef dat hij als mede-investeerder is ingestapt en dat zijn financiering geen lening betreft. De rechtbank begrijpt dat [eiser] hiermee betoogt dat de gevolgen van niet-nakoming reeds zijn ingetreden, zodat hij reeds nu een veroordeling tot nakoming kan verkrijgen, ook al is de vordering nog niet opeisbaar (artikel 6:80 lid 1 BW). Ook dat betoog wordt verworpen. In dezelfde e-mail schreef [gedaagde 1] immers ook dat hij bereid is om de financiering terug te betalen, zodra de woningen zijn verkocht en de hypotheken zijn afgelost. Dit is in lijn met de verplichting zoals genoemd in artikel 2.3 van de overeenkomst en daarom heeft [eiser] uit dit bericht niet mogen afleiden dat [gedaagden] in de nakoming van die verplichting zullen tekortschieten.



De door [eiser] gevorderde beslagkosten (sub II) worden afgewezen





5.11.
Nu de vordering van [eiser] waarvoor beslag is gelegd wordt afgewezen, kan hij de kosten voor de door hem gelegde beslagen niet op [gedaagden] verhalen. Deze vordering zal daarom ook worden afgewezen.




[gedaagden] hebben hun verplichting om een projectadministratie bij te houden geschonden (artikel 2.5 van de overeenkomst), maar de vorderingen van [eiser] tot het verstrekken van meer stukken wordt afgewezen





5.12.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de verplichting om een projectadministratie bij te houden, zoals neergelegd in artikel 2.5 van de overeenkomst, maar zij wijst de vorderingen van [eiser] tot het verstrekken van meer stukken af. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.



5.13.
Artikel 2.5 van de overeenkomst bepaalt dat verkopers en kopers gezamenlijk een projectadministratie bijhouden om de kosten en uitgaven die gemoeid zijn bij het project inzichtelijk te houden. Volgens [eiser] is dit een verplichting van (alleen) [gedaagden] , omdat zij de regie over het project voerden en [eiser] geen inzage had in de relevante informatie. [gedaagden] betwisten dat en stellen zich op het standpunt dat dit een gezamenlijke verplichting was. Zij voeren ook aan dat [eiser] , als fiscalist verbonden aan het kantoor van de accountant van [gedaagden] , inzage had in de administratie en de vermogens van [gedaagden] en Dental MA B.V. Zo ontving [eiser] elk kwartaal de facturen voor de BTW aangiften, waaruit hij alle uitgaven had kunnen herleiden. Dit wordt door [eiser] weersproken. Volgens hem had Dental MA B.V. meerdere projecten lopen en was uit de vele facturen niet te herleiden bij welk project een factuur hoorde. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat er bepaalde projectcodes op de facturen zouden staan vermeld betekent nog niet dat daarmee de betalingen voor [eiser] voldoende inzichtelijk waren en een projectadministratie gemist kon worden. Bovendien is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagden] na de tariefverhoging van 1 januari 2025 de dienstverlening door het kantoor van [eiser] hebben beëindigd. Hierna had [eiser] dus hoe dan ook geen inzage meer in de administratie. Een redelijke uitleg van de overeenkomst is dan ook dat de verplichting om een projectadministratie bij te houden (alleen) op [gedaagden] rustte. In de stukken die [gedaagden] als productie 13 achteraf als projectadministratie hebben ingediend is bovendien te zien dat zij voor ieder van hen een bedrag van € 125.000,00 hebben uitgetrokken voor “projectmanagement”. Een beloning van die omvang impliceert dat daar ook werkzaamheden tegenover staan, zoals het bijhouden van een projectadministratie. Hieruit volgt dat [gedaagden] er zelf ook vanuit gingen dat deze verplichting op hen rustte.



5.14.
Het bijhouden van een administratie is naar zijn aard een doorlopende verplichting. Aan de verzoeken van [eiser] bij brieven van 3 juli 2025 en 6 augustus 2025 om de administratie beschikbaar te maken, hebben [gedaagden] aanvankelijk niet voldaan. Pas op 3 december 2025 hebben [gedaagden] de stukken die als productie 13 in het geding zijn gebracht aan de advocaat van [eiser] verstrekt. Dat was te laat en [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om een projectadministratie bij te houden.



5.15.

[eiser] vordert onder sub III en IV dat [gedaagden] worden veroordeeld, onder straffe van een dwangsom, om binnen vijf dagen een overzichtelijke en ondubbelzinnige projectadministratie aan te leveren, waarin de opbrengsten en uitgaven van het project duidelijk zijn weergegeven. [eiser] heeft betwist dat de door [gedaagden] als productie 13 ingebrachte projectadministratie toereikend is. Hij heeft dit met een brief van [persoon C] , werkzaam als ‘financial controller’ bij het bedrijf van [eiser] , onderbouwd. De rechtbank wijst deze vorderingen af. De rechtbank leidt uit de stellingen van [gedaagden] af dat hetgeen zij als productie 13 in het geding hebben gebracht alles is wat zij kunnen aanleveren. Dat [gedaagden] , zoals hiervoor geoordeeld, zijn tekortgeschoten in de nakoming, betekent nog niet dat achteraf een onvoldoende gespecificeerde vorm van nakoming toewijsbaar is. De door [eiser] gestelde eisen dat de administratie “overzichtelijk” en “ondubbelzinnig” moet zijn, zijn onvoldoende specifiek. [eiser] heeft onvoldoende concreet gemaakt waar het naar zijn mening aan schort. [eiser] heeft ook niet, althans onvoldoende concreet gemaakt welke bescheiden van [gedaagden] hij (verder) wil ontvangen. Dat de projectadministratie onvoldoende controleerbaar is, omdat deze niet per pand is gespecificeerd, en dat er kosten zijn opgevoerd die niet juist zijn of niet zijn overeengekomen, zoals onder meer door [eiser] is aangevoerd, maakt niet dat de rechtbank [gedaagden] kan veroordelen tot het aanleveren van stukken, waarvan onvoldoende vast staat dat zij bestaan.




[gedaagden] hebben hun verplichting om het onroerend goed niet te verpanden aan anderen geschonden (artikel 4.3 van de overeenkomst)





5.16.
Dat [gedaagden] in strijd met artikel 4.3 van de overeenkomst een aantal panden zonder toestemming (verder) hebben bezwaard met een recht van hypotheek, zoals door [eiser] gesteld, wordt door [gedaagden] betwist. Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij aangevoerd dat [eiser] op de hoogte was van de overwegend via een hypothecaire financieringsconstructie vormgegeven projectstructuur. [eiser] heeft bij toetreding geen bezwaren geuit tegen de hypothecaire rechten die, met uitzondering van één object, toen al op alle objecten waren gevestigd. Bovendien was [eiser] volgens [gedaagden] ook van de nadien gevestigde hypotheekrechten op de hoogte. Deze zouden immers blijken uit de belastingaangiftes die [eiser] voor [gedaagden] en Dental MA B.V. deed.



5.17.
De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 4.3 wordt gesproken over het niet mogen “verpanden” van het onroerend goed, maar de rechtbank begrijpt, nu verpanden ziet op roerende goederen, dat partijen hiermee het vestigen van een hypotheek hebben bedoeld. Partijen leggen de overeenkomst ook zo uit. Op grond van dit artikel mochten [gedaagden] alleen een hypotheek vestigen met voorafgaande schriftelijke toestemming van [eiser] en [persoon A] . Niet gesteld of gebleken is dat zij deze schriftelijke toestemming hebben gekregen. Dat [eiser] door zijn werk als fiscalist (achteraf) op de hoogte had kunnen zijn, zoals door [gedaagden] is aangevoerd en door [eiser] betwist, is niet hetzelfde als (vooraf) toestemming geven. Daarbij komt dat [eiser] (althans zijn kantoor) na januari 2025 geen fiscalist meer van [gedaagden] of Dental MA B.V. was en dat pas in juli 2025 een hypotheek voor een bedrag van € 1.100.000,00 is gevestigd op meerdere panden van het project, zo blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde hypotheekakte. Ook uit de door [gedaagden] overgelegde Whatsapp berichten, waarin [gedaagde 1] aan [eiser] meedeelt dat er “€ 350.000,00 aan ontwikkelgeld” nodig is, blijkt niet dat [eiser] toestemming voor het vestigen van deze hypotheek/hypotheken heeft gegeven.



5.18.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn [gedaagden] daarom tekortgeschoten in hun verplichting onder artikel 4.3 van de overeenkomst. Omdat nakoming reeds blijvend onmogelijk is, is, in tegenstelling tot wat [gedaagden] hebben aangevoerd, verzuim niet vereist. [eiser] verbindt echter geen vordering aan deze tekortkoming.



De vordering van [gedaagden] tot opheffing van de beslagen wordt toegelaten – en toegewezen





5.19.
De rechtbank zal hierna (de toelaatbaarheid) van de eisvermeerdering in reconventie van [gedaagden] , de vordering tot opheffing van de beslagen, beoordelen (zie onder 2.2).



5.20.
De rechtbank is van oordeel dat de eisvermeerdering moet worden toegelaten en overweegt daartoe als volgt. [gedaagden] hebben de vermeerdering van eis op schrift gesteld in hun spreekaantekeningen en ingediend. Door [eiser] is toen bezwaar gemaakt. De rechtbank heeft [eiser] vervolgens in de gelegenheid gesteld om aan te geven waarom de eisvermeerdering in strijd zou zijn met de goede procesorde, maar hierop is geen toelichting gekomen. [eiser] heeft zijn verweer daarom niet, althans onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. De eisvermeerdering hangt bovendien samen met de reconventionele vordering om voor recht te verklaren dat [eiser] aansprakelijk is voor alle schade en kosten als gevolg van de gelegde conservatoire beslagen. De eisvermeerdering zal daarom worden toegelaten en hierna worden beoordeeld.



5.21.
De rechtbank oordeelt dat de beslagen, onder deze omstandigheden, niet gehandhaafd kunnen worden. Zoals hiervoor geoordeeld, is de vordering van [eiser] tot terugbetaling van zijn financiering nog niet opeisbaar en is van ‘anticipatory breach’ geen sprake. Daarom kan de vordering niet worden toegewezen. Volgens vaste rechtspraak is niet uitgesloten dat een conservatoir beslag kan strekken ter verzekering van een vordering die (nog) niet opeisbaar is, maar in dit geval is het beslag niet (langer) proportioneel. Zoals hiervoor overwogen vindt volgens artikel 2.3 van de overeenkomst de aflossing van de financiering immers pas plaats na verkoop van het onroerend goed en die verkoop is als gevolg van het beslag niet tegen gangbare voorwaarden mogelijk. Elke zakelijke koper zal immers of een aanzienlijke korting op de koopprijs verlangen of verlangen dat de onroerende zaken vrij van beslagen worden geleverd. De beslagen verhinderen dus de oplossing van het geschil. Gebrek aan liquiditeit (zie 5.9) verhindert dat [gedaagden] voor de vordering van [eiser] zekerheid stellen, zodat de patstelling ook niet langs die weg kan worden doorbroken. De rechtbank wijst de vordering tot opheffing van de beslagen toe, omdat dat uiteindelijk in het belang is van alle partijen.




[eiser] is niet aansprakelijk voor schade en kosten als gevolg van de beslagen





5.22.
Dat de vordering van [eiser] (nog) niet opeisbaar is betekent niet dat hij door [gedaagden] aansprakelijk is voor schade en kosten als gevolg van de beslagen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.



5.23.
In onderhavig geval staat vast dat [eiser] een vordering heeft, al is deze op dit moment niet opeisbaar. Hoewel van anticipatory breach van de verplichting tot terugbetalen geen sprake is, hebben [gedaagden] wel andere verplichtingen uit de overeenkomst geschonden. Zij hebben immers, zoals hiervoor geoordeeld, in strijd met de overeenkomst aanvankelijk geen projectadministratie beschikbaar gemaakt en zij hebben panden zonder toestemming met hypotheken bezwaard. Juist omdat [gedaagden] [eiser] wel duidelijk hadden gemaakt dat het project met verlies dreigde te worden afgesloten, verklaren en rechtvaardigen deze tekortkomingen dat [eiser] tot het leggen van beslag is overgegaan. De beslagen zijn daarom niet onrechtmatig en van misbruik van bevoegdheid is geen sprake.



5.24.
Dat [eiser] ten onrechte memoriaalvorderingen van ongeveer € 22.000,00 in zijn beslagrekest heeft meegenomen (in eerste instantie, voordat deze werden ingetrokken, ook in onderhavige zaak), is, gelet op de hoogte van zijn vordering, van onvoldoende gewicht om te oordelen dat het beslag om die reden niet proportioneel was. Verder oordeelt de rechtbank dat het gegeven dat partijen in de overeenkomst zijn overeengekomen dat geen rente over de financiering zou worden vergoed, niet betekent dat [eiser] de gebruikelijke opslag van 30% voor rente en kosten in het beslagrekest niet mocht toepassen. Dit is, zoals door [eiser] is aangevoerd, een vorm van schadevergoeding.



5.25.
Tot slot is op twee appartementen beslag gelegd terwijl daarvoor geen verlof is verleend, aldus [gedaagden] Het gaat om de [adres 1] en [adres 2] . [eiser] heeft aangevoerd dat de appartementen onder hetzelfde kadastrale nummer vallen als waarvoor verlof is verleend. De rechtbank oordeelt als volgt. [eiser] heeft beslag gelegd op twee appartementen die in het beslagrekest niet als beslagobject zijn genoemd. Voor het beslag op die twee appartementen heeft [eiser] dus geen verlof verkregen en dat maakt het beslag nietig. Dat die twee appartementen onder hetzelfde kadastrale nummer vallen als vastgoed dat wel in het beslagrekest is genoemd, doet daaraan niet af. De beslagrechter heeft er bij het beoordelen van het verzoek om het verlof te verlenen geen weet van gehad dat het verlof betrekking had op een omvangrijker object dat in het verzoekschrift werd genoemd. Het leggen van dit beslag is jegens [gedaagden] onrechtmatig, omdat het beslag als zodanig is ingeschreven, hetgeen verkoop van [adres 1] en [adres 2] mogelijk zal hebben bemoeilijkt. [gedaagden] hebben echter niet gesteld dat zij als gevolg van specifiek dit beslag schade hebben geleden.



5.26.
Gelet op het voorgaande wijst de rechtbank de vorderingen van [gedaagden] in reconventie onder sub I en II af.



De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten (sub V) worden afgewezen





5.27.
Nu de vordering van [eiser] wordt afgewezen, liggen ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor afwijzing gereed.



Proceskosten in conventie en in reconventie





5.28.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De vordering van [gedaagden] tot vergoeding van de volledige kosten van deze procedure op grond van misbruik van procesrecht, althans de buitengerechtelijke kosten van € 1.162,00, wordt dan ook afgewezen.






6De beslissing


De rechtbank




in conventie




6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;



6.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;



in reconventie





6.3.
heft alle door [eiser] ten laste van [gedaagden] gelegde conservatoire beslagen op;



6.4.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;



6.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;



6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.









Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.
3597/3669