ECLI:NL:RBROT:2026:10941

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 11784416 CV EXPL 25-15024



datum uitspraak: 4 september 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van




Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam ,eiseres,gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,tegen1. [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] ,woonplaats: [woonplaats] ,gedaagden,gemachtigde: mr. M.P. Harten.



De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagden] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 4 juli 2025, met bijlagen 1 t/m 4;


het antwoord;


de rolbeslissing van 13 maart 2026;


de akte van Hef Wonen, met bijlagen;


de akte van [gedaagden] .





1.2.
Op 13 februari 2026 is de zaak op zitting besproken. Hierbij waren aanwezig: namens Hef Wonen [persoon A] en [persoon B] en [gedaagde 1] in persoon, bijgestaan door mr. M.P. Harten. [gedaagde 2] is zonder bericht van verhindering niet verschenen.





2De beoordeling



Waar gaat de zaak over?




2.1.

[gedaagden] huren een woning van Hef Wonen. Op dit moment is er volgens Hef Wonen een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagden] die huurachterstand met rente en kosten betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. De kantonrechter kan de hoogte van de huurachterstand echter op dit moment niet vaststellen. Dit komt omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd. De kantonrechter vraagt Hef Wonen daarom om meer informatie te geven.



De kantonrechter vindt het huurverhogingsbeding oneerlijk





2.2.
De kantonrechter vindt, anders dan het Hof Den Haag, het huurverhogingsbeding in deze zaak wel oneerlijk. Hieronder licht de kantonrechter toe waarom hij dat vindt en waarom hij dus afwijkt van de uitspraak van het Hof Den Haag.



2.3.
Vooropgesteld wordt dat de oneerlijkheid van een bepaling wordt beoordeeld naar de stand van zaken en positie van partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Weliswaar kan bij die beoordeling rekening gehouden worden met de uitvoering van de overeenkomst, maar zij kan in geen geval afhangen van gebeurtenissen die zich, buiten de wil van contractspartijen om, voordoen na de sluiting van de overeenkomst.



2.4.
Het Hof heeft overwogen dat de verhuurder een goede reden heeft om de huurprijs jaarlijks te kunnen herzien. Het nationale recht voorziet in die mogelijkheid, ook bij vrije sectorwoningen. In artikel 7:248 lid 1 BW is immers bepaald dat in de huurovereenkomst een huurverhogingsbeding mag worden opgenomen. Het Hof betrekt vervolgens ook artikel 7:248 lid 2 en 3 BW in de beoordeling. Hierin is bepaald dat de hoogte van de verhoging op grond van een huurverhogingsbeding wordt begrensd door een maximaal percentage dat van overheidswege wordt bepaald. Die begrenzing geldt voor vrije sectorwoningen (waarvan zowel in deze procedure sprake is als in de procedure bij het Hof) echter pas sinds 1 mei 2021. De huurovereenkomst tussen Hef Wonen en [gedaagden] is daarvóór, op 14 april 2016, ondertekend. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst – het beoordelingsmoment voor de vraag of sprake is van een oneerlijk beding – was dus geen sprake van een wettelijke begrenzing van de huurverhoging. De kantonrechter oordeelt dat de enkele wettelijke beperking van de huurverhoging tot één maal per jaar op zichzelf niet maakt dat het wijzigingsbeding niet oneerlijk is, omdat de hoogte van de wijziging daardoor niet wordt begrensd.



2.5.
Het Hof heeft daarnaast bijzonder gewicht toegekend aan de identiteit van Hef Wonen als verhuurder. De kantonrechter oordeelt dat als het gaat om de vrijheid om de huurprijs te verhogen, de verhouding tussen Hef Wonen (als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet) en haar huurders ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet anders moet worden beoordeeld dan de verhouding tussen andere (particuliere) verhuurders of beleggers en hun huurders. Voor de kantonrechter is van doorslaggevend belang dat de huurder, ongeacht van wie hij huurt, niet van te voren kan inschatten met welke bedragen de huurprijs in de toekomst zal worden verhoogd, als het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst geen maximumpercentage of maximumbedrag noemt waarmee de huur kan worden verhoogd en ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst ook geen wettelijk maximumpercentage gold. Dat geldt te meer nu het gaat om een vrije sectorwoning. Het verhuren daarvan behoort niet tot de kerntaken van de toegelaten instelling; die heeft juist als kerntaak het sluiten van huurovereenkomsten in de sociale sector (artikel 46 Woningwet).



2.6.
Als het gaat om de bijzondere positie van Hef Wonen als corporatie heeft het Hof tot slot overwogen dat de verhogingen in overleg en samenspraak met de huurdersraad worden vastgesteld en dat daaruit volgt dat daarbij met de wederzijdse belangen van verhuurder en huurder rekening wordt gehouden. Uit artikel 3 lid 2 onder e Wohv volgt dat Hef Wonen haar huurdersorganisatie moet informeren over het beleid inzake huurprijzen. Naar het oordeel van de kantonrechter valt de hoogte van de jaarlijkse (procentuele) verhoging niet onder het begrip ‘beleid’, zodat dit artikel geen waarborg biedt voor de huurders van Hef Wonen. Als de jaarlijkse verhoging wel onder het recht op informatie zou vallen, dan zou de Wohv de huurders nog steeds onvoldoende waarborgen geven. Hef Wonen zou in dat geval wel gehouden zijn tot overleg over een wijziging van het beleid, maar zou een advies van de huurdersraad naast zich neer kunnen leggen (artikel 5 Wohv).



Conclusie





2.7.
Uit het voorgaande brengt mee dat [gedaagden] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst op basis van de toen geldende wet- en regelgeving niet kon inschatten wat de financiële gevolgen van dit beding konden zijn. Dit klemt temeer omdat Hef Wonen op grond van deze bepaling de huur onbeperkt (namelijk “met een door verhuurder nader te bepalen percentage”) kan verhogen. Dat leidt tot het oordeel dat het beding oneerlijk is. De identiteit van Hef Wonen als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet en de omstandigheid dat over huurverhogingen is overlegd met de huurdersraad doen hieraan niet af.



2.8.
Omdat de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk vindt, vernietigt zij dit beding. Dit betekent dat de doorgevoerde huurverhogingen vanaf aanvang van de huurovereenkomst komen te vervallen en de aanvangshuurprijs is blijven gelden.



Hef Wonen moet nadere gegevens overleggen





2.9.
De vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding heeft tot gevolg dat alle verhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen en dat de (kale) huur die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. De kantonrechter vraagt Hef Wonen om aan te geven welke huur zij telkens in rekening heeft gebracht (uitgesplitst naar kale huur en servicekosten).



2.10.
De kantonrechter is verder voorlopig van oordeel dat het beding dat ziet op de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk is. Als dit beding oneerlijk is heeft dat tot gevolg dat de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Hef Wonen mag zich ook hierover uitlaten.





3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 29 september 2026 om 11.30 uur voor een reactie van Hef Wonen;



3.2.
houdt iedere overige beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken.
67981





HvJEU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (zaak C-229/19).


Wet Nijboer, Stb. 2021, 194.