ECLI:NL:RBROT:2026:10172

RECHTBANK Rotterdam


Team handel en haven




Zaaknummer: C/10/722378 / KG ZA 26-669




Vonnis in kort geding van 5 augustus 2026




in de zaak van




SK ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
eisende partij,
advocaat: mr. J.J. Kesseboom,



tegen





1HUBBS B.V.,

gevestigd te Ridderkerk,
2. HKW VASTGOED B.V.,
gevestigd te Ridderkerk,
gedaagde partijen,
advocaten: mr. K.C.M. van der Meule en mr. D.E.T. Hack.



Partijen worden hierna genoemd SK, Hubbs en HKW. Hubbs en HKW worden hierna gezamenlijk genoemd Hubbs c.s.






1De zaak in het kort


1.1.
SK en Hubbs c.s. hebben onderhandeld over een overeenkomst voor de aankoop van een perceel grond en een daarop te bouwen bedrijfsruimte. Deze onderhandelingen zijn beëindigd door Hubbs c.s. Volgens SK is er een overeenkomst tot stand gekomen en zij vordert dat Hubbs of HKW wordt veroordeeld om die na te komen. Hubbs c.s. vinden dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af.






2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juli 2022 met producties 1 tot en met 32;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11;- de mondelinge behandeling van 22 juli 2026;- de pleitnotities van SK;- de spreekaantekeningen van Hubbs c.s.






3De feiten


3.1.
SK is een projectontwikkelaar die samenwerkt met de aannemer U-Build Realisatie B.V. (hierna: U-Build). SK heeft via haar makelaar het kavel J4 op het bedrijvenpark Ambachtsezoom in Hendrik-Ido-Ambacht aangeboden, waaraan de realisatie van een bedrijfsruimte door U-Build gekoppeld was (hierna: de ontwikkeling).



3.2.
Hubbs heeft in december 2025 interesse getoond in de ontwikkeling. Hubbs is vervolgens in overleg getreden met SK. Omdat Hubbs aanpassingen van het ontwerp van de bedrijfsruimte wenste, is Hubbs vervolgens in overleg getreden met U-Build. Hubbs heeft vervolgens overleg gevoerd en onderhandeld met U-Build ([naam]) over het ontwerp en de prijsstelling van de ontwikkeling. Op 24 februari 2026 heeft Hubbs aan SK en U-Build een e-mail verzonden waarin staat:


“Zoals telefonisch besproken hebben we een akkoord bereikt op € 3.275.000,- V.O.N. excl. BTW. Gefeliciteerd met de verkoop, wij zijn er erg blij mee!”




3.3.
SK heeft een (concept) koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: de conceptovereenkomst) opgesteld. Bij e-mail van 2 maart 2026 heeft de makelaar van SK de eerste versie van de conceptovereenkomst verzonden aan Hubbs.



3.4.
Hubbs heeft vervolgens verder onderhandeld met U-Build over het ontwerp van de bedrijfsruimte (onder meer over verdere wijzigingen aan het ontwerp), en over de inhoud van de conceptovereenkomst. Naar aanleiding daarvan heeft U-Build bij e-mail van 18 maart 2026 de tweede versie van de conceptovereenkomst toegezonden. Op 20 maart 2026 heeft Hubbs kenbaar gemaakt dat HKW, een vennootschap met hetzelfde bestuur als Hubbs, was opgericht en dat HKW de contractuele wederpartij van SK bij de overeenkomst zou worden. Partijen hebben vervolgens verder onderhandeld. Op 23 maart 2026 heeft U-Build een derde versie en op 27 maart 2026 een vierde versie van de conceptovereenkomst aan Hubbs c.s. verzonden.



3.5.
Op 30 maart 2026 hebben Hubbs c.s. aan U-Build medegedeeld dat de conceptovereenkomst in hun optiek diverse leemtes en tekortkomingen kende, onder meer dat (in persoon) besproken wijzigingen en toevoegingen nog niet in de laatste versie van de conceptovereenkomst waren opgenomen. Hubbs c.s. hebben toen ook verzocht om een garantie voor de realisatie van een netstroomaansluiting van 3x80A in de conceptovereenkomst op te nemen. U-Build heeft daarop (mede namens SK) kenbaar gemaakt een dergelijke garantie niet te kunnen en willen geven.



3.6.
U-Build heeft vervolgens bij e-mail van 7 april 2026 een vijfde versie van de conceptovereenkomst toegezonden aan Hubbs c.s. en daarbij kenbaar gemaakt dat alle door Hubbs c.s. gewenste wijzigingen waren opgenomen, met uitzondering van de gewenste garantie voor de netstroomaansluiting. Daarna, eveneens op 7 april 2026, hebben Hubbs c.s. (vertegenwoordigd door hun indirect bestuurder Schumacher) in een persoonlijk gesprek aan U-Build ([naam]) gezegd dat zij niet verder wilden onderhandelen en afzagen van het project.



3.7.
Bij brief van 20 april 2026 heeft SK Hubbs c.s. gesommeerd om alsnog de conceptovereenkomst van 7 april 2026 te ondertekenen. Hubbs c.s. hebben dit geweigerd.






4Het geschil


4.1.
SK vordert - samengevat – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

1. Hubbs dan wel HKW veroordeelt om de overeenkomst zoals die blijkt uit de versie van 7 april 2026 na te komen en uitvoering te geven aan de daarin vastgelegde verplichtingen op straffe van verbeurte van een dwangsom,
2. Hubbs dan wel HKW te veroordelen in de kosten van deze procedure.



4.2.
Hubbs c.s. voeren verweer. Hubbs c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van SK, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SK, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van SK in de kosten van deze procedure.






5De beoordeling



SK is ontvankelijk in haar vorderingen



5.1.
Hubbs c.s. voeren aan dat SK niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar vorderingen, omdat Hubbs niet de beoogde contractspartij was bij de overeenkomst, omdat SK geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen en omdat – kort samengevat – toewijzing van de vorderingen van SK onomkeerbare gevolgen zou hebben.



5.2.
Hetgeen Hubbs c.s. hebben aangevoerd zijn geen gronden voor niet-ontvankelijkverklaring van SK, maar inhoudelijke verweren tegen de vorderingen van SK. De voorzieningenrechter gaat daarom voorbij aan het verweer van niet-ontvankelijkheid.



Zaak niet ongeschikt voor kort geding




5.3.
Hubbs c.s. betogen dat de zaak niet geschikt is voor behandeling in kort geding, omdat bij toewijzing sprake zou zijn van een voorziening met onomkeerbare gevolgen. De voorzieningenrechter volgt hun daar niet in. Het is vaste en bestendige rechtspraak van de Hoge Raad dat de enkele omstandigheid dat een voorlopige voorziening mogelijk onomkeerbare gevolgen heeft niet in de weg staat aan toewijzing daarvan.



5.4.
Hubbs c.s. voeren verder aan dat voor de beoordeling van de vorderingen van SK nader feitenonderzoek nodig is. Voor zover zij zich bedoelen te beroepen op artikel 256 Rv geldt dat van de daarin opgenomen bevoegdheid om een voorziening te weigeren zeer terughoudend gebruik moet worden gemaakt. De in de jurisprudentie aangenomen situaties waarin daarvoor aanleiding kan zijn – er is sprake van vergaande onduidelijkheid over de meest relevante feiten zijn of de gevolgen van de te nemen beslissing zijn niet te overzien – doen zich hier niet voor. Dat er nog nadere feiten en omstandigheden kunnen blijken uit nader feitenonderzoek en dat die relevant kunnen zijn voor de beoordeling van de vordering is in het algemeen en in dit geval geen argument om de voorziening te weigeren.



Spoedeisend belang




5.5.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat SK daarbij een spoedeisend belang heeft. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering ook zal toewijzen. Daarvoor is tenminste vereist dat de partij die nakoming vordert het bestaan en de inhoud van de betreffende overeenkomst aannemelijk maakt.



5.6.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de ingestelde vorderingen. Als SK gevolgd wordt in haar stellingen dat er een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen heeft zij belang heeft bij de uitvoering van daaruit voortvloeiende verplichtingen op korte termijn en kan het afwachten van een bodemprocedure niet van haar worden gevergd.



Hubbs c.s. worden niet veroordeeld tot nakoming overeenkomst




5.7.
SK vordert dat Hubbs dan wel HKW wordt veroordeeld tot nakoming van de overeenkomst. Zij voert aan dat de door haar overgelegde versie van de conceptovereenkomst van 7 april 2026 de definitieve overeenstemming tussen partijen omvat. SK heeft ter zitting toegelicht dat haar vordering uitsluitend inhoudt dat Hubbs dan wel HKW wordt veroordeeld tot nakoming van die versie. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Daarvoor is het volgende redengevend.



5.8.
SK voert aan dat partijen op 24 februari 2026 overeenstemming hebben bereikt over de overeenkomst en dat de schriftelijke vastlegging daarvan enkel een uitwerking betreft van die bereikte overeenstemming. De voorzieningenrechter volgt dat betoog niet. Het is ontegenzeggelijk zo dat ook na 24 februari 2026 over niet-ondergeschikte punten nader is onderhandeld, zowel ten aanzien van de juridische invulling van de rechten en verplichtingen van partijen (waaronder wie de contractspartij zou zijn), als ten aanzien van de feitelijke uitvoering van de overeenkomst op het gebied van onder meer het bouwkundige ontwerp van de bedrijfsruimte. Daaruit volgt dat op 24 februari 2026 niet reeds een overeenkomst tot stand was gekomen; er was op dat moment slechts overeenstemming over enige, maar niet alle, wezenlijke punten.



5.9.

SK vordert echter niet nakoming van de op 24 februari 2026 gesteld bereikte overeenstemming, maar van de versie van de overeenkomst die op 7 april 2026 aan Hubbs c.s. is toegezonden. Gedurende de onderhandelingen zijn telkens nieuwe versies van de conceptovereenkomst opgemaakt en de versie van 7 april 2026 betreft de laatste versie die SK heeft opgemaakt. Dat dit de laatste versie betreft betekent echter niet dat partijen over de inhoud daarvan overeenstemming hebben bereikt. SK zegt weliswaar de versie van 7 april 2026 te hebben opgesteld met inachtneming van alle door Hubbs dan wel HWK gewenste wijzigingen, maar Hubbs c.s. hebben zich met die versie niet akkoord verklaard. Partijen hebben over die tekst, en die wijzigingen, vervolgens ook niet meer gesproken, omdat Hubbs c.s. zich dezelfde dag uit de onderhandelingen hebben teruggetrokken. Dat degene die dat gesprek met U-Build voerde bevoegd is zowel Hubbs als HWK te vertegenwoordigen staat op zichzelf niet ter discussie. Dat SK het overleg met Hubbs c.s. over de tekst aan U-Build ([naam]) overliet evenmin. Daaruit volgt al dat over die tekst van de versie van 7 april 2026, nog geen overeenstemming was bereikt, aangezien Hubbs c.s. de laatste wijzigingen (nog) niet hadden aanvaard. Het is tevens niet in geschil dat Hubbs c.s. herhaaldelijk kenbaar hebben gemaakt dat zij een garantie wensten van SK ten aanzien van de realisatie van een netaansluiting van 3x80A en dat SK daartoe in geen geval bereid was, wat de redenen daarvoor ook waren. Daargelaten of dat een wezenlijke of redelijke wens was en wanneer die is geuit, dit was voor Hubbs c.s. een belangrijk punt waarvoor zij, gelet op hun behoefte aan elektriciteit, een oplossing nodig vonden.
Uit al het voorgaande volgt dat partijen nog geen definitieve overeenstemming hadden bereikt en dus ook niet over de versie van de conceptovereenkomst van 7 april 2026.




5.10.

Aangezien SK (enkel) nakoming vordert van de versie van de conceptovereenkomst van 7 april 2026 en deze versie niet een definitieve overeenstemming tussen partijen weergeeft, valt niet aan te nemen dat een bodemrechter Hubbs of HWK zal veroordelen tot nakoming van (deze versie van) de overeenkomst.
Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst. De vordering wordt daarom afgewezen.




Proceskosten




5.11.
SK is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hubbs c.s. worden begroot op:









- griffierecht


€


735,00







- salaris advocaat


€


1.177,00







- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


2.101,00











5.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.






6De beslissing


De voorzieningenrechter



6.1.
wijst de vorderingen van SK af,



6.2.
veroordeelt SK in de proceskosten van Hubbs c.s. ad € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als SK niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



6.3.
veroordeelt SK tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.


4049 / 106



O.a. HR 8 februari 1946, ECLI:NL:HR:1946:67 en HR 31 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:499.