ECLI:NL:RBOVE:2026:5715

RECHTBANK
OVERIJSSEL



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Zwolle



Zaaknummer: 11867078 \ CV EXPL 25-2612




Vonnis van 15 september 2026




in de zaak van




TANDARTSENPRAKTIJK HET HOGE DOEL B.V.,
te Hardenberg,
eisende partij,
hierna te noemen: Het Hoge Doel,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,



tegen




PROTESTANTSE GEMEENTE HARDENBERG - HEEMSE,
te Hardenberg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: PGHH,
gemachtigde: ARAG SE Nederland.






1De procedure


1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 maart 2026,- de akte van Het Hoge Doel,- de akte van PGHH.




1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.






2De verdere beoordeling


2.1
In het tussenvonnis van 31 maart 2026 heeft de kantonrechter geoordeeld dat PGHH als verhuurder aansprakelijk is voor de schade die Het Hoge Doel als gevolg van het gebrek aan het gehuurde heeft geleden. PGHH is in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de door Het Hoge Doel op 4 februari 2026 ingebrachte productie ter onderbouwing van de door haar gestelde schade. De vraag die aan de kantonrechter voorligt, is in hoeverre de door Het Hoge Doel gevorderde schade en huurprijsvermindering toewijsbaar is.



2.2
De door Het Hoge Doel gevorderde schade bestaat allereerst uit een vergoeding van de redelijk gemaakte kosten ter hoogte van € 123.795,01, omdat PGHH als verhuurder in verzuim was met het verhelpen van de gebreken (artikel 7:206 lid 3 BW). Verder vordert Het Hoge Doel - na wijziging van eis - een bedrag van € 143.000,00 als gevolgschade (artikel 7:208 BW) en huurprijsvermindering van 40% met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2024 tot en met 1 oktober 2024.



Redelijk gemaakte kosten




2.3
Op grond van artikel 7:208 lid 3 BW kan de huurder de gebreken waarvoor de verhuurder aansprakelijk is zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen. Het Hoge Doel heeft ter onderbouwing van haar stelling als productie 16 het volgende kostenoverzicht overgelegd:
[afbeelding]

Verder heeft Het Hoge Doel een onderbouwing van de stelposten van AB Totaal Bouw en de onderliggende facturen overgelegd, alsmede een opname rapport van [bedrijf] in het geding gebracht waarin wordt aangegeven welke schade is geconstateerd, met bijbehorende foto’s een advies over hoe de schade kan worden hersteld.




2.4
PGHH betwist de door Het Hoge Doel gestelde schade van € 123.795,00. Zij voert aan dat onduidelijk is waar de advieswerkzaamheden door [bedrijf] precies op zien en waarom de tegels en de cementafdekvloer door ABTotaal zijn verwijderd. Ook voert zij aan dat er door ABTotaal een nieuw geheel interieur is gerealiseerd, waardoor er sprake zou moeten zijn van een nieuw-voor-oud correctie. Het interieur van Het Hoge Doel was al dertien jaar oud en PGHH zou anders voorzien in een nieuw interieur waarmee Het Hoge Doel weer twaalf jaar vooruit kan. Ook voert PGHH aan dat de vergoeding voor de loonkosten voor het personeel van Het Hoge Doel niet terecht is, omdat er mogelijk verrekening van tijd voor tijd heeft plaatsgevonden en het uurloon van € 30,00 bruto te hoog is.



2.5
De kantonrechter overweegt als volgt. Door Het Hoge Doel is onweersproken gesteld dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd als gevolg van de gebreken. Uit de door Het Hoge Doel overgelegde producties en toelichting blijkt dat er een adviesrapport is uitgebracht door [bedrijf] over de gevolgen van de waterschade en dat de tegels en cementafdekvloer op advies van Trition Droogtechniek zijn verwijderd. Ook blijkt daaruit dat Het Hoge Doel personeel heeft ingezet voor het weghalen en terugplaatsen van de stoelen. De kantonrechter is van oordeel dat PGHH de stelling van Het Hoge Doel over de noodzaak van de door haar geleden schade onvoldoende heeft betwist, aangezien zij alleen heeft aangevoerd dat onduidelijk is waarom de werkzaamheden noodzakelijk waren, terwijl Het Hoge Doel haar stelling heeft onderbouwd met facturen en gemotiveerd met een toelichting. PGHH heeft ook onvoldoende betwist dat Het Hoge Doel extra kosten heeft moeten maken voor het inzetten van haar personeel om verdere schade te beperken en de kantonrechter acht dit ook aannemelijk, aangezien in de desbetreffende periode doorgaans minder personeel beschikbaar. Daarbij is het uurtarief voldoende toegelicht, en is onvoldoende onderbouwd weersproken dat het uurtarief te hoog is geweest. De kantonrechter volgt PGHH evenmin in haar stelling dat er een nieuw-voor-oud correctie dient plaats te vinden, aangezien Het Hoge Doel gemotiveerd heeft gesteld dat er in 2019 een grote verbouwing heeft plaatsgevonden in 2021 alle muren, plinten en deuren zijn geverfd en de meubels niet zijn vernieuwd, omdat deze naar de opslag zijn gegaan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er sprake is van redelijk gemaakte kosten, waardoor PGHH gehouden is deze te vergoeden. Deze kosten worden ook niet, zoals door PGHH is aangevoerd, onredelijk hoog beschouwd. De vordering onder I van Het Hoge Doel ter hoogte van € 123.795,00 zal daarom worden toegewezen, evenals de gevorderde wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis.



Gevolgschade




2.6
De volgende vraag die de kantonrechter dient te beantwoorden, is of de door Het Hoge Doel gevorderde gevolgschade van € 143.000,00 toewijsbaar is. Het Hoge Doel heeft haar stelling onderbouwd door de gemiddelde jaaromzet (2021 t/m 2025, zijnde € 1.052.132,68 voor vijf stoelen) te berekenen per stoel (zijnde € 210.426,54). Omdat twee stoelen van Het Hoge Doel door de gebreken negen maanden lang niet konden worden gebruikt, komt dit neer op € 315.639,81 gemiste omzet, terwijl de kosten voor de salarissen van het personeel en de huur zijn doorgelopen. Het Hoge Doel heeft de gemiste omzet voor slechts één stoel gevorderd, waardoor rekening is gehouden met een viertal variabelen, te weten dat niet alle stoelen de hele dag bezet zijn, er sprake is geweest van tariefwijzigingen, een werknemer in minder kamers kon behandelen en behandelingen niet konden worden gedelegeerd aan assistentes.



2.7
PGHH voert aan dat Het Hoge Doel geen bedrijfsschade kan vorderen, omdat artikel 11 lid 9 van de algemene bepalingen bepaalt dat er alleen aansprakelijkheid kan zijn in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid, en daarvan geen sprake is. Verder voert PGHH aan dat de berekende bedrijfsstagnatie te globaal en hypothetisch is, omdat onduidelijk is of er in alle stoelen altijd sprake is van een gelijke bezetting, er mogelijk een verschuiving heeft plaatsgevonden van behandelingen naar beschikbare stoelen, er mogelijk afspraken zijn doorgeschoven en de negen maanden waarop niet alle stoelen konden worden gebruikt mogelijk niet representatief zijn voor het hele jaar, aangezien de zomervakantie daar in valt. Ook voert PGHH aan dat er mogelijk sprake is van een ‘stoelenoverschot’, omdat tandartsen vaak werken met meerdere stoelen per behandelaar. Tot slot voert PGHH aan dat Het Hoge Doel ten onrechte de gemiste omzet vordert in plaats van de gemiste winst.



2.8
De kantonrechter overweegt als volgt. In het tussenvonnis van 31 maart 2026 is de aansprakelijkheid van PGHH reeds vastgesteld en is geoordeeld dat PGHH onvoldoende heeft gesteld om haar aansprakelijkheid voor de schade op basis van de Algemene Bepalingen uit te sluiten. De kantonrechter heeft partijen in het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om zich bij akte over de hoogte van de gevorderde schade, meer in het specifiek de onderbouwing van Het Hoge Doel in haar productie 22 uit te laten. De kantonrechter zal het beroep van PGHH in haar akte op artikel 11 lid 9 van de Algemene Bepalingen, dat gaat over het vaststellen van de aansprakelijkheid, daarom passeren. De discussie spitst zich immers enkel nog toe op de hoogte van de door Het Hoge Doel gestelde schade.



2.9
De kantonrechter is daarover van oordeel dat Het Hoge Doel weliswaar voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij door de gebreken aan het gehuurde minder omzet in 2024 heeft kunnen realiseren, maar dat zij onvoldoende heeft gesteld hoeveel minder en hoog de daadwerkelijk door haar geleden schade concreet is, terwijl dit wel mogelijk wordt geacht op basis van bijvoorbeeld jaarrekeningen. Daarbij is van belang dat PGHH terecht heeft aangevoerd dat omzet geen winst betekent. Dat de kosten voor de huur gedurende deze periode doorliepen, zoals Het Hoge Doel stelt, maakt dat niet anders. Het Hoge Doel vordert immers ook huurprijsvermindering, en deze vordering zal worden toegewezen, zoals hieronder wordt overwogen. De kantonrechter is gelet op deze omstandigheden van oordeel dat Het Hoge Doel de door haar gestelde omvang van deze schade onvoldoende heeft gemotiveerd om tot toewijzing daarvan over te gaan. De vordering onder II zal daarom worden afgewezen.



Huurprijsvermindering




2.10
Het Hoge Doel vordert tot slot (betaling van) een huurprijsvermindering van 40% vanaf 1 januari 2024 tot en met 1 oktober 2024, omdat er in die periode sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Door de vochtoverlast was het souterrain (en de daar gepositioneerde behandelkamers en laboratorium) gedurende negen maanden onbruikbaar en konden twee van de vijf behandelstoelen niet worden gebruikt.



2.11
PGHH voert aan dat het pand drie verdiepingen telt, waarbij het souterrain ongeveer 1/4e deel van de totale ruimte beslaat en dit souterrain niet hetzelfde ‘woongenot’ geeft als de overige verdiepingen. Daarnaast voert PGHH aan dat zij er na de calamiteit alles aan geeft gedaan om zo snel mogelijk doeltreffende actie te ondernemen, waardoor een huurkorting in de omvang die Het Hoge Doel vordert niet terecht is.



2.12

De kantonrechter overweegt als volgt. Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder vermindering van de huurprijs vorderen indien de verhuurder een gebrek niet heeft verholpen. De hoogte van de vermindering zal in verhouding moeten staan tot de derving van het woongenot. De kantonrechter acht de gevorderde huurprijsvermindering van 40% vanwege de wateroverlast niet onredelijk. De kantonrechter heeft daarbij in acht genomen dat Het Hoge Doel gedurende een lange periode, namelijk negen maanden, geen gebruik heeft kunnen maken van het souterrain en de lekkage tot ernstige overlast heeft geleid. Dat het souterrain naar haar aard minder waarde vertegenwoordigd, zoals PGHH aanvoert, is de kantonrechter ook niet gebleken, aangezien het souterrain een substantieel onderdeel van het gehuurde uitmaakt. De kantonrechter ziet geen aanknopingspunten om de gevorderde huurprijsvermindering te matigen.
De vordering van Het Hoge Doel tot huurprijsvermindering en terugbetaling van de teveel betaalde huur zal daarom worden toegewezen.





Proceskosten




2.13
PGHH is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Het Hoge Doel worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


122,35







- griffierecht


€


1.461,00







- salaris gemachtigde


€


2.525,50


(2,5 punten × € 1.010,00)




- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


4.252,35











2.14
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.






3De beslissing


De kantonrechter



3.1
veroordeelt PGHH tot betaling aan Het Hoge Doel van een bedrag van € 123.795,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,



3.2
vermindert de door Het Hoge Doel betaalde huurprijs met 40% vanaf 1 januari 2024 tot en met 1 oktober 2024 en veroordeelt PGHH tot terugbetaling aan Het Hoge Doel van de teveel betaalde huurpenningen,



3.3
veroordeelt PGHH in de proceskosten van € 4.252,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als PGHH niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



3.4
veroordeelt PGHH tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,













3.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



3.6
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026. (EA).