Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:5562
2026-09-08
Civiel recht
12060734 \ CV EXPL 26-91
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Het gehuurde is bij einde huurovereenkomst niet naar behoren opgeleverd. Huurder dient schadevergoeding te betalen, ook de achterstallige huurtermijnen. De gevorderde contractuele boetes worden afgewezen. Ook de reconventionele vordering wordt afgewezen.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (67.839 tekens)
RECHTBANK
OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12060734 \ CV EXPL 26-91
Vonnis van 8 september 2026
in de zaak van
[partij A]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.H. Linstra, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp,
tegen
1 [partij B.1] ,
wonende te [woonplaats] ,2. [partij B.2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
procederend in persoon.
Eiser wordt hierna aangeduid als [partij A] . Gedaagden worden hierna aangeduid als [Partij B] (in mannelijk enkelvoud).
1De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,- de conclusie van antwoord in conventie met producties,
- de eis in reconventie,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief van [partij A] van 9 juli 2026 met productie 28,
- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen met elkaar overeengekomen dat [Partij B] een afspraak mag maken met [partij A] om de airco te laten ontkoppelen door een erkend monteur/installateur. Hierbij dient [Partij B] wel rekening te houden met de huidige huurder van [partij A] .
1.3
[Partij B] heeft een USB-stick in het geding gebracht. Deze is niet aan [partij A] verstrekt en dat had wel gemoeten. Voorts heeft [Partij B] in de processtukken niet onderbouwd gesteld waarom de kantonrechter de USB-stick moet bekijken en wat de bedoeling van de beelden op de USB-stick is. Desondanks heeft de kantonrechter de USB-stick bekeken, maar dit verandert de uitkomst van deze procedure niet.
1.4
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De kern van de zaak
[Partij B] heeft een woning gehuurd van [partij A] . [partij A] vindt dat [Partij B] de woning na het einde van de huurovereenkomst niet naar behoren heeft opgeleverd en vordert in totaal € 14.580,50 aan schadevergoeding. Ook vordert [partij A] nog een bedrag van € 4.800,- aan achterstallige huur, de kosten voor de deskundige en contractuele boetes. [Partij B] is het niet eens met de vorderingen en heeft daarnaast een tegenvordering ingediend. De kantonrechter wijst de vorderingen in conventie deels toe en wijst de tegenvordering af.
3De feiten
3.1
[partij A] heeft per 1 juni 2024 een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [Partij B] . In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering.
10.1
Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 1200,-- (zegge: duizend tweehonderd euro)op de in artikel 4.4 aangegeven wijze.
(..)
11.1
Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld.
(..) onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding (..)
12. (..)
Het is huurder niet toegestaan de gedaante of inrichting van het gehuurde te wijzigen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder en op eventuele bij deze toestemming te stellen voorwaarden. (..)
Verhuurder en huurder komen overeen dat er geen enkele veranderingen mogen toegebracht worden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien blijkt dat er schade is aangebracht zal er een bedrijf worden ingeschakeld die dit weer in oude staat terug brengt op kosten van de huurder. (..)
Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor rekening van huurder komen indien deze zich voordoen.
(..) – Verstoppingen van riool.(..)
3.2
In de algemene bepalingen die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Einde huurovereenkomst of gebruik
19.1
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder
verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
19.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
19.3
Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren.
19.4
Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien dient huurder de door de verwijdering van zaken
toegebrachte schade aan het gehuurde te herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit op te leveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achter te laten. Voor niet verwijderde zaken die zonder toestemming van verhuurder zijn aangebracht, is verhuurder geen vergoeding
verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen.
19.5
Huurder verliest het bezit van zaken waarvan hij wordt geacht afstand te hebben gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde. Deze zaken kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd zonder dat op verhuurder een bewaarplicht rust. Verhuurder is vrij om over deze zaken te beschikken. Hij heeft het recht om zich deze zaken toe te eigenen, dan wel voor risico van huurder te verwijderen, geheel naar eigen goeddunken. Ook kan verhuurder ervoor kiezen de betreffende zaken te laten afvoeren om ze onmiddellijk te laten vernietigen of om ze tijdelijk op te laten slaan. Als verhuurder de betreffende zaken heeft laten vervoeren en doen opslaan kan huurder die zaken slechts van verhuurder terugkrijgen gedurende de tijd dat deze zijn opgeslagen tegen betaling ineens van al hetgeen verhuurder van huurder te vorderen heeft. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de betreffende zaken ontstaan tijdens hel verwijderen, het vervoer of de opslag.
19.6
Het in artikel 19.5 bepaalde is niet van toepassing op roerende zaken die huurder heeft overgedragen aan de opvolgende huurder, mits de opvolgende huurder deze overdracht schriftelijk aan verhuurder heeft kenbaar gemaakt.
19.7
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden.
19.8
Indien huurder of verhuurder, na daartoe deugdelijk schriftelijk in de gelegenheid te zijn gesteld, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het rapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. De partij die op vastlegging aandringt zal onverwijld een exemplaar van dit rapport aan de nalatige partij ter hand stellen.
19.9
Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uil te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of anders tussen partijen overeengekomen - termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten.
19.10
Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, gelijk aan de laatst geldende huurprijs, de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het
gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. Huurder kan aan deze bepaling geen rechten ontlenen.(..)
3.3
Er is bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering opgesteld.
3.4
Op 13 april 2025 heeft [partij A] per brief aan [Partij B] de huur opgezegd per 1 september 2025.
3.5
Bij brief van 10 juni 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] aan [partij A] laten weten het niet eens te zijn met de opzegging. Verder staat in de brief, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Cliënt stelt dat de woning meerdere gebreken vertoonde, waaronder defecte tuindeuren en een kapotte toiletvoorziening. Deze gebreken zijn door cliënt op eigen kosten hersteld. Cliënt voert aan dat hierover telefonisch overleg heeft plaatsgevonden met verhuurder, waarbij is afgesproken dat cliënt de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zou uitvoeren en dat de kosten hiervan door verhuurder zouden worden vergoed. Daarna heeft de verhuurder cliënt overal op geblokkeerd waardoor cliënt hem niet meer kon bereiken. Cliënt kon hierdoor niet meer overleggen met verhuurder en kon ook geen nieuwe gebreken melden.
De door cliënt gemaakte kosten betreffen:
Het plaatsen van nieuwe tuindeuren: €1.449,00
Het vervangen een nieuwe wc bak: € 269,00
Cliënt is van mening dat de verhuurder gehouden is tot vergoeding van deze kosten, nu sprake is van herstel van gebreken aan het gehuurde die op grond van artikel 7:204 BW en verder voor rekening van verhuurder komen. De bijbehorende facturen zijn tot op heden niet voldaan. Cliënt verzoekt verhuurder dan ook om binnen een redelijke termijn tot betaling van het totaalbedrag van €1.718,00 over te gaan of te verrekenen met de huur.
(..)
Voor het overige merkt cliënt op dat alle openstaande huurtermijn (voor zover die er al waren) zijn voldaan, dat hij zich onthoudt van opschorting van verplichtingen, en dat de airconditioning en antennes inmiddels zijn verwijderd.(..)
3.6
Op 20 juni 2025 heeft de gemeente [woonplaats] een vooraankondiging last onder dwangsom verzonden aan [partij A] vanwege een door [Partij B] geplaatste zendmast in strijd met de Omgevingswet.
3.7
Bij brief van 7 juli 2025 heeft de gemachtigde van [partij A] gereageerd op de brief van 10 juni 2025. In deze brief staat, voor zover van belang het navolgende:
(..)Namens cliënt sommeer ik u met spoed om de mast
per omgaande
te verwijderen en mij daar de bevestiging en bewijzen van te doen toekomen. Vanzelfsprekend dient de op te treden schade bij verwijdering ook hersteld te worden.
Airco
Tevens heeft uw cliënt zonder overleg en toestemming een airco geplaatst in de woning. Dit is niet gebeurd door een erkend installateur. Wel is er door de gevel geboord, hetgeen vanzelfsprekend niet is toegestaan. (..) Namens cliënt verzoek ik uw cliënt de airco daadwerkelijk te verwijderen en de schade aan de gevel te herstellen.(..)
Tuindeuren en wc bak
Ten aanzien van de defecte tuindeuren geldt dat cliënt daarvoor nieuwe kozijnen heeft gekocht. De afspraak die gemaakt is tussen partijen hield in dat uw cliënt ze zou plaatsen en dat cliënt daar een vergoeding van € 400,- voor zou betalen. Uw cliënt heeft de kozijnen echter 4 maanden buiten laten staan zonder ze te plaatsen. Toen cliënt uw cliënt hierover aanspraak (alsmede over de huurachterstand die toen speelde) stelde uw cliënt voor dat hij de tuindeuren alsnog wilde plaatsen en dan voor niets, mits hij uitstel van betaling kon krijgen van 14 dagen m.b.t. het betalen van de huurachterstand. Hier heeft client mee ingestemd. Waarom cliënt nu een bedrag zou moeten betalen van € 1.449,- is hem een raadsel en daar zal hij dan ook niet toe overgaan.
Ten aanzien van de wc bak geldt dat uw cliënt heeft medegedeeld dat hij de wc bak had vernieuwd omdat hij de vorige niet mooi vond. Cliënt heeft daarop aangegeven dat zulke zaken voortaan in overleg en met toestemming van de verhuurder dienen te geschieden, maar heeft er verder geen punt van gemaakt. Dat uw cliënt de kosten hiervan nu alsnog bij cliënt neer wil leggen is vanzelfsprekend niet aan de orde en ook ongepast. (..)
3.8
Partijen hebben vervolgens via Whatsapp gecorrespondeerd over o.a. de tuindeuren en uitstel van betaling.
3.9
Op 22 juli 2025 heeft de gemachtigde van [Partij B] per e-mailbericht [partij A] geïnformeerd dat de zendmast is verwijderd. Verder staat in het e-mailbericht het navolgende:
(..) Cliënt stelt dat voorafgaand aan de installatie mondeling overleg heeft plaatsgevonden met uw cliënt, waarbij toestemming is verleend voor het plaatsen van de airco. Volgens cliënt is daarbij mondeling akkoord gegeven voor het plaatsen van de airco.(..)
Verder wenst cliënt te benadrukken dat de installatie is uitgevoerd door een erkend en gecertificeerd installateur. Ter onderbouwing hiervan zal ik namens cliënt zo spoedig mogelijk de bijbehorende factuur nasturen. Hiermee wordt aangetoond dat sprake is van een professionele en verantwoorde plaatsing.
Wat betreft uw opmerking over mogelijke schade aan de gevel: indien en voor zover sprake zou zijn van schade, zal cliënt uiteraard zorgdragen voor herstel, mocht de installatie bij een eventueel toekomstige verhuizing verwijderd moeten worden. (..)
De kozijnen zijn nimmer bij cliënt enkele maanden opgeslagen alvorens tot plaatsing over te gaan. (..)
Ten aanzien van de vergoeding merkt cliënt op dat tussen partijen mondeling is overeengekomen dat voor de werkzaamheden en levering een bedrag van € 1.449,- zou worden voldaan.
(..)
De betreffende wc-bak is niet vervangen om esthetische redenen, zoals door uw cliënt wordt gesuggereerd. Cliënt heeft deze vervangen omdat het aanwezige reservoir defect was en niet meer naar behoren functioneerde.(…) Gezien het feit dat de wc een basisvoorziening betreft, achtte cliënt het noodzakelijk om tot directe vervanging over te gaan. (..)
3.10
Op 18 juli 2025 heeft gemeente [woonplaats] een brief gestuurd waarin staat dat de zendmast niet meer op het perceel aanwezig is.
3.11
Per brief van 30 juli 2025 heeft [partij A] betwist dat de airco met zijn toestemming is geplaatst. Verder wordt [Partij B] gesommeerd om de airco binnen 5 werkdagen te verwijderen en de huur voor juli 2025 over te maken.
3.12
Op 8 september 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] een e-mail gestuurd aan [partij A] . In dit e-mailbericht staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) De situatie in de woning blijft intussen verslechteren. Cliënt heeft inmiddels driemaal [bedrijf] moeten inschakelen. De rioleringsbuizen blijken ondeugdelijk, waardoor bij het doorspoelen van het toilet urine, ontlasting en toiletpapier via de badkamer omhoogkomen. Dit maakt de woning voor cliënt en zijn gezin onbewoonbaar. [bedrijf] heeft driemaal getracht het probleem te verhelpen, hetgeen in totaal €450,00 aan kosten heeft veroorzaakt. (..)
Cliënt wenst de kwestie op nette wijze af te ronden. Indien de openstaande facturen worden voldaan, is hij bereid in goed overleg stappen te zetten richting beëindiging van de huurovereenkomst en het zoeken van vervangende woonruimte.(..)
3.13
Op 6 oktober 2025 heeft [partij A] per e-mail aan de toenmalige advocaat van [Partij B] het volgende gestuurd:
(..) Uw cliënt heeft het gehuurde inmiddels verlaten. Dit volgt niet alleen uit het gegeven dat de inboedel is verhuisd, maar ook uit het gegeven dat uw cliënt niet meer ingeschreven staat op het gehuurde. (..)
Op advies van deze zelfde wijkagent heeft cliënt de cilinders vervangen van de sloten. Hierop hebben omstanders kennelijk uw cliënt ingeseind, want uw cliënt was het daar niet mee eens en wilde nog toegang tot het gehuurde. Cliënt heeft daarmee ingestemd; de wijkagent, althans een dienstdoende collega, is in het gehuurde gebleven en cliënt is – om escalatie te voorkomen – vertrokken. Nadien heeft de dienstdoende agent de sleutels aan cliënt gegeven. Bij inspectie van het gehuurde viel cliënt het volgende op:
De garage is niet leeg en bezemschoon opgeleverd; er bevindt zich nog veel rommel/spullen;
Ditzelfde geldt oor de tuin;
Bepaalde goederen/items die eigendom zijn van cliënt heeft uw cliënt meegenomen, dit betreffen o.a.: gordijnrails, de afstandsbediening van de garage
Bijgaand (*) zend ik u foto’s van hoe het gehuurde door uw cliënt is achtergelaten. Ook zend ik u foto’s van de aanvang van de huur. De foto’s, die voor zich spreken, tonen aan hoe uw cliënt met het gehuurde is omgegaan en heeft achtergelaten. Namens cliënt geef ik uw cliënt nog éénmaal de gelegenheid het gehuurde juist op te leveren. Hiertoe kan uw cliënt aanstaande vrijdag tussen 9 en 16 uur zijn spullen ophalen en de ten onrechte meegenomen spullen retourneren. Maakt uw cliënt hiervan geen gebruik dan zal cliënt de juiste oplevering zelf ter hand nemen en de kosten daarvan verhalen op uw cliënt.
(..)
Namens cliënt stel ik dan ook voor om de huurovereenkomst per 11 oktober 2026 met wederzijds goedvinden te beëindigen.(..)
Uw cliënt had aangegeven de toiletpot, alsook kranen en stopcontacten ook op te willen halen. De toiletpot is echter eigendom van cliënt en dat is derhalve niet akkoord. Van het vervangen van kranen en stopcontacten heeft cliënt geen weet gehad en deze behoren middels natrekking eveneens tot het eigendom van cliënt. Ten aanzien van de airco geldt dat uw cliënt deze aanstaande vrijdag eveneens kan ophalen, mits deze door een erkend installateur wordt gedemonteerd en de schade aan de gevel wordt hersteld.(..)
3.14
Bij brief van 8 oktober 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] medegedeeld dat de sloten niet vervangen hadden mogen worden omdat [Partij B] nog bezig was de inboedel te verhuizen. [Partij B] heeft verder ingestemd met het ophalen van de inboedel op 10 oktober alsmede de beëindiging van de huur per 11 oktober 2025, mits de kosten verrekend kunnen worden met de openstaande huur.
3.15
[partij A] heeft niet ingestemd met die voorwaarde. [partij A] heeft per e-mail van 9 oktober 2025 voorgesteld om de huur per 18 oktober 2025 te beëindigen en de andere geschilpunten even te parkeren. Verder staat in het e-mailbericht het navolgende:
(..) Namens cliënt stel ik dan ook het volgende voor:
Op 10 oktober 2025 tussen 10 en 16 uur wordt uw cliënt in de gelegenheid gesteld het gehuurde te ontruimen en deugdelijk op te leveren;
Cliënt zal nadien het gehuurde inspecteren. Indien cliënt meent dat er werkzaamheden dienen te gebeuren om tot een deugdelijke oplevering te komen, zal cliënt uw cliënt daartoe nog in de gelegenheid stellen.
Op 18 oktober 2025 is de huur hoe dan ook beëindigd en gaan partijen via hun gemachtigden trachten de overige geschilpunten op te lossen, waarbij beiden partijen zich uitdrukkelijk alle rechten en weren voorbehouden. (..)
3.16
[Partij B] heeft per e-mail van 9 oktober 2025 ingestemd met het voorstel en verder laten weten dat de afstandsbediening van de garage wordt teruggebracht zodra deze is gevonden.
3.17
Op 10 oktober 2025 heeft [Partij B] een deel van zijn spullen op gehaald.
3.18
Op 14 oktober 2025 heeft [partij A] een e-mail gestuurd aan de toenmalige advocaat van [Partij B] . Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Als gezegd dient cliënt uw cliënten nog in de gelegenheid te stellen om gebreken te herstellen. Hieronder een eerste opsomming van wat cliënt heeft aangetroffen In de bijlagen treft u foto’s aan, gemaakt op 10 oktober 2025 na 16.00 uur.
Zaken die vernield zijn:
Deuk in de deur cv-ketelkast (zie bijgaande foto);
Gat/deuk in de muur tegenover cv-ketelkast;
Dak lekkage precies waar ze hadden geboord voor het vastmaken van de antennemast;
Deurklinker weg (zie bijgaande foto);
Deuken in de garagedeur;
Kozijnen geschaafd rubber kapot (zie bijgaande foto’s);
Binnenkant kozijn grote slaapkamer
Garage nog vol met stellingen van hout die vast geboord zijn aan de muren;
Naast de voordeur gaten geboord in de gevelbekleding;
Achterkant gat door de gevel en ophangingen van de airco;
Schade aan de muren door de antennemast niet hersteld;
Nieuwe kozijn achter heeft rooster opgeschroefd waar kabels doorheen gingen voor de antennemast.
Zaken die zonder toestemming van cliënt zijn meegenomen (althans zich niet meer in het gehuurde bevinden):
Gasfornuis;
Koelkast klein;
Stopcontacten;
Gordijnen woonkamer;
Gordijnen keuken;
Gordijnen slaapkamer groot;
Gordijnen slaapkamer klein;
Gordijnen hobbykamer;
Garage afstandsbediening
Graag verneem ik uiterlijk woensdag voor 16 uur van u of uw cliënten tot nader herstel of teruggave wil overgaan en zo ja dan biedt cliënt deze mogelijkheid aanstaande donderdag 16 oktober 2025 van 9 tot 15 uur. Verder zal cliënt, indien uw cliënt aansprakelijkheid voor de gebreken betwist een deskundige inschakelen om een schaderapport vast te stellen.(..)
3.19
Op 17 oktober 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] hier op gereageerd. In het bericht staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Zoals afgesproken zouden cliënten afgelopen vrijdag hun spullen komen ophalen. Bij aankomst in de woning bleek echter dat de kast en het kinderbed van hun dochter kapot waren. Ook het duo-rolgordijn is beschadigd. (..)
Daarnaast waren cliënten, zoals eerder aangegeven, niet in staat om alle spullen te verwijderen, mede omdat zij overdag werkzaam zijn. Zij zullen op korte termijn een datumvoorstel doen waarop zij de airco kunnen verwijderen.
Ten aanzien van de door u gestelde beschadigingen merken cliënten op dat zij niets hebben beschadigd. De deuken waren reeds aanwezig bij aanvang van de huur. Ook hebben zij het dak niet beschadigd door de antenne, aangezien de antenne niet op het dak was bevestigd.
Wat betreft de door u genoemde spullen die zouden zijn meegenomen zonder toestemming, geldt het volgende:
Het gasfornuis, de koelkast en de vaatwasser zijn door cliënten zelf nieuw aangeschaft, aangezien de aanwezige apparatuur bij aanvang van de huur defect en onbruikbaar was. De verhuurder was hiervan op de hoogte. Cliënten hebben deze apparaten daarop op eigen kosten aangeschaft en meegenomen.
De stopcontacten liggen in de garage en kunnen worden teruggeplaatst.
De gordijnen zullen door cliënten worden teruggebracht.
Cliënten benadrukken dat zij het gehuurde in goede staat hebben achtergelaten. De verhuurder heeft inmiddels al ruim twee weken toegang tot de woning, terwijl cliënten die toegang niet meer hebben. Zij kunnen dan ook niet instaan voor eventuele veranderingen of schade die nadien is ontstaan. (..)
3.20
Op 17 oktober 2025 heeft [partij A] aan de toenmalige advocaat van [Partij B] per e-mail geïnformeerd dat hij een deskundige zal inschakelen om de huidige staat te beoordelen ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur. [Partij B] wordt uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn.
3.21
Op 21 oktober 2025 heeft de inspectie plaatsgevonden door BSK Bouwadvies B.V. (hierna: BSK). [partij B.2] was hierbij (deels) aanwezig. In het rapport van BSK staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..)
Inleiding
De heer [partij A] heeft gevraagd of wij een opname wilden doen van de woning aan de
[adres] te [woonplaats] ivm een conflict met vertrekkende huurder. Bij aanvang huur heeft de heer [partij A] foto's gemaakt van de situatie aanvang huur.
Wij hebben de woning geïnspecteerd en de gebreken in kaart gebracht welke volgens huurder niet juist zijn achtergelaten. Een en ander is in onderstaand fotoverslag vermeld.
Wat opviel was dat de wandcontactdozen en schakelaars waren verdwenen, de vloerbekleding niet overal was verwijderd, er veel troep lag in de tuin en er beschadigingen waren door een illegaal geplaatste mast.
De totale kosten voor herstel bedragen € 12.050,00 excl. BTW.
(..)
2. Aangetroffen gebreken
Containers zijn vol achtergelaten en dienen te worden geleegd. Kosten € 250,00
Tuin leeghalen. Alle inboedel moet weg. Kosten € 350,00
Ook bij aanvang huur stond er al troep in de tuin.
Laminaat hal verwijderen. Kosten € 75,00
Zeil 1e verdieping verwijderen. Kosten € 300,00
Idem zeil 1 • verdieping.
Glas bovenlicht is meegespoten. Dit is niet meer schoon te krijgen. Nieuw glas aanbrengen. Kosten € 65,00
Lijm resten kozijn verwijderen en opnieuw schilderen. Kosten € 125,00
Door huurder met toestemming nieuwe kunststof pui geplaatst begane grond. Deze is zonder
toestemming voorzien van een gat waar een rooster op is gezet. Er dient een nieuw paneel te
worden aangebracht. Kosten € 450,00
Aftimmering kozijn niet aangebracht. Dit dient nog te gebeuren. Kosten € 1.450,00
Zenders garagedeur niet ingeleverd. Kosten € 525,00
Achterwand keuken ontbreekt. Kosten € 50,00
Rooster afzuigkap ontbreekt. Kosten € 350,00 (rooster niet apart te verkrijgen)
Afdekplaten wandcontactdozen en schakelaars ontbreken. Ook de thermostaat van de verwarming is verwijderd. Deze moeten opnieuw worden aangebracht. Kosten € 800,00
Situatie achtergevel voor aanvang huur. Zonder toestemming is de airco aangebracht. Airco
installatie verwijderen door erkend installateur. Keralith gevelplanken vervangen waar gaten van de airco inzitten. Kosten € 1.500,00 Binnenunit airco.
Gehele woning zijn de gordijnen verdwenen. Er dienen nieuwe gordijnen te worden
aangeschaft voor de gehele woning. Kosten restwaarde oude gordijnen op basis van foto's start verhuur € 900,00 Gordijnen voor aanvang huur.
Schade herstellen aan metselwerk en dakrand n.a.v. illegaal plaatsen antenne. Tevens is de
gevolgschade meegenomen. In deze kosten zijn niet meegenomen de eventuele schades
van de buren. Kosten € 1.500,00
Lekkage slaapkamer voorzijde n.a.v. antenne plaatsen op dakrand. Zelfde kamer maar nu bij de radiator eveneens lekkage veroorzaakt door bevestiging antenne.
Diverse boorgaten metselwerk dichtvoegen. Dit zijn oude gaten van de illegaal geplaatste zendmast. Kosten herstel € 200,00
Schade binnendeur. Vervangen binnendeur (is goedkoper dan repareren). Kosten € 115,00
Gat nabij voordeur. Keralith plank vervangen. Kosten € 150,00
Trapleuning terug hangen incl leveren beugels en bevestigingsmateriaal. Kosten € 175,00
Koelkast en oven met gasfornuis zijn verdwenen. Kosten nieuwe koelkast €1.100,00.
Kosten oven met kookplaat € 800,00 (..)
3.22
Per e-mail van 21 november 2025 heeft [partij A] het rapport van BSK gestuurd naar de toenmalige advocaat van [Partij B] . Voorts is er gemeld dat het schadebedrag € 12.050,- is en dat [Partij B] dit bedrag alsmede de huurachterstand en de kosten van de deskundige binnen 7 dient te voldoen.
4Het geschil
in conventie
4.1
[partij A] vordert - samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [Partij B] te veroordelen tot betaling van € 32.635,50, vermeerderd met de wettelijke rente,
II. [Partij B] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2
[partij A] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [Partij B] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin hij het gehuurde heeft ontvangen. [partij A] heeft foto’s voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst alsmede foto’s van de situatie ten tijde van het vertrek van [Partij B] . Verder heeft [partij A] een rapport door BSK Bouwadvies laten opstellen. Naast de schade aan de woning vordert [partij A] de huurachterstand van de maanden juli t/m oktober 2025, kosten van de deskundige en contractuele boetes.
4.3
[Partij B] voert verweer. [Partij B] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
4.4
In reconventie vordert [Partij B] – samengevat – bij vonnis:
I. [partij A] te veroordelen tot betaling van € 64.450,00,
II. [partij A] te veroordelen in de proceskosten.
4.5
[Partij B] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en er sprake is van onrechtmatig handelen. [Partij B] vordert een schadevergoeding voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van de structureel slechte en gevaarlijke staat van de woning, het nalaten van onderhoud en reparaties, het onbevoegd betreden van de woning door [partij A] en vernielingen van eigendommen.
4.6
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [Partij B] , met veroordeling van [Partij B] in de kosten van deze procedure.
4.7
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5 De beoordeling
in conventie
De oplevering
5.1
In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat, in het geval een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin dit volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De kantonrechter overweegt dat in artikel 3.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de algemene, de bouwkundige en de technische staat van het gehuurde waarin huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaardt, door huurder en verhuurder wordt vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering. Dit volgt eveneens uit artikel 1.1. van de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is verder in artikel 19.4 opgenomen dat de huurder verplicht is om alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht op eigen kosten te verwijderen en de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde te herstellen.
5.2
[partij A] heeft bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Het uitgangspunt bij de verdere beoordeling van het geschil is daarom dat [Partij B] de woning heeft opgeleverd in dezelfde staat als bij aanvang huur. Het is vervolgens aan [partij A] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang huur en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. Ook dient [partij A] volgens het bepaalde in artikel 19.9 van de algemene bepalingen [Partij B] in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden die volgens [partij A] nog moeten worden uitgevoerd, binnen een nader bepaalde termijn te uit te (laten) voeren.
5.3
[partij A] heeft foto’s genomen van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. [partij A] heeft de staat van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst ook onderbouwd met verschillende foto’s. Verder heeft hij op 21 oktober 2025, dus na het einde van de huurovereenkomst, een rapport door BSK laten opstellen.
5.4
De kantonrechter zal hieronder de diverse gestelde schadeposten bespreken.
Containers zijn vol achtergelaten en dienen te worden geleegd. Kosten € 250,00
5.5
[partij A] vordert € 250,00 voor het legen van de containers. [Partij B] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de containers aan straat zijn gezet. [partij A] heeft echter toegelicht dat deze containers niet zijn meegenomen omdat [Partij B] al was uitgeschreven op het adres [adres] te [woonplaats] . Dit is door [Partij B] niet weersproken en volgt ook uit de e-mail van [partij A] van 6 oktober 2025, hiervoor opgenomen onder randnummer 3.13 . De vordering van € 250,00 wordt daarom toegewezen.
Tuin leeghalen. Alle inboedel moet weg. Kosten € 350,00
5.6
[partij A] vordert € 350,00 voor het leeghalen van de tuin. In het rapport van BSK staat dat er ook bij aanvang van de huur al troep in de tuin stond. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] toegelicht dat er meer troep is bijgekomen en dat dit verschil wordt gevorderd. In het e-mailbericht van 6 oktober 2025 heeft [partij A] [Partij B] al gewezen op de troep in de tuin. Dit is door [Partij B] niet gemotiveerd weersproken. Dit vordering van € 350,00 wordt daarom toegewezen.
Laminaat hal verwijderen
5.7
[partij A] vordert € 75,00 voor het verwijderen van het laminaat in de hal en het zeil op de eerste verdieping. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het laminaat beschadigd is, de plinten weg zijn en dat het gaat om het hoekje bij de deurpost. Hij heeft daarvoor verwezen naar productie 26 bij dagvaarding. Dat zijn de foto’s die hij bij aanvang heeft genomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] erkend dat het op de foto’s niet duidelijk te zien is dat de beschadigingen bij aanvang van de huurovereenkomst niet al aanwezig waren. Omdat er voor de plinten geen bedrag in rekening is gebracht, kan de vraag of deze bij aanvang al dan niet aanwezig waren in het midden blijven. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Glas bovenlicht is meegespoten
5.8
[partij A] vordert € 65,00 voor het aanbrengen van nieuw glas. Dit zou niet meer schoon te krijgen zijn. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] verwezen naar de vijfde foto bij productie 26 bij dagvaarding. Het betreft het glas boven de deur. Omdat [partij A] dit niet heeft genoemd in het e-mailbericht van 14 oktober 2025 wordt dit deel afgewezen (zie. 5.2). [partij A] heeft [Partij B] niet in de gelegenheid gesteld deze werkzaamheden uit te voeren.
Lijm resten kozijn verwijderen en opnieuw schilderen.
5.9
[partij A] vordert € 125,00 voor het verwijderen van lijmresten op het kozijn en opnieuw schilderen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] hiervoor verwezen naar de eerste foto van productie 26 bij dagvaarding. Het is door [Partij B] niet betwist. De vordering van € 125,00 wordt daarom toegewezen.
Door huurder met toestemming nieuwe kunststof pui geplaatst begane grond. Deze is zonder
toestemming voorzien van een gat waar een rooster op is gezet.
5.10
5.10
[partij A] vordert € 450,00 voor het aanbrengen van een nieuw paneel. [partij A] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat dit gat nog niet aanwezig was verwezen naar productie 9 bij dagvaarding. Hierin staat een foto nadat het kozijn is geplaatst en toen zat er nog geen gat in. Dit is door [Partij B] onvoldoende gemotiveerd betwist. De vordering van € 450,00 wordt daarom toegewezen.
Aftimmering kozijn niet aangebracht.
5.11
[partij A] vordert € 1.450,00 omdat hij met [Partij B] zou zijn overeengekomen dat [Partij B] het kozijn zou plaatsen inclusief afwerken en aftimmeren. [partij A] stelt dat [Partij B] dit niet heeft gedaan en hij vordert de kosten om dit alsnog te laten doen. [partij A] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat hij dit met [Partij B] is overeengekomen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Zenders garagedeur niet ingeleverd. Kosten € 525,00
5.12
[Partij B] heeft erkend dat de afstandsbediening van de garagedeur niet is ingeleverd. De hoogte van deze vordering is ook niet weersproken. Deze vordering van € 525,00 wordt daarom toegewezen.
Achterwand keuken ontbreekt.
5.13
[partij A] vordert hiervoor € 50,00. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij niet over foto’s beschikt waaruit blijkt dat de achterwand er ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wel in zat. Dit betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
Rooster afzuigkap ontbreekt.
5.14
[partij A] vordert hiervoor € 350,00 omdat het rooster niet apart te verkrijgen is. De kantonrechter wijst deze vordering af omdat dit niet genoemd staat in de e-mail van 14 oktober 2025 als herstelpunt.
Afdekplaten wandcontactdozen en schakelaars ontbreken. Ook de thermostaat van de verwarming is verwijderd.
5.15
[partij A] stelt dat deze opnieuw moeten worden aangebracht en vordert hiervoor € 800,00. In het e-mailbericht van 14 oktober 2025 wordt al vermeld dat de stopcontacten ontbreken. Verder blijkt uit de foto’s van het rapport van BSK dat de stopcontacten in ieder geval niet op de daarvoor bestemde plekken zijn aangebracht. Omdat [Partij B] wist dat hij de stopcontacten terug moest brengen, wordt deze vordering toegewezen. In het e-mailbericht van 14 oktober 2025 wordt echter niet gesproken over de thermostaat. Hiervoor wordt een bedrag van € 100,00 in mindering gebracht. Dit betekent dat een bedrag van € 700,00 wordt toegewezen.
Airco installatie verwijderen door erkend installateur.
5.16
[partij A] vordert € 1.500,00 voor het verwijderen van de airco installatie en het vervangen van Keralith gevelplaten waar gaten van de airco inzitten. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de airco nog niet verwijderd is. Verder hebben partijen afgesproken dat [Partij B] de airco mag laten verwijderen en ophalen door een erkend bedrijf. Omdat de Keralith gevelplaat vervangen moet worden vanwege het gat dat hierin zit zal hiervoor een bedrag van € 400,00, gelet op het vervangen van een dergelijke plaat bij de voordeur, worden toegewezen. Het overige wordt afgewezen.
Gehele woning zijn de gordijnen verdwenen. Er dienen nieuwe gordijnen te worden
aangeschaft voor de gehele woning.
5.17
[partij A] vordert € 900,00 omdat er nieuwe gordijnen moeten worden aangeschaft voor de gehele woning. Inmiddels is de woning opnieuw verhuurd. [partij A] heeft niet aangetoond dat hij terzake nieuwe gordijnen kosten heeft gemaakt. Dit betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
Schade aan garagedeur en herstellen dekvloer
5.18
[partij A] vordert een bedrag van € 475,00 voor het herstellen van de schade aan de garagedeur en een bedrag van € 75,00 voor het herstellen van de schade aan de dekvloer. Omdat foto’s van de staat van de garagedeur bij aanvang van de huurovereenkomst ter plekke van de schade bij het einde van de huurovereenkomst ontbreken, wordt vermoed dat de schade al bij aanvang aanwezig was. Dat geldt ook voor de staat van de dekvloer bij aanvang van de huurovereenkomst. De gevorderde bedragen worden afgewezen.
Schade herstellen aan metselwerk en dakrand n.a.v. illegaal plaatsen antenne. Tevens is de
gevolgschade meegenomen.
5.19
[partij A] vordert € 1.500,00 voor het herstellen van het metselwerk, de dakrand en de gevolgschade. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] toegelicht dat hier een zendmast heeft gestaan waardoor de schade is ontstaan. [Partij B] heeft dit gemotiveerd betwist. [Partij B] heeft toegelicht dat de kabels via de mast naar beneden gingen en dat alles netjes is hersteld bij het verwijderen van de zendmast.
5.20
Tussen partijen is niet in geschil dat [Partij B] tijdens de duur van de huurovereenkomst een illegale zendmast heeft geplaatst. Hiervoor is geen toestemming verkregen van [partij A] . In artikel 12 van de huurovereenkomst staat onder meer vermeld dat de huurder geen veranderingen mag aanbrengen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Doet hij dat en is daardoor schade ontstaan, dan kan er een bedrijf worden ingeschakeld die een en ander op kosten van de huurder herstelt.
5.21
Uit de als productie 6 bij dagvaarding overgelegde foto’s van de zendmast blijkt dat deze onder meer aan de dakrand en de buitenmuur is bevestigd. Logischerwijs zijn daarvoor boorgaten aangebracht en uit de foto’s van het rapport van BSK blijkt dat de boorgaten na afloop van de huurovereenkomst nog aanwezig zijn. [Partij B] dient dan ook de kosten van herstel te dragen. Dit betreft een bedrag van € 200,00 dat zal worden toegewezen.
5.22
Met betrekking tot de vraag of ook de lekkage in de slaapkamer aan de voorzijde is veroorzaakt door de plaatsing van de antenne zoals door [partij A] is gesteld en door [Partij B] wordt betwist, overweegt de kantonrechter dat hiervoor al is overwogen dat de overgelegde foto’s blijkt dat de mast is bevestigd aan de dakrand en aan de muur. Als ter plekke lekkage op is getreden, zoals door [partij A] op basis van het rapport van BSK is gesteld, kan voorshands aangenomen worden dat die lekkage veroorzaakt is door de bevestiging van de zendmast. Van de zijde van [Partij B] is onvoldoende gesteld dat er een alternatieve oorzaak van de lekkage aanwezig is. Dit betekent dat aangenomen dient te worden dat de lekkage is veroorzaakt door de plaatsing van de mast. De hiermee verband houdende schade die overigens niet is betwist, zal worden toegewezen. Dit betreft een bedrag van € 1.300,00 omdat al een bedrag van € 200,00 is toegewezen in verband met het herstel van het metselwerk.
Schade binnendeur. Vervangen binnendeur.
5.23
[partij A] vordert € 115,00 voor het vervangen van de binnendeur. In het rapport van BSK staat dat het vervangen goedkoper is dan repareren. [partij A] heeft geen bewijs overgelegd dat deze schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur. Dit betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
Gat nabij voordeur.
5.24
[partij A] stelt dat de Keralith plank vervangen moet worden en vordert hiervoor een bedrag van € 150,00. [Partij B] stelt dat deze schade al aanwezig was. Omdat [partij A] hier geen foto’s of een proces-verbaal van heeft, zal deze vordering eveneens worden afgewezen.
Trapleuning terug hangen incl. leveren beugels en bevestigingsmateriaal.
5.25
[partij A] vordert hiervoor € 175,00, maar heeft hier ook geen foto’s of ander bewijs van. Ook is dit punt niet opgenomen als herstelpunt in de e-mail van 14 oktober 2025. Dit betekent dat deze vordering ook wordt afgewezen.
Koelkast en oven met gasfornuis zijn verdwenen.
5.26
[partij A] vordert de kosten voor een nieuwe koelkast van €1.100,00 en nieuwe oven met kookplaat van € 800,00. [Partij B] stelt dat hij een nieuwe koelkast heeft gekocht omdat het oude vies was en weg moest. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [Partij B] niet willen verklaren wat hij voor de nieuwe apparatuur heeft betaald. Verder heeft [Partij B] niet weersproken dat hij de koelkast en oven met kookplaat heeft meegenomen. Deze vordering wordt daarom toegewezen, waarbij de kantonrechter aanleiding ziet om het bedrag voor een vervangende koelkast te matigen tot de helft omdat volgens de e-mail van 14 oktober 2025 sprake was van een kleine koelkast die naar het oordeel van de kantonrechter voor de helft van het gevorderde bedrag nieuw kan worden aangeschaft. Dit betekent dat in totaal € 1.350,00 wordt toegewezen.
Conclusie
5.27
Uit het voorgaande volgt dat [Partij B] de kosten voor het leeghalen van de containers moet betalen (€ 250,00), de kosten voor het leeghalen van de tuin (€ 350,00), de kosten voor het verwijderen van de lijmresten op de kozijnen en opnieuw schilderen ( € 125,00), de kosten voor het aanbrengen van een nieuw paneel (€ 450,00), de zenders van de garagedeur (€ 525,00), de kosten van de afdekplaten wandcontactdozen en schakelaars (€ 700,-), de kosten voor het vervangen van Keralith gevelplaten waar gaten van de airco inzitten (€ 400,00), de kosten voor het herstel van de dakrand en de buitenmuur (€ 200,00), de gevolgschade door plaatsing zendmast (€ 1.300,00) en de kosten voor een nieuwe koelkast en oven met gasfornuis (€ 1.350,00) moet betalen. Dit komt neer op een totaalbedrag van € 5.650,00.
Waarborgsom
5.28
Tijdens de mondelinge behandeling is nog ter sprake gekomen dat [partij A] de betaalde waarborgsom (€ 1.200,00) dient te verrekenen met de hiervoor genoemde schadevergoeding. De verrekening van de schadevergoeding met de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom is eenvoudig vast te stellen. Conclusie is dat de vordering van [partij A] toewijsbaar is tot een bedrag van (€ 5.650,00 – € 1.200,00) = € 4.450,00. De gevorderde rente over dit deel van de vordering kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
Kosten deskundige
5.29
Voorts vordert [partij A] vergoeding van de kosten ter hoogte van € 450,00 die hij heeft gemaakt voor het inschakelen van de deskundige. [Partij B] , althans [partij B.2] is bij het onderzoek aanwezig geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de expertisekosten redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zodat die kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking komen. [Partij B] heeft deze kosten niet betwist. Dit betekent dat deze kosten worden toegewezen. De gevorderde rente over dit deel van de vordering kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
Huurachterstand
5.30
[partij A] vordert de huurachterstand over de maanden juli, augustus, september en oktober 2025. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dat de huur in ieder geval per 18 oktober 2025 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Er is niet gesteld op grond waarvan [partij A] dan aanspraak kan maken op de huur van de hele maand oktober. Verder is gebleken dat [partij A] onrechtmatig de sloten van de woning heeft vervangen. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet duidelijk kunnen maken per welke datum dit was, maar wel uitgelegd dat dit ergens begin oktober was. De kantonrechter wijst daarom de vordering van de huur over oktober 2025 af. [Partij B] heeft namelijk vanaf het moment van het vervangen van de sloten niet meer de beschikking gehad over de woning. De huurachterstand over de maanden juli, augustus en september 2025 is niet door [Partij B] betwist en wordt daarom toegewezen. Dit is een totaalbedrag van € 3.600,00, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente vanaf 18 oktober 2025 tot de dag van algehele betaling.
Geen sprake van huurprijsvermindering
5.31
[Partij B] heeft in zijn conclusie van antwoord aangevoerd dat er sprake is van vermindering van het huurgenot vanwege gebreken in de woning. Nu [Partij B] deze stelling niet verder heeft toegelicht en dat niet is gebleken dat hij deze gebreken tijdig heeft gemeld bij [partij A] , kan niet worden vastgesteld dat de woning gebreken vertoonde die enige huurkorting rechtvaardigen.
5.32
Het door [Partij B] in de procedure overgelegde bouwkundige rapport waartoe kennelijk op 31 juli 2025 een inspectie heeft plaatsgevonden, maakt dit niet anders. Het dient immers te gaan om gebreken die het huurgenot verminderen en waarover de huurder bij de verhuurder melding heeft gedaan. Uit de overgelegde stukken is niet gebleken dat [Partij B] melding heeft gedaan van gebreken aan het gehuurde, anders dan met betrekking tot de verstopping van de riolering, ook niet toen van de zijde van [Partij B] mr. L. Reinders was ingeschakeld. Er is nog wel gecorrespondeerd over een wc-reservoir maar uit de correspondentie blijkt dat [Partij B] tot vervanging is overgegaan zonder [partij A] hiervan voorafgaand in kennis te stellen. Hierna zal in reconventie verder worden ingegaan op dit onderdeel van het geschil.
Contractuele boetes
5.33
[partij A] vordert een bedrag van in totaal € 12.805,- aan contractuele boetes wegens overtreding van artikel 4 (veranderingen en toevoegingen, airco, € 35,00 per kalenderdag), artikel 8 (antennes/zendmast, € 35,00 per kalenderdag) en artikel 9 (opslag in de tuin, € 20,00 per kalenderdag).
5.34
[partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd erkend dat hij meerdere panden heeft en dat hij kan worden aangemerkt als professionele verhuurder. De huurovereenkomst is aldus gesloten tussen een verhuurder die handelt in zijn hoedanigheid als handelaar en een consument en daarom moet er een ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht plaatsvinden.
5.35
De kantonrechter stelt vast dat in de onderhavige contractuele regeling expliciet is bepaald dat de boete verschuldigd is ‘onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding’. [partij A] heeft verder niet toegelicht op welke dagen de boete precies betrekking heeft. De boete is voorts pas bij dagvaarding gevorderd: tijdens de huurovereenkomst is hier geen aanspraak opgemaakt en is ook niet gewaarschuwd voor de (eventuele) verschuldigdheid.
5.36
De kantonrechter is van oordeel dat de boetebepaling oneerlijk is. De bepaling, kan door de verhuurder onder meer worden ingeroepen naast het recht op aanvullende schadevergoeding. Verder is de kantonrechter van oordeel dat het cumulatieve effect van de boetes onredelijk bezwarend is voor de consument. Een tekortkoming kan, zoals in dit geval, leiden tot overtreding van meerdere voorschriften uit het huurcontract en de algemene huurvoorwaarden en daarmee tot een zeer hoge boete bij constatering en ongeacht [partij A] daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van de overtreding. Dit leidt tot het oordeel dat artikel 11.1 van de huurovereenkomst in onderling verband en samenhang onredelijk bezwarende bedingen zijn en al om die reden vernietigd dienen te worden.
Eindconclusie
5.37
[Partij B] wordt in conventie veroordeeld tot het betalen van een hoofdsom van (€ 4.450,00 + € 450,00 + € 3.600,00) = € 8.500,00. De gevorderde wettelijke rente hierover wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Proceskosten
5.38
In de omstandigheid dat slechts een deel van de vorderingen van [partij A] worden toegewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. in reconventie
5.39
[Partij B] legt aan zijn vordering in reconventie ten grondslag dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en er sprake is van onrechtmatig handelen. [Partij B] vordert een vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de structureel slechte en gevaarlijke staat van de woning, het nalaten van onderhoud en reparaties, het onbevoegd betreden van de woning door [partij A] en de vernielingen van eigendommen. [Partij B] heeft de schade die hij als gevolg daarvan stelt te hebben geleden, begroot op een bedrag van € 64.450,00. Hierbij behoudt hij zich het recht voor het schadebedrag aan te vullen, eventueel door middel van een verwijzing naar de schadestaatprocedure, zo begrijpt de kantonrechter.
5.40
Zoals hiervoor in conventie onder rechtsoverweging 5.31 al is overwogen is niet gebleken dat [Partij B] tijdens de duur van de huurovereenkomst gebreken aan het gehuurde heeft gemeld bij [partij A] die door [partij A] hersteld zouden moeten worden. Toen door [Partij B] een gemachtigde is ingeschakeld, in persoon van mr. L. Reinders is bij brief van 10 juni 2025, hiervoor opgenomen onder 3.5., wel melding gemaakt van gebreken die zich eerder zouden hebben voorgedaan, maar die waren op dat moment in ieder geval al hersteld en [Partij B] wilde daarvoor een vergoeding van de herstelkosten ontvangen. Het gaat daarbij om de kosten van het vervangen van een wc-reservoir ad € 269,00 en de kosten van het plaatsen van nieuwe tuindeuren. Wat betreft de kosten van het wc-reservoir overweegt de kantonrechter dat uit niets blijkt dat [Partij B] aan [partij A] melding heeft gemaakt van een defect en hem gesommeerd heeft op korte termijn tot vervanging over te gaan en [partij A] dat niet heeft gedaan. Ook heeft [Partij B] het gestelde kapotte wc-reservoir niet aangeboden ter inspectie zodat niet is komen vast te staan dat deze kapot is. Dit betekent dat voor dit onderdeel [Partij B] geen aanspraak heeft op vergoeding van enig bedrag.
5.41
Ook voor het plaatsen van nieuwe tuindeuren komt [Partij B] geen vergoeding toe. In de loop van de procedure is gebleken dat de nieuwe tuindeuren zijn betaald door [partij A] en dat [Partij B] heeft aangeboden deze kosteloos te plaatsen. Verwezen wordt naar productie 7 bij dagvaarding, WhatsApp-bericht van 1-1-2025 om 15:47 uur.
5.42
Hierna is op 8 september 2025 door de gemachtigde van [Partij B] nog melding gemaakt van kosten in verband met verstopping van de riolering, volgens [Partij B] veroorzaakt doordat de rioleringsbuizen ondeugdelijk zijn. [Partij B] vordert vergoeding van de ontstoppingskosten. De kantonrechter overweegt dat [Partij B] zijn stelling dat de verstopping is veroorzaakt door een gebrek aan de riolering, niet heeft onderbouwd. In ieder geval blijkt uit het door hem overgelegde rapport van BIJN Inspections and Advice BV (hierna: BIJN), dat bij doorspoeling geen visuele en hoorbare problemen geconstateerd zijn. Nu bovendien in de huurovereenkomst is opgenomen dat (de kosten van herstel van) verstoppingen van het riool voor rekening van huurder komen, zal het bedrag dat als vergoeding van de betreffende facturen is gevorderd, worden afgewezen.
5.43
Dat [Partij B] melding heeft gemaakte van andere gebreken aan het gehuurde bij [partij A] , is dus niet gebleken. Dit betekent dat [Partij B] [partij A] ook niet aansprakelijk kan stellen voor de eventuele gevolgen van deze gebreken, waaronder de gestelde schimmel-, vocht-, lekkage- en gevaarlijke cv-installatieproblematiek. Bovendien blijkt uit de overgelegde medische informatie dat (de heer) [Partij B] al voor ingang van de huurovereenkomst bekend was (bij de longarts) met COPD en het dringende advies had gekregen te stoppen met roken, hetgeen kennelijk niet lukte. Wat het oorzakelijk verband dan zou zijn tussen de gestelde gebreken en de gezondheidssituatie van [Partij B] is niet gesteld.
5.44
Hooguit zou sprake kunnen zijn van schade aan de slaapkamer van de dochter van [Partij B] omdat [partij A] de spullen uit die slaapkamer heeft gedemonteerd en daarbij schade heeft aangebracht aan het meubilair. [partij A] heeft betwist dat hierbij schade is veroorzaakt. [Partij B] heeft deze schade niet geconcretiseerd en op de overgelegde foto’s van de gedemonteerde slaapkamer is ook geen schade zichtbaar. Dit betekent dat ook deze post niet voor vergoeding van enig bedrag in aanmerking kan komen.
5.45
Nu geen grondslag voor de vorderingen van [Partij B] aanwezig is, kan ook geen aanspraak bestaan voor de vergoeding van enige immateriële schade. Van de gronden genoemd in artikel 6:106 BW is niet gebleken.
Proceskosten
5.46
Omdat [Partij B] in het ongelijk wordt gesteld, dient hij de proceskosten van [partij A] in reconventie te vergoeden. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie en de gang van zaken in reconventie, zal hiervoor een bedrag van € 433,00 worden toegewezen (1 punt x factor 0,5 x € 866,00).
6De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1
veroordeelt [Partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 8.500 , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.900,- vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van volledige betaling en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 3.600,- vanaf 18 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.2
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
6.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.5
wijst de vorderingen van [Partij B] af,
6.6
veroordeelt [Partij B] in de proceskosten van € 433,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [Partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.7
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.
Het aantal dagen waarover de boete wordt gevorderd, staat wel vermeld, maar niet welke dagen dit zijn.
Waarover gesteld noch gebleken is dat partijen hierover hebben onderhandeld.
[partij A] betwist dat het wc-reservoir kapot zou zijn en stelt dat [Partij B] tot vervanging is overgegaan omdat hij het ouder reservoir niet mooi vond.
OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12060734 \ CV EXPL 26-91
Vonnis van 8 september 2026
in de zaak van
[partij A]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.H. Linstra, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp,
tegen
1 [partij B.1] ,
wonende te [woonplaats] ,2. [partij B.2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
procederend in persoon.
Eiser wordt hierna aangeduid als [partij A] . Gedaagden worden hierna aangeduid als [Partij B] (in mannelijk enkelvoud).
1De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,- de conclusie van antwoord in conventie met producties,
- de eis in reconventie,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief van [partij A] van 9 juli 2026 met productie 28,
- de mondelinge behandeling van 14 juli 2026.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen met elkaar overeengekomen dat [Partij B] een afspraak mag maken met [partij A] om de airco te laten ontkoppelen door een erkend monteur/installateur. Hierbij dient [Partij B] wel rekening te houden met de huidige huurder van [partij A] .
1.3
[Partij B] heeft een USB-stick in het geding gebracht. Deze is niet aan [partij A] verstrekt en dat had wel gemoeten. Voorts heeft [Partij B] in de processtukken niet onderbouwd gesteld waarom de kantonrechter de USB-stick moet bekijken en wat de bedoeling van de beelden op de USB-stick is. Desondanks heeft de kantonrechter de USB-stick bekeken, maar dit verandert de uitkomst van deze procedure niet.
1.4
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De kern van de zaak
[Partij B] heeft een woning gehuurd van [partij A] . [partij A] vindt dat [Partij B] de woning na het einde van de huurovereenkomst niet naar behoren heeft opgeleverd en vordert in totaal € 14.580,50 aan schadevergoeding. Ook vordert [partij A] nog een bedrag van € 4.800,- aan achterstallige huur, de kosten voor de deskundige en contractuele boetes. [Partij B] is het niet eens met de vorderingen en heeft daarnaast een tegenvordering ingediend. De kantonrechter wijst de vorderingen in conventie deels toe en wijst de tegenvordering af.
3De feiten
3.1
[partij A] heeft per 1 juni 2024 een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [Partij B] . In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering.
10.1
Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 1200,-- (zegge: duizend tweehonderd euro)op de in artikel 4.4 aangegeven wijze.
(..)
11.1
Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld.
(..) onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding (..)
12. (..)
Het is huurder niet toegestaan de gedaante of inrichting van het gehuurde te wijzigen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder en op eventuele bij deze toestemming te stellen voorwaarden. (..)
Verhuurder en huurder komen overeen dat er geen enkele veranderingen mogen toegebracht worden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien blijkt dat er schade is aangebracht zal er een bedrijf worden ingeschakeld die dit weer in oude staat terug brengt op kosten van de huurder. (..)
Huurder dient er rekening mee te houden dat de volgende zaken in ieder geval voor rekening van huurder komen indien deze zich voordoen.
(..) – Verstoppingen van riool.(..)
3.2
In de algemene bepalingen die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Einde huurovereenkomst of gebruik
19.1
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder
verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
19.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
19.3
Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren.
19.4
Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Bovendien dient huurder de door de verwijdering van zaken
toegebrachte schade aan het gehuurde te herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit op te leveren en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achter te laten. Voor niet verwijderde zaken die zonder toestemming van verhuurder zijn aangebracht, is verhuurder geen vergoeding
verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen.
19.5
Huurder verliest het bezit van zaken waarvan hij wordt geacht afstand te hebben gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde. Deze zaken kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd zonder dat op verhuurder een bewaarplicht rust. Verhuurder is vrij om over deze zaken te beschikken. Hij heeft het recht om zich deze zaken toe te eigenen, dan wel voor risico van huurder te verwijderen, geheel naar eigen goeddunken. Ook kan verhuurder ervoor kiezen de betreffende zaken te laten afvoeren om ze onmiddellijk te laten vernietigen of om ze tijdelijk op te laten slaan. Als verhuurder de betreffende zaken heeft laten vervoeren en doen opslaan kan huurder die zaken slechts van verhuurder terugkrijgen gedurende de tijd dat deze zijn opgeslagen tegen betaling ineens van al hetgeen verhuurder van huurder te vorderen heeft. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade aan de betreffende zaken ontstaan tijdens hel verwijderen, het vervoer of de opslag.
19.6
Het in artikel 19.5 bepaalde is niet van toepassing op roerende zaken die huurder heeft overgedragen aan de opvolgende huurder, mits de opvolgende huurder deze overdracht schriftelijk aan verhuurder heeft kenbaar gemaakt.
19.7
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden.
19.8
Indien huurder of verhuurder, na daartoe deugdelijk schriftelijk in de gelegenheid te zijn gesteld, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het rapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. De partij die op vastlegging aandringt zal onverwijld een exemplaar van dit rapport aan de nalatige partij ter hand stellen.
19.9
Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uil te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of anders tussen partijen overeengekomen - termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten.
19.10
Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, gelijk aan de laatst geldende huurprijs, de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het
gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. Huurder kan aan deze bepaling geen rechten ontlenen.(..)
3.3
Er is bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering opgesteld.
3.4
Op 13 april 2025 heeft [partij A] per brief aan [Partij B] de huur opgezegd per 1 september 2025.
3.5
Bij brief van 10 juni 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] aan [partij A] laten weten het niet eens te zijn met de opzegging. Verder staat in de brief, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Cliënt stelt dat de woning meerdere gebreken vertoonde, waaronder defecte tuindeuren en een kapotte toiletvoorziening. Deze gebreken zijn door cliënt op eigen kosten hersteld. Cliënt voert aan dat hierover telefonisch overleg heeft plaatsgevonden met verhuurder, waarbij is afgesproken dat cliënt de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zou uitvoeren en dat de kosten hiervan door verhuurder zouden worden vergoed. Daarna heeft de verhuurder cliënt overal op geblokkeerd waardoor cliënt hem niet meer kon bereiken. Cliënt kon hierdoor niet meer overleggen met verhuurder en kon ook geen nieuwe gebreken melden.
De door cliënt gemaakte kosten betreffen:
Het plaatsen van nieuwe tuindeuren: €1.449,00
Het vervangen een nieuwe wc bak: € 269,00
Cliënt is van mening dat de verhuurder gehouden is tot vergoeding van deze kosten, nu sprake is van herstel van gebreken aan het gehuurde die op grond van artikel 7:204 BW en verder voor rekening van verhuurder komen. De bijbehorende facturen zijn tot op heden niet voldaan. Cliënt verzoekt verhuurder dan ook om binnen een redelijke termijn tot betaling van het totaalbedrag van €1.718,00 over te gaan of te verrekenen met de huur.
(..)
Voor het overige merkt cliënt op dat alle openstaande huurtermijn (voor zover die er al waren) zijn voldaan, dat hij zich onthoudt van opschorting van verplichtingen, en dat de airconditioning en antennes inmiddels zijn verwijderd.(..)
3.6
Op 20 juni 2025 heeft de gemeente [woonplaats] een vooraankondiging last onder dwangsom verzonden aan [partij A] vanwege een door [Partij B] geplaatste zendmast in strijd met de Omgevingswet.
3.7
Bij brief van 7 juli 2025 heeft de gemachtigde van [partij A] gereageerd op de brief van 10 juni 2025. In deze brief staat, voor zover van belang het navolgende:
(..)Namens cliënt sommeer ik u met spoed om de mast
per omgaande
te verwijderen en mij daar de bevestiging en bewijzen van te doen toekomen. Vanzelfsprekend dient de op te treden schade bij verwijdering ook hersteld te worden.
Airco
Tevens heeft uw cliënt zonder overleg en toestemming een airco geplaatst in de woning. Dit is niet gebeurd door een erkend installateur. Wel is er door de gevel geboord, hetgeen vanzelfsprekend niet is toegestaan. (..) Namens cliënt verzoek ik uw cliënt de airco daadwerkelijk te verwijderen en de schade aan de gevel te herstellen.(..)
Tuindeuren en wc bak
Ten aanzien van de defecte tuindeuren geldt dat cliënt daarvoor nieuwe kozijnen heeft gekocht. De afspraak die gemaakt is tussen partijen hield in dat uw cliënt ze zou plaatsen en dat cliënt daar een vergoeding van € 400,- voor zou betalen. Uw cliënt heeft de kozijnen echter 4 maanden buiten laten staan zonder ze te plaatsen. Toen cliënt uw cliënt hierover aanspraak (alsmede over de huurachterstand die toen speelde) stelde uw cliënt voor dat hij de tuindeuren alsnog wilde plaatsen en dan voor niets, mits hij uitstel van betaling kon krijgen van 14 dagen m.b.t. het betalen van de huurachterstand. Hier heeft client mee ingestemd. Waarom cliënt nu een bedrag zou moeten betalen van € 1.449,- is hem een raadsel en daar zal hij dan ook niet toe overgaan.
Ten aanzien van de wc bak geldt dat uw cliënt heeft medegedeeld dat hij de wc bak had vernieuwd omdat hij de vorige niet mooi vond. Cliënt heeft daarop aangegeven dat zulke zaken voortaan in overleg en met toestemming van de verhuurder dienen te geschieden, maar heeft er verder geen punt van gemaakt. Dat uw cliënt de kosten hiervan nu alsnog bij cliënt neer wil leggen is vanzelfsprekend niet aan de orde en ook ongepast. (..)
3.8
Partijen hebben vervolgens via Whatsapp gecorrespondeerd over o.a. de tuindeuren en uitstel van betaling.
3.9
Op 22 juli 2025 heeft de gemachtigde van [Partij B] per e-mailbericht [partij A] geïnformeerd dat de zendmast is verwijderd. Verder staat in het e-mailbericht het navolgende:
(..) Cliënt stelt dat voorafgaand aan de installatie mondeling overleg heeft plaatsgevonden met uw cliënt, waarbij toestemming is verleend voor het plaatsen van de airco. Volgens cliënt is daarbij mondeling akkoord gegeven voor het plaatsen van de airco.(..)
Verder wenst cliënt te benadrukken dat de installatie is uitgevoerd door een erkend en gecertificeerd installateur. Ter onderbouwing hiervan zal ik namens cliënt zo spoedig mogelijk de bijbehorende factuur nasturen. Hiermee wordt aangetoond dat sprake is van een professionele en verantwoorde plaatsing.
Wat betreft uw opmerking over mogelijke schade aan de gevel: indien en voor zover sprake zou zijn van schade, zal cliënt uiteraard zorgdragen voor herstel, mocht de installatie bij een eventueel toekomstige verhuizing verwijderd moeten worden. (..)
De kozijnen zijn nimmer bij cliënt enkele maanden opgeslagen alvorens tot plaatsing over te gaan. (..)
Ten aanzien van de vergoeding merkt cliënt op dat tussen partijen mondeling is overeengekomen dat voor de werkzaamheden en levering een bedrag van € 1.449,- zou worden voldaan.
(..)
De betreffende wc-bak is niet vervangen om esthetische redenen, zoals door uw cliënt wordt gesuggereerd. Cliënt heeft deze vervangen omdat het aanwezige reservoir defect was en niet meer naar behoren functioneerde.(…) Gezien het feit dat de wc een basisvoorziening betreft, achtte cliënt het noodzakelijk om tot directe vervanging over te gaan. (..)
3.10
Op 18 juli 2025 heeft gemeente [woonplaats] een brief gestuurd waarin staat dat de zendmast niet meer op het perceel aanwezig is.
3.11
Per brief van 30 juli 2025 heeft [partij A] betwist dat de airco met zijn toestemming is geplaatst. Verder wordt [Partij B] gesommeerd om de airco binnen 5 werkdagen te verwijderen en de huur voor juli 2025 over te maken.
3.12
Op 8 september 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] een e-mail gestuurd aan [partij A] . In dit e-mailbericht staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) De situatie in de woning blijft intussen verslechteren. Cliënt heeft inmiddels driemaal [bedrijf] moeten inschakelen. De rioleringsbuizen blijken ondeugdelijk, waardoor bij het doorspoelen van het toilet urine, ontlasting en toiletpapier via de badkamer omhoogkomen. Dit maakt de woning voor cliënt en zijn gezin onbewoonbaar. [bedrijf] heeft driemaal getracht het probleem te verhelpen, hetgeen in totaal €450,00 aan kosten heeft veroorzaakt. (..)
Cliënt wenst de kwestie op nette wijze af te ronden. Indien de openstaande facturen worden voldaan, is hij bereid in goed overleg stappen te zetten richting beëindiging van de huurovereenkomst en het zoeken van vervangende woonruimte.(..)
3.13
Op 6 oktober 2025 heeft [partij A] per e-mail aan de toenmalige advocaat van [Partij B] het volgende gestuurd:
(..) Uw cliënt heeft het gehuurde inmiddels verlaten. Dit volgt niet alleen uit het gegeven dat de inboedel is verhuisd, maar ook uit het gegeven dat uw cliënt niet meer ingeschreven staat op het gehuurde. (..)
Op advies van deze zelfde wijkagent heeft cliënt de cilinders vervangen van de sloten. Hierop hebben omstanders kennelijk uw cliënt ingeseind, want uw cliënt was het daar niet mee eens en wilde nog toegang tot het gehuurde. Cliënt heeft daarmee ingestemd; de wijkagent, althans een dienstdoende collega, is in het gehuurde gebleven en cliënt is – om escalatie te voorkomen – vertrokken. Nadien heeft de dienstdoende agent de sleutels aan cliënt gegeven. Bij inspectie van het gehuurde viel cliënt het volgende op:
De garage is niet leeg en bezemschoon opgeleverd; er bevindt zich nog veel rommel/spullen;
Ditzelfde geldt oor de tuin;
Bepaalde goederen/items die eigendom zijn van cliënt heeft uw cliënt meegenomen, dit betreffen o.a.: gordijnrails, de afstandsbediening van de garage
Bijgaand (*) zend ik u foto’s van hoe het gehuurde door uw cliënt is achtergelaten. Ook zend ik u foto’s van de aanvang van de huur. De foto’s, die voor zich spreken, tonen aan hoe uw cliënt met het gehuurde is omgegaan en heeft achtergelaten. Namens cliënt geef ik uw cliënt nog éénmaal de gelegenheid het gehuurde juist op te leveren. Hiertoe kan uw cliënt aanstaande vrijdag tussen 9 en 16 uur zijn spullen ophalen en de ten onrechte meegenomen spullen retourneren. Maakt uw cliënt hiervan geen gebruik dan zal cliënt de juiste oplevering zelf ter hand nemen en de kosten daarvan verhalen op uw cliënt.
(..)
Namens cliënt stel ik dan ook voor om de huurovereenkomst per 11 oktober 2026 met wederzijds goedvinden te beëindigen.(..)
Uw cliënt had aangegeven de toiletpot, alsook kranen en stopcontacten ook op te willen halen. De toiletpot is echter eigendom van cliënt en dat is derhalve niet akkoord. Van het vervangen van kranen en stopcontacten heeft cliënt geen weet gehad en deze behoren middels natrekking eveneens tot het eigendom van cliënt. Ten aanzien van de airco geldt dat uw cliënt deze aanstaande vrijdag eveneens kan ophalen, mits deze door een erkend installateur wordt gedemonteerd en de schade aan de gevel wordt hersteld.(..)
3.14
Bij brief van 8 oktober 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] medegedeeld dat de sloten niet vervangen hadden mogen worden omdat [Partij B] nog bezig was de inboedel te verhuizen. [Partij B] heeft verder ingestemd met het ophalen van de inboedel op 10 oktober alsmede de beëindiging van de huur per 11 oktober 2025, mits de kosten verrekend kunnen worden met de openstaande huur.
3.15
[partij A] heeft niet ingestemd met die voorwaarde. [partij A] heeft per e-mail van 9 oktober 2025 voorgesteld om de huur per 18 oktober 2025 te beëindigen en de andere geschilpunten even te parkeren. Verder staat in het e-mailbericht het navolgende:
(..) Namens cliënt stel ik dan ook het volgende voor:
Op 10 oktober 2025 tussen 10 en 16 uur wordt uw cliënt in de gelegenheid gesteld het gehuurde te ontruimen en deugdelijk op te leveren;
Cliënt zal nadien het gehuurde inspecteren. Indien cliënt meent dat er werkzaamheden dienen te gebeuren om tot een deugdelijke oplevering te komen, zal cliënt uw cliënt daartoe nog in de gelegenheid stellen.
Op 18 oktober 2025 is de huur hoe dan ook beëindigd en gaan partijen via hun gemachtigden trachten de overige geschilpunten op te lossen, waarbij beiden partijen zich uitdrukkelijk alle rechten en weren voorbehouden. (..)
3.16
[Partij B] heeft per e-mail van 9 oktober 2025 ingestemd met het voorstel en verder laten weten dat de afstandsbediening van de garage wordt teruggebracht zodra deze is gevonden.
3.17
Op 10 oktober 2025 heeft [Partij B] een deel van zijn spullen op gehaald.
3.18
Op 14 oktober 2025 heeft [partij A] een e-mail gestuurd aan de toenmalige advocaat van [Partij B] . Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Als gezegd dient cliënt uw cliënten nog in de gelegenheid te stellen om gebreken te herstellen. Hieronder een eerste opsomming van wat cliënt heeft aangetroffen In de bijlagen treft u foto’s aan, gemaakt op 10 oktober 2025 na 16.00 uur.
Zaken die vernield zijn:
Deuk in de deur cv-ketelkast (zie bijgaande foto);
Gat/deuk in de muur tegenover cv-ketelkast;
Dak lekkage precies waar ze hadden geboord voor het vastmaken van de antennemast;
Deurklinker weg (zie bijgaande foto);
Deuken in de garagedeur;
Kozijnen geschaafd rubber kapot (zie bijgaande foto’s);
Binnenkant kozijn grote slaapkamer
Garage nog vol met stellingen van hout die vast geboord zijn aan de muren;
Naast de voordeur gaten geboord in de gevelbekleding;
Achterkant gat door de gevel en ophangingen van de airco;
Schade aan de muren door de antennemast niet hersteld;
Nieuwe kozijn achter heeft rooster opgeschroefd waar kabels doorheen gingen voor de antennemast.
Zaken die zonder toestemming van cliënt zijn meegenomen (althans zich niet meer in het gehuurde bevinden):
Gasfornuis;
Koelkast klein;
Stopcontacten;
Gordijnen woonkamer;
Gordijnen keuken;
Gordijnen slaapkamer groot;
Gordijnen slaapkamer klein;
Gordijnen hobbykamer;
Garage afstandsbediening
Graag verneem ik uiterlijk woensdag voor 16 uur van u of uw cliënten tot nader herstel of teruggave wil overgaan en zo ja dan biedt cliënt deze mogelijkheid aanstaande donderdag 16 oktober 2025 van 9 tot 15 uur. Verder zal cliënt, indien uw cliënt aansprakelijkheid voor de gebreken betwist een deskundige inschakelen om een schaderapport vast te stellen.(..)
3.19
Op 17 oktober 2025 heeft de toenmalige advocaat van [Partij B] hier op gereageerd. In het bericht staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Zoals afgesproken zouden cliënten afgelopen vrijdag hun spullen komen ophalen. Bij aankomst in de woning bleek echter dat de kast en het kinderbed van hun dochter kapot waren. Ook het duo-rolgordijn is beschadigd. (..)
Daarnaast waren cliënten, zoals eerder aangegeven, niet in staat om alle spullen te verwijderen, mede omdat zij overdag werkzaam zijn. Zij zullen op korte termijn een datumvoorstel doen waarop zij de airco kunnen verwijderen.
Ten aanzien van de door u gestelde beschadigingen merken cliënten op dat zij niets hebben beschadigd. De deuken waren reeds aanwezig bij aanvang van de huur. Ook hebben zij het dak niet beschadigd door de antenne, aangezien de antenne niet op het dak was bevestigd.
Wat betreft de door u genoemde spullen die zouden zijn meegenomen zonder toestemming, geldt het volgende:
Het gasfornuis, de koelkast en de vaatwasser zijn door cliënten zelf nieuw aangeschaft, aangezien de aanwezige apparatuur bij aanvang van de huur defect en onbruikbaar was. De verhuurder was hiervan op de hoogte. Cliënten hebben deze apparaten daarop op eigen kosten aangeschaft en meegenomen.
De stopcontacten liggen in de garage en kunnen worden teruggeplaatst.
De gordijnen zullen door cliënten worden teruggebracht.
Cliënten benadrukken dat zij het gehuurde in goede staat hebben achtergelaten. De verhuurder heeft inmiddels al ruim twee weken toegang tot de woning, terwijl cliënten die toegang niet meer hebben. Zij kunnen dan ook niet instaan voor eventuele veranderingen of schade die nadien is ontstaan. (..)
3.20
Op 17 oktober 2025 heeft [partij A] aan de toenmalige advocaat van [Partij B] per e-mail geïnformeerd dat hij een deskundige zal inschakelen om de huidige staat te beoordelen ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur. [Partij B] wordt uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn.
3.21
Op 21 oktober 2025 heeft de inspectie plaatsgevonden door BSK Bouwadvies B.V. (hierna: BSK). [partij B.2] was hierbij (deels) aanwezig. In het rapport van BSK staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..)
Inleiding
De heer [partij A] heeft gevraagd of wij een opname wilden doen van de woning aan de
[adres] te [woonplaats] ivm een conflict met vertrekkende huurder. Bij aanvang huur heeft de heer [partij A] foto's gemaakt van de situatie aanvang huur.
Wij hebben de woning geïnspecteerd en de gebreken in kaart gebracht welke volgens huurder niet juist zijn achtergelaten. Een en ander is in onderstaand fotoverslag vermeld.
Wat opviel was dat de wandcontactdozen en schakelaars waren verdwenen, de vloerbekleding niet overal was verwijderd, er veel troep lag in de tuin en er beschadigingen waren door een illegaal geplaatste mast.
De totale kosten voor herstel bedragen € 12.050,00 excl. BTW.
(..)
2. Aangetroffen gebreken
Containers zijn vol achtergelaten en dienen te worden geleegd. Kosten € 250,00
Tuin leeghalen. Alle inboedel moet weg. Kosten € 350,00
Ook bij aanvang huur stond er al troep in de tuin.
Laminaat hal verwijderen. Kosten € 75,00
Zeil 1e verdieping verwijderen. Kosten € 300,00
Idem zeil 1 • verdieping.
Glas bovenlicht is meegespoten. Dit is niet meer schoon te krijgen. Nieuw glas aanbrengen. Kosten € 65,00
Lijm resten kozijn verwijderen en opnieuw schilderen. Kosten € 125,00
Door huurder met toestemming nieuwe kunststof pui geplaatst begane grond. Deze is zonder
toestemming voorzien van een gat waar een rooster op is gezet. Er dient een nieuw paneel te
worden aangebracht. Kosten € 450,00
Aftimmering kozijn niet aangebracht. Dit dient nog te gebeuren. Kosten € 1.450,00
Zenders garagedeur niet ingeleverd. Kosten € 525,00
Achterwand keuken ontbreekt. Kosten € 50,00
Rooster afzuigkap ontbreekt. Kosten € 350,00 (rooster niet apart te verkrijgen)
Afdekplaten wandcontactdozen en schakelaars ontbreken. Ook de thermostaat van de verwarming is verwijderd. Deze moeten opnieuw worden aangebracht. Kosten € 800,00
Situatie achtergevel voor aanvang huur. Zonder toestemming is de airco aangebracht. Airco
installatie verwijderen door erkend installateur. Keralith gevelplanken vervangen waar gaten van de airco inzitten. Kosten € 1.500,00 Binnenunit airco.
Gehele woning zijn de gordijnen verdwenen. Er dienen nieuwe gordijnen te worden
aangeschaft voor de gehele woning. Kosten restwaarde oude gordijnen op basis van foto's start verhuur € 900,00 Gordijnen voor aanvang huur.
Schade herstellen aan metselwerk en dakrand n.a.v. illegaal plaatsen antenne. Tevens is de
gevolgschade meegenomen. In deze kosten zijn niet meegenomen de eventuele schades
van de buren. Kosten € 1.500,00
Lekkage slaapkamer voorzijde n.a.v. antenne plaatsen op dakrand. Zelfde kamer maar nu bij de radiator eveneens lekkage veroorzaakt door bevestiging antenne.
Diverse boorgaten metselwerk dichtvoegen. Dit zijn oude gaten van de illegaal geplaatste zendmast. Kosten herstel € 200,00
Schade binnendeur. Vervangen binnendeur (is goedkoper dan repareren). Kosten € 115,00
Gat nabij voordeur. Keralith plank vervangen. Kosten € 150,00
Trapleuning terug hangen incl leveren beugels en bevestigingsmateriaal. Kosten € 175,00
Koelkast en oven met gasfornuis zijn verdwenen. Kosten nieuwe koelkast €1.100,00.
Kosten oven met kookplaat € 800,00 (..)
3.22
Per e-mail van 21 november 2025 heeft [partij A] het rapport van BSK gestuurd naar de toenmalige advocaat van [Partij B] . Voorts is er gemeld dat het schadebedrag € 12.050,- is en dat [Partij B] dit bedrag alsmede de huurachterstand en de kosten van de deskundige binnen 7 dient te voldoen.
4Het geschil
in conventie
4.1
[partij A] vordert - samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [Partij B] te veroordelen tot betaling van € 32.635,50, vermeerderd met de wettelijke rente,
II. [Partij B] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2
[partij A] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [Partij B] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin hij het gehuurde heeft ontvangen. [partij A] heeft foto’s voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst alsmede foto’s van de situatie ten tijde van het vertrek van [Partij B] . Verder heeft [partij A] een rapport door BSK Bouwadvies laten opstellen. Naast de schade aan de woning vordert [partij A] de huurachterstand van de maanden juli t/m oktober 2025, kosten van de deskundige en contractuele boetes.
4.3
[Partij B] voert verweer. [Partij B] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
4.4
In reconventie vordert [Partij B] – samengevat – bij vonnis:
I. [partij A] te veroordelen tot betaling van € 64.450,00,
II. [partij A] te veroordelen in de proceskosten.
4.5
[Partij B] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en er sprake is van onrechtmatig handelen. [Partij B] vordert een schadevergoeding voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van de structureel slechte en gevaarlijke staat van de woning, het nalaten van onderhoud en reparaties, het onbevoegd betreden van de woning door [partij A] en vernielingen van eigendommen.
4.6
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [Partij B] , met veroordeling van [Partij B] in de kosten van deze procedure.
4.7
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5 De beoordeling
in conventie
De oplevering
5.1
In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat, in het geval een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin dit volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De kantonrechter overweegt dat in artikel 3.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de algemene, de bouwkundige en de technische staat van het gehuurde waarin huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaardt, door huurder en verhuurder wordt vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering. Dit volgt eveneens uit artikel 1.1. van de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is verder in artikel 19.4 opgenomen dat de huurder verplicht is om alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht op eigen kosten te verwijderen en de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde te herstellen.
5.2
[partij A] heeft bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Het uitgangspunt bij de verdere beoordeling van het geschil is daarom dat [Partij B] de woning heeft opgeleverd in dezelfde staat als bij aanvang huur. Het is vervolgens aan [partij A] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang huur en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. Ook dient [partij A] volgens het bepaalde in artikel 19.9 van de algemene bepalingen [Partij B] in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden die volgens [partij A] nog moeten worden uitgevoerd, binnen een nader bepaalde termijn te uit te (laten) voeren.
5.3
[partij A] heeft foto’s genomen van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. [partij A] heeft de staat van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst ook onderbouwd met verschillende foto’s. Verder heeft hij op 21 oktober 2025, dus na het einde van de huurovereenkomst, een rapport door BSK laten opstellen.
5.4
De kantonrechter zal hieronder de diverse gestelde schadeposten bespreken.
Containers zijn vol achtergelaten en dienen te worden geleegd. Kosten € 250,00
5.5
[partij A] vordert € 250,00 voor het legen van de containers. [Partij B] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de containers aan straat zijn gezet. [partij A] heeft echter toegelicht dat deze containers niet zijn meegenomen omdat [Partij B] al was uitgeschreven op het adres [adres] te [woonplaats] . Dit is door [Partij B] niet weersproken en volgt ook uit de e-mail van [partij A] van 6 oktober 2025, hiervoor opgenomen onder randnummer 3.13 . De vordering van € 250,00 wordt daarom toegewezen.
Tuin leeghalen. Alle inboedel moet weg. Kosten € 350,00
5.6
[partij A] vordert € 350,00 voor het leeghalen van de tuin. In het rapport van BSK staat dat er ook bij aanvang van de huur al troep in de tuin stond. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] toegelicht dat er meer troep is bijgekomen en dat dit verschil wordt gevorderd. In het e-mailbericht van 6 oktober 2025 heeft [partij A] [Partij B] al gewezen op de troep in de tuin. Dit is door [Partij B] niet gemotiveerd weersproken. Dit vordering van € 350,00 wordt daarom toegewezen.
Laminaat hal verwijderen
5.7
[partij A] vordert € 75,00 voor het verwijderen van het laminaat in de hal en het zeil op de eerste verdieping. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het laminaat beschadigd is, de plinten weg zijn en dat het gaat om het hoekje bij de deurpost. Hij heeft daarvoor verwezen naar productie 26 bij dagvaarding. Dat zijn de foto’s die hij bij aanvang heeft genomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] erkend dat het op de foto’s niet duidelijk te zien is dat de beschadigingen bij aanvang van de huurovereenkomst niet al aanwezig waren. Omdat er voor de plinten geen bedrag in rekening is gebracht, kan de vraag of deze bij aanvang al dan niet aanwezig waren in het midden blijven. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Glas bovenlicht is meegespoten
5.8
[partij A] vordert € 65,00 voor het aanbrengen van nieuw glas. Dit zou niet meer schoon te krijgen zijn. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] verwezen naar de vijfde foto bij productie 26 bij dagvaarding. Het betreft het glas boven de deur. Omdat [partij A] dit niet heeft genoemd in het e-mailbericht van 14 oktober 2025 wordt dit deel afgewezen (zie. 5.2). [partij A] heeft [Partij B] niet in de gelegenheid gesteld deze werkzaamheden uit te voeren.
Lijm resten kozijn verwijderen en opnieuw schilderen.
5.9
[partij A] vordert € 125,00 voor het verwijderen van lijmresten op het kozijn en opnieuw schilderen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] hiervoor verwezen naar de eerste foto van productie 26 bij dagvaarding. Het is door [Partij B] niet betwist. De vordering van € 125,00 wordt daarom toegewezen.
Door huurder met toestemming nieuwe kunststof pui geplaatst begane grond. Deze is zonder
toestemming voorzien van een gat waar een rooster op is gezet.
5.10
5.10
[partij A] vordert € 450,00 voor het aanbrengen van een nieuw paneel. [partij A] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat dit gat nog niet aanwezig was verwezen naar productie 9 bij dagvaarding. Hierin staat een foto nadat het kozijn is geplaatst en toen zat er nog geen gat in. Dit is door [Partij B] onvoldoende gemotiveerd betwist. De vordering van € 450,00 wordt daarom toegewezen.
Aftimmering kozijn niet aangebracht.
5.11
[partij A] vordert € 1.450,00 omdat hij met [Partij B] zou zijn overeengekomen dat [Partij B] het kozijn zou plaatsen inclusief afwerken en aftimmeren. [partij A] stelt dat [Partij B] dit niet heeft gedaan en hij vordert de kosten om dit alsnog te laten doen. [partij A] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat hij dit met [Partij B] is overeengekomen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Zenders garagedeur niet ingeleverd. Kosten € 525,00
5.12
[Partij B] heeft erkend dat de afstandsbediening van de garagedeur niet is ingeleverd. De hoogte van deze vordering is ook niet weersproken. Deze vordering van € 525,00 wordt daarom toegewezen.
Achterwand keuken ontbreekt.
5.13
[partij A] vordert hiervoor € 50,00. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij niet over foto’s beschikt waaruit blijkt dat de achterwand er ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wel in zat. Dit betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
Rooster afzuigkap ontbreekt.
5.14
[partij A] vordert hiervoor € 350,00 omdat het rooster niet apart te verkrijgen is. De kantonrechter wijst deze vordering af omdat dit niet genoemd staat in de e-mail van 14 oktober 2025 als herstelpunt.
Afdekplaten wandcontactdozen en schakelaars ontbreken. Ook de thermostaat van de verwarming is verwijderd.
5.15
[partij A] stelt dat deze opnieuw moeten worden aangebracht en vordert hiervoor € 800,00. In het e-mailbericht van 14 oktober 2025 wordt al vermeld dat de stopcontacten ontbreken. Verder blijkt uit de foto’s van het rapport van BSK dat de stopcontacten in ieder geval niet op de daarvoor bestemde plekken zijn aangebracht. Omdat [Partij B] wist dat hij de stopcontacten terug moest brengen, wordt deze vordering toegewezen. In het e-mailbericht van 14 oktober 2025 wordt echter niet gesproken over de thermostaat. Hiervoor wordt een bedrag van € 100,00 in mindering gebracht. Dit betekent dat een bedrag van € 700,00 wordt toegewezen.
Airco installatie verwijderen door erkend installateur.
5.16
[partij A] vordert € 1.500,00 voor het verwijderen van de airco installatie en het vervangen van Keralith gevelplaten waar gaten van de airco inzitten. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de airco nog niet verwijderd is. Verder hebben partijen afgesproken dat [Partij B] de airco mag laten verwijderen en ophalen door een erkend bedrijf. Omdat de Keralith gevelplaat vervangen moet worden vanwege het gat dat hierin zit zal hiervoor een bedrag van € 400,00, gelet op het vervangen van een dergelijke plaat bij de voordeur, worden toegewezen. Het overige wordt afgewezen.
Gehele woning zijn de gordijnen verdwenen. Er dienen nieuwe gordijnen te worden
aangeschaft voor de gehele woning.
5.17
[partij A] vordert € 900,00 omdat er nieuwe gordijnen moeten worden aangeschaft voor de gehele woning. Inmiddels is de woning opnieuw verhuurd. [partij A] heeft niet aangetoond dat hij terzake nieuwe gordijnen kosten heeft gemaakt. Dit betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
Schade aan garagedeur en herstellen dekvloer
5.18
[partij A] vordert een bedrag van € 475,00 voor het herstellen van de schade aan de garagedeur en een bedrag van € 75,00 voor het herstellen van de schade aan de dekvloer. Omdat foto’s van de staat van de garagedeur bij aanvang van de huurovereenkomst ter plekke van de schade bij het einde van de huurovereenkomst ontbreken, wordt vermoed dat de schade al bij aanvang aanwezig was. Dat geldt ook voor de staat van de dekvloer bij aanvang van de huurovereenkomst. De gevorderde bedragen worden afgewezen.
Schade herstellen aan metselwerk en dakrand n.a.v. illegaal plaatsen antenne. Tevens is de
gevolgschade meegenomen.
5.19
[partij A] vordert € 1.500,00 voor het herstellen van het metselwerk, de dakrand en de gevolgschade. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] toegelicht dat hier een zendmast heeft gestaan waardoor de schade is ontstaan. [Partij B] heeft dit gemotiveerd betwist. [Partij B] heeft toegelicht dat de kabels via de mast naar beneden gingen en dat alles netjes is hersteld bij het verwijderen van de zendmast.
5.20
Tussen partijen is niet in geschil dat [Partij B] tijdens de duur van de huurovereenkomst een illegale zendmast heeft geplaatst. Hiervoor is geen toestemming verkregen van [partij A] . In artikel 12 van de huurovereenkomst staat onder meer vermeld dat de huurder geen veranderingen mag aanbrengen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Doet hij dat en is daardoor schade ontstaan, dan kan er een bedrijf worden ingeschakeld die een en ander op kosten van de huurder herstelt.
5.21
Uit de als productie 6 bij dagvaarding overgelegde foto’s van de zendmast blijkt dat deze onder meer aan de dakrand en de buitenmuur is bevestigd. Logischerwijs zijn daarvoor boorgaten aangebracht en uit de foto’s van het rapport van BSK blijkt dat de boorgaten na afloop van de huurovereenkomst nog aanwezig zijn. [Partij B] dient dan ook de kosten van herstel te dragen. Dit betreft een bedrag van € 200,00 dat zal worden toegewezen.
5.22
Met betrekking tot de vraag of ook de lekkage in de slaapkamer aan de voorzijde is veroorzaakt door de plaatsing van de antenne zoals door [partij A] is gesteld en door [Partij B] wordt betwist, overweegt de kantonrechter dat hiervoor al is overwogen dat de overgelegde foto’s blijkt dat de mast is bevestigd aan de dakrand en aan de muur. Als ter plekke lekkage op is getreden, zoals door [partij A] op basis van het rapport van BSK is gesteld, kan voorshands aangenomen worden dat die lekkage veroorzaakt is door de bevestiging van de zendmast. Van de zijde van [Partij B] is onvoldoende gesteld dat er een alternatieve oorzaak van de lekkage aanwezig is. Dit betekent dat aangenomen dient te worden dat de lekkage is veroorzaakt door de plaatsing van de mast. De hiermee verband houdende schade die overigens niet is betwist, zal worden toegewezen. Dit betreft een bedrag van € 1.300,00 omdat al een bedrag van € 200,00 is toegewezen in verband met het herstel van het metselwerk.
Schade binnendeur. Vervangen binnendeur.
5.23
[partij A] vordert € 115,00 voor het vervangen van de binnendeur. In het rapport van BSK staat dat het vervangen goedkoper is dan repareren. [partij A] heeft geen bewijs overgelegd dat deze schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur. Dit betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
Gat nabij voordeur.
5.24
[partij A] stelt dat de Keralith plank vervangen moet worden en vordert hiervoor een bedrag van € 150,00. [Partij B] stelt dat deze schade al aanwezig was. Omdat [partij A] hier geen foto’s of een proces-verbaal van heeft, zal deze vordering eveneens worden afgewezen.
Trapleuning terug hangen incl. leveren beugels en bevestigingsmateriaal.
5.25
[partij A] vordert hiervoor € 175,00, maar heeft hier ook geen foto’s of ander bewijs van. Ook is dit punt niet opgenomen als herstelpunt in de e-mail van 14 oktober 2025. Dit betekent dat deze vordering ook wordt afgewezen.
Koelkast en oven met gasfornuis zijn verdwenen.
5.26
[partij A] vordert de kosten voor een nieuwe koelkast van €1.100,00 en nieuwe oven met kookplaat van € 800,00. [Partij B] stelt dat hij een nieuwe koelkast heeft gekocht omdat het oude vies was en weg moest. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [Partij B] niet willen verklaren wat hij voor de nieuwe apparatuur heeft betaald. Verder heeft [Partij B] niet weersproken dat hij de koelkast en oven met kookplaat heeft meegenomen. Deze vordering wordt daarom toegewezen, waarbij de kantonrechter aanleiding ziet om het bedrag voor een vervangende koelkast te matigen tot de helft omdat volgens de e-mail van 14 oktober 2025 sprake was van een kleine koelkast die naar het oordeel van de kantonrechter voor de helft van het gevorderde bedrag nieuw kan worden aangeschaft. Dit betekent dat in totaal € 1.350,00 wordt toegewezen.
Conclusie
5.27
Uit het voorgaande volgt dat [Partij B] de kosten voor het leeghalen van de containers moet betalen (€ 250,00), de kosten voor het leeghalen van de tuin (€ 350,00), de kosten voor het verwijderen van de lijmresten op de kozijnen en opnieuw schilderen ( € 125,00), de kosten voor het aanbrengen van een nieuw paneel (€ 450,00), de zenders van de garagedeur (€ 525,00), de kosten van de afdekplaten wandcontactdozen en schakelaars (€ 700,-), de kosten voor het vervangen van Keralith gevelplaten waar gaten van de airco inzitten (€ 400,00), de kosten voor het herstel van de dakrand en de buitenmuur (€ 200,00), de gevolgschade door plaatsing zendmast (€ 1.300,00) en de kosten voor een nieuwe koelkast en oven met gasfornuis (€ 1.350,00) moet betalen. Dit komt neer op een totaalbedrag van € 5.650,00.
Waarborgsom
5.28
Tijdens de mondelinge behandeling is nog ter sprake gekomen dat [partij A] de betaalde waarborgsom (€ 1.200,00) dient te verrekenen met de hiervoor genoemde schadevergoeding. De verrekening van de schadevergoeding met de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom is eenvoudig vast te stellen. Conclusie is dat de vordering van [partij A] toewijsbaar is tot een bedrag van (€ 5.650,00 – € 1.200,00) = € 4.450,00. De gevorderde rente over dit deel van de vordering kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
Kosten deskundige
5.29
Voorts vordert [partij A] vergoeding van de kosten ter hoogte van € 450,00 die hij heeft gemaakt voor het inschakelen van de deskundige. [Partij B] , althans [partij B.2] is bij het onderzoek aanwezig geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de expertisekosten redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zodat die kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking komen. [Partij B] heeft deze kosten niet betwist. Dit betekent dat deze kosten worden toegewezen. De gevorderde rente over dit deel van de vordering kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
Huurachterstand
5.30
[partij A] vordert de huurachterstand over de maanden juli, augustus, september en oktober 2025. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dat de huur in ieder geval per 18 oktober 2025 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Er is niet gesteld op grond waarvan [partij A] dan aanspraak kan maken op de huur van de hele maand oktober. Verder is gebleken dat [partij A] onrechtmatig de sloten van de woning heeft vervangen. [partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet duidelijk kunnen maken per welke datum dit was, maar wel uitgelegd dat dit ergens begin oktober was. De kantonrechter wijst daarom de vordering van de huur over oktober 2025 af. [Partij B] heeft namelijk vanaf het moment van het vervangen van de sloten niet meer de beschikking gehad over de woning. De huurachterstand over de maanden juli, augustus en september 2025 is niet door [Partij B] betwist en wordt daarom toegewezen. Dit is een totaalbedrag van € 3.600,00, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente vanaf 18 oktober 2025 tot de dag van algehele betaling.
Geen sprake van huurprijsvermindering
5.31
[Partij B] heeft in zijn conclusie van antwoord aangevoerd dat er sprake is van vermindering van het huurgenot vanwege gebreken in de woning. Nu [Partij B] deze stelling niet verder heeft toegelicht en dat niet is gebleken dat hij deze gebreken tijdig heeft gemeld bij [partij A] , kan niet worden vastgesteld dat de woning gebreken vertoonde die enige huurkorting rechtvaardigen.
5.32
Het door [Partij B] in de procedure overgelegde bouwkundige rapport waartoe kennelijk op 31 juli 2025 een inspectie heeft plaatsgevonden, maakt dit niet anders. Het dient immers te gaan om gebreken die het huurgenot verminderen en waarover de huurder bij de verhuurder melding heeft gedaan. Uit de overgelegde stukken is niet gebleken dat [Partij B] melding heeft gedaan van gebreken aan het gehuurde, anders dan met betrekking tot de verstopping van de riolering, ook niet toen van de zijde van [Partij B] mr. L. Reinders was ingeschakeld. Er is nog wel gecorrespondeerd over een wc-reservoir maar uit de correspondentie blijkt dat [Partij B] tot vervanging is overgegaan zonder [partij A] hiervan voorafgaand in kennis te stellen. Hierna zal in reconventie verder worden ingegaan op dit onderdeel van het geschil.
Contractuele boetes
5.33
[partij A] vordert een bedrag van in totaal € 12.805,- aan contractuele boetes wegens overtreding van artikel 4 (veranderingen en toevoegingen, airco, € 35,00 per kalenderdag), artikel 8 (antennes/zendmast, € 35,00 per kalenderdag) en artikel 9 (opslag in de tuin, € 20,00 per kalenderdag).
5.34
[partij A] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd erkend dat hij meerdere panden heeft en dat hij kan worden aangemerkt als professionele verhuurder. De huurovereenkomst is aldus gesloten tussen een verhuurder die handelt in zijn hoedanigheid als handelaar en een consument en daarom moet er een ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht plaatsvinden.
5.35
De kantonrechter stelt vast dat in de onderhavige contractuele regeling expliciet is bepaald dat de boete verschuldigd is ‘onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding’. [partij A] heeft verder niet toegelicht op welke dagen de boete precies betrekking heeft. De boete is voorts pas bij dagvaarding gevorderd: tijdens de huurovereenkomst is hier geen aanspraak opgemaakt en is ook niet gewaarschuwd voor de (eventuele) verschuldigdheid.
5.36
De kantonrechter is van oordeel dat de boetebepaling oneerlijk is. De bepaling, kan door de verhuurder onder meer worden ingeroepen naast het recht op aanvullende schadevergoeding. Verder is de kantonrechter van oordeel dat het cumulatieve effect van de boetes onredelijk bezwarend is voor de consument. Een tekortkoming kan, zoals in dit geval, leiden tot overtreding van meerdere voorschriften uit het huurcontract en de algemene huurvoorwaarden en daarmee tot een zeer hoge boete bij constatering en ongeacht [partij A] daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van de overtreding. Dit leidt tot het oordeel dat artikel 11.1 van de huurovereenkomst in onderling verband en samenhang onredelijk bezwarende bedingen zijn en al om die reden vernietigd dienen te worden.
Eindconclusie
5.37
[Partij B] wordt in conventie veroordeeld tot het betalen van een hoofdsom van (€ 4.450,00 + € 450,00 + € 3.600,00) = € 8.500,00. De gevorderde wettelijke rente hierover wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Proceskosten
5.38
In de omstandigheid dat slechts een deel van de vorderingen van [partij A] worden toegewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. in reconventie
5.39
[Partij B] legt aan zijn vordering in reconventie ten grondslag dat [partij A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en er sprake is van onrechtmatig handelen. [Partij B] vordert een vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de structureel slechte en gevaarlijke staat van de woning, het nalaten van onderhoud en reparaties, het onbevoegd betreden van de woning door [partij A] en de vernielingen van eigendommen. [Partij B] heeft de schade die hij als gevolg daarvan stelt te hebben geleden, begroot op een bedrag van € 64.450,00. Hierbij behoudt hij zich het recht voor het schadebedrag aan te vullen, eventueel door middel van een verwijzing naar de schadestaatprocedure, zo begrijpt de kantonrechter.
5.40
Zoals hiervoor in conventie onder rechtsoverweging 5.31 al is overwogen is niet gebleken dat [Partij B] tijdens de duur van de huurovereenkomst gebreken aan het gehuurde heeft gemeld bij [partij A] die door [partij A] hersteld zouden moeten worden. Toen door [Partij B] een gemachtigde is ingeschakeld, in persoon van mr. L. Reinders is bij brief van 10 juni 2025, hiervoor opgenomen onder 3.5., wel melding gemaakt van gebreken die zich eerder zouden hebben voorgedaan, maar die waren op dat moment in ieder geval al hersteld en [Partij B] wilde daarvoor een vergoeding van de herstelkosten ontvangen. Het gaat daarbij om de kosten van het vervangen van een wc-reservoir ad € 269,00 en de kosten van het plaatsen van nieuwe tuindeuren. Wat betreft de kosten van het wc-reservoir overweegt de kantonrechter dat uit niets blijkt dat [Partij B] aan [partij A] melding heeft gemaakt van een defect en hem gesommeerd heeft op korte termijn tot vervanging over te gaan en [partij A] dat niet heeft gedaan. Ook heeft [Partij B] het gestelde kapotte wc-reservoir niet aangeboden ter inspectie zodat niet is komen vast te staan dat deze kapot is. Dit betekent dat voor dit onderdeel [Partij B] geen aanspraak heeft op vergoeding van enig bedrag.
5.41
Ook voor het plaatsen van nieuwe tuindeuren komt [Partij B] geen vergoeding toe. In de loop van de procedure is gebleken dat de nieuwe tuindeuren zijn betaald door [partij A] en dat [Partij B] heeft aangeboden deze kosteloos te plaatsen. Verwezen wordt naar productie 7 bij dagvaarding, WhatsApp-bericht van 1-1-2025 om 15:47 uur.
5.42
Hierna is op 8 september 2025 door de gemachtigde van [Partij B] nog melding gemaakt van kosten in verband met verstopping van de riolering, volgens [Partij B] veroorzaakt doordat de rioleringsbuizen ondeugdelijk zijn. [Partij B] vordert vergoeding van de ontstoppingskosten. De kantonrechter overweegt dat [Partij B] zijn stelling dat de verstopping is veroorzaakt door een gebrek aan de riolering, niet heeft onderbouwd. In ieder geval blijkt uit het door hem overgelegde rapport van BIJN Inspections and Advice BV (hierna: BIJN), dat bij doorspoeling geen visuele en hoorbare problemen geconstateerd zijn. Nu bovendien in de huurovereenkomst is opgenomen dat (de kosten van herstel van) verstoppingen van het riool voor rekening van huurder komen, zal het bedrag dat als vergoeding van de betreffende facturen is gevorderd, worden afgewezen.
5.43
Dat [Partij B] melding heeft gemaakte van andere gebreken aan het gehuurde bij [partij A] , is dus niet gebleken. Dit betekent dat [Partij B] [partij A] ook niet aansprakelijk kan stellen voor de eventuele gevolgen van deze gebreken, waaronder de gestelde schimmel-, vocht-, lekkage- en gevaarlijke cv-installatieproblematiek. Bovendien blijkt uit de overgelegde medische informatie dat (de heer) [Partij B] al voor ingang van de huurovereenkomst bekend was (bij de longarts) met COPD en het dringende advies had gekregen te stoppen met roken, hetgeen kennelijk niet lukte. Wat het oorzakelijk verband dan zou zijn tussen de gestelde gebreken en de gezondheidssituatie van [Partij B] is niet gesteld.
5.44
Hooguit zou sprake kunnen zijn van schade aan de slaapkamer van de dochter van [Partij B] omdat [partij A] de spullen uit die slaapkamer heeft gedemonteerd en daarbij schade heeft aangebracht aan het meubilair. [partij A] heeft betwist dat hierbij schade is veroorzaakt. [Partij B] heeft deze schade niet geconcretiseerd en op de overgelegde foto’s van de gedemonteerde slaapkamer is ook geen schade zichtbaar. Dit betekent dat ook deze post niet voor vergoeding van enig bedrag in aanmerking kan komen.
5.45
Nu geen grondslag voor de vorderingen van [Partij B] aanwezig is, kan ook geen aanspraak bestaan voor de vergoeding van enige immateriële schade. Van de gronden genoemd in artikel 6:106 BW is niet gebleken.
Proceskosten
5.46
Omdat [Partij B] in het ongelijk wordt gesteld, dient hij de proceskosten van [partij A] in reconventie te vergoeden. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie en de gang van zaken in reconventie, zal hiervoor een bedrag van € 433,00 worden toegewezen (1 punt x factor 0,5 x € 866,00).
6De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1
veroordeelt [Partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 8.500 , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.900,- vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van volledige betaling en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 3.600,- vanaf 18 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.2
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
6.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.5
wijst de vorderingen van [Partij B] af,
6.6
veroordeelt [Partij B] in de proceskosten van € 433,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [Partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.7
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.
Het aantal dagen waarover de boete wordt gevorderd, staat wel vermeld, maar niet welke dagen dit zijn.
Waarover gesteld noch gebleken is dat partijen hierover hebben onderhandeld.
[partij A] betwist dat het wc-reservoir kapot zou zijn en stelt dat [Partij B] tot vervanging is overgegaan omdat hij het ouder reservoir niet mooi vond.