Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:4875
2026-07-28
Civiel recht
12074719 \ CV EXPL 26-280
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Huur bedrijfsruimte. Vordering achterstallige huur. Stelplicht verhuurder voor hoogte gevorderd bedrag. Beroep door huurder op art. 6:248 lid 2 BW.
Citeert (1)
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (23.250 tekens)
RECHTBANK
OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12074719 \ CV EXPL 26-280
Vonnis van 28 juli 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna genoemd: [eiser],
gemachtigde: mr. E.F.E. van Essen,
tegen
1
[gedaagde 1],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna genoemd: [gedaagde 1],
procederend zonder gemachtigde, 2. [gedaagde 2],
te [woonplaats 3],
gedaagde partij,
hierna genoemd: [gedaagde 2],
gemachtigde: mr. E.A. Stegehuis.
1Samenvatting
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bedrijfsruimte van [eiser] gehuurd. [eiser] heeft de huur opgezegd. Ter discussie staat of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] achterstallige huur en energiekosten over januari tot en met december 2025 zijn verschuldigd en zo ja, hoe hoog het door hen verschuldigde bedrag is. Daarbij beroept [gedaagde 2] zich erop dat [eiser] hem vanwege de omstandigheden van het geval niet aan de huurovereenkomst kan houden. De kantonrechter oordeelt dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] achterstallige huur zijn verschuldigd, maar dat het door [eiser] gevorderde bedrag te hoog is.
2De procedure
2.1
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in deze procedure betrokken bij dagvaarding van 12 januari 2026. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben afzonderlijk verweer gevoerd en ieder voor zich een conclusie van antwoord genomen.
2.2
Op 29 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] en [gedaagde 2] waren daarbij aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden. [gedaagde 1] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. De gemachtigde van [eiser] heeft het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van wat er verder is besproken.
3De feiten
3.1
In 2021 is een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gesloten tussen de heer [naam] (hierna: [naam]) als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn broers. De gehuurde bedrijfsruimte is gelegen aan de [adres] te [plaats] en is bestemd om te worden gebruikt als kaasmakerij. In de overeenkomst is bepaald dat de huur wordt aangegaan voor de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2025 en dat de huur vervolgens wordt voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaar. Verder is bepaald dat de huurovereenkomst door de huurder en de verhuurder opgezegd kan worden met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden.
3.2
De huurovereenkomst bevat verder de volgende bepalingen:
“4.1 Partijen zijn een huurprijs overeengekomen met ingang van 1 januari 2022 van € 850 per maand exclusief BTW, verhoogd met inflatiecorrectie over twee jaar vanwege het eerdere contract. Hierdoor wordt de huur € 897,28 per maand wat overeenkomt met een huur van € 10767,36, exclusief BTW op jaarbasis.
4.2
Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. (…)
4.5
Onverminderd de mogelijkheid die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren en de bepalingen onder 4.1, wordt de huurprijs vanaf 1 januari 2020 jaarlijks aangepast overeenkomstig 20.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 20.2 tot en met 20.10 algemene bepalingen (inflatie).
4.6
De huur is exclusief de kosten voor nutsvoorzieningen. Deze kosten worden op basis van nacalculatie bepaald. Deze kosten omvatten ook een evenredig deel van de vastrechtkosten. In de technische ruimte van de kaasmakerij bevinden zich meters voor gas en elektra. Het verbruik aan water wordt geschat. Als voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen brengt verhuurder aan huurder een bedrag in rekening van € 400, exclusief BTW. Huurder neemt de meterstanden op op elke 1e van de maand en stuurt foto’s van de opname aan verhuurder.”
3.3
[eiser] heeft de bedrijfsruimte van [naam] gekocht en op 5 april 2024 overgedragen gekregen. Bij brief van 23 juni 2025 heeft [eiser] de huur opgezegd per 31 december 2025.
4De vordering
4.1
[eiser] vordert, na eisvermindering (samengevat):
primair
een verklaring voor recht dat het gehuurde kwalificeert als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd (opgezegd) met ingang van 31 december 2025;
hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om haar € 26.585,40 te betalen aan huurachterstand over januari tot en met december 2025, te vermeerderen met rente en kosten;
subsidiair
- ontbinding van de huurovereenkomst per datum van het vonnis, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om haar de genoemde huurachterstand te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.
4.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
5De beoordeling
5.1
Niet ter discussie staat dat [eiser] op grond van artikel 7:226 BW per 5 april 2024 opvolgend verhuurder van de bedrijfsruimte is geworden, doordat zij de bedrijfsruimte overgedragen heeft gekregen van [naam].
5.2
Vast staat ook dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] de huurovereenkomst hebben ondertekend. Het uitgangspunt is daarmee dat zij beiden gehouden zijn om de verplichtingen na te komen die voor hen als huurders uit de huurovereenkomst zijn voortgevloeid.
5.3
[gedaagde 2] voert als verweer aan dat het onder de gegeven omstandigheden naar eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de gevorderde betaling. Dat verweer wordt verderop behandeld (zie 5.12). Eerst komt aan de orde hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en of de opzegging daarvan door [eiser] rechtsgeldig is (zie 5.4 - 5.7), hoe hoog de betalingsverplichting is die over januari tot en met december 2025 voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit de huurovereenkomst is voortgevloeid (zie 5.8 - 5.10), en in hoeverre aan die betalingsverplichting is voldaan (zie 5.11).
De kwalificatie van het gehuurde en de rechtsgeldigheid van de opzegging
5.4
Volgens [eiser] moet het gehuurde worden gekwalificeerd als overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW en heeft zij de huurovereenkomst bevoegd opgezegd.
[gedaagde 2] voerde in eerste instantie aan dat het gehuurde niet als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW moest worden aangemerkt, maar als middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, en dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] daarom niet rechtsgeldig is. Dat verweer heeft [gedaagde 2] ter zitting echter laten vallen. [gedaagde 1] heeft op dit punt geen verweer gevoerd.
5.5
De kantonrechter oordeelt dat sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 is, is overige bedrijfsruimte (zie artikel 230a lid 1 BW). Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf als in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2 BW). In de gehuurde ruimte in kwestie is geen voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig, zo heeft [eiser] onweersproken gesteld. Nu ook geen sprake is van woonruimte, moet er daarom vanuit worden gegaan dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is.
5.6
De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door [eiser] is opgezegd en daarmee per 31 december 2025 is geëindigd. [eiser] was op grond van de huurovereenkomst bevoegd om de huur op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. [eiser] heeft deze opzegtermijn in acht genomen.
5.7
Gelet op het voorgaande zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
Betalingsachterstand
5.8
[eiser] vordert betaling van een bedrag van € 26.585,40 voor wat zij aanduidt als huurachterstand over januari tot en met december 2025. [eiser] heeft toegelicht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over deze periode per maand een bedrag van € 2.215,45 zijn verschuldigd. Dit bedrag bestaat uit een geïndexeerde huurprijs van € 1.030,95, kosten van gas en elektra van € 800,00 en btw van € 377,22. Het door [eiser] als huurachterstand aangemerkte bedrag bestaat dus deels uit een vergoeding voor kosten van gas en elektra.
5.9
Het is aan [eiser] om voldoende feiten te stellen waaruit kan worden afgeleid dat zij recht heeft op het door haar gevorderde bedrag.
5.10
De kantonrechter kan op basis van de door [eiser] gestelde feiten, gezien in samenhang met de ingebrachte bewijsstukken, slechts vaststellen dat [eiser] over januari tot en met december 2025 recht heeft op een bedrag van € 897,28 per maand. Daarmee komt het bedrag dat in totaal opeisbaar is geworden over deze periode uit op € 10.767,36 (12 x € 897,28). Voor zover haar rechtsvordering dit bedrag te boven gaat, heeft [eiser] niet aan haar stelplicht voldaan. Dit wordt hierna uitgelegd.
5.10.1
Uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst valt op te maken dat de huurprijs bij aanvang van de huur € 897,28 per maand bedroeg. [eiser] stelt dat er vervolgens verschillende keren indexering van de huurprijs heeft plaatsgevonden. Zij heeft echter niet uitgelegd op welke grond, wanneer en met welk bedrag of percentage de huur is verhoogd. De kantonrechter constateert dat artikel 4.5 van de huurovereenkomst voorziet in een automatische jaarlijkse aanpassing van de huurprijs op grond van de algemene bepalingen die op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. De kantonrechter kan echter niet nagaan of de huurprijs op die grond is verhoogd tot het door [eiser] genoemde bedrag (en zo niet, tot welk bedrag dan wel), aangezien [eiser] de algemene bepalingen niet heeft overgelegd. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat [eiser] over de maanden januari tot en met december 2025 recht had op de door haar genoemde huurprijs van € 1.030,95. Er moet daarom worden uitgegaan van de aanvangshuurprijs van € 897,28.
5.10.2
[eiser] heeft ook niet uitgelegd op welke grond zij recht heeft op een maandelijkse vergoeding van € 800,00 voor de kosten van gas en elektra. In artikel 4.6 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een vergoeding voor de nutsvoorzieningen (gas, elektra en water) is verschuldigd, dat de kosten op basis van nacalculatie worden bepaald en dat de huurder voor de nutsvoorzieningen een voorschot van € 400,00 is verschuldigd. Uit deze bepaling kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden afgeleid dat [eiser] recht heeft op een vaste maandelijkse vergoeding voor de kosten van gas en elektra, laat staan een vergoeding van € 800,00. Volgens deze bepaling moet de huurder de feitelijk gemaakte kosten voor gas, elektra en water aan [eiser] vergoeden. [eiser] heeft echter niet gesteld hoe hoog de feitelijk gemaakte kosten zijn. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de huurders niet hebben voldaan aan hun verplichting uit de overeenkomst om de meterstanden door te geven. Die stelling rechtvaardigt echter niet zonder meer de conclusie dat [eiser] recht heeft op het gevorderde bedrag.
5.10.3
Tot slot kan uit de huurovereenkomst wel worden opgemaakt dat een met omzetbelasting belaste verhuur is overeengekomen, maar [eiser] heeft niet duidelijk gemaakt hoe zij tot het door haar gevorderde bedrag aan btw van € 377,22 is gekomen. Zij heeft op de zitting desgevraagd verklaard een tarief van 21% te hebben gerekend over de gevorderde huurprijs (exclusief de kosten voor gas en elektra). Maar de berekening van een percentage van 21% over de gevorderde huurprijs van € 1.030,95 levert niet dat het gevorderde bedrag van € 377,22 op. Verder heeft [gedaagde 2] er terecht op gewezen dat [eiser] in een eerdere sommatiebrief van 8 december 2025 een ander bedrag aan verschuldigde btw vermeldde, namelijk € 384,50. [eiser] heeft geen opheldering verschaft over deze tegenstrijdigheid.
5.10.4
Dat de huur eerder zonder protest is betaald, zoals [eiser] stelt, neemt niet weg dat het op haar weg lag om in deze procedure uit te leggen waaruit volgt dat zij recht heeft op het door haar gevorderde bedrag.
5.10.5
De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] nader in de gelegenheid te stellen om alsnog aan haar stelplicht te voldoen. Te meer omdat [gedaagde 2] al in zijn conclusie van antwoord heeft gewezen op de bovengenoemde onduidelijkheden in de berekening van het gevorderde bedrag, en de kantonrechter dit punt ook op de zitting aan de orde heeft gesteld.
5.11
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bedoeld om te stellen dat het over de periode van januari tot en met december 2025 opeisbaar geworden bedrag van € 10.767,36 is voldaan, wordt die stelling verworpen. Het lag op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te specificeren welke termijnen betaald zijn en wanneer dat is gebeurd. Nu zij dat hebben nagelaten, hebben zij niet voldaan aan hun stelplicht.
5.12
[gedaagde 2] voert als verweer aan dat het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de betalingsverplichting die voor hem uit de huurovereenkomst is voortgevloeid (artikel 6:248 lid 2 BW). Hij heeft daartoe in zijn conclusie na antwoord gesteld dat hij geen Nederlands spreekt en bij het tekenen van de huurovereenkomst niet volledig heeft begrepen waar hij voor tekende. [gedaagde 2] heeft de overeenkomst naar eigen zeggen (vermoedelijk) ondertekend om zijn broer [gedaagde 1] te ondersteunen, niet om de bedrijfsruimte zelf te exploiteren. Uitsluitend [gedaagde 1] heeft de kaasmakerij geëxploiteerd. [gedaagde 2] heeft wel enige tijd werkzaamheden voor [gedaagde 1] verricht in de kaasmakerij, maar is nooit betrokken geweest bij de bedrijfsvoering en heeft ook nooit enig financieel voordeel van de huurovereenkomst gehad. [gedaagde 2] heeft ook nooit enige huurbetaling gedaan en tot aan de dagvaarding, toen de gestelde huurachterstand al twaalf maanden beliep, is hij ook nooit aangesproken op zijn verplichtingen als huurder, aldus nog steeds [gedaagde 2].
5.13
De kantonrechter verwerpt dit verweer. Gevraagd naar de gang van zaken, heeft [gedaagde 2] ter zitting verklaard dat hij de huurovereenkomst heeft ondertekend omdat hij die nodig had voor de aanvraag van een Bbz-uitkering. Daarnaast heeft [gedaagde 2] ter zitting verklaard dat hij vanuit zijn eigen onderneming enkele dagen per week gebruik maakte van de bedrijfsruimte, op basis van een onderhuurovereenkomst die hij met [gedaagde 1] heeft gesloten. Deze verklaringen zijn tegenstrijdig met zijn betoog uit de conclusie van antwoord. In het bijzonder zijn die verklaringen niet verenigbaar met het eerder geschetste beeld dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst alleen heeft getekend om zijn broer te helpen en dat [gedaagde 2] daarvan zelf geen enkel profijt heeft gehad. Vanwege het gebrek aan consistentie van zijn lezing, heeft [gedaagde 2] zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW onvoldoende onderbouwd.
Voor zover juist is dat [eiser] en haar rechtsvoorganger [gedaagde 2] nooit eerder hebben aangesproken op zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, maakt die omstandigheid het nog niet onaanvaardbaar dat [gedaagde 2] nu wel aansprakelijk wordt gehouden voor de betalingsachterstand. Dit tijdsverloop maakt niet zonder meer dat [gedaagde 2] erop mocht vertrouwen dat hij nooit meer zou worden aangesproken voor de verschuldigde huurpenningen. Bovendien heeft [eiser] in september 2025 wel een betalingsaanmaning gezonden aan het bij haar bekende adres van [gedaagde 2], zo staat niet ter discussie. Dat die aanmaning [gedaagde 2] niet heeft bereikt, komt, zo heeft hij niet weersproken, doordat hij is verhuisd zonder [eiser] daarvan op de hoogte te stellen.
5.14
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ertoe worden veroordeeld om € 10.767,36 aan [eiser] te betalen aan achterstallige huur over de periode januari tot en met december 2025. Het gaat daarbij om een hoofdelijke veroordeling. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden aangesproken kunnen worden voor het volledige bedrag, en dat voor zover één van hen betaalt, de ander ook van zijn betalingsverplichting wordt bevrijd.
Wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
5.15
[eiser] heeft wettelijke handelsrente over de hoofdsom gevorderd vanaf de vervaldata. Deze vordering wordt toegewezen. [eiser] heeft recht op wettelijke handelsrente, nu de toegewezen hoofdsom voortvloeit uit een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. Het gaat immers om een huurachterstand die volgt uit een huurovereenkomst van bedrijfsruimte tussen ondernemingen (zie HvJ EU 9 juli 2020, ECLI:EU:C:2020:548). Uit artikel 6:119a lid 1 BW volgt dat de wettelijke handelsrente ingaat vanaf de dag volgend op de dag die is overeengekomen als de uiterste dag van betaling. Uit artikel 4.7 van de huurovereenkomst volgt dat de huurtermijnen uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maanden voldaan moesten zijn. Als vervaldata moeten dus worden aangemerkt de tweede dag van de maanden waarover de achterstallige huur is verschuldigd.
5.16
[eiser] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 2.533,54. Deze vordering wordt toegewezen tot een bedrag van € 40,00. Nu niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in beginsel geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. In dit geval is echter sprake van een handelsovereenkomst die op of na 16 maart 2013 is gesloten, waarbij de contractuele betalingstermijn is verstreken, zodat op grond van artikel 6:96 lid 4 BW een bedrag van € 40,00 toewijsbaar is, ook als geen incassowerkzaamheden zijn verricht.
5.17
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
252,92
- griffierecht
€
1.504,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.764,92
5.18
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6De beslissing
De kantonrechter
6.1
verklaart voor recht dat het gehuurde kwalificeert als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd (opgezegd) met ingang van 31 december 2025;
6.2
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om € 10.767,36 aan [eiser] te betalen aan achterstallige huur over de periode van januari tot en met december 2025, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;
6.3
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om € 40,00 aan [eiser] te betalen ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;
6.4
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.764,92, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn betaald;
6.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Berends en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2026.
OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12074719 \ CV EXPL 26-280
Vonnis van 28 juli 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna genoemd: [eiser],
gemachtigde: mr. E.F.E. van Essen,
tegen
1
[gedaagde 1],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna genoemd: [gedaagde 1],
procederend zonder gemachtigde, 2. [gedaagde 2],
te [woonplaats 3],
gedaagde partij,
hierna genoemd: [gedaagde 2],
gemachtigde: mr. E.A. Stegehuis.
1Samenvatting
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bedrijfsruimte van [eiser] gehuurd. [eiser] heeft de huur opgezegd. Ter discussie staat of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] achterstallige huur en energiekosten over januari tot en met december 2025 zijn verschuldigd en zo ja, hoe hoog het door hen verschuldigde bedrag is. Daarbij beroept [gedaagde 2] zich erop dat [eiser] hem vanwege de omstandigheden van het geval niet aan de huurovereenkomst kan houden. De kantonrechter oordeelt dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] achterstallige huur zijn verschuldigd, maar dat het door [eiser] gevorderde bedrag te hoog is.
2De procedure
2.1
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in deze procedure betrokken bij dagvaarding van 12 januari 2026. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben afzonderlijk verweer gevoerd en ieder voor zich een conclusie van antwoord genomen.
2.2
Op 29 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] en [gedaagde 2] waren daarbij aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden. [gedaagde 1] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. De gemachtigde van [eiser] heeft het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van wat er verder is besproken.
3De feiten
3.1
In 2021 is een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gesloten tussen de heer [naam] (hierna: [naam]) als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn broers. De gehuurde bedrijfsruimte is gelegen aan de [adres] te [plaats] en is bestemd om te worden gebruikt als kaasmakerij. In de overeenkomst is bepaald dat de huur wordt aangegaan voor de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2025 en dat de huur vervolgens wordt voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaar. Verder is bepaald dat de huurovereenkomst door de huurder en de verhuurder opgezegd kan worden met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden.
3.2
De huurovereenkomst bevat verder de volgende bepalingen:
“4.1 Partijen zijn een huurprijs overeengekomen met ingang van 1 januari 2022 van € 850 per maand exclusief BTW, verhoogd met inflatiecorrectie over twee jaar vanwege het eerdere contract. Hierdoor wordt de huur € 897,28 per maand wat overeenkomt met een huur van € 10767,36, exclusief BTW op jaarbasis.
4.2
Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. (…)
4.5
Onverminderd de mogelijkheid die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren en de bepalingen onder 4.1, wordt de huurprijs vanaf 1 januari 2020 jaarlijks aangepast overeenkomstig 20.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 20.2 tot en met 20.10 algemene bepalingen (inflatie).
4.6
De huur is exclusief de kosten voor nutsvoorzieningen. Deze kosten worden op basis van nacalculatie bepaald. Deze kosten omvatten ook een evenredig deel van de vastrechtkosten. In de technische ruimte van de kaasmakerij bevinden zich meters voor gas en elektra. Het verbruik aan water wordt geschat. Als voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen brengt verhuurder aan huurder een bedrag in rekening van € 400, exclusief BTW. Huurder neemt de meterstanden op op elke 1e van de maand en stuurt foto’s van de opname aan verhuurder.”
3.3
[eiser] heeft de bedrijfsruimte van [naam] gekocht en op 5 april 2024 overgedragen gekregen. Bij brief van 23 juni 2025 heeft [eiser] de huur opgezegd per 31 december 2025.
4De vordering
4.1
[eiser] vordert, na eisvermindering (samengevat):
primair
een verklaring voor recht dat het gehuurde kwalificeert als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd (opgezegd) met ingang van 31 december 2025;
hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om haar € 26.585,40 te betalen aan huurachterstand over januari tot en met december 2025, te vermeerderen met rente en kosten;
subsidiair
- ontbinding van de huurovereenkomst per datum van het vonnis, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om haar de genoemde huurachterstand te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.
4.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
5De beoordeling
5.1
Niet ter discussie staat dat [eiser] op grond van artikel 7:226 BW per 5 april 2024 opvolgend verhuurder van de bedrijfsruimte is geworden, doordat zij de bedrijfsruimte overgedragen heeft gekregen van [naam].
5.2
Vast staat ook dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] de huurovereenkomst hebben ondertekend. Het uitgangspunt is daarmee dat zij beiden gehouden zijn om de verplichtingen na te komen die voor hen als huurders uit de huurovereenkomst zijn voortgevloeid.
5.3
[gedaagde 2] voert als verweer aan dat het onder de gegeven omstandigheden naar eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de gevorderde betaling. Dat verweer wordt verderop behandeld (zie 5.12). Eerst komt aan de orde hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en of de opzegging daarvan door [eiser] rechtsgeldig is (zie 5.4 - 5.7), hoe hoog de betalingsverplichting is die over januari tot en met december 2025 voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit de huurovereenkomst is voortgevloeid (zie 5.8 - 5.10), en in hoeverre aan die betalingsverplichting is voldaan (zie 5.11).
De kwalificatie van het gehuurde en de rechtsgeldigheid van de opzegging
5.4
Volgens [eiser] moet het gehuurde worden gekwalificeerd als overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW en heeft zij de huurovereenkomst bevoegd opgezegd.
[gedaagde 2] voerde in eerste instantie aan dat het gehuurde niet als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW moest worden aangemerkt, maar als middenstandsbedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, en dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] daarom niet rechtsgeldig is. Dat verweer heeft [gedaagde 2] ter zitting echter laten vallen. [gedaagde 1] heeft op dit punt geen verweer gevoerd.
5.5
De kantonrechter oordeelt dat sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 is, is overige bedrijfsruimte (zie artikel 230a lid 1 BW). Een 290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf als in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2 BW). In de gehuurde ruimte in kwestie is geen voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig, zo heeft [eiser] onweersproken gesteld. Nu ook geen sprake is van woonruimte, moet er daarom vanuit worden gegaan dat het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is.
5.6
De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door [eiser] is opgezegd en daarmee per 31 december 2025 is geëindigd. [eiser] was op grond van de huurovereenkomst bevoegd om de huur op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. [eiser] heeft deze opzegtermijn in acht genomen.
5.7
Gelet op het voorgaande zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
Betalingsachterstand
5.8
[eiser] vordert betaling van een bedrag van € 26.585,40 voor wat zij aanduidt als huurachterstand over januari tot en met december 2025. [eiser] heeft toegelicht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over deze periode per maand een bedrag van € 2.215,45 zijn verschuldigd. Dit bedrag bestaat uit een geïndexeerde huurprijs van € 1.030,95, kosten van gas en elektra van € 800,00 en btw van € 377,22. Het door [eiser] als huurachterstand aangemerkte bedrag bestaat dus deels uit een vergoeding voor kosten van gas en elektra.
5.9
Het is aan [eiser] om voldoende feiten te stellen waaruit kan worden afgeleid dat zij recht heeft op het door haar gevorderde bedrag.
5.10
De kantonrechter kan op basis van de door [eiser] gestelde feiten, gezien in samenhang met de ingebrachte bewijsstukken, slechts vaststellen dat [eiser] over januari tot en met december 2025 recht heeft op een bedrag van € 897,28 per maand. Daarmee komt het bedrag dat in totaal opeisbaar is geworden over deze periode uit op € 10.767,36 (12 x € 897,28). Voor zover haar rechtsvordering dit bedrag te boven gaat, heeft [eiser] niet aan haar stelplicht voldaan. Dit wordt hierna uitgelegd.
5.10.1
Uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst valt op te maken dat de huurprijs bij aanvang van de huur € 897,28 per maand bedroeg. [eiser] stelt dat er vervolgens verschillende keren indexering van de huurprijs heeft plaatsgevonden. Zij heeft echter niet uitgelegd op welke grond, wanneer en met welk bedrag of percentage de huur is verhoogd. De kantonrechter constateert dat artikel 4.5 van de huurovereenkomst voorziet in een automatische jaarlijkse aanpassing van de huurprijs op grond van de algemene bepalingen die op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. De kantonrechter kan echter niet nagaan of de huurprijs op die grond is verhoogd tot het door [eiser] genoemde bedrag (en zo niet, tot welk bedrag dan wel), aangezien [eiser] de algemene bepalingen niet heeft overgelegd. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat [eiser] over de maanden januari tot en met december 2025 recht had op de door haar genoemde huurprijs van € 1.030,95. Er moet daarom worden uitgegaan van de aanvangshuurprijs van € 897,28.
5.10.2
[eiser] heeft ook niet uitgelegd op welke grond zij recht heeft op een maandelijkse vergoeding van € 800,00 voor de kosten van gas en elektra. In artikel 4.6 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een vergoeding voor de nutsvoorzieningen (gas, elektra en water) is verschuldigd, dat de kosten op basis van nacalculatie worden bepaald en dat de huurder voor de nutsvoorzieningen een voorschot van € 400,00 is verschuldigd. Uit deze bepaling kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden afgeleid dat [eiser] recht heeft op een vaste maandelijkse vergoeding voor de kosten van gas en elektra, laat staan een vergoeding van € 800,00. Volgens deze bepaling moet de huurder de feitelijk gemaakte kosten voor gas, elektra en water aan [eiser] vergoeden. [eiser] heeft echter niet gesteld hoe hoog de feitelijk gemaakte kosten zijn. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de huurders niet hebben voldaan aan hun verplichting uit de overeenkomst om de meterstanden door te geven. Die stelling rechtvaardigt echter niet zonder meer de conclusie dat [eiser] recht heeft op het gevorderde bedrag.
5.10.3
Tot slot kan uit de huurovereenkomst wel worden opgemaakt dat een met omzetbelasting belaste verhuur is overeengekomen, maar [eiser] heeft niet duidelijk gemaakt hoe zij tot het door haar gevorderde bedrag aan btw van € 377,22 is gekomen. Zij heeft op de zitting desgevraagd verklaard een tarief van 21% te hebben gerekend over de gevorderde huurprijs (exclusief de kosten voor gas en elektra). Maar de berekening van een percentage van 21% over de gevorderde huurprijs van € 1.030,95 levert niet dat het gevorderde bedrag van € 377,22 op. Verder heeft [gedaagde 2] er terecht op gewezen dat [eiser] in een eerdere sommatiebrief van 8 december 2025 een ander bedrag aan verschuldigde btw vermeldde, namelijk € 384,50. [eiser] heeft geen opheldering verschaft over deze tegenstrijdigheid.
5.10.4
Dat de huur eerder zonder protest is betaald, zoals [eiser] stelt, neemt niet weg dat het op haar weg lag om in deze procedure uit te leggen waaruit volgt dat zij recht heeft op het door haar gevorderde bedrag.
5.10.5
De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] nader in de gelegenheid te stellen om alsnog aan haar stelplicht te voldoen. Te meer omdat [gedaagde 2] al in zijn conclusie van antwoord heeft gewezen op de bovengenoemde onduidelijkheden in de berekening van het gevorderde bedrag, en de kantonrechter dit punt ook op de zitting aan de orde heeft gesteld.
5.11
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bedoeld om te stellen dat het over de periode van januari tot en met december 2025 opeisbaar geworden bedrag van € 10.767,36 is voldaan, wordt die stelling verworpen. Het lag op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te specificeren welke termijnen betaald zijn en wanneer dat is gebeurd. Nu zij dat hebben nagelaten, hebben zij niet voldaan aan hun stelplicht.
5.12
[gedaagde 2] voert als verweer aan dat het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de betalingsverplichting die voor hem uit de huurovereenkomst is voortgevloeid (artikel 6:248 lid 2 BW). Hij heeft daartoe in zijn conclusie na antwoord gesteld dat hij geen Nederlands spreekt en bij het tekenen van de huurovereenkomst niet volledig heeft begrepen waar hij voor tekende. [gedaagde 2] heeft de overeenkomst naar eigen zeggen (vermoedelijk) ondertekend om zijn broer [gedaagde 1] te ondersteunen, niet om de bedrijfsruimte zelf te exploiteren. Uitsluitend [gedaagde 1] heeft de kaasmakerij geëxploiteerd. [gedaagde 2] heeft wel enige tijd werkzaamheden voor [gedaagde 1] verricht in de kaasmakerij, maar is nooit betrokken geweest bij de bedrijfsvoering en heeft ook nooit enig financieel voordeel van de huurovereenkomst gehad. [gedaagde 2] heeft ook nooit enige huurbetaling gedaan en tot aan de dagvaarding, toen de gestelde huurachterstand al twaalf maanden beliep, is hij ook nooit aangesproken op zijn verplichtingen als huurder, aldus nog steeds [gedaagde 2].
5.13
De kantonrechter verwerpt dit verweer. Gevraagd naar de gang van zaken, heeft [gedaagde 2] ter zitting verklaard dat hij de huurovereenkomst heeft ondertekend omdat hij die nodig had voor de aanvraag van een Bbz-uitkering. Daarnaast heeft [gedaagde 2] ter zitting verklaard dat hij vanuit zijn eigen onderneming enkele dagen per week gebruik maakte van de bedrijfsruimte, op basis van een onderhuurovereenkomst die hij met [gedaagde 1] heeft gesloten. Deze verklaringen zijn tegenstrijdig met zijn betoog uit de conclusie van antwoord. In het bijzonder zijn die verklaringen niet verenigbaar met het eerder geschetste beeld dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst alleen heeft getekend om zijn broer te helpen en dat [gedaagde 2] daarvan zelf geen enkel profijt heeft gehad. Vanwege het gebrek aan consistentie van zijn lezing, heeft [gedaagde 2] zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW onvoldoende onderbouwd.
Voor zover juist is dat [eiser] en haar rechtsvoorganger [gedaagde 2] nooit eerder hebben aangesproken op zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, maakt die omstandigheid het nog niet onaanvaardbaar dat [gedaagde 2] nu wel aansprakelijk wordt gehouden voor de betalingsachterstand. Dit tijdsverloop maakt niet zonder meer dat [gedaagde 2] erop mocht vertrouwen dat hij nooit meer zou worden aangesproken voor de verschuldigde huurpenningen. Bovendien heeft [eiser] in september 2025 wel een betalingsaanmaning gezonden aan het bij haar bekende adres van [gedaagde 2], zo staat niet ter discussie. Dat die aanmaning [gedaagde 2] niet heeft bereikt, komt, zo heeft hij niet weersproken, doordat hij is verhuisd zonder [eiser] daarvan op de hoogte te stellen.
5.14
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ertoe worden veroordeeld om € 10.767,36 aan [eiser] te betalen aan achterstallige huur over de periode januari tot en met december 2025. Het gaat daarbij om een hoofdelijke veroordeling. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden aangesproken kunnen worden voor het volledige bedrag, en dat voor zover één van hen betaalt, de ander ook van zijn betalingsverplichting wordt bevrijd.
Wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
5.15
[eiser] heeft wettelijke handelsrente over de hoofdsom gevorderd vanaf de vervaldata. Deze vordering wordt toegewezen. [eiser] heeft recht op wettelijke handelsrente, nu de toegewezen hoofdsom voortvloeit uit een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. Het gaat immers om een huurachterstand die volgt uit een huurovereenkomst van bedrijfsruimte tussen ondernemingen (zie HvJ EU 9 juli 2020, ECLI:EU:C:2020:548). Uit artikel 6:119a lid 1 BW volgt dat de wettelijke handelsrente ingaat vanaf de dag volgend op de dag die is overeengekomen als de uiterste dag van betaling. Uit artikel 4.7 van de huurovereenkomst volgt dat de huurtermijnen uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maanden voldaan moesten zijn. Als vervaldata moeten dus worden aangemerkt de tweede dag van de maanden waarover de achterstallige huur is verschuldigd.
5.16
[eiser] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 2.533,54. Deze vordering wordt toegewezen tot een bedrag van € 40,00. Nu niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in beginsel geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. In dit geval is echter sprake van een handelsovereenkomst die op of na 16 maart 2013 is gesloten, waarbij de contractuele betalingstermijn is verstreken, zodat op grond van artikel 6:96 lid 4 BW een bedrag van € 40,00 toewijsbaar is, ook als geen incassowerkzaamheden zijn verricht.
5.17
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
252,92
- griffierecht
€
1.504,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.764,92
5.18
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6De beslissing
De kantonrechter
6.1
verklaart voor recht dat het gehuurde kwalificeert als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd (opgezegd) met ingang van 31 december 2025;
6.2
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om € 10.767,36 aan [eiser] te betalen aan achterstallige huur over de periode van januari tot en met december 2025, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;
6.3
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om € 40,00 aan [eiser] te betalen ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;
6.4
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.764,92, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn betaald;
6.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Berends en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2026.